3-2-1-29-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-29-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. aprill 2014. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Ants Kull ja Villu Kõve

Kohtuasi

OÜ Küti Kinnisvara hagi AS-i SEB Pank vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas

nr 022/2011/2636

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. detsembri 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 2-11-45274

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Küti Kinnisvara kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Küti Kinnisvara (registrikood 11713163), esindaja

vandeadvokaat Jüri Leppik

Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252), esindaja

juhatuse liige Allan Parik

Asja läbivaatamise kuupäev

7. aprill 2014. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-45274 ja

Harju Maakohtu 9. aprilli 2013. a otsus samas tsiviilasjas osas, milles kohtud jätsid hagi

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata, ja menetluskulude jaotuse osas.

Ülejäänud osas jätta nimetatud kohtuotsused muutmata.

2. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid OÜ-le (konto nr 221010267162,

AS Swedbank) 17. jaanuaril 2014 OÜ Küti Kinnisvara eest tasutud kassatsioonikautsjon

50 (viiskümmend) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Küti Kinnisvara (hageja) esitas 23. septembril 2011 Harju Maakohtule AS-i SEB Pank (kostja)

vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2011/2636. Alternatiivselt palus

hageja tuvastada, et sundtäitmise aluseks on hageja kahte kinnisasja koormavad hüpoteegid ning

nendega tagatud nõuded kokku mitte rohkem kui 29 778 euro ulatuses. Hagiavalduses esitas hageja

ka taotluse peatada hagi tagamise korras täitemenetlus.

Hageja väitel alustas kohtutäitur E. Vilippus kostja avalduse ja 22. oktoobril 2008 notariaalselt

tõestatud hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu alusel tema vastu täitemenetlust. Kostja

507 745 euro suurune nõue hageja vastu põhineb OÜ-ga Bellavista Grupp (pankrotis, põhivõlgnik)

sõlmitud kuue erineva laenulepingu täitmata jätmisel. Põhivõlgniku võlga tagavad hagejale kuuluvad

kinnistud Tallinnas Tina tänaval ja Viimsis Tammesalu teel.

Hageja leidis, et täitmiseks esitatud nõue on tõendamata, puudub täitedokument ning täitmine on

alusetu.

Hageja soovis esitada nõude kohta nii võlgnikule kuuluvaid vastuväiteid asjaõigusseaduse

(AÕS) § 279 lg 7 alusel kui ka hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule kuuluvaid vastuväiteid,

sh välistada AÕS § 346 lg 1 piirest väljuva alusetu sundtäitmise. Kostja tugines sundtäitmisel

laenulepingutest tulenevatele nõuetele, mis olid tagatud ka hüpoteegiga Tallinnas Viru 9−1 asuvale

kinnisasjale (Viru kinnisasi), mille omanik oli OÜ GFT Project (GFT). Märgitud hüpoteegiga olid

tagatud kostja nõuded 2 500 000 krooni. Kostja sõlmis 25. mail 2010 hüpoteegi vähendamise lepingu,

hüpoteegiga tagatavate nõuete vähendamise lepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu. Lepingu p-s 2.1

leppisid kostja ja Viru kinnisasja omanik GFT kokku hüpoteegisumma vähendamises

2 500 000 kroonilt 900 000 kroonini. Lepingu p-s 2.3 leppisid kostja ja GFT kokku, et alates lepingu

sõlmimisest ei taga nimetatud hüpoteek kostja nõudeid põhivõlgniku vastu. Seega on kostja tegevuse

tõttu võla tagatis lõppenud.

Kostja tugines sundtäitmisel ka laenulepingutest tekkinud nõuetele, mis olid tagatud hüpoteegiga

Tartus Lai 33/Rüütli 25−1 asuvale korteriomandile (Lai 33 kinnisasi). Kinnistusraamatu kande

kohaselt olid hüpoteegiga tagatud kostja nõuded 3 900 000 krooni ulatuses. Kinnisasi on võõrandatud

2. detsembril 2008 ja kostja andis samas hüpoteegi üle kolmandale isikule. Nimetatud hüpoteegi

realiseerimisest laekunud rahaga on kostja (põhivõlgniku soovil) kustutanud laenulepingu

nr 2007037373 (leping nr 73) järgset võlga. Hageja leidis, et nimetatud laenuleping oli põhivõlgniku

kõige paremini tagatud võlakohustus, tegemist oli ka kõige hilisema tähtajaga kohustusega.

Põhivõlgnik ei saanud vastuolus võlaõigusseaduse (VÕS) § 88 lg-ga 2 määrata, et loeb kinnisasja

hüpoteegi realiseerimisest laekunud rahast esmalt täidetuks laenulepingust nr 73 tuleneva,

s.o paremini tagatud kohustuse. Kõnealuse hüpoteegi realiseerimisest saadud 2 900 000 krooni

jaotamisel erinevate kohustuste vahel tuleb lähtuda VÕS § 88 lg-s 6 või lg-s 7 sätestatust. Kostja on

saadud 2 900 000 krooni määranud ebaõigesti üksnes laenulepingu nr 73 laenujäägi katteks. Selle

tagajärjel on ka kostja täitmisavalduses esitatud põhi- ja kõrvalnõuete arvestus (nõude suurus)

ebaõige.

Lisaks loobus kostja 10. oktoobril 2006 põhivõlgniku ja kostja sõlmitud kokkuleppega laenulepingut

nr 2005017563 (leping nr 63) taganud käendustest. Asjakohatu on kostja väide, et laenulepingu nr 63

järgsete tagatiste lõpetamiseks andsid nõusoleku kõik tagatise andjad. Lisaks ei saa kostja ja

põhivõlgniku vahelise kokkuleppega välistada hageja seadusest (AÕS § 279 lg 7) tulenevate

vastuväidete esitamist.

Kostja oli praegu hageja omandis olevate Tina ja Tammesalu kinnistute varasema omanikuga

(füüsiline isik) sõlminud erinevaid tagatislepinguid 2004., 2005. ja 2007. a-l. Osas, milles kostja

tüüptingimustel sõlmitud tagatiskokkulepetega on tagatud tulevikus tekkivaid kohustusi, on

tagatiskokkulepped hageja hinnangul tühised.

Kostja esitatud dokumentides toodud laenulepingute intressi- ja viivisemäär (sh muutumine) pole

jälgitav, ei vasta laenulepingute tingimustele ja on tõendamata. Usutav ei ole, et kostja

baasintressimäärad olid 2009. a juulis EURIBORi määrast mitu korda kõrgemad. Kohane

intressiarvestus puudub.

Kostja esitas laenulepingu nr 73 täitmist kajastava dokumendi, mille kohaselt on laenu põhivõla

suurus 28 308 eurot 75 senti. See summa erineb kostja täitmisavalduses märgitud 272 591 eurost

93 sendist. Ka seetõttu puudub alus korraldada laenulepingust nr 73 tulenevas nõudes täitemenetlus

kostja täitmisavalduses esitatud summa sissenõudmiseks.

Hageja leidis, et hageja kinnisasjade vastutus väheneb kostja vabastatud Viru kinnisasja hüpoteegi

vastutuse 2 500 000 krooni ehk 159 779 euro 12 sendi ulatuses. Hüpoteegist loobumise järel on

hageja kinnisasjade vastutus mitte suurem kui 29 778 eurot 99 senti, s.o 189 578 eurot 11 senti (laenu

põhiosa) – 159 799 eurot 12 senti (Viru kinnisasja tagatisest loobumine).

2. Harju Maakohus tagas 26. septembri 2011. a määrusega hagi ja peatas täitemenetluse kuni

põhiasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja esitas nii täitedokumendi, nõude aluseks olevate lepingute

koopiad kui ka võlgnevuste arvestused. Nõuded on ka põhivõlgniku pankrotimenetluses kaitstud ja

seega tõendatud. Pankrotimenetluses ei ole väljamakseid tehtud.

Lai 33 kinnisasja võõrandamisest saadud raha on jaotatud erinevatest laenulepingutest tulenevate

kohustuste katteks õigesti. Laekunud summast vähendati laenulepingu nr 73 põhiosa kokkuleppel

põhivõlgnikuga. Selle kokkuleppe sõlmimise ajal ei olnud hageja tagatiste omanik, mistõttu ei saanud

selline kokkulepe kohustuste täitmiseks kuidagi tema õigusi kahjustada. Põhivõlgnik määras, millise

kohustuse katteks laekunud summad arvestada. Põhivõlgnik ei olnud kostjale võlgu ja nimetatud

kinnistu müüdi tavapärase majandustegevuse käigus.

Põhjendatud ei ole vastuväide, et kostja on Viru kinnisasja hüpoteegi summa vähendamisega ja

seejärel tagatavate nõuete muutmisega vähendanud laenutagatisi 2 500 000 krooni ulatuses. Hageja ei

saa esitada vastuväiteid tehingute alusel, mis tehti enne, kui ta tagatised omandas. Lisaks ei ole

nimetatud tehinguid tehtud ilma vastusooritust saamata. Laekunud summadest vähendati

põhivõlgniku kohustusi ja seeläbi ka võimalikke nõudeid teiste tagatiseandjate vastu. Tegu ei olnud

tagatisest loobumise, vaid selle realiseerimisega.

4. Harju Maakohus rahuldas 9. aprilli 2013. a otsusega hagi esimese nõude osaliselt ja tunnistas

täiteasjas nr 022/2011/2636 alustatud täitemenetluse lubamatuks intressinõuete, sh viivitusintressi,

osas ning põhinõude (põhiosa võlgnevuste) osas 217 315 eurot 25 senti ületavas ulatuses. Muus osas

jättis kohus hageja esimese alternatiivse nõue rahuldamata. Maakohus jättis hageja teise alternatiivse

nõude läbi vaatamata. Menetluskuludest esindajakulud jättis maakohus poolte endi kanda ja

hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu poolte kanda võrdsetes osades. Maakohus tühistas ka hagi

tagamise määruse.

Maakohtu otsuse põhjenduste järgi ei ole kostja täitmisavalduses selliseid puudusi, mis muudaksid

sundtäitmise lubamatuks. Täitmisavalduses märgitu põhjal võis täitemenetluse võlgnik mõistlikult aru

saada, millisele tagatiskokkuleppele sissenõudja tugineb, millistele kinnisasjadele soovitakse

sissenõuet pöörata, samuti on loetletud täitmisavalduses nõude aluseks olevad laenulepingud koos

põhiosa, intressi ja viivise summaga (iga lepingu lõikes eraldi).

Täitmisavalduses on täitedokumendina märgitud ja sellele lisatud 22. oktoobri 2008 hüpoteekidega

tagatavate nõuete muutmise leping. Nimetatud lepingu p-s 2 on Tina tn korteriomandi ja Tammesalu

tee kinnistu eelmine omanik (P. Tava) ning kostja kui hüpoteegipidaja kokku leppinud, milliseid

nõudeid nendele kinnisasjadele seatud hüpoteegid lisaks varem sõlmitud tagatislepingutes kokku

lepitule tagavad. 22. oktoobri 2008 lepingu p-st 2.1.1 tulenevalt tagavad hüpoteegid lisaks varem

sõlmitule kõiki hüpoteegipidaja (kostja) nõudeid põhivõlgniku vastu, mis tulenevad kostja ja

põhivõlgniku vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende

võimalikest lisadest ja/või muudatustest. Nimetatud tagatiskokkulepe on sõlmitud kostja

tüüptingimustel ning seetõttu on see tühine osas, milles tagatiskokkuleppega on tagatud tulevikus

tekkivaid kohustusi. Siiski ei ole hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu p-s 2.1.1

sisalduva tagatiskokkuleppe osalisel tühisusel vaidluse lahendamisel tähtsust, kuna kostja

sundtäitmiseks esitatud nõuded tulenevad lepingutest, mis olid sõlmitud enne 22. oktoobrit 2008.

Teisiti öeldes olid kõik täitmisavalduses loetletud kuus laenulepingut sõlmitud enne vaidlusaluse

tagatiskokkuleppe sõlmimist. Seega pidi P. Tava hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu

sõlmimisel aru saama nii antava tagatise ulatusest kui ka sellest, millal hüpoteegipidaja võib

pöörduda kohtutäituri poole kinnisasjade võõrandamiseks. P. Tava oli asja materjalidest järelduvalt

22. oktoobri 2008. a seisuga põhivõlgniku juhatuse liige. Samuti on P. Tava allkirjastanud

põhivõlgniku esindajana täitmisavalduses märgitud laenulepingud ja nende muutmise kokkulepped.

Täitmisavalduses märgitud nõuete tekkimine ja sissenõutavus, v.a ühe laenulepingu puhul, on

piisavalt tõendatud põhinõuete osas. Kostja täitemenetluses esitatud nõuete aluseks on kuus

laenulepingut, millega on kostja kohustunud andma põhivõlgnikule laenu või krediteerima muul viisil

põhivõlgniku majandustegevust. Laenusumma väljamaksmine ja arvelduskrediidi kasutamine

põhivõlgniku poolt on tõendatud, samuti see, et laenu tagastamise kohustused on põhivõlgniku

pankroti tõttu muutunud sissenõutavaks. Laenulepingu nr 73 täitmist kajastavast dokumendist

ilmneb, et selle laenulepingu järgse põhivõla suurus on tegelikult 28 308 eurot 75 senti, mitte

täitmisavalduses märgitud 272 591 eurot 93 senti. Muus osas puudub asjas tuvastatu põhjal aga alus

arvata, et mainitud kuuest laenulepingust tulenevad põhivõlgniku põhikohustused, st laenusumma

tagastamise kohustused, on täidetud täitmisavalduses märgitust suuremas ulatuses. Maakohus leidis,

et sundtäitmine on täitmisavalduses märgitud laenulepingute põhinõuete osas lubatav, v.a laenuleping

nr 73, mille puhul tuleb lähtuda põhivõlast 28 308 eurot 75 senti.

Kostja ei ole suutnud tõendada kõrvalnõuete, st intressi- ja viivisenõuete sissenõutavust

täitmisavalduses märgitud ulatuses. Täitmisavalduses märgitud laenulepingute,

sh arvelduslaenulepingu, p-s 4.1 on intressimäär kokku lepitud muutuvana sõltuvalt kostja Eesti

krooni laenude baasintressist. Samuti on laenulepingutejärgne viivisemäär muutuv, kuivõrd

viivisemäär on lepingute üldtingimustes määratud intressimäära kahekordse määrana. Kostja ei ole

menetluses välja toonud ega selgitanud, milline nimetatud Eesti krooni laenude baasintress on olnud

ning kas ja kuidas on see intressi- ja viivisearvestuse erinevatel perioodidel muutunud.

Hageja tugines ka enda kinnisasjade vastutuse vähenemisele, kuna kostja on loobunud mitmetest

tagatistest (käendused ja hüpoteegid), mis tagasid samadest laenulepingutest tulenevaid kohustusi.

Maakohtu hinnangul ei ole põhjendatud AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 tõlgendamine selliselt, et

kolmanda isiku kohustusi tagava kinnisasja omanik võiks esitada mistahes vastuväiteid teiste tagatiste

vähenemise kohta pärast hüpoteegi seadmist. VÕS § 145 lg 5 eesmärgiks on tagada käendajale

võimalus rahuldada oma põhivõlgniku vastu esitatud tagasinõue (ehk alguses võlausaldajale

kuulunud nõue) muude tagatiste arvel. Kuigi hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest

sõltumatu, on AÕS § 279 lg-st 7 ning VÕS § 145 lg 5 sisustamisel siiski vajalik silmas pidada, et

erinevalt käendusest on hüpoteek asjaõiguslik, mitte isiklik mitteaktsessoorne tagatis. Kinnisasja

ostjal on eelduslikult võimalik enne müügilepingu sõlmimist tagatavate kohustuste ja teiste tagatiste

ulatusega tutvuda.

Seetõttu on mõistlik siduda tagatise vähenemise vastuväidete esitamise õigus hüpoteegiga koormatud

kinnisasja omandamise ajaga, st omanik võib vastuväiteid esitada, kui võlausaldaja tegevuse

tulemusena vähenevad kinnisasja omandamise ajal olemas olnud muud tagatised. Vastupidisel juhul

saaks oluliselt kahjustatud õiguskindluse põhimõte ja pärsitud majanduskäive (nagu on märkinud ka

kostja). Sisuliselt võimaldaks hageja käsitlus hüpoteegiga koormatud kinnisasjade võõrandamise abil

(hüpoteegipidaja nõusolekuta) tagatavate nõuete suurust vähendada või need täielikult välistada.

Sellisel juhul kaotaks kinnisvara aga tagatisena oma eesmärgi ning krediidituru normaalne toimimine

oleks takistatud.

Hageja on Tina tn korteriomandi ja Tammesalu tee kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud

10. septembril 2009 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel 24. septembril 2009. Kinnisasjade omandamise

aluseks olevaid lepinguid ei ole hageja esitanud. Kõik tehingud, millega hageja seostab muude

tagatiste vähenemist, on tehtud enne nimetatud kuupäevi. Seega ei ole kinnisasjade omandamise ajal

olemas olnud tagatised vähemalt poolte esitatu põhjal otsustades vähenenud.

Isegi kui hüpoteetiliselt nõustuda hageja AÕS § 279 lg-le 7 ja VÕS § 145 lg-le 5 antud tõlgendusega,

oleks tagatiste vähendamist puudutavate vastuväidete esitamine Tina tn korteriomandi ja Tammesalu

tee kinnistu eelmise omaniku P. Tava poolt praegusel juhul vähemalt osaliselt vastuolus hea usu

põhimõttega. See välistaks sellistele vastuväidetele tuginemise ka hageja jaoks, kes on

tagatiskokkuleppe seisukohast P. Tava eriõigusjärglane.

Hageja esitatud vastuväite hindamisel ei saa jätta tähelepanuta, et P. Tava on põhivõlgnikuga otseselt

seotud isik. Asja materjalidest nähtuvalt kuulub P. Tava põhivõlgniku juhatusse, mh on ta

põhivõlgniku nimel allkirjastanud täitmisavalduses märgitud laenulepingud ja nende muutmise

kokkulepped. Samuti on P. Tava ise 10. oktoobril 2006 käendajana sõlminud hageja viidatud

kokkuleppe, millega kostja väidetavalt loobus laenulepingut nr 63 taganud käendusest (tegelikult

loeti sõlmitud käendusleping poolte kokkuleppel kehtetuks). P. Tavale pidid seega teada olema kõik

laenulepingute sõlmimise ja täitmisega seotud olulised asjaolud, sh tagatiste väidetav vähenemine.

Eeltoodut arvestades kujutaksid P. Tava tagatiste vähendamise kohta hüpoteekide alusel toimuvas

täitemenetluses esitatud vastuväited endast õiguste kuritarvitamist.

Poolte käsitlus VÕS § 88 kohta ei puutu asjasse, kuna menetluses esitatu põhjal pole põhivõlgnik või

hageja täitnud vaidlusaluse raha tasumise kohustust. Hüpoteegi realiseerimisel võib hüpoteegipidaja

otsustada, millised kohustused ta loeb koormatud kinnisasja müügist saadu arvel täidetuks.

Hüpoteegipidaja peab toimima seejuures heauskselt. Praeguses asjas tuvastatud asjaolud ei anna aga

alust väita, et hüpoteegipidaja on põhivõlgniku või tagatisvara omanike suhtes hea usu põhimõtet

rikkunud.

Maakohus jättis hageja teise alternatiivse nõude tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2

p 2 alusel läbi vaatamata. Hageja on palunud tuvastada, et sundtäitmise aluseks on Tina tn

korteriomandile kostja kasuks seatud esimese järjekoha hüpoteek 1 300 000 krooni ja kohesele

sundtäitmisele allumise kokkulepe ning hageja Tammesalu tee kinnistut koormav kostja kasuks

seatud esimese järjekoha hüpoteek 4 550 000 krooni ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe.

Eelnimetatu on maakohus esimese alternatiivse nõude lahendamisel tuvastanud. Nende õiguslike

asjaolude lahendiga eraldi tuvastamine ei muudaks hageja õiguslikku positsiooni. Samuti palus

hageja sisuliselt tuvastada, et Tina tn korteriomandi ja Tammesalu tee kinnistu müügist saadud rahaga

on võimalik laenulepingutest tulenevaid põhinõudeid (laenu tagastamise nõudeid) täita kokku üksnes

29 778 euro 99 sendi ulatuses. Ka selles osas ei saa hagejal olla iseseisvat tuvastushuvi, arvestades

esimese alternatiivse nõude, st sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude sisu ning rahuldamise

ulatust.

5. Hageja palus apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hagi

rahuldamata ning läbi vaatamata, ja uue otsusega hagi rahuldada.

6. Kostja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus tunnistas

sundtäitmise lubamatuks kõrvalnõuete osas ja jaotas menetluskulud, ja uue otsusega tunnistada

sundtäitmine kõrvalnõuete osas lubatavaks ja jätta menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 10. detsembri 2013. a otsusega maakohtu otsuse osas, milles

maakohus tunnistas täitemenetluse lubamatuks intressinõuete (sh viivitusintressi nõuete) osas, ja jättis

hagi selles osas rahuldamata.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu järeldusega, et kostja ei ole suutnud tõendada kõrvalnõuete,

st intressi- ja viivisenõuete sissenõutavust täitmisavalduses märgitud ulatuses. Kostja esitas

maakohtule eraldi kõigi laenulepingute alusel esitatud intressinõuded ja andmed tasumise kohta.

Samuti esitas hageja detailsed viivise arvestused kõigi laenulepingute osas, näidates ära põhiosa

võlgnevuse summa, võlgnevuse päevade arvu, viivisemäära, viivise päevas ja kokku arvutatud

viivise. Kui maakohus leidis, et kostja esitatud intressi- ja viivisearvestused ei ole sisuliselt

kontrollitavad, tulnuks sellele sõnaselgelt kostja tähelepanu juhtida juba eelmenetluses, mida

maakohus ei ole teinud. Samuti ei ole hageja maakohtu menetluses tuginenud sellele, et intressi- ja

viivisearvestust ei ole võimalik baasintressimäära puudumise tõttu kontrollida. Seega oli intressi- ja

viivisenõude osas sundtäitmise lubamatuks tunnistamine kostjale üllatav. Apellatsioonkaebuses on

kostja toonud eraldi välja baasintressi ja näidanud, kuidas see on intressi- ja viivisearvestuse

erinevatel perioodidel muutunud. Hageja ei ole sisulisi vastuväiteid intressi- ja viivisearvestusele

esitanud.

Asjaolu, et laenulepingutes on intressimäär kokku lepitud muutuvana sõltuvalt kostja Eesti krooni

laenude baasintressist ja baasintress ei ole eraldi välja toodud, ei muutnud ringkonnakohtu arvates

intressi- ja viivisearvestust iseenesest kontrollimatuks. AS-i SEB Pank Eesti krooni laenude

baasintressi suurus on avalik teave, mis on kättesaadav panga kodulehel. Baasintressimäärad on ka

tuletatavad nii intressi- kui ka viivisearvestustest, kuna intressimäär koosneb baasintressimäärast ja

lepingus kokku lepitud marginaalist, viivisemäär on aga lepingute üldtingimustes määratud

intressimäära kahekordse määrana.

Hageja tugines ka enda kinnisasjade vastutuse vähenemisele, kuna kostja on loobunud mitmetest

tagatistest (käendused ja hüpoteegid), mis tagasid samadest laenulepingutest tulenevaid kohustusi.

Maakohus leidis õigesti, et ei ole põhjendatud AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 tõlgendamine

selliselt, et kolmanda isiku kohustusi tagava kinnisasja omanik võiks esitada mistahes vastuväiteid

teiste tagatiste vähenemise kohta pärast hüpoteegi seadmist. Maakohus ei jätnud põhjendamata, miks

ei vääri pandipidaja VÕS § 145 lg-st 5 tulenevat kaitset. Maakohus märkis otsuses, et erinevalt

käendusest on hüpoteek asjaõiguslik, mitte isiklik mitteaktsessoorne tagatis.

AÕS § 325 lg 1 kohaselt võib kinnisasja hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks

hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõue rahuldada panditud

kinnisasja arvel. Käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja

ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest (VÕS § 142 lg 1). Käendaja ja kolmandast isikust

pantija ei ole solidaarvõlgnikud, nagu hageja ekslikult leiab. Võlausaldajal ei ole nende vastu

üheliigilist nõuet. Kolmandast isikust pantijal ei ole võlausaldaja ees raha maksmise kohustust nagu

käendajal, vaid üksnes kohustus taluda hüpoteegi realiseerimist. Seega ei ole ka erinevate

hüpoteekidega koormatud kinnisasjade omanikel üksteise vastu raha nõudeid tulenevalt hüpoteekide

realiseerimisest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu otsuse tühistada osas, milles

hagi jäi rahuldamata, ja hagi rahuldada või saata asi uueks arutamiseks alama astme kohtule.

Kaebuse järgi on kohtud valesti kohaldanud AÕS § 279 lg-t 7 ja VÕS § 145 lg-t 5. Riigikohtu

praktika järgi (lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10) võib kinnisasja omanik nende sätete kohaselt

võlgniku ja käendaja vastuväiteid esitada. Nimetatud sätete õigeks kohaldamiseks tuli kohtutel

tuvastada, kas muud tagatised, millest kostja loobus, olid olemas sundtäitmiseks esitatud hüpoteegi

seadmise ajal, mitte ajal, kui hageja omandas kinnisasja. Maakohus jättis tuvastamata muude tagatiste

vähenemise aja, sh Viru kinnisasja koormanud hüpoteegist loobumise aja. Ringkonnakohus jättis

vastamata apellatsioonkaebuse väitele, et Viru kinnisasja hüpoteegist loobuti pärast seda, kui hageja

oli omandanud Tina ja Tammesalu kinnisasjad.

Ringkonnakohus jättis tuvastamata VÕS § 69 lg-te 7 ja 2, § 173 lg 2 ja § 167 lg 1 kohaldamise

aluseks olevad asjaolud. Viru kinnisasja hüpoteegist loobumisega muutis kostja võimatuks hageja

õiguse nõuda VÕS § 69 lg-te 2 ja 7 alusel tekkivat tagasinõuet (Viru kinnisasja omaniku vastu)

tagava hüpoteegi üleandmist. Koos võlausaldaja (kostja) nõude üleminekuga lähevad hagejale üle

nõude tagatised ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused (VÕS § 173 lg 2, § 167 lg 1).

VÕS § 69 lg-ga 7 on vastuolus ringkonnakohtu seisukoht, et hagejal kui kinnisasja omanikul ei teki

rahalisi nõudeid teiste tagatiste andjate vastu. Sama nõuet tagavad isikud vastutavad sama sisuga

kohustuse eest (VÕS § 65 lg 2). Kinnisasja omaniku kohta kohaldatakse ka käenduse kohta käivaid

sätteid, mille järgi vastutavad mitu käendajat VÕS § 150 kohaselt solidaarselt.

Ringkonnakohus ei ole tutvunud tsiviilasja materjalidega ning seetõttu on vale seisukoht, et intressi ja

viivise osas oli täitemenetluse lubamatuks tunnistamine kostjale üllatav ja et hageja ei ole arvutustele

sisulisi vastuväiteid esitanud. Vastuväited on esitatud mitmes dokumendis ja kohtuistungitel on kohus

juhtinud neile kostja tähelepanu.

Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et kostja viivise- ja intressinõue on kontrollitav ja lubatav.

Ringkonnakohus ei tuvastanud arvestuse aluseks oleva intressi suurust ega muutmise aega.

Baasintressi kohta ei ole kostja tõendeid esitanud, ka mitte viitega tema kui panga kodulehele.

Ringkonnakohus on valesti jaganud intressi ja viivisenõude tõendamiskoormuse.

Kohtud on jätnud alternatiivse nõude valesti läbi vaatamata. Hagejal on tuvastushuvi selle vastu,

millistest lepingutest tuleneva võla sundtäitmist ta taluma peab ning mis ulatuses võla tasumine

võimaldab kostjal kinnisasjade müüki vältida. Samuti on hagejal huvi saada selgust, milliste

laenulepingutest tulenevate tagatiste andjate vastu ja millises ulatuses on hagejal võimalik esitada

tagasinõue.

Kohtud oleksid pidanud kohaldama VÕS § 88 lg-d 2 ja 7. Põhivõlgnik ei saanud vastuolus VÕS § 88

lg-ga 2 määrata, et loeb kinnisasja hüpoteegi realiseerimisest laekunud rahast esmalt täidetuks

laenulepingust nr 73 tuleneva, s.o paremini tagatud kohustuse. Kostja tugines sundtäitmiseks esitatud

nõuete alusena kuuele erinevale laenulepingule. Kuna kuues eri laenulepingus on erinevad

intressimäärad, mõjutab vale põhinõude arvestus laenulepingust tuleneva võimaliku intressinõude

suurust. Vale põhinõude arvestus mõjutab ka tagasinõude suhet. Hageja kinnisasjade arvel täitmisele

kuuluv nõue on ebaõigesti suurem.

Menetluskulud tulnuks hagi rahuldatud osas jätta kostja kanda. Ringkonnakohus eksis TsMS § 162

lg 1 vastu.

9. Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et kaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsus muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1

p 1 ja lg 5 teise lause alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles kohtud jätsid

hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata, ja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud

osas jäävad kohtute otsused muutmata. TsMS § 691 p 4 järgi tuleb asi saata tühistatud osas uueks

läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

11. Kolleegium vastab kõigepealt kassatsioonkaebuse väidetele AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5

ebaõige kohaldamise kohta (I), seejärel VÕS § 69 lg-t 7 puudutavatele väidetele (II), käsitleb

kõrvalnõuete kontrollimist senises kohtumenetluses (III) ja lõpetuseks lahendab ülejäänud

materiaalõiguslikud ja menetluslikud küsimused (IV).

I

12. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

● põhivõlgnik OÜ Bellavista Grupp (pankrotis, üheks juhatuse liikmeks P. Tava) ja kostja on

sõlminud kuus laenulepingut (esimene neist 12. septembril 2005, viimane 2. oktoobril 2007);

● 22. oktoobril 2008 sõlmisid P. Tava ja kostja hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise

lepingu, mille kohaselt tagavad toona P. Tavale kuulunud Tina tn ja Tammesalu tee kinnistud

mh kostja ja põhivõlgniku sõlmitud laenulepingutest tulenevaid nõudeid põhivõlgniku vastu;

● 10. septembri 2009 asjaõiguslepingu alusel on 24. septembril 2009 Tina tn ja Tammesalu tee

kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse kantud hageja;

● kostja on pöördunud 12. aprillil 2011 kohtutäituri poole avaldusega, milles palub rahuldada

kuuest laenulepingust tulenevad nõuded hagejale kuuluva kahe kinnistu müügist saadava raha

arvel;

● erinevate laenulepingute tagatiseks on mh olnud OÜ-le GFT Project (juhatuse liige G. F. Tava)

kuulunud kinnistu Tallinnas Viru tänaval ja OÜ-le Stalker Kinnisvara (juhatuse liige P. Tava)

kuulunud kinnistu Tartus Laial tänaval, samuti sihtasutuse Kredex ja P. Tava antud käendused.

13. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus on leidnud, et hageja kui kolmanda isiku kohustusi tagava

kinnisasja omanik ei saa tugineda AÕS § 279 lg-s 7 koostoimes VÕS § 145 lg-ga 5 sätestatud tagatise

vähenemise vastuväidetele, kui tagatis on vähenenud enne hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omandamist. Maakohus on sellele lisaks leidnud, et isegi juhul, kui sellist õigust tunnustada, oleks

vastuväidete esitamine vähemalt osaliselt vastuolus hea usu põhimõttega.

14. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 kohta ning leiab, et

kohtud on ekslikult sidunud vastuväidete esitamise aja hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omandamise ajaga.

AÕS § 279 lg 7 esimese lause kohaselt võib pantija, kes ei ole võlgnik, esitada pandiga tagatud nõude

vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. VÕS § 145 lg 5 järgi, kui

võlausaldaja tegevuse tulemusena vähenevad käenduslepingu sõlmimise ajal olemas olnud ja

käendatava nõude tagamiseks antud muud tagatised, väheneb käendaja vastutus tagatiste

vähenemisele vastava summa võrra, kui võlausaldaja ei tõenda, et käendaja kahju on väiksem.

VÕS § 145 lg 5 järgi on käendaja vastutuse vähenemise kontrollimisel määrav käenduslepingu

sõlmimise aeg, mil käendaja jaoks selgub, millise nõude eest ta vajaduse korral vastutama peab.

Samuti selgub käenduslepingu sõlmimisel eelduslikult see, kas võlausaldajal on oma nõude

tagamiseks ka muid tagatisi. VÕS § 145 lg 5 sisu ja loogikat tuleb kohaldada ka AÕS § 279 lg 7

sisustamisel. Kolleegiumi arvates on kinnisasja hüpoteegiga koormamisel AÕS § 279 lg 7 järgi

vastuväidete esitamiseks määrav aeg, mil lepiti kokku nõuetes, mida hüpoteek tagab. AÕS § 346 lg 2

esimese lause kohaselt peab kokkulepe (tagatiskokkulepe), millega määratakse, milline nõue on

hüpoteegiga tagatud, olema notariaalselt tõestatud. Praktikas on hüpoteegi seadmise

asjaõiguskokkulepe, kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe ning tagatiskokkulepe vormistatud

sageli ühes notariaalselt tõestatud lepingudokumendis.

AÕS § 346 lg 2 teise lause kohaselt (alates 5. aprillist 2011 kehtivas redaktsioonis) kehtib

tagatiskokkulepe hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes

ning hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes. Riigikohtu 5. märtsil 2010 tsiviilasjas

nr 3-2-1-8-10 tehtud määruse p-st 10 tulenevalt kehtis ka enne 5. aprilli 2011 sama põhimõte, et

tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandamisel ka kinnisasja omandaja

suhtes. Seega tuleneb VÕS § 145 lg 5 ja AÕS § 346 lg 2 koostoimest see, et kinnistu uus omanik

saab tugineda AÕS § 279 lg 7 järgsetes vastuväidetes neile tagatiste vähenemistele, mis on toimunud

pärast selle tagatiskokkuleppe sõlmimist, mis määrab hüpoteegiga tagatavad nõuded.

15. Kohtud on tuvastanud, et sundtäitmine toimub praeguses asjas 22. oktoobri 2008 hüpoteekidega

tagatavate nõuete muutmise lepingu alusel. Maakohus on märkinud, et nimetatud lepingu p-s 2.1.1 on

Tina tn korteriomandi ja Tammesalu tee kinnistu eelmine omanik (P. Tava) ning kostja kui

hüpoteegipidaja kokku leppinud, et hüpoteegid tagavad lisaks varem sõlmitule kõiki hüpoteegipidaja

(kostja) nõudeid põhivõlgniku vastu, mis tulenevad kostja ja põhivõlgniku vahel sõlmitud ja tulevikus

sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest ja/või muudatustest.

Seega sõlmiti asjakohane tagatiskokkulepe 22. oktoobril 2008 ning hagejal kui kinnisasjade uuel

omanikul on õigus esitada vastuväiteid nende tagatiste vähenemise kohta, mis toimus pärast

nimetatud kuupäeva.

16. Maakohus on sidunud vastuväidete esitamise aja hageja poolt kinnisasjade omandamise ajaga

ning leidnud, et kõik tagatiste vähenemise tehingud toimusid enne kinnisasjade omandamist. Selle

seisukoha esimene pool ei ole õige otsuse p-des 14−15 nimetatud põhjusel. Lisaks on

kassatsioonkaebuses õigesti märgitud, et maakohus jättis tuvastamata muude tagatiste vähenemise

aja, sh Viru kinnisasja koormanud hüpoteegist loobumise aja. Maakohus ei ole otsuses ühtegi

tagatiste vähenemise kokkulepet kuupäevaliselt tuvastanud, mis võimaldanuks aga jõuda järeldusele,

et tehing Viru kinnisasja koormanud hüpoteegist loobumise kohta sõlmiti 25. mail 2010 (II kd,

tl 51 jj) ehk pärast kinnisasjade omandamist, millega maakohus sidus vastuväidete esitamise õiguse.

Ringkonnakohus on jätnud hageja apellatsioonkaebuse sellekohasele väitele vastamata, rikkudes

TsMS § 654 lg 5 esimest lauset.

17. Kolleegium peab vajalikuks märkida järgmist. Kostja on menetluses tuginenud sellele, et hageja

kanti äriregistrisse vahetult enne kinnisasjade omandamise tehingut (kanne äriregistris 8. septembril

2009, asjaõigusleping sõlmiti 10. septembril 2009), mis viitavat sellele, et hageja asutati just tagatiste

omandamiseks (III kd, tl 3).

Maakohus on pidanud hageja tagatiste vähenemist puudutavate vastuväidete esitamist hea usuga

vähemalt osaliselt vastuolus olevaks. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on mh lepingust või seadusest

tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist piirata (vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 14). Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas

usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse

kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2

kohaselt sõltumata poolte õiguslikest väidetest (vt nt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-43-13, p 14).

Hageja kui pantija AÕS § 279 lg 7 tähenduses tugines hagis mh sellele, et kostja hüpoteegipidajana

vähendas teisi laenutagatisi. Tegemist on käendaja vastuväitega VÕS § 145 lg 5 alusel. Käendaja

vastuväite esitamise võimaldab hagejale kui pantijale AÕS § 279 lg 7. Samas on maakohus asjas

leidnud, et tagatiste väidetavast vähenemisest kokkuleppel kostjaga pidi teadlik olema ka P. Tava kui

põhivõlgniku juhatuse liige ja ka tagatiste andja. P.Tava on Tina ja Tammesalu kinnistute eelmine

omanik. P. Tava ei olnud 22. oktoobri 2008 lepingu sõlmimisel kostja ees võlaõiguslikult kohustatud

isik, selleks oli jätkuvalt põhivõlgnik OÜ Bellavista Grupp. Järelikult võinuks P. Tava AÕS § 279

lg 7 alusel esitada põhivõlgnikule kuuluvaid vastuväiteid mh tagatiste vähenemise vastu. Nende

vastuväidete esitamise õigus on ka hagejal kui P. Tavalt kinnistud omandanud isikul (vt otsuse p 14).

Kui asja uuel läbivaatamisel peaks uuesti tuvastatama, et tagatiste vähenemine toimus P. Tava enda

teadmisel, osalusel või nõusolekul, ei saanuks P. Tava eelduslikult hea usu põhimõtte rikkumiseta

tagatiste vähenemisele tugineda. Kui P. Tava nõustus teiste tagatiste vähenemisega, pidi ta arvestama

võimalusega, et talle kuuluvad ja hüpoteegiga koormatud Tina ja Tammesalu kinnistud jäävad edasi

põhivõlgniku võla eest vastutama. AÕS § 279 lg 7 ei võimalda koostoimes VÕS § 145 lg-ga 5 esitada

kinnistu uuel omanikul käendusele tuginevalt selliseid vastuväiteid, mida ei saaks esitada käendaja

ise.

18. Tõendamiskoormus asja uuel läbivaatamisel tagatiste vähenemise küsimuses on järgmine.

Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et hageja peab lepingu alusel toimuva sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise hagi esitades üksnes põhistama (tegema usutavaks), et sissenõudjal (kostjal)

ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus tõendada, et tal on hageja vastu sissenõutav nõue

(sh kõrvalnõuete osas) ulatuses, milles ta soovib täitemenetlust korraldada, ning kui kostja ei suuda

tõendamiskoormust täita, tuleb hagi rahuldada ja sundtäitmine tunnistada lubamatuks (vt viimati

Riigikohtu 2. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-190-13, p 17). Kuna kostja sundtäidetava

nõude suurus võib oleneda muude tagatiste vähenemisest (VÕS § 145 lg 5), tuleb kostjal tõendada, et

teiste tagatiste võimalik vähenemine pärast 22. oktoobrit 2008 ei mõjuta tema praeguse nõude

suurust.

II

19. Järgnevalt käsitleb kolleegium tagatisi andnud isikute vahel tekkivaid suhteid.

Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et käendaja ja kolmandast isikust pantija ei ole solidaarvõlgnikud,

kuid sellest on tehtud väär järeldus tagatise andjate omavaheliste tagasinõuete kohta. VÕS § 69 lg-

st 7 tuleneb, et sama paragrahvi lg-d 2−6 kohaldatakse ka nende isikute vahelistele suhetele, kes on

andnud tagatised võlgniku kohustuse täitmise tagamiseks. VÕS § 69 lg-tes 2−6 reguleeritakse

solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid. Seega võrdsustatakse tagatiste andjad (sh käendaja ja

kolmandast isikust pantija või mitu kolmandast isikust pantijat) vähemalt selles osas

solidaarvõlgnikega. Tavalisest solidaarsuhtest ei saa aga oma kinnistuga teise isiku võlga tagava isiku

korral rääkida seetõttu, et tema vastutus ei ole piiramatu, vaid on piiratud kinnistu väärtusega

(hüpoteegisummaga). Riigikohus on nt 2. aprillil 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-190-13 tehtud otsuse p-

s 12 leidnud, et kui võlgniku suhtes alustati täitemenetlust mitte tema kui isikliku võlgniku vastu,

vaid kinnisasjadele seatud hüpoteekide realiseerimiseks, siis ei ole hüpoteegi alusel toimuv

täitemenetlus suunatud mitte kinnisasja omanikult kui isiklikult võlgnikult võla saamisele, vaid

täitmine piirdub koormatud kinnisasjaga.

20. VÕS § 69 lg 7 eesmärk on jaotada tagatiste andjate omavahelises suhtes seda vastutust, mida nad

kannavad (sh ka erinevas ulatuses) võlausaldaja ees. Eelkõige seisneb vastutuse jaotamine VÕS § 69

lg 2 järgi selle isiku tagasinõudes, kelle antud tagatise arvel on võlausaldaja nõue rahuldatud.

Tagasinõue on suunatud teiste tagatiste andjate vastu ning selle väärtus (iga tagatise andja kanda jääv

osa) tuleks üldjuhul määrata tagatise andja tagatise väärtusest lähtudes.

21. Kui üks tagatiste andjatest rahuldab võlausaldaja nõude, läheb talle üle nõue võlgniku vastu.

Hüpoteegiga koormatud kinnisasjast nõude rahuldamise korral läheb nõue üle AÕS § 349 lg 3 või

VÕS § 173 lg 3 p 1 alusel. Kui nõude rahuldab käendaja, siis läheb talle nõue võlgniku vastu üle

VÕS § 152 lg 1 alusel. Nõude üleminekul tuleb arvestada ka VÕS § 173 lg-tes 4 ja 5 sätestatut.

Eelnevast tulenevalt on õiged kassatsioonkaebuse väited selle kohta, et tagatiste andjate

omavahelistes suhetes saab VÕS § 173 lg 2 kaudu kohaldada ka VÕS § 167 lg-t 1, mille kohaselt

lähevad nõude rahuldanud tagatise andjale koos nõudega võlgniku vastu üldjuhul üle ka nõuet

tagavad tagatised. Hüpoteegi korral on oma kinnisasjaga teise isiku võlga taganud tagatise andjal

võlaõiguslik nõudeõigus senise hüpoteegipidaja vastu hüpoteegi üleandmiseks. VÕS § 167 lg 6 teise

lause kohaselt peab hüpoteegiga tagatud nõude üleminekul varasem võlausaldaja kaasa aitama

pandiõiguse ülemineku registreerimisele.

22. Siiski ei ole otsuse p-des 19−21 esitatud seisukohtadel asja uuel läbivaatamisel iseseisvat

tähendust. Sundtäitmisele esitatud nõude suurust võib mõjutada asjaolu, kui teised tagatiskokkuleppe

sõlmimise ajal olemas olnud tagatised on vähenenud (otsuse p-d 14−18), kuid mitte võlausaldaja

võimalik tagatise andja tagasinõuet kahjustav käitumine teistest tagatistest loobumisel. Küll tähendab

AÕS § 279 lg 7 võimalik mittekohaldamine (vt otsuse p 17) seda, et hagejal ei ole alust tugineda ka

VÕS § 69 lg-le 7.

III

23. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebusega, et maakohtu otsus ei saanud olla kõrvalnõuete osas

kostja jaoks üllatav.

Hageja on menetlusdokumentides seadnud kostja intressi- ja viivisearvestuse kahtluse alla. Juba

1. veebruari 2012 menetlusdokumendis on hageja väitnud, et laenumaksete aruanded ei sisalda

arvestusperioodi, intressimäära, intressimäära muutusi ja nõude sissenõutavaks muutumise aega (I kd,

tl 154 jj). 25. aprillil 2012 toimunud eelistungil on maakohus kostjale selgitanud, et viimane peab

täpsustama põhi- ja kõrvalnõuete detailset arvestust, sh intressi- ja viivisearvestust, tuues välja

arvestusperioodi, intressimäära, võimalikud muudatused intressimääras ning nõude sissenõutavaks

muutumise aja (II kd, tl 1). 9. oktoobri 2012 menetlusdokumendis on hageja seadnud kahtluse alla

kostja kui panga kehtestatud baasintressimäära suuruse (III kd, tl 93). Seega on ekslik

ringkonnakohtu etteheide maakohtule, et viimane ei ole eelmenetluses juhtinud kostja tähelepanu

sellele, et tema kõrvalnõuete arvestused ei ole sisuliselt kontrollitavad.

Samuti on Riigikohus mitmes lahendis rõhutanud, et notariaalse täitedokumendi korral (hüpoteegiga

tagatud nõue) peab sissenõudja esitama kohtutäiturile sellised andmed, mis võimaldavad kohtutäituril

hinnata, kas ja millises ulatuses on hüpoteegiga tagatud nõue muutunud sissenõutavaks. Nt on

Riigikohus 29. mail 2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12 tehtud otsuse punktis 36 leidnud järgmist:

„Kolleegium märgib lisaks, et tagatisleping ja tagatavad nõuded tuleb TMS § 23 lg-st 41 tulenevalt

hüpoteegipidajal täitemenetluse alustamiseks kohtutäiturile dokumentaalselt kinnitatuna esitada ja

usutavaks teha ning esitada nõudearvestuse detailne kirjeldus, mis võimaldaks täituril hinnata, kas ja

millises ulatuses on tegemist hüpoteegiga tagatud sissenõutavaks muutunud nõuetega. Kolleegiumi

varasema seisukoha järgi tulenesid TMS § 23 lg 41 põhimõtted seadusest ka enne sätte jõustumist

5. aprillil 2011 (vt ka Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p 12; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

153-10, p 13; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 17)." Kohtutäiturile esitatavaid andmeid peab olema

võimalik kontrollida ka kohtumenetluses.

24. Hageja väidab kassatsioonkaebuses, et kostja ei ole esitanud baasintressi kohta ühtegi tõendit.

Vastuseks apellatsioonkaebuse samasisulisele väitele on ringkonnakohus leidnud, et kostja

baasintressimäära suurus on avalik teave, mis on kättesaadav tema kodulehel. Samuti on

baasintressimäär tuletatav viivise- ja intressiarvestusest.

Kolleegiumi arvates on ringkonnakohtu seisukoht vastuolus otsuse p-s 23 viidatud Riigikohtu

praktikaga ja täitemenetluse seadustiku § 23 lg-s 41 kostjale pandud tõendamiskoormusega. Kostja ja

põhivõlgniku sõlmitud laenulepingute kohaselt koosnes lepingujärgne intressimäär kostja Eesti

krooni laenude baasintressist (ajas muutuv) ja marginaalist (mis oli märgitud konkreetse summana,

nt 1,5% aastas), vt nt laenuleping nr 73 (I kd, tl 77 jj). Viivist oli kostjal õigus nõuda intressimäära

kahekordses määras.

Seega on võlgnikult nõutava intressimäära teadasaamiseks vajalik teada ka baasintressi suurust. Kuna

viivisemäär on kahekordne intressimäär, on ka viivise arvutamiseks vaja teada baasintressi suurust.

Kostja ei ole baasintressimäära suurust vaatamata hageja taotlusele maakohtu menetluses avaldanud.

Kostja on küll esitanud apellatsioonkaebuses tabeli (III kd, tl 163), millest on baasintressimäär

nähtav, kuid selles tabelis on kostja baasintressimäära avaldanud tagasiarvutamise teel (kas lahutades

kostja avaldatud intressimäärast marginaali või jagades kostja avaldatud viivisemäära kahega ja

lahutades marginaali). Selline avaldamine on küll matemaatiliselt korrektne, kuid ei võimalda

tõsikindlalt otsustada selle üle, milline oli kostja kehtestatud baasintressimäär, mis oleks

laenulepingute kohaselt pidanud olema aluseks nii viivise kui ka tervikintressimäära leidmisel.

Vastuses kassatsioonkaebusele ei ole kostja pidanud vajalikuks selgitada, miks ta on esitanud

baasintressimäära ebapiisava arvutusviisi põhjal.

25. Kolleegium märgib täiendavalt, et kostja esitatud tabeli järgsed ja kostja kodulehelt leitavad

baasintressimäärad ei lange täies ulatuses kokku. Nt on aadressilt http://www.seb.ee/uudised/2009-

05-28/alanes-kroonilaenude-baasintress leitav järgmine teave: „28. mail 2009 muutub SEB Eesti

krooni laenude aluseks oleva panga baasintressi (PBI) määr. Uueks PBI määraks on 5,75% aastas,

varasema 6,00% asemel." Kostja apellatsioonkaebuses toodud tabeli järgi on aga baasintressimäär

5,75% märgitud kehtivaks alates 1. juunist 2009, mitte 28. maist 2009. Tabeli ja kodulehe andmete

vahel on ka muid erinevusi. Võimalik, et erinevused tulenevad kodulehel olevate teadete

napisõnalisusest, kuid asja uuel läbivaatamisel peab kostja avaldama baasintressimäära korrektselt.

Kolleegium viitab ka 19. veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-169-13 tehtud otsuse p-le 32, mille

kohaselt võib viivisemäära sätestamine fikseerimata (ja teisele poolele ettenähtamatu) suurusena

tüüptingimuses, seotuna laenuandja ühepoolselt kehtestatava hinnakirjaga, olla teist poolt

ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine tüüptingimus VÕS § 42 mõttes.

IV

26. Kassatsioonkaebuses on esitatud ka väide VÕS § 88 lg-te 2 ja 7 ekslikult kohaldamata jätmise

kohta. Hageja väitel määrasid põhivõlgnik ja kostja laenulepingute tagatiseks olnud Lai 33 kinnistu

müügil, et selle kinnistu müügist saadud rahast tuleb kustutada ainult lepingust nr 73 tulenevat võlga

(seda kokkulepet kinnitavad laenulepingute lisakokkulepped, nt I kd, tl 87). Kuna Lai 33 kinnistu

müüdi 2. detsembril 2008 (II kd, tl 67 jj), st pärast tagatiskokkuleppe sõlmimist 22. oktoobril 2008,

tuleb asja uuel läbivaatamisel analüüsida ka hageja seda väidet. Hageja peab siiski tegema esmalt

usutavaks selle, et suurima laenusummaga laenulepingu katteks suure makse tegemine rikub tema

õigusi võrrelduna selle olukorraga, mil makse oleks jaotatud laenulepingute vahel VÕS § 88 lg 6 või

7 alusel. Piisavad ei ole paljasõnalised väited, et praegu toimunud määramisega on hageja õigusi

rikutud. Lisaks tuleb ka selle vastuväite puhul vajaduse korral arvestada hea usu põhimõttega, nagu

on maakohus teinud ka asja esimesel läbivaatamisel.

27. Kolleegium leiab, et hageja tuvastusnõue on jäetud õigesti läbi vaatamata. Hageja väidetav

tuvastushuvi selle vastu, millistest lepingutest tuleneva võla sundtäitmist ta taluma peab, on tehtud

otsusega rahuldatud. Maakohus on analüüsinud sundtäitmise aluseks olevaid laenulepinguid,

tuvastanud laenu üleandmise ja nõuete sissenõutavaks muutumise. Samuti nähtub maakohtu

lahendist, millises ulatuses on sundtäitmine nende lepingute alusel lubatav. Järelikult selles lubatavas

ulatuses võla tasumisel saab hageja vältida sissenõude pööramist talle kuuluvatele kinnisasjadele. Kui

asja uuel läbivaatamisel selgub ka kõrvalnõuete suurus ja arvutamise alus, on hagejal võimalik võla

tasumise päeva seisuga täpne võlgnevus välja arvutada, kuna viivis lisandub maksmata võlale iga

päev. Juhul kui laenuandja peaks esitama kohtutäiturile tagatisleppe alusel täitmiseks uue nõude või

lepingu, on võlgnikul õigus esitada uus sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi.

Hageja võimalike tagasinõuete ulatuse ja vastustajate tuvastamine ei ole aga sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise hagi esemeks.

28. Kuna asja menetlus jätkub, ei ole alust tühistada Harju Maakohtu 26. septembri 2011. a määrust

hagi tagamise kohta.

29. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173

lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

30. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

Lea Laarmaa, Ants Kull, Villu Kõve