3-3-1-13-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-13-15

Otsuse kuupäev

20. mai 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Tõnu Anton ja Indrek

Koolmeister

Kohtuasi

G. K., K. R., M. H., M. M. ja A. H. kaebused Maksu- ja

Tolliameti maamaksuteadete tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad G. K., K. R., M. H., A. H., M. M.

Vastustaja Maksu- ja Tolliamet

Kaasatud asutused Tallinna linn ja Maa-amet

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2014. a otsus haldus-

asjas nr 3-13-1465

Menetluse alus Riigikohtus

G. K., K. R., M. H., M. M. ja A. H. kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2014. a

otsus asjas nr 3-13-1465 muutmata.

2. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

3. Arvata kautsjonid riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. G. K.-le kuulub korteriomand Tallinnas katastriüksusel sihtotstarbega 70% elamumaa ja 30%

ärimaa. 5. juuni 2013. a maamaksuteate nr 408347 kohaselt peab kaebaja tasuma 2013. aasta eest

maamaksu 11 eurot 62 senti. Maksuteate lisa kohaselt on kaebajale kuuluva maatüki mõttelise osa

suurus 426/5428, sellele vastav maa suurus 89,8 m2, maksustamishind 1550 eurot, maksumäär 2,5%

ja maksusumma 38 eurot 75 senti. Maksuteate kohaselt on kaebajale arvutatud koduomaniku

maksusoodustuse summa 27 eurot 12 senti ning pärast selle summa mahaarvamist jääb kaebajale

tasuda 11 eurot 62 senti.

K. R.-le kuulub korteriomand Tallinnas katastriüksusel sihtotstarbega 70% elamumaa ja 30% ärimaa.

7. juuni 2013. a maamaksuteate nr 408525 kohaselt peab kaebaja tasuma 2013. aasta eest maamaksu

21 eurot 85 senti. Maksuteate lisa kohaselt on kaebajale kuuluva kodualuse maa mõttelise osa suurus

486/22052, sellele vastav maa suurus 34,6 m2, maksustamishind 680 eurot, maksumäär 2,5% ja

maksusumma 17 eurot. Maksuteate kohaselt on kaebajale arvutatud koduomaniku maksusoodustuse

summa 11 eurot 90 senti ning pärast selle summa mahaarvamist jääb kaebajale tasuda kodualuse maa

eest 5 eurot 10 senti ning lisaks 16 eurot 75 senti kinnistult, mis ei ole selle vaidlusega seotud.

M. H.-le kuulub korteriomand Tallinnas katastriüksusel sihtotstarbega 85% elamumaa, 5% ärimaa ja

10% sotsiaalmaa. 13. juuni 2013. a maamaksuteate nr 408906 kohaselt peab kaebaja tasuma

2013. aasta eest maamaksu 15 eurot 86 senti. Maksuteate lisa kohaselt on kaebajale kuuluva maatüki

mõttelise osa suurus 593/2995, sellele vastav maa suurus 38,5 m2, maksustamishind 4230 eurot,

maksumäär 2,5% ja maksusumma 105 eurot 75 senti. Maksuteate kohaselt on kaebajale arvutatud

koduomaniku maksusoodustuse summa 89 eurot 89 senti ning pärast selle summa mahaarvamist jääb

kaebajale tasuda 15 eurot 86 senti.

M. M.-le kuulub korteriomand Tallinnas katastriüksusel sihtotstarbega 80% elamumaa ja 20% ärimaa.

28. augusti 2013. a maamaksuteate nr 415693 ja selle lisa kohaselt on kaebaja elukohana kasutatava

korteri juurde kuuluva maatüki mõttelise osa suurus 571/48498, sellele vastav maa suurus 44,6 m2,

maksustamishind 1990 eurot, maksumäär 2,5% ja maksusumma 49 eurot 75 senti. Sellest on lahutatud

koduomaniku maksusoodustuse summa 39 eurot 80 senti ning tasuda jääb 9 eurot 95 senti.

A. H.-le kuulub korteriomand Tallinnas katastriüksusel sihtotstarbega 55% elamumaa ja 45% ärimaa.

Maksu- ja Tolliameti 26. novembri 2013. a maamaksuteate nr 421712 kohaselt peab kaebaja tasuma

2013. aasta eest maamaksu 523 eurot 25 senti. Maksuteate lisa kohaselt on kaebaja elukohana

kasutatava korteri juurde kuuluva maatüki mõttelise osa suurus 1261/6729, sellele vastav maa suurus

80,8 m2, maksustamishind 26 200 eurot, maksumäär 2,5% ja maksusumma 655 eurot. Maksuteate

kohaselt on kaebajale arvutatud koduomaniku maksusoodustuse summa 360 eurot 25 senti ning pärast

selle summa mahaarvamist jääb kaebajale tasuda 294 eurot 75 senti.

2. G. K., K. R., M. H., M. M. ja A. H. palusid halduskohtule esitatud kaebustes vaidlustatud

maksuteated tühistada. Kaebuste põhjendused on järgmised.

a) Tulenevalt maamaksuseaduse (MaaMS) § 11 lg-st 1 (1. jaanuari 2013. a redaktsioonis) on

kaebajatel õigus täielikule maamaksuvabastusele. Täidetud on kõik koduomaniku maamaksu-

vabastuse tingimused: kaebajad on korteriomandi omanikud; kaebajate omandis on korteriomandi

juurde kuuluv elamumaa ning korteriomandi aadress on registreeritud rahvastikuregistris kaebajate

elukohana.

b) MaaMS § 11 lg 1 tekstist ja maksuvabastuse eesmärgist tulenevalt ei ole õigustatud piirata

eluruumi omaniku maksuvabastust põhjusel, et samas kortermajas asub ka äriruume või sotsiaalpindu,

millest tulenevalt on maatükil osaliselt äri- või sotsiaalmaa sihtotstarve. Kaebajad eluruumi

omanikuna ei saa sellest mingit lisatulu ega säästa kulusid. Maksuvabastuse piiramine oleks

õigustatud juhul, kui füüsilise isiku ainuomandis on kinnistu, millel asub lisaks eluruumile näiteks

tootmishoone, kauplus või teenindusettevõte, või kui ta on osa maast üürile andnud ärilisel eesmärgil.

Sel juhul kasutaks inimene oma kodu juures asuvast maast ühte osa elamumaana ja teist osa ärimaana

või muud liiki maana (tootmismaa, maatulundusmaa jne).

c) Kaebajatel ei ole mingeid õiguslikke võimalusi muuta maatüki sihtotstarvet või sundida äriruumide

omanikke oma tegevust muutma. MaaMS § 11 lg-t 1 tuleb tõlgendada koostoimes põhiseaduse (PS)

§-st 12 tuleneva võrdse kohtlemise põhimõttega. Liitsihtotstarbega kortermajas eluruumina

kasutatava korteri omanik tuleb lugeda hoone juures asuva elamumaa osa omanikuks. Äriruumi

omanik tuleb lugeda ärimaa osa omanikuks. Kui kohus siiski leiab, et MaaMS § 11 lg-t 1 ei ole

võimalik sellisel viisil tõlgendada, siis paluvad kaebajad algatada põhiseaduslikkuse järelevalve

menetluse.

3. Tallinna Halduskohus jättis 16. mai 2014. a otsusega asjas nr 3-13-1465 kaebused rahuldamata ja

menetluskulud poolte endi kanda järgmistel põhjustel.

a) Mõistet "elamumaa" ei saa tõlgendada selliselt, et elamumaaks loetakse kogu kinnistu, st ka

liitsihtotstarbega katastriüksuse muu sihtotstarbega osa. MaaMS §-dest 1, 2 ja § 11¹ lg-st 2 on

tuletatav, et maamaks määratakse maa sihtotstarbest lähtudes ja kogu maa eest, arvestades maa

maksustamishinda, mis omakorda sõltub maa (katastriüksuse) sihtotstarvetest. Ka koduomanike

maamaksuvabastust ettenägeva eelnõu (51 SE) seletuskirjast ei saa tuge kaebajate tõlgendusele.

Samuti ei oleks sellisel juhul Riigikogul vaja menetleda eelnõu 596 SE osas, mille eesmärgiks on

liitsihtotstarbega maal kodu omavatele isikutele maksusoodustuse andmine selliselt, et nad ei peaks

üldse maamaksu tasuma.

b) MaaMS näeb ette maksusoodustuse, mis toob osale korteriomanikele kaasa maamaksust täieliku

vabastamise kodualuse maa eest. Osa korteriomanikke peab kodualuse maa eest tasuma osaliselt maa-

maksu. Mõistet "kodualune maa" ei ole õigusaktis kasutatud. Kaebajad peavad kodualuseks maaks

kogu kinnistut, kus asub nende registreeritud elukoht. Maatükk ei ole korteriomandi puhul

reaalosadena piiritletud, vaid see on kõigi korteriomanike kaasomandis. Katastriüksusele määratud

liitsihtotstarbe korral ei ole äri- või sotsiaalmaa osa kinnistust konkreetselt piiritletud. Maksu-

soodustuse kasutamist mõjutab praeguses asjas see, kas maksustatav maa, millel asuvad korteri-

omandid, on 100% elamumaa või liitsihtotstarbega maa.

c) Selles asjas on võrreldavateks gruppideks koduomanikud, kes elavad kortermajas, mis asub 100%

elamumaal, ja koduomanikud, kes elavad kortermajas, mis asub liitsihtotstarbega maal. Neid

võrreldavaid gruppe on seadusandja kohelnud erinevalt ning tegemist on seega võrdsuspõhiõiguse

riivega. Vaidlus taandub sellele, kas erinevaks kohtlemiseks on mõistlikud ja asjakohased põhjused.

d) Erinev kohtlemine ei ole praegusel juhul PS § 12 lg-ga 1 vastuolus, kuna selleks on õigustus.

Riigikohus pidas asjas nr 3-4-1-52-13 võrdsuspõhiõiguse riive legitiimse eesmärgina aktsepteeri-

tavaks kohalikele omavalitsustele tulu laekumist, riigi raha kokkuhoidu ning maamaksu administ-

reerimise lihtsust. Viidatud asjas leidis Riigikohus, et erineva kohtlemise mõistlikkuse ja asjakohasuse

väljaselgitamiseks tuleb kaaluda erineva kohtlemise eesmärki ja tekitatud erineva olukorra raskust,

arvestades, et mida erinevamad on võrreldavad grupid sisuliselt, seda erinevamalt võib seadusandja

neid kohelda.

e) Seaduseelnõu 596 SE seletuskirja kohaselt laekuks liitsihtotstarbega kinnistutele maksuvabastuse

laiendamise puhul maamaksu vähem maksimaalselt 1,2 miljonit eurot. Maamaksu administreerimine

oleks ilmselgelt ebamõistlik juhul, kui peaks hakkama tuvastama, kas liitsihtotstarbega kinnistul

elamiseks korterit kasutavad omanikud saavad muust sihtotstarbest mingit tulu, kasu või eelist. Antud

juhul kaebajad äri- ja sotsiaalmaa sihtotstarbe tõttu rahalist kasu, muud hüve või eelist tõenäoliselt ei

saa, arvestades kaebajate esitatud tõendeid.

f) Kaebajate õigusi ei riivata intensiivselt. Maamaksu kaotamata jätmise korral oleks kaebajad

samamoodi erinevalt koheldud võrreldes nendega, kellel tuleks maamaksu maksta 100% elamumaa

sihtotstarbest lähtuvalt. Seega ei ole tekitatud olukorda, kus varem ühetaoliselt koheldud isikuid oleks

erinevalt koheldud. Kaebajad on saanud maamaksusoodustuse kogu elamumaa sihtotstarbega osalt

ning peavad muu sihtotstarbega maa eest tasuma maamaksu 11 eurot 62 senti, 5 eurot 10 senti, 15

eurot 86 senti ja 9 eurot 95 senti (v.a A. H., kellel tuleb tasuda 294 eurot 75 senti, kuna kinnistu asub

vanalinnas ning ärimaa osakaal on 45%). Keegi kaebajatest ei ole väitnud, et sellises suuruses

omandimaks oleks rõhuv või tooks kaasa olukorra, kus omandist tuleks loobuda.

g) Seaduseelnõu 51 SE menetlusinfost nähtub, et maksuvabastuse eesmärk oli liigkõrge omandimaksu

tõttu omandist loobumise ärahoidmine. Õiguslikult ei ole välistatud kinnistuomanikule, kelle tegevuse

tõttu on katastriüksusel ärimaa vm sihtotstarve, proportsionaalselt suuremate ühise majandamise

kulude panemine. See oleks käsitatav ärimaast saadava hüve või eelisena, mis riivet kompenseerib.

Korteriühistuseaduse § 4 lg 2 alusel on ühistu põhikirjas võimalik kindlaks määrata korteriomandi

eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Kaebajad on ka ise

möönnud, et teatud juhtudel, kui füüsilise isiku ainuomandis on kinnistu, millel asub lisaks eluruumile

näiteks tootmishoone, kauplus või teenindusettevõte või on osa maast üürile antud ärilisel eesmärgil,

võib ärimaa tuua kaasa hüvesid. Seega tooks selliste maaomanike ühetaoline kohtlemine võrreldes

100% elamumaa kinnistu omanikega kaasa ebavõrdsuse ega järgiks kodualuse maa maamaksust

vabastamise eesmärki.

h) Ärimaa vm sihtotstarbe muutmine ei ole üksnes korteriomanike otsustada. Katastriüksuse sihtots-

tarve määratakse maakasutusest lähtuvalt. See omakorda sõltub maal asuva ehitise kasutusotstarbest.

Korteriomanike häälteenamuse alusel omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse piiramiseks õiguslikud

alused puuduvad. Äriruumide kasutamisest tingitud häiringud iseenesest tähtsust ei oma. Need ei sõltu

maksusoodustuse andmisest, vaid inimese enda valikust soetada eluruum äriruumidega hoones või

korteriühistu otsusest lubada muuta eluruumi kasutusotstarvet kasutamiseks mitteeluruumina. Kuna

maatükk on korteriomanike kaasomandis, siis jääb arusaamatuks kaebajate väide, et eluruumide

omanikud ei kasuta ärimaad.

i) Erineva kohtlemise põhjused on olemas ning need ei ole ilmselgelt asjakohatud (meelevaldsed).

Seadusandja võib maksusoodustust laiendada. Seadusandjal, mitte kohtul, on õigus määrata, kes

peavad maksu maksma ja millistel tingimustel inimesed maksuvabastuse või -soodustuse saavad.

4. G. K., K. R., M. H., M. M. ja A. H. palusid apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistada ja

teha asjas uus otsus, millega nende kaebused rahuldada.

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 31. oktoobri 2014. a otsusega apellatsioonkaebused rahuldamata,

halduskohtu otsuse muutmata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Otsuse põhjendused olid

järgmised.

a) MaaMS § 11 lg 1 eesmärgipärane tõlgendus ei saa viia tulemuseni, kus ehitise reaalosa (korteri)

suurusele vastavale mõttelisele osale hoonealusest maast omistatakse kindla reaalosa sihtotstarve,

seostades sel viisil maatüki mõttelised osad ehitise reaalosadena piiritletud korterite ning teiste

ruumidega, ning kaasomandi "piiritletud" mõttelised osad seotakse erinevate õiguste ja kohustustega.

Kaasomand on asjaõigusseaduse § 70 lg 3 kohaselt kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes

osades ühises asjas kuuluv omand. Asja mõtteline osa on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 56

kohaselt tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast.

b) Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosale, millega on

ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on maa-

tükk ning need ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole

kolmanda isiku omandis. Kaasomand on ühine õigus kogu asjale (vt Riigikohtu seisukohad asjades

nr 3-2-1-113-96, 3-2-1-97-98, 3-2-1-15-99 ja 3-2-1-121-05). KOS § 13 lg 1 esimese lause kohaselt

tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja

kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandist vilja võrdeliselt talle kuuluva kaas-

omandi suurusega. Sellest põhimõttest võib KOS § 13 lg 1 teise lause kohaselt kõrvale kalduda

üksnes korteriomanike kokkuleppe alusel. Kohus ega haldusorgan ei saa tõlgendamise teel tuletada

maksude tasumise korda, kus tegelikkuses piiritlemata mõtteliste osade suurused on maksuõiguslikult

erinevate õiguste ja kohustuste objektiks, minnes seeläbi vastuollu asjaõiguse valdkonna seadustes

sätestatud kaasomandi õigusinstituudi olemusega.

c) Samuti on kaebajate tõlgendus vastuolus maamaksu määramist sätestavate õigusaktidega. Maa-

maksu objektiks on maatükk tervikuna, mitte erinevate sihtotstarvetega maatüki osad. Mõeldav on

kehtestada seaduses selline säte, mille järgi koduomanik on liitsihtotstarbega maa puhul täielikult

vabastatud maamaksu tasumisest kogu korteriomandi reaalosa juurde kuuluva kaasomandi mõttelise

osa ulatuses. Sellist muudatust sisaldab Riigikogu menetluses olev koduomanike maamaksuvabadust

laiendav MaaMS-i muutmise seaduse eelnõu (596 SE).

d) Maamaksu kui riikliku maksu kehtestamise eesmärk on avalik-õiguslike ülesannete täitmiseks

vajaliku raha saamine. Maamaksu objektiks on maatükk ning maksubaasiks maa maksustamishind.

See määratakse maa potentsiaalse tulukuse järgi lähtuvalt maa sihtotstarbest ja asukohast, mitte maa

tegeliku kasutuse alusel. Maamaksu kehtestamisel ei ole eesmärgiks kõigi maaomanike samasse

olukorda asetamine. Aktsepteeritav on näiteks ärimaa ja elamumaa erinev maksustamine. Seetõttu

võib liitsihtotstarbega maatükil asuva korteriomandi maamaks erineda ainult elamumaal asuva

samasuguse korteriomandi maamaksust. Nõndasamuti erineb maamaks koduomanike vahel kodu

asukohast lähtuvalt, sõltudes maa maksustamishinnast. Seega, olgugi et kodualusest maamaksust

vabastamine ei taga kõigile koduomanikele sama tulemust, pole see riiklik meede PS §-ga 12

vastuolus.

e) Halduskohus on oma otsust piisavalt põhjendanud. Kohus pole sellega põhjendamiskohustust

rikkunud, et jättis otsuses kaebajate esitatud hüpoteetilised näited ja olukorrad käsitlemata, sest

viimastel pole asja lahendamise seisukohast tähtsust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. G. K., K. R., M. H., M. M. ja A. H. paluvad kassatsioonkaebuses tühistada halduskohtu ja

ringkonnakohtu otsused ja teha asjas uus otsus järgmistel põhjustel.

a) Korterelamute maamaksu probleem on tingitud asjaolust, et maakatastris on kortermaja juurde

kuuluv maatükk kirjas ühe katastriüksusena, kuid kinnistusraamatus on iga korter (sh ka mitteelu-

ruum) iseseisev kinnistu ja eraldi maamaksu objekt. Maa sihtotstarve määratakse tervele katastri-

üksusele, mitte igale korterile eraldi. Kui korterid on erineva kasutusotstarbega, siis määratakse kogu

katastriüksusele liitsihtotstarve, näiteks 90% elamumaa ja 10% ärimaa. Maamaksu arvutamisel

omistatakse see suhtarv kõikidele korteritele, sõltumata sellest, millisel eesmärgil konkreetset korterit

kasutatakse. Nii tulebki välja, et ühest küljest kuulub ka kaupluse juurde 90% elamumaad ja iga

eluruumi juurde kuulub 10% ärimaad.

b) Sellisest praktikast tulenevalt tekib olukord, kus kaupluse omanik maksab maamaksu kogu tema

kaasomandi osale vastavalt maalt nii elamu- kui ärimaa osas, sest tegemist ei ole koduomanikuga, kes

saaks maksuvabastust. Samas peavad eluruumide omanikud oma korteri juurde kuuluvalt maa osalt

maksma täiendavalt maamaksu 10% ulatuses ehk vastavalt ärimaa sihtotstarbele.

c) Kuna liitsihtotstarve määratakse tervele katastriüksusele, siis ei ole ka võimalik maa sihtotstarvet

muuta, sest maatükil kui sellisel tõepoolest äritegevus toimub, kuid mitte igas korteris. Samuti ei ole

võimalik nõuda, et äriruumi omanik kompenseeriks osa teiste korteriomanike maamaksu kulust.

d) Maksumäärasid on võimalik diferentseerida, kuid kui riik kehtestab maksusoodustuse, siis tuleb

seda rakendada õiglaselt. Maamaks on objektiivne maks, mille puhul ei ole ehitise omadused olulised.

Samas kui maksuvabastuse andmisel on ehitise omadused (eluruumina kasutamine) olulised, siis tuleb

neid arvestada ka maksuvabastuse piiramisel. Maksusoodustus ei tohi kaasa tuua topeltmaksustamist.

7. Maksu- ja Tolliamet palub vastuses jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Vastuse kohaselt sätestab

MaaMS § 11 lg 1 üheselt üksnes elamumaa maksuvabastuse, seda ei saa kohaldada ei äri- ega

sotsiaalmaale. Iga omanik tasub maamaksu talle kuuluva kinnistuosa suuruse eest. Teised korteri-

omanikud saavad nõuda, et äriruumi omanik kompenseeriks osa nende maamaksu kulust (KOS § 13

lg 1, § 15 lg-d 1 ja 3). Äriruumide kasutajad on samasugused korteriomandi omanikud ning nad

osalevad kinnisasja majandamisel kaasomanikena ning nende õigused on piiratud teiste kaasomanike

õigustega. Maksuvabastuse andmisel ei ole ehitise omadused olulised. Maksusoodustuse eesmärk oli

kodualuse maa maksuvabastus. Maamaksuseadus ei sätesta elamumaal asuvale hoonele mingeid muid

nõudeid, kui et viimast kasutatakse elukohana.

8. Arvamuse andmiseks kaasatud Tallinna linn leiab oma vastuses, et kohtuotsused on põhjendatud.

Kortermaja aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa puhul peab elamumaa ja muu sihtotstarbe

vahekord vastama eluruumide ja mitteeluruumide vahekorrale. Sihtotstarbe osatähtsus määratakse 5%

täpsusega. Vaidlusalused katastriüksused moodustavad tervikuna kortermajade aluse ja selle

teenindamiseks vajaliku maa. Nende sihtotstarve on määratud linnavalitsuse korraldustega enne

"Katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende määramise korra" kehtestamist Vabariigi Valitsuse

23. oktoobri 2008 a määrusega nr 155. Maksuhalduril ei ole vaja eristada teenindusmaad maatüki

muudest osadest. Maamaks arvutatakse kohalikust omavalitsusest saadetud andmete põhjal.

9. Arvamuse andmiseks kaasatud Maa-amet leiab oma vastuses, et kortermaja aluse ja selle

teenindamiseks vajaliku maa puhul peab elamumaa ja muu sihtotstarbe vahekord vastama eluruumide

ja mitteeluruumide vahekorrale hoones. Maksuhalduril ei ole maamaksuteate koostamisel võimalik

eristada iga korteri juurde kuuluvat korterelamu alust ja selle teenindamiseks vajalikku maad maatüki

muudest osadest. Maksustamishind arvutatakse kogu maatükile, arvestades mitme sihtotstarbeliigi

samaaegsel esinemisel samal maatükil nende omavahelist proportsiooni. Kaasomandi korral võetakse

iga omaniku maamaksu arvutamisel aluseks mõtteline osa kogu maatüki maksustamishinnast.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Kohtud on

järginud menetlusnorme ja kohaldanud materiaalõigust õigesti (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 230 lg 1 ja lg 5 p 1). Riigikohtu halduskolleegium nõustub kohtute seisukohtadega ega pea

vajalikuks neid täies mahus korrata. Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium järgmist.

11. Õigusaktide kohaselt võib maaüksusel olla mitu sihtotstarvet (katastriüksuse sihtotstarvete liikide

ja nende määramise korra § 3 lg 1). Kaebajad on korteriomanikud elamutes, mis asuvad mitme

sihtotstarbega ehk liitsihtotstarbega katastriüksustel Tallinnas. Osaliselt on katastriüksuste kasutus-

otstarbeks elamumaa, osaliselt äri- ja sotsiaalmaa. Elamutes paiknevad valdavalt eluruumid, kuid

kõigis neis on ka mitteeluruume. Vaidlusega seotud eluruumid on kantud rahvastikuregistrisse

kaebajate elukohtadena. Vaidlus käib selle üle, kuidas tuleb korterite juurde kuuluva liitsihtotstarbega

maa puhul arvestada koduomaniku maamaksusoodustust (MaaMS § 11 lg 1).

12. Kaebajad on seisukohal, et maksusoodustust tuleb rakendada täies mahus. Vastustaja on maksu-

teadetes vähendanud maksusoodustust võrdeliselt äri- ja sotsiaalmaa osaga katastriüksuste sihtots-

tarbest. Kohtud pidasid sellist vähendamist õiguspäraseks. Kolleegium nõustub vastustaja ja

kohtutega.

13. MaaMS § 11 lg-st 1 tuleneb, et maamaksu tasumisest on vabastatud maa omanik tema omandis

oleva elamumaa osas linnas kuni 0,15 ha ulatuses, kui sellel maal asuvas hoones on tema elukoht

vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele. Järelikult on vaidlusaluse maksusoodustuse

üheks eelduseks see, et maksustatava maa sihtotstarve on elamumaa.

14. Maksuteated on kooskõlas MaaMS § 11 lg-ga 1. Kohtud on põhjendatult tuginenud asjaolule, et

kaebajate korterite juurde kuulub asjaõiguslikult mõttelise osana nii elamumaad kui ka mitteelamu-

maad. Elamumaa osas kohaldas vastustaja maksusoodustust. Maamaksu tasumist nõutakse maksu-

teadetes vaid korteri juurde kuuluva äri- või sotsiaalmaa eest.

Seaduse kujunemisloo uurimine ei vii teistsuguse tulemuseni. Isegi kui seadusandja eesmärgiks oli

vabastada ka liitsihtotstarbega maal paiknevate korterite omanikud täielikult maamaksust, ei loonud ta

erinormi, mis võimaldaks kohaldada maksusoodustust korteri juurde kuuluvale mitteelamumaale.

Maksuhaldur ja kohtud ei saa MaaMS § 11 lg 1 kohaldamisel äri- ja sotsiaalmaad võrdsustada elamu-

maaga. Maksusoodustus saab tuleneda vaid seadusest.

15. Kolleegium nõustub kaebajatega, et selline maksusoodustuste andmise kord kohtleb neid

ebasoodsamalt võrreldes korteriomanikega, kelle elamu asub täielikult elamumaal. Viimased saavad

maksusoodustust kogu maa mõtteliselt osalt, mis neile korteriomandi koosseisus kuulub. MaaMS § 11

lg 1 riivab kaebajate omandipõhiõigust koos võrdsuspõhiõigusega (PS §-d 12 ja 32).

16. Kolleegium möönab, et üldjuhul tagaks korterelamu aluse liitsihtotstarbega katastriüksuse õiglase

maksustamise maamaksu nõudmine üksnes mitteeluruumi omanikult. Mitteeluruumi juurde kuuluva

maa puhul ei ole koduomaniku maksusoodustust ühelgi tingimusel võimalik rakendada. Kuigi

mitteeluruumi juurde võib kuuluda ka elamumaad, ei ole mitteeluruumi võimalik registreerida

elukohana (rahvastikuregistri seaduse § 44 lg 1 p 2). Järelikult on mitteeluruumi puhul üks MaaMS

§ 11 lg 1 eeldustest alati täitmata.

Mitteelamumaa osakaal katastriüksuse liitsihtotstarbest vastab üldjuhul mitteeluruumide osakaalule

elamus (allpool p 17). Seega laekuks mitteeluruumi juurde mõttelise osana kuuluva maa arvelt

piisavalt maamaksu, et maksustada mitteelamumaa sihtotstarbele vastav osa liitsihtotstarbega

maatükist.

17. Eelnev seisukoht tuleneb maa sihtotstarbe määramise sätetest. Maakatastriseaduse § 18 lg-te 2

kuni 6 kohaselt määratakse katastriüksuse sihtotstarve üld- või detailplaneeringu, ehitusloa, kirjaliku

nõusoleku või kasutusloa alusel või kohaliku omavalitsuse otsusega. Katastriüksuse sihtotstarvete

liikide ja nende määramise korra § 2 lg 3 kohaselt määratakse ehitise alusele ja selle teenindamiseks

vajalikule maale kogu ulatuses ehitise kasutusotstarbest tulenev sihtotstarve. Seetõttu peab elamumaa

osakaal elamu aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa liitsihtotstarbes vastama eluruumide

osakaalule elamus.

Siiski võib esineda olukordi, kus mitteelamumaa osakaal on suurem kui mitteeluruumide osakaal.

Kogu katastriüksus ei pruugi moodustada elamu alust ja selle teenindamiseks vajalikku maad.

Teenindusmaast väljapoole jääval maal võib olla elamu kasutusotstarbest sõltumatu sihtotstarve, sellel

võib muu hulgas paikneda teisi ehitisi. Mitteeluruumi juurde kuuluva maa maksustamine ei pruugi

seetõttu alati olla liitsihtotstarbega maa maksustamiseks piisav.

18. Kui maksuhaldur või talle maakasutuse kohta andmeid edastav kohalik omavalitsusüksus peaks

maksusoodustuse kohaldamisel hakkama välja selgitama põhjusi, miks kuulub korterelamu juurde

mitteelamumaad, suurendaks see maamaksukohustuse suuruse ja maamaksust laekuva tuluga

võrreldes ebaproportsionaalselt halduskoormust.

19. Seepärast nõustub kolleegium kohtutega, et kaebajate ebasoodsam kohtlemine on kooskõlas põhi-

seadusega. Korteri juurde kuuluva maa maksustamine ei riiva üldjuhul omandiõigust intensiivselt.

Praegusel juhul käib vaidlus maksusoodustuse üle. Maksusoodustuste kehtestamisel on seadusandjal

suur otsustusruum. Kohtuliku kontrolli ulatus on sellest tulenevalt piiratud.

Riigikohus on korteriomandi ja kaasomandi erinevuse kohta tõdenud, et maksukohustuslaste täielikku

ühetaolist kohtlemist on koduomaniku maamaksusoodustuse andmisel raske või isegi võimatu

saavutada (põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 29. jaanuari 2014. a otsus asjas nr 3-4-1-52-13,

p 58).

Seadusandjal on sellegipoolest võimalik laiendada maksusoodustus eluruumi juurde kuuluvale mitte-

elamumaale täies ulatuses, sõltumata mitteelamumaa kasutamise asjaoludest.

20. Kolleegiumi ei näe õiguslikku alust, millele tuginedes saaks eluruumi omanikud nõuda enda

maksukohustuse hüvitamist mitteeluruumi omanikult. Mitteeluruumi omanik peab niikuinii tasuma

täies mahus maamaksu mitteeluruumi juurde kuuluva maa eest (eespool p 16). Teoreetiline võimalus

leppida hüvitamises kokku, ei kõrvalda MaaMS § 11 lg-st 1 tulenevat erinevat kohtlemist.

21. Kaebajad tasusid kassatsioonkaebuselt kautsjoni igaüks 25 eurot. Kautsjonid tuleb arvata riigi-

tuludesse (HKMS § 107 lg 4). Muid kuludokumente ei ole menetlusosalised kassatsiooniastmes

esitanud. Seetõttu jäävad võimalikud muud menetluskulud Riigikohtus menetlusosaliste endi kanda

(HKMS § 109 lg 1).

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Ivo Pilving