3-2-1-118-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-118-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 15. jaanuar 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Osaühingu Nesterol hagi OSAÜHINGU ERATO vastu

38 470 euro 46 sendi saamiseks ja värvikambri

väljaandmiseks ning OSAÜHINGU ERATO vastuhagi

Osaühingult Nesterol üürivõlgnevuse 5718 euro 63 sendi,

üürilepingu eseme tagastamisega viivitamisest tekkinud

kahju hüvitise 11 856 euro 95 sendi ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-11-30352

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Nesterol kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

49 430 eurot 4 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja osaühing Nesterol (registrikood 11431306), esindaja

vandeadvokaat Brigitta Mõttus

Kostja OSAÜHING ERATO (registrikood 10504003),

esindaja vandeadvokaat Indrek Veso

Asja läbivaatamise kuupäev

17. november 2014, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-30352 osas,

millega ringkonnakohus jättis rahuldamata osaühing Nesterol hagi, rahuldas OSAÜHINGU

Erato vastuhagi ning jättis menetluskulud osaühingu Nesterol kanda. Saata asi tühistatud osas

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada OÜ-le Nesterol (konto nr EE102200221046351806, AS Swedbank)

kassatsioonkaebuselt 15. juunil 2014 tasutud kautsjon 494 (nelisada üheksakümmend neli)

eurot 30 (kolmkümmend) senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Nesterol (hageja) esitas 29. juunil 2011 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU ERATO

(kostja) vastu 41 947 euro 54 sendi saamiseks ja värvikambri USI Master GM 80.40.28

väljaandmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 5. novembril 2007 viieteistkümneks aastaks rendilepingu

(üürileping), mille alusel andis kostja hagejale üürile Sauel Tule 24 asuvad mitteeluruumid

üldpindalaga 390,9 m2 ning teenindusmaa 400 m2. Üür oli 40 krooni ühe ruutmeetri eest kuus,

millele lisandusid kommunaalkulud. 2008 tegi hageja üüritaval pinnal kostjaga kooskõlastatult

remondi. Pooled leppisid suuliselt kokku, et remonditööde lõppemisel tasaarvestatakse

remondikulutused kostja üüri nõudega. 20. jaanuaril 2009 selgitas kostja, et hageja võiks üüri tasuda

ja tasaarvestus tehakse hiljem. Aprillist 2009 oli renditud pinnale juurdepääs takistatud, mistõttu

tekkis hagejal kostja ees üürivõlg.

Kostja ütles 25. veebruaril 2010 üürilepingu erakorraliselt üles alates 28. veebruarist 2010 ja palus

ruumid vabastada 1. märtsiks 2010. Samas teavitas kostja üürileandja pandiõiguse teostamisest.

Hageja ei nõustunud üürilepingu ülesütlemisega, kuid esitas ettepaneku tasaarvestada üürivõlgnevus

ja hageja remondikulude nõue. Üüritud pinna väärtus on hageja tegevusega oluliselt suurenenud.

Algselt puudusid üüritud hoone osas nii elekter, vesi, kanalisatsioon, valgustus, valve kui ka

kontoriruumid. Kostja ei saaks hoone osa kasutada selliselt, nagu ta seda praegu teeb.

Kostja lülitas 12. aprillil 2010 hoones välja elektri. 25. mail 2010 tungis kostja hageja valduses

olevatesse ruumidesse. 2010. a suvel paigutati objekti juurdepääsu ette suured betoonblokid.

Septembris 2010 nõudis kostja G4S ja hageja vahelise vaidlusaluste ruumide valvelepingu

lõpetamist. Hageja keeldus, sest objektil asub kolmandate isikute vara. 28. septembril 2010 nõudis

kostja ruumide üleandmist 15. oktoobriks 2010. Hageja ei saanud ruumide valdust üle anda, sest

ligipääs objektile oli tõkestatud massiivsete betoonblokkidega ja väljakolimine seetõttu võimatu.

Hageja hüvitise nõue on 44 189 eurot 9 senti, mis koosneb: üüripinnale tehtud parenduste mõistliku

hüvitise nõudest 12 015 eurot 39 senti, üüritud pinnaga seotud muudest kulutustest 319 eurot 24 senti

ja saamata jäänud tulust 31 854 eurot 46 senti. Hageja palub kostjalt välja mõista 38 470 euro

46 sendi suuruse hüvitise (käibemaksuta) ja muus osas lugeda hageja nõue tasaarvestatuks kostja

5718 euro 63 sendi nõudega, mille kohta hageja esitas 1. märtsil 2010 tasaarvestusavalduse. Lisaks

palus hageja välja mõista üüritud ruumides asunud värvikambri USI Master GM 80.40.28 valduse,

mille omandiõigus läks hagejale üle 3. aprillil 2013.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja

palus kohaldada kulutuste hüvitamise nõude osas aegumist.

Hageja ei esitanud tasaarvestusavaldust, vaid ettepaneku tasaarvestamiseks. Hagejal puudus alus

tasaarvestamiseks. Pooltel oli kokkulepe üüri ja remondikulude tasaarvestamise kohta selliselt, et

hageja ei pea tasuma üüri ja kommunaalteenuste eest kostjale arvates üürilepingu sõlmimisest

5. novembril 2007 kuni jaanuarini 2008. Üürilepingu p 4.1.9 kohaselt pidi hageja vajadusel tegema

ruumides hooldusremonti omal kulul. Hagejal puudus võlaõigusseaduse (VÕS) § 285 lg-s 1

sätestatud kostja nõusolek. Hageja ei saa VÕS § 1042 alusel nõuda parenduste või muudatuste

kulutuste hüvitamist, kuna poolte vahel oli leping. Üürileping lõppes 28. veebruaril 2010 ning

1. märtsist 2010 puudus hagejal ruumide kasutamiseks õiguslik alus ja kostja nõudis üüripinna

vabastamist. Üürilepingus puudus kokkulepe, et kostja osutab hagejale valveteenust või et ta hüvitab

hagejale sellest tulenevad kulutused. Seega soovis hageja valveteenust kasutada. Kostjal oli

pandiõiguse teostamiseks seaduslik alus, mistõttu ta ei tekitanud hagejale värvikambri pandiõiguse

kohaldamisega kahju. Hageja ei ole tõendanud saamata jäänud tulu suurust.

3. Kostja esitas 27. märtsil 2012 hageja vastu vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista

üürivõlgnevus 5718 eurot 63 senti, VÕS § 335 kohase hüvitise 11 616 eurot 30 senti ja otsese varalise

kahju eest 240 eurot 65 senti. Samuti palus kostja välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise

üürivõlgnevuselt 5351 eurot 65 senti ning viivise 0,1% päevas kuni põhinõude täitmiseni;

sissenõutavaks muutunud viivise VÕS § 335 kohaselt hüvitiselt vastuhagi esitamise päeva seisuga

1670 eurot 84 senti ja viivise VÕS § 113 lg 1 ja VÕS § 94 alusel kuni põhinõude täitmiseni.

Hageja ei ole tasunud üürivõlgnevust 2009. aasta aprilli, mai ja juuni eest, kokku 3791 eurot.

Üürivõlgnevus 2010. aasta veebruari eest on 1285 eurot 8 senti. Üürileping lõppes 28. veebruaril

2010. Hageja ei andnud 11 kuu jooksul üüritud ruume tagasi, ruumid olid valve all tema valduses.

Kostja palus korduvalt ruumide valduse üleandmist, kuni kasutas omaabi ja sai valduse tagasi

28. jaanuaril 2011. Seetõttu on kahjuhüvitis 11 kuu üür – 11 676 eurot 30 senti (käibemaksuta).

Kostja vähendas kahjuhüvitist 60 euro võrra, mistõttu nõudis hagejalt kahjuhüvitisena 11 616 eurot

30 senti. Kostja nõudis ka VÕS § 335 alusel otsese varalise kahju 240 euro 65 sendi hüvitamist

2010. aasta märtsis kasutatud elektri ja vee eest.

4. Hageja tunnistas kostja vastuhagi osaliselt, s.o üürivõlgnevuse 5718 euro 63 sendi osas ja viivise

nõudes üürivõlgnevuselt 1. märtsini 2010. Hageja tunnistas ka otsese varalise kahju hüvitamise nõuet

240 eurot 65 senti märtsis 2010 kasutatud elektri ja vee eest.

Kostja viivise nõudeõigus lõppes 1. märtsil 2010, kui hageja esitas kostjale tasaarvestusavalduse, kus

luges kostja vastunõude tasaarvestatuks oma nõudega. Hageja ei tunnistanud 11 856 euro 95 sendi

suurust hüvitiste nõuet ja hüvitiselt arvestatud viivist 1670 eurot 84 senti. Kahju hüvitamise nõue on

VÕS § 335 järgi välistatud. Hageja pidas üüritud asja õigustatult kinni tema tehtud kulutuste tasumise

tagamiseks. Kostja takistas füüsiliselt hageja väljakolimist, kuna ligipääs objektile oli 2010. a suvest

tõkestatud betoonblokkidega. Hageja oli sunnitud valvama kolmandate isikute ja enda vara, mille

kostja oli ebaseaduslikult pantinud. Hageja ei saanud võtta riski, et objekt jääb valveta, seal asunud

värvikambri tõttu. Viivise nõude arvestamine alates 2010. a aprillist on alusetu, sest kostja esitas

kahjuhüvitise nõude alles vastuhagis. 2. märtsi 2010 kirjas ei esitanud kostja hüvitisenõuet, vaid

mainis üürileandja õigust esitada hüvitisenõue VÕS § 335 alusel, mida ei saa lugeda võlgniku

nõudest teavitamiseks.

5. Harju Maakohus jättis 27. märtsi 2012. a osaotsusega rahuldamata hageja nõude hüvitada üüritud

asjale tehtud 21 815 euro 60 sendi suurused kulutused. Maakohus leidis, et VÕS § 338 lg 1 kohaselt

on üürniku asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõue aegunud. Hageja esitas otsuse peale

apellatsioonkaebuse.

Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 28. septembri 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas

maakohtu osaotsuse ning saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus luges

aegumistähtaja peatunuks ajal, mil maakohus menetles teises tsiviilasjas hageja avaldust nõude

asendamiseks. Seega esitas hageja hüvitise nõude tähtaegselt. Kostja esitas kassatsioonkaebuse.

Riigikohus rahuldas 13. märtsi 2013. a otsusega kassatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas

ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu 27. märtsi 2012. a

osaotsuse osaühingu Nesterol üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõudest 9800 euro 21 sendi

suuruse osa rahuldamata jätmiseks. Riigikohus jättis vaheotsusega kohaldamata aegumise hageja

üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõudest 12 015 euro 39 sendi suurusele osale ja jättis

9800 euro 21 sendi osas nõude aegumise tõttu rahuldamata. Riigikohus saatis asja menetluse

jätkamiseks maakohtusse.

6. Harju Maakohus rahuldas 17. jaanuari 2014. a otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus

mõistis kostjalt hageja kasuks välja üüritud asjale tehtud kulutused 12 015 eurot 39 senti ja

värvikambri USI Master GM 80.40.28 ning hagejalt kostja kasuks välja viivise 1017 eurot 32 senti,

põhinõude 240 eurot 65 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 288 eurot 64 senti ning viivise kuni

põhinõude täitmiseni. Kohus jättis rahuldamata hagi saamata jäänud tulu 31 854 euro 46 sendi ja

ruumide valvele tehtud kulutuste 319 euro 24 sendi saamiseks ja vastuhagi üürivõla 5718 euro

63 sendi ja kahjuhüvitise 11 616 euro 30 sendi ning viivise väljamõistmiseks. Kohus tasaarvestas

poolte nõuded ja mõistis tasaarvestuse tulemusena kostjalt hageja kasus välja 10 709 eurot 43 senti.

Kohus jättis hagi menetluskuludest 50% hageja ja 50% kostja kanda ning vastuhagi menetluskuludest

5% hageja ja 95% kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaielda selle üle, et hageja ei kooskõlastanud kirjalikult

kostjaga ümberehitusi ega parendusi. Järelikult puudub alus VÕS § 286 lg 1 kohaldamiseks. Kirjalike

tõendite ja tunnistaja Eero Aguraiuja ütluste alusel leidis kohus, et pooltevaheline suuline kokkulepe

ümberehituste kulude tasaarvestamiseks üürimaksetega on tõendatud 2007. a novembri ja detsembri

eest. Muus osas puudub hagejal lepinguline alus nõuda ümberehituste tõttu kantud kulutuste

hüvitamist.

Kohus asus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kulutuste hüvitamist VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt

VÕS § 1018 lg 1 p 2 jj sätete järgi. Tunnistaja ütluste ja kirjaliku seletusega on tõendatud, et kostja

seaduslik esindaja käis iga päev hoones, oli teadlik hageja tehtavast ümberehitusest ja andis selleks ka

materjale tingimusel, et lagi tuleb 6 meetri kõrgusele, et sellesse mahuksid ka kostja kraanadega

veoautod. Kostja ostis ka aknad ja paigaldas uue garaaživärava. Seega vastas hageja tegevus kostja

huvile ja tegelikule tahtele.

Ehitusekspert OÜ eksperdihinnanguga on tõendatud, et hageja tegi ümberehituseks kulutusi 2007–

2008 kokku 41 457 euro väärtuses ning tööde jääkväärtus 2013. a ekspertiisi ajal oli 39 285 eurot.

Eksperdihinnangu kohaselt olid hageja tehtud tööd otstarbekad, tõstsid nii hoone ehituslikku väärtust

kui ka kinnistu väärtust ning kostja saab neid ruume edasises majandustegevuses kasutada. Kostja ei

lõpetanud ümberehitustest teada saades üürilepingut ega nõudnud hagejalt endise olukorra taastamist

pärast üürilepingu lõppemist. Hagejale selgus 28. jaanuari 2011 hommikul, et kostja soovib

üüripinnale kolida oma kontori. Järelikult sai kostja parendatud ruume oma majandustegevuses

edaspidi kasutada ja asuski kasutama. Seetõttu rahuldas maakohus hagi üüritud asjale tehtud

12 015 euro 39 sendi suuruste kulutuste väljamõistmiseks.

Hageja tegi 1. märtsi 2010 e-kirjas kostjale ettepaneku tasaarvestada kostja esitatud arved 7646 euro

26 sendi ulatuses ning teatas, et pärast tasaarvestamist on tasumata 3438 eurot 37 senti. Kuigi hageja

sõnastas oma avalduse tasaarvestusettepanekuna, saab kirjast järeldada, et ta tegi vastastikuste

rahaliste nõuete osas ka tegelikult tasaarvestuse, mille tulemusena jäi kostja talle võlgu 3438 eurot

37 senti. Hageja on tasaarvestuse tegemist kinnitanud ka hagiavalduses ja võtnud selle oma nõuete

esitamisel arvesse. Kuna hagejal oli käsundita asjaajamise sätetest tulenev nõue, mida ta sai

tasaarvestada kostja üüri- ja kommunaalkulude nõudega 2009. aasta aprilli, mai ja juuni eest ning

2010. aasta jaanuari ja veebruari eest, siis jäi kostja vastuhagi 5718 euro 63 sendi suuruse üürivõla

nõudes rahuldamata.

Hageja tunnistas arvete alusel esitatud viivisenõuet kuni 1. märtsini 2010, kuid palus selle jätta

rahuldamata, kuna viivisenõue on tasaarvestatud. Kostja ei esitanud hagejale enne hagi esitamist

viivise arvet. Seega ei saanud hageja seda ka tasaarvestada. Seetõttu tuleb viivisenõue rahuldada

osaliselt kuni tasaarvestuse tegemiseni 1017 euro 32 sendi ulatuses.

Hageja tunnistas kostja nõuet 2010. aasta märtsi elektri ja vee eest 240 eurot 65 senti, kuid palus jätta

selle rahuldamata, kuna ka see nõue on tasaarvestatud. Arve oli väljastatud alles 31. märtsil 2010.

Seega ei saanud hageja seda nõuet tasaarvestada. Maakohus rahuldas vastuhagi 240 euro 65 sendi ja

sellelt VÕS § 113 lg 1 teise lause kohase viivise nõudes.

Kuna hagejal oli ka pärast tasaarvestuse tegemist õigus nõuda üüripinnale tehtud kulutuste

hüvitamist, siis puudus kostjal VÕS §-s 335 sätestatud asja tagastamata jätmisest tulenev nõue, sest

hageja pidas asja kinni õigustatult. Seetõttu jättis kohus vastuhagi 11 616 euro 30 sendi suuruse

kahjuhüvitise väljamõistmiseks rahuldamata.

Pandiõiguse teostamine pärast üürilepingu lõppemist oli ebaseaduslik, sest pandiõigus värvikambrile

lõppes VÕS § 306 lg 4 alusel üürilepingu kehtivuse ajal. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et kostja

seaduslik esindaja teadis, et nimetatud värvikamber oli hagejal liisitud, kuna kostja seaduslik esindaja

käis hoones iga päev ning sellest oli juttu. Kuivõrd tunnistaja ütluste kohaselt lahkus ta töölt enne, kui

kostja hagejaga üürilepingu lõpetas, siis järeldas kohus, et kostja sai värvikambri kuulumisest

kolmandast isikust liisinguandjale teada üürilepingu kehtivuse ajal.

Maakohus asus seisukohale, et kostja pantis oma nõuete tagamiseks rohkem vara, kui oli

sissenõutavaks muutunud nõuete rahuldamiseks vaja. Üürilepingu ülesütlemise ajaks oli kostja

sissenõutavaks muutunud nõue kokku 8086 eurot 6 senti. Kostja ei hinnanud pandiõiguse teostamise

ajal ruumides oleva vallasvara väärtust ega võrrelnud seda oma sissenõutavaks muutunud nõudega.

Üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st

võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt

võimalike tulevaste nõuete tagamiseks. Üüritud ruumides olid lisaks värvikambrile

(kapitalirendilepingus märgitud hind 38 635 eurot 49 senti) ka sõiduk Mitsubishi Colt, värvilabori

seadmed, valgusreklaam ja suruõhukompressor. Seega puudus kostjal olukorras, kus vara väärtus

ületas nõudeid, vajadus pantida kogu ruumides olnud vara, sh kolmandale isikule kuuluvat vara, mille

osas oli pandiõigus lõppenud.

Hagejal on AÕS § 80 kohaselt õigus nõuda kostjalt värvikambri väljaandmist. Kostja pandiõigus

värvikambrile oli ebaseaduslik. 3. aprillil 2013 Danske Bank AS-i ja hageja vahel koostatud

kapitalirendilepingu lõpetamise aktiga on tõendatud, et värvikambri USI Master GM 80.40.28

omandiõigus on üle läinud hagejale, kuna hageja on tasunud ära liisingumaksed.

Kohus jättis hagi ruumide valvele tehtud kulutuste väljamõistmiseks rahuldamata. Hageja sõlmis AS-

iga G4S Eesti 20. novembril 2007 lepingu valveteenuse osutamiseks ja vastavate seadmete

rentimiseks. Pooltevaheline üürileping lõppes 28. veebruaril 2010 ja kostja nõudis ruumide

vabastamist 1. märtsist 2010. Järelikult ei olnud mitteeluruumid enam üürilepingu alusel kasutatavaks

asjaks. Üürilepingus ei ole kokku lepitud, et kostja osutab hagejale valveteenust või hüvitab hagejale

sellest tulenevad kulutused. Hageja kasutas valveteenust enda huvides ja kapitalirendilepingust

tulenevate kohustuste täitmiseks. VÕS §-s 1018 sätestatud eeldused ei ole täidetud.

Maakohus ei tuvastanud hageja esitatud asjaoludel VÕS § 127 lg-s 4 sätestatud põhjuslikku seost

hageja müügitulu vähenemise ja värvikambri pantimise vahel, mistõttu jättis kohus hagi saamata

jäänud tulu 31 854 euro 46 sendi nõudes täies ulatuses rahuldamata.

Hageja loobus liisingumaksete eest hüvitise nõudmisest, mistõttu maakohus lõpetas 6361 euro

20 sendi nõude osas menetluse.

7. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi

rahuldati ja vastuhagi jäeti rahuldamata, ja teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata

ning teha uus otsas, millega rahuldada vastuhagi ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

8. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti

hageja nõue hüvitada saamata jäänud tulu rahuldamata, ja teha selles osas uus otsus, millega hageja

nõue rahuldada. Alternatiivselt palus hageja rahuldada selle nõude summas, mis kohtu hinnangul on

õigustatud. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda ja kaebuse rahuldamisel muuta vastavalt

maakohtu menetluskulude jaotust.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15. mai 2014. a otsusega maakohtu otsuse osas, milles

maakohus hagi rahuldas, ja osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohus tegi

tühistatud osas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Ringkonnakohus

mõistis hagejalt kostja kasuks välja üürivõla 5718 eurot 63 senti ja viivise, üürilepingu eseme

tagastamisega viivitamise eest hüvitise 11 616 eurot 30 senti ja viivise, otsese varalise kahju eest

hüvitise 240 eurot 65 senti ja viivise. Ringkonnakohus tühistas Harju Maakohus 18. augusti 2011. a

määrusega kohaldatud hagi tagamise ning jättis menetluskulud hageja kanda.

Maakohus leidis õigesti, et hageja (üürniku) üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõuet ei

saa rahuldada lepingulisel alusel (VÕS § 286 lg 1). Maakohus leidis ka õigesti, et hageja üürilepingu

esemele tehtud parendusi ei saa hüvitada rikastumisõigusest tulenevalt (VÕS § 1042). VÕS §-de 285

ja 286 eesmärgiks on luua olukord, kus üürniku üürilepingu esemele tehtavad parendused ja

muudatused saab hüvitada üksnes üürileandja vormikohase kooskõlastuse korral, st luua olukord, kus

üürnikul ei ole keelatud üürilepingu eset parendada, kuid hüvitist parenduste eest saab nõuda üksnes

siis, kui üürileandja on nende tegemiseks nõusoleku andnud. Kehtiv õigus pakub üürileandjale

kindlust selles, et on võimalik välistada olukord, kus üürnik võiks nõuda pärast üürilepingu lõppemist

üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamist. Parenduste nõuet ei saa rikastumisõiguse alusel

rahuldada põhjusel, et selleks peaks üks isik tegema soorituse ilma õigusliku aluseta, kuid praegusel

juhul tehti üürilepingu esemele kulutusi õigussuhte – üürilepingu – raames.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga selles, et üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise

nõude võiks rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS § 1018 jj). Praeguses tsiviilasjas

esitatud asjaolude ning tõendite alusel ei saa järeldada, et kostja oleks asjaajamise heaks kiitnud.

Kuigi kostjal ei tarvitsenud olla midagi selle vastu, et üürnik üürilepingu esemes remonti teeb, ei

tähenda see veel, et üürileandja (kostja) oleks andnud nõusoleku käsundita asjaajamise võlasuhte

tähenduses. Käsundita asjaajamise võlasuhte tähenduses nõusoleku andmine tähendab seda, et

soodustatu (üürileandja) võtab heakskiiduga kohustuse vastutada käsundita asjaajamise võlasuhtest

tulenevate kohustuste eest. Sellist heakskiitu ei ole kostja andnud. Kostja ei ole käsundita

asjaajamisele asumist sõnaselgelt heaks kiitnud ja heakskiitu ei saa järeldada ka kostja

konkludentsetest tahteavaldustest. Kostja ei andnud parenduste tegemiseks kirjalikku nõusolekut,

nagu seda nägi ette pooltevaheline üürileping. Ei saa järeldada, et hageja soovis teha üürilepingu

esemele parendusi ja muudatusi ning kostja soovis nende tegemise eest varaliselt vastutada väljaspool

üürisuhet ning just käsundita asjaajamise võlasuhte raames. Käsundita asjaajamine on oma eelduste

tõttu väga harva esinev võlasuhe ning VÕS §-de 1018 jj laiendavast tõlgendamisest tuleb

õiguskindluse tagamise eesmärgil hoiduda. Tuleb eristada kinnisasja omaniku (või ka üürileandja)

kinnitust, et teatud viisil tehtud töödele tal vastuväiteid ei ole, ning et konkreetsed remondilahendused

ei kujuta omandi kahjustamist ega too kaasa üürilepingu lõppemist. Sellise nõusoleku andmine ei

tähenda aga seda, et üürileandja või kinnisasja omanik peaks vastutama kõikide kulutuste eest, mida

remondi käigus tehakse.

Hageja asjaajamisele asumine (remondi tegemine) ei vastanud soodustatu (üürileandja) huvile ja

tegelikule või eeldatavale tahtele. Hageja tegi remonti teadmisega ja eesmärgiga, et järgmised

15 aastat kasutab ruume tema. Seega ei ajanud hageja mitte võõrast, vaid enda asja. See, et üürileping

lõpeb 2010. aasta veebruari lõpus erakorralise ülesütlemise tõttu, selgus alles hiljem ning sellega ei

saa VÕS § 1018 lg 1 p 2 eelduse hindamisel arvestada. Kostja nõudmist, et laed ei tohi olla

madalamad kui 6 meetrit, tuleb käsitada üürileandja infona, et juhul, kui ruumid ehitatakse

madalamad kui 6 meetrit, käsitab kostja seda üürilepingu rikkumisena ja omandi kahjustamisena.

Käsundita asjaajamisest tulenev nõue on välistatud ka VÕS § 1018 lg-st 2 tulenevalt. Hagejal puudus

tahe tegutseda kostja kasuks. Remonttööd tegi hageja enda huvides, et tegeleda enda

majandustegevusega. Hageja järgis kostja nõudeid põhjusel, et tal lubataks enda huvides remonti

teha.

Kuna hagejal ei ole kostja vastu kulutuste hüvitamise nõuet ja hageja möönis üürivõlgnevuse

olemasolu, siis tuleb kostja üürinõue rahuldada. Hageja kulutuste hüvitamise nõude puudumise tõttu

ei ole tähendust ka sellel, kas hageja esitas kostjale tasaarvestusavalduse või üksnes ettepaneku

nõuete tasaarvestamiseks, sest puudub tasaarvestatav nõue.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei tagastanud 1. märtsil 2010 kostjale üürilepingu eset. Seega on

kostjal hageja vastu VÕS §-st 335 tulenev üürilepingu eseme tagastamise nõue. Kuna hagejal ei

olnud kostja vastu kulutuste hüvitamise nõuet, mille tagamiseks üüritud asja kinni pidada, siis ei saa

ta hüvitise maksmisest vabaneda VÕS § 335 alusel. Hüvitisenõue tuleb rahuldada kogu kostja

viidatud perioodi osas. Kuigi kostja takistas 2010. aasta suvest alates hagejale üüritud ruumidesse

sissepääsu, ei saanud kostja ka ise vaidlusaluseid ruume kasutada, sest hageja ei olnud kostjale

vaidlusaluste ruumide valdust tagastanud. Hageja ei tagastanud kostjale vaidlusaluste ruumide

võtmeid ega lõpetanud elektroonilise valve teenust turvaettevõtjaga. Nendel põhjustel ei saanud

kostja vaidlusaluseid ruume kasutada. Kuigi mingil ajal 2010. aasta teises pooles lõppes

elektrooniline valve ning valveteenuse leping lõpetati, ei teavitanud hageja sellest kostjat.

Valveteenuse lõppemine või väide, et kostja oleks võinud varem jõuga ruumid hõivata, ei saa olla

aluseks, et rahuldada hüvitisenõue lühema perioodi eest.

Kostja oli õigustatud teostama üürileandja pandiõigust, kuivõrd tal oli hageja vastu 17 334 euro

93 sendi ulatuses nõudeid. Kostja võis pandiõigust teostada ka üürilepingu esemeks olnud

värvikambrile. Kohtule esitatud tõendite alusel ei saa järeldada, et kostja teadis värvikambri

kinnisasjale toomise hetkel, et see kuulub kolmandale isikule. See, et kostja seaduslik esindaja sellest

hiljem teada sai, ei ole enam määrav. Tulenevalt VÕS § 305 lg-st 3 ei eelnenud kolmanda isiku

õigused pandiõigusele. Pandiõigus ei lõppenud ka VÕS § 306 lg 4 alusel. VÕS § 306 lg 4 ei anna

üürileandjale üürilepingu ülesütlemiseks õiguslikku alust. Kostja ei ole jätnud üürilepingu

ülesütlemise võimalust kasutamata. Kuigi kostja andis hagejale üürivõlgnevuse likvideerimiseks

täiendava tähtaja ning ilmselt oleks kostja saanud üürilepingu üles öelda ka veidi varem, ei anna see

käesoleval juhul siiski alust VÕS § 306 lg 4 kohaldamiseks. See, et üürileandja oleks saanud

saavutada üürilepingu lõppemise samal alusel võib-olla mõned päevad varem, ei too endaga kaasa

üürileandja pandiõiguse lõppemist. See ei saa olla VÕS § 306 lg 4 normi eesmärk. VÕS § 306 lg 4

normi eesmärk on see, et üürileandja kaotab pandiõiguse siis, kui üürileandja jätab mingi

ülesütlemisvõimaluse üleüldse kasutamata, mitte aga see, et üürileandja ei võiks anda üürnikule

rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega. Üürileandja pandiõigus ei lõppenud ka põhjusel, et

üürileandja pidas pandiõigust teostades kinni liiga palju vallasasju. Värvikambri kostjalt

väljamõistmise osas hagi rahuldamine ei tulene ainuüksi sellest, et värvikambri väärtus oli üle 19 000

euro. See ei tähenda, et värvikambrit oleks võimalik avalikul enampakkumisel sellise hinnaga müüa.

Hagi kostjalt värvikambri väljamõistmiseks jäi rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on saamata jäänud tulu nõude rahuldamata jätmise osas

lõppjäreldustes õige. Kuna värvikambri osas üürileandja pandiõiguse teostamine ei olnud

õigusvastane, siis ei saa rahuldada ka värvikambri tagastamisest keeldumise tõttu tekkinud kahju

hüvitamise nõuet.

Kohus lähtus viivise väljamõistmisel kostja arvestusest, millele hageja vastuväiteid ei esitanud.

Hageja ei esitanud viivise vähendamise taotlust. Seetõttu ei ole kohtul alust piirata viivisenõuet

põhivõla suurusega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles vaidlustas ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses. Hageja

palus tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta osaliselt jõusse maakohtu otsus. Hageja palus tühistada

maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja saamata jäänud tulu nõude ja hagi

selles osas rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kui Riigikohus leiab, et

VÕS § 1018 ei kohaldu, kuid kohaldada tuleb maakohtu menetluses hageja viidatud VÕS § 286 või

VÕS § 1042 lg-t 1, siis palub hageja tühistada nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsused ja saata

asi täies ulatuses maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Hageja palub jätta menetluskulud Riigikohtus

kostja kanda ja kassatsioonkaebuse rahuldamise korral muuta vastavalt rahuldatud nõude suurusele

menetluskulude jaotust maa- ja ringkonnakohtus.

Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et VÕS § 1018 asjas ei kohaldu ning hageja

nõuet hüvitada üüripinnale tehtud kulutused ei saa rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel.

Hageja on olulises mahus üüripinnale parendusi teinud, need on kasulikud üürileandjale ja

üürileandja vara väärtus on oluliselt kasvanud. Ainuüksi asjaolu, et kostja ei ole käsundita

asjaajamisele asumist sõnaselgelt heaks kiitnud, ei tohiks välistada VÕS § 1018 kohaldamist, vaid

heakskiidu peaks tuvastama tõendite kogumis hindamisega. Ringkonnakohus on teinud tõenditest

vale järelduse, et hageja tehtud remont ei vastanud üürileandja huvidele ja tegelikule või eeldatavale

tahtele. Hageja ei ajanud ainuüksi enda asja. Kostja küll ei kohustanud hagejat remonti tegema, kuid

oli remondi tegemisega nõus ning andis konkreetseid juhiseid, mis näitavad kostja nõusolekut ja tahet

nende tööde tegemiseks ja heakskiitu.

Ringkonnakohus on valesti järeldanud, et käsundita asjaajamisest tulenev nõue on välistatud ka

tulenevalt VÕS § 1018 lg-st 2, kuna hagejal puudus tahe tegutseda kostja kasuks. Sellisel juhul ei

oleks hageja järginud kostja antud juhiseid ega teinud remonti vastavuses kostja nõudmistega.

Hagejal oli tahe tegutseda kostja kasuks, sest kostja lubas kulutused hüvitada. Kostja on kasutanud ja

jätkuvalt kasutab kõiki remonditud ruume. Kostja on menetluse jooksul korduvalt soovinud osta

hagejale kuuluvat värvikambrit. Seega on kostjal remonditud ruume vaja just sellistena, nagu hageja

need välja ehitas.

Kuna ringkonnakohus leidis, et hagejal ei olnud kulutuste hüvitamise nõuet kostja vastu, on

ringkonnakohus ebaõigesti järeldanud, et hageja tuginemine VÕS §-le 335 ei ole põhjendatud ning

hageja ei hoidnud üüritud asja õigustatult kinni. Hagejal oli alus üüritud ruume kinni pidada ja seega

puudub kostjal VÕS §-s 335 sätestatud asja mittetagastamisest tulenev nõue.

Maakohus leidis õigesti, et kostja teostas pandiõigust ebaseaduslikult hageja ja kolmandate isikute

varale ning takistas hagejat välja kolimast. Kui ka oletada, et kostjal oli õigus esitada hüvitisenõue,

siis ei saa hüvitist välja mõista 11 kuu eest, kuna tegelikkuses oli kostjal üüritud pinnale ligipääs

olemas kohe pärast G4S elektroonilise valve lõppemist, s.o 2010. aasta augustis, millest kostja oli

teadlik.

Maakohus tuvastas õigesti kostja teadmise, et värvikamber oli liisitud. Üürileandja sai üürilepingu

kehtivuse ajal teada, et värvikamber ei kuulu hagejale. Kostja üürilepingut vahetult pärast

teadasaamist üles ei öelnud, seega kaotas kostja ka õiguse teostada pandiõigust kolmandale isikule

kuuluvale varale. Kostja ei saanud lähtuda pandiõiguse teostamisel veel esitamata hüvitise ja viivise

nõudest (valduse sai kostja enda väitel tagasi 28. jaanuaril 2011, hüvitise nõude esitas 23. veebruaril

2011), vaid pidi lähtuma sissenõutavaks muutunud üürinõudest, mille aga hageja oli selleks ajaks

tasaarvestanud. Kostja pidas oma nõude tagamiseks kinni rohkem vara, kui oli vajalik nõude

tagamiseks, ning ei teostanud pandiõigust seaduslikult.

Ringkonnakohus jättis ebaõigesti rahuldamata hageja saamata jäänud tulu nõude. Hageja on

tõendanud põhjusliku seose olemasolu kostja tegevuse ja hageja kahju vahel. Kui kostja ei oleks

teostanud pandiõigust hageja kasutuses olnud värvikambrile, mida hageja kasutas oma

majandustegevuses, ei oleks hageja müügitulu vähenenud. Värvikambri puudumine on põhiline

takistus ettevõtte arengus ja töömahtude suurenemises. Samuti on kostja rikkunud hageja valdust ehk

kostja on teostanud pandiõigust ebaseaduslikult hageja valduses olnud varale. Kostja on hageja vara

valduse rikkumisega sekkunud ka hageja majandustegevusse, kuna panditud vara oli vajalik

majandustegevuse jätkamiseks. Kostja pidi teadma või vähemalt ette nägema, et teostades

pandiõigust värvikambrile, tekitab ta sellega hageja majandustegevusele kahju.

11. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata ning

kassatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 2

alusel saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt.

13. Kumbki pool ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja

nõude ruumide valvele tehtud 319 euro 24 sendi suuruste kulutuste väljamõistmiseks, lõpetas

menetluse hageja 6361 euro 20 sendi suuruste liisingumaksete hüvitamise nõudes ning rahuldas

vastuhagi 240 euro 65 sendi ja viivise nõudes. Seega on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi maakohtu

otsus vaidlustamata osas jõustunud. Riigikohus kontrollib TsMS § 688 lg 1 järgi ringkonnakohtu

otsust osas, mille peale on kaevatud.

14. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

• 5. novembril 2007 sõlmisid hageja ja kostja mitteeluruumide üürilepingu viieteistkümneks

aastaks;

• 2007–2008 tegi hageja üüritud pinnal remonti, tehes ruumi parendamiseks kulutusi; hagejal

puudus parenduste ja ümberehituste tegemiseks üürileandja kirjalik kooskõlastus ja kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek;

• kostja juhatuse liige käis remondi ajal tihti üüritud ruumides ning andis juhiseid konkreetsete

remondilahenduste osas;

• hageja ei ole tasunud üüri 2009. aasta aprilli, mai ja juuni ning 2010. aasta jaanuari ja veebruari

eest 5718 eurot 63 senti;

• 25. veebruaril 2010 ütles kostja üürilepingu erakorraliselt üles, kuna hageja jättis üüri tasumata,

kostja luges lepingu lõppemise päevaks 28. veebruari 2010 ja palus hagejal ruumid vabastada

1. märtsiks 2010, samas teatas kostja hagejale üürileandja pandiõiguse teostamisest;

• 2010. aasta märtsi seisuga võlgneb hageja vee ja elektri kasutamise eest kostjale 240 eurot

65 senti.

15. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled peamiselt selle üle, kas hagejal on kostja vastu üüritud

ruumide parendamiseks ja muutmiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1018 või

VÕS § 1042 alusel. Kolleegium käsitleb esmalt hageja käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet.

Poolte vahel on käsundita asjaajamise võlasuhe VÕS § 1018 tähenduses, kui täidetud on järgmised

eeldused:

• teise isiku kasuks millegi tegemine ehk võõra asja ajamine (lg 1);

• isikul puudub õigus või kohustus tegu teha (lg 1);

• isikul on tahe tegutseda teise isiku kasuks ehk asjaajajal on soov soodustada teist isikut (lg 2);

• täidetud on mõni VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 ettenähtud tingimustest.

Kolleegium nõustub kohtutega, et kuna üürileandja kirjalikus või kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis nõusolek parenduste tegemiseks puudus, ei saa tehtud kulutuste hüvitamist

nõuda VÕS § 286 lg 1 alusel. Seega on täidetud õigustatud käsundita asjaajamise üks eeldustest, et

asjaajamine peaks olema toimunud ilma seadusest või lepingust tuleneva õiguse või kohustuseta tegu

teha (vt ka Riigikohtu 15. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-13, p 12; Riigikohtu 10. oktoobri

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-12, p 14). Ringkonnakohus jättis hageja nõude rahuldamata aga

põhjusel, et hageja ei ajanud võõrast asja, hagejal ei olnud tahet tegutseda kostja kasuks ja ei olnud

täidetud VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 sätestatud tingimused.

16. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on võõra asja ajamist VÕS § 1018 tähenduses tõlgendanud

liiga kitsalt. See, kui hageja tegutses mingis osas remondi tegemisel ka enda huvides, ei välista

VÕS § 1018 jj kohaldamist (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29).

Seega ei ole käsundita asjaajamine välistatud, kui tehtud teod tulevad mingis osas kasuks ka

asjaajajale endale. Piisab, kui tehtav tegu kuulub vähemalt osaliselt teise isiku huvisfääri. Selleks, et

hinnata, kas aetakse ainult enda või ka teise isiku asja, tuleb esmalt tuvastada, milliste parenduste ja

muudatuste tegemise eest kulutuste hüvitamist nõutakse. Alles seejärel on võimalik hinnata, kas

asjaajaja ajas ka võõrast asja või mitte.

Hageja nõuab tehtud parenduste ja muudatuste eest 12 095 eurot 39 senti hüvitist. Kohtute otsustest

ei selgu täpselt, milliste parenduste tegemiseks see summa kulus. Maakohtu hinnangul on

eksperdihinnangu kohaselt üüritud ruume muudetud viilhalli I osa väljaehitamise, tehnovõrkude ja

olme- ning kontoriruumidega varustamisega (IV kd, tl 304). Ringkonnakohus on käsundita

asjaajamist käsitledes maininud vaid ruumi siselae ehitamist ja seinte soojustamist 6 m kõrguselt

(V kd, tl 99).

17. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus ebaõigesti kohaldanud ka VÕS § 1018 lg-t 2. Ekslik

on ringkonnakohtu järeldus, et hageja järgis kostja nõudeid põhjusel, et tal lubataks enda huvides

üleüldse remonti teha, ja seega puudus hagejal tahe ajada kostja asja (VÕS § 1018 lg 2). Kohtud on

tuvastanud, et hageja järgis kostja juhiseid remonttööde tegemisel (nt lae ehitamine 6 m kõrgusele

kostja soovil). Seega oli hageja teadlik, et ajab ka kostja asja, ja vähemalt osas, milles ta ise parendusi

lepingus kokkulepitud üüriperioodi kestel ei oleks täielikult ära tarbinud, esines tal ka tahe tegutseda

osaliselt kostja kasuks. Lisaks olukorras, kus asjaajaja teavitab soodustatud isikut tegutsemise

kavatsusest ja soodustatu kulutuste tegemisele vastu ei vaidle, võib eeldada asjaajaja teise isiku

soodustamise tahtlusega tegutsemist VÕS § 1018 lg 2 mõttes (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29). Käesoleval juhul on kohtud tuvastanud, et kostja teadis juba

üürilepingu sõlmimisel remondi tegemisest ning ümberehituste ajal külastas üüripinda ja andis

juhiseid tööde tegemiseks.

VÕS § 1018 lg 2 kohaldamisel tuleb siiski mh arvestada, et üürileping oli sõlmitud 15 aastaks.

Kohtul tuleb seetõttu hinnata, kas ja millised parendused ja muudatused oleks hageja ise selle aja

jooksul eelduslikult täielikult ära tarbinud ehk milline oli parenduste kasutusiga, mille möödumisel

oleks need amortiseerunud. Selles osas ei saa olla tegemist võõra asja ajamise tahtega.

18. Pooled vaidlevad selle üle, kas käesolevas asjas on täidetud mõni VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3

sätestatud alternatiivsetest käsundita asjaajamise eeldustest. Ringkonnakohus on otsuse punktis 13

sisuliselt samastanud soodustatu nõusoleku ja heakskiidu asjaajamiseks ning leidnud, et üürileandja

ei ole andnud nõusolekut asjaajamiseks VÕS § 1018 tähenduses ega seda ka heaks kiitnud.

Kolleegium ringkonnakohtu seisukohaga ei nõustu.

Maakohus tuvastas, et kostja seaduslik esindaja käis iga päev remonditavas hoones, oli teadlik

ümberehitustest ja andis selleks ka materjale tingimusel, et lagi tuleb 6 m kõrgusele ja sellesse

mahuvad ka kostja kraanadega veoautod. Samuti ostis kostja aknad ja paigaldas garaaživärava.

Sellest järeldas maakohus kooskõlas VÕS § 1018 lg 1 p-ga 2, et hageja tegevus vastas kostja huvile

ja tegelikule tahtele. Kolleegiumi hinnangul võib eelnimetatud asjaoludest üldjuhul järeldada kostja

huvi ümberehituste tegemise vastu ja tegelikku tahet lasta enda ruume remontida. Kui kohus tuvastab,

et asjaajamine vastab soodustatu huvile ja tegelikule tahtele, puudub vajadus käsitleda soodustatu

eeldatavat tahet või heakskiitu asjaajamisele.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul VÕS § 1018 kohaldamisel esmalt tuvastada, millised

parendused ning muudatused on üüripinnal tehtud, ning seejärel võtta seisukoht, kas on täidetud

käsundita asjaajamise VÕS §-s 1018 sätestatud eeldused, arvestades kolleegiumi eeltoodud juhiseid.

19. Kui ringkonnakohus leiab asja uuel lahendamisel, et käsundita asjaajamise eeldused on täidetud,

tuleb hüvitise suurus määrata VÕS § 1023 lg 1 järgi. Käsundita asjaajaja võib VÕS § 1023 lg 1 järgi

nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ulatuses, milles käsundita asjaajaja

võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks (vt ka Riigikohtu 5. detsembri 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-107-07, p-d 16 ja 18; 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-08, p 15).

Seega tuleb kulutuste hüvitamisel võtta aluseks kulutuste tegemise aeg. Olukorras, kus asjaajaja ajas

nii enda kui ka võõrast asja, tuleks mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt asjaajaja kulutuste nõuet

vähendada ulatuses, mis ta ise asja kasutades on ära tarbinud. Kolleegium leiab, et analoogia alusel

on siinjuures võimalik hüvitise suuruse määramisel lähtuda VÕS § 1042 lg-st 1.

20. Ringkonnakohus on ebaõigesti käsitlenud ka hageja VÕS § 1042 alusel esitatud alternatiivset

nõuet hüvitada parenduste kulud. Ringkonnakohus leidis, et hageja nõuet ei saa rikastumisõiguse

alusel rahuldada seetõttu, et selleks peaks üks isik tegema soorituse ilma õigusliku aluseta, kuid

käesoleval juhul tehti üürilepingu esemele kulutusi üürilepingu raames. Kolleegium sellise

järeldusega ei nõustu.

Iseenesest on õige, et kulutusi ruumide remondiks tehti pooltevahelise üürisuhte raames.

Ringkonnakohus on aga tähelepanuta jätnud, et kui nende kulutuste tegemiseks puudus hagejal

lepingust või seadusest tulenev õigustus ja kohustus ning nõuet ei tule rahuldada käsundita

asjaajamise sätete alusel, siis on võimalik kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1024 lg 4 kohaselt

alusetu rikastumise sätete järgi, praegusel juhul eelkõige VÕS § 1042 alusel (vt lisaks Riigikohtu

7. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 33; 29. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

158-13, p 12).

Kui ringkonnakohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et kulutuste hüvitamise nõuet ei saa rahuldada

käsundita asjaajamise sätete alusel, siis tuleb ringkonnakohtul eeltoodut arvestades otsustada hageja

nõude rahuldamise üle VÕS § 1042 alusel.

21. Ringkonnakohus jättis rahuldamata ka hageja nõude anda välja värvikamber. Kohus leidis, et

kostjal on hageja vastu üürivõlgnevuse ja VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise nõue, kokku 17 334 eurot

93 senti. Seetõttu teostas kostja pandiõigust kooskõlas VÕS § 307 lg-ga 1 ja pandiõigus ei lõppenud

ka VÕS § 306 lg 4 alusel.

Kuivõrd ringkonnakohtu otsus tühistatakse osas, milles hageja kulutuste hüvitamise nõue jäeti

rahuldamata, siis tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas kostjal oli hageja vastu

nõudeid, mis VÕS § 305 lg 1 alusel õigustasid pandiõiguse teostamist. Selleks tuleb esiteks välja

selgitada, kas hagejal oli kostja vastu kulutuste hüvitamise nõue (vt otsuse p-d 15–20). Kui kohus

tuvastab, et hagejal oli kulutuste hüvitamise nõue, siis tuleb kohtul ka hinnata, kas üürivõlgnevuse

tasaarvestamiseks olid täidetud tasaarvestuse formaalsed eeldused VÕS § 198 järgi. Lisaks oli hageja

sellisel juhul õigustatud VÕS § 335 tähenduses üüritud pinda kinni pidama kulutuste tasumise

tagamiseks. Seetõttu puuduks kostjal ka samast sättest tulenevalt õigus nõuda kahjuhüvitisena üüri

asja tagastamisega viivitatud aja eest.

Kui kostjal ei olnud hageja vastu nõudeid, siis teostas kostja pandiõigust ebaseaduslikult ning hagejal

on õigus nõuda värvikambri väljaandmist. Seega tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ka osas, milles

jäeti rahuldamata värvikambri väljaandmise nõue. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul

võtta uuesti ka seisukoht hageja väite kohta, et üürileandja pandiõigus ei ulatunud värvikambrile

VÕS § 305 lg 3 järgi, sest kostja teadis selle kuulumisest kolmandale isikule (vt lisaks Riigikohtu

11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 12).

Samuti tuleb kohtul hinnata hageja väidet, et kostja pidas kinni rohkem vara, kui oli vajalik nõude

tagamiseks.

22. Kuna ka vastuhagi rahuldamine tugines järeldusele, et hagejal ei ole ümberehituse kulutuste

hüvitamise nõuet kostja vastu, siis tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ka kostja vastuhagi

rahuldamise osas. Kostja üürivõlgnevuse ja kahjuhüvitise nõude kohta saab kohus võtta seisukoha

alles pärast hageja kulutuste hüvitamise nõude lahendamist.

23. Pandiõiguse teostamise kohta märgib kolleegium, et iseenesest võib nõustuda ringkonnakohtu

seisukohtadega VÕS § 306 lg 4 kohaldamisel. VÕS § 306 lg 4 kohaselt, kui üürileandja saab

üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle

üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele. VÕS § 306 lg 4 ei anna

üürileandjale iseseisvat ülesütlemisõigust (Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-

08, p 12). Kostja ütles üürilepingu üles üüri tasumisega viivitamise tõttu ja seda esimesel võimalusel.

Samuti on õige ringkonnakohtu järeldus, et VÕS § 306 lg 4 kohaldamiseks ei ole alust, kui

üürileandja annab üürnikule üürivõlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja, kuigi kostja oleks

saanud üürilepingu üles öelda ka veidi varem. VÕS § 306 lg 4 eesmärk on välistada üürileandja

pandiõigus siis, kui üürileandja jätab mingi ülesütlemisvõimaluse kasutamata, mitte aga see, et

üürileandja ei võiks anda üürnikule rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega.

24. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, milles jäeti rahuldamata hageja nõue hüvitada

saamata jäänud tulu 31 854 eurot 46 senti.

Hageja saamata jäänud tulu nõue tugines väitele, et kostja takistas värvikambri kasutamist

pandiõiguse teostamisel ebaseaduslikult ja selle tulemusel ei saanud hageja värvikambrit

majandustegevuses kasutada. Maakohus jättis selle nõude rahuldamata, asudes seisukohale, et

puudub VÕS § 127 lg-s 4 nõutud põhjuslik seos hageja müügitulu vähenemise ja värvikambri

kinnipidamise vahel. Hageja vaidlustas apellatsioonkaebuses ringkonnakohtu järelduse põhjusliku

seose puudumise kohta. Ringkonnakohus jättis selle nõude osas maakohtu otsuse resolutsiooni

muutmata. Hageja saamata jäänud tulu nõude jättis ringkonnakohus rahuldamata, sest leidis, et

üürileandja pandiõiguse teostamine oli värvikambri osas õiguspärane. Kuna värvikambri

väljanõudmise osas saadetakse asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks (vt otsuse p 21), siis tuleb

ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel võtta vajadusel seisukoht ka teiste kahju hüvitamise

eelduste, sh põhjusliku seose kohta.

25. Kolleegium märgib täiendavalt, et maakohus, lugedes kostja üürinõude tasaarvestatuks hageja

kulutuste nõudega, on hagejalt kostja kasuks välja mõistnud üürivõlgnevuselt arvestatud viivise.

VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad aga tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas

ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega VÕS § 197 lg 2 järgi

saaks hageja kulutuste ja kostja üürivõlgnevuse nõue olla tasaarvestatud alates üüritasu nõuete

sissenõutavaks muutumisest.

26. Ringkonnakohus tühistas hagi tagamise TsMS § 386 lg 4 alusel. Kuna hageja palub

kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada tervikuna ja asi saadetakse uuesti

läbivaatamiseks ringkonnakohtule, tuleb tühistada ka hagi tagamise tühistamine.

27. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt selle

tulemusest.

28. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Henn Jõks, Jaak Luik