3-3-1-57-14 · Riigikohus

Riigikohtunik Jüri Põllu eriarvamus Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele haldusasjas nr 3-3-

1-57-14

1. On tõsi, et ehitusloa andmise ajal kehtinud ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 2 teine lause ei andnud

Facio Ehituse OÜ-le luba ehitada teiste kaasomanike nõusolekuta. Samuti on tõsi, et

korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-st 3 tulenevalt tulnuks ehitamiseks saada kõigi kaasomanike

nõusolek, mida praegusel juhul ei olnud. Siit ei saa aga teha järeldust, et on rikutud üksnes

eraõiguslikke nõudeid, et kasutusluba võib jääda kehtima ning kaasomanik, halduskohtumenetluses

kolmas isik M. Kukk saab enda õigusi kaitsta vaid kahjunõudega tsiviilkohtumenetluses.

Kassatsioonkaebusest nähtuvalt ei seisne kolmanda isiku huvi mitte ainult kahju hüvitamises, vaid ta

soovib ehitamisele eelneva olukorra taastamist. Siinkohal ei ole mõistlik spekuleerida selle üle,

millised oleksid kolmanda isiku võimalused saavutada juurdeehituse lammutamine haldusmenetluse

ja halduskohtumenetluse abil. Kuid kahju hüvitamise nõude esitamine tsiviilkohtumenetluses

viimatinimetatud sihile viia ei saa. Võimalik oleks tsiviilkohtumenetluses nõuda kaasomanikult

juurdeehituse lammutamist. Kuid praegusel juhul pean eraõiguslike vahenditega juurdeehitise

lammutamiseni jõudmist ebatõenäoseks või äärmiselt keeruliseks olukorras, kus kasutusluba on

halduskohtus jõusse jäänud ning juurdeehitise lammutamiseks on vajalik kõigi kaasomanike, ka

Facio Ehituse OÜ nõusolek, mida – tõsi küll – saab tsiviilkohtumenetluses nõuda, ning EhS § 23 lg 2

p 2 ja § 22 lg 1 p 4 järgi on vaja ka ehitusprojekti ja ehitusluba lammutamiseks, mida omakorda on

halduskohtus võimalik vaidlustada.

2. Arvan, et praegune vaidlus on tekkinud avalik-õiguslikuna ja seda tulnuks lahendada avaliku

õiguse raames. Nimelt peituvad vaidluse juured Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) poolt

konkreetse juurdeehituse projekteerimistingimustele seatud nõuetes ja nende järgimises ning need

nõuded tulenesid omakorda toona kehtinud Tallinna linna ehitusmääruse § 29 lg-st 1, mis on avalik-

õiguslik eeskiri.

3. TLPA väljastas Koidu tn 27/29 korteri 1 juures asuva terrassi kinniehitamiseks Facio Ehituse OÜ-

le projekteerimistingimused, mille järgi tuli ehitusprojekt kooskõlastada kaasomanikega.

Projekteerimistingimustes projekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude esitamise kohustus tulenes

sõnaselgelt Tallinna linna ehitusmääruse § 29 lg-st 1 ning on avalik-õiguslik kohustus.

Ehitise kaasomanik M. Kukk pöördus teisele kaasomanikule (Facio Ehituse OÜ-le) antud ehitusloa ja

kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks Tallinna linna poole põhjendusega, et lubade andmisel ei

arvestatud ülalnimetatud projekteerimistingimuste ja linna ehitusmäärusega. M. Kukk saavutas nende

lubade kehtetuks tunnistamise. Seepeale vaidlustas Facio Ehituse OÜ ehitusloa ja kasutusloa

kehtetuks tunnistamise halduskohtus.

4. Ehitusprojekti kaasomanikega kooskõlastamise nõue on vajalik selleks, et haldusmenetlus oleks

eesmärgipärane ja efektiivne (vt HMS § 5 lg 2). Juba projekteerimise staadiumis kaasomanike

arvamuse väljaselgitamine võimaldab vältida potentsiaalseid konflikte ja arvestada kaasomanike huve

ehitise projekteerimisel. Ehitamisest mõjutatud kaasomanikud on HMS § 11 lg 1 p 3 kohaselt

haldusmenetluses menetlusosalised, kelle arvamus ja vastuväited tuleb enne haldusakti andmist ära

kuulata (HMS § 40 lg 1).

Seega oli projekteerimistingimustesse ehitusprojekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude lisamine

õiguspärane.

5. Facio Ehituse OÜ ehitusprojekti kaasomanikega ei kooskõlastanud. Facio Ehituse OÜ esitas

TLPA-le üksnes korteriühistu juhatuse kooskõlastuse. Seejuures oli juhatuse koosoleku protokollis

ebaõigesti märgitud, et projekti tutvustati kaasomanikele ja see kooskõlastati nendega. Üks kahest

protokolli allkirjastanud juhatuse liikmest oli Facio Ehituse OÜ töötaja Riho Kalve, kes esindas Facio

Ehituse OÜ-d ka haldusmenetluses ehitusloa saamiseks.

Seega oli Facio Ehituse OÜ teadlik korteriühistu juhatuse protokollis esitatud valeandmetest. Veelgi

enam, Facio Ehituse OÜ esitas TLPA-le valeandmeid.

6. TLPA aktsepteeris kaasomanike kooskõlastuste asemel esitatud korteriühistu juhatuse

kooskõlastust ja andis ehitusprojektile ehitusloa, rikkudes sellega Tallinna linna ehitusmääruse § 29

lg-t 1.

Õige olnuks sellises olukorras ehitusloa väljastamisest keelduda EhS § 24 lg 1 p 1 (ehitusprojekt ei

vasta projekteerimistingimustele) ja p 6 (ehitusloa taotlemisel on teadvalt esitatud valeandmeid)

alusel. Juba väljastatud ehitusloa kehtetuks tunnistamist oleks tulnud kaaluda EhS § 28 lg 1 p 3

(ehitusloa taotlemisel on teadvalt esitatud valeandmeid) või p 5 (korteriomanditeks jagatud kinnisasja

korteriomanik taotleb teisele korteriomanikule väljastatud ehitusloa kehtetuks tunnistamist, kui

taotleja leiab, et ehitusloaga on rikutud tema õigusi) alusel. Selle asemel andis TLPA juurdeehitisele

30. juunil 2009 kasutusloa.

7. Riigikohtu halduskolleegium selgitas asjas nr 3-3-1-63-10 tehtud otsuses (Grove Invest), et

kasutusloa andmisel kaotab ehitusluba kehtivuse ning pärast ehitisele kasutusloa andmist ei ole

puudutatud isikutel seega võimalik taotleda ehitusloa tühistamist või haldusorganil ehitusluba

kehtetuks tunnistada. Grove Investi lahendi kohaselt on ehitusloa andmisel tehtud vigu siiski

võimalik kõrvaldada kasutusloa kehtetuks tunnistamise teel. Grove Investi lahendi kohaselt saab

haldusorgan seejuures tugineda EhS § 38 lg-le 1.

8. Praegusel juhul EhS § 38 lg 1 kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks alust ei anna. Ringkonnakohus

on aga õigesti märkinud, et kasutusloa kehtetuks tunnistamisel saab tugineda ka HMS §-des 64–70

sätestatud üldregulatsioonile ja sealtkaudu EhS §-s 34 sätestatud kasutusloa väljastamisest

keeldumise alustele (mh lg 1 p 8: ehitis ei vasta õigusaktis ettenähtud nõuetele). Kolleegium on

varasemas praktikas olnud analoogilisel seisukohal ja on näiteks asjas nr 3-3-1-19-11 tehtud otsuse

punktis 13 leidnud, et lisaks planeerimisseaduse §-s 27 sätestatud üheleainsale kehtetuks tunnistamise

alusele saab kohalik omavalitsus planeeringu kehtetuks tunnistada ka haldusmenetluse seaduse üldise

regulatsiooni alusel.

9. Tuleb nentida, et Grove Investi lahendis esitatud tõlgendus, et ehitusluba kaotab kasutusloa

andmisega kehtivuse, teeb ehitusloa taotluse menetlemisel tehtud vigade kõrvaldamise ja puudutatud

isikute õiguste kaitsmise pärast kasutusloa andmist keeruliseks ning õigusliku olukorra ebaselgeks.

10. Leian, et kolleegiumil tulnuks praeguses asjas tunnustada linna õigust ehitusloa menetluses tehtud

oluliste vigade heastamiseks. Linn on lubade kehtetuks tunnistamise otsuses esitanud lubade

kehtetuks tunnistamist õigustavad faktilised põhjendused (ehitusloa õigusvastasus kaasomanike

nõusoleku puudumise tõttu, M. Kuke õiguste ülemäärane riive, Facio Ehituse OÜ teadlikkus

kaasomanike nõusolekute vajalikkusest ja nõusolekute puudumisest). Seejuures õigele õiguslikule

alusele viitamata jätmine on vormiviga, mis ei pruugi kaasa tuua haldusakti tühistamist (vt Riigikohtu

halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-14-03, p 32).

Jüri Põld