3-2-1-147-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-147-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. veebruar 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Malle Seppik ja Jaak Luik

Kohtuasi

Merike Hanssoni (Lidholmi) hagi Swedbank AS-i ja

Peeter Allase vastu hüpoteegi kustutamiseks tahteavaldust

andma kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. mai 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-11-16434

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Peeter Allase kassatsioonkaebus

Swedbank AS-i kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Peeter Allase kassatsioonkaebus 3195 eurot 58 senti

Swedbank AS-i kassatsioonkaebus 3195 eurot 58 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Merike Hansson (Lidholm), esindaja vandeadvokaat

Indrek Lillo

Kostja Swedbank AS (registrikood 10060701), esindaja

vandeadvokaat Piret Blankin

Kostja Peeter Allas, esindaja vandeadvokaat Martin Triipan

Asja läbivaatamise kuupäev

12. jaanuar 2015, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-16434. Jätta

jõusse Harju Maakohtu 19. augusti 2013. a otsus samas tsiviilasjas, arvestades Riigikohtu

otsuse põhjendusi.

2. Kassatsioonkaebused rahuldada.

3. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Merike Hanssoni kanda.

4. Tagastada menetlusosalistele kassatsioonimenetluse kestel esitatud menetluskulude

kindlaksmääramise avaldused.

5. Tagastada Advokaadibüroo Raidla Lejins & Norcous OÜ-le (konto nr

EE502200221001145400) 20. juunil 2014 tasutud kautsjon 50 ( viiskümmend) eurot. Tagastada

Swedbank AS-ile (konto nr EE932200227000000016) 2. juulil 2014 tasutud kautsjon 50 (

viiskümmend) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Merike Hansson (endise perekonnanimega Lidholm; hageja) esitas 15. novembril 2010 Harju

Maakohtu menetluses olnud tsiviilasjas nr 2-03-948 (Merike Hanssoni hagi Peeter Allase, Eesti

Vabariigi ja Tallinna linna vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks ja tahteavaldusi andma

kohustamiseks) menetlusdokumendina hagiavalduse täpsustatud tervikteksti, milles esitas mh AS-

i Swedbank (kostja I) vastu uue, hüpoteegi kustutamiseks tahteavaldust andma kohustamise nõude.

Harju Maakohus keeldus 8. aprilli 2011. a määrusega hagi muutmast ning eraldas uue nõude eraldi

menetlusse võtmise otsustamiseks. Harju Maakohus kohustas 18. aprilli 2011. a määrusega hagejat

esitama uue hagiavalduse, milles tuleks käsitleda üksnes hüpoteegi kustutamise nõuet. Sellise

hagiavalduse esitas hageja 23. mail 2011, märkides kostjaks nii AS-i Swedbank kui ka Peeter Allase

(kostja II). Hageja taotles kohustada kostjaid andma tahteavaldus kinnistamisavalduse tegemiseks

kinnistule nr 341701 kostja I kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Samuti esitas hageja taotluse

liita esitatud hagi ühte menetlusse tsiviilasjas nr 2-03-948 lahendatava hagiga. Liitmise taotluse jättis

Harju Maakohus 27. mai 2013. a määrusega rahuldamata.

2. Hagiavalduse kohaselt tunnistati õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise

Tallinna linnakomisjoni 2. septembri 1996 otsusega nr 7823 (otsus nr 7823) Tallinnas Tuule tee 9

asuvad ehitised ja krunt suurusega 0,14 ha omandireformi objektiks ja Aino Hansum selle vara suhtes

õigustatud subjektiks (vastav avaldus oli esitatud 1991. a). Kuna hageja on A. Hansumi pärija, on

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise nõudeõigus läinud üle temale. 10. märtsil 1995 erastati

omandireformi objektiks olevad ehitised kostjale II. 26. augustil 1997 sõlmisid kostja II ja Eesti

Vabariik maa ostu-müügilepingu, millega võõrandati omandireformi objektiks olev krunt suurusega

0,14 ha kostjale II. 4. novembril 1997 avati kinnistusregistri registriosa nr 3417 ja tehti kanne

kostja II omandiõiguse kohta. 11. märtsil 1999 kanti kostjate I ja II vahelise 29. detsembri 1998. a

lepingu alusel kinnistusraamatusse hüpoteek kostja I kasuks.

Kuna vara on ebaseaduslikult erastatud kostjale II, rikub see hageja õigusi. Hageja esitas 1999. a

Tallinna Linnakohtule hagi erastamistehingute tühisuse tuvastamiseks ja ebaõige kinnistusraamatu

kande parandamiseks. Hageja saavutas kohtumenetluses kostja II kinnistut koormava käsutamise

keelumärke sissekandmise, keelumärge kanti sisse 17. mail 1999.

Tsiviilasjas nr 2-03-948 väitis hageja, et Tallinna linna, Eesti Vabariigi ja kostja II sõlmitud

erastamistehingud on tühised. Hageja hages, et kostjat II kohustataks nõusolekut andma tema kohta

tehtud omanikukande kinnistusraamatust kustutamiseks, ning taotles riigi omanikuna

kinnistusraamatusse kandmist ja seejärel registriosa sulgemist. Kuna kinnistu on koormatud

hüpoteegiga, siis oli endise olukorra taastamiseks vajalik, et kinnistule seatud hüpoteek kustutataks.

Hageja hinnangul tuleb kostjat I kohustada andma tahteavaldus tema kasuks seatud hüpoteegi

kinnistusraamatust kustutamiseks. Selleks palus hageja kohtul tuvastada kostjate vahel sõlmitud

hüpoteegi seadmise lepingu ja vastava asjaõiguslepingu tühisuse.

Hageja väitis, et 10. märtsil 1995 ja 26. augustil 1997 sõlmitud ostu-müügilepingud ehitiste ja maa

võõrandamiseks olid ebaseaduslikud. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) 1995. a kehtinud

redaktsiooni § 18 lg 1 kohaselt on kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel isikutel,

kelle omanduses või valduses vara on, keelatud sellise vara omandivormi muuta. Sama sätte kohaselt

on seda keeldu rikkunud tehingud kehtetud. A. Hansum esitas avalduse õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamiseks 15. novembril 1991, seega erastati õigusvastaselt võõrandatud vara ajal, mil

avaldus oli juba esitatud. Samuti ei olnud erastamise ajaks otsustatud õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamist ning ei olnud ka õigustatud subjekti notariaalselt tõestatud allkirjaga kirjalikku loobumist

vara tagastamise nõudest. Maa erastamine oli ebaseaduslik põhjusel, et see toimus ehitise

ebaseadusliku müügi tulemusena.

Kostjad tegutsesid pahauskselt seetõttu, et sõlmisid laenukokkuleppeid pärast keelumärke

sissekandmist kinnistusraamatusse ning et hüpoteegiga olid tagatud nõuded mitte kinnisasja omaniku,

vaid kolmanda isiku vastu. Hüpoteek on seatud pärast seda, kui kostja II omandireformi kohustatud

subjektina ei oleks tohtinud vara asjaõigusega koormata. Hageja alternatiivse seisukoha järgi ei taga

hüpoteek ühtegi nõuet ja tuleb seetõttu asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel kustutada.

3. Kostja I hagi ei tunnistanud. Endise olukorra taastamiseks ei ole hageja õigustatud lisaks

omanikukande muutmisele nõudma ka kostja I kasuks seatud hüpoteegi kustutamist. Hüpoteek seati

rohkem kui aasta pärast kostja II kohta omanikukande tegemist kinnistusraamatusse. Isegi kui Eesti

Vabariigi ja kostja II tehtud erastamistehingud peaksid osutuma tühisteks, on kostja I omandanud

hüpoteegi heauskselt. Kui hageja tugineb kostja I pahausksusele hüpoteegi omandamisel, peab ta

seda tõendama.

4. Kostja II hagi ei tunnistanud. Hagejal ei ole õigust kohustada kostjaid andma tahteavaldust

hüpoteegi kustutamiseks, kuna hageja ei ole hüpoteegi seadmise lepingu pool.

Hageja on omandireformi õigustatud subjekt 1/2 ehitiste ning maatüki osas, millest viimast ei ole

võimalik tagastada enam kui 1/2 ulatuses. Seega ei ole ka tsiviilasjas nr 2-03-948 esitatud nõuete

rahuldamise korral tagajärjeks olukord, kus kinnistu ainuomanikuks tunnistatakse hageja, vaid Eesti

Vabariik, kes peaks seejärel kinnistusraamatu registriosa sulgema. Kostja suhtes ei kohaldu

ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud tehingu tegemise keeld, sest ei ole võimalik olukord, kus omandireformi

õigustatud ja kohustatud subjektiks on üks ja sama isik.

5. Harju Maakohus jättis 19. augusti 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et 28. juunil 2013 tsiviilasjas nr 2-03-948 tehtud

kohtuotsuses, mis ei ole küll veel jõustunud, on tuvastatud Tuule tee 9 erastamistehingute

ebaseaduslikkus ja tühisus. Kohtuotsusega on tuvastatud ka see, et kinnistusraamatus olev ja

praeguses asjas vaidluse all olev hüpoteek takistab endise olukorra taastamist.

Hagejal kui omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud isikul on õigus taotleda sellise hüpoteegi

seadmise lepingu tühisuse tuvastamist, mille pool ta küll ei ole, kuid mille tõttu on takistatud talle

omandireformi käigus vara tagastamine. Samas ei ole õige hageja väide, nagu tooks

erastamistehingute tühisuse tuvastamine automaatselt kaasa hüpoteegi seadmise lepingu

kohustustehingu ja asjaõigusliku käsutustehingu tühisuse. Kohus peab hindama, kas hüpoteegi

seadmise leping on vastuolus seadusega.

Kostja II (kellele oli lubatud omandireformi käigus erastada Tuule tee 9 elamu) suhtes ei kohaldu

ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeld temale erastatud vara asjaõigusega koormata, sest nagu Riigikohtu

halduskolleegium on 6. detsembri 2004. a otsuses leidnud, ei ole võimalik sama vara osas olla nii

erastamise õigustatud subjekt kui ka tagastamise kohustatud subjekt. Hageja ei ole esile toonud ka

asjaolusid, miks peaks hüpoteegi seadmise lepingu asjaõiguslik abstraktne käsutustehing olema

tühine, kui kostjal II oli kinnisasja omanikuna võimalus ja õigus oma kinnisasja piiratud asjaõigusega

koormata. Seega ei ole tõendatud hageja väide, et kostja II oleks hüpoteegi seadmise lepingu

sõlminud vastuolus seadusega.

Riigikohtu 14. aprilli 2003. a otsuse nr 3-2-1-26-03 p-s 16 on selgitatud, et kui kinnisasi on edasi

võõrandatud või koormatud kolmanda isiku kasuks piiratud asjaõigusega, siis on isikul, kelle õigust

ebaõige kandega rikuti, võimalus tõendada kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandaja pahausksust

ja nõuda kande kustutamist. Kui kinnisasja järgmine omandaja või piiratud asjaõiguse omaja on

heauskne, siis jäävad nende õigused püsima. Viimasel juhul ei saa registriosa kinnistusraamatu

seaduse (KRS) § 72 lg 2 alusel sulgeda. Kui registriosa selle normi kohaselt sulgeda ei saa, siis ei ole

võimalik hagejale rikkumiseelset olukorda ennistada.

Hüpoteegi omandanud isiku pahauskust peab tõendama hageja. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I

omandas hüpoteegi kinnistusraamatu andmetele tuginedes. Hageja väitel seisneb kostja I pahausksus

hüpoteegi seadmisel selles, et hüpoteek on seatud pärast seda, kui kostja II omandireformi kohustatud

subjektina ei oleks tohtinud vara asjaõigusega koormata. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et

hüpoteegi seadmise ajal oleks kostja I olnud teadlik võimalikest vaidlustest Tuule tee 9 omandiõiguse

üle. Ka asjaolust, et kostjad on sõlminud pärast 17. mail 1999 keelumärke kinnistusraamatusse

sissekandmist laenukokkuleppeid ja et hüpoteegiga on tagatud nõuded kolmanda isiku, mitte

kinnisasja omaniku vastu, ei järeldu, et kostjad oleksid tegutsenud pahauskselt. Hüpoteegipidaja ja

kinnisasja omaniku vahel ei pea olema tekkinud hüpoteegiga tagatavat võlaõiguslikku nõuet. Neil

väiteil ei ole ka tähtsust, sest kohus hindab vaid seda, kas hüpoteegi seadmise lepingu ajal omandas

kostja I piiratud asjaõiguse heauskselt. Hageja ei ole kostja I pahausksuse kohta tõendeid esitanud.

Kuna hageja ei ole Tuule tee 9 kinnisasja omanik, siis ei ole tähtsust hageja väitel, et hüpoteek ei

pruugi tagada ühtegi nõuet.

6. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada.

Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. mai 2014. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega rahuldas hagi. Hagi rahuldava otsusega kohustas ringkonnakohus kostjaid andma nõusoleku

Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa numbriga 341701 neljandas jaos

kande number 1 all sisse kantud hüpoteegi kustutamiseks. Kohus märkis, et kohtuotsus asendab

kostjate vastavat tahteavaldust. Hageja menetluskulud jättis ringkonnakohus solidaarselt kostjate

kanda, kostjate menetluskulud nende endi kanda.

Ringkonnakohtu otsuse järgi esitas hageja õiguseellane 1991. a avalduse õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamiseks. Vaidlust ei ole selle üle, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt on

eluruumide erastamiseks ettenähtud korras sõlminud müügi- ja asjaõiguslepingu Tallinnas Tuule tee 9

asuvate eluruumide (korterid nr 1 ja 2) osas, mis eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 11

kohaselt ei olnud erastamise objekt, sest samade eluruumide kui õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamiseks oli esitatud avaldus, mille menetlemine ei olnud tehingu tegemise ajaks lõppenud.

Eluruumi erastamise kohustatud subjekti poolt eluruumi omandiõiguse üleandmise kokkulepe

(asjaõigusleping) erastamisele mittekuuluvate eluruumide erastamise ostu-müügilepingu täitmiseks

on EES § 3 lg-s 11 sätestatud rikkumise korral tühine. Kuni omandireformi objektiks oleva

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni oli isikutel, kelle omandis või

valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata (ORAS § 18 lg 1). Samast

sättest tulenevalt on seda keeldu rikkuvad tehingud tühised. ORAS § 18 lg 1 eesmärk oli seega

vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus (näiteks

kui hoonete juurde maatüki erastamise järel kantakse see kinnistusraamatusse ja kinnistu

võõrandatakse uuele omanikule).

Eeltoodud põhjustel ei omandanud kostja II 10. märtsi 1995. a tehinguga Tallinnas Tuule tee 9

asuvaid eluruume (hoonet) ega saanud nende omanikuks. Samal põhjusel ei tulenenud tema

omandiõigust kinnistule ka maa erastamise tehingust (26. augustil 1997 sõlmitud maa ostu-

müügileping). Seetõttu ei olnud kostjal II ka õigust sõlmida 29. detsembril 1998 kostja I

õiguseellasega hüpoteegi seadmise lepingut Tuule tee 9 kinnistule hüpoteegi seadmiseks. AÕS § 641

kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja

koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku

ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kokkuleppe kinnisasja koormamiseks asjaõigusega

võisid seega sõlmida vaid omanik ja hüpoteegi kui asjaõiguse omandaja. Kostjal II ei olnud õigust

kinnistu koormamiseks lepingut sõlmida.

AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande

parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. AÕS § 65 lg 3 järgi ei saa

sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud nõuet esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguse

suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud. Seega võib ka mitteomaniku käsutustehing olla osal

juhtudel kehtiv. Heauskse omandamise võimalusega kaitstakse tsiviilkäibe stabiilsust. Maakohus on

õigesti leidnud, et hageja nõude lahendamiseks tuli kohtul tuvastada, kas kostja I on hüpoteegi

omandanud heauskselt või mitte. Samas ei ole maakohus arvestanud, et hüpoteegi jätkuv kasutamine

uute kohustuste tagamiseks võib oma sisult muutuda ka hiljem pahauskseks. Hageja esitas kohtule

sellekohased asjaolud, kuid maakohus ei andnud neile hinnangut.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, kes tunnustas küll hageja õigust lahendatavat hagi

esitada, kuid piiras samas tema võimaliku nõude alust asjaoluga, kas hüpoteegi seadmise lepingu

sõlmimisel oli kostja I heauskne või mitte. Seadusest tulenevalt on omandireformi õigustatud subjekt

õigustatud nõudma selle varaga tehtud tehingute tühisuse tunnustamist, mille osas ta on tunnistatud

õigustatud subjektiks. Seadusest ei tulene piiranguid osas, millistele asjaoludele ei võiks hageja

nõude esitamisel tugineda. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt tagati vaidlusaluse hüpoteegiga

kostja I nõudeid P.A Traffic OÜ vastu. Kostja I kinnituse kohaselt tagab vaidlusalune hüpoteek

praegusel ajal kostja I ja nimetatud äriühingu vahelisi lepinguid, millest arvelduskrediidileping

limiidiga 16 000 eurot on sõlmitud 10. oktoobril 2002, kaks laenulepingut aga 2013. a (8. aprilli

2013. a lepingu põhiosa jääk 15. aprilli 2014. a seisuga oli 8241 eurot 77 senti ja 14. juuni 2013

lepingu jääk 2045 eurot 32 senti). Kõnealusest tõendist nähtuvalt tagab vaidlusalune hüpoteek

kohustusi, mis on tekkinud pärast seda, kui kinnistusraamatusse on tehtud omaniku õigusi piirav

keelumärge. Kuigi hüpoteegi seadmise lepingu sõlmisid kostjad enne keelumärke

kinnistusraamatusse kandmist, ei olnud kostjal I võimalik kasutada sama hüpoteeki uute laenude

tagatiseks. Kinnistu käsutamist keelav märge kanti hageja kasuks kinnistusregistri vastava registriosa

kolmandasse jakku 17. mail 1999 (Tallinna Linnakohtu 13. aprilli 1999. a määruse alusel),

hüpoteegikanne aga registriosa neljandasse jakku 11. märtsil 1999. Keelumärke kandmisest alates ei

olnud kostjal I enam õigust anda kolmandale isikule laenu vaidlusaluse hüpoteegi tagatisel,

s.o tekitada uusi kohustusi hüpoteegi tagatisel, mis oli seatud kinnistule, millel lasus kehtiv kohtulik

käsutuskeeld. Seega nii 10. oktoobri 2002. a arvelduskrediidileping kui ka 8. aprilli ja 14. juuni 2013

laenulepingud olid sõlmitud pärast keelumärke kinnistusraamatusse kandmist. Pealegi on mõlemad

laenulepingud sõlmitud mitu aastat pärast praeguse vaidluse algust, mistõttu võiks nende lepingute

sama hüpoteegiga tagamist hinnata ka heade kommete vastaseks ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 86 lg 1 järgi tühiseks. Ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi on ilmselgelt taunitav

olukord, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist omandireformi õigustatud subjektile ei ole

veel otsustatud, kuid sellest hoolimata kasutavad kostjad tagastamise objektiks olevale varale seatud

hüpoteeki tagatisena kolmanda isiku uutele kohustustele.

Õige ei ole maakohtu seisukoht, nagu ei oleks vaidluse lahendamisel tähtsust hageja väitel, et

hüpoteek ei pruugi tagada ühtegi nõuet ning tuleks juba üksnes seetõttu kustutada. Õige ei ole ka

järeldus, nagu puuduks hagejal õigus nõuda hüpoteegi kustutamist AÕS § 349 lg 1 alusel. Nimetatud

sättest tulenevalt võib omanik nõuda hüpoteegi kustutamist, kui hüpoteegiga tagatav nõue puudub.

Seega, kui kohtud aktsepteerivad hageja õigust hüpoteegi kehtivust vaidlustada, ei ole alust seda

õigust kitsendada, välistades eelnimetatud sätte alusel esitatava nõude. Tõendatud on, et neid

kohustusi, mida vaidlusalune hüpoteek lepingu sõlmimise ajal tagas, enam ei eksisteeri. Seetõttu

tuleb hüpoteek kustutada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja I esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse

maakohtu otsuse.

Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ORAS § 18 lg-t 1 valesti kohaldanud. Kostja II ei olnud

omandireformi kohustatud subjekt, vaid õigustatud subjekt. Tuginedes omandikandele, oli tal ka

õigus kinnistu asjaõigusega koormata.

AÕS § 65 lg 3 asemel tulnuks asjaolusid hinnata hüpoteegi seadmise ajal kehtinud AÕS § 56 lg 3

alusel (praegu AÕS § 561). Maakohus on leidnud, et kostja I oli heauskne, ringkonnakohus ei ole

heausksuse kohta seisukohta võtnud.

Materiaalõigusega karjuvas vastuolus on seisukoht, et asjaõiguse heauskselt omandanud isik võib

muutuda hiljem ka pahauskseks. See muudab heauskse omandamise instituudi sisutühjaks.

Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et heausksus määratakse kinnistusraamatu kande tegemise aja

seisuga. Samuti ei ole ringkonnakohus põhjendanud, millisest õigusnormist tuleneb keeld hüpoteegi

kasutamiseks (mitte käsutamiseks) laenu andmisel, kui kinnistusraamatusse on pärast hüpoteegikande

tegemist kantud keelumärge. TsÜS § 88 lg 2 kohaselt ei laiene käsutuskeeld enne käsutuskeelu

andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele.

Vääralt on kohaldatud ka TsÜS § 86 lg-t 1. Riigikohus on leidnud, et kui leping oli sõlmimise ajal

kooskõlas heade kommetega, siis hilisem asjaolude muutumine ei tingi tehingu heade kommete

vastasust.

Arusaamatu on, millel põhineb hageja subjektiivne õigus tugineda AÕS §-le 349. Ringkonnakohus

on AÕS § 349 lg-t 1 kohaldades sisuliselt tuvastanud kolmandate isikute sõlmitud laenulepingu ja

võlaõigusliku tagatiskokkuleppe tühisuse.

9. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kostja II nõustub kostja I kassatsioonkaebuse

seisukohtadega.

10. Kostja II esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse

maakohtu otsuse.

Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ületanud nõude piire ja teinud otsuse küsimuses

(erastamistehingute kehtivus ja kostja II omandiõigus), mille üle käib juba 15 aastat (alates 14. maist

1999) vaidlus apellatsioonimenetluses peatatud tsiviilasjas nr 2-03-948. Juhul kui sellise hinnangu

andmine oli ilmtingimata vajalik, on aga olulised asjaolud (mille kohta esitatud tõendid asuvad

tsiviilasja nr 2-03-948 toimikutes) jäetud välja selgitamata. Nt on maa erastamise kohta kostjale II

olemas kehtiv haldusakt, mida ei ole tühistatud ega kehtetuks tunnistatud, ebaõige on hinnang maa

erastamise lepingule. Ringkonnakohtu seisukoht oli ka üllatuslik.

Arusaamatu on, kuidas saab hüpoteegi heauskne omandamine muutuda tulevikus pahauskseks.

Käsutuskeeld keelab kinnisasja käsutamise, aga mitte hüpoteegi ulatumist tagatiskokkuleppest

tulenevatele nõuetele. Vastuolu heade kommetega on selgitamata, samas ei ole ringkonnakohus

võtnud selles küsimuses ka kategoorilist seisukohta. Hageja ei ole õigustatud isik AÕS § 349 järgi,

õigustatud isik on kinnistu omanik. Ringkonnakohus on ise tuvastanud, et hüpoteegiga tagatud

nõudeid ei ole rahuldatud, seega ei saa AÕS § 349 lg-t 1 juba ainuüksi seetõttu kohaldada.

11. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kostja I nõustub kostja II kassatsioonkaebuse

seisukohtadega.

Kassatsioonimenetluse kestel esitasid hageja, kostja I ja kostja II Riigikohtule avaldused

menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks, taotledes vajaduse korral ka avalduse esitamiseks

tähtaja ennistamist.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi vale tõlgendamise tõttu. Kolleegium jätab TsMS § 691

p 5 alusel jõusse maakohtu otsuse, st jätab hagi rahuldamata, arvestades ka Riigikohtu otsuse

õiguslikke põhjendusi. Kassatsioonkaebused rahuldatakse.

I

13. Kolleegium lahendab kõigepealt kostja I kassatsioonkaebuse, alustades õiguslikest väidetest

hüpoteegi heauskse omandamise kohta.

Kehtiv asjaõigus tekib kinnisasja asjaõigusega koormamisel AÕS § 641 järgi üksnes juhul, kui

asjaõiguse seadmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping (käsutustehing), kinnisasja koormas

(käsutustehingu tegi) käsutama õigustatud isik ja õiguse kohta on tehtud kehtiv kanne

kinnistusraamatusse. Erandlikult on käsutusõiguse puudumise korral võimalik õigust AÕS § 561

alusel heauskselt omandada (vt ka Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-14, p 26;

Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 20). Samasugused järeldused on

võimalik teha vaidlusaluse hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmise ajal kehtinud AÕS §-de 118−120

ja § 56 lg 3 alusel.

AÕS § 56 lg 3 asjakohase redaktsiooni kohaselt, kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes

omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis on tema õigused seadusega kaitstud.

Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige.

14. Maakohus on praeguses asjas tuvastanud, et kostja I omandas hüpoteegi kinnistusraamatu

andmetele tuginedes ega teadnud hüpoteegi seadmise ajal võimalikest vaidlustest kinnistu

omandiõiguse üle.

Ringkonnakohus on erinevalt maakohtust asunud seisukohale, et hüpoteegi kasutamine uute

kohustuste tekkeks võib muutuda hiljem pahauskseks ja et pärast keelumärke seadmist ei olnud

kostjal I võimalik sama hüpoteeki kasutada uute laenude tagamiseks.

15. Kolleegiumi arvates ei tulene ringkonnakohtu eespool kirjeldatud seisukoht seadusest. AÕS § 56

lg 3 esimene lause asjakohases redaktsioonis kinnitas, et heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse

omandanud isiku õigused on seadusega kaitstud. Sama järelduse saab teha kehtiva AÕS § 561 lg 1

põhjal. Seega on heauskne omandamine lõplik ega ole üldjuhul tagasipööratav (erand

nt VÕS § 1040). Vastupidine seisukoht tähendaks hüpoteegi kui majanduskäibes väga olulise laenude

tagamise vahendi kahjustamist.

Kassatsioonkaebuses on õigesti viidatud ka TsÜS § 88 lg-le 2, mille kohaselt ei laiene sama

paragrahvi lõikes 1 sätestatud tagajärg (käsutuskeeldu rikkuva käsutustehingu või täitemenetluses,

hagi tagamiseks või pankrotihalduri tehtud käsutuse tühisus) enne käsutuskeelu andmist tekkinud

asjaõiguse teostamisele. Hüpoteegi käsutamise keelamiseks oleks hagejal tulnud lisaks kinnisasja

käsutamise keelamisele saavutada ka hüpoteegi käsutamise keelamine (vt ka Riigikohtu 15. jaanuari

2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06, p 26). Riigikohus on leidnud, et hüpoteegiga tagatud nõude

põhjal täitemenetluse alustamist tuleb lugeda asjaõiguse teostamiseks TsÜS § 88 lg 2 tähenduses ning

see teostamine on lubatud, kui hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud enne käsutamiskeeldu

(vt Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 23). Selle seisukoha järgi

võinuks kostja I hoolimata keelumärke olemasolust taotleda kostja II (kui kinnisasja omaniku) vastu

täitemenetluse alustamist ja korraldamist ükskõik millisel hetkel pärast seda, kui põhivõlgnik ei oleks

suutnud hüpoteegiga tagatud laenulepinguid täita ja lepingud oleksid üles öeldud.

Ka praegusel juhul on kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt hüpoteek kantud kinnistusraamatusse

enne keelumärke sissekandmist. Samuti ei ole kostjad hüpoteeki käsutanud TsÜS § 88 lg 1

tähenduses, vaid on seda kasutanud tagatisena laenulepingute sõlmimisel. Sellisel viisil hüpoteegi

kasutamine (asjaõiguse teostamine) ei ole seadusega keelatud ka juhul, mil ajaliselt pärast hüpoteeki

on sisse kantud kinnisasja käsutamise keelumärge.

16. Kui hüpoteek on omandatud heauskselt, ei ole võimalik rahuldada hagi, milles taotletakse

hüpoteegi kustutamiseks tahteavaldust andma kohustamist hüpoteegi pahauskse omandamise tõttu.

Nagu kolleegium eelnevalt otsuse p-s 14 märkis, on maakohus tuvastanud pahausksuse puudumise ja

jätnud hagi rahuldamata. Hageja ei ole hagis ega apellatsioonkaebuses esitanud väiteid, nagu oleks

kostja I olnud juba hüpoteegi sissekandmise ajal pahauskne AÕS § 56 lg 3 tähenduses. Seega ei ole

vaja ka saata asja tagasi alama astme kohtutele, kontrollimaks faktilisi asjaolusid kostja I võimaliku

pahausksuse kohta kande tegemise ajal, mida Riigikohus TsMS § 688 lg-te 3−5 tõttu ise teha ei saaks.

Ringkonnakohtu põhjendused kostja I pahauskseks muutumise kohta on eespool toodud põhjendusel

seaduse ebaõige kohaldamise tõttu valed ega anna alust lugeda kostjat I pahauskseks.

Seetõttu on kolleegiumi arvates võimalik tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse maakohtu

otsuse lõppjäreldus.

17. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka AÕS § 349 lg 1 ebaõige kohaldamise tõttu. AÕS § 349

lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud

kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole

kokku lepitud teisiti. AÕS § 349 lg 1 annab nõudeõiguse vaid kinnistu omanikule. Hageja ei ole

kinnistu omanik. Isegi juhul, kui praegune hagi ja tsiviilasjas nr 2-03-948 lahendatav hagi

rahuldataks, kantaks kinnistu omanikuna sisse riik, mitte hageja. Seejärel tuleks otsustada kinnistu

tagastamine hagejale, kes on aga tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks üksnes 1/2 ehitiste

ning maatüki osas.

Kostjal I ei olnud seadusest tulenevat keeldu kasutada heauskselt omandatud hüpoteeki laenu

andmisel (otsuse p 15). Seega ei ole õige ka ringkonnakohtu seisukoht, et hüpoteek tuleb kustutada

nende kohustuste puudumise tõttu, mida hüpoteek tagas hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal.

Ringkonnakohus on tuvastanud, et hüpoteek tagab praegu mitut kehtivat kohustust. Seega ei ole

võimalik hagi rahuldada ka AÕS § 349 lg 1 alusel.

18. Kostja I heidab kassatsioonkaebuses ringkonnakohtule ette TsÜS § 86 lg 1 ebaõiget kohaldamist.

Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus TsÜS § 86 lg-t 1 asja lahendamisel kohaldanud, sest on

kasutanud sellekohastes lausetes tingivat kõneviisi. Tõenäoliselt on ringkonnakohus andnud

seisukoha TsÜS § 86 lg 1 kohta obiter dictum`i korras.

Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu pealegi selgelt, millise lepingu sõlmimist on TsÜS § 86 lg 1 alusel

kostjatele ette heidetud. Kui etteheide puudutab laenulepingute või tagatiskokkuleppe sõlmimist, siis

hageja ei ole nende lepingute pool ning tal ei saa seega olla huvi nende tühisuse tuvastamiseks

(vt nt Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-14, p 22). Pealegi ei mõjutaks

laenulepingute või tagatiskokkuleppe võimalik tühisus hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu

kehtivust.

Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus ORAS § 18 lg-t 1 valesti kohaldanud. Täpsemalt ei ole

ringkonnakohtu otsusest võimalik järeldada, et ringkonnakohus oleks tõlgendanud ORAS § 18 lg-t 1

sel viisil (nagu läbivalt on kohtumenetluses väitnud hageja), nagu laieneks selles sättes sisalduv

omandireformi kohustatud subjektidele kehtiv keeld muuta tagastamisele kuuluva vara omandivormi

enne tagastamise otsustamist (alates 2. märtsist 1997 kehtivas redaktsioonis ka keeld koormata sellist

vara asjaõigusega) ka kostjale II kui omandireformi õigustatud subjektile. Selline tõlgendus ei oleks

samas õige. Kostja II ei ole omandireformi kohustatud subjekt.

II

19. Järgmisena lahendab kolleegium kostja II kassatsioonkaebuse. Ka kostja II on kaebuses esitanud

mh väite, et hüpoteegi heauskne omandamine ei saa muutuda hiljem pahauskseks, samuti väited

AÕS § 349 lg 1 ning TsÜS § 86 lg 1 ebaõige kohaldamise kohta. Nendele väidetele on kolleegium

eespool vastanud.

20. Kolleegium peab vajalikuks anda vaid osaliselt hinnang kassatsioonkaebuse väitele

ringkonnakohtu otsuse seisukohtade kohta erastamistehingute tühisuse osas. Kuna praeguse otsusega

ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja hagi hüpoteegi kustutamiseks tahteavaldust andma

kohustamiseks jäetakse rahuldamata, ei ole selles tsiviilasjas vajalik üksikasjalikult hinnata

ringkonnakohtu käsitlust erastamistehingute tühisuse kohta. Esitatud hagi rahuldamist selline analüüs

ühelgi juhul ei võimaldaks.

Nimelt on Riigikohus olnud seisukohal, et kui maa tagastamise käigus oli kinnistusraamatus

registriosa avamine ebaõige, kuid registrisse ebaõigesti kantud omanik on seadnud kinnisasjale

piiratud asjaõiguse, mille omandaja oli heauskne, siis jääb heauskse omandaja õigus püsima ning

isegi tagastamistehingute tühisuse korral ei saa asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 10

lg 5 alusel kinnistusraamatusse kanda riiki, sest KRS § 72 lg 2 kohaselt saab riiki kinnistusraamatusse

kanda vaid koormatistevaba kinnistu korral. Seega ei saa ka hagejale rikkumiseelset olukorda

ennistada ja olenevalt asjaoludest on isikul, kelle õigusi maa ebaõige tagastamisega rikuti, õigus

nõuda kahju hüvitamist kahju tekitajalt (vt Riigikohtu 14. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-

03, p 14−17). Praeguses asjas on väidetud mitte ehitiste ja maa ebaõiget tagastamist, vaid ebaõiget

erastamist, kuid eespool toodud järeldus kehtib AÕSRS § 11 lg 5 ja KRS § 72 lg 2 järgi ka ebaõige

erastamise korral. Kuna jõusse jääva maakohtu otsusega on tuvastatud hüpoteegi heauskne

omandamine, ei oleks võimalik kinnistusraamatusse kanda riiki isegi juhul, kui erastamistehingud

peaksid osutuma tühisteks.

Vaidlustatud erastamistehingute kehtivuse küsimus lahendatakse tsiviilasjas nr 2-03-948, milles on

menetlusosalisteks kõik erastamistehingute pooled. Erastamistehingute tühisus võib olla oluline

võimalikus kahju hüvitamise õigussuhtes.

21. Kolleegiumi arvates on mõningase menetlusliku segaduse toonud kaasa nii hageja kui ka

maakohtu tegevus tsiviilasjas nr 2-03-948. Nimelt on hageja esitanud hagi hüpoteegipidaja vastu alles

2010. a lõpus, kuigi kohtuvaidlus erastamistehingute kehtivuse üle algas 1999. a ning hiljemalt

Riigikohtu eespool viidatud otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 tulenevalt pidi hagejale olema selge,

et riigi sissekandmiseks kinnistusraamatusse tuleb saavutada kinnistu vabastamine hüpoteegist.

Samuti eraldas maakohus 2010. a esitatud hagi ilmselt ekslikult eraldi menetlusse. Selline eraldamine

oleks võinud kaasa tuua vastuolulised lahendid, nt juhul, kui menetlust tsiviilasjas nr 2-03-948 ei

oleks peatatud (kohtulahendite infosüsteemi andmetel on see peatatud) ning selles asjas oleks hagi

riigi sissekandmiseks jäänud jõustunud lahendiga rahuldamata, kuid praeguses asjas oleks tuvastatud

hüpoteegi kustutamise alus ja otsus oleks samuti jõustunud.

III

22. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud kõikides kohtuastmetes jätta TsMS § 162 lg 1

alusel hageja kanda. Kuna maa- ega ringkonnakohus ei ole vaidlust lahendades menetluskulude

rahalist suurust kindlaks määranud, ei määra ka kolleegium kooskõlas TsMS § 174 lg 4 teises lauses

sätestatuga kindlaks kassatsiooniastme menetluskulusid, mis hagejal tuleb kostjatele hüvitada.

Menetluskulude kindlaksmääramise menetluse kohta märgib kolleegium järgmist. Enne 1. jaanuari

2015 kehtinud TsMS § 174 lg 1 kohaselt tulnuks kostjatel menetluskulude kindlaksmääramiseks

pöörduda 30 päeva jooksul põhilahendi jõustumisest arvates sellekohase avaldusega Harju

Maakohtusse, esitades menetluskulude nimekirja. Senises menetluses on enne 1. jaanuari 2015

kehtinud korra järgi otsustatud vaid menetluskulude jaotus. 1. jaanuaril 2015 jõustusid TsMS-i

muudatused, mis olulisel määral muutsid menetluskulude kindlaksmääramise korda. TsMS § 174 lg 1

esimese lause uue redaktsiooni kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 uue redaktsiooni kohaselt määrab kohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses (p 1) või

määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist (p 2). Seejuures nähakse TsMS § 176 lg 4 uues redaktsioonis ette

menetlusosaliste kohustus esitada igas kohtuastmes, kus asja menetletakse, menetluskulude nimekiri

selle kohtuastme menetlusega seotud kulude kohta. TsMS-is ei sätestata enam võimalust pöörduda

menetluskulude kindlaksmääramiseks kohtu poole § 174 lg 1 varasemas redaktsioonis sätestatud

viisil. Samas ei olnud enne 1. jaanuari 2015 lahendatud asjades kohtutel võimalik menetluskulude

jaotamisel ja kindlaksmääramisel lähtuda ka alates 1. jaanuarist 2015 kehtivast korrast, st eelkõige

kohustada menetlusosalisi esitama juba põhimenetluse käigus menetluskulude nimekirju. TsMS § 174

lg 4 teise lause kohaselt kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse

peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus

menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. Seega ei ole tsiviilasjades, milles maa- või

ringkonnakohtu lõpplahend on tehtud enne 1. jaanuari 2015, võimalik järgida TsMS § 176 kehtivas

redaktsioonis menetluskulude dokumentide esitamiseks ja kättetoimetamiseks ettenähtud korda.

Seadusandja ei ole pidanud vajalikuks tekkinud probleemi lahendada rakendussätete kaudu, tekitades

sellega olulise õigusliku ebaselguse.

Kolleegiumi arvates tuleb kohtutel eespool nimetatud probleemi ületamiseks tõlgendada kehtivaid

menetluskulude kindlaksmääramise sätteid selliselt, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes

kohtuastmes on tehtud enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks

määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise

lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1

p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja

vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite

esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja,

määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on

võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).

23. Riigikohtule esitatud menetluskulude rahalise kindlaksmääramise avaldused tuleb esitajatele

tagastada.

24. Kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb kostjatele TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada tasutud kassatsioonikautsjon.

Villu Kõve, Malle Seppik, Jaak Luik