3-2-1-86-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-86-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. oktoober 2014. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Malle Seppik

Kohtuasi

AS-i Baltplast hagi Aktsiaseltsi KH Energia - Konsult

vastu asja väljanõudmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-12-44007

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i Baltplast kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

32 369 eurot 8 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja AS Baltplast (OÜ BALTPLAST üldõigusjärglane)

(registrikood 10029370), esindaja vandeadvokaat Pirkka-

Marja Põldvere

Kostja Aktsiaselts KH Energia - Konsult (registrikood

10303995), esindaja vandeadvokaat Kaido Pihlakas

Asja läbivaatamise kuupäev

29. september 2014. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada tsiviilasjas nr 2-12-44007 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2014. a otsus

ja Harju Maakohtu 9. oktoobri 2013. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata haginõue mõista

Aktsiaseltsi KH Energia - Konsult valdusest välja AS-i Baltplast valdusse Tallinnas Kadaka

tee 72a ehitises (registrikood nr 101017062) paiknev traforuum, samuti menetluskulude jaotuse

osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

2. Ülejäänud osas jätta käesoleva otsuse resolutsiooni p-s 1 nimetatud ringkonnakohtu otsuse

resolutsioon muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.

3. Otsus on jõustunud osas, milles jäeti rahuldamata haginõue AS-i Baltplast omandiõiguse

tunnustamiseks Tallinnas Kadaka tee 72a ehitises asuva alajaama „Lada" suhtes ja selle

alajaama väljanõudmiseks Aktsiaseltsi KH Energia - Konsult valdusest.

4. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.

5. Tagastada OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus (konto nr EE651010022003772002) 28. märtsil

2014 AS-i Baltplast eest tasutud kautsjon 323 eurot 70 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ BALTPLAST esitas 30. oktoobril 2012 Harju Maakohtule hagi Aktsiaseltsi KH Energia -

Konsult (kostja) vastu, paludes tunnustada enda omandiõigust Tallinnas Kadaka tee 72a ehitises

(ehitis) asuva alajaama „Lada" (alajaam) suhtes ning nõuda alajaam ja samas ehitises paiknev

traforuum välja kostja ebaseaduslikust valdusest. Menetluskulud palus OÜ BALTPLAST jätta kostja

kanda.

Tallinna Ringkonnakohus asendas 5. veebruari 2014. a määrusega hageja OÜ BALTPLAST AS-iga

Baltplast (mõlemaid on edaspidi nimetatud hagejaks) äriühingute ühinemise tõttu tekkinud

üldõigusjärgluse tulemusena.

Hagiavalduse kohaselt kuulub Toomas Toolile Tallinnas Kadaka tee 72a asuv kinnistu (registriosa

nr 10089601, kinnistu). Kinnistule on Esmar Kinnisvara OÜ (EKV) kasuks seatud hoonestusõigus

tähtajaga 25 aastat. Hageja on EKV üldõigusjärglane äriühingute ühinemise tulemusena. Kinnistul

asuvas ehitises on traforuum suurusega 102,6 m2, milles on alajaam. Kinnistu ja sellel paiknevate

ehitiste elektrivarustus elektrienergiaga jaotusvõrgust toimub alajaama kaudu. Kostja müüb alajaama

ja sellega ühendatud seadmete kaudu elektrienergiat kokku 28 kinnistul paiknevas mõõtepunktis.

Alajaam on ehitatud 1995. a algul. Alajaama seadmed on kinnistu oluline osa, kuna need asuvad

kinnistul paiknevas ehitises asuvas traforuumis, ning ruumi ega seadmete kasutusõigust ei ole antud

kolmandatele isikutele. 4. juunini 2009 haldas ja valdas traforuumi ja seadmeid hageja õiguseellasega

kehtinud suulise kokkuleppe alusel kostja. 4. juunil 2009 väljendas hageja tahet lõpetada kostjaga

alajaama kasutamiseks sõlmitud kokkulepe ja nõudis alajaama tagastamist. Kostja keeldus nii valdust

vabastamast kui ka hüvitist maksmast, väites, et ta on alajaama seadmete omanik. 20. jaanuaril 2011

esitas hageja nõude vabastada alajaama valdus ja hüvitada rikkumise teel saadu. Kuivõrd alajaam on

kostja valduses, ei ole hagejal õnnestunud sõlmida lepingut kogu kinnistu varustamiseks

elektrienergia ja võrguteenustega alajaama kaudu.

Alajaam on ühenduslüliks Elektrilevi OÜ võrgu ja ehitise ning teiste kinnistul asuvate ehitiste vahel

ning selle eesmärgiks on ostetava energia muundamine ja edasijuhtimine. Alajaama eraldamine

muudaks oluliselt kinnistu kasutamise otstarvet. Kuna alajaam ja kinnistusisene elektrisüsteem

moodustavad kinnistuga funktsionaalse terviku, on alajaam käsitatav ehitise, milles see asub, olulise

osana tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 lg 1 mõttes. Kinnistusraamatus puuduvad kanded,

mille järgi oleks alajaam püstitatud asjaõiguse alusel. Kuna alajaam ei ole ehitatud avalikes huvides

ja selle kaudu varustatakse elektriga üksnes kinnistut, ei ole täidetud asjaõigusseaduse (AÕS) §-s

1581 sätestatud tehnorajatise talumise kohustuse tekkimise eeldus, milleks on selle kasutamine

avalikes huvides. Kinnistu omanikul ja hoonestajal ei ole AÕS § 1581 lg-st 1 ja asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152 lg-st 1 tulenevat kohustust tehnorajatist taluda. Seega ei saa

nimetatud sätetest tulenevalt käsitada alajaama kostjale kuuluva tehnorajatisena. Kuna kinnisasjale on

seatud hoonestusõigus, on alajaam hoonestusõiguse oluline osa ja kuulub hagejale. Alates 4. juunist

2009 (mil hageja väljendas tahet lõpetada kostjaga alajaama kasutamiseks sõlmitud suuline

kokkulepe ja nõudis alajaama tagastamist) puudub kostjal õiguslik alus alajaama ja traforuumi, milles

alajaam asub, vallata ja kasutada.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ning palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja väitel ei ole hageja tõendanud, et ta oleks omandanud alajaama seadmed kui vallasasjad või et

ta neid valdaks. Alajaama seadmed on elektriseadmed, mida on võimalik teisaldada ja kasutada

mõnel muul kinnisasjal, ilma et seadmed või kinnisasi häviksid või oluliselt muutuks. Seega ei ole

alajaama seadmed kinnistu oluliseks osaks. Kostja on alajaama seadmete omanik. 1994. a detsembris

tellis Kadaka Kinnisvara AS (KK) kostjalt seadmete projekteerimise ja paigaldamise kinnistu

peahoonesse. 29. jaanuaril 1995 allkirjastasid kostja ja KK piiritlusakti, millega määrati kindlaks

poolte vastutusala seadmete käitamisel ja seadmete kuuluvus. Pärast alajaama seadmete omandamist

ei ole kostja neid võõrandanud ega andnud kasutusõigust muule isikule. Kostja on hooldanud

alajaama seadmeid ja teinud kõik vajaliku, tagamaks alajaama nõuetekohane toimimine ja kinnistu

nõuetekohane varustamine elektrienergiaga.

Hageja hoonestusõiguse omandamise ajal kehtinud AÕSRS § 152 lg 1 kohaselt oli omanik

kohustatud taluma tema kinnisasjale enne 1999. a 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist

sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. AÕSRS § 152 kehtiv

redaktsioon lõpetas talumiskohustuse, kuid ei saanud tuua kaasa tehnorajatise omaniku

omandiõigusest ilmajäämist igasuguse hüvitiseta. Vastupidisel juhul oleks tegemist põhiseaduse

vastase õigusmuudatusega.

Vähemalt 4. juunini 2009 oli kostja valdus õiguspärane. Kuna kinnistu kasutajatel on jätkuvalt

vajadus saada elektrienergiat alajaama kaudu, ei ole lõppenud alajaama ja selle toimimiseks vajaliku

ruumi kasutamise tähtaeg. Hagejal puudub alus õigusliku olukorra ühepoolseks ümberkujundamiseks

ja alajaama kasutusõiguse lõpetamiseks.

3. Harju Maakohus jättis 9. oktoobri 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tellis KK kinnistu tarbeks kostjalt alajaama projekteerimise ja

paigaldamise kinnistu peahoonesse ning tööde tegemise järel pidid jaama seadmed jääma kostjale,

mille kohta vormistati piiritlusakt ja leping. Lepingust ja piiritlusaktist nähtuvalt on alajaam

paigaldatud kinnistul asuva ehitise ruumidesse 29. jaanuaril 1995. Ehitis on hagejale kuuluva

hoonestusõiguse oluline osa AÕS § 241 lg 5 järgi. Vaatluse käigus selgus, et alajaama on võimalik

teisaldada ja ruumidest ära viia, ning kohtul ei tekkinud kahtlust, et alajaama äraviimisel võiks

kahjustuda kas hoonestusõiguse osaks olev ehitis või alajaam ise. Piiritlusaktist ja lepingu sisust

järeldub, et alajaama soetas kostja KK tellimusel selleks, et teenindada KK-d, alajaam paigaldati

kinnistul asuvasse ruumi. Seega on alajaam iseseisev vallasasi, mis ei ole 29. jaanuaril 1995 kehtinud

(kui alajaam paigaldati) AÕS § 17 lg 1 ja § 241 lg 5 järgi ehitise ja hoonestusõiguse osa ega kuulu

seetõttu ka hagejale kui hoonestusõiguse omajale. Hageja ei ole tõendanud, et tema õiguseellane

oleks mainitud ajal olnud alajaama kui iseseisva vallasasja omanik. Kuivõrd alajaama oli võimalik

eemaldada selliselt, et see ei kahjusta ei hoonet ega alajaama, ei olnud alajaam 22. jaanuaril 2007 (kui

hageja õiguseellane hoonestusõiguse omandas) kehtinud TsÜS § 53 lg 1, § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 järgi

ehitise ja kinnisasja oluline osa ega seetõttu ka hoonestusõiguse oluline osa, mistõttu võis see olla

eraldi käibes (lepingu ja piiritlusakti järgi soetas kostja selle ja osutas teenust) TsÜS § 53 lg 2 järgi.

Kuna alajaam paigaldati 29. jaanuaril 1995, kohaldub hoonestusõiguse omandamise ajal kehtinud

AÕSRS § 152 lg 1, mis sätestas, et omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel

kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist

sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Kuna alajaam osales

eraldi käibes, see ei olnud TsÜS § 53 lg 1, § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 järgi ehitise ega kinnisasja oluline osa

ning seetõttu ka hoonestusõiguse osa ja hoonestusõiguse omanikul oli AÕSRS § 152 lg 1 järgi

alajaama talumise kohustus, ei kuulunud alajaam hageja õiguseellasele. Seega kuni 26. märtsini 2007,

kui kehtestati TsÜS § 54 lg 2 teine lause (maakohtu otsuses ekslikult märgitud TsÜS § 52 lg 2 teine

lause), ei olnud alajaam ehitise ja hoonestusõiguse oluline osa ehk alajaam ei olnud hageja ega tema

õiguseellase omandis.

AÕSRS § 152 ja TsÜS § 54 lg 2 (maakohtu otsuses ekslikult märgitud TsÜS § 52 lg 1) muudatus

jõustus 26. märtsil 2007. Pooled ei vaidle, et alajaama kui tehnorajatist ei kasutata avalikes huvides.

Alajaam on püstitatud enne esmakinnistamist 18. veebruaril 2003 ehk pärast AÕSRS §-s 152

nimetatud aega, ehkki alajaam on paigaldatud enne 1. aprilli 1999. Alajaam ei ole rajatud asjaõiguse

alusel. Alates 26. märtsist 2007 kehtivast AÕSRS §-st 152 ei nähtu, et kui kinnisasja omanikul ei ole

pärast 26. märtsi 2007 AÕSRS § 152 lg-test 1 ja 2 tulenevat kohustust, muutuks tehnorajatis TsÜS

§ 54 lg 2 kohaselt kohe kinnisasja oluliseks osaks ehk tehnorajatise omandiõiguslik režiim muutuks.

Selline muudatus ei oleks kooskõlas ka põhiseaduse §-ga 32. AÕSRS § 152 lg-d 1–4 ning TsÜS § 54

lg-t 2 koostoimes tõlgendades ei ole alajaam kinnisasja ja hoonestusõiguse oluline osa ega ole seega

hageja omandis ning hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 järgi omandi

tunnustamist alajaamale ning nõuda seda kostja valdusest enda valdusesse.

AÕSRS § 152 lg-test 3 ja 4 ning AÕS §-st 89 tulenevaid nõudeid ei ole hageja kostja vastu esitanud.

Kuivõrd hageja traforuumi vabastamise nõue on seotud alajaama väljanõudmise nõudega ja

alajaamale omandiõiguse tunnustamise nõudega ning kuivõrd kostja on alajaama omanik ega ole

paigaldanud alajaama kinnistule omavoliliselt, valdab kostja traforuumi seaduslikult. Seda, et

traforuumi valdamise alus oleks ära langenud tähtaja möödumise tõttu või võimaliku lepingu

ülesütlemise tõttu, ei ole hageja tõendanud.

4. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada ning jätta

menetluskulud kostja kanda.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. märtsi 2014. a otsusega maakohtu otsuse muutmata,

apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsusega ega korranud selle põhjendusi. Maakohus on otsust

nõuetekohaselt põhjendanud ja materiaalõiguse normi õigesti kohaldanud. Ringkonnakohus ei

tuvastanud ka menetlusõiguse normi rikkumist, mis oleks otsuse tühistamise aluseks. Maakohus on

hinnanud tõendeid nõuetekohaselt. Ehitis on hoonestusõiguse oluline osa, kuid selles asuvat alajaama

kui vallasasja on võimalik ehitist või alajaama ennast kahjustamata eraldada. Seega ei olnud

22. jaanuaril 2007 hoonestusõiguslepingu sõlmimise ajal tegemist TsÜS § 53 lg 1, § 54 lg 1 ja § 55

lg 1 mõttes ehitise ja kinnisasja olulise osaga ega hoonestusõiguse olulise osaga ning hageja

õiguseellane ei saanud alajaama omanikuks. Kostja tõendas omandiõiguse olemasolu vaidlusalustele

seadmetele, mille omanikuks oli ta enne, kui hageja õiguseellasel tekkis kinnistu osas

hoonestusõigus. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Maakohus on põhjendanud, miks ta leiab, et

hageja ei saanud alajaama omanikuks ja et tulenevalt AÕS § 80 lg-test 1 ja 2 ei saa hagi rahuldada.

Hageja viidatud Riigikohtu otsus asjas nr 3-2-1-111-04 ei ole kohaldatav, kuivõrd nimetatud

tsiviilasjas oli vaidlusesemeks elamus olev soojusvõrk, mille kaudu köeti elamus olevaid kortereid,

ning soojusvõrgu seadmete eraldamine ei olnud ka võimalik. Alajaama seadmeid on võimalik

paigaldada ka teise hoonesse, milles kohus veendus ka vaatluse käigus. Alajaama olemasolu ei ole

kinnistu tavapäraseks kasutamiseks hädavajalik ja selle puudumine ei takista kinnistu sihipärast

kasutamist. Elektrituruseaduse § 65 lg 1 p 4 kohaselt on võrguettevõtjal kohustus edastada oma

võrgus elektrienergiat liitumispunktini või alates liitumispunktist. Kui kostja alajaama teisaldab, peab

Elektrilevi OÜ hagejat varustama elektrienergiaga.

Kui hageja ei nõustu kostja tegevusega tema kinnistul, on tal võimalik kaaluda kohase

õiguskaitsevahendi kohaldamist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja arvates on ringkonnakohus menetlusõiguse norme rikkudes ja materiaalõigust ebaõigesti

kohaldades vääralt leidnud, et alajaam ei ole kinnistu oluline osa, ja jätnud seetõttu hagi rahuldamata.

Väljakujunenud kohtupraktikat eirates on kohtud ignoreerinud asjaolu, et alajaama eemaldamisega

kaotab kinnistu oma funktsionaalsuse ja seetõttu on alajaam ehitise ja kinnistu oluline osa.

Ringkonnakohtu otsus on väga lühike, kohus on jätnud sisuliselt põhjendamata, miks ta ei nõustu

apellatsioonkaebuses esitatud väidetega. Alama astme kohtud on kohaldanud TsÜS-i ja AÕS-i vale

redaktsiooni. Lähtuda tulnuks esmakinnistamise ajal kehtinud õigusest, mitte hoonestusõiguse

seadmise ajal kehtinud sätetest. 18. veebruaril 2003 (esmakinnistamise aeg) kehtinud sätetest

tulenevalt muutus alajaam kinnistu oluliseks osaks juba kinnistamisel ning selle omandiõigus ei ole

hiljem muutunud. Alajaam oleks ehitise oluline osa nii selle ehitisse paigutamise aja (1995) kui ka

hoonestusõiguse seadmise aja (2007) õiguse kohaselt, samuti kehtiva TsÜS § 55 alusel. Ehitise

olulise osa mõiste sisustamisel tuleb lähtuda funktsionaalsest eraldamise võimalusest, mitte füüsilise

eraldamise võimalusest.

Ringkonnakohus ei ole asjas olulise tähtsusega tõendeid põhjalikult ja igakülgselt hinnanud.

Vaatlusprotokollis ei ole viidet sellele, et kohus oleks vaatluse käigus tuvastanud, et alajaama ehitisest

eraldamine oleks võimalik, eriti veel ehitist ja alajaama kahjustamata. Seega ei saanud

ringkonnakohus kohtuotsuses märgitud järeldust vaatlusprotokolli alusel teha ja on ilmne, et kohus on

ise tõendeid nõuetekohaselt hindamata üksnes korranud maakohtu alusetut järeldust. Ka kostja

viidatud asjaolu, et madalpingepaneelid on liigutatavad, ei tähenda, et alajaama oleks võimalik

kinnistult eemaldada kinnistut või alajaama funktsionaalselt kahjustamata.

Kohtud on piiritlusaktile ja lepingule tuginedes ekslikult leidnud, et sellega on kostja oma

omandiõigust tõendanud. Kohtud on jätnud menetlusõiguse norme rikkudes analüüsimata hageja

selgituse, et hageja omandiõigus alajaamale tekkis kinnistamisel seaduse alusel. Kuna hageja omand

tekkis seaduse alusel, ei saanudki hageja selle kohta täiendavaid tõendeid esitada. Kohtud on alusetult

järeldanud, et alajaama puudumine ei takista kinnistu sihipärast kasutamist. Põhjendamatult on jäetud

tähelepanuta hageja selgitused, et alajaama funktsioon ei ole üksnes pinge muundamine, vaid ka

elektrienergia kinnistul asuvate tarbijate vahel jagamine. Alajaama eemaldamisega kaoks hagejal

võimalus korraldada elektrienergia jagamist kinnistul. Seega lõpeks alajaama eemaldamisega

kinnistul asuvate erinevate tarbijate elektrienergiaga varustamise võimalus ja seega kinnistu

eesmärgipärase kasutamise võimalikkus (funktsionaalsus). Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta,

et vaidlus on muu hulgas algatatud just seetõttu, et hageja volitatud isikuga on keeldutud sõlmimast

kinnistu elektrienergia ja võrguteenustega varustamise lepingut, kuna neil kehtib leping kostjaga.

Ringkonnakohus on jätnud analüüsimata hageja väite, et kostja viited hoonestusõiguse seadmise ajal

kehtinud AÕSRS § 152 lg-le 1 ei ole asjakohased, kuna kinnistule (ega hoonestusõigusele) ei saa

talumiskohustus tekkida hoonestusõiguse seadmisega.

Hageja palub lugeda kaebuse osaks ka oma varasemad seisukohad.

7. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata, kohtuotsused muutmata ja menetluskulud

hageja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 691 p 4 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles kohtud jätsid rahuldamata

haginõude mõista kostja valdusest välja traforuum, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud

osas tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Muus osas tuleb ringkonnakohtu

otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi. Kassatsioonkaebus tuleb

rahuldada osaliselt.

9. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset ja olulisi asjaolusid (I), seejärel aga hageja nõuet

alajaama väljaandmiseks (II) ja traforuumi väljaandmiseks (III). Lõpetuseks teeb kolleegium

menetluslikud otsustused (IV).

I

10. Hageja esitas kaks nõuet, milles palus:

• tunnustada enda omandiõigust alajaamale ja nõuda see välja kostja valdusest;

• nõuda enda valdusse traforuum.

11. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

• kinnistu kuulub T. Toolile, maa kinnistati 18. veebruaril 2003;

• hageja (õiguseelneja) kasuks on kinnistule 22. jaanuaril 2007 seatud hoonestusõigus, mis ulatub

ka ehitisele, milles asub ka traforuum ja omakorda selles asuv alajaam;

• alajaama paigaldas ehitisse 29. jaanuaril 1995 KK tellimusel kostja, kes allkirjastas KK-ga ka

piiritlusakti;

• kinnistu kasutajaid varustatakse elektriga alajaama kaudu ja kostja sõlmitud lepingute alusel;

• 4. juunil 2009 väljendas hageja tahet lõpetada kostjaga alajaama kasutamiseks sõlmitud

kokkulepe ja nõudis alajaama tagastamist.

II

12. Kolleegiumi arvates on kohtud tuvastatud asjaoludel põhjendatult seisukohal, et hageja ei ole

enda omandiõigust alajaamale tõendanud, ja seetõttu on jäetud alajaama väljanõudmise haginõue

õigesti rahuldamata. Küll tuleb täiendada haginõude rahuldamata jätmise põhjendusi.

13. Hageja nõue tunnustada enda omandiõigust alajaamale ja nõuda see välja kostja valdusest on

kvalifitseeritav AÕS § 80 järgse asja omaniku vindikatsiooninõudena oma asja teise isiku

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Omandiõiguse tunnustamise nõudel ei ole seejuures

iseseisvat tähendust, vaid see on asja valdusest väljanõude rahuldamise eelduseks.

14. Hageja põhiväite järgi on alajaam talle kuuluva ehitise oluline osa, mistõttu see kuulub temale,

sest kostjal ei ole alajaama omamise aluseks asjaõigust ega muud kokkulepet, samuti ei pea hageja

taluma alajaama seaduse alusel.

Kostja väitel on alajaam talle kuuluv vallasasi, mida hageja ei ole omandanud.

15. Hageja pidi vindikatsiooninõude rahuldamiseks TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi esmalt

tõendama, et alajaam kuulub talle. Selleks pidi hageja tõendama, et ta on saanud alajaama omanikuks

seetõttu, et tema omandis on ehitis, milles alajaam asub, või siis omandanud alajaama vallasasjana.

Kui alajaam on kostja valduses olev vallasasi, pidi hageja AÕS § 90 lg 1 järgi ümber lükkama kostja

omandi eelduse.

16. Pooled ei vaidle, et alajaama moodustavad elektriseadmed – see on elektriseadmete kompleks –,

ja et seda tuleb eristada ruumist, milles need paiknevad (traforuum). Vaidluse all ei ole ka see, et

alajaama kaudu varustatakse kinnistul olevaid elektritarbijaid elektriga, st alajaam ei ole mõeldud

vähemasti mitte ainuüksi ehitise teenindamiseks, milles see paikneb.

Ruum, kus alajaam asub, on osa ehitisest, mille kuulumise üle hagejale hoonestusõiguse alusel

pooled samuti ei vaidle. Sellest on asja lahendamisel lähtunud ka kohtud. Põhiliseks vaidlusesemeks

on kassatsiooniastmes see, kas alajaam ehk elektriseadmete kompleks on ehitise oluline osa ning

seega ka kinnisasja ja hoonestusõiguse oluline osa.

17. Kohtud on leidnud, et alajaama on võimalik teisaldada ja ruumidest ära viia, ilma et kahjustuda

võiks ehitis või alajaam ise (maakohtu otsuse lk 4; ringkonnakohtu otsuse lk 9). Selliselt ei saa

alajaama pidada ehitise, kus see paikneb, oluliseks osaks TsÜS § 55 lg 1 mõttes ega kinnisasja

oluliseks osaks TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Nii saab alajaama lugeda vallasasjaks TsÜS § 50 lg 2 mõttes.

Samamoodi sai seda lugeda vallasasjaks alajaama rajamise ajal kehtinud analoogse sisuga AÕS § 8

lg 1 teise lause mõttes, lähtudes tollal kehtinud AÕS § 17 lg-st 1. Viiteid sätetele tuleb

ringkonnakohtu otsuses vastavalt täpsustada.

18. Ehitise olulisteks osadeks võib pidada ka ehitise eesmärgipärast kasutamist võimaldavaid

tehnosüsteeme, eelkõige kliima tagamiseks vajalikke kütteseadmeid. Riigikohus on leidnud, et ehitise

oluliseks osaks on elamu kütmiseks vajalik soojussõlm (vt Riigikohtu 13. aprilli 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13; 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p 18).

Soojussõlmest eristab alajaama praegusel juhul vähemasti asjaolu, et soojussõlm teenis vaid selle

elamu kasutamise huve, kus soojussõlm asus, varustades elamu korteriomanikke vajaliku soojusega.

Alajaama põhieesmärk on elektri edastamine teistele tarbijatele, st rajatise põhieesmärk ei seostu

ehitisega, milles see paikneb. Selle kaudu varustatakse elektriga kinnistul paiknevaid ehitisi kokku 28

mõõtepunktis. Seega on alajaamal iseseisev kasutusotstarve, mis ulatub väljapoole ehitist, kuhu see

on paigutatud. Kolleegiumi arvates ei piisa alajaama lugemiseks ehitise oluliseks osaks sellest, et

alajaama vahendusel võidakse elektriga varustada ka sama ehitist. Seega ei ole põhjust ka alajaama

lugeda just selle ehitise oluliseks osaks, milles see paikneb. Alajaama ehitise oluliseks osaks lugemist

ei õigusta ka asjaolu, et selle kaudu elektriga varustatavad tarbijad paiknevad samal kinnistul. Ehitise

olulise osa määramisel ei saa kinnistut ehitisega samastada.

19. Kolleegium ei näe selliseid menetlusõiguse normi rikkumisi alajaama vallasasjaks lugemise

tuvastamisel, mis annaks aluse ringkonnakohtu otsuse tühistada. On tõsi, et vaatlusprotokollis (I kd,

tl 114–115) ei ole kohus selgelt kajastanud enda tajutut seadmete teisaldatavuse kohta. Samas on

vaatlusprokollile lisatud ka fotod (I kd, tl 116–118), lisaks on maakohus viidanud otsuses alajaama

vallasasjaks lugemisel tõenditena ka mh piiritlusaktile ja kokkuleppele (maakohtu otsuse lk 4).

Kolleegiumi arvates on esitatud asjaoludel ka eluliselt usutav, et alajaama on võimalik kohtute

tuvastatud viisil teisaldada.

Tulenevalt TsMS § 688 lg-test 3–5 ei saa Riigikohus ise asjaolusid tuvastada ja tõendeid hinnata.

20. Kuna alajaam on vallasasi juba üldreeglite järgi, ei ole selle valduse väljanõudmise nõude

lahendamisel tähendust, kas seda lugeda ka eri ajal eri redaktsioonis kehtinud sätete järgi

tehnorajatiseks. Tehnorajatisi reguleerivad sätted laiendasid üldreeglitega võrreldes võimalusi mingi

rajatise mittelugemiseks kinnisasja osaks ja tehnorajatise omamiseks lahus kinnisasjast, kus see

paikneb. Kui mingi asi on vallasasi juba üldreeglite järgi, ei mõjuta selle tehnorajatiseks lugemine

asja õiguslikku seisundit vallas- või kinnisasjana või kinnisasja osana. Rajatise lugemisel

tehnorajatiseks võib sel juhul olla tähendus üksnes rajatise talumise kohustuse hindamisel.

Seega tuleb kohtuotsustest alajaama väljanõudmise kontekstis jätta välja viited, mis puudutavad

alajaama kui tehnorajatise kinnisasja oluliseks osaks mittelugemise ja selle talumise õiguslikku

regulatsiooni.

21. Kuna ei vaielda selle üle, et alajaama valdab kostja (seda kinnitab mh vindikatsioonihagi

esitamine), eeldatakse AÕS § 90 lg 1 järgi kostja omandiõigust sellele. Hageja ei ole väitnud, et ta

oleks alajaama omanik muul põhjusel kui seetõttu, et talle kuulub hoonestusõiguse alusel AÕS § 241

lg 5 järgi ehitis, kus alajaam asub (nt et ta oleks alajaama kelleltki vallasasjana omandanud).

Seega on kohtud tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et hageja ei ole tõendanud enda omandiõigust

alajaamale, ja jätnud hageja vindikatsiooninõude õigesti rahuldamata.

III

22. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu ja maakohtu otsused aga tühistada osas, milles

lahendati hageja traforuumi vabastamise nõue.

Kolleegiumi arvates ei ole kohtud seda hageja nõuet sisuliselt selgeks teinud, samuti on

ringkonnakohus jätnud vastamata hageja apellatsioonkaebuse väidetele kostja traforuumi valduse

ebaseaduslikkuse kohta.

23. Hageja nõudis hagis kostja valdusest välja traforuumi (I kd, tl 8). Nõude alusena tugines hageja

sellele, et ruum kuulub talle, ruumi kasutamiseks sõlmitud leping on lõppenud ja seega valdab kostja

ruumi õigusliku aluseta.

Maakohus leidis, et see nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna kostja on alajaama omanik ega

paigaldanud alajaama kinnistule omavoliliselt, samuti ei olevat hageja tõendanud, et traforuumi

valdamise alus oleks ära langenud tähtaja möödumise tõttu või võimaliku lepingu ülesütlemise tõttu.

Lisaks on maakohus märkinud, et AÕSRS § 152 lg 3 või 4 või AÕS § 89 järgset nõuet ei ole hageja

esitanud.

Ringkonnakohus ei ole selle hageja nõude kohta sisuliselt midagi öelnud, märkides vaid, et kui

hageja ei nõustu kostja tegevusega tema kinnistul, võib ta kaaluda kohase õiguskaitsevahendi

kohaldamist.

24. Kolleegiumi arvates vajab täiendavat põhjendamist maakohtu seisukoht, et hageja on sidunud

oma haginõuded selliselt, et on taotlenud traforuumi väljanõudmist üksnes juhul, kui kohus rahuldab

alajaama väljanõudmise nõude.

Hageja on tuginenud sellele, et kostja valdab talle kuuluvat ruumi õigusliku aluseta, st kostjal ei ole

ruumi kasutamise aluseks kokkulepet hagejaga, samuti ei ole hagejal seadusest tulenevat kohustust

alajaama taluda. Kostja ei ole mh väitnud, et hagejal oleks seadusest tulenevat alajaama talumise

kohustust. Kostja väitel on tal vajadus ja õigus kasutada traforuumi, kuna alajaama toimimine on

kinnistu kasutajatele vajalik.

Kostja ei ole väitnud, et traforuum kuulub talle, seega oleks just tema pidanud AÕS § 83 lg 1 järgi

tõendama, et tal on õigus ruumi vallata. Maakohtu otsuses on mööndud talumiskohustuse puudumist.

Arusaamatuks jääb maakohtu otsuse põhjendusest, mida hageja oleks pidanud nõude rahuldamiseks

tõendama. Kohtud ei ole hinnanud hageja väiteid traforuumi valdamiseks sõlmitud suulise lepingu

lõpetamise kohta. Asjaolu, et kostja on ruumis asuvate seadmete omanik, ei anna talle alust tähtajatult

õigusliku aluseta hageja omandis olevat ruumi (tasuta) kasutada ega vallata.

25. Kolleegium ei välista, et hageja on oma nõuded siiski sidunud, kuna tema põhihuvi on olnud

saada alajaam enda kontrolli alla.

Seega tuleb asja uuel läbivaatamisel nõuda hagejalt selgitust, kas ta soovib saada traforuumi valdust

sõltumata alajaama valdusest ning kuidas seda nõuet tuleks sel juhul mõista ja menetleda.

Kolleegiumi arvates võib selline nõue tähendada seda, et hageja nõuaks traforuumi valdamist

võimaldavate vahendite (nt võtmed) üleandmist ja valduse vabastamist ehk siis alajaama

eemaldamist. Selliselt oleks tegu AÕS § 80 järgse vindikatsiooninõudega ruumi valduse

üleandmiseks, mis ühtlasi võib olla hinnatav AÕSRS § 152 lg 3 järgse tehnorajatise kõrvaldamise

nõudena.

26. Seega tuleb hageja traforuumi üleandmise nõude osas viia uuesti läbi eelmenetlus, nõue selgeks

teha, selgitada vajadusel pooltele tõendamiskoormust ja võimaldada neil enda väidetud asjaolude

kohta esitada tõendeid. Selleks on kolleegiumi arvates põhjendatud saata asi uueks läbivaatamiseks

maakohtusse.

IV

27. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et asja mõistlikuks lahendamiseks tuleks pooltel kaaluda

kompromissi sõlmimist. Kostja on juba maakohtu menetluses märkinud, et „kostja on alati olnud

valmis leppima hagejaga kokku alajaama seadmete üleandmises mõistliku tasu eest" (I kd, tl 128).

Kui hageja soov on alajaama edaspidigi kasutada, oleks mõlema poole huvides kaaluda kompromissi

sõlmimist selliselt, et hageja maksab kostjale seadmete omandamise eest mõistliku hüvitise.

Kolleegium märgib, et isegi kui alajaama saanuks lugeda alates paigaldamisest kinnisasja oluliseks

osaks ja sellele laieneks kinnisomand, ei tähendanuks see tingimata, et selle eest ei peaks maksma

hüvitist. Kehtiva õiguse järgi võiks sellise hüvitise maksmise kohustus tuleneda VÕS § 1037 lg-st 1.

28. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus sõltuvalt asja

lahendamise tulemusest.

29. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja lg 8 esimese lause alusel tagastada.

Ants Kull, Villu Kõve, Malle Seppik