3-2-1-155-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-155-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 27. märts 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Ants Kull

Kohtuasi

KÜ Mahla 76, Erich Karbi, Ruslan Popovi ja Andres

Puiestiku hagi Uno Paasi ja Kerli Paasi vastu

küttesüsteemide rikkumiste kõrvaldamiseks ja Mahla 76

elamu küttesüsteemi taastamiseks ning kandeseina

omavoliliselt ehitatud ukseava kinniehitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 17. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-12-17834

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Mahla 76 kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3190 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Korteriühistu Mahla 76 (registrikood 80142151),

Erich Karp, Ruslan Popov ja Andres Puiestik, ühine esindaja

vandeadvokaat Nigul Saar

Kostjad Uno Paas ja Kerli Paas

Asja läbivaatamise kuupäev

26. jaanuar 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-17834 ja

Harju Maakohtu 30. septembri 2013. a otsus samas asjas ning saata asi samale maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroo Varul AS-ile Korteriühistu Mahla 76 kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon 50 (viiskümmend) eurot.

4. Jätta menetluskulude jaotus asja lahendava kohtu otsustada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KÜ Mahla 76, Erich Karbi, Ruslan Popovi ja Andres Puiestiku (hagejad) hagiavalduse kohaselt on

Uno Paas ja Kerli Paas (kostjad) Tallinnas Mahla 76 elamu esimesel korrusel asuvate

korteriomandite nr 53 ja 56 kaasomanikud. Kostjate eluruumid asuvad viiekorruselises majas ja

nende peal asub veel 16 korterit.

Kui kostjad asusid 2010. aastal remonti tegema, siis teatasid nad korteriühistu juhatusele, et soovivad

paigaldada ruumidesse ehitusaegsete (1979. aastast) radiaatorite asemele uued. Korteriühistu juhatus

lubas radiaatorid asendada, kui ei muudeta olemasolevat keskküttesüsteemi, sest elamu küttesüsteem

kuulub kõigile korteriomanikele. Kui aga pärast torutööde lõpetamist hakkas korteriühistu

survestama püstikuid, selgus, et radiaatorite ees olnud möödaviigud on likvideeritud, millega on

oluliselt rikutud küttesüsteemi tasakaalu. Möödaviik tagab väljaarvestatud küttevedeliku liikumise

püstikutes ja võrdse kütmise kõikidele elanikele. U. Paas lubas esialgu taastada küttesüsteemi, kuid

jättis selle tegemata. Sellega on rikutud teiste elanike sõltumatus teineteisest ja kütmise autonoomsus

erinevates korterites, sest kostjate tegevus mõjutab kõikide nende koha olevate korterite kütmist.

Samuti lõikasid kostjad korterite remondi käigus ukseava kandeseina. U. Paas väitis, et ukseava

tegemiseks on tal olemas kommunaalprojektis nõuetekohaselt vormistatud ja kooskõlastatud paberid,

kuid ta ei ole neid juhatusele esitanud. Samuti ei ole U. Paas esitanud ehitusprojekti. Kandeseina

lõhkumine ohustab kaasomanike elu ja tervist. U. Paas ei ole kaasomanikelt nõusolekut küsinud ega

seda saanud.

Korteriühistu tellis ekspertiisi- ja projekteerimisbüroolt Ehitusekspert ekspertiisi, mille käigus

tuvastati, et eluruumides nr 53 ja 56 on radiaatorite vahetamisega kõrvaldatud ka tagasivoolu

torustikul olnud küttevee reguleerimiskraanid ja projektikohased möödaviigud ning on pandud

radiaatorit eraldav sulgarmatuur. Selline muudatus häirib olemasolevat hoone ühtset

keskküttesüsteemi. Kostjate korterite radiaatoreid ei ole võimalik välja lülitada, kuna siis katkeb küte

terves püstikus. Ekspertide järelduse kohaselt tuleb küttesüsteemi taastamiseks möödaviik tagasi

panna, lisades ka reguleerimiskraanid.

Hagejad palusid kohtul kohustada kostjaid kõrvaldama küttesüsteemi rikkumised, taastama omal

kulul elamu projektijärgne küttesüsteem ning ehitama kinni kandeseina omavoliliselt ehitatud

ukseava.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. 2010. aastal ostsid kostjad korteriomandi mitteeluruumina ja

alustasid selle remontimist ja ümberplaneerimist kaheks korteriks. Sellise taotluse esitasid nad

korteriühistule ja jaatav otsus tehti ka korteriühistu 20. novembri 2010. a üldkoosolekul.

Korteriomandi remondi käigus tuli ümber paigutada siseuks, mille sisselõikamiseks ja asukoha

muutmiseks Nõmme Linnaosavalitsuse ehitusspetsialisti väitel ehitusluba ei väljastata.

Kui remonti tehakse korteriomandi piirides, siis selleks ei ole vaja taotleda ehitusluba ega küsida

kellegi nõusolekut. Kui remont puudutab korteriühistu omandit, on vajalik kooskõlastus. Ukseava

lõikas seina sertifitseeritud teemantlõikamisega tegelev ehitusfirma, ukseava toestati 10 mm terasest

lattrauaga ja ukseavasse paigutati 4 mm karprauast valmistatud ukseraamiga rauduks, mille tegelik

tugevus ületab mitu korda tellisseina tugevust. Korteritele on Tallinna linna Linnaplaneerimise Amet

väljastanud 15. detsembril 2011 kasutusloa nr 11991.

Tõele ei vasta väited küttesüsteemi rikkumise kohta. Ekspertiisi ei ole tehtud. Keegi ei ole kostjate

korterites käinud. Kostjad palusid jätta eksperdihinnangu tõendina arvestamata.

Korteriomandi eelmine omanik oli radiaatoreid osaliselt vahetanud ja selle vahetuse käigus võidigi

osa möödaviike likvideerida. Radiaatorite vahetust juhendas inimene, kes on selle maja kütte-, vee-

ja kanalisatsioonisüsteeme hooldanud maja valmimisest peale.

3. Harju Maakohus jättis 30. septembri 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

solidaarselt hagejate kanda.

Pooled ei vaidle selle üle, et keskküttesüsteem kuulub tervikuna kõikidele korteriomanikele,

st keskküttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt

valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse

kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomanikul on õigus ühist asja

kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3).

Korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg 2 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada

oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku

õigustatud huvidega. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt,

kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Seetõttu analüüsis maakohus

seda, kas kostjad on remonttööde käigus küttesüsteemi ümber ehitanud.

Hagejad on kohtule esitanud ekspertiisi- ja projekteerimisbüroo Ehitusekspert 1. detsembri 2011. a

eksperdihinnangu ja FIE Oskar Johansoni eksperdiarvamuse. Eksperdihinnangust nähtub, et kostjad

on radiaatorite vahetamisega kõrvaldanud ka tagasivoolu torustikul olnud küttevee

reguleerimiskraanid ja projektikohased möödaviigud ning on pannud radiaatorit eraldava

sulgarmatuuri. Nimetatud keskküttesüsteemi osa muudatus häirib hoone ühtset keskküttesüsteemi

ning võimaldab küttesüsteemi ka oma suva järgi sulgeda. Kostjate korraldamisel tuleb möödaviik

radiaatoritest tagasi panna, lisades ka reguleerimiskraanid (I kd, tl 30). Maakohus otsustas viidatud

eksperdihinnangu jätta tähelepanuta, kuna eksperdihinnang koostati, ilma et ekspert oleks tegelikult

tutvunud korterites nr 53 ja 56 asuva küttesüsteemi olukorraga.

FIE Oskar Johansoni arvamusest aga ei selgu, milliste korterite küttesüsteemide kohta on ekspertiis

korraldatud. Samuti ei selgu, millise valdkonna eksperdiga on tegemist ja milline on eksperdi

kvalifikatsioon. Seetõttu jättis kohus ka eksperdiarvamuse tõendina tähelepanuta.

Ekspertiisi- ja projekteerimisbüroo Ehitusekspert on 6. mail 2013 koostanud selgituse (II kd, tl 10–

11). Ekspert on kostjatele kuuluvates ruumides radiaatoreid ka fotografeerinud. Ekspert leidis, et

keskküttesüsteem on vaidlusalustes ruumides töökorras ja välja reguleeritud. Küttesüsteem toimib

normaalselt, kui möödaviiguta läbijooksuga radiaatoreid ei sulgeta ega ümber ei reguleerita. Korteri

nr 53 ja nr 56 ulatuses on radiaatorid ühendatud olemas olnud torustiku osade külge ja kus puudus

möödaviik, jäeti möödaviik tegemata.

Tulenevalt eeltoodust oli kohus seisukohal, et kostjad ei ole keskküttesüsteemi ümber ehitanud.

Kostjad on vahetanud radiaatorid. Korteri nr 53 ja nr 56 ulatuses on radiaatorid ühendatud

olemasoleva torustiku osade külge, kus möödaviik puudus.

Samuti leidsid hagejad, et kostjad lõikasid remondi käigus kandeseina ukseava sellekohast projekti

korteriühistule ei esitatud ning kostjad ei ole küsinud teistelt korteriomanikelt nõusolekut. Maakohus

tuvastas, et ehitusseadusest tulenevalt ei ole vaja ukseava muutmiseks/ehitamiseks taotleda kirjalikku

nõusolekut või ehitusluba. Praegusel juhul on remonti tehtud korteriomandi piirides ning seetõttu ei

ole vaja taotleda ehitusluba ega küsida kirjalikku nõusolekut. Maakohus leidis, et kostjate ehitatud

ukseava ei kujuta ohtu, mida tõendab Tallinna Linnaplaneerimise Ameti väljastatud ehitusluba.

4. KÜ Mahla 76 esitas apellatsioonkaebuse.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 17. juuni 2014. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

KÜ Mahla 76 on korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 järgi isikuks, kelle tegevuse eesmärgiks on

korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja

korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Elamu kütmine on elamu majandamine ja hagejal on

huvi, et küttesüsteem töötaks normaalselt ning hageja saaks majandada elamut viisil, mis tagab kõigi

korteriomanike korterite kütmise.

Maakohus on analüüsinud radiaatorite vahetamist ja tuvastanud, et on tõendamata, et kostjad oleksid

muutnud elamu küttesüsteemi. Hageja esitatud tõenditest see ei tulene. Hagejale elamu küttesüsteemi

kohta arvamuse andnud L. Sõmer kontrollis kostjate korteriomandites paiknevaid radiaatoreid ja

6. mai 2013. a selgituses leidis, et küttesüsteem töötas normaalselt. Kostjad on jätnud möödaviigud

tegemata neile radiaatoritele, kus neid ka varem ei olnud. Hageja ei ole esile toonud, et kostjate

korteritega samas küttesüsteemi osas (püstikus) olevad korterid oleksid alaköetud.

Kandeseina rajatud ukse osas on maakohus leidnud, et ukse rajamist reguleerivad õigusaktid ei näe

ette, et selle rajamiseks peaks olema linnavalitsuse ja teiste kaasomanike luba, kuna see jääb

korteriomandi reaalosa piiresse. Hageja ei ole seda järeldust vaidlustanud. Samas on kostjad ukse

rajamise kohta Tallinna Linnavalitsusest saanud esitatud taotluse ja projekti alusel ehitusloa. Ukse

ehitamise osas on hageja ainult väitnud, et kostjate ehitatu võib mõjutada ehitise konstruktsioone,

samas ei ole ta maakohtu menetluses selle väite põhjendamiseks asjaolusid esile toonud.

Ringkonnakohus keeldus apellatsioonkaebuse juurde lisatud tõendite vastuvõtmisest ja tagastas need.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. KÜ Mahla 76 esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada alama astmete kohtute otsused ja

saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et maakohtu viidatud ehitusseaduse § 16 lg 1 ja § 22 lg 1

sätestavad ehitamiseks kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku. Kohtud on ekslikult kasutanud

ehitusseaduse regulatsiooni kaasomanike omavahelise suhte kvalifitseerimisel kaasomandi eseme

kasutamise ja käsutamise üle peetavas vaidluses.

Hagejad on menetluses läbivalt lähtunud asjaolust, et kandva vaheseina lõhkumine eesmärgiga teha

uks kahe korteriomandi vahele rikub nii teiste kaasomanike õigusi kui ka ehitusseaduses sätestatud

avaliku õigusega pandud kohustust teha ehitustöid ainult ehitusseaduses sätestatud tingimustel.

Kohtud on põhjendustes lähtunud asjaolust, et ehitusluba ei ole ukse tegemiseks kandvasse vaheseina

vaja ja kohaliku omavalitsuse nõusolekut ukse tegemiseks ei ole ka vaja. Kohtud jõudsid selle

järelduseni põhjusel, et tuvastatud oli remondi tegemine korteriomandi piires. Kohtuotsuses puudub

viide tõendile, mis lubaks järeldada, et remont on tehtud ühe korteriomandi piires. Samuti on kohus

jõudnud valele järeldusele, et korteriomandi piires tehtud remondi käigus hoone

kandekonstruktsioonide muutmine on lubatav ilma teiste kaasomanike nõusolekuta.

Kohtud ei ole arvestanud kostjate esitatud korteriomanike kirjaliku nõusolekuga. Seetõttu ei ole

arusaadav, kas kohus on tuvastanud kaasomanike nõusoleku ukse tegemiseks ning kas kaasomanike

nõusolek ukse tegemiseks kaasomandi esemesse oli õiguslikult vajalik.

Kohtud on materiaalõiguse norme oluliselt rikkunud ka sellega, et jätsid kohaldamata KOS § 11 lg 1,

mille kohaselt on korteriomaniku kohustuseks hoida reaalosa korras ja selle ning kaasomandi eseme

kasutamisel hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest

tekkivad mõjud. Kandvasse vaheseina avauste tegemine on selline tegevus, mis ületab kaasomandi

tavakasutuse, ja seetõttu on kostjatel kohustus sellisest tegevusest hoiduda.

Samuti ei ole selge, kas KOS § 12 lg-s 2 sisalduvat korteriomaniku õigust nõuda kaasomandi eseme

kasutamist vastavalt seadusele ja korteriomanike kokkulepetele on rikutud või mitte.

7. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Kostjad leiavad, et nad ei ole rikkunud

küttesüsteemi, vaid on ainult vahetanud korterühistu loal vanad ja amortiseerunud radiaatorid uute ja

kaasaegsemate vastu. Samuti on vale hageja väide, et ukseava on kandeseina ehitatud omavoliliselt.

Mitteeluruumide ümberehitamise eluruumideks on lubanud korteriühistu üldkoosolek

20. novembril 2010. Kõik ümberehitused on tehtud korteriomandi piirides ja ei puuduta ühtegi teist

majaelanikku. Ukse ehitamiseks on väljastatud ehitusluba 13. mail 2013.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning maa- ja ringkonnakohtu otsus tuleb

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb

TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas korteriomandites tehtud remondi käigus

muudeti maja keskküttesüsteemi ja kas kandvasse vaheseina ukseava tegemiseks oli vajalik kõikide

kaasomanike nõusolek.

Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamisel oluliste asjaolude üle:

• KÜ Mahla 76 on asutatud ning ühistu põhikiri on kinnitatud 19. oktoobril 2000;

• Kostjad on Tallinnas Mahla 76 esimesel korrusel asuvate korteriomandite nr 53 ja 56

kaasomanikud;

• 2010. aastal alustasid kostjad enda korteriomandi remontimist ja ümberplaneerimist kaheks

korteriks;

• 15. detsembril 2011 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet kostjatele kasutusloa

korteriomandi kasutamise otstarbe muutmisel;

• 13. mail 2013 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusloa ehitise rekonstrueerimiseks.

10. Kolleegium märgib kõigepealt, et Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt

leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest

korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi

vastu (vt nt Riigikohtu 10. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04, p 23; 16. septembri

2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17; 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06,

p 10; 23. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15). Muu hulgas on Riigikohus leidnud,

et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui

korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade

majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike

rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26;

13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 27. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-18-12, p 10).

Kuna kolleegium on varem tunnustanud korteriühistu õigust esitada hagi küttesüsteemi korrasoleku

nõudes korteriomanike rikutud õiguste kaitseks, siis on korteriühistu käeolevas asjas kohaseks

hagejaks. Kolleegium märgib, et ka teised hagejad, kes küll apellatsioon- ega kassatsioonkaebust ei

esitanud, olid apellatsioonimenetluses tulenevalt TsMS § 207 lg 3 mõttes kaasapellandid ja on

kassatsioonimenetluses kaaskassaatorid, mis tuleneb asjaolust, et asjas tehtav lõplik kohtulahend peab

nõude iseloomust tulenevalt olema kehtiv kõikide menetlusosaliste suhtes ühtemoodi.

11. Kolleegium peatub esmalt väidetaval küttesüsteemi rikkumisel ning annab hinnangu hagejate

nõude kohta, mille järgi peavad kostjad taastama omal kulul elamu projektijärgse küttesüsteemi.

Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi

kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme

valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole

vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-

04, p 24; 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 20). Korteriühistu liikmeks on

KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (vt ka

Riigikohtu 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 12).

Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava

küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha

põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks

on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1

kohaselt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine

ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa

otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe

(vt ka nt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10;

16. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21). Korteriühistuseaduses reguleerimata

küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi mittetulundusühingute seaduse

sätteid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15).

12. Lähtudes KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud

ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud)

korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt selle

kohta nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 27; 3. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-117-14, p 12). Seega kuulub elamu keskküttetorustik elamu kaasomanike kaasomandisse.

Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 lg 1 järgi keskküttesüsteemi

püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrashoiu eest. Vaidlus keskküttetorustiku

möödaviikude väidetava kõrvaldamise ja/või puudumise üle puudutab seega korteriomanike

kaasomandit. Kohtud on jätnud hagi rahuldamata muu hulgas põhjendusega, et ei ole tõendatud, et

kostjad on möödaviigud kõrvaldanud. Kolleegium leiab, et kohtud on valesti kohaldanud AÕS § 74,

mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Seega

saavad teised kaasomanikud nõuda kaasomanikult, kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt

muudab, endise olukorra taastamist. Kolleegium leiab, et nimetatud sätte mõtte kohaselt ei ole oluline

see, kas kostjad ise kõrvaldasid puuduolevad möödaviigud või tegid seda nende õiguseellased. Kui

kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, siis on teised

kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt.

13. Teisena peatub kolleegium sellel, kas kostjatel oli õigus teha ukseava hoone kandvasse seina ilma

teiste kaasomanike nõusolekuta.

Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud kassatsioonkaebuse väide, et kohtud on valesti leidnud, et

teiste kaasomanike nõusolekut ei olnud vaja, kuna vaidlusalune ukseava jääb korteriomandi reaalosa

piiresse. KOS § 1 lg 2 järgi on kaasomandi esemeks sama seaduse tähenduses maatükk ning ehitise

osad ja § 2 lg 2 järgi ei ole korteriomandi reaalosaks ehitis ja selle osad. Seega on ehitise osaks

olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas

need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse

seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise

muutmisega. Nagu eespool punktis 12 märgitud, võivad teised kaasomanikud nõuda kaasomanikult,

kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, AÕS § 74 alusel endise olukorra

taastamist.

Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole kostjate väide, et hagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et neil

on olemas ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks ehitusluba. Ehitusluba annab loa ukseava

tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut

AÕS § 74 mõttes.

14. Kolleegium leiab, et asja uuel läbivaatamisel peab maakohus esmalt võtma seisukoha, kas

keskküttetorustiku möödaviigud on nõutavad elamu projektdokumentatsiooni kohaselt. Kui

maakohus tuvastab, et möödaviigud on elamuprojekti järgi nõutavad, siis tuleb kohtul hinnata, kas

möödaviikude kõrvaldamine/puudumine on asja oluline muutmine AÕS § 74 tähenduses, milleks

puudus kõigi kaasomanike nõusolek. Seina avause tegemise osas tuleb kohtul hinnata, kas see on asja

oluline muutmine, milleks puudus teiste kaasomanike nõusolek.

15. Kolleegium peab vajalikuks lisaks selgitada, et kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja

oluliselt muuta ja vajab selleks kõiki kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt ka hageda juhul, kui

teised kaasomanikud on selleks kohustatud. AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi peavad kaasomanikud on

üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest. Seega võivad teised kaasomanikud olla kohustatud nõusolekut andma juhul, kui asja

oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve.

16. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hageja

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse kautsjon

avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti,

või tema korraldusel muule isikule. Asjas on palutud tagastada kautsjon isikule, kes selle hageja eest

tasus.

17. Kuna alama astme kohtute lahendid tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks

läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Ants Kull