3-3-1-82-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-82-14

Otsuse kuupäev

3. märts 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Indrek Koolmeister, liikmed Tõnu Anton ja Jüri

Põld

Kohtuasi

OÜ Rumer Arendus kaebus Muinsuskaitseameti vastu Pärnus

Lai tn 10 asuva kinnistu hoonestamise muinsuskaitse

eritingimustele antud tingimusliku kooskõlastuse õigus-

vastasuse tuvastamiseks või tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. septembri 2014. a otsus haldus-

asjas nr 3-13-979

Menetluse alus Riigikohtus

OÜ Rumer Arendus kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.

2. Tuvastada Muinsuskaitseameti menetlustoimingu õigusvastasus osas, millega amet seadis

Pärnus Lai tn 10 asuva kinnistu hoonestamise muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamisel

kavandatavale tornhoonele kõrguspiirangu 30 m.

3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 17. detsembri 2013. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu

23. septembri 2014. a otsus haldusasjas nr 3-13-979 osas, millega kohtud jätsid Muinsus-

kaitseameti toimingu õigusvastasuse käesoleva otsuse resolutsiooni p-s 2 nimetatud osas

tuvastamata.

4. Mõista Muinsuskaitseametilt OÜ Rumer Arendus kasuks välja menetluskulud 5636 eurot ja

11 senti.

5. Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ-le Rumer Arendus kuulub Pärnus Lai tn 10 asuva kinnistu hoonestusõigus. Kinnistu asub

Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala kaitsevööndis. Pärnu Linnavalitsuse menetluses on

Pärnu Raba-Aia silla detailplaneering, mis hõlmab Lai tn 10 kinnistut. Detailplaneeringu aluseks on

Eesti Arhitektide Liidu korraldatud arhitektuurivõistlusel välja valitud Pärnu jõe äärse keskuse

ideeplaneeringu võidutöö. Kinnistule kavandati põhimahus 26 meetri kõrgune hoonestus, millest 6%

ehitusaluse pinna ulatuses kavandati 70 meetri kõrgune kõrghoone. Detailplaneeringu elluviimiseks

koostas arhitekt T. Padu muinsuskaitse eritingimused, mis saadeti kooskõlastamiseks Muinsuskaitse-

ametile (MKA).

2. MKA ei kooskõlastanud eritingimusi soovitud kujul ja esitas oma tingimused, mida kinnistu

hoonestamisel tuleks järgida. MKA kooskõlastamise komisjoni 8. jaanuari 2013. a koosoleku

protokolli kohaselt on keeldumise põhjused järgmised. Vabariigi Valitsuse kinnitatud "Pärnu vana-

linna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse" (edaspidi muinsuskaitseala põhimäärus) kohaselt

tuleb ala kaitsevööndi hoonestamisel tagada vanalinna silueti vaadeldavus olulistest vaatepunktidest

linnas. Vaatesektorisse jääva hoonestuse kõrgus ei tohi ületada 15 meetrit. Planeeringualale

kavandatakse uut vertikaalset dominanti, mis hakkab linnasiluetis konkureerima ajalooliselt

domineerinud Eliisabeti kiriku torniga, mille kõrgus on 51 meetrit. Arvestades linna ajalooliselt

kujunenud mastaapi ja seda, et ümbruskonnas on muinsuskaitseala põhimääruse ja kehtivate detail-

planeeringutega lubatud hoonestuse kõrgus kuni 30 meetrit, ei saa nõustuda 70 meetri kõrguse hoone

kavandamisega. Hoonestuse põhimaht tuleb kavandada 22 meetri kõrgusena. Hoonestusele võib

lisada kuni 30 meetri kõrguse saledasiluetilise vertikaalse aktsendi.

3. OÜ Rumer Arendus esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse MKA kooskõlastamise komisjoni

8. jaanuari 2013. a otsuse tühistamiseks. Puuduste kõrvaldamise korras lisas kaebaja alternatiivse

taotluse otsuse õigusvastasuse tuvastamiseks, kui kohus kvalifitseerib otsuse menetlustoiminguks.

Kuna MKA seisukoht on kohalikule omavalitsusele planeerimismenetluses siduv, tingib see

vältimatult kaebaja õigusi rikkuva haldusakti andmise.

MKA otsus tähendab kaebaja jaoks olulist piirangut Lai tn 10 kinnistu arendamisel. MKA otsus ei ole

nõuetekohaselt põhjendatud. Linna silueti vaadeldavus ei pea olema tagatud mitte igalt poolt, vaid

olulistest vaatepunktidest linnas, vanalinnasuunalistelt tänavatelt ja merelt. MKA otsusest ei selgu,

millistest olulistest punktidest avanevate vaadete säilitamiseks on piirangud kehtestatud.

Planeeritavalt alalt vaadet muinsuskaitsealale niisama hästi kui ei avane. Ainukesena on näha

Eliisabeti kiriku torn, mille vaatesektori säilitamisega on eritingimustes arvestatud.

Ainuke sisuline põhjendus kaebaja õiguste riivele on see, et kehtivad detailplaneeringud ja muinsus-

kaitseala põhimäärus ei võimalda 30 meetrist kõrgemate ehitiste rajamist. Kaebaja leiab, et kõrval-

kinnistute planeeringud ei kehtesta siduvaid piiranguid uue planeeringu menetlemisel. Planeeritaval

alal ei kehti õigusaktidest tulenevaid piiranguid, mis õigustaksid MKA poolt ilma asjakohast analüüsi

tegemata ja põhjendusi esitamata ehitistele kõrguspiirangute seadmist.

4. Pärnu Linnavalitsus esitas kohtule arvamuse, milles leidis, et MKA-le kooskõlastamiseks esitatud

muinsuskaitse eritingimused vastavad õigusaktide nõuetele. Eritingimused on koostanud arhitekt

T. Padu Pärnu linna tellimusel. Eritingimustes esitatud analüüsi põhjal on Lai tn 10 hoonestus

paigutatud selliselt, et see ei varjaks ühtegi olulist vertikaalset dominanti ega kaugvaadet.

5. Muinsuskaitseamet leidis kohtule esitatud vastuses, et kooskõlastuse andmisest keeldumise

põhjendustest selgub otsuse õiguslik alus ja faktilised asjaolud, millele on tuginetud. Muinsus-

kaitseala põhimäärusega ei ole keelatud mitte üksnes kaitsealal asuvate objektide varjamine, vaid ka

nende vaadeldavuse häirimine. 70 meetri kõrgune hoone häiriks vaadet kaitsealale mistahes

asukohast, kuna tegemist oleks Eliisabeti kiriku torniga konkureeriva objektiga. Planeerimisseaduses

(PlanS) sätestatud tasakaalustatud ruumilise arengu eesmärgist tulenevalt on põhjendatud lähtuda Lai

tn 10 ehitiste planeerimisel lähialade detailplaneeringutest.

6. Kohtule esitatud täiendavas seisukohas leidis kaebaja, et eritingimuste kohaselt ehitades jääks

Eliisabeti kiriku torn jõe vastaskaldalt vaadeldavaks senises mahus. Lisaks ei ole jõe vastaskalda

puhul tegemist olulise vaatepunktiga, vaid tühermaaga, mida kasutatakse autode parkimiseks. Lai tn

10 kinnistu ei asu muinsuskaitsealal ega vahetult selle piiri ääres. Kinnistu ja kaitseala vahele jääb

veel kaks kinnistut. Seetõttu ei ole asjakohane viidata ka muinsuskaitseala põhimääruse § 8 lõike 1

esimesele osale. Seega seisneb kohtuvaidluse põhiküsimus selles, kas kirikutorni vaatealas võib asuda

torni kõrgusega konkureeriv modernne kõrghoone. Kaebaja leiab, et planeeritav lahendus sobib

piirkonda, on esteetiline ega tekita lubamatut kontrasti kirikutorniga. Lahenduse on välja töötanud

ning konkursitööde hulgast välja valinud tunnustatud arhitektid ja heaks kiitnud Pärnu linn.

Hoonestuslahendusega avatakse vaade kesklinnast Pärnu jõele ja asendatakse olemasolevad

väärtusetud ja halvas olukorras ehitised nüüdisaegsega. Teistes linnades on MKA lubanud linna

ajaloolist siluetti muutvate kõrghoonete rajamist.

Muinsuskaitseala põhimäärusest ei tulene materiaalõiguslikke piiranguid ehitustegevusele, sätestatud

on üksnes tegevused, mille puhul on nõutav MKA nõusolek. Asjakohaste õigusaktide eesmärgiks ei

ole tagada linnavaate absoluutset puutumatust. Vastustaja ei ole kaalunud erinevaid huve, sh kaebaja

õigust oma omandi vabaks kasutamiseks.

7. MKA esitas vastuseisukoha, milles rõhutas, et kaitsevööndi hoonestamisel tuleb arvestada

muinsuskaitseseaduses (MuKS) seatud eesmärki tagada kultuuriväärtuslike struktuurielementide

säilimine ruumilises kontekstis. Kaitsevööndi ülesandega on vastuolus muinsuskaitseala privile-

geeritud positsiooni lõhkumine kõrghoonete püstitamisega. Kavandatava ehitise kõrgus ületab

kaitsealal asuvat kõrgeimat torni (52 m) kolmandiku võrra. Suure ehitusaluse pindala tõttu on ehitis

ka 30-meetrise suurima kõrguse korral muinsuskaitseala välispiirile sobimatu.

Pärnu linna kehtivas üldplaneeringus ei ole vaatesektorid kindlaks määratud. Need on aga ära

nimetatud uues menetletavas üldplaneeringus.

8. Tallinna Halduskohus rahuldas 17. detsembri 2013. a otsusega haldusasjas nr 3-13-979 kaebuse

osaliselt, tunnistades MKA toimingu õigusvastaseks osas, millega seati vaatesektorisse jäävale

hoonestusele kõrguspiirang 15 meetrit. Muus osas jättis kohus kaebuse rahuldamata.

Kohus leidis, et vaidlustatud on MKA siduva iseloomuga kooskõlastus, mis on menetlustoiming.

Vaidlust ei ole selles, et eritingimuste kooskõlastamisest keeldumine takistab soovitud kujul

planeeringu menetlemise jätkamist.

PlanS § 9 lg-st 91 tuleneb, et planeeringu muinsuskaitse eritingimuste MKA-ga kooskõlastamise

eesmärk on muinsuskaitseala vaadeldavuse ja silueti nähtavuse tagamine. Sama eesmärk tuleneb

MuKS §-st 25. MKA kooskõlastamise komisjoni protokollilises otsuses ei ole neile otsuse aluseks

olnud normidele viidatud, mis on taunitav ja on kaasa toonud õigusabikulude suurenemise.

Otsuse alusena on viidatud muinsuskaitseala põhimääruse § 8 lg-le 1 ja lg 2 p-dele 1 ja 2. Kohus

leiab, et § 8 lg 2 p 2 ei ole kohaldatav osas, milles reguleerib muinsuskaitseala välispiirile ehitamist.

Lai tn 10 kinnistu ei asu kaitseala välispiiril. Sättest tuleneb ka, et kaitsevööndis on MKA loata

keelatud püstitada hoonestust, mis välismõõtmete või ehitusmahu poolest ei sobi kaitsealal asuva või

selle välispiiriga vahetult külgneva hoonestusega. Sätte sõnastusest ei tulene, et piirangu

kohaldamiseks peaks püstitatav hoone paiknema kaitseala välispiiril. Ka § 8 lg 1 kohaldub praegusele

juhtumile, kohustades vältima järske kontraste hoonestuse mastaapsuses ning nõudes vanalinna

silueti vaadeldavuse tagamist olulistest vaatepunktidest, vanalinnasuunalistelt tänavatelt ja merelt.

Esitatud materjalidest ei nähtu, et mõjutatud oleks vaade merelt. § 8 lg 2 p 1 kaitseb muinsuskaitseala

olulisi vertikaalseid dominante ja kaugvaateid, andes samas MKA-le võimaluse kaaluda loa andmist

kaitstavate väärtuste riive korral. Sellised väärtused võiksid olla avalikud huvid, kuid mitte

eraomanike õigused. Modernseid hooneid on võimalik püstitada väljapoole muinsuskaitseala

kaitsevööndit.

Raba ja Rääma tänava ristumiskohta on eritingimustes käsitatud olulise vaatepunktina. Ka võib jõe

vastaskaldalt avanevat vaadet planeeringualale pidada oluliseks kaugvaateks. Oluline vaatekoht on ka

kavandataval Raba-Aia sillal liikumise teekond. Nende asjaoludega on kaebaja sisuliselt nõustunud.

Kohus nõustub kaebajaga, et vaatesektorisse jääva hoonestuse kõrguse vähendamine 17-lt meetrilt

15 meetrini oli meelevaldne ja õigusvastane. Ainsa põhjendusena esitas vastustaja kohtumenetluses

asjakohatu väite, et hoonestus peab hea ehitustava kohaselt minema veekogu poole madalamaks.

Sellise tingimuse seadmisega ei taga MKA mitte Eliisabeti kiriku torni vaadeldavust, vaid sekkub

kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsiooni. Menetletava üldplaneeringu muinsuskaitse

eritingimustes, mille MKA on kooskõlastanud, on samale vaatesektorile märgitud 17-meetrine

kõrguspiirang. Seega tuleb menetlustoiming selles osas õigusvastaseks tunnistada.

70-meetrise torni puhul ei ole määravaks see, kas see võiks sobida praeguse monotoonse linnasilueti

ilmestamiseks, vaid see, kas sellise hoone püstitamine on kaitsevööndis lubatud. Vastustaja on kohtu-

menetluses selgitanud, et tegemist oleks liigselt domineeriva ehitisega, mis küll ei varjaks Eliisabeti

kiriku torni, kuid mõjutaks tähelepanu endale tõmmates selle vaadeldavust. Hoonestuse põhimahu

vähendamist 26 meetrilt 22 meetrile on vastustaja põhjendanud Pärnu linna ajalooliselt

väljakujunenud mastaabiga. Kohtumenetluses on vastustaja lisanud, et kuigi ümbruskonnas on

lubatud 30 meetri kõrgune hoonestus, ületab kavandatava hoone ehitusalune pind oluliselt

ümberkaudsete hoonete oma, mistõttu ei sobi hoone ümbruskonda ning rikuks kaitseala ja kaitse-

vööndi vahelist ruumilist konteksti. MKA on kavandatavas mahus hoonestuse hinnanud muinsus-

kaitselisest aspektist sobimatuks. Hinnangud ei ole meelevaldsed, mistõttu ei saa kohus siinkohal

sekkuda. Arhitektuurivõistluse korraldamisel ei süvenetud piisavalt ehitusala muinsuskaitselistesse

piirangutesse ega konsulteeritud MKA-ga.

Menetlustoimingu põhjendamisele ei kohaldu sama ranged nõuded kui haldusakti põhjendamisele.

Sellegipoolest tuleb toiminguid isiku õiguste kaitse võimaldamiseks vajalikul määral põhjendada.

Kohus möönab, et vastustaja oleks pidanud esitama põhjalikumad põhjendused, kuid kohtul oli siiski

võimalik veenduda menetlustoimingu õiguspärasuses.

Kohus hindas kaebaja põhjendatud menetluskulude suuruseks 7657 eurot ja 10 senti ja kaebuse

rahuldamise proportsiooni arvestades mõistis sellest vastustajalt kaebaja kasuks välja 50%.

9. Muinsuskaitseamet esitas apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas halduskohtu otsuse menetlus-

kulude jaotamise osas. MKA leidis, et kohus on määranud kaebuse rahuldatud osa suuruse vääralt.

Kohus jättis kaebuse rahuldamata 2/3 ulatuses, mistõttu poleks tohtinud vastustajalt välja mõista 50%

kaebaja menetluskuludest.

10. OÜ Rumer Arendus esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsuse osas,

millega kohus jättis õigusvastaseks tunnistamata MKA toimingu, millega seati 70 meetri kõrguseks

kavandatud hoonele kõrguspiirang 30 meetrit.

Kaebaja leiab, et kohus on muinsuskaitseala põhimäärust vääralt tõlgendanud. Määruse § 8 lg 2

p-st 1 ei tulene 30-meetrise kõrguspiirangu seadmiseks alust. Sättest ei tulene materiaalõiguslikku

piirangut ehitustegevusele. Loetletud on vaid tegevused, milleks on vaja MKA nõusolekut. Keeld

püstitada välismõõtmete tõttu kaitseala oluliste vertikaalsete dominantide vaadeldavust häirivaid

ehitisi kohaldub üksnes muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiril.

Kavandatav 70 meetri kõrgune saledasiluetiline hoone ei häiri lubamatult Eliisabeti kiriku torni

vaadeldavust. Kiriku torn on juba rajatud uushoonestuse tõttu jõe vastaskaldalt näha väga väikeses

ulatuses. Eritingimused arvestavad selle vaate säilimisega. Selle üle pooled ei vaidle. Kaebaja leiab,

et kavandatav hoone ei häiri lubamatult vaadet 700 meetri kaugusel asuvale kirikutornile. Jõe

vastaskaldal asuv tühermaa ei ole oluline vaatepunkt. Vastustaja on olulise vaatepunkti määratlemisel

tuginenud Pärnu linna uue üldplaneeringu muinsuskaitse eritingimustele, mille MKA kooskõlastas

alles pärast vaidlustatud toimingu tegemist. Asjakohatu on tugineda dokumendile, millel ei olnud

toimingu tegemise ajal õiguslikku mõju. Eeltoodud põhjustel ei ole ehituskõrguse vähendamine

sellises ulatuses proportsionaalne ja piirab lubamatult kaebaja omandiõigust. Ekslik on kohtu

seisukoht, et vastustaja ei pidanudki kaaluma kaebaja omandiõiguse riive proportsionaalsust.

Arvestada oleks tulnud ka avalikku huvi nüüdisaegse linnakeskuse vastu ja Pärnu linna toetust

kavandatavale uusehitisele.

Kaebajale jääb arusaamatuks, miks peeti põhjendatuks kavandatava hoone kõrguse vähendamist just

sellises ulatuses. Proportsionaalsuse põhimõttest lähtuvalt oleks kõrgust tulnud vähendada nii vähe

kui võimalik. Vastustaja pole analüüsinud, millisest kõrgusest alates ei häiriks kavandatav hoone

lubamatult kirikutorni vaadeldavust. Kõrguspiirangut on põhjendatud Pärnu linnas ajalooliselt välja-

kujunenud olukorraga ning sellega, et naaberkinnistutel on hoonete lubatud maksimumkõrguseks 30

meetrit. Need kaalutlused ei ole asjakohased ega seondu kirikutorni vaadeldavuse häirimisega.

Vastustaja ekspertnõukogu liige L. Välja selgitas halduskohtu istungil, et ehituskõrgust vähendati

muu hulgas linnaplaneeringulistel põhjustel, Pärnu tasakaalustatud arengu huvides ja põhjusel, et 70

meetri kõrgune hoone ei sobiks põhimõtteliselt Pärnu linna. Lisaks väitis L. Välja, et MKA pidi

sekkuma, sest Pärnu linn ei pruugi õigesti kasutada oma kaalutlusruumi, kuna mängu võivad tulla

ärihuvid. On ilmne, et eeltoodud kaalutlused on muinsuskaitse aspektist lubamatud. MKA ei tohi

sekkuda Pärnu linna pädevusse.

11. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 23. septembri 2014. a otsusega Muinsuskaitseameti

apellatsioonkaebuse. Ringkonnakohus nõustus MKA-ga, et halduskohus oleks pidanud kaebaja

esimese astme kohtumenetluses kantud kuludest vastustajalt välja mõistma 1/3 suuruse osa, ning

mõistis MKA-lt kaebaja kasuks välja 2552 eurot ja 37 senti.

OÜ Rumer Arendus apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata. Ringkonnakohus

selgitas, et apellatsiooniastmes on vaidluse all üksnes kavandatava hoonestuse 70-meetrisele

vertikaalsele aktsendile 30-meetrise kõrguspiirangu seadmine. MKA on kõrguspiirangu seadmisel

lähtunud Pärnu linnas ajalooliselt kujunenud olukorrast ja olemasolevate detailplaneeringutega

lubatud hoonestuse kõrgusest.

Muinsuskaitseala põhimääruse § 8 lg 1 teises pooles sätestatud nõue tagada vanalinna silueti

vaadeldavus olulistest vaatepunktidest linnas kehtib kogu kaitsevööndi piires. Oluliseks vaate-

punktiks võib olla ka perspektiivne vaatluskoht, olenemata sellest, kas seda kasutatakse hetkel

kaitseala vaatlemiseks. Vaadeldavuse häirimine sõltub uushoonestuse paiknemisest olulise vaate-

punkti suhtes. Eliisabeti kirik asub perspektiivsest vaatepunktist Rääma ja Raba tänava ristmikul

1000 m kaugusel. Kavandatav kõrghoone asub vaatepunktist umbes 400 m kaugusel. On ilmne, et

vaatepunktist paistaks kõrghoone seetõttu veel oluliselt massiivsem, kui juhul, kui see asuks kirikuga

võrdsel kaugusel. Lubamatu pole üksnes vaate varjamine, vaid ka vaatesektori kõrvale sellise hoone

püstitamine, mis suuruse tõttu mõjutab kaitseala olulise vertikaalse dominandi domineerivat

positsiooni. MKA-l on ulatuslik kaalutlusruum otsustamisel, kas ehitis häirib muinsuskaitseala

vaadeldavust. Kohtulik kontroll selle otsuse üle on piiratud. Kavandatava hoone asukohta (otse

vaatesektori kõrval) ja kõrgust (70 meetrit) arvestades ei ole alust pidada MKA hinnangut

meelevaldseks.

Ringkonnakohus ei nõustunud väitega, et MKA otsus oli ebaproportsionaalne. Kaebajal on jätkuvalt

võimalik oma kinnistut ärilisel eesmärgil kasutada. Kaebaja ei ole väitnud, et tema kavandatav

arendustegevus nõuaks tingimata kõrghoone püstitamist ja kõrguspiirangu seadmine muudaks

arendustegevuse ebamõistlikuks. Avalik huvi toetab Pärnu linnakeskuse väljaehitamist, kuid ei eelda

tingimata kõrghoone rajamist.

Ringkonnakohus möönis, et MKA otsus võinuks olla märkimisväärselt ulatuslikumalt ja selgemalt

põhjendatud, eriti olukorras, kus MKA-l on ulatuslik hindamisruum. Peamised põhjendused hoone

vertikaalse aktsendi lubatava maksimumkõrguse kohta on siiski protokollist leitavad. Halduskohtu

istungil seletusi andnud ekspertnõukogu liikme L. Välja ütlustest ei saa järeldada, et ekspertnõukogu

arvestas otsuse tegemisel tema välja toodud planeerimisalaseid argumente.

Põhjendamatu on kaebaja väide, et MKA oleks pidanud kõrguspiirangu määramisel analüüsi või

modelleerimise abil tuvastama, millisest kõrgusest alates ei häiriks kavandatav hoone kirikutorni

vaadeldavust. Hinnang vaate häirimisele on paratamatult subjektiivne. Vastustaja seisukohtadest saab

järeldada, et põhimõtteliselt peetakse kirikutorni vaadeldavust häirivaks igasugust 26-st meetrist

kõrgemat hoonestust, kuid kuna varasemate detailplaneeringutega on lubatud 30-meetriseid hooneid,

lähtuti sellest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

12. OÜ Rumer Arendus esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja

tunnistada õigusvastaseks Muinsuskaitseameti kooskõlastuse tingimus, mille kohaselt kavandatud 70

m kõrguse hoone asemel on lubatud üksnes 30 m kõrgune.

Kaebaja leiab, et ringkonnakohtu otsusest järeldub, et tema õigusi on piiratud mitte seadusele, vaid

ümbruskonnas 30 meetri kõrguseid hooneid lubavale halduspraktikale tuginedes. Vastustaja oleks aga

pidanud objektiivselt analüüsima, millisest kõrgusest alates ei häiriks kavandatav ehitis enam

kirikutorni vaadeldavust. Vastustaja on kohtumenetluses tuginenud olulisel määral põhjendustele,

mida haldusmenetluses pole esile toodud. Vaidlustatud otsus tuleb põhjendamispuudujääkide pärast

tühistada. Kui vaate häirimine on määratlemata õigusmõiste, mis tugineb subjektiivsele hinnangule,

oleks MKA pidanud oma otsust eriti üksikasjalikult põhjendama.

MKA on otsuse tegemisel lähtunud lubamatutest kaalutlustest ja jätnud olulisi asjaolusid arvestamata.

MKA ei ole põhjendanud 30-meetrise kõrguspiirangu seadmist konkreetse objekti mõjuga

olemasolevale vaatele. T. Padu on seda eritingimustes käsitlenud ja koostanud selle kohta ka

geomeetrilise analüüsi. Muinsuskaitseameti otsuses välja toodud põhjendused on seevastu üksnes

linnaplaneeringulised. Ei Pärnu linna ajalooline mastaap ega ümbritsevate hoonete kõrgus seondu

Eliisabeti kiriku ja kavandatava hoone omavahelise mõjuga Pärnu jõe vastaskaldal asuvale vaatlejale.

Samuti jääb arusaamatuks, miks kirikutorni vaate säilimine mittekäidavast kohast on Pärnu linna

arengust olulisem huvi.

Isegi kui 70-meetrine hoone häiribki lubamatult vaadet kirikutornile, on alusetu just 30-meetrise

kõrguspiirangu seadmine. Arusaamatu on, miks näiteks 35 meetri kõrgune hoone juba lubamatut

mõju avaldab.

13. Muinsuskaitseamet esitas kassatsioonkaebusele vastuse, milles palub kassatsioonkaebuse

rahuldamata jätta ja nõustub ringkonnakohtu otsuse põhjendustega.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Riigikohus käsitleb esmalt kassatsioonkaebuse sisulisi küsimusi (I) ning jagab seejärel

menetluskulud (II).

I

15. Muinsuskaitseamet jättis Pärnus Lai tn 10 asuva kinnistu hoonestamise muinsuskaitse

eritingimused soovitud kujul kooskõlastamata ja esitas oma tingimused kinnistu hoonestamisele.

Riigikohtu halduskolleegiumil tuleb vastata küsimusele, kas muinsuskaitseameti mittenõustumine 70

meetri kõrguse hooneosa rajamisega ja hoonele 30-meetrise kõrguspiirangu seadmine oli

õiguspärane.

16. PlanS § 4 lg 2 kohaselt on kohalikul omavalitsusel oma haldusterritooriumi detailplaneerimise

pädevus. Kohalik omavalitsus tagab seejuures avalike huvide ja väärtuste ning erahuvide tasa-

kaalustatud arvestamise. Muinsuskaitseamet tohib kohaliku omavalitsuse otsustuspädevust piirata

üksnes talle seadusega antud volituste piires ja haldusmenetlust reguleerivaid norme järgides.

17. Haldus- ja ringkonnakohus on otsustes välja toonud regulatsiooni, mille põhjal muinsuskaitse-

ametil tuli otsus langetada (PlanS § 9 lg 91, kultuuriministri määruse "Üld- ja detailplaneeringu

muinsuskaitse eritingimuste koostamise kord" § 2 lg 2, MuKS § 25 lg 2 ning "Pärnu vanalinna ja

kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse" § 8 lg 1 ja lg 2 p 1). Kolleegium ei pea vajalikuks kohtute

vastavasisulisi põhjendusi korrata.

Muinsuskaitseala põhimääruse § 8 lg 1 ja lg 2 p 1 nõudeid tuleb tõlgendada planeerimisseaduse ja

muinsuskaitseseaduse eelnimetatud sätetest lähtudes. Kohtud on õigesti sedastanud, et praegusel

juhul on otsustavaks nõuded muinsuskaitseala vaadeldavuse tagamiseks ja olulisest vaatepunktist

avaneva kaugvaate säilitamiseks. Kaitstavaks vaateks on vaade Raba ja Rääma tänavate ristmikult

ning kavandatavalt Raba-Aia sillalt Eliisabeti kiriku tornikuplile kui muinsuskaitseala olulisele

vertikaalsele dominandile. Vaidlust pole selles, et kavandatav kõrghoone ei varja seda vaadet.

Küsimus on aga selles, kas ja millistest mõõtmetest alates häiriks vaatesektori vahetusse lähedusse

rajatav kõrghoone lubamatult vaadet kirikutornile.

18. Muinsuskaitseametile kooskõlastamiseks esitatud eritingimustes ei ole selgitatud, kas ja kuidas

mõjutab või häirib vaatesektori kõrvale rajatav 70-meetrine kõrghoone vaadet kirikutornile. Oluliseks

on peetud üksnes seda, et vaatesektorisse jäävale alale ei rajataks kirikutornile avanevat vaadet

varjavaid ehitisi. Asjakohased normid ei sea aga piirangut mitte üksnes muinsuskaitseala olulisele

vertikaalsele dominandile avaneva vaate varjamisele, vaid ka selle vaate häirimisele. Nõustuda tuleb

ringkonnakohtu seisukohaga, et kavandatava hoone kõrgust ja asukohta (olulise vaatepunkti

läheduses, vaatleja ja kirikutorni vahel, otse vaatesektori kõrval) arvestades ei saa pidada

meelevaldseks kahtluse tekkimist, et see võib hakata vaadet häirima. Seega oleks tulnud

eritingimustes võimalikku vaate häirimist analüüsida. Riigikohus on seisukohal, et sel põhjusel on

vastustaja käitunud õiguspäraselt, keeldudes eritingimuste kooskõlastamisest osas, mis lubaks rajada

70 m kõrguse hoone.

19. Muinsuskaitseamet pole aga piirdunud üksnes kooskõlastamisest keeldumisega, vaid on esitanud

oma tingimuse, mille kohaselt võib kavandatava uushoonestuse vertikaalseks aktsendiks plaanitud

torniosa kõrgus olla maksimaalselt 30 meetrit. Seda on muinsuskaitseameti kooskõlastamise

komisjon põhjendanud kahe argumendiga: Pärnu linna ajalooliselt kujunenud mastaabiga ja sellega,

et ümbruskonnas on kehtivate detailplaneeringutega lubatud maksimaalselt 30 meetri kõrgused

hooned.

20. Kohtud on õigesti viidanud menetlustoimingu põhjendamist käsitlevale Riigikohtu praktikale (vt

Riigikohtu halduskolleegiumi 14. jaanuari 2009. a otsus asjas nr 3-3-1-62-08, p 10). Menetlus-

toimingu põhjendused ei pea tingimata vastama nõuetele, mis on esitatud haldusmenetluse seaduses

ja Riigikohtu praktikas haldusakti põhjendustele. Põhjendused peavad siiski olema küllaldased tõhusa

kaebeõiguse tagamiseks. Riigikohus nõustub haldus- ja ringkonnakohtuga, et kooskõlastamise

komisjoni koosoleku protokollis esitatud põhjendused, kuigi napid, olid praegusel juhul

põhjendamiskohustuse formaalselt täidetuks lugemiseks piisavad.

Muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamisele tingimuste seadmine on muinsuskaitseameti

kaalutlusotsus, mille õiguspärasuse hindamisel tuleb lähtuda haldusaktiga sarnastest õiguspärasuse

eeldustest, mh proportsionaalsus ja kaalutlusvigade puudumine (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi

24. aprilli 2014. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-15-14, p 19). Järgnevalt tuleb seega kontrollida, kas

vastustaja tugines otsuse tegemisel asjakohastele kaalutlustele ega võtnud otsuse tegemisel arvesse

lubamatuid kaalutlusi.

21. Kuna otsuse tegemise aluseks olevad normid käsitlevad muinsuskaitseala vaadeldavust, tuli

vastustajal 30-meetrise maksimumkõrguse tingimuse seadmisel samuti piirduda kaalutlustega, mis

seonduvad kaitseala vaadeldavusega, täpsemalt kavandatava tornehitise mõjuga Eliisabeti kiriku

tornile avanevale vaatele. Riigikohus leiab, et protokollis välja toodud kaalutlused – Pärnu linna

ajalooliselt väljakujunenud mastaap ja ümbritsevatele kinnistutele ehitamisele seatud kõrguspiirid –

Eliisabeti kiriku vaadeldavusega ei seondu.

22. Riigikohus juhib tähelepanu sellele, et vaid mõned nädalad pärast selles asjas vaidlustatud otsuse

tegemist, 31. jaanuaril 2013 kooskõlastas MKA Pärnu linna uue üldplaneeringu muinsuskaitse

eritingimused, milles on nenditud, et liiga kompaktselt ehitatud ja ühtse kõrgusega Aida tänava

uushoonestus on loonud monotoonse linnasilueti. Samuti on sedastatud, et muinsuskaitseala kaitse-

vööndis uushoonestuse reguleerimine üksnes kõrguspiirangute abil ei ole taganud muinsuskaitseala

põhimääruses seatud kaitseala vaadeldavuse säilimise eesmärgi saavutamist. Kavandatava tornehitise

alla jäävat maa-ala hõlmavale alale rajatavate uusehitiste kõrguse kohta on esitatud järgmised

tingimused: "Uushoonestuse kõrgus Ringi ja Vingi tänava vahelisel alal võib põhimahus olla

maksimaalselt 26 m. Eranditena on lubatud käsitleda hoone põhimahust kõrgemaid üksikuid

arhitektuurseid aktsente asukohtades, kus linnaehituslik positsioon seda väärib. Eesmärgiks on tagada

naaberkvartaliga samaväärne maksimaalne hoonestuskõrgus, et vältida ebaproportsionaalsete uute

hoonemahtude teket, kuid võimaldada samas olemasolevat linnasiluetti arhitektuursete aktsentidega

vaheldusrikkamaks muuta."

Riigikohus leiab, et olukorras, kus muinsuskaitseamet sisulistelt nõustub seisukohaga, et üksnes

kõrguspiirangu abil muinsuskaitseala vaadeldavuse tagamine ei ole andnud soovitud tulemusi ning et

väljakujunenud monotoonset linnasiluetti võib põhimõtteliselt ka muinsuskaitseala kaitsevööndi

vaadeldavas piirkonnas kõrgemate ehitistega liigendada, kujutab kavandatavale ehitisele 30-meetrise

kõrguspiirangu seadmine üksnes protokollis väljatoodud kaalutlustel vastuolulist halduspraktikat.

23. Lisaks eeltoodule viitavad kaalumisvigade esinemisele MKA ehitusmälestiste ekspertnõukogu

liikme L. Välja ütlused halduskohtu istungil. Istungiprotokolli kohaselt selgitas L. Välja, et kõrgus-

piirangu seadmine oli muu hulgas vajalik arendajate võrdseks kohtlemiseks, samuti selleks, et uue

linnakeskuse arendamisega ei tõmmataks tühjaks vanalinna. Otsuse langetamisel kaalus nõukogu

kõrghoone sobivust Pärnu linna üldse. L. Välja väljendas kahtlust, kas Pärnu linn kasutab kaalutlus-

õigust või on liigselt seotud ärihuvidega. Ekspert möönis, et otsuse langetamisel arutati nii muinsus-

kaitse- kui ka planeerimisalaseid kaalutlusi.

Eeltoodust nähtuvalt võisid ekspertnõukogu otsust mõjutada ka linna pädevusse kuuluvad

planeerimisalased kaalutlused, mis on muinsuskaitse seisukohast asjakohatud ja lubamatud.

Vaidlustatud otsuse langetamisel on MKA kooskõlastamise komisjon koosoleku protokollis esitatud

põhjenduste kohaselt tuginenud ekspertnõukogu otsusele, seega võisid ekspertnõukogu kaalutlusvead

mõjutada ka kooskõlastamise komisjoni lõppotsust.

24. Eeltoodust tulenevalt leiab Riigikohus, et MKA otsus seada kavandatava hoonestuse vertikaalsele

aktsendile 30-meetrine kõrguspiirang oli nõuetekohaselt kaalutlemata. Otsus tuleb selles osas

tunnistada õigusvastaseks. Otsuse õigusvastasuse tuvastamine ei tähenda, et 30-meetrine

kõrguspiirang ei võiks muinsuskaitse eesmärkide saavutamiseks lõpptulemusena siiski vajalikuks

osutuda, kui selleni jõutakse seaduslikke ja asjakohaseid kaalutlusi vaagides. Kaalutlusotsuse

langetamisel tuleb MKA-l arvesse võtta ka uue üldplaneeringu muinsuskaitse eritingimustes

väljendatud põhimõtteid ja vältida vastuolulist halduspraktikat.

Riigikohus rõhutab siinkohal, et Lai tn 10 uushoonestuse muinsuskaitse eesmärkidele ning selle

kõrval ka arendaja soovidele ja teistele asjakohastele huvidele vastav kõrgus, mastaap ja paigutus

tuleks välja selgitada arendaja, linna ja MKA koostöös.

25. Eeltoodust tulenevalt rahuldab Riigikohus kassatsioonkaebuse osaliselt. Halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 230 lg 5 p 5 alusel muudab Riigikohus haldus- ja ringkonnakohtu otsuseid ja

teeb uue otsuse, millega rahuldab OÜ Rumer Arendus kaebuse lisaks halduskohtu otsusega

rahuldatud osale ka osas, milles nõuti muinsuskaitseameti kooskõlastuses tornhoonele 30-meetrise

kõrguspiirangu seadmise õigusvastaseks tunnistamist. Riigikohus tunnistab sellise piirangu seadmise

õigusvastaseks. Kaebus jääb rahuldamata ulatuses, milles kaebaja vaidlustas muinsuskaitse

eritingimuste kooskõlastamata jätmist 70 meetri kõrguse hoone lubamise ja hoonestuse põhimahule

22 m kõrguspiirangu seadmise osas.

26. Kolleegium peab vajalikuks selgitada ka otsuse tagajärgi. Kolleegium on haldusakti koos-

kõlastamisel seatud tingimuste õigusvastasuse tuvastamise tagajärgi varem käsitlenud 24. aprilli

2014. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-15-14 (p 27). Kolleegium selgitas, et kohtu poolt tingimusliku

kooskõlastuse õigusvastasuse tuvastamise tagajärjel ei saa lugeda planeeringut kooskõlastatuks, vaid

planeering tuleb saata uueks kooskõlastamiseks. Ka praegusel juhul ei saa lugeda muinsuskaitse

eritingimusi osaliselt kooskõlastatuks. Eritingimused tuleb pärast osapoolte koostöös vajalike

muudatuste sisseviimist esitada tervikuna uuesti muinsuskaitseametile kooskõlastamiseks. Koos-

kõlastamisel tuleb ametil lähtuda käesolevas otsuses antud juhistest.

II

27. HKMS § 109 lg 2 teise lause alusel esitab Riigikohus seni kantud menetluskulude jaotuse.

Kaebaja põhjendatud menetluskuludeks esimese astme kohtus oli 7657 eurot ja 10 senti. Ring-

konnakohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja 1/3 sellest summast, s.o 2552 eurot ja 37 senti.

Apellatsiooniastmes taotles kaebaja vastustajalt 3615 euro ja 12 sendi suuruste menetluskulude välja-

mõistmist. Need kulud jättis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu kaebaja

enda kanda.

28. Kuna Riigikohus muudab ringkonnakohtu otsust, tuleb HKMS § 109 lg 4 kohaselt muuta ka

menetluskulude jaotust. HKMS § 108 lg 2 kohaselt jagatakse menetluskulud kaebuse osalise

rahuldamise korral proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega.

Halduskohtule esitatud algses kaebuses vaidlustas kaebaja MKA kooskõlastuse kolme tingimust

(vaatesektorisse jäävale hoonestusele 17 meetri asemel 15-meetrise kõrguspiirangu seadmine (1);

hoonestuse põhimahule 26 m asemel 22 m kõrguse ettenägemine (2) ja 70-meetrisele kõrghoonele

30-meetrise kõrguspiirangu seadmine(3)). Halduskohus rahuldas kaebuse esimese vaidlustatud

tingimuse osas, seega 1/3 ulatuses. Teise vaidlustatud tingimuse üle enam vaidlust pole. Ringkonna-

kohus on märkinud, et kaebus oli selles osas ekslik, kuna hoonestuse põhimahule seati 22 m

absoluutkõrguse nõue juba muinsuskaitse eritingimustes. Apellatsiooni- ja kassatsiooniastmes jätkus

vaidlus kolmanda tingimuse üle.

Riigikohus on seisukohal, et käesoleva otsusega on 3. tingimuse osas kaebus rahuldatud 1/2 ulatuses.

Riigikohus leidis, et vastustaja jättis õiguspäraselt kooskõlastamata 70-meetrise hoonekõrguse, kuid

seadis õigusvastaselt tingimuse, et hoone kõrgus ei tohi ületada 30 meetrit.

Eeltoodust tulenevalt tuleb vastustajalt kaebaja poolt halduskohtus kantud menetluskuludest

täiendavalt välja mõista 1/6, s.o 1276 eurot ja 18 senti (7657,1 : 6 = 1276,18).

Eeltoodu alusel tuleb vastustajalt välja mõista 1/2 kaebaja poolt apellatsiooniastmes kantud

põhjendatud menetluskuludest. Kaebaja taotles apellatsiooniastmes vastustajalt menetluskulude 3615

euro ja 12 sendi väljamõistmist. See summa sisaldab õigusabikulusid ja riigilõivu 15 eurot. Esitatud

on kulude kandmist tõestavad dokumendid (toimiku 2. köide, lehed 215, 216 ja 227).

Vastustaja vaidles menetluskuludele vastu, leides, et need on 426 euro ja 62 sendi suuruses osas

põhjendamatud. Vastustaja selgitas, et esimese astme kohtu istungil esitatud menetluskulude nime-

kirja kohaselt oli sama esindaja õigusabiteenuse tunnihind 167 eurot ja 1 sent. Apellatsiooni-

menetluses oli teenuse tunnihinnaks aga 193 eurot ja 20 senti. Vastustaja viitas Riigikohtu järje-

kindlale praktikale, mille kohaselt apellatsiooniastmes ei saa vajalikud ja põhjendatud menetluskulud

olla üldjuhul suuremad kui esimese astme kohtus, ning leidis, et apellatsiooniastmes õigusabiteenuse

eest kõrgema tunnihinna küsimine ei ole seetõttu põhjendatud.

Riigikohus selgitab, et kohtupraktika, mille kohaselt ei tohiks menetluskulud kõrgemas kohtuastmes

olla üldjuhul suuremad kui madalamas astmes, põhineb eeldusel, et kõrgemas astmes lahendatavaid

probleeme on enamasti mõnevõrra vähem kui madalamas astmes ning põhiosa asja lahendamisel

olulisi asjaolusid on alama astme menetluses juba välja selgitatud. Seega kulub kõrgema astme

menetluses õigusabi osutajal asjaga tegelemiseks üldjuhul vähem aega. Eeltoodu ei tähenda aga, et

õigusabiteenuse osutaja ei võiks kohtumenetluse ajal oma teenuse hinda tõsta, kui hinnatõus jääb

mõistlikkuse piiresse (vrdl Riigikohtu halduskolleegiumi 5. veebruari 2013. a otsus haldusasjas nr 3-

3-1-66-12, p 19). Riigikohus leiab, et kaebaja esindaja ei ole oma teenuse tunnihinda praegusel juhul

ebamõistlikult suurendanud.

Muus osas ei ole vastustaja õigusabikuludele vastu vaielnud. Riigikohus leiab, et taotletud kulud on

vajalikud ja põhjendatud (HKMS § 109 lg 6). Seega tuleb apellatsiooniastmes kantud menetlus-

kuludest vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista 1807 eurot ja 56 senti (3615,12 : 2 = 1807,56).

29. Kassatsiooniastmes ei ole kaebaja õigusabikulude väljamõistmist taotlenud. Kolme kohtuastme

peale kokku tuleb vastustajalt seega kaebaja kasuks välja mõista 5636 eurot ja 11 senti (2552,37 +

1276,18 + 1807,56).

Kuna Riigikohus rahuldab kassatsioonkaebuse osaliselt, tuleb kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud

kautsjon tagastada (HKMS § 107 lg 4). Kaebaja taotluse alusel tuleb kautsjon kanda makse teinud

Advokaadibüroo SORAINEN AS kontole.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Jüri Põld