3-2-1-84-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-84-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. oktoober 2014. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Robert Liiholmi hagi AS-i SEB Pank vastu 45 000 euro

suuruse kahjuhüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-11-48157

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i SEB Pank kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

45 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Robert Liiholm, esindaja vandeadvokaat Katrin Sarap

Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252), esindaja

vandeadvokaat Indrek Leppik

Asja läbivaatamise kuupäev

22. september 2014. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-48157 osas,

milles ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu otsuse ja mõistis apellatsioonkaebust

rahuldades uue otsusega kostjalt hageja kasuks välja 45 000 eurot, samuti menetluskulude

jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Rahuldada AS-i SEB Pank kassatsioonkaebus.

3. Tagastada AS-ile SEB Pank (konto nr EE621010000000012017) kassatsioonkaebuselt

22. aprillil 2014 tasutud kautsjon 450 (nelisada viiskümmend) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Robert Liiholm (hageja) esitas 7. oktoobril 2011 Harju Maakohtule AS-i SEB Pank (kostja) vastu

hagi. Hageja palus mõista kostjalt enda kasuks välja kahjuhüvitise 45 000 eurot (2900 eurot otsene

varaline kahju ja 42 100 eurot saamata jäänud tulu).

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 14. oktoobril 2004 laenulepingu nr 2004026924 (edaspidi

laenuleping) Tallinnas asuva korteriomandi (edaspidi korter) ostu finantseerimiseks. Korterile seati

15. oktoobril 2004 sõlmitud eraldi kokkuleppega (edaspidi hüpoteegileping) hüpoteek kostja kasuks.

Oktoobris 2008 leidis hageja korterile ostja ning soovis korteri võõrandada. 17. oktoobril 2008 saatis

hageja kostjale e-kirja teel teate, mille kohaselt palus laenulepingu lõpetada 20. oktoobril 2008 ning

samal ajal vabastada korter hüpoteegi alt. Kostja esindaja A. Tammemägi saatis 20. oktoobril 2008

hagejale e-kirja, milles teatas, et laenuleping lõpetatakse hageja avalduse alusel ning et hüpoteegi

kustutamiseks tuleb käia notari juures. Samal päeval lõpetaski kostja laenulepingu ja debiteeris

hageja kontolt laenulepingu põhiosa katteks 799 910 krooni 45 senti ja intressi katteks 15 051 krooni

47 senti (kokku 814 961 krooni 92 senti). Korteril lasuvat hüpoteeki kostja ei kustutanud.

26. novembril 2008 teatas kostja esindaja A. Tammemägi hagejale e-kirjaga, et kuna tagatislepingus

on kirjas, et hüpoteek tagab kõiki olemasolevaid ja tulevikus tekkivaid nõudeid, siis soovib kostja

hageja teise laenutagatise (korteriomand Tallinnas) kohta saada värsket hindamisakti, mis on

eeltingimus korteri hüpoteegi alt vabastamiseks. 16. detsembril 2008 saatis hageja kostjale

hindamisakti ning teatas, et kostja ebaadekvaatse käitumise tõttu laenulepingu lõpetamisel koos

hüpoteegi kustutamisega on korteri ostja planeeritud ostutehingust loobunud. 17. aprillil 2009 teavitas

hageja kostjat talle tekkinud kahjust. Järgnevas e-posti teel peetud kirjavahetuses kostja esindajatega

on kostja korduvalt tunnistanud, et tegi hüpoteegi kustutamisega seotud info mitteõigeaegse ja

ebakorrektse esitamisega vea. 22. veebruari 2011. a e-kirjas kinnitas kostja direktori asetäitja

hagejale, et kostja on käitunud hageja suhtes ebakorrektselt ning on valmis hüvitama tõendatud kahju.

Pooled on arutanud olukorra lahendamist kompromissi teel, kuid ei ole kokkulepet saavutanud.

Hageja avaldus laenulepingu lõpetamiseks oli tingimuslik. Tingimuseks oli korteri hüpoteegi alt

vabastamine. Seega ei olnud kostjal õigust laenulepingut lõpetada, kui ta samal ajal ei vabastanud

korterit hüpoteegi alt. Kostja on tekitanud laenulepingu rikkumisega hagejale otsese varalise kahju

ning kahju saamata jäänud tulu näol.

Otsene varaline kahju seisneb esmalt lennupiletite maksumuses Ameerika Ühendriikidest Eestisse,

793 eurot 78 senti. Kuna korteri võõrandamistehing jäi kostja ebaõige info tõttu ära, pöördus hageja

Eestisse tagasi ilma igasuguse põhjuseta. Lisaks lennupiletite maksumusele tuli hagejal maksta ka

majutuse eest hotellis kokku 440 eurot 99 senti. Hindamisakti kulu hageja teise korteriomandi

hindamiseks oli 127 eurot 82 senti, laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise kulu 961 eurot 96 senti ja

hageja kohtueelse õigusabi kulu 600 eurot. Kokku on hageja otsene varaline kahju 2924 eurot

55 senti.

Laenulepingu omaalgatusliku lõpetamise tõttu kaotas hageja võimaluse 814 961 krooni 92 sendi

(52 085 euro 56 sendi) investeerimiseks. Alates 2008. aastast omab hageja lisaks muudele

investeeringutele kulla ja hõbeda investeerimisportfelli. Hageja kulla ja hõbeda

investeerimisportfellid on viimase 24–30 kuu jooksul kasvanud 85−150%. Kui kostja ei oleks

laenulepingut lõpetanud, oleks hageja saanud laenu põhiosas debiteeritud summa (51 124 eurot)

investeerida kulla ja hõbeda investeerimisportfellis. Laenuraha kasutamisel oleks investeeringu ja

reaalselt saadava tulu suhe järgmine: 51 124 eurot * 60% (kuld) = 30 674,40 * 85% = 26 073 eurot

24 senti; 51 124 eurot * 40% (hõbe) = 20 449,60 * 150% = 30 674 eurot 40 senti. Lähtudes

eeltoodust, on hageja kahju 56 747 eurot 64 senti. Võttes arvesse hagi hinnalt makstava riigilõivu

suurust, esitas hageja kostja vastu 2900 euro suuruse varalise kahju hüvitamise ning 42 100 euro

suuruse saamata jäänud tulu hüvitamise nõude ehk kokku 45 000 euro suuruse nõude.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja ei nõustunud hageja väitega, et kostja rikkus laenulepingut,

lõpetades lepingu ühepoolselt hageja vastava sooviavalduseta. Laenuleping lõpetati hageja avalduse

alusel. Hageja kostjale saadetud laenulepingu lõpetamise avaldus ei olnud tingimuslik. Kostja nõudis

hagejalt korteriomandi hindamisakti esitamist, kuna tagatislepingu kohaselt tagas hüpoteek kõiki

olemasolevaid ja tulevikus tekkivaid nõudeid.

3. Harju Maakohus jättis 16. mai 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste järgi vaidlesid pooled selle üle, kas hageja laenulepingu ülesütlemise

avaldus oli tingimuslik, kas laenulepingu lõpetamine oli hüpoteegikande kustutamata jätmisel

õiguspärane ning kas hageja oli õigustatud nõudma kostjalt varalise kahju hüvitamist.

Laenulepingu p 24.1 kohaselt tuli hagejal teatada kostjale lepingu ülesütlemisest ette vähemalt

10 päeva või leppetasu maksmise vältimiseks 3 kuud ning avalduses tuli märkida laenu

tagasimaksmise tähtpäev (st lepingu ülesütlemise kuupäev). Laenulepingu p 25 kohaselt peavad

lepingu täitmisega seotud teated olema kirjalikus vormis. Hageja avaldas kostjale oma tahet

laenuleping erakorraliselt üles öelda kirjalikus vormis ning tulenevalt laenulepingu p-st 24.1

aktsepteeris kostja lepingu ülesütlemist.

Hageja on 17. oktoobri 2008 e-kirjas kostjale väljendanud järgmist: „Lõpetame siis laenulepingu

2004026924 ära esmaspäeval 20.10.2008, ning SEB samal ajal vabastab objekti hüpoteegist."

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 mõttes on hageja avaldanud soovi hüpoteegikande

kustutamiseks, kuid maakohtu arvates ei nähtu e-kirjast, et tegemist oleks hageja eeltingimusega,

kuna hageja avalduses ei olnud seda eeldusena või tingimusena märgitud. Hageja 10. oktoobri 2008

ja 17. oktoobri 2008 e-kirjadest nähtub hageja tahe laenuleping üles öelda ja laen ennetähtaegselt

tagastada, kuna ta ei olnud rahul kasvava baasintressi määraga ja tal olid vabad vahendid laenu

tagastamiseks. Seega oli kostja õigustatud laenulepingu lõpetama vastavalt hageja

ülesütlemisavaldusele.

Hageja on pärast lepingu ülesütlemist e-kirjades korduvalt kostjale selgitanud, et tema tahteavaldus

lepingu lõpetamiseks oli lahutamatult seotud hüpoteegikande kustutamisega ning korteri

müügitehinguga kolmandale isikule. Hagejal oli soov müüa korter järelemaksuga, korteri

potentsiaalne ostja oli P. Curts ja ta soovis osta korteri 150 000 euro eest, millest oleks 50 000 eurot

tasunud ja ülejäänud oleks ajatatud järelemaksuga 3 aasta peale. Hageja ei oleks müünud, ilma et

tema kasuks oleks seatud hüpoteek. Kui kostja kasuks seatud hüpoteek oleks alles jäänud, siis hagejal

poleks olnud võimalik korterit müüa, sest hagejal poleks olnud tagatist. Asja materjalidest ei nähtu

hageja kokkulepet potentsiaalse ostjaga müügilepingu sõlmimiseks. Hageja vande all antud ütlustest

nähtuvalt teatas ostja talle 2008. a detsembri alguses, et ta ei soovi korterit osta oma halva

majandusliku seisu tõttu, ning leidis, et korteri ostmiseks pole hetkel soodne aeg. Seega ei olnud

korteri müügi ärajäämine seotud hüpoteegi kustutamata jätmisega, vaid ostja ostuhuvi kadumisega.

Hageja kinnitusel on ta kinnisvarasse investeerija, kes soovis oma investeeringu maha müüa. Samas

ei nähtu esitatud tõenditest, et kostja teadis või oleks pidanud teadma hageja

investeerimiskavatsustest ja tehingu toimumata jäämisel hagejale tekkida võivast kahjust.

Hageja on selgelt oma e-kirjades kostjale teada andnud, et potentsiaalse ostjaga „tehingu tegemine ei

ole veel kindel, aga mul on hetkel vabad vahendid, millega sooviksin kohe tasuda laenu". Seega on

selge hageja tahe laenuleping lõpetada. Kostja on tunnistanud, et kostja töötaja ei esitanud hagejale

enne 26. novembrit 2008 õiget infot hüpoteegi kustutamise tingimuse kohta. Hüpoteegi kustutamise

tingimused tulenevad pooltevahelisest laenulepingust ja seadustest, seega ka juhul, kui kostja ei

esitanud hagejale täpset informatsiooni hüpoteegikande kustutamise kohta, pidi hageja lepingus

sätestatust teadlik olema. Hüpoteegilepingu p 5.2.3 kohaselt on hageja korterile seatud hüpoteegiga

tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad poolte vahel sõlmitud ja tulevikus

sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest. Asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 349 lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik üldjuhul nõuda mh hüpoteegi kustutamist, kui

hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või seda pole tekkinud.

Tsiviilasja materjalidest ei järeldu kostja TsÜS § 138 lg 2 kohane õiguste kuritarvitamine, kostjal ei

olnud kohustust anda nõusolek hageja korterile seatud hüpoteegi kustutamiseks, kuna laenulepingust

tulenev nõue ei olnud piisavalt tagatud üksnes hageja teisele korteriomandile seatud hüpoteegiga.

VÕS § 90 kohaselt kannab võlgnik oma kohustuse täitmisega seotud kulud. Seega oli kostjal õigus

nõuda lepingu alusel hagejalt hindamisakti esitamist ning hageja pidi arvestama hindamisakti

tellimisel kaasneva kuluga.

Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks kostja kohustuse rikkumine, mille tagajärjel kaasneb

hagis esitatud asjaoludel kahju hüvitamise kohustus. Kostja on lepingu lõpetamisel juhindunud

seadustes ja lepingus sätestatust. Tõendamata on kohustuse rikkumine, puudub põhjuslik seos teo

ning tagajärje vahel. Kuivõrd tõendamata on kostja kohustuse rikkumine, siis puudub kohtul vajadus

analüüsida hagejale tekkinud kahju olemasolu ja selle suurust, samuti põhjuslikku seost kostja

käitumise ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel ning hinnata nende asjaolude tõendamiseks

esitatud tõendeid.

4. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada.

Lisaks apellatsioonkaebusele esitas hageja ringkonnakohtule taotluse tagastada enamtasutud riigilõiv.

Riigikohus on tunnistanud põhiseaduse vastaseks riigilõivuseaduse sätted, mille alusel hageja tasus

maakohtus riigilõivu.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kostja esitas taotluse parandada ringkonnakohtu

kohtuistungi protokoll.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 25. märtsi 2014. a otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas uue

otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 45 000 eurot. Maa- ja ringkonnakohtu

menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Ringkonnakohus tagastas hagejale 2191 eurot

92 senti enamtasutud riigilõivu. Ringkonnakohus jättis rahuldamata kostja taotluse parandada

ringkonnakohtu kohtuistungi protokoll.

Ringkonnakohtu otsuse järgi on maakohus tõendeid ebaõigesti hinnates leidnud, et hageja

laenulepingu ülesütlemise avaldus ei olnud tingimuslik, mistõttu laenulepingu lõpetamisel

hüpoteegikande kustutamata jätmine oli õiguspärane ning hageja ei ole õigustatud nõudma kostjalt

varalise kahju hüvitamist. Ringkonnakohus leidis, et hageja avaldus laenulepingu lõpetamiseks oli

tingimuslik. Hageja esitas maakohtule poolte e-posti teel peetud kirjavahetuse, kus kostja esindaja

A. Tammemägi teatas, et sai hageja avalduse kätte ning aktsepteeris seda. Aktsepteerides hageja

soovi, teatas kostja 20. oktoobri 2008. a e-kirjas hagejale, et laenuleping lõpetatakse hageja

varasemas avalduses märgitud kuupäeval ning hüpoteegi kustutamiseks tuleb käia notari juures.

Samas e-kirjas küsis kostja hagejalt, kas ta paneb selleks aja kinni. Esitatud tõenditest nähtub, et

kostja ei täpsustanud hageja tahteavaldust ega teatanud, et avaldust ei ole võimalik rahuldada või et

see ei ole arusaadav või et hüpoteegi kustutamine eeldab lisatingimusi, näiteks uue hindamisakti

esitamist teise korteriomandi kohta jne. Kuu aja jooksul avalduse esitamisest ei esitanud kostja ühtegi

täiendavat tingimust hüpoteegi kustutamise kohta, vaid pooled vahetasid kirju teemal, kas hageja

peab viibima notari juures või mitte, mille kohta olid kostja selgitused vastuolulised. Poolte

kirjavahetuses on hageja korduvalt selgitanud, et laenulepingu lõpetamise põhjuseks on korteri

võõrandamine, mis tehingu ärajäämisele viitas hageja ka oma 16. detsembri 2008. a e-kirjas.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole laenulepingu lõpetamise põhjus oluline, sest kahju hagejale tekkis

seetõttu, et kostja ei lõpetanud laenulepingut vastavalt hageja tahteavaldusele ja vastavalt kostja enda

varasemale lubadusele.

Maakohus ei andnud hinnangut hageja väitele, mille kohaselt kostja rikkus laenulepingut sellega, et

tal puudus alus lõpetada laenulepingut ja hageja kontolt laenusummat maha võtta, kuna kostja ei

täitnud laenulepingu lõpetamiseks seatud tingimust, milleks oli hüpoteegi kustutamine. Kohus jättis

ebaõigesti kohaldamata VÕS § 396 lg 1 ning TsÜS § 102, millele tuginedes hageja väitis, et kostjal

puudus õigus laenulepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja seega rikkus kostja laenulepingut

lõpetades üldist lepingu täitmise kohustust.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et tõenditest ei nähtu kostjapoolne õiguste

kuritarvitamine (TsÜS § 138 lg 2), kuivõrd kostjal ei olnud kohustust anda nõusolek hüpoteegi

kustutamiseks, sest laenulepingust tulenev nõue ei olnud piisavalt tagatud. Maakohtu järeldus on

ekslik, sest 20. oktoobril 2008, s.o päeval, mil kostja laenulepingu lõpetas, teatati hagejale, et

hüpoteegi kustutamiseks tuleb käia notari juures, esitamata muid tingimusi või eeldusi hüpoteegi

kustutamiseks. Kostja hakkas lisatingimusi hüpoteegi kustutamisele seadma alles 26. novembril

2008. Neid tingimusi oleks kostja pidanud soovi korral esitama juba enne 20. oktoobrit 2008.

Maakohus on jätnud arvestamata, et kostja ei esitanud lisatingimusi hüpoteegi kustutamiseks

mõistliku aja jooksul, mis ei ole kooskõlas hea panganduse tavaga. Hageja on menetluses ka

selgitanud, et kuna ta oli kostja privaatpanganduse klient, oli kostjal vajadusel võimalik saada

avalikest teabeallikatest infot hagejale kuuluva kinnisvara kohta ja et hagejal oli piisavalt vara

lisatagatiste andmiseks, mida kostja oleks saanud küsida.

Ringkonnakohtu hinnangul rikkus kostja lepingut sellega, et ta lõpetas laenulepingu ilma samal ajal

hüpoteeki kustutamata. Hageja ei ole avaldanud tahet öelda laenuleping üles ilma hüpoteeki

vabastamata. Laenulepingust tulenevalt ei olnud kostjal õigust laenulepingut lõpetada. Aktsepteerides

hageja tingimuslikku avaldust, lõpetas kostja laenulepingu hüpoteeki kustutamata. Kostja esitas

hüpoteegi kustutamise avalduse aastaid hiljem, s.o 20. oktoobril 2011.

Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud (VÕS § 127 lg 1). Varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu

(VÕS § 128 lg 2).

Hageja tõendas otsese varalise kahju nõuet, mis koosneb lennupiletite, majutuskulu, hindamisakti

saamise kulu, lepingulise esindaja kulu ja laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise kulu hüvitamise

nõudest, kirjalike tõenditega. Hageja nõue 2924 euro 55 sendi suuruse otsese varalise kahju

hüvitamiseks tuleb rahuldada. Nimetatule kostja sisulisi vastuväiteid ei esitanud.

Samuti tuleb rahuldada hageja nõue hüvitada saamata jäänud tulu. Hageja on esitanud tõendid selle

kohta, et ta kaotas võimaluse jätkata oma senist investeerimistegevust ning teenida vabade rahaliste

vahendite investeerimisega tulu. Hagejale on tekitatud kahju ka sellega, et tal kadus võimalus

investeerida kontol olnud 814 961 krooni 92 senti (52 085 eurot 56 senti) kulda ja hõbedasse ning

saada sellest tulu. Juhul kui kostja ei oleks laenulepingut omapoolsetel tingimustel lõpetanud, ei oleks

hagejale kahju tekkinud ja hageja oleks saanud vabad rahalised vahendid investeerida või neid muul

moel kasutada. Hageja on esitanud tõendid selle kohta, et ta on investeerimisega pidevalt tegelenud ja

et kostja oli sellest teadlik. Tuleb nõustuda, et kui kostja ei oleks laenusummat hageja kontolt

debiteerinud, siis oleks hageja saanud eraisikuna 52 085 eurot 56 senti mõistliku isikuna investeerida.

Hageja esitas tõendid, et ta omab aastast 2008 kulla ja hõbeda investeerimisportfelli. Hageja on

selgitanud ja teinud usutavaks, et arvestades, et hageja kulla investeerimisportfell on viimase 30 kuu

jooksul kasvanud enam kui 85% ja hõbeda investeerimisportfell on viimase 24 kuu jooksul kasvanud

150%, siis 51 124 euro investeerimisel oleks hageja saanud kulla ja hõbeda investeerimisportfellis

tulu 56 747 eurot 64 senti. Asjas on tõendatud, et kostja teadis, et hagejal on Eestis hulgaliselt

kinnisvara ja et ta tegeleb investeerimisega. Seega vaidluse asjaolusid hinnates pidi kostja vähemalt

pärast hageja raha kontole tagastamise nõude esitamist ette nägema kahju tekkimist.

Ringkonnakohus jättis rahuldamata kostja taotluse 6. märtsi 2014. a kohtuistungi protokolli

parandamiseks, sest ei nõustu taotlusega ja lisab vastuväite tulenevalt TsMS § 53 lg-st 4 protokollile.

Hageja taotlus tagastada 2191 eurot 92 senti enamtasutud riigilõivu tuleb rahuldada. Hageja tasus

7. oktoobril 2011 hagi esitades 45 000 euro suuruse nõude esitamisel riigilõivu 4154 eurot 25 senti.

Riigikohus tunnistas 19. veebruaril 2013 kohtuasjas nr 3-4-1-28-12 riigilõivuseaduse § 57 lg 1

koostoimes lisaga 1 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles tsiviilasjas hinnaga üle 44 738 euro

15 sendi kuni 51 129 eurot 31 senti tuli hagiavalduselt tasuda riigilõivu 4154 eurot 25 senti. Seega

tuleb hageja tasutud riigilõivust tagastada 2191 eurot 92 senti, kuna hagejal tulnuks tasuda riigilõivu

1933 eurot 33 senti.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kostja arvates jättis ringkonnakohus kohaldamata kahju ettenähtavuse põhimõtte (VÕS § 127

lg 3).Kostja ei nõustu, et oleks lepingut rikkunud, kuid esitab alternatiivsed seisukohad, mis

välistavad saamata jäänud tulu väljamõistmise. Õigusteoorias on välja toodud, et ettenähtavad ei ole

ebatavaliselt suured spekulatsioonitulud (nt väidab võlausaldaja, et ta oleks talle võlgnetava raha

investeerinud väärtpaberitesse): mõistlik võlgnik ei pea lepingu sõlmimisel arvestama sellega, et kui

ta oma rahalise kohustuse täitmisega viivitab, siis tahab võlausaldaja seda summat kasutada just

nimelt aktsiatehinguteks. Võlausaldaja peaks lepingu sõlmimisel sellisel juhul teavitama vastavast

investeerimissoovist, st võlgniku jaoks võimalikule kahjuriskile viitama. Hageja puhul on tegemist

ülisuure spekulatiivse tuluga, mille teenimise kavatsusest ei ole hageja kostjat teavitanud.

Ringkonnakohus on jätnud kohaldamata rikutud kohustuse kaitse-eesmärgi põhimõtte (VÕS § 127

lg 2). Kahju hüvitamise kohustus tekib vaid siis, kui kahju tekkis sellise riski realiseerumise

tulemusena, mille vältimiseks vastav lepinguline kohustus oli võetud või norm kehtestatud.

Korteriomandi ostmiseks sõlmitud laenulepingu ja hüpoteegi seadmise lepingut reguleerivate sätete

eesmärgiks ei ole väärismetalli portfelliinvesteeringutest saadava kasu või kahju kaitsmine.

Ringkonnakohus on uue otsuse tegemisel jätnud hindamata asjassepuutuvad tõendid. Poole vande all

ülekuulamisel selgitas hageja, et pank ei olnud teadlik tema investeerimissoovist kulda ja hõbedasse.

Samuti selgitas hageja vande all, et ostja ei soovinud loobuda vaidlusaluse korteri ostmisest mitte

hüpoteegi kustutamata jätmise, vaid halva majandusliku seisuga ja ostuhetke ebasoodsaks hindamise

tõttu. Tõendid viitavad asjaolule, et hageja on kunstlikult konstrueerinud kahju hüvitamise nõude.

Ringkonnakohus on otsuses esitanud ebaõige faktiväite, et kostja ei ole sisulisi vastuväiteid otsesele

varalisele kahjule esitanud. Kostja on 30. novembri 2011. a menetlusdokumendis esitanud

tõendamatuse vastuväite, selgitades, et hageja ei tõendanud, et ta sõitis Eestisse plaanitud

müügitehingu tõttu. Kostja selgitas, et hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et tal oli

kindel kokkulepe konkreetse isikuga korteri võõrandamiseks. Samuti vaidlustas kostja hindamisakti

kulu.

Ringkonnakohus ei ole analüüsinud uue otsuse tegemisel kostja väiteid ja tõendeid selle kohta, et

hageja soovis laenulepingut lõpetada sõltumata hüpoteegi kustutamisest.

Ringkonnakohus ei ole analüüsinud ka hageja kui kahjustatud isiku osa kahju tekkimisel. Kohus

pidanuks kahjuhüvitist vähendama VÕS § 139 lg 2 alusel.

Kostja ei ole oma õigusi kuritarvitanud ega rikkunud head pangandustava. Ringkonnakohus ei ole

hinnanud asjaolu, et hageja suhtles esialgu kliendihalduriga, kes edastas hagejale 16. detsembril 2008

selgituse, et lõpliku vastuse annab pank pärast homset krediidikomitee otsust. Ringkonnakohus ei ole

hea pangandustava rikkumist lahti mõtestanud ega selgitanud, kuidas pangatöötaja saanuks eirata

tagatise küsimuses pädeva krediidikomitee otsust.

Ringkonnakohus ei ole analüüsinud kostja subjektiivset õigust nõuda hagejalt täiendavat tagatist.

Kostja tõi esile, et kuigi hageja kinnitas 17. detsembri 2008. a e-kirjas, et tal on piisavalt vara ja

tagatisi, et tagada kostja panga nõudeid, ei soovinud ta hüpoteegi kustutamiseks tasuda

ennetähtaegselt 13 665 eurot laenulepingu nr L050017512 alusel saadud laenust ega anda muud

lisatagatist selle laenu tagamiseks.

7. Hageja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada

osas, milles ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu otsuse ja mõistis apellatsioonkaebust

rahuldades uue otsusega kostjalt hageja kasuks välja 45 000 eurot, samuti menetluskulude jaotuse

osas. Asi tuleb saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ülejäänud osas

jääb ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

9. Kolleegium käsitleb esmalt asja lahendamise jaoks olulisi asjaolusid (I). Seejärel analüüsib

kolleegium hageja väiteid ja ringkonnakohtu seisukohti laenulepingu rikkumise kohta (II), edasi

hageja kahju hüvitamise nõuet üldiselt (III), seejärel saamata jäänud tulu nõuet (IV) ja otsese varalise

kahju nõuet (V). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (VI).

I

10. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

• pooled sõlmisid 14. oktoobril 2004 laenulepingu (lõpptähtaeg 30. oktoober 2034) nr 2004026924

Tallinnas Viru-Väljak 6−10 asuva korteriomandi (ka korter) ostu finantseerimiseks;

• pooled sõlmisid 15. oktoobril 2004 korteriomandi notariaalselt tõestatud hüpoteegiga

koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu;

• 15. oktoobri 2004 notariaalselt tõestatud lepingu p-de 5.2.2 ja 5.2.3 kohaselt on korteriomandile

seatud hüpoteegiga tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad 14. oktoobri 2004

laenulepingust ja poolte vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest;

• hageja ja kostja sõlmisid 8. septembril 2005 laenulepingu, mille tagatiseks olid Tallinnas

Rävala pst-l asuvad korteriomandid ja parkimiskohad;

• hageja saatis 17. oktoobril 2008 (pärast eelnevat kirjavahetust 2004. a laenulepingu lõpetamise

tingimuste üle) kostjale e-kirja, mis sisaldas mh lauset: „Lõpetame siis laenulepingu 2004026924

ära esmaspäeval 20.10.2008, ning SEB samal ajal vabastab objekti hüpoteegist.";

• kostja esindaja saatis hagejale 20. oktoobril 2008 e-kirja, mille kohaselt: „Lõpetame laenulepingu

Teie avalduse peale ära, aga hüpoteegi kustutamiseks tuleb käia notari juures. Kas paneme aja

kinni?";

• 20. oktoobril 2008 lõpetas kostja 2004. a laenulepingu ja debiteeris hageja kontolt laenulepingu

põhiosa katteks 799 910 krooni 45 senti ja intressi katteks 15 051 krooni 47 senti;

• 20. oktoobril 2008 saatis hageja kostjale e-kirja, mis sisaldas mh järgmisi lauseid: „Kas mind on

vaja notaris hüpoteegi kustutamiseks? Olen välismaal kuni 13 november, kui pank ilma minuta ei

saa hüpoteegi kustutada pakun notari kuupäevaks 14 november.";

• 26. novembril 2008 saatis kostja esindaja hagejale e-kirja, mille kohaselt oli (15. oktoobri 2004)

tagatislepingus kirjas see, et hüpoteek tagab ka kõiki tulevikus tekkivaid nõudeid ja kuna tagatise

turuväärtus peab katma laenujäägi, on hageja Rävala pst korteri jaoks vaja värsket hindamisakti.

Uus hindamisakt on eeltingimuseks hüpoteegi vabastamiseks;

• Kostja kustutas hüpoteegi 20. oktoobril 2011.

11. Pooled vaidlevad mh selle üle, kuidas sisustada hageja 20. oktoobri 2008 e-kirjas sisalduvat lauset

lepingu lõpetamise kohta ja kas hagejale on tekkinud kahju sellest, et kostja ei vabastanud korterit

(kohe) hüpoteegist. Kostja on möönnud hagivastuses seda, et tema esindaja ei edastanud hagejale

hüpoteegi kustutamise tingimustega seotud teavet korrektselt enne 26. novembrit 2008.

Seega on kassatsioonimenetluses lahendatavaks õiguslikuks küsimuseks, kas kostja rikkus hageja

suhtes laenulepingut või muud poolte vahel muust võlasuhtest tekkinud kohustust ning kas seetõttu

on hagejal kostja vastu kahju hüvitamise nõuded.

II

12. Hageja tugines sellele, et kostja rikkus 2004. a laenulepingut ja VÕS § 396 lg-t 1 (kohustus anda

laenu), kui ta lõpetas laenulepingu ilma hageja seatud tingimust, hüpoteegi kustutamine, täitmata.

Ringkonnakohus on selle käsitlusega nõustunud, märkides, et maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata

VÕS § 396 lg 1 ja et kostja rikkus lepingut sellega, et lõpetas laenulepingu samal ajal hüpoteeki

kustutamata.

13. Kohtud ja ka pooled on käsitanud hageja 20. oktoobri 2008. a e-kirja 2004. a laenulepingu

vormikohase ülesütlemisavaldusena (edaspidi ülesütlemisavaldus). Lepingu ülesütlemise avaldus

kujutab endast ühepoolset tehingut TsÜS § 67 lg 2 teise lause mõttes. Hageja tehtud

ülesütlemisavaldus on käsitatav lepingu erakorralise ülesütlemise avaldusena VÕS § 196 lg 1 mõttes,

millega hageja soovis lõpetada laenulepingut ennetähtaegselt. Samas aga, kui hageja oli seadnud

laenulepingu lõppemise tingimuseks hüpoteegi kustutamise, siis oli tegemist ülesütlemisavaldusega

kui edasilükkava tingimusega tehtud tingimusliku tehinguga TsÜS § 102 lg 2 mõttes. Eeltoodust

tulenevalt sai laenuleping lõppeda üksnes tingimusel, et kostja kustutab hüpoteegi. Juhul kui seda

tingimust ei saabunud, siis ei lõppenud laenuleping hageja ülesütlemisavalduse tõttu ning kostjal ei

olnud õigust debiteerida hageja kontot. Hageja konto debiteerimine ilma õigusliku aluseta on

käsitatav laenulepingu rikkumisena.

Samas ei olnud hagejal ülesütlemisavalduses õigust kostjalt nõuda laenulepingu lõpetamist oma

tingimustel, milleks oli hüpoteegi kustutamine samal ajal laenulepingu ülesütlemisega. AÕS § 349

lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda ka hüpoteegi kustutamist mh juhul, kui hüpoteegiga

tagatud nõue rahuldatakse. Seega on hüpoteegi kustutamise nõude eelduseks selle nõude

rahuldamine, mida hüpoteek tagab. Poolte sõlmitud hüpoteegileping tagas kohtute tuvastatu kohaselt

nii 2004. a kui ka 2005. a laenulepingust tulenevate nõuete täitmist. Kohtud ei ole aga tuvastanud, et

hageja oleks täitnud nii 2004. a kui ka 2005. a laenulepingust tulenevad nõuded. Ka ainult ühe

laenulepingu olemasolu korral pidanuks hüpoteegi kustutamise nõudeks olema enne

laenulepingujärgne nõue täidetud, st hüpoteegi kustutamine saab nõude rahuldamisele järgneda

vähemalt lühikeselt ajaliselt distantsilt, mitte toimuda täpselt samal ajal.

Asjaolul, et kostja võis e-kirjavahetuse teel anda hagejale nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, ei ole

õiguslikku tähendust, sest hüpoteegi seadmise leping ja tagatisleping tuli vastavalt AÕS § 326 ja

§ 346 lg 2 järgi sõlmida notariaalselt tõestatud vormis ja TsÜS § 77 lg 3 esimese lause järgi saab

seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. Järelikult ei muutnud pooled hüpoteegi seadmise lepingut seaduses

sätestatud vormis osas, mis puudutab hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Seetõttu ei saanud kostjal

kohtu tuvastatud asjaolusid arvesse võttes tekkida hüpoteegi kustutamise kohustust ning ebaõige on

ringkonnakohtu seisukoht, et kostja rikkus lepingut sellega, et ta lõpetas laenulepingu hüpoteeki

samal ajal kustutamata. Hageja 17. oktoobri 2008 e-kiri võiks tähendada ettepanekut kostjale, et

viimane kas loobuks hüpoteegist (AÕS § 329), lõpetaks hüpoteegi (AÕS § 330) või annaks hüpoteegi

hagejale üle (AÕS § 338 lg 2).

III

14. Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115,

127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised eeldused:

• kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1);

• lepingu rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 ja § 115 lg 1);

• hagejale on tekkinud või tekib kahju tulevikus (VÕS § 127 lg 1, § 128);

• lepingurikkumise ja hageja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4);

• hagejal lepingu rikkumise tõttu tekkinud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-

eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

• hagejal lepingu rikkumise tõttu tekkinud kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale

lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu

(VÕS § 127 lg 3).

Juhul kui nõutakse kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel, on kahju hüvitamise nõude eelduseks

üldjuhul kostjale täiendava tähtaja eelnev andmine kohustuse täitmiseks (vt VÕS § 115 lg-d 2 ja 3).

15. Kolleegium märgib enne hageja nõude lähemat käsitlemist seda, et ringkonnakohus on

põhjendamatult jätnud võtmata seisukoha VÕS § 139 lg 2 kohaldamise kohta, mille kohaselt võib

kahjuhüvitist vähendada, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt

suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu,

mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.

Kostja on juba esimeses hagivastuses VÕS § 139 lg-le 2 tuginenud, väites, et hageja ei võtnud vastu

kostja pakutud soodustingimustel laenupakkumist. TsMS § 654 lg 5 teise lause kohaselt peab

ringkonnakohus otsust tühistades ja uut otsust tehes võtma seisukoha poolte kõigi maakohtu

menetluses esitatud väidete ja vastuväidete kohta.

IV

16. Ringkonnakohus on hageja saamata jäänud tulu hüvitamise nõude rahuldamisel rikkunud nii

materiaalõiguse normi kui ka menetlusõiguse normi. VÕS § 128 lg 4 teise lause kohaselt võib

saamata jäänud tulu seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Õige on kassatsioonkaebuse

väide, et ringkonnakohus ei ole analüüsinud ega arvestanud VÕS § 127 lg-tes 2 ja 3 sätestatuga, st on

jätnud andmata hinnangu, kas hageja kahju tuleb nende sätete järgi hüvitada.

Riigikohus on 26. septembril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06 tehtud otsuse p-s 13 leidnud järgmist:

„Lepingulise kohustuse rikkumise korral piiratakse rikkuja vastutust VÕS § 127 lg 2 alusel sel teel, et

hüvitamata jäetakse kahju ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud rikutud kohustuse eesmärgiks,

ning VÕS § 127 lg 3 alusel sel teel, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama

üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu

sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Seega ei

loeta lepingut rikkunud isikut vastutavaks sellist liiki kahju põhjustamise eest, mille tekkimist lepingu

täitmine ei pidanud ära hoidma, ning üldjuhul ei pea ta hüvitama ettenägematut kahju. VÕS § 127

lõiked 2 ja 3 võimaldavad seega jätta tähelepanuta lepingulise kohustuse rikkumise negatiivsed

tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses lepingu rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohalt

vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla

lepingulise kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha.

Järelikult võib lepingu rikkumine teatud juhtudel olla kahju põhjuseks, kuid see ei anna alust

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks." Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.

17. Kolleegiumi arvates ei ole VÕS § 127 lg 3 kohaldamiseks piisav ringkonnakohtu põhjendus et

hageja on esitanud tõendid, et kostja teadis, et hagejal on Eestis hulgaliselt kinnisvara ja et hageja

tegeleb investeerimisega. Kahju ettenähtavuse puhul on VÕS § 127 lg 3 järgi oluline selgitada, kas

lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingu sõlmimise ajal lepingurikkumise korral selliste

tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise ulatusega kahju tekkimisega. Ringkonnakohus ei ole

tuvastanud, et kostja teadis või pidi laenulepingu sõlmimise ajal teadma hageja kavatsusest

investeerida laenuks saadud raha kulda ja hõbedasse (laenulepingu kehtivuse ajal). Samas tugines

hageja asjaoludele, mis eelduslikult ei kinnita sellist investeerimisplaani. Nimelt on hageja kostjale

saadetud e-kirjades soovinud laenu ennetähtaegselt tagasi maksta. Sellisel juhul ei oleks ta saanud

sama rahasummat kasutada kulla ja hõbeda ostmiseks. Seega ei oleks hageja juhul, kui kostja oleks

laenulepingu lõpetanud hageja ülesütlemisavalduses märgitud tingimusel, st kustutanud hüpoteegi,

saanud sama (st kostjale tagasi makstud) rahasumma arvel osta kulda ja hõbedat.

Samas rikkus ringkonnakohus menetlusõiguse normi sellega, et maakohtu otsust tühistades ei

hinnanud ta hageja vande all antud ütlust, mille kohaselt ei olnud kostja teadlik hageja

investeerimisplaanist kulda ja hõbedasse. Maakohus oli seda tõendit teiste tõendite hulgas hinnanud.

TsMS § 654 lg 5 teises lauses sätestatu (vt käesoleva otsuse p 15) kehtib ka poolte esitatud tõendite

kohta. Seisukoha võtmine hageja vande all antud ütluste kohta võis olla vajalik ka seetõttu, et see

võis olla ainus tõend kostja väidetava teadmise kohta, kas hageja kavatses laenulepingu kehtima

jäämisel kontol olnud summa investeerida just kulda ja hõbedasse.

Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et ta oleks kulda ja hõbedat ostnud raha eest, mida ta oleks saanud

korteri müügist. Samas võis korteri müüki takistada hüpoteek. Hagejal ei olnud õigust ühepoolselt

nõuda hüpoteegi kustutamist ning pooled ei leppinud seaduses sätestatud notariaalses vormis kokku

hüpoteegi seadmise lepingu muutmist, mille alusel oleks kostjal tekkinud kohustus hüpoteek

kustutada (vt käesoleva otsuse p 13). Seega ei oleks hagejal ilmselt olnud alust nõuda kahju

hüvitamist ka seoses asjaoluga, et ta ei saanud kostja lepingurikkumise tõttu investeerida korteri

müügist saadavat raha.

18. Riigikohus on varem mitmes lahendis selgitanud, et saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise

saamiseks peab hageja mh tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada, vt nt Riigikohtu

14. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-14, p 14. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud, mis aja

seisuga oleks hageja kulda ja hõbedat ostnud ja seda edasi müünud. Ilma neid asjaolusid tuvastamata

ei ole võimalik hinnata ka seda, kas üldse ja kuipalju oleks hageja müügist tulu saanud.

19. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus oleks pidanud saamata jäänud tulu eest hüvitist välja

mõistes arvestama ka VÕS § 127 lg-s 5 sätestatuga, mille kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata

igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud,

välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Riigikohus

on selgitanud, et saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust

sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused selle sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19. mai

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14). Praegusel juhul on ilmne, et kui laenuleping, mis oli

sõlmitud kolmekümneks aastaks, oleks edasi kestnud ja hageja oleks saanud laenuks saadud raha

kasutada muuks tarbeks, oleks hageja pidanud jätkuvalt maksma laenusummalt intressi. Tõenäoliselt

oleks hagejal olnud kulutusi ka hõbeda ja kulla ostmisel ja müümisel, nt tehingutasude näol.

V

20. Ringkonnakohtu otsus ei ole nõuetekohane ka otsese varalise kahju eest hüvitise väljamõistmise

osas. Kõigepealt on ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas märkinud, et rahuldada tuleb hageja

nõue 2924 euro 55 sendi suuruse hüvitise saamiseks. Hageja oli aga menetluses nõudnud vaid

2900 euro suurust hüvitist otsese varalise kahju eest (vt kohtutoimiku I kd, tl 9). Lõppsumma

väljamõistmisel ei ole ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis siiski haginõude piire ületatud.

Olulisem menetlusõiguse normi rikkumine on see, et ringkonnakohus on TsMS § 654 lg 5 teises

lauses sätestatut eirates jätnud hindamata poolte väited, vastuväited ja tõendid hagejal väidetavalt

tekkinud otsese varalise kahju kohta. TsMS § 442 lg 8 kolmas lause sätestab, et kohus peab otsuses

kõiki tõendeid analüüsima. Ringkonnakohus on neid sätteid eirates piirdunud vaid nentimisega, et

hageja on otsese varalise kahju nõuet kirjalike tõenditega tõendanud. Hageja peab iga tõendi puhul

märkima, mis asjaolu ta tahab selle tõendiga tõendada (vt TsMS § 236 lg 3 esimene lause ja

TsMS § 363 lg 1 p 3). Järelikult peab ka kohus TsMS § 442 lg 8 kolmanda lause mõtte kohaselt oma

otsuses võtma seisukoha, kas ja missugust asjas tähtsat asjaolu üks või teine tõend tõendab. Asja uuel

läbivaatamisel peab ringkonnakohus poolte esitatud tõendeid oma otsuses nõuetekohaselt

analüüsima.

Ekslik on ka ringkonnakohtu seisukoht, et kostja ei ole hageja nõudele vastu vaielnud. Hagile esitatud

kirjalikus vastuses on kostja väitnud, et hageja ei ole tõendanud oma sõitu Eestisse just plaanitud

müügitehingu tõttu. See vastuväide hõlmab vähemalt lennupiletite kulu ja hotellikulu. Sama on kostja

korranud nt 10. veebruaril 2012 maakohtule esitatud kirjalikus seisukohas, kus ta on lisanud, et

hageja selgitused lennupiletite kulu ja sõidumarsruutide kohta on vastuolulised (vt kohtutoimiku I kd,

tl 118−119). Uut otsust tehes tulnuks ringkonnakohtul TsMS § 654 lg 5 teise lause järgi võtta

seisukoht kostja nende vastuväidete kohta.

21. Kolleegium peab hageja esitatud otsese varalise kahju hüvitamise nõude kohta vajalikuks märkida

järgmist.

Esiteks oleks ringkonnakohus pidanud hindama, kas hageja otsese varalise kahju põhjuseks oli

laenulepingu rikkumine. Juhul kui hageja korteri hindamisakti kulud tekkisid nt selle tõttu, et korterit

oli vaja hinnata hüpoteegi kustutamiseks, ei ole nende kulude tekkimine põhjuslikus seoses

laenulepingu rikkumisega.

Hageja on põhjendanud otsese varalise kahju tekkimist ka sellega, et kostja lubaduse tõttu vabastada

korteriomand hüpoteegi alt tuli hageja asjatult Ameerika Ühendriikidest Eestisse, tehes kulutusi

(lennusõit ja hotellis ööbimine). Kostja on õigesti märkinud, et hageja pidi tõendama, et ta tuli

Eestisse just korteri müügilepingu sõlmimiseks ja et tuleku põhjuseks oli kostja antud ebaõige

informatsioon. Ringkonnakohus ei ole oma otsuses sellist järeldust teinud ega ole ka analüüsinud

selles osas tõendeid. Kuigi hageja on ringkonnakohtu esimesel istungil kinnitanud, et ta tuli Eestisse

ainult korteri müügi tõttu (vt kohtutoimiku II kd, tl 34), tuleb arvestada, et hageja seletus ei ole

tõendiks (vt TsMS § 229 lg 2). Samuti on hageja ringkonnakohtu esimesel istungil mh möönnud seda,

et ta ei ole kohtule esitanud tõendeid oma korteriomandite üürilepingute kohta (vt kohtutoimiku II kd,

tl 35), st vajaduse kohta ööbida Eestis viibimise ajal hotellis.

Seega ei pruugi olla välistatud, et hageja väidetava kahju (lennupiletite ja hotellikulu osas) ja kostja

käitumise vahel puudub põhjuslik seos, arvestades hageja väidet, et kostja tekitas talle kahju sellega,

et jättis laenulepingut rikkudes hüpoteegi kustutamata ja seetõttu pidi ta asjatult Eestisse sõitma ja

siin viibima. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel, juhul kui ta on leidnud, et kostja

vastutab hagejale kahju tekitamise eest, hindama, kas need kahjud tekkisid laenulepingu rikkumise

tagajärjel. Nagu märgitud, ei saanud kohtute tuvastatud asjaolude korral kostjal olla hüpoteegi

kustutamise kohustust (vt käesoleva otsuse p 13).

Ringkonnakohus on jätnud TsMS § 442 lg 8 kolmandat lauset ja TsMS § 654 lg 5 teist lauset rikkudes

ka hindamata ja käsitlemata hageja vande all antud ütluse, mille kohaselt nurjus korteri müügitehing

seetõttu, et ostja majanduslik seis oli halb ja ta arvas, et ostmiseks ei ole soodne aeg. Juhul kui see on

nii, siis puudub põhjuslik seos kostja tegevuse ja hagejale lennupiletite, hotellikulu ja hindamisakti

tellimisega väidetavalt tekkinud kahju vahel.

22. Kolleegiumi hinnangul on siiski võimalik hageja otsese varalise kahju hüvitamise nõue

(lennupiletite, hotellikulu ja hindamisakti kulu) VÕS § 115 lg 1 alusel. VÕS § 14 lg 1 esimene lause

sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad

isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. VÕS § 14 lg 1 teine lause sätestab,

et kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need

olema tõesed.

Kolleegium on varem leidnud, et VÕS § 14 loob läbirääkimisi pidavate isikute vahel seadusest

tuleneva võlasuhte, millest tulenevate kohustuste rikkumise eest vastutab kohustust rikkunud isik

VÕS § 115 alusel (vt nt Riigikohtu 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 15). Sama

otsuse p-s 18 on kolleegium leidnud, et võimalik lepingueelsete kohustuste rikkumisest tulenev kahju

hüvitamise nõue on VÕS § 127 lg 1 järgi suunatud eelkõige läbirääkimistest ja sellele tuginemisest

tingitud negatiivsete varaliste tagajärgede kõrvaldamisele ehk nn negatiivse kahju (usalduskahju)

hüvitamisele. Käesolevas asjas kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt on võimalik, et hageja ja kostja

e-kirjavahetus 2008. a oktoobris võis olla mõistetav hüpoteegilepingu (tagatislepingu) muutmiseks

peetavate lepingueelsete läbirääkimistena. Hageja võis kostja avaldatust aru saada, et kostja on nõus

muutma hüpoteegilepingut selliselt, et hüpoteek laieneb üksnes 2004. a laenulepingule, st mitte

hilisematele laenulepingutele. Kui kostja on hagejale avaldanud lepingueelsete läbirääkimiste käigus

eksitavat teavet ja see tegevus on VÕS § 127 lg 1 ja lg 4 järgi põhjustanud hagejale VÕS § 127 lg 2

järgi hüvitatavat kahju, vabaneb kostja selle kahju hüvitamise kohustusest juhul, kui ta tõendab, et

kohustuse rikkumise põhjuseks oli vääramatu jõud VÕS § 103 lg 2 tähenduses.

23. Hageja on otsese varalise kahjuna tuginenud ka laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise kulule

(kolme kuu intress). Juhul kui kostja rikkus hageja konto debiteerimisega laenulepingut (vt käesoleva

otsuse p 13), siis tähendab see seda, et laenuleping oleks pidanud edasi kestma ning hageja oleks

edasi pidanud maksma kostjale intressi raha kasutamise eest. Kuna hageja ei ole nõudnud, et kostja

kannaks raha tema kontole tagasi, on ta eeldatavasti olnud nõus laenulepingu lõppemisega, ehkki

kostja ei täitnud tema tingimust kustutada hüpoteek. Sellises olukorras ei ole välistatud, et kostjal on

õigus kolme kuu intressi endale pidada.

24. Kohtueelse õigusabikuluna on hageja näidanud advokaadikulusid kostjale nõudekirjade

koostamise, telefonivestluse ja kostja juures kohtumise eest (I kd, tl 165, 167). Riigikohus on

kohtueelsete õigusabikulude kohta leidnud, et need on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel

kahjuna põhimõtteliselt hüvitatavad. Kulud, mis tekivad alates hagi ettevalmistamisest ja

hagiavalduse koostamisest, hüvitatakse aga TsMS-s ettenähtud korras (vt Riigikohtu 9. veebruari

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p-d 26−27, 29).

VI

25. Kolleegium märgib, et asja uuel läbivaatamisel oleks pooltel eelkõige menetluskulude ja aja

kokkuhoiu huvides (tõendamismenetluse korraldamise asemel) mõistlik jõuda kompromissile.

TsMS § 4 lg 4 esimese lause kohaselt peab kohus kogu menetluse ajal tegema kõik endast sõltuva, et

asi või selle osa lahendataks kompromissiga või muul viisil poolte kokkuleppel, kui see on kohtu

hinnangul mõistlik.

26. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohus sõltuvalt asja

lahendamise tulemustest.

27. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel kostjale tagastada.

Malle Seppik, Henn Jõks, Tambet Tampuu