3-2-1-128-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-128-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. detsember 2014. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Malle Seppik

Kohtuasi

Mare Lauri hagi Tõnis Benga vastu üüri 2025 euro ja

viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-

12-37736

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mare Lauri kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3833 eurot 78 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Mare Laur, esindaja vandeadvokaat Peeter Viirsalu

Kostja Tõnis Benga, esindaja vandeadvokaat Sirje Must

Asja läbivaatamise kuupäev

10. november 2014. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2014. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-12-37736

muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.

2. Jätta Mare Lauri kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Arvata Mare Lauri kassatsioonkaebuselt 27. juunil 2014 tasutud kassatsioonikautsjon 100

(ükssada) eurot riigituludesse.

4. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Mare Lauri kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Mare Laur (hageja) esitas 18. septembril 2012 hagi Tõnis Benga (kostja) vastu üüri 2025 euro, hagi

esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 700 euro 9 sendi ja lisanduva viivise määraga 0,15%

päevas väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 16. mail 2011 kirjaliku üürilepingu, mille kohaselt andis

hageja üheks aastaks (kuni 15. maini 2012) kostjale tasu eest kasutamiseks Tartumaal Mäksa vallas

Järve 4 asuva kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu. 9. augustil 2011 kella 19 paiku näitas

hageja elamut uutele potentsiaalsetele üürnikele. 12. augusti 2011. a e-kirjas teatas kostja hagejale, et

ta ei sõlmi hagejaga uut rendilepingut ja soovib lõpetada olemasoleva. 12. augusti 2011. a vastuses

selgitas hageja majja sisenemise põhjusi ja teatas, et ta ei ole nõus üürilepingut ennetähtaegselt

lõpetama. 16. augusti 2011. a e-kirjas teatas kostja hagejale, et ta lõpetab üürilepingu alates

28. augustist 2011, kuna hageja tungis omavoliliselt kostja territooriumile. 27. augusti 2011. a e-kirjas

kinnitas hageja, et ta on nõus üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega, kui kostja leiab uue üürniku.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine kostja poolt ei ole formaalselt ega materiaalselt õiguspärane.

Kostja 12. augusti 2011. a ega 16. augusti 2011. a e-kirja ei ole võimalik tõlgendada üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avaldusena, sest tahteavaldust ei ole väljendatud piisava selgusega. Kostja

ei ole kinni pidanud ülesütlemise etteteatamise kahenädalasest tähtajast lepingu p 7.3 järgi. Hageja

sisenes 9. augustil 2011 elamusse kostja teadmisel ja nõusolekul. Hageja ei ole rikkunud lepingu p-

i 5.1.1. Punkt 5.1.1 on üürniku kohustuste loetelus. Õiguse elamusse sisenemiseks andis

võlaõigusseaduse (VÕS) § 283 lg 2. Lepingu p 3.1 järgi oli üüri suurus 225 eurot kuus. Seega

pidanuks kostja maksma hagejale üüri lepingu kehtivuse ajal kokku 2700 eurot (12 × 225). Kostja on

maksnud üüri kokku 675 eurot (225 eurot 16. mail 2011; 225 eurot 14. juunil 2011 (16. juuni kuni

15. juuli 2011 eest); 225 eurot 15. augustil 2011 (16. juuli kuni 15. augusti 2011 eest)),

st kokkulepitust 2025 eurot vähem. Hageja ei nõustunud kostja paljasõnalise väitega, et kostja tasus

üüri 2011. a juuli eest paadisilla ehitamise kulude kandmise teel.

Lepingu p 3.5 järgi kohustus kostja tasuma üüri üks kord kuus saabuva kuu eest ette, millest

tulenevalt oli üüri tasumise tähtajaks eelneva kuu viimane päev. Kostja on tasunud üüri kokkulepitust

hiljem (31. mai asemel 14. juunil ja 30. juuni asemel 15. augustil) või üldse mitte. Kuna kostja ei

pidanud üüri maksmise tähtaegadest kinni, võlgneb ta viivisena 700 eurot 9 senti. Üürilepingust ei

tulene, et kostja vabaneks üüri maksmise kohustusest seni, kuni hageja ei esita üüri maksmise

nõudeid või arveid. Seda, et arvete esitamine ei olnud vajalik, kinnitab poolte käitumine lepingu

täitmise perioodil, kostja on tasunud kolmel korral üüri, ilma et hageja oleks nõuet või arvet esitanud.

Lepingu p 5.4 (hageja on ilmselt pidanud silmas p 3.4, p 5.4 lepingus ei ole) ei puutu asjasse, see

kohaldub vaid kõrvalkuludele, mitte üürile.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja on üürilepingu erakorraliselt üles öelnud ja kõik kohustused

hageja ees nõuetekohaselt täitnud. Hageja põhjendused (soov elamut uutele üürnikele näidata) ei

olnud sisenemise viisi arvestades tõsiseltvõetavad. Ühtlasi ei selgita see, miks oli vaja tuhnida kostja

dokumentides või avada arvuti, kadunud olid ka mõned dokumendid. 16. augusti 2011. a e-kirjas

viitas kostja üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele ja soovis elamu valduse üle anda 28. augustil

2011 kella 12.00 ja 14.00 vahel. See vastas ka üürilepingu p-st 7.3 tulenevale kahenädalasele

etteteatamise tähtajale. Hageja ei teatanud kostjale soovist üürilepingu objektil viibida, ta sisenes

9. augustil 2011 objektile kostja loa või hilisema heakskiiduta, õhtusel ajal ning päeval, mil kostja oli

hagejale teadaolevalt välisriigis. Elamus viibinud isik oli joobes ning hageja võlanõude tõttu surve

all. Tunnistajate ütlused ei võimalda tuvastada VÕS § 283 lg 3 koosseisu ning üürilepingu p-de 5.1.1

ja 8.1 täitmist. Üürilepingu p 5.1.1 seab olukorrale võrreldes VÕS § 283 lg-ga 3 kõrgema standardi,

võimaldades lepingu tingimuste täitmise kontrollimiseks üürileandjal üüritud ruume külastada

tööpäeval tööajal ja üürniku loal ning sellest pidi olema üürnikku enne mõistliku aja jooksul

informeeritud. Eluruumi üürimisel üürib üürnik endale kodu. Kostja huvid privaatsuse kaitse ning

vara puutumatuse vastu ületavad ülekaalukalt hageja huvi lepingu jätkumise vastu. Kostja ütles

üürilepingu üles VÕS § 313 lg 1 alusel, ülesütlemine oli poolte suhteid arvestades proportsionaalne ja

õigustatud. Üürileping lõppes poolte vahel 28. augustil 2011. Viivisenõue on alusetu, sest hageja ei

ole kostjalt mingeid summasid nõudnud ega arveid esitanud.

3. Tartu Maakohus jättis 31. oktoobri 2013. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt teatas kostja 16. augusti 2011. a e-kirjas hagejale, et soovib lõpetada

pooltevahelise üürilepingu erakorraliselt alates 28. augustist 2011, sest hageja tungis omavoliliselt

kostja territooriumile. Kostja soovis valduse üle anda 28. augustil 2011 (tl 36–37). Erinevalt hagejast

leidis maakohus, et kostja e-kirjas on selgelt väljendatud tahteavaldus lõpetada leping enne tähtaega.

Hageja 27. augusti 2011. a e-kirjast saab järeldada, et lepingu lõpetamise soovist sai aru ka hageja.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on 16. augusti 2011. a e-kirja kätte saanud. Seega on hageja kätte

saanud ka kostja tahteavalduse leping lõpetada.

Hageja ja temaga kaasas olnud isikud sisenesid 9. augustil 2011 kostjale üüritud majja ning kostjat

ega tema elukaaslast ei olnud sel ajal kodus. Üürileandja kohustus üürnikku ette informeerida

elamusse sisenemisest tuleneb nii üürilepingu p-st 5.1.1 kui ka VÕS § 283 lg-st 3. Tõendatud ei ole

kostja teavitamine elamusse sisenemise kavatsusest ega kostja kirjalik või suuline nõusolek elamusse

sisenemiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal ei olnud kirjalikku nõusolekut. Tunnistajate

ütlustest nähtuvalt ei ole nad kuulnud kostjat hagejale luba andmas, vaid on teinud järeldusi hageja

jutu põhjal. Ka poolte e-kirjavahetus pärast 9. augustit 2011 ei anna alust arvata, et hageja oli

teavitanud kostjat või et tal oli kostja luba elamusse siseneda.

Samas ei pidanud maakohus hageja poolt elamusse nõusolekuta ja ette teatamata sisenemist praegusel

juhul ja asjaoludel selliseks rikkumiseks, mis annaks aluse üürileping erakorraliselt üles öelda.

Üürilepingu p 5.1.1 ja VÕS § 283 lg 2 järgi peab üürnik lubama üürileandjal vajadusel üüritud asi üle

vaadata. Poolte e-kirjavahetusest nähtub, et kostja soovis üürida hagejalt elamispinna Tartus.

Kirjavahetus ega tunnistajate K. ja M. Moseni, Ü. Ustavi ja T. A. Undi 10. aprilli 2013. a ütlused ei

kinnita ega lükka ümber seda, et kostja soovis kehtiva üürilepingu lõpetada. Tõenditest nähtub vaid

see, et hageja väitel soovis kostja lepingu lõpetada. Tunnistajate ütluste järgi oli sisenemise ainsaks

põhjuseks siiski elamu tutvustamine potentsiaalsetele üürnikele ning ei ole tõendatud, et hageja oleks

läbi otsinud kostja ja tema elukaaslase asju ning dokumente või midagi kaasa võtnud, samuti

sisenemise seos asjaoluga, et hageja oli kostja elukaaslase vastaspoole esindaja kohtumenetluses.

Siseneti Sergei Bragini juuresolekul, kelle kostja oli enda kinnitusel palunud oma äraolekul elamut

valvama. S. Bragin ei teinud sisenemisel takistusi. Hageja sisenemine elamusse ei muutnud

üürilepingu jätkamist võimatuks. Tegemist oli ühekordse juhtumiga ning puudus alus arvata, et see

võiks korduda. Arvestades eeltoodut ning kaaludes üürileandja huvi üürilepingu jätkumise ja üüri

saamise vastu kuni lepingu lõpuni, pidas kohus üürileandja huvisid kaalukamaks. Ülesütlemine oli

tühine ning pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostja ülesütlemisega, vaid kehtis kuni tähtaja

lõpuni.

Üürilepingu p-de 3.1 ja 3.5 järgi kohustus kostja tasuma hagejale üüri 225 eurot üks kord kuus

saabuva kuu eest ette. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on hagejale maksnud üüri kokku 675 eurot

– 225 eurot 16. mail 2011, 225 eurot 14. juunil 2011 ja 225 eurot 15. augustil 2011. Kostja on

loobunud väitest, et paadisilla ehitamise tõttu tuleb lugeda täiendavalt tasutuks üür 112 euro 50 sendi

ulatuses (tl 111). Kuna üürileping ei lõppenud erakorralise ülesütlemisega, vaid tähtaja möödumise

tõttu, on kostjal hagejale maksmata üür 2025 eurot (12 × 225 - 675). Üürilepingu p 3.6 järgi on

üürnik kohustatud maksma viivist 0,15% üürileandjale tähtajaks laekumata maksetelt iga tasumisega

viivitatud päeva eest.

Nii hageja üüri- kui ka viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, sest nõuete maksmapanek on vastuolus

hea usu põhimõttega, ja need tuleb lugeda lõppenuks pikemaajalise sisse nõudmata jätmise tõttu.

Kostja pidas üürilepingut lõpetatuks alates 28. augustist 2011 ega kasutanud pärast seda üürilepingu

eset. Üürileping lõppes tähtaja möödumisega 15. mail 2012 ning samal seisukohal oli ja on ka hageja.

Üürilepingu p 3.1 järgi tuli üüri tasuda 225 eurot kuus, pooled ei vaidle selle üle, et üüri tuli tasuda

iga kuu. Nõustuda ei saa kostjaga, et üüri tuli kostjal tasuda lepingu p 3.4 järgi arvete alusel. Lepingu

p 3.4 käib selle sõnastusest tulenevalt kõrvalkulude, mitte üüri kohta. Seda, et arvete esitamine ei

olnud vajalik, kinnitab ka poolte käitumine lepingu täitmise perioodil, kui kostja on tasunud kolmel

korral üüri ilma hageja poolt üürinõuete või arvete esitamiseta. Pärast üürilepingu ülesütlemise

avalduse tegemist 16. augustil 2011 ei ole kostja üüri tasunud ning kostja kinnitusel ei ole hageja

temalt pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse saamist üüri tasumist nõudnud. Hageja ei ole

vastupidist väitnud ega tõendanud. Alles 18. septembri 2012. a hagiavalduses, s.o umbes aasta pärast

kostja üürimaksete lakkamist ning umbes 4 kuud pärast üürilepingu tähtaja lõppu nõudis hageja

kostjalt üüri ja viivist. Kuigi lepingu järgi ei olnud üüri tasumise eelduseks arvete või nõuete

esitamine, ei vastanud hageja käitumine (tegevusetus) kujunenud olukorras lepingulise suhte

olemusele ega lepingu eesmärgile. Hageja leidis, et tal oli tähtaegse üürilepingu sõlmimise järel

õigustatud ootus üüri saada (tl 170). Hageja seisukohast nähtuvalt sai ta aru, et kostja jättis üüri

maksmata põhjusel, et pidas üürilepingut ekslikult lõppenuks. Eeltoodust hoolimata ei teinud hageja

midagi, et kostjale tema ekslikust arvamusest teada anda ning realiseerida oma õigustatud ootus üüri

saada. Hageja tegevus pärast üürilepingu ülesütlemise teate ning võtme saamist ei olnud

mõistuspärane ja heauskne. Hageja on käitunud pahatahtlikult ja vastuoluliselt, jättes oma

käitumisega kostjale eksitava mulje, millest võis järeldada, nagu oleks ta üürilepingu lõpetamist siiski

aktsepteerinud ega nõua üüri tasumist. Õiguste kuritarvitamise ja vastuolulise käitumise keeld peaks

olema eriti teada hagejale kui vandeadvokaadile ja õigusteadmistega isikule. Kuigi kostja on sellele

kogu menetluse kestel viidanud, ei ole hageja pidanud vajalikuks esitada seisukohta või põhjendust,

miks ta jättis nõude pikemat aega sisse nõudmata.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ning

teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja tasumata üür

2025 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 700 eurot 9 senti ja alates hagi

esitamisest viivis määraga 0,15% tasumata summast päevas. Menetluskulud palus hageja jätta kostja

kanda.

5. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata ning menetluskulud

ringkonnakohtus hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 29. mai 2014. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ning

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega üürilepingu erakorralise ülesütlemise

tühisuse kohta ja osas, milles loeti hageja õiguste teostamine lubamatuks vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega. Selles osas ei korranud ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654

lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendusi.

Pooled ei vaidle, et sõlmisid 16. mail 2011 tähtajalise üürilepingu, mille tähtaeg pidi saabuma

15. mail 2012. 12. augustil 2011 teatas üürnik, et soovib üürilepingu erakorraliselt üles öelda ja

valduse 28. augustil 2011 üle anda. 27. augustil 2011 teatas üürileandja, et üürnik võib üürilepingu

erakorraliselt üles öelda vaid lepingus märgitud alusel, ja märkis, et soovib üüritud asja üle vaadata.

Kompromissina oli üürileandja nõus lepingu enne tähtaega lõpetama juhul, kui üürnik leiab uue

üürniku. 28. augustil 2011 ei ilmunud üürileandja üüritud asja üle vaatama. Üürnik vabastas valduse

ja saatis 1. septembril 2011 võtme üürileandjale.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja nõue tuleb jätta rahuldamata vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega. Eksitav on maakohtu väide, et üürileandja üürinõue tuleb lugeda lõppenuks.

Nõudeõigus ei olnud hagi esitamise ajaks lõppenud, kuid tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 138 lg 2 ja VÕS § 6 alusel oli selle maksmapanek hagimenetluses lubamatu. Hagejale

kuulus subjektiivne õigus, kuid selle omamine ei too kaasa oma õiguse piiramatu teostamise õigust.

Hea usu põhimõte, mis kehtib TsÜS § 138 kohaselt kogu tsiviilõiguse üldpõhimõttena, on

võlaõiguses täpsustatud VÕS §-s 6. Nii täpsustab VÕS § 6 lg 2 kohtu võimalust tõkestada

subjektiivsete õiguste teostamist olukorras, kus see võib kaasa tuua hea usu põhimõttega vastuolus

oleva tagajärje. Hea usu põhimõtte kohaldamine ei tähenda lepingu või muu tehingu sisu hindamist,

vaid kohtuliku diskretsiooni kasutamist konkreetsetel asjaoludel. Kuna üürileandja on

õigusteadmistega isik (vandeadvokaat), siis on alust eeldada, et üürileandja koostas teadlikult

üürileandja huvidest lähtuva üürilepingu ja kitsendas oluliselt üürniku õigusi võrreldes VÕS-s

sätestatuga.

Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 7.5 kohaselt võib üürnik lepingu erakorraliselt üles öelda üksnes

juhul, kui ruum osutub kasutuskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Muid aluseid

üürnikul erakorraliseks ülesütlemiseks lepingust tulenevalt ei ole. Üürileandjale andis leping õiguse

üürisuhte erakorraliseks ülesütlemiseks kuuel erineval alusel. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval

põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv,

kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 275 kohaselt on

eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust

üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Ringkonnakohus nõustus kostjaga, et üürilepingu

p 7.5, millele hageja 27. augusti 2011 e-kirjas viitas, oli seadusega vastuolu tõttu TsÜS § 87 alusel

tühine. Maakohtu järeldus, et üürniku poolt erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv, on õige. Samas

edastas üürileandja üürnikule pärast ülesütlemise teate saamist segadust tekitavaid teateid ning pärast

üüritud eseme vabastamist ei edastanud mingeid teateid ega teinud toiminguid, millest üürnik oleks

pidanud järeldama, et üürisuhe ei ole lõppenud.

Oluline on hinnata asjaolusid kogumis: hageja üürileandjana on õigusteadmistega isik, kes sõlmis

üürnikuga lepingu, milles piiras seadusega vastuolus üürniku erakorralise ülesütlemise aluseid.

Üürnik teatas soovist leping erakorraliselt üles öelda alusel, mis lepingu järgi ei olnud lubatav, ja

valduse üle anda. Üürileandja vastas, et üürnik võib lepingu üles öelda vaid lepingus märgitud alusel,

ja teatas, et soovib üüritud asja üle vaadata. Üürileandja ei ilmunud üüritud asja üle vaatama ega

teatanud ka uut ülevaatamise aega. Üürnik vabastas valduse ja saatis võtme üürileandjale.

Üürileandja ei reageerinud võtme saatmisele ega andnud märku, et loeb üürisuhte kehtivaks, samuti

ei esitanud ta arveid ega juhtinud tähelepanu sellele, et üürnik ei tasu üüri. Üürileandja läks üüritud

asja valdust üle võtma üheksa kuud pärast üürnikult ülesütlemise teate ja võtme saamist. Arvestades

faktilisi asjaolusid, võis üürnik sellises olukorras õigustatult, kuigi ekslikult, uskuda, et üürileandja

aktsepteeris üürisuhte lõppemist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja uue

otsusega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on kohtud valesti kohaldanud hea usu põhimõtet. Kohtud on

tuvastanud, et hagejal on kostja vastu nõue. Aegumistähtaja jooksul oma nõude maksmapanekut saab

pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel. Praeguses asjas selliseid asjaolusid

ei esine. Ainuüksi see, et hageja on vandeadvokaat, ei anna alust kehtestada talle lühemat tähtaega

kohtusse pöördumiseks. Hageja on välja toonud ja tõendanud asjaolud, mis tingisid hagi esitamiseks

kulunud aja, kuid kohtud on jätnud need tähelepanuta. Ringkonnakohus ei ole hinnanud hageja

väiteid maakohtu otsuse üllatuslikkuse kohta. Maakohus ei arutanud pooltega seda, et hageja nõue

kostja vastu võib olla hea usu põhimõttega vastuolus. Ringkonnakohtu seisukoht, et hageja seisukoht

üürilepingu lõppemise kohta oli ebaselge, on põhjendamatu. Esitatud kirjavahetusest nähtub, et

hageja nõudis üüri kuni lepingu tähtaja möödumiseni. Hageja esitas väite, et ajavahemikul 17. juunist

2012 kuni 22. septembrini 2012 ei saanud ta tegelda hagiga seotud tõendite kogumise ja

analüüsimisega, kuna ta oli töövõimetu – selle kohta esitas hageja ka tõendi. Ringkonnakohus pole

eelnimetatud väidet hinnanud. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, mida pidas ringkonnakohus hagejalt

kostjale saadetud teadetes „segadust tekitavaks". Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, milline

tähendus on lepingu p 7.5 väidetaval tühisusel praeguses vaidluses. Kohtud tuvastasid, et kostjal

puudus alus üürileping lõpetada. Sellises olukorras jääb arusaamatuks, mis alusel võis kostja uskuda,

et ta on üürilepingu kehtivalt üles öelnud.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid TsMS § 692

lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust. Kassatsioonkaebus jääb

rahuldamata.

10. Hageja tugineb kassatsioonkaebuses sellele, et kohtud leidsid õigesti, et kostjapoolne üürilepingu

ülesütlemine on tühine ja hagejal on kostja vastu nõue, kuid kohaldasid vääralt hea usu põhimõtet.

Kostja leiab, et kohtud on kohaldanud hea usu põhimõtet kooskõlas kehtiva materiaalõiguse ja

kohtupraktikaga, kuid on endiselt seisukohal, et ta on üürilepingu ka erakorraliselt kehtivalt üles

öelnud.

11. Iseenesest on õige hageja väide, et vaidlusaluse asja asjaoludel ei olnud kohtutel alust tugineda

hagi rahuldamata jättes hea usu põhimõttele. Nagu Riigikohus on korduvalt viidanud, saab

aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel

asjaoludel (vt nt Riigikohtu 29. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 23; 3. detsembri

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-08, p 16; 15. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-09,

p 12; 17. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-09, p 11). Eelkõige peaks selliseks erandlikuks

asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude

sissenõudmisest loobunud (vt nt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 15).

Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole kohtud praegusel juhul tuvastanud. Õige on hageja etteheide, et

asjaolu, et hageja on vandeadvokaat, ei saa selliseks erandlikuks asjaoluks pidada. Ka see, et hageja

ei esitanud kostjale üüriarveid või läks üüritud ruumi valdust üle võtma üheksa kuud pärast üürniku

ülesütlemise teate ja võtme saamist, ei ole asjaolu, mis annaks aluse pidada üürinõude esitamist hea

usu põhimõttega vastuolus olevaks. Küll ei oleks kohtute tuvastatud asjaolusid arvestades olnud hea

usu põhimõtte kohaldamine välistatud hageja viivisenõude puhul (vt nt Riigikohtu 17. juuni 2009. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-09, p 12; 10. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-07, p 27).

12. Kolleegium leiab aga, et kuigi hea usu põhimõttele tuginemine vähemalt põhinõude osas ei

andnud praegusel juhul nõude rahuldamata jätmiseks alust ning ringkonnakohtu otsuse põhjendusi

tuleb muuta, on kohtute lõppjäreldus hagi rahuldamata jätmise kohta õige ning kassatsioonkaebus

tuleb jätta rahuldamata. Nagu eespool märgitud, on kostja kogu menetluse kestel (sh vastustes

hagiavaldusele, apellatsioonkaebusele ja kassatsioonkaebusele) tuginenud sellele, et ta on üürilepingu

erakorraliselt kehtivalt üles öelnud põhjendusel, et hageja sisenes kostja koduks olevasse üüritud

eluruumi kostjat enne informeerimata ja kostja nõusolekuta. Et maa- ja ringkonnakohus tegid otsuse

kostja kasuks, ei pidanud kostja esitama kaebust kohtuotsuste põhjenduste peale ega saanudki seda

teha, asja lahendamisel kõrgema astme kohtus tuleb tema menetluse kestel väljendatud

seisukohtadega aga arvestada (vt nt Riigikohtu 31. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-88-07,

p 14; 7. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-09, p 16; 22. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-117-06, p 13; 21. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-154-06, p 12). See kehtib ka

kassatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate väidete kohta. Riigikohtu 19. märtsil 2013

tsiviilasjas nr 3-2-1-7-13 tehtud otsuse p-st 16 järeldub, et kuigi hageja vaidlustab ringkonnakohtu

otsuse põhjendusi osaliselt, tuleb kolleegiumil hinnata otsuse põhjendusi ka muus osas, kuivõrd need

on seotud vaidlustatud osadega. Hageja kassatsioonkaebuse alusel asja läbi vaadates ei saaks

kolleegium asja tervikuna lahendada, ilma et annaks hinnangu kostja menetluse kestel esitatud

vastuväidetele nõude rahuldamise kohta, kui kostja ei ole oma vastuväidetest menetluse kestel

loobunud. Samas otsuses on Riigikohus märkinud samuti, et põhjendatud ei ole asja tagasisaatmine

alama astme kohtule, kui on ilmne, et kostja vastuväite tõttu tuleks hagi jätta rahuldamata.

Kolleegium jääb nende seisukohtade juurde ka praeguses asjas. Seega ei ole põhjendatud kassaatori

seisukoht, nagu ei oleks kostja eelnevas menetluses vaidlustanud üürilepingu ülesütlemise

õiguspärasusele antud hinnangut.

13. TsMS § 692 lg 2 kohaselt, kui Riigikohus tuvastab ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise või kohaldamise, kuid ringkonnakohtu otsuse resolutsioon

on sellest sõltumata või muudel asjaoludel sisuliselt õige, jätab Riigikohus kassatsioonkaebuse

rahuldamata, kuid muudab õiguslikku põhjendust. Kolleegium leiab, et kohtud on andnud üürilepingu

ülesütlemise kehtivuse hindamisel tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, mistõttu tuleb

muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust.

14. Vaidluse all ei ole järgmised kohtute tuvastatud asjaolud:

- pooled sõlmisid 16. mail 2011 tähtajalise üürilepingu, mille tähtaeg pidi saabuma 15. mail 2012;

- hageja ja temaga kaasas olnud isikud sisenesid 9. augustil 2011 kostjale üüritud majja ning kostjat

ega tema elukaaslast ei olnud sel ajal kodus;

- üürilepingu p 5.1.1 järgi oli üürileandjal kohustus üürnikku elamusse sisenemisest ette informeerida;

- tõendatud ei ole kostja teavitamine elamusse sisenemise kavatsusest ega kostja kirjalik või suuline

nõusolek elamusse sisenemiseks;

- kostja soovi enne vaidlusalust juhtumit kehtiv üürileping lõpetada ei ole tõendatud;

- kostja eluruumi sisenemise põhjuseks oli elamu tutvustamine potentsiaalsetele üürnikele;

- tõendatud ei ole, et hageja oleks läbi otsinud kostja ja tema elukaaslase asju ja dokumente või

midagi kaasa võtnud, samuti sisenemise seos asjaoluga, et hageja oli kostja elukaaslase vastaspoole

esindaja kohtumenetluses;

- siseneti S. Bragini juuresolekul, kelle kostja oli palunud enda äraolekul elamut valvama;

- kostja esitas hagejale üürilepingu lõpetamise avalduse, kui teatas 12. ja 16. augusti 2011. a e-

kirjades, et soovib lõpetada pooltevahelise üürilepingu erakorraliselt alates 28. augustist 2011

põhjusel, et hageja tungis omavoliliselt kostja territooriumile; hageja on kostja tahteavalduse kätte

saanud;

- 28. augustil 2011 ei ilmunud üürileandja üüritud asja üle vaatama;

- üürnik vabastas valduse ja saatis 1. septembril 2011 võtme üürileandjale.

Tuvastades eespool märgitud asjaolud, leidis maakohus, et hageja poolt elamusse kostja nõusolekuta

ja ette teatamata sisenemist ei saa pidada praegusel juhul selliseks rikkumiseks, mis annaks aluse

üürileping erakorraliselt üles öelda. Maakohus märkis, et hageja sisenemine elamusse ei muutnud

üürilepingu jätkamist võimatuks, tegemist oli ühekordse juhtumiga ning puudus alus arvata, et see

võiks korduda. Maakohus pidas üürileandja huvisid kaalukamaks ning ülesütlemist tühiseks.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega üürilepingu erakorralise ülesütlemise

tühisuse kohta ega korranud neid TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt.

15. Kolleegium leiab, et kohtud on eespool nimetatud tuvastatud asjaolude alusel vääralt leidnud, et

kostja ei olnud õigustatud üürilepingut erakorraliselt üles ütlema. Üürilepingu p 7.3 kohaselt võib üks

pool lepingu erakorraliselt üles öelda lepingus ning seaduses toodud alustel, teatades sellest teisele

poolele ette vähemalt kaks nädalat. Seega ei saa nõustuda ringkonnakohtu seisukohaga, nagu nähtaks

lepingus üürnikule lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ette üksnes p-s 7.5 märgitud alus ning

piirataks seeläbi lubamatult üürniku seaduses sätestatud õigusi. Menetluses ei ole ka kumbki pool

tõlgendanud lepingut selliselt, nagu oleks üürniku tuginemine seaduses sätestatud ülesütlemisalustele

lubamatu, vaid on vaidluse lahendamisel keskseks küsimuseks pidanud seda, kas üürnik oli

õigustatud üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles ütlema.

16. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu

täitmist jätkab. Kostja leidis, et mõjuvaks põhjuseks, mis õigustas üürilepingu ülesütlemist, oli hageja

sisenemine salaja, igasuguse hoiatuse ja etteteatamiseta ning kostja ja tema elukaaslase privaatsust

rikkudes ning nende äraolekul üürilepingu esemeks olnud eluruumi. Üürilepingu p 5.1.1 kohaselt

kohustub üürnik lubama üürileandja esindajaid tööpäevadel tööajal takistamatult ruumi lepingu

tingimuste täitmise kontrollimiseks. Sisenemise vajadusest informeerib üürileandja üürnikku

eelnevalt mõistliku aja jooksul. Üürileping sisaldab ka p 7.2, mille kohaselt on üürnik kohustatud

tegema võimalikuks elamu näitamise kaks kuud enne lepingu lõppemist. Seega on pooled

üürilepingus kokku leppinud, millisel eesmärgil ja millistel tingimustel on üürileandjal võimalik

üüritud eluruumi siseneda ja seda üle vaadata. VÕS § 283 lg-st 3 tulenevalt on üürileandja

kohustatud üürnikule asja ülevaatamisest olenemata selle eesmärgist õigeaegselt teatama.

Praegusel juhul ei tugine hageja sellele, nagu oleks ta soovinud üüritud ruumi siseneda lepingu

tingimuste täitmise kontrollimiseks. Kuigi hageja väitis, et kostja soovis lepingut lõpetada juba varem

ning hageja näitas seetõttu eluruumi potentsiaalsetele uutele üürnikele, ei tuvastanud kohtud seda, et

kostja oleks soovinud lepingut lõpetada enne 9. augustit 2011. Nagu eespool viidatud, on kohtud

leidnud, et ka kostja teavitamine elamusse sisenemise kavatsusest ning kostja kirjalik või suuline

nõusolek selleks ei ole tõendatud. Kolleegium leiab, et hageja, sisenedes üüritud elamusse üürniku

äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikkus poolte sõlmitud

üürilepingut ega austanud kostja õigust kodu puutumatusele (PS § 33) ning seda saab lugeda

mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli kostja õigustatud üürilepingu

erakorraliselt üles ütlema. Kolleegiumi hinnangul ei välista seda õigust ka rikkumise ühekordsus.

Samuti ei anna asjaolu, et siseneti S. Bragini juuresolekul, alust lugeda ülesütlemist põhjendamatuks.

Kuna kolleegium peab kostja poolt üürilepingu ülesütlemist õigustatuks, siis tuleb selles osas muuta

kohtute põhjendusi.

Leidnud, et üürileandja huvi üürilepingu jätkumise vastu on kaalukam üürniku huvist üürilepingu

lõpetamise vastu, ei ole kohtud üürileandja huvi tegelikult kaalunud. Kostja ütles üürilepingu üles

hagejast tulenevatel asjaoludel, mis muuhulgas seisnes üürilepingu p-de 5.1.1 ja 7.2 rikkumises.

Samas ei ole asjas tuvastatud asjaolusid, mis võiksid õigustada hageja ootamatut sisenemist kostja

koduks olevasse eluruumi sellest kostjale ette teatamata ja kostjalt nõusolekut taotlemata ning ajal,

mil kostjat ennast ei olnud kodus, seda enam koos mitme kõrvalise isikuga. Kolleegiumi hinnangul

kaalub tuvastatud asjaoludel kostja huvi kodu puutumatuse vastu üles hageja huvi üürilepingu

jätkumise vastu.

17. Eespool toodud põhjendusel on vaidlusalune üürileping kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega

lõppenud alates 28. augustist 2011 ning hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt üüri ja viivist

ülesütlemisele järgnenud aja eest.

18. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kassatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1

järgi hageja kui kassaatori kanda. Alama astme kohtute menetluskulude jaotust ei pea kolleegium

vajalikuks muuta.

19. Kostjal on TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi õigus nõuda asja lahendanud maakohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul

alates Riigikohtu otsuse jõustumisest.

20. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise

lause alusel riigituludesse.

Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Malle Seppik