3-2-1-61-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-61-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. oktoober 2014. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks,

Villu Kõve, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Korteriühistu Raua 29 hagi Piret Rivese vastu 2718 euro

43 sendi ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 11. detsembri 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 2-12-21294

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Piret Rivese kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

2718 eurot 43 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Korteriühistu Raua 29 (registrikood 80107491),

esindaja juhatuse liige Andry Krass

Kostja Piret Rives, esindaja vandeadvokaat Urmas Volens

Asja läbivaatamise kuupäev

8. september 2014. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-21294 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Peeter Parkile (konto nr EE 572200001106148658, Swedbank AS) Piret Rivese eest

14. veebruaril 2014 tasutud kassatsioonikautsjon 100 (ükssada) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Korteriühistu Raua 29 (hageja) esitas 30. mail 2012 Harju Maakohtule Piret Rivese (kostja) vastu

hagi. Hageja palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõlgnevuse 2718 eurot 43 senti ning viivise

30. aprilli 2012. a seisuga 553 eurot 54 senti ja alates 1. maist 2012 kuni kohustuse kohase täitmiseni

0,07% võlgnetavast summast päevas.

Hageja väitel kuulub kostjale korteriomand Tallinnas Raua 29−14 (korter). Raua 29 kinnistul olevat

elamut (elamu) haldab hageja. Kostja on hageja liige 24. märtsist 2010. Hageja esitas kostjale

majandamiskulu arveid 1. augustist 2010 kuni 31. märtsini 2012 tarbitud kommunaal- ja

hooldusteenuste eest kogusummas 2777 eurot 31 senti, millest kostja on tasunud 58 eurot 88 senti.

Seega on tasumata 2718 eurot 43 senti. Kostja kohustus tasuda majandamiskulusid arvetel näidatud

suuruses tuleneb hageja 20. oktoobri 2010. a, 26. jaanuari 2011. a, 14. juuni 2011. a ja 13. märtsi

2012. a üldkoosoleku protokollidest. Hageja tugines oma nõudes korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-

le 4, § 13 lg-le 4 ja §-le 151 ning oma põhikirja p-le 3.2.4.

Kostjal puudub kaasomandi eseme omanikuna alus keelduda kaasomandi eseme korrashoiukulude

tasumisest hagejale. Kostja korterit oli võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja

tasaarvestusavaldus on lubamatu. Tema tegevus katuse ümberehitamisel ei ole kaasomandi eseme

korrashoid, vaid korteriomandi reaalosa suurendamine teiste kaasomanike arvel. Ehitustöödeks ei

olnud ehitusluba ega kokkulepet teiste korteriomanikega, mistõttu on tegu lammutamisele kuuluva

ebaseadusliku ehitisega. Tasaarvestus puudutab kaasomandi eseme ümberehitust, kuid hageja ei ole

korteriomanik ega esinda korteriomanikke asjaõiguslikes küsimustes. Hageja ei ole kostja

tasaarvestusavaldusega nõustunud.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS

) § 423 lg 2 p 1 alusel.

Kostja arvates on hageja esitanud talle õigusliku aluseta arveid kokku 2098 euro 3 sendi (algse

hagivastuse järgi 1449 euro 11 sendi) ulatuses, mille tasumisest kostja on keeldunud. Need arved

hõlmavad suuri kulusid, mis ei kajastu hageja majanduskavas ja mille tegemiseks puudub ka hageja

organi otsus, mida kostja oleks saanud vaidlustada. Nendeks kuludeks on 3497 eurot 72 senti

soojasõlmetööde eest, 3283 eurot 89 senti õigusabiteenuse ülekuluna ja 987 eurot 50 senti

katuseprojekti ülekuluna. Õigusliku aluseta on ka küttearved katusetööde ajal, kui kostja korteri kohal

puudus soojustatud katus. Samuti on õigusliku aluseta kommunaalteenuste arved, mida hageja esitas

kostjale aja eest, mil toimus katuse renoveerimine ja kostja korter ei olnud avatud katuse tõttu

sihtotstarbeliselt kasutatav. Küttearved on ka edaspidi alusetud, kuna kostja lülitas korteri pärast

amortiseerunud küttesüsteemi tõttu tekkinud avariid küttesüsteemist välja. Alusetud on ka laenu- ja

liisingulepingutega seotud arved 415 eurot 12 senti. Alusetud on ka arved haldusteenuste eest

162 eurot 60 senti, kuna haldaja jättis oma kohustused täitmata. Samamoodi on alusetud arved

raamatupidamisteenuse eest 71 euro 20 sendi ulatuses, kuna raamatupidamisteenuse osutaja ei täitnud

oma kohustusi nõuetekohaselt.

Hageja nõue on põhjendatud 620 euro 40 sendi ulatuses (algse hagivastuse järgi 1269 euro 32 sendi

ulatuses), kuid kostja on hageja nõude selles osas tasaarvestanud oma kulutuste hüvitamise nõudega.

Kostja tegi 2010. a sügisel elamu katuse osaliseks rekonstrueerimiseks kulutusi 9254 eurot 86 senti.

Kostja rekonstrueeris katuse osaliselt, kuna riiklikult tunnustatud ekspert oli selle varisemisohtlikuks

tunnistanud ja hageja ei soovinud katust mõistliku aja jooksul parandada. Kohalik omavalitsus oli

ehitustegevuse kooskõlastanud. Kostja kutsus katuse rekonstrueerimise küsimuses kokku ka

korteriomanike koosoleku, kuhu teised korteriomanikud ei ilmunud. Hageja võlgneb kostjale katuse

kordategemise kulud, mida kostja iga kuu tasaarvestab. Hageja ei ole tasaarvestust õigel ajal

vaidlustanud.

Alusetu on ka hageja viivisenõue, kuna kostja on nõuded tasaarvestanud ja iga kuu ei ole arvetes

viivist arvestatud.

3. Harju Maakohus jättis 29. aprilli 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. 13. mai 2013. a määrusega parandas maakohus otsuse tekstis vead.

Maakohtu otsuse põhjenduste järgi vaidlevad pooled, kas kostjal oli õigus tasaarvestada arveid

620 euro 40 sendi ulatuses ja kas arved 2098 euro 3 sendi kohta on põhjendatud.

Pooled ei vaidle, et elamu katus vajas tervikuna ja vajab siiani ¾ ulatuses rekonstrueerimist. 2003. a-l

tellitud katuse rekonstrueerimine ei vastanud nõuetele. Valedest töövõtetest tingitud puudused on

põhjustanud katusekonstruktsiooni pruunmädaniku ja seente vohamise, mille tõttu ei ole tagatud

katusekonstruktsioonide nõutav kasutusiga ning need on muutunud ohtlikuks inimeste elule ja

tervisele. Korteriomanikud andsid üldkoosolekul nõusoleku katust remontida. Hageja juhatus ei ole

tegutsenud heas usus eluohtlikus seisus oleva katuse parandamise organiseerimiseks. Tõendatud on

kostja vajadus asuda ise katust rekonstrueerima, kuna hageja juhatus näitas üles suutmatust probleemi

lahendada. Remonttööde edasilükkumisel oleks katuse parandamise kulud suurenenud. Paljasõnalised

on hageja väited, et tegemist on ebaseadusliku ehitusega, mis tuleb lammutada. Kostja esitas

5. novembril 2010 hagejale katuse kordategemisega seotud kulutuste hüvitamise nõude koos

dokumentatsiooni ja arvetega, mida hageja juhatus keeldus aktsepteerimast. 26. jaanuari 2011. a

erakorralisel korteriühistu üldkoosolekul otsustati, et kostja maksmata osa võtavad teised

korteriomanikud enda kanda katusega seotud vaidluse lõpuni. 24. jaanuaril 2012 valmis

eksperdiarvamus, mis tunnistas kostja ehitustegevuse katuse osalisel rekonstrueerimisel põhjendatuks

ja nõuetele vastavaks. Ka kulud 9591 eurot on põhjendatud. Seega on kostjal hageja vastu kulutuste

hüvitamise nõue asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4, korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 2 ja hageja

põhikirja p 4.9 alusel, kuivõrd katuse rekonstrueerimistööd on olemuselt vajalikud kulutused

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes ning kostja on õigustatult tasaarvestanud

hageja esitatud majandamiskulude arveid 620 euro 40 sendi ulatuses kulutustega, mida ta tegi katuse

osaliseks rekonstrueerimiseks. Kuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg-st 2 tulenevalt lõpevad

tasaarvestamisega pooltevahelised vastastikused nõuded, jääb hagi vastavas osas rahuldamata.

Kostja on õigustatult keeldunud soojussõlme renoveerimistööde arvete tasumisest 161 euro 16 sendi

ulatuses. Soojussõlme renoveerimine 3497 euro 72 sendi eest on käsitatav suure investeeringuna,

mille tegemine läheb vastuollu hageja 26. aprilli 2010. a üldkoosoleku otsusega, kus otsustati suuri

investeeringuid mitte teha enne, kui on selgunud katuse kordategemisega seotud lõplikud kulud.

Kostja ei ole soojussõlme renoveerimistööde kulutuste tegemiseks oma nõusolekut andnud. Samuti ei

ole toimikus hageja otsustust, mille alusel on hageja juhatus otsustanud teha soojussõlme

renoveerimistööd. Seetõttu ei ole võimalik hinnata ka investeeringu põhjendatust. Vastavat küsimust

ei ole otsustatud ka korteriühistu üldkoosolekul ning tööd tehti vaid ühe hinnapakkumise alusel,

mistõttu ei ole hinnatav, kas tööde maksumus oli kooskõlas tehtud töödega. Hageja juhatus ei

käitunud heas usus, kui tellis töid isikult, kellel ei olnud ehitustööde tegemiseks litsentsi.

Aprillist 2011 kuni maini 2012 esitati hagejale õigusabiteenuse arveid kokku 3393 eurot ehk

3283 eurot 89 senti enam, kui üldkoosoleku otsusega ette nähti (10 000 krooni ehk 639 eurot

11 senti). Korteriühistu liikmetel puudub kohustus osaleda sedalaadi suuremahuliste kulude

kandmisel, kui need ei sisaldu majanduskavas ning korteriühistul, kus on kõigest 16 korteriomandit,

puudub ka sisuline vajadus iga kuu juriidilist nõustamist osta ja sellekohaseid kulusid tasuda.

Eeltoodu tõttu keeldus kostja (otsuses ekslikult märgitud „hageja") õigustatult õigusabiteenuse eest

esitatud arvete tasumisest osas, mis ületas üldkoosolekul kokkulepitut, s.o kokku 233 eurot 18 senti,

mis osas ei tule haginõuet rahuldada. Küll aga on hageja põhjendatult esitanud kostjale 2011. a

veebruaris ja märtsis arveid õigusabi kulude kohta 29 euro 42 sendi ulatuses, lähtudes 26. jaanuari

2011. a üldkoosoleku otsuse p-st 4. Kostja ei ole üldkoosoleku otsust seaduses sätestatud tähtaja

jooksul vaidlustanud ja seega tuleb hagi 29 euro 42 sendi ulatuses rahuldada.

Kuna hageja ei lähtunud 20. oktoobri 2010. a üldkoosoleku otsuse p-s 3 märgitud otsusest tellida

katuse projekt Laazi Ehituse Osaühingult hinnaga 8400 krooni, s.o 536 eurot 86 senti, vaid tellis selle

teiselt äriühingult kallima hinnaga (1524 eurot 36 senti), ei pea kostja tasuma projekti koostamise

kulude kohta esitatud arvet 38 euro 16 sendi ulatuses.

Olukorras, kus keskküttesüsteemi kasutamine ei ole elanikele ohutu ega vasta normidele, on

õigustatud küttesüsteemi väljalülitamine edasise ohu vältimiseks. Hageja on põhjendatult keeldunud

küttearvete tasumisest 550 euro 70 sendi ulatuses. Kostja oli kohustatud korteriomanikuna tasuma

majandamiskulude arveid ka ajavahemikul, mil toimusid katuse rekonstrueerimistööd, vaatamata

sellele, et kostja ei saanud sel ajal korterit elamiseks kasutada. Kostja ei pidanud aga tasuma

küttearve eest, kuivõrd kostjal oli õigus küttesüsteem ohtlikkuse tõttu välja lülitada. Seetõttu luges

kohus hageja nõude (arved 2010. a septembris ja oktoobris) põhjendatuks 342 euro 55 sendi ulatuses

ning põhjendamatuks 6 euro 25 sendi ulatuses (küttekulude osa).

Hageja arved 2002 ja 2008 võetud renoveerimislaenude tagasimaksmise osamaksete (415 eurot

12 senti) kohta on põhjendatud ning kostjal on kohustus neid tasuda. Vastavate renoveerimistööde ja

lepingute õiguspärasus ei ole praeguse vaidluse esemeks. Kui kostja sai korteri omanikuks 2010. a

märtsis, kaasnes sellega kostjale ka kohustus kanda varem hageja võetud laenukoormust.

Kostjal ei ole alust keelduda hageja esitatud arvete (162 eurot 20 senti) tasumisest alusel, et ta ei ole

rahul haldusteenuse kvaliteediga. Ka ei saa õigusliku aluseta esitatud arveteks lugeda

raamatupidamisteenuse eest esitatud arveid kokku, 71 eurot 20 senti. Hagejal on vaja

raamatupidamisteenust osta ning tegemist on majandamiskuluga, mida kostja on kohustatud tasuma.

Hagejal oli õigus arvestada viivist KÜS § 7 lg 4 järgses määras arvetelt, mida maakohus pidas otsuses

põhjendatuks.

Seega keeldus kostja põhjendamatult tasumast hageja esitatud arvete alusel 1020 eurot 49 senti

(29,42 eurot + 342,55 eurot + 415,12 eurot + 162,20 eurot + 71,20 eurot), millele lisandub viivis.

Kuna kostja on teinud vajalikke ja põhjendatud kulutusi katuse parendamiseks 9591 euro ulatuses,

millest kostja on arvutanud maha tema kaasomandi suurusele langeva osa 427 eurot 40 senti ning

õigustatult tasaarvestanud arveid 620 euro 40 sendi ulatuses, on kostjal endiselt mitmekordselt

suurem kulutuste hüvitamise nõue hagejale, võrreldes hageja nõudega kostja vastu. Seetõttu on

põhjendatud ja mõistlik tasaarvestada hageja nõue ka ülejäänud arvete ja viivise osas kostja kulutuste

hüvitamise nõudega, mistõttu jääb hagi täies ulatuses rahuldamata.

4. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.

5. Kostja esitas samuti apellatsioonkaebuse, milles palus muuta maakohtu otsuse põhjendusi.

Tallinna Ringkonnakohus keeldus 14. juuni 2013. a määrusega kostja apellatsioonkaebust menetlusse

võtmast põhjendusel, et maakohtu otsus ei ole vaidlustatav resolutsiooni peale kaebust esitamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 11. detsembri 2013. a otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas

hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 2718 eurot 43 senti, viivise 11. detsembri

2013. a seisuga 1064 eurot ning edasi viivise kuni võlgnevuse kohase täitmiseni 0,07% tasumata

põhivõla summast päevas. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja

kanda.

Ringkonnakohtu otsuse järgi ei saa kostja AÕS § 77 lg 4 järgset kulutuste hüvitamise nõuet teiste

kaasomanike vastu panna maksma hageja kui korteriühistu vastu. Kostja vastu esitatud nõuded ei

tulene korteriomanike vahelistest omandisuhetest ega ole seetõttu korteriomanikele ühiselt kuuluvad

nõuded. Hagis esitatud nõuded põhinevad korteriühistu ja kostja vahelisel seadusest tuleneval

võlasuhtel, mis põhineb KÜS § 5 lg 1 järgi korteriühistu liikmelisusel. Sel põhjusel ei saa lugeda

kostja vastu esitatud võlgnevuse nõuet VÕS § 197 lg 1 tähenduses vastastikuseks kostja esitatud

hoone katusele tehtud kulutuste tagasinõudega ega selliseid nõudeid tasaarvestada.

Maakohtu otsus on õige osas, mis puudutab hageja nõude põhjendatuks lugemist (renoveerimislaenu,

haldusteenuse ning raamatupidamisteenuse osas). Maakohus on samuti õigesti leidnud, et kostjal

(otsuses ekslikult märgitud „hagejal") tuleb tasuda 2010. a septembris ja oktoobris esitatud

majandamiskulude arvete alusel kokku 446 eurot 52 senti, millest küttearve on 97 eurot 72 senti.

Arved tuleb tasuda sõltumata sellest, et samal ajavahemikul renoveeriti katust ja kostja korter ei

olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutatav.

Hagi on ka muude kostjalt nõutud summade osas põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kostja korteris asuv

osa tsentraalsest küttesüsteemist on tarbijapaigaldisena korteriomandite omanike kaasomandis ja selle

väljalülitamine või likvideerimine on kaasomanike nõusolekuta omavoliline ning seda vaatamata

kostja vastuväidetele, et küttesüsteem oli amortiseerunud, ja sõltumata hinnangust, kas selle

väljalülitamine korteris oli soojussüsteemile kui tervikule positiivne või negatiivne. Keelu mõjutada

küttesüsteemi toimimist sätestab ka hageja põhikirja p 3.2.5. Kuna maja on köetud, arvestades

vajadusega kütta ka kostja korterit, tuleb kostjal maja kütmisele tehtud kulutuste kandmises vastavalt

oma korteri suurusele osaleda ja hagi tuleb küttearvete osas 550 euro 70 sendi ulatuses rahuldada.

Hagejal on õigus nõuda kostjalt ka 2011. a juunist augustini esitatud arvete tasumist, millest

161 eurot 16 senti on kostjale langev osa soojussõlme renoveerimistööde maksumusest. Kulutuse

tegemiseks olukorras, kus 26. aprilli 2010. a üldkoosolekul oli võetud vastu otsus mitte teha suuri

investeeringuid enne, kui on selgunud katuse kordategemisega seotud lõplikud kulud, oleks tulnud

võtta soojussõlme renoveerimiseks enne vastu üldkoosoleku sellekohane otsus. Selline puudus on aga

kõrvaldatud töödele järgnenud majandusaasta kava kinnitamisega, millega ühistu liikmete enamus on

tehtud kulutused heaks kiitnud.

Kostja peab hageja liikmena võtma osa hageja õigusabiteenusele tehtud kulutuste kandmisest.

Kulutuste tegemine oli kooskõlas korteriühistu 26. jaanuari 2011. a üldkoosoleku otsusega. Otsuse

p 4 kohaselt otsustati moodustada õigusabikulude fond 639 eurot 11 senti, mida vajadust mööda

suurendama on volitatud juhatust, kellele on ühtlasi antud õigus teha fondist väljamakseid ühistu

huvides osutatud õigusabi eest. Fondi suurendamise ja väljamakstud kulutuste põhjendatuse üle on

hageja liikmed otsustanud kulutuste tegemisele järgnenud majanduskava kinnitamisega ja

tunnistanud tehtud kulutused sellega vajalikuks. Üldkoosoleku otsust ei ole seaduses sätestatud

tähtaja jooksul majanduskulude kinnitamise osas vaidlustatud ning seega tuleb hagi ka selles osas

rahuldada.

Kostjal tuleb võtta osa ka 20. oktoobri 2010. a üldkoosoleku otsuse alusel katuse projekti tellimisega

hageja tehtud kulutuste kandmisest. Asjaolud, et projekt telliti üldkoosolekul otsustatud äriühingu

asemel teiselt isikult ca 300 eurot kallima hinnaga ning et üldkoosolek ei osanud otsuse tegemisel

arvestada projekti tellimisega kaasneva veel ligi 696 euro suuruse lisakuluga, mis osutus vajalikuks

muinsuskaitse eritingimuste tõttu, ei anna põhjust jätta hagi selles osas rahuldamata. Ka katuse

projekti tellimisega kaasnenud ülekulu on hageja liikmed majanduskava kinnitamisega heaks kiitnud

ja sellega juhatuse tegevust tunnustanud.

Kuna kostja on kinnitanud, et ta on jätnud teadlikult arved osaliselt maksmata, tuleb hagi rahuldada ja

mõista kostjalt hageja kasuks eeltoodu põhjal välja põhivõlana kokku 2718 eurot 43 senti. Rahuldada

tuleb ka viivisenõue ja muuta menetluskulude jaotust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata.

Kostja arvates on korteriühistul kohustus teha kaasomandi esemeks olevate konstruktsioonide

avariiremonditöid KÜS § 2 lg 1, TsÜS § 32, VÕS § 2 lg 2 ning § 6 lg 1 järgi. Selliste kulutuste

hüvitamist võib nõuda solidaarselt nii kaasomanikelt kui ka korteriühistult.

Ringkonnakohus on rajanud oma otsuse soojasõlme remondi kulude, suurenenud õigusabi ja

katuseprojekti koostamise kulude kohta tõendamata asjaoludele ehk sellele, et hageja üldkoosolek on

2010.–2011. a majandusaasta kava kinnitamisega eelnevate aastate suurenenud kulud väidetavalt

heaks kiitnud (muutnud üldkoosoleku vastava otsuse). Selle ajavahemiku kohta hagejal

majandusaasta kava olemas ei ole, veel vähem saab see olla üldkoosolekul heaks kiidetud. Ka tugines

hageja kulude heakskiitmisele hilinenult alles apellatsioonimenetluses.

Ringkonnakohus on samuti leidnud ebaõigesti, et avariilise kaasomandis oleva küttesüsteemi ajutine

väljalülitamine on ebaseaduslik ja kostja peaks tasuma väljalülitamise ajal mittetarbitava

soojusenergia eest. Lisaks vaidlustab kostja ka ringkonnakohtu otsust muude kulude põhjendatuse

osas (ringkonnakohtu otsuse p-d 44–46) samadel motiividel nagu hagile vastates.

8. Hageja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

9. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja läbi vaadanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 11. juunil

2014 asja arutamise üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule erimeelsuste tõttu küsimuses, kas

korteriomanikul on võimalik korteriühistu nõue tema vastu tasaarvestada oma nõudega teiste

korteriomanike vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

11. Kolleegium käsitleb esmalt hageja nõudeid ja olulisi asjaolusid (I). Seejärel analüüsib kolleegium

hageja nõuet osas, mida kostja ei tunnistanud (II), ja edasi hageja nõude väidetavat tasaarvestust (III).

Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (IV).

I

12. Hageja nõuab kostjalt 2718 eurot 43 senti tasumata kommunaalmaksete eest esitatud arvete

alusel, samuti viivist.

Kostja on keeldunud arveid tasumast, kuna tema arvates on arved 2098 euro 3 sendi ulatuses esitatud

õigusliku aluseta ning 620 euro 40 sendi ulatuses on kostja hageja nõude tasaarvestanud oma

nõudega elamu katuse rekonstrueerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kuigi alguses väitis kostja,

et õigusliku aluseta on esitatud arveid 1449 euro 11 sendi ulatuses ja et ta on tasaarvestanud arveid

1269 euro 32 sendi ulatuses, on kohtud lähtunud kostja muudetud positsioonist. Hageja ei ole seda

vaidlustanud ja ka kolleegium lähtub muudetud seisukohast.

13. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

• kostja on 2010. a märtsist korteriomanik hageja hallatavas elamus ja ka hageja liige ning

seega kohustatud tasuma hagejale majandamiskulusid esitatud arvete alusel;

• hageja on esitanud kostjale tasumiseks majandamiskulude arveid 1. augustist 2010 kuni

31. märtsini 2012 tarbitud kommunaal- ja hooldusteenuste eest kokku 2777 eurot 31 senti,

millest kostja on tasunud 58 eurot 88 senti, st tasumata on 2718 eurot 43 senti;

• kostja on teinud 2010. a sügisel elamu katuse rekonstrueerimiseks kulutusi;

• hageja on teinud kulutusi 3497 eurot 72 senti soojasõlme renoveerimiseks;

• hageja tellis katuseprojekti hinnaga 1524 eurot 36 senti;

• kostja eraldas pärast veeavariid oma korteri elamu küttesüsteemist.

Kostja ei ole kassatsiooniastmes väitnud, et esitatud arved ei oleks esitatud proportsionaalselt kostja

korteri suurust arvestades.

II

14. Kostja ei tunnista hageja esitatud arvetes sisalduvaid kulusid kokku 2098 euro 3 sendi ulatuses.

Kostja ei toonud oma avaldustes kõiki vaidlusaluseid kulusid selgelt summaliselt eristatavalt välja,

kuid maakohtu otsusest saab järeldada järgmisi summasid:

• 161 eurot 16 senti soojasõlme renoveerimise eest;

• 262 euro 60 senti õigusabiteenuse ülekuluna;

• 38 eurot 16 senti katuseprojekti ülekuluna;

• 550 eurot 70 senti küttekuluna, kuna katusetööde ajal puudus kostja korteri kohal soojustatud

katus ja veeavarii tõttu lülitas ta korteri küttesüsteemist välja;

• 348 eurot 80 senti (446 eurot 52 senti – küttekulud 97 eurot 72 senti) muude kommunaalteenuste

eest ajal, mil katust renoveeriti ning kostja korter ei olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt

kasutatav;

• 415 eurot 12 senti laenu- ja liisingulepingutega seotud kulude eest;

• 162 eurot 60 senti kuludena haldusteenusele, kuna haldaja jättis oma kohustused täitmata;

• 71 eurot 20 senti kuludena raamatupidamisteenusele, kuna raamatupidamisteenuse osutaja ei

täitnud oma kohustusi nõuetekohaselt.

Kuna nimetatud summad ei lähe kokku kostja nimetatud koondsummaga, tuleb asja uuel

läbivaatamisel esmalt selgitada, millistele summadele millises ulatuses kostja täpselt vastu vaidleb.

Selleks saab ringkonnakohus anda kostjale tähtaja TsMS § 3401 järgi.

15. Kostja kui elamu korteriomanik (ja kaasomanik) ja KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi hageja kui

korteriühistu liige peab nii seaduse kui ka hageja põhikirja järgi osalema elamu majandamise ühiste

kulude kandmisel vastavalt oma kaasomandiosa suurusele. See tuleneb nii KOS § 13 lg 1 esimesest

lausest ja lg-st 2 kui kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 75 lg-st 1.

16. Elamu kaasomandiosale tehtud kulutuste hüvitamist võivad eri isikud nõuda korteriomanikult

erineval õiguslikul alusel.

Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele

(kaasomanikele) KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi

teinud korteriomanikule (kaasomanikule) sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks.

Muude elamule tehtud kulutuste hüvitamist võib korteriomanikult kui korteriühistu liikmelt nõuda

korteriühistu, kui korteriomanik on kulutuste tegemisega nõustunud või kui tegu on KÜS §-s 151

nimetatud majandamiskuludega, mille kandmine on otsustatud korteriühistu liikmete üldkoosoleku

kehtiva ja KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile ühistu liikmetele kohustusliku otsusega (vt ka Riigikohtu

13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 21, 22). Maksete tegemise kohustus

tuleneb kostjale ka hageja põhikirja p-st 3.2.4.

Täitmisnõude õiguslikuks aluseks saab olla VÕS § 108 lg 1.

17. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud, et kostja on

kohustatud tasuma hageja esitatud arved soojasõlme renoveerimise eest hageja arvestatud ulatuses.

Ringkonnakohus ei ole hageja nõuet tunnustades tuvastanud, et soojasõlme renoveerimine oli vajalik

kulutus, mille tegemiseks ei olnud korteriomanike kokkulepet või otsust vaja, olgugi et samas on

renoveerimisvajadusele ringkonnakohtu otsuses viidatud. Samuti ei ole tuvastatud, et hageja

üldkoosolek oleks soojasõlme renoveerimise otsustanud ja et need kulud oleks seejuures hõlmatud

KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludega.

Seega ei ole ringkonnakohus tuvastanud kostja kulutuse kandmises osalemise materiaalõiguslikke

eeldusi.

18. Kuigi korteriühistu üldkoosoleku pädevuses olevate majandamiskulude tegemise saab mh heaks

kiita üldkoosoleku otsusega majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel (vt Riigikohtu 6. novembri

2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 11), ei ole ringkonnakohus ka seda asjaolu nõuetekohaselt

tuvastanud.

Ebapiisav on ringkonnakohtu otsuse umbmäärane viide, et kulud on heaks kiidetud järgneva

majandusaasta kava kinnitamisega, kui ei ole täpsustatud, mida on sellega silmas peetud. Vastuolus

TsMS § 436 lg-tega 2 ja 3 ning § 442 lg-ga 8 ei ole otsusest võimalik järeldada, millist kohtutoimikus

olevat dokumenti (majandusaasta aruannet või majandustegevuse aastakava) on seejuures silmas

peetud ning kuidas sellest selline järeldus on tehtud. Apellatsioonkaebuses ja ringkonnakohtu istungil

on hageja konkretiseerimata viidanud kulude kandmise heakskiidule hageja majandusaasta aruande

kinnitamise kaudu (IV kd, tl 6, 74 pöördel). Seejuures on hageja esindaja ringkonnakohtu istungil

märkinud, et majandusaasta aruannet toimikus ei ole (IV kd, tl 74). Kostja on heakskiidu väitele

ringkonnakohtu istungil vastu vaielnud (IV kd, tl 74 pöördel).

Lisaks nõustub kolleegium kostjaga, et toimikust ei nähtu, et hageja oleks kulude hilisema

heakskiitmise väite esitanud maakohtus. Ringkonnakohtu otsusest ega istungi protokollist ei nähtu, et

hageja oleks toonud esile mõjuva põhjuse, miks ta ei saanud sellele asjaolule tugineda maakohtu

menetluses. Nii võib ringkonnakohus olla lubanud hagejal esitada apellatsioonimenetluses uusi

asjaolusid vastuolus TsMS §-dega 331 ja 652. Samas peab kohus poolte jaoks arusaadavalt

väljendama, kas ta võtab esitatud uue väite asja lahendamisel arvesse või mitte, et vastaspoolel oleks

selge võimalus seda väidet vaidlustada. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus uute asjaolude

esitamise lubatavust uuesti hindama, kui tegu ei olnud just vajalike kulutustega.

19. Kolleegium märgib, et Riigikohus on varem leidnud, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist

saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes (Riigikohtu 13. veebruari

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 33).

Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka

korteriomanike kokkulepet, vaid need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel KOS § 15 lg 2

alusel teha iga korteriomanik. Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi

mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine,

tähendab see kolleegiumi arvates korteriühistu jaoks sarnaselt korteriomanikega õigust teha vajalikke

kulutusi ka üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel, eriti kui üldkoosoleku kokkukutsumisest

tingitud viivitusega suureneks kaasomandi eseme kahjustamise tõenäosus. Vajaliku kulutuse

tegemine ja hüvitamine eelisjärjekorras muude elamule kavandatud kulutustega võrreldes on

kolleegiumi arvates ka sisuliselt õigustatud. Seda ei välista ainuüksi asjaolu, et hageja liikmete

üldkoosolek otsustas varem teha enne renoveerimist muid töid. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste

tegemisel lähtuda eelkõige korteriomanike huvidest ja vältida põhjendamatute kulude tegemist, nt

võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised. Vajalike kulutuste hüvitamist

saab korteriühistu korteriomanikult kolleegiumi arvates nõuda KOS § 15 lg 2 alusel.

20. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud ka seda, et kostja on

kohustatud tasuma hageja esitatud arved õigusabikulude eest arvestatud ulatuses.

Riigikohus on leidnud, et korteriühistu õigusabikulud võivad olla majandamiskuludeks KÜS § 151

mõttes, hõlmates mh kulusid, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete

vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu (Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 11). Samas on aga oluline, et kui õigusabikulud on vähemasti mingis

osas tekkinud hageja vaidlusest kostjaga, on nende kostjapoolne hüvitamine majandamiskuludena

KOS § 13 lg-te 1 ja 2 alusel välistatud (vt Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

89-13, p 14).

Ringkonnakohus ei ole hageja nõuet tunnustades tuvastanud, et hageja üldkoosolek oleks otsustanud

õigusabikulude tegemise hageja väidetud ulatuses, ega seda, et tegu oleks ühtlasi KÜS §-s 151

nimetatud majandamiskuludega. Kuigi õigusabikulud saab üldkoosolek ka tagantjärele heaks kiita, on

ringkonnakohus umbmääraselt ja võimalik, et hagejal põhjendamatult hilinedes asjaolusid esitada

võimaldades asunud sarnaselt soojasõlme renoveerimise kuludega seisukohale, et kulutuste tegemine

on tagantjärele heaks kiidetud. Seega ei ole hageja nõudeõiguse eeldusi nõuetekohaselt kindlaks

tehtud (lähemalt vt analoogsete põhjenduste kohta käesoleva otsuse p 18). Kui üldkoosolek andis

juhatusele õiguse enda kehtestatud õigusabikulude piirmäära suurendada, tuleb hinnata sellise

delegeerimise kooskõla seadusega, sest üksnes üldkoosolek saab otsustada, mis liiki kulutusi saab

korteriühistu majandamiskuludena teha (vt ka Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-89-13, p 12). Erandiks on kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused, mille jaoks

kaasomanike kokkulepet ega üldkoosoleku otsust vaja ei ole (vt käesoleva otsuse p 19).

21. Kolleegium juhib tähelepanu ka arvestuslikule ebatäpsusele kohtulahendites. Kostja väitel (II kd,

tl 135) on hageja maksnud õigusabikulude eest ülekuluna 3283 eurot 89 senti (hagejale esitatud arved

3923 eurot, millest on lahutatud üldkoosoleku otsustatud 639 eurot 11 senti). Ringkonnakohus on

tõenäoliselt eksituse tõttu leidnud oma otsuse p-s 49, et õigusabikulu arvete summa on 3393 eurot.

22. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud ka seda, et kostja on

kohustatud tasuma hageja esitatud arved katuseprojekti kulude eest arvestatud ulatuses.

Kohtuotsuste järgi tellis hageja juhatus katuse projekti muult isikult ja kallimalt, kui otsustas hageja

üldkoosolek. Ringkonnakohus leidis siingi, et hageja üldkoosolek on kulud majanduskava

kinnitamisega heaks kiitnud, lisaks saab otsusest järeldada põhjendust kostja kohustuse kohta neid

kanda, et lisakulud ei ole väga suured ja olid osalt ettenähtamatud. Ühelegi seaduse ega hageja

põhikirja sättele selliste kulude nõudmiseks ei ole ringkonnakohus viidanud. Ringkonnakohus ei ole

tuvastanud, et tegu oleks KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuluga või et tegu oleks sellise kuluga,

mille jaoks korteriomanike kokkulepet või otsust vaja ei ole (mh ei kohaldu käesolevas asjas KOS

§ 161). Kuigi üldkoosoleku pädevuses olevate kulude tegemise saab ka tagantjärele heaks kiita, on

ringkonnakohus konkreetse viiteta ja hagejal uusi asjaolusid esitada võimaldades asunud sarnaselt

soojasõlme renoveerimise kuludega seisukohale, et kulutuste tegemine on tagantjärele heaks kiidetud.

Seega ei ole hageja nõudeõiguse eeldusi nõuetekohaselt kindlaks tehtud (lähemalt vt analoogsete

põhjenduste kohta käesoleva otsuse p 18).

23. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kostja ei vabane elamu küttekulude ega muude

kommunaalkulude kandmise kohustusest võrdeliselt kaasomandiosaga kui kaasomandiga seotud

kohustusest ainuüksi põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, kui kostja korteril puudus

soojustatud katus ja see ei olnud sihipäraselt kasutatav või kui kostja oli korteri keskküttesüsteemist

välja lülitanud. KOS § 13 lg 1 teise lause järgi peab proportsionaalsest kulujaotusest

kõrvalekaldumiseks olema kaasomanike kokkulepe, mille olemasolule ei ole tuginetud.

Kokkuleppeks vajalikke teiste kaasomanike tahteavaldusi ei ole kostja nõudnud.

Kui korterit tegelikult ei köeta või ei saa korteriomanik kasutada muid kommunaalteenuseid, mille

eest talt raha nõutakse, võib tal iseenesest olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või

111 alusel keelduda maksmisest, kui takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike või valitseja või

korteriühistu kohustuste rikkumine. Kohustuse rikkumise korral võib korteriomanikul olla ka kahju

hüvitamise nõue, mille ta saab kommunaalkulunõudega tasaarvestada. Kostja ei ole seda teinud.

24. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et kostjal ei ole alust keelduda maja

renoveerimiseks võetud laenude tagastamise kohustustest, mis muutusid sisenõutavaks pärast seda,

kui kostja korteri omandas.

Kostja ei ole väitnud, et hageja võttis need kohustused vastuolus seaduse või põhikirjaga.

Korteriühistu liige ei vabane elamu renoveerimiskrediidi maksmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et

krediidiga finantseeritud tööd võivad olla tehtud ebakvaliteetselt. Kostja ei ole väitnud, et

krediidikohustused hageja ees talle korteri omandamisega üle ei läinud. Korteri omandanud ostjal

võib olla müüja vastu kahju hüvitamise nõue või õigus alandada ostuhinda, kui korteriga tuli talle

kaasa kohustus, millest müüja teda ei teavitanud (vt ka Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-39-13, p 14).

25. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kostja ei vabane haldusteenuse ega

raamatupidamisteenuse eest kulude kandmise kohustusest võrdeliselt enda kaasomandiosaga kui

kaasomandiga seotud kohustusest ainuüksi põhjusel, et teenused võisid olla ebakvaliteetsed. Teenuste

puudulikust osutamisest tulenevaid nõudeid saab teenuse osutajate vastu esitada hageja kui teenuse

tellija. Mõlemad kulud on käsitatavad vajalike majandamiskuludena, mille tasumises peab kostja

hageja liikmena KÜS § 151 alusel osalema.

III

26. Kostja väitel on tal nõue katuse remondist tekkinud kulutuste hüvitamiseks, mille ta saab hageja

nõudega vähemalt osaliselt tasaarvestada. Maakohus tunnustas tasaarvestust, ringkonnakohus eitas

selle võimalikkust ega hinnanud kostja väidetavat nõuet sisuliselt.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on teinud elamu katuse renoveerimiseks kulutusi. Küll vaieldakse

selle üle, kas tegu on vajalike kulutustega ning kas ja kelle vastu saab kostja võimaliku hüvitusnõude

esitada.

27. Kostja väitel vajas elamu katus varasema renoveerimise halva kvaliteedi tõttu tervikuna

rekonstrueerimist, mille korraldas ca ¼ ulatuses kostja kui katusealuse korteri omanik. Maakohus

nõustus kostjaga ja tuvastas, et katusekonstruktsioonid olid mädanenud ja ohtlikud inimeste elule ja

tervisele. Samuti leidis maakohus, et korteriomanikud on ka üldkoosolekul otsustanud katuse

renoveerimise, kuid hageja juhatus ei astunud selle korraldamiseks samme, mis õigustas kostjat ise

katuse renoveerimist korraldama (vt maakohtu otsuse p 18). Ehitustööde ebaseaduslikkust maakohus

ei tuvastanud.

Maakohtu tuvastatud asjaoludel võib kostjal olla erinevaid nõudeid erinevate isikute vastu.

28. Kostja tegevus võib tuvastatud asjaoludel olla esmalt hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2, mille järgi on

korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste

korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud

kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel, st võrdeliselt kaasomandiosade suurusega

(KOS § 13 lg-d 1 ja 2). Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 lg-st 4 (vt ka

käesoleva otsuse p 16).

29. Kui katuse renoveerimiseks tehtud kulutused siiski ei oleks vajalikud, võib kostjal olla nõue teiste

korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023

lg 1 alusel.

Esitatud asjaoludel olid korteriomanikud katuse renoveerimise otsustanud, st katuse renoveerimine

vastas vähemasti nende eeldatavale tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 mõttes (vt ka KOS § 13 lg 3), samuti

võis katuse renoveerimine olla õigustatud elamu kooskõlla viimiseks avalik-õiguslike nõuetega

VÕS § 1018 lg 1 p 3 mõttes, st käsundita asjaajamise eeldused VÕS § 1018 lg 1 mõttes võisid olla

täidetud. Kui kostja oli teisi korteriomanikke esitatud asjaoludel katuse renoveerimise kavatsusest

teavitanud (VÕS § 1020) ja need kulutuste tegemisele vastu ei vaielnud, tegutses kostja eeldatavasti

teiste isikute soodustamise tahtlusega VÕS § 1018 lg 2 mõttes.

See, kui tegutsemine oli mingis osas ka kostja enda huvides, ei välista VÕS § 1018 jj kohaldamist.

Kuigi kostja võis renoveerimise korraldamisega ajada ka enda asju, välistab see tema nõude teiste

korteriomanike vastu üksnes osas, milles ta peab kulutused kandma korteriomanike omavahelises

suhtes, st tema kaasomandiosale langevas osas. Kulutused hüvitatakse siingi võrdeliselt

kaasomandiosade suurusega (KOS § 13 lg-d 1 ja 2).

30. Esitatud asjaoludel on võimalik ka hageja kui maja haldava korteriühistu vastutus oma kohustuste

rikkumise eest (vt ka Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 28).

Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi

eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis

korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava

valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase

suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded,

ühistuta majas valitseja ülesanded, seega ka kohustused.

Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine.

Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või

kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei

piisa, või nt võtta krediiti. Korrashoiukohustust piirab KOS § 16 lg 2, mille järgi ei ole kohustust

taastada enam kui pooles ulatuses hävinud hoonest, kui kahju ei ole kaetud kindlustusega või muul

viisil. Samas on korteriühistu (valitseja) ülesanne KOS § 15 lg 6 p 3 järgi korraldada korteriomanike

kulul kaasomandi kindlustamine.

Riigikohus on leidnud, et maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema

tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine,

samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine

(vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Samuti on Riigikohus

leidnud, et korteriühistu võib vastutada korteriomanikule tekkinud kahju eest, kui ta jätab täitmata

üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18; 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 11).

Nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1. VÕS § 115 lg 2 järgi tuleks kahju hüvitamise nõudmiseks

täitmise asemel anda ühistule üldjuhul täitmiseks täiendav tähtaeg.

31. Kuna esitatud asjaoludel võis hageja olla viivituses elamu katuse remondi korraldamisega ja

üldkoosoleku otsuse elluviimisega, võis ta sellega tekitada ka kostjale kahju katuseremondiks tehtud

kulutuste näol, mille oleks pidanud tegema hageja, tegemaks remonti, mida oleks kostja saanud

hagejalt nõuda. Maakohtu otsuses on viidatud ka hageja põhikirja p-le 4.9, millest saab järeldada

hageja kohustust koguda liikmetelt erakorralisi makseid vajalikeks töödeks, mida hageja võib samuti

olla rikkunud.

Seega võib kostjal olla hageja vastu ka kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel (kui täidetud on

ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused). Nõudest tuleb VÕS § 127 lg 5 alusel maha arvata kostja osa

hageja kulude kandmisel. Ka ei ole ka välistatud, et kostja sai hageja nõude VÕS § 197 lg 1 alusel

tasaarvestada.

32. Erinevalt ringkonnakohtust leiab kolleegium, et kostjal on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu

(või valitseja) majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu

(mh käesoleva otsuse p-s 31 nimetatud nõuet) ka oma käesoleva otsuse p-des 28 ja 29 nimetatud

võimalikke nõudeid korteriomanike kui hageja liikmete vastu katusetöödest tulenevate kulutuste

hüvitamiseks. Nõudest tuleb maha arvata kostja kui kaasomaniku enda proportsionaalne osa

kulutustes.

Korteriühistu on KÜS § 2 lg 1 järgi korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud

mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki

mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sisuliselt

vahendab korteriühistu elamu haldamisel korteriomanikevahelisi nõudeid elamu majandamiseks

tehtud kulutuste kandmiseks, st korraldab ühiste kulutuste tegemise ja kogub selleks makseid.

Riigikohus on korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel maksma panna ühistu

liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu

liikmete endi vastu, mh esitada hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt nt Riigikohtu

13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-185-13, p 11). Sisuliselt on korteriühistu koos nõudeid omavate korteriomanikega

solidaarvõlausaldajaks. Kolleegiumi arvates ei toimi korteriühistu korteriomanike nõuete osas mitte

üksnes aktiivõigustatuna. Ebaõiglane ja ebamõistlik oleks, kui hagejal korteriühistuna oleks kostja

suhtes õigus korteriomanike ühiseid nõudeid maksma panna, kuid kostjal korteriomanikuna ei oleks

oma sarnasel alusel tekkinud nõudeid teiste korteriomanike vastu õigust maksma panna korteriühistu

suhtes.

Kolleegiumi arvates saab korteriomaniku õigust tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude

nõudega oma nõudeid teiste kaasomanike vastu järeldada, kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-

t 3 ja § 173 lg-t 2. Nii on tagatud, et korteriomanik ei satu korteriühistu või valitseja poolsest nõude

maksmapanekust halvemasse olukorda kui teiste korteriomanike poolt otse nõude esitamisest. Seega

tuleb korteriomanikule tagada võimalus ka teiste korteriomanike vastu suunatud nõudeid ühiste

nõuetega tasaarvestada, kui muud tasaarvestuse eeldused on VÕS § 197 lg 1 mõttes täidetud.

Tasaarvestusega nõuded VÕS § 197 lg 2 järgi lõpevad ja korteriomaniku nõude edasine

maksapanemine teiste korteriomanike suhtes on välistatud. Eelnev ei tähenda, et korteriomanik saaks

korteriühistu vastu esitada nõuet, mis tal on teiste korteriomanike vastu, muul viisil, st nõudes täitmist

või kulutuste hüvitamist.

33. Eelkirjeldatud tasaarvestuse võimalus peaks kolleegiumi arvates täiendavalt tagama korteriühistu

kohustuse tagada maja korrasolek ja selle finantseerimine, mh õigeaegse ja põhjendatud

majandamiskava koostamise (vt käesoleva otsuse p 30). Korteriühistu peab tagama vajalike kulude

õigeaegse tegemise või arvestama sellega, et kulud kannab mõni korteriomanik ise ja tasaarvestab

edaspidi vastavalt majandamiskulusid. Nii või teisiti on korteriühistu ülesanne korteriomanike ühised

kulutused teistelt korteriomanikelt vastavalt nende osadele sisse nõuda. Täiendavat korteriomanike

otsust kulude ühiseks kandmiseks vajalike kulude tasaarvestuse kehtivuse korral vaja ei ole.

34. Kuigi ringkonnakohus on õigesti leidnud, et vähemasti osa hageja nõutud arvetel märgitud

summadest peab kostja tasuma, tühistab kolleegium ringkonnakohtu otsuse tervikuna.

Seda põhjusel, et ebaselge on, mis nõudeid ja mis osas tasaarvestuseks kasutati (vt ka käesoleva

otsuse p-d 30–32). Nimelt saab kostja avaldustest maakohtus järeldada, et ta tasaarvestas oma

nõudega hageja arvetest tulenevaid nõudeid vaid osaliselt, ülejäänud osas pidas ta arveid

põhjendamatuks. Selles osas, milles ta pidas arveid põhjendamatuks, ei ole kostja vähemasti

sõnaselgelt esitanud tasaarvestuse avaldust juhuks, kui kohus leiab, et ta siiski peab arved tasuma.

Samuti ei ole üheselt selge, millal tasaarvestus toimus, kas kohtueelselt või menetluse kestel hagile

vastu vaieldes. Maakohus ei ole osaliselt kostjaga nõustunud, et kostjal ei ole enda väidetud ulatuses

kohustust arveid maksta, kuid vaatamata sellele on tasaarvestanud hageja nõuded ka selles osas kostja

nõudega. Apellatsioonkaebuses ei ole hageja samas sellisele vastuväitest väljumisele aga tuginenud.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb selgeks teha, millises ulatuses milliste nõuete osas kostja

tasaarvestusele tugineb, ja sellest tulenevalt hageja nõuded uuesti lahendada.

35. Tulenevalt tasaarvestuse lubatavusest ja tasaarvestuse ajast tuleb lahendada ka hageja KÜS § 7 lg-

l 4 (tulevase viivisenõude osas ka TsMS §-l 367) põhinev viivisenõue. Tasaarvestuse tulemusena

lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded VÕS § 197 lg 2 esimese lause järgi kattuvas ulatuses ajast, mil

neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

Kolleegium märgib, et viivisenõude rahuldamist ei välista ainuüksi see, et viivist ei olnud märgitud

iga kuu korteriomanikule esitatud arvetel.

36. Riigikohus ei saa asja ise lahendada, nagu soovib kostja. Selleks on vaja tuvastada asjaolusid ja

hinnata tõendeid, mida kolleegium TsMS § 688 lg-test 3−5 tulenevalt teha ei saa.

IV

37. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada.

38. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi kindlaks ringkonnakohus

sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

Ants Kull Peeter Jerofejev Henn Jõks

Villu Kõve Jaak Luik Tambet Tampuu