3-2-1-178-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-178-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 17.märts. 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Malle Seppik

Kohtuasi

Sergei Obuhhovi hagi Vera Popova vastu korteriomandi

väljanõudmiseks Vera Popova ebaseaduslikust valdusest

ja keeldumise korral tema väljatõstmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 2-13-39593

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Sergei Obuhhovi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

40 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Sergei Obuhhov, esindaja vandeadvokaat Ilja Santašev

Kostja Vera Popova

Asja läbivaatamise kuupäev

16. veebruar 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-39593

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Sergei Obuhhovi kanda.

3. Arvata Sergei Obuhhovi kassatsioonkaebuselt 28. novembril 2014 tasutud kautsjon 400 eurot

riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Sergei Obuhhov (hageja) esitas 27. augustil 2013 Harju Maakohtule hagi Vera Popova (kostja)

vastu asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.

Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 27. detsembri 2010. a notariaalse müügilepingu ja

asjaõiguslepingute alusel korteriomandi asukohaga Kuldnoka tee 12–8 Tallinnas (edaspidi

korteriomand, korter) Korteriomandis elab kostja. Kuivõrd kostja ei tasunud korteriomandi

kasutamise eest kommunaalkulusid ega üüri, esitas hageja avalduse Tallinna Üürikomisjonile.

Üürikomisjon jättis hageja avalduse läbi vaatamata, sest pooled ei ole sõlminud korteriomandi

kasutamiseks üürilepingut. Kuna üürilepingut ega muud kokkulepet korteriomandi kasutamiseks

poolte vahel sõlmitud ei ole, ei ole kostjal õiguslikku alust korteriomandit vallata ja kasutada. Kostja

keeldub korteriomandit vabastamast. Kostjal ei ole luba kasutada korterit tasuta. Seda, et Arkadi

Konar andis kostjale loa elada korteris kuni surmani, ei saa käsitada tasuta kasutamise lepinguna.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Korteriomand kuulus kunagi kostjale, misjärel A. Konar pettis selle

temalt välja. Algatatud kriminaalasjas nr 1-07-9467 mõisteti A. Konar vaidlusalust korteriomandit

puudutavas episoodis õigeks, kuna ta sundis kostjat andma kohtus valeütlusi, lubades, et siis saab

kostja korteris elada oma elu lõpuni. Kirjalikke kokkuleppeid selle kohta, et kostjal on õigus korteris

elada, ei ole sõlmitud. 2004. aastal müüs A. Konar korteriomandi hagejale. Enne korteri ostmist käis

hageja koos A. Konariga kostja juures ning kinnitas, et lubab kostjal korteris edasi elada kuni tema

elu lõpuni. Kahe aasta jooksul, mil korteriomand kuulus hagejale, ei nõudnud ta kostjalt üüri tasumist

ega korteri vabastamist. Pooled leppisid kokku, et kostja maksab kommunaalteenuste eest, mida ta on

senini teinud. 2006. aastal võõrandas hageja korteri Violetta Mertinsile, kes on A. Konari kasutütar ja

kes omakorda võõrandas 2010. aastal korteri tagasi hagejale. Korterit tagasi ostes teadis hageja, et

kostja elab jätkuvalt seal sees ja et temalt ei nõuta üüri ega korteri tagastamist. Järelikult oli hageja

nõus, et kostja korterit kasutab. Pooltel oli kokkulepe, mida saab käsitada tähtajatu eluruumi tasuta

kasutamise lepinguna.

Suuline korteri tasuta kasutamise leping sõlmiti hagejaga, V. Mertinsiga ja uuesti hagejaga igal

korteriomandi võõrandamisel. Suuline tasuta kasutamise leping sõlmiti kostja pakkumuse tegemisega

ja korteriomaniku nõustumuse andmisega. Kusjuures kostja pakkumus väljendus tegudes, s.o korteri

kasutamises selle eest tasu maksmata. Iga omaniku nõustumus väljendus lisaks eeltoodule selle

talumises. Kostjale ei ole lepingu ülesütlemise avaldust esitatud, leping kehtib ja kostja kasutab

korterit õiguslikul alusel. Alternatiivselt sõlmiti korteri suuline tasuta kasutamise leping tema ja

A. Konari vahel vahetult pärast korteri A. Konarile võõrandamist. Seda kinnitab ka A. Konari väide

kriminaalasja nr 1-07-9467 kohtuistungitel, et korter on kostja kasutuses kuni kostja elu lõpuni.

Korteri võõrandamisel hagejale läks nimetatud leping üle omandajale.

3. Harju Maakohus jättis 15. aprilli 2014. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja nõude õiguslikuks aluseks asjaõigusseaduse

(AÕS) § 80 lg 1. Hagejal tuleb tõendada oma omandiõigust ja seda, et tema asja valdab kostja. Kostja

peab aga nõude vaidlustamiseks tõendama, et hageja ei ole asja omanik või et kostjal on õigus asja

vallata mõne asjaõiguse või muu õiguse alusel. Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et

korteriomand kuulub omandiõiguse alusel hagejale ja tema abikaasale. Kostjal on tahe korteriomandit

vallata ja ta teostab asja üle tegelikku võimu (AÕS § 82 lg 1, § 33 lg-d 1 ja 2, § 36 lg-d 1 ja 2).

AÕS § 34 lg 1 kohaselt on valdus seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb

õiguslikul alusel või mitte. Pooled vaidlevad, kas korteriomand on kostja ebaseaduslikus valduses.

Kinnistusraamatu väljavõttest ei nähtu, et kostja kasuks oleks kantud kinnistusraamatusse mõni

AÕS § 5 lg 1 kohane piiratud asjaõigus, mis annaks talle õiguse piiratud asjaõiguse sisu järgi

korteriomandit vallata. Samuti ei ole pooled sõlminud üürilepingut (võlaõigusseaduse (VÕS) § 271),

kuna kostja ei ole hagejale korteriomandi kasutamise eest tasu maksnud. Samuti ei ole kumbki pool

väitnud, et poolte vahel oleks sõlmitud kehtiv üürileping. Asjas esitatud tõendite (dokumentaalsed

tõendid, hageja ja kostja vande all antud ütlused) kohaselt on pooled sõlminud tasuta kasutamise

lepingu. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kostja oli korteriomandi omanik kuni 16. juunini

2004, mil kanti kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna A. Konar. Korter oli A. Konari nimel

vaid kolm kuud, misjärel omandas selle 20. septembril 2004 hageja. Hageja oli omanik kuni

korteriomandi võõrandamiseni 28. veebruaril 2006 V. Mertinsile. Teist korda omandas hageja

korteriomandi 27. detsembril 2010 sõlmitud lepingu alusel. Seega on hageja olnud korteriomandi

omanik kokku ligikaudu viis aastat ning selle aja jooksul ei nõudnud ta kostjalt üüri ega pöördunud

kostja vastu kohtusse. Juhindudes mõistlikkuse põhimõttest (VÕS § 7), saab hageja käitumist

käsitada loana kostjal korteriomandit kasutada. Kuivõrd hageja nõustus korteriomandi kasutamisega

ise vastusooritust saamata ja kostja elas korteris edasi selle eest tasu maksmata, tuleb lugeda

tõendatuks, et pooled olid saavutanud sellekohase kokkuleppe.

Poolte vande all antud ütlused tõendavad lisaks, et tasuta kasutamise lepingu aluseks olid ka isiklikud

suhted või mingid muud suhted, mis õigustasid korteriomandi kostjale tasuta kasutusse andmist.

Usutav on kostja väide, et ta võõrandas korteriomandi üksnes teadmises, et tegemist on ajutise

olukorraga ja kostja saab omandiõiguse tagasi. Usutav ei ole kostja varalistest õigustest loobumine

ulatuses, mis ei jätnud talle elupaika, samuti varalistest õigustest loobumise soov A. Konari kasuks.

Nimetatud asjaolud annavad ka tugeva aluse uskuda kostja väidet, et ta toimis selliselt üksnes

sõlmitud kokkuleppe alusel, mis võimaldas tal korteris oma elu lõpuni elada. Sellise kokkuleppe

olemasolu kinnitab ka fakt, et kostja on vaidlusaluses korteriomandis elanud alates esialgse

võõrandamislepingu sõlmimisest 16. juunil 2004 praeguse ajani, s.o ligikaudu kümme aastat. Pooled

sõlmisid suulise võlaõigusliku lepingu, mille kohaselt on kostjal õigus hagejale kuuluvat

korteriomandit kasutada elamiseks oma elu lõpuni.

Hageja esindaja märkis kohtuistungil, et juhul, kui kohus jõuab järeldusele, et pooled sõlmisid tasuta

kasutamise kokkuleppe, teatab ta, et ta vajab eset ettenägematu asjaolu tõttu. Kuna kohtu hinnangul

olid pooled sõlminud korteriomandi tasuta kasutamise lepingu kostja eluajaks, on tegemist tähtajalise

lepinguga. Tähtajalise tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele kohaldatakse VÕS § 394 ja seetõttu

peab lepingu ülesütlemisel tuginema selle paragrahvi p-des 1–3 toodud alustele. Kindlale isikule

suunatud tahteavalduse tegemise reeglid sätestavad tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69 lg-d 1 ja 2.

Kuivõrd lepingu ülesütlemise teade esitati alles kohtus, kuid lepingu lõppemine kuulub asjas hagi

alusesse ja hagi esitamise ajal ei olnud kostja lepingu ülesütlemise teadet saanud, ei ole hageja

lepingut kehtivalt üles öelnud. Seega ei ole võimalik hagi rahuldada ka nimetatud põhjusel.

4. Maakohus lahendas 22. aprilli 2014 määrusega hageja esindaja taotluse määrata kindlaks riigi

õigusabi suurus ja kulude hüvitamise ulatus.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja uue otsusega hagi rahuldada. Samuti esitas hageja määruskaebuse maakohtu 22. aprilli 2014. a

määruse peale, paludes tühistada selle resolutsiooni p 3.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus muutis 29. septembri 2014. a otsusega maakohtu otsuse põhjendusi,

samuti menetluskulude jaotust ning riigile hüvitamisele kuuluva õigusabi tasu ja kulude ning vähem

tasutud riigilõivu hagejalt väljamõistmise osa. Maakohtu otsuse lõppjäreldus jäi muutmata.

Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid rahuldas samas määruskaebuse ja

muutis kaebuse alusel maakohtu 22. aprilli 2014. a määruse resolutsiooni p 3 ja 4.

Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti pooltevahelise õigussuhte ja ei ületanud

siinkohal hagi nõude piire. Tsiviilkohtumenetluse seadustikust tulenevalt peavad pooled tooma kohtu

ette vaidlust puudutavad faktilised asjaolud, kuid kohaldatava õigusakti valib kohus. Iseenesest õige

on see, et kohtu hinnang ei tohi tulla poolte jaoks üllatuslikult ning et eelmenetluses peab kohus

võimalikule kvalifikatsioonile tähelepanu juhtima ja võimaldama menetlusosalistel avaldada selle

kohta arvamust. Samas tõendab 21. jaanuari 2014. a kohtuistungi protokoll, et pooled koos kohtuga

arutasid menetluses võimaliku tasuta kasutamise suhte olemasolu. Pooltevahelise õigussuhte

tõlgendamisel hindas maakohus tõendeid kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232

lg 1 nõuetega. Puudub alus tõendite, mh kostja vande all antud ütluste, ümberhindamiseks. Maakohus

analüüsis pooltevahelisi suhteid asjakohaselt VÕS §-s 29 sätestatud tehingute tõlgendamise reegleid

järgides.

Samas ületas maakohus hagi piire, kui võttis seisukoha hageja väite kohta, et tasuta kasutamise

lepingu ülesütlemise tahteavaldus on kehtetu. Hagiavalduse kohaselt ei kuulu asjaolu, et hageja on

pooltevahelise tasuta kasutamise lepingu üles öelnud, samuti vaidlus selle üle, kas väidetav

ülesütlemine on kehtiv, hagi aluse hulka. Ka ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks pärast

väidetava ülesütlemise tahteavalduse väljendamist 21. jaanuari 2014. a kohtuistungil avaldanud tahet

hagi muuta TsMS § 376 lg 1 mõttes. Seega ei olnud maakohtu menetluses vaidlust selle üle, kas

hageja on tasuta kasutamise lepingu kehtivalt üles öelnud ning kas sel alusel on kostja kohustatud

eluruumi vabastama. Maakohtu otsuse põhjendustest tuleb nimetatud asjaolusid käsitlev osa välja

jätta. Kas tegemist oli kehtiva ülesütlemisega ja kas sellest tulenevalt võib kostjal olla tekkinud

kohustus korter vabastada, saab olla iseseisva vaidluse teema.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja ei vaidlusta ringkonnakohtu otsust osas, milles

ringkonnakohus lahendas hageja määruskaebuse maakohtu 22. aprilli 2014 määruse peale.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et maakohus ületas nõude piire, kui tuvastas pooltevahelised

õigussuhted, mis annavad kostjale õiguse kasutada hagejale kuuluvat eluruumi. Sellekohast

tuvastamisnõuet ei ole kohtule esitatud. Kui ka maakohus saanuks menetleda küsimust pooltevahelise

õigussuhte kohta, siis asjaolusid arvestades ei oleks saanud jõuda järeldusele, et pooled sõlmisid

tasuta kasutamise lepingu. Kostja ei ole tõendanud, et tal on õigus korteriomandit vallata. Kohtud

jätsid tähelepanuta ka üürikomisjoni otsuse, millest nähtuvalt kostja kinnitas, et tal puuduvad

hagejaga igasugused kokkulepped korteri kasutamiseks.

Kui ka asuda seisukohale, et kostjal on korteri kasutusõigus, on pooltevaheline kokkulepe notariaalse

vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine.

Ringkonnakohus on nõustunud ekslikult maakohtu arusaamatu järeldusega, et pooled sõlmisid

tähtajalise lepingu (s.o lepingu kostja elu lõpuni). Kostja ise on kohtuistungil teatanud, et tema

hinnangul on tegemist tähtajatu lepinguga.

Kohtud jätsid ebaõigesti tähelepanuta, et hageja esitas menetluse jooksul pooltevahelise lepingu

ülesütlemise avalduse (tahteavalduse). Ülesütlemine ei eeldanud hagi esitamist ega olemasoleva hagi

muutmist.

8. Kostja ei ole hageja kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsus muutmata.

10. Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes hageja vindikatsioonihagi (AÕS § 80 lg 1) lahendamise üle.

Ringkonnakohtu otsus on jõustunud TsMS § 456 lg 4 järgi osas, milles ringkonnakohus lahendas

hageja määruskaebuse maakohtu 22. aprilli 2014 määruse peale, sest selles osas pole ringkonnakohtu

otsust vaidlustatud. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 1 kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras

ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud.

11. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

Sama sätte lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja

väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on,

et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab

korteriomandit õigusliku aluseta. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja on korteriomandi omanik

ning kostja on selle valdaja. Seega tuli kohtutel tuvastada, kas kostja valdus on ebaseaduslik või on

tal korteriomandi valdamiseks õiguslik alus. Kohtud on esitatud tõendite alusel tuvastanud, et kostja

valdab korteriomandit tasuta kasutamise lepingu alusel, ja on oma järeldust põhjendanud.

TsMS § 688 lg-test 3–5 tulenevalt ei ole Riigikohtul pädevust alama astme kohtus hinnatud tõendeid

ümber hinnata.

Hageja leiab kassatsioonkaebuses ekslikult, et kohtud on pooltevahelise õigussuhte tuvastamisel

ületanud nõude piire. Kohtutel tuli lahendada vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et

kostjal ei ole korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust. Seega pidi kohus hageja nõude

lahendamisel kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale

õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte. Kohtu kohustus on kohaldada asjas õigust

tuvastatud asjaoludest lähtudes (vt selle kohta nt Riigikohtu 27. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-10-14, p 12). Küll aga ei tohi kohtu antav õiguslik hinnang olla pooltele üllatuslik

(vt nt 28. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-14, p 19). Ringkonnakohus on otsuses

selgitanud, et 21. jaanuari 2014. a istungiprotokollist nähtuvalt arutas kohus pooltega võimaliku

tasuta kasutamise suhte olemasolu, seega juhiti poolte tähelepanu võimalikule kvalifikatsioonile ja

võimaldati avaldada selle kohta arvamust.

Vastuseks hageja väitele, mis puudutab üürikomisjoni otsust, märgib kolleegium, et sellest tõendist ei

tulene hageja väidetut, nagu oleks üürikomisjoni otsusest nähtuvalt kostja kinnitanud, et tal puuduvad

hagejaga igasugused kokkulepped korteri kasutamiseks. Sellekohast väidet arutati istungiprotokolli

kohaselt ka maakohtu 21. jaanuari 2014. a istungil, kus kostja esindaja märkis, et üürikomisjonis

väitis kostja vaid seda, et üürilepingut ei ole sõlmitud, tasuta kasutamise lepingust ei olnud seal üldse

juttu (I kd, tl 86 ja tl 21).

12. Samuti on ekslik hageja kassatsioonkaebuse väide, et pooltevaheline kokkulepe on notariaalse

vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. VÕS § 389 järgi kohustub tasuta kasutamise lepinguga

üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks.

Võlaõigusseaduse tasuta kasutamise lepingut reguleerivatest sätetest (VÕS 21. ptk) nähtuvalt ei ole

kehtestatud sellele lepingule vorminõuet. Järelikult on tasuta kasutamise leping vormivaba.

13. Kolleegium ei nõustu hagejaga ka selles, et kohtud on ekslikult lugenud pooltevahelise tasuta

kasutamise lepingu tähtajaliseks lepinguks. Kohtute järeldus tuleneb asjas esitatud tõenditele antud

hinnangust. Hageja heidab kohtutele ette, et arvestamata on jäänud kostja esindaja 21. jaanuari

2014. a maakohtu istungil väidetu, et poolte vahel on tähtajatu tasuta kasutamise leping, sest

kokkulepet tähtaja kohta ei ole (I kd, tl 82). Kostja lepingulise esindaja seletused ei ole TsMS § 229

lg 2 järgi tõendiks. Viidatud sätte esimese lause järgi võib hagimenetluses olla tõendiks tunnistaja

ütlus, menetlusosalise vande all antud seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, vaatlus ning

eksperdiarvamus. Tegemist on kostja esindaja õigusliku hinnanguga asjaoludele, millega kohus pole

seotud.

14. Ringkonnakohus leidis õigesti, et hagi aluse hulka ei kuulu asjaolu, et kostjaga on sõlmitud tasuta

kasutamise leping ja hageja on selle üles öelnud. Sellist faktilist asjaolu hageja hagiavalduses esile ei

toonud. Seega ei olnud kohtus vaidlust tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise üle ja maakohus ei

saanud selle küsimusega tegelda (nagu õigesti leidis ka ringkonnakohus). Asjaolu, et hageja on

pooltevahelise tasuta kasutamise lepingu üles öelnud, on käsitatav TsMS § 376 lg 1 tähenduses hagi

muutmisena. Tegemist ei ole esitatud faktiväite täiendamisega, mis on lubatud TsMS § 376 lg 4 p 1

järgi. Hageja on muutnud oma nõude aluseks olevaid põhilisi asjaolusid. Seega leidis ringkonnakohus

õigesti, et maakohus oleks saanud tasuta kasutamise lepingu ülesütlemist käsitleda vaid juhul, kui

hageja oleks taotlenud hagi muutmist. TsMS § 376 lg 1 järgi võib hageja pärast hagi menetlusse

võtmist ja kostjale kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul ning

kostja nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Hageja ei ole

maakohtu menetluses ega ka ringkonnakohtus hagi muutmist taotlenud.

15. Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta

TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda.

Asja menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise

kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2) (vt

selle kohta Riigikohtu 11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).

16. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4

teise lause alusel arvata riigituludesse.

Villu Kõve, Henn Jõks, Malle Seppik