3-3-4-1-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

ERIKOGU

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-3-4-1-15

Määruse kuupäev

Tartu, 24. märts 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Priit Pikamäe, liikmed Peeter Jerofejev, Viive Ligi,

Ivo Pilving ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Pädeva kohtu määramine Jekaterina Golitsõna kaebuses

üürilepingu lõpetamise vaidlustamiseks ja üürilepingu

pikendamiseks

Menetluse alus Riigikohtus

Tallinna Halduskohtu 22. jaanuari 2015. a määrus haldusasjas

nr 3-14-53084

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 3. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-61716.

2. Saata asi Harju Maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jekaterina Golitsõna esitas 28. novembril 2014 Harju Maakohtule Tallinna linna vastu hagi, milles

palus tühistada Tallinna Linnavaraameti 17. augusti 2011. a korralduse nr 1280-k ja pikendada

temaga sõlmitud üürilepingut.

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja Tallinna linnaga sõlmitud üürilepingu alusel eluruumi asu-

kohaga Raadiku 8A/2-140 Tallinnas. Tallinna Linnavaraamet kohustas hagejat 28. oktoobri 2014. a

kirjaga nr 3.2-2/4600 (edaspidi linna 28. oktoobri 2014. a kiri) tagastama eluruum Tallinna linnale.

Hageja ei ole nõus eluruumi tagastama ja palub tühistada Tallinna Linnavaraameti 17. augusti 2011. a

korralduse nr 1280-k (edaspidi linna 17. augusti 2011 korraldus). Põhiseaduse (PS) §-dest 13 ja 15

tulenevaid hageja õigusi on rikutud. Võlgnevus linna ees tekkis hageja ajutise maksejõuetuse tõttu.

Hageja on töötu ning kasvatab kolme alaealist last, kes on pidavalt haiged ja vajavad ravi.

2. Harju Maakohus keeldus 3. detsembri 2014. a määrusega (tsiviilasi nr 2-14-61716) hagi

menetlusse võtmast ja selgitas, et hagejal on õigus pöörduda linna 17. augusti 2011. a korralduse

tühistamise nõudega ning üürilepingu ülesütlemise ja kohustusliku kohtueelse menetluse läbimise

korral eluruumi andmiseks kohustamise nõudega Tallinna Halduskohtusse.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on hageja esitanud kohtule haldusakti (linna 17. augusti

2011. a korraldus) tühistamise nõude (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 37 lg 2 p 1), mis

tuleb esitada Tallinna Halduskohtule (HKMS § 7 lg 1).

Üürilepinguga seonduvate nõuete kohta märkis maakohus, et linna 28. oktoobri 2014. a kirjast

nähtuvalt tehti hagejale üürilepingu ülesütlemise avaldus allkirja vastu teatavaks 11. augustil 2014

ning eluruum tuli vabastada 15. septembril 2014. Tegemist on Tallinna linna eluruumiga, mis anti

esmakordselt üürile linna 17. augusti 2011. a korralduse, ning teistkordselt 26. juuni 2013. a

korralduse nr 1008-k alusel. Seega on üürileping käsitatav halduslepinguna vormistatud haldusaktina

(haldusmenetluse seaduse § 98), mistõttu saab üürilepingu ülesütlemise teadet käsitada haldusaktina.

Selline haldusakt on vaidlustatav Tallinna Halduskohtus (HKMS § 4 lg 1 ja § 7 lg 1). Täiendavalt ei

ole välistatud ka käsitlus, et linna 28. oktoobri 2014. a kiri on munitsipaal- või sotsiaalkorteri

andmisest keeldumise haldusakt, mille tühistamiseks tuleks pöörduda halduskohtusse (riigivastutuse

seaduse § 6 lg-d 1 ja 3). Kohustamiskaebuse esitamine ja rahuldamine ei ole võimalik olukorras, kus

õigusakt näeb ette taotluse esitamise haldusorganile, kuid taotlust ei ole esitatud. Kohustamiskaebus

(kohustada haldusorganit haldusakti andma või toimingut sooritama) tuleks samuti esitada Tallinna

Halduskohtule.

3. J. Golitsõna esitas 8. detsembril 2014 Tallinna Halduskohtule kaebuse linna 17. augusti 2011. a

korralduse tühistamiseks ja eluruumi üürilepingu pikendamiseks. Kaebus on esitatud samadel

põhjendustel kui 28. novembri 2014. a hagiavaldus.

4. Tallinna Halduskohus jättis 22. detsembri 2014. a määrusega haldusasjas nr 3-14-53084 kaebuse

käiguta ja andis tähtaja kaebuse nõude täpsustamiseks.

Halduskohus selgitas, et linna 17. augusti 2011. a korraldus ei saa kaebaja õigusi rikkuda. Tegemist

on soodustava haldusaktiga, mille alusel sai kaebaja koos perekonnaga elamispinda kasutada.

Kõnealune korraldus ei olnud eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks linna 28. oktoobri 2014 kirja

koostamise ajal ega tinginud selle kirja koostamist. Linn teatas kaebajale 28. oktoobri 2014. a kirjaga,

et ei pea üürisuhte jätkamist temaga võimalikuks. Kaebusest nähtuvalt ei nõustu kaebaja Tallinna

linnale kuuluvat eluruumi tagastama ja soovib vaidlustada dokumenti, millega kaebajale on vastav

kohustus pandud. Kuna poolte vahel sõlmitud üürileping on tsiviilõiguslik leping ja vaidlus on seotud

üürilepingu lõpetamisega, on tegemist maakohtu pädevusse kuuluva vaidlusega.

Juhul kui kaebaja nõustub, et asi ei kuulu lahendamisele halduskohtus, ei ole ta kohustatud kaebuse

puudusi kõrvaldama ja võib pöörduda avaldusega üürikomisjoni või hagiavaldusega maakohtu poole.

Juhul kui kaebaja soovib jätkuvalt esitada kaebuse mõne Tallinna linna haldusakti (või toimingu)

vaidlustamiseks, tuleb tal võimalikult täpselt sõnastada halduskohtusse pöördumise eesmärk.

5. Kaebaja täpsustas nõuet, märkides, et on esmalt pöördunud Harju Maakohtu poole, kuid kohus

keeldus asja menetlemast. Samuti selgitas kaebaja, et tema eesmärk ei ole 17. augusti 2011. a

korralduse vaidlustamine (linna esitatud dokumentide hulgas oli nimetuse "17. augusti 2011. a

korraldus" all hoopis teine dokument).

6. Tallinna Halduskohus tagastas 22. jaanuari 2015. a määrusega kaebuse läbivaatamatult HKMS

§ 121 lg 1 p 1 alusel halduskohtu pädevuse puudumise tõttu ja edastas kaebuse HKMS § 121 lg 3

alusel pädeva kohtu määramiseks Riigikohtu erikogule.

Halduskohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole vaidluse lahendamine HKMS § 4 lg 1 järgi haldus-

kohtu pädevuses. Kaebusest ja selle täiendusest nähtuvalt ei soovi kaebaja eluruumi Tallinna linnale

tagastada. Kaebaja soovib üürilepingut pikendada ja eluruumis edasi elada. Tallinna Linnavalitsus on

26. juuni 2013. a korralduse nr 1008-k alusel sõlminud kaebajaga üürilepingu, mis on 6. augusti

2014. a ülesütlemise avaldusega üles öeldud (üüri- ja kõrvalkulude võlg üle kolme kuu). Linn selgitas

28. oktoobri 2014. a kirjaga kaebajale viimase palvel, miks ei ole kaebajaga üürisuhte jätkamine

võimalik (üürniku maksekäitumine). Seega on ka praeguses asjas esitatud kaebuse eesmärk

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine ja üürilepingu pikendamine. Tallinna linn on kohtule

teatanud, et kõnealune eluruum on munitsipaaleluruum. Üürisuhe on oma olemuselt eraõiguslik suhe

ning üürisuhte raames tekkinud vaidluste lahendamine ei kuulu halduskohtu pädevusse. Vaidlust ei

muuda avalik-õiguslikuks ja halduskohtu pädevusse kuuluvaks ka asjaolu, et üks üürisuhte pool on

kohaliku omavalitsuse üksus (Tallinna linn). Samuti ei ole põhjust pidada kohaliku omavalitsuse

üksusega (üürileandja) sõlmitud üürilepingut halduslepinguks HKMS § 6 lg 1 ja HMS § 95

tähenduses.

Halduskohtu pädevusse kuuluks kaebus kohaliku omavalitsuse üksuse haldusakti tühistamiseks,

millega on keeldutud isikule sotsiaal- või munitsipaaleluruumi andmisest, ja kohustamiskaebus

eluruumi vajavale isikule eluruumi kindlustamiseks. Praegusel juhul ei ole aga kohtusse pöördumist

tinginud kaebajale eluruumi andmisest keelduv otsus. Selliseks otsuseks ei ole linna 28. oktoobri

2014. a kiri. Tegemist on üürilepingu ülesütlemise põhjuste selgitamisega. Kirjas on üürnikule ka

selgitatud, kuidas eluruumivajaduse korral toimida.

ERIKOGU SEISUKOHT

7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 1 järgi vaadatakse tsiviilasi läbi tsiviilkohtumenetluses,

kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohtuasi. HKMS § 4 lg 1

kohaselt on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine, kui

seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. Seega on pädeva kohtu määramisel oluline, kas tegemist

on avalik-õiguslikust või eraõiguslikust suhtest tuleneva vaidlusega. Riigikohus on selgitanud, et

kohtute pädevuse piiritlemisel on otsustavaks vaidlusaluse õigussuhte iseloom (vt Riigikohtu haldus-

ja tsiviilkolleegiumi vahelise erikogu 23. septembri 2003. a määrus asjas nr 3-3-4-1-03).

8. Erikogu järeldab asja materjalide põhjal, et J. Golitsõna eesmärgiks on vaidlustada temaga

sõlmitud üürilepingu ülesütlemine, samuti taotleb ta üürilepingu pikendamist. Eeltoodust tulenevalt

tuleb erikogul lahendada küsimus, milline on vaidlusaluse õigussuhte (üürilepingust tulenev vaidlus)

iseloom, ning selle alusel otsustada vaidlust lahendava pädeva kohtu üle.

9. Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu asus 20. detsembri 2001. a määruse asjas

nr 3-3-1-8-01 p-des 15–18 seisukohale, et avalik-õigusliku juriidilise isiku vara käsutamist

reguleerivate eriseaduste ja alamalseisvate õigusaktide sätted on üldjuhul avalik-õiguslikud. Kohaliku

omavalitsuse seisund oma vara kasutada andmisel erineb olukorrast, milles on oma vara kasutusse

andvad eraisikud. Eelnevast ei saa järeldada, et sõlmitav leping ise või lepingu poolte vaheline

õigussuhe muutuks avalik-õiguslikuks. Pooltevahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad

tsiviilõiguslikuks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik (sama seisukohta

väljendas Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu ka 20. detsembri 2001. a otsuses

haldusasjas nr 3-3-1-15-01, p-d 13–16). Riigikohtu erikogu praktika kohaselt on õigussuhe era-

õiguslik, kui "avaliku võimu kandja seisund suhtes teise isikuga on olemuslikult, mitte ainult väliselt

või vormiliselt samaväärne seisundiga, milles võivad olla eraisikud." (20. detsembri 2010. a otsus

haldusasjas nr 3-3-1-15-01, p-d 11 ja 12.)

10. Riigikohus on käsitlenud üürilepingutest tulenevaid vaidlusi halduskolleegiumi 28. septembri

2004. a otsuses asjas nr 3-3-1-42-04, samuti erikogu 1. juuli 2004. a määruses asjas nr 3-2-4-1-04.

Halduskolleegiumi viidatud otsuses lahendati küsimust, millise kohtu pädevusse kuulub vaidlus

munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamisest keeldumise üle. Riigikohus leidis, et tegemist on

tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlusega, mis tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluse korras, vaatamata

sellele, et munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamata jätmine on vormistatud linnavalitsuse

korraldusega (asjas nr 3-3-1-42-04 tehtud otsuse p 20). Erikogu määruses nr 3-2-4-1-04 käsitleti

küsimust, millise kohtu pädevusse kuulub vaidlus munitsipaaleluruumi (mis on üürile antud sotsiaal-

eluruumina) üürilepingu olulise tingimuse, üüri suuruse muutmise üle. Riigikohus leidis, et

sotsiaaleluruumi üüri suuruse kehtestamine ega muutmine ei toimu üürileandja ja üürniku vahelise

kokkuleppe sõlmimisega, vaid see määratakse ja muudetakse avalik-õiguslikult. Kuivõrd kohalik

omavalitsus täitis avalik-õiguslikku ülesannet ning otsustas üüri suuruse muutmise avaliku õiguse

põhimõtete ja sätete kohaselt, järeldas Riigikohus, et vaidlus on avalik-õiguslik ning selle

lahendamine on halduskohtu pädevuses (asjas nr 3-2-4-1-04 tehtud määruse p-d 13 ja 15). Kõne-

alustest lahenditest järelduvalt on nendes tehtud otsustused kohtu pädevuse kohta erinevad tulenevalt

sellest, et kohtu hinnangul tegutses kohalik omavalitsus halduskolleegiumi lahendatud kohtuasjas

tsiviilõigusliku üürilepingu osapoolena, kuid erikogu lahendatud kohtuasjas jäi vaidlus väljapoole

tsiviilõigusliku üürisuhte raame.

11. Linna vara üürilepingu alusel kasutada andmise eelduseks on mitmete avalik-õiguslike toimingute

tegemine, millele järgneb üürilepingu sõlmimine. Üürileping on tsiviilõiguslik leping, millega tekib

poolte vahel eraõiguslik suhe. Tsiviilõiguslikke lepinguid (sh üürilepingut) reguleerib

võlaõigusseadus (VÕS). VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele

isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

12. Tallinna Linnavalitsuse 26. juuni 2013. a korralduse nr 1008-k alusel J. Golitsõniga 1. juulil 2013

sõlmitud üürilepingu lisaks olevate eluruumi üürilepingu tingimuste (edaspidi üürilepingu

tingimused) p 2.1 järgi kohaldatakse sellele üürilepingule võlaõigusseadust osas, mis ei ole lepinguga

seadusest erinevalt reguleeritud. Üürilepingu ülesütlemist üürileandja algatusel ning üürilepingu

pikendamist sätestatakse vastavalt üürilepingu tingimuste p-des 21 ja 18. Vaidluste lahendamise

kohta on pooled üürilepingu tingimuste p-s 27 kokku leppinud, et vaidlused lahendatakse Harju

Maakohtus. Üürilepingust nähtuvalt ei ole kohalik omavalitsus tuginenud sellele, et võlaõigusseaduse

üürilepingut reguleerivaid sätteid vaidlusaluse üürilepingu puhul ei kohaldata ning et kohalik

omavalitsus ei pea täitma üürniku suhtes kohustusi, mida tuleb täita igal teisel üürileandjal

eraõiguslikus üürisuhtes.

13. Erikogu järeldab ülaltoodust (määruse p-d 9–12), et praegusel juhul on tegemist oma olemuselt

tsiviilõigusliku vaidlusega, kus kohalik omavalitsus on tegutsenud üürilepingu lõpetamisel tsiviil-

õigusliku üürilepingu osapoolena. Seega on vaidluse lahendamine maakohtu pädevuses ja vaidlus

tuleb läbi vaadata hagimenetluse korras. Vaidlust ei muuda avalik-õiguslikuks ka asjaolu, et eluruumi

üürileandjaks on kohaliku omavalitsuse üksus (Tallinna linn). J. Golitsõna nõude alusena tuleks kõne

alla VÕS § 326 lg 2, mille esimese lause järgi võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu

ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu

pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna

jaoks rasked tagajärjed. VÕS § 326 lg 2 teise lause järgi võib üürnik juhul, kui üürileandja lepingu

pikendamisega ei nõustu, nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Juhul kui

üürileandja on üürilepingu üles öelnud, saab sellega mittenõustunud üürnik esitada TsMS § 368 lg 1

järgi tuvastushagi üürilepingu ülesütlemise kehtetuse ja sellest tulenevalt üürisuhte edasikestmise

tuvastamiseks. Lisaks sätestab VÕS § 326 lg 1, et eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse

üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea

usu põhimõttega. Üürilepingu kehtiv ülesütlemine ega pikendamisest keeldumine ei vabasta

kohalikku omavalitsusüksust avalik-õiguslikest kohustustest hädas olevale isikule eluruumi

tagamisel. Kui omavalitsusüksus rikub pärast üürilepingu ülesütlemist või pikendamisest keeldumist

talle avalik-õigusliku seadusega, nt sotsiaalhoolekande seaduse § 14 lg-ga 1 pandud kohustust, on

isikul õigus pöörduda rikkumise vaidlustamiseks halduskohtusse.

14. TsMS § 711 lg 3 sätestab, et pädeva kohtu määramisel tühistab Riigikohtu erikogu selle kohtu

määruse, milles pädevaks kohtuks tunnistatud kohus leidis, et asi ei kuulu tema pädevusse, ja saadab

asja lahendamiseks tühistatud määruse teinud kohtule. Harju Maakohtu 3. detsembri 2014. a määrus

tsiviilasjas nr 2-14-61716 tuleb tühistada ja saata asi menetlusse võtmise otsustamiseks Harju

Maakohtule.

Peeter Jerofejev, Viive Ligi, Priit Pikamäe, Ivo Pilving, Tambet Tampuu