3-2-1-180-13 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-180-13

Määruse kuupäev

Tartu, 19. veebruar 2014. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebus Harju

Maakohtu kinnistusosakonna 5. juuni 2013. a

kandemääruse nr 586522013 peale kinnistamisasjas

nr 5092201302

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 8. juuli 2013. a määrus tsiviilasjas

nr 2-13-31095

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Osaühing Jõelähtme Arendusgrupp (registrikood

10465355), esindaja notar Tarvo Puri

Asja läbivaatamise kuupäev

20. jaanuar 2014. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 8. juuli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 2-13-31095 muutmata.

2. Jätta Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebus rahuldamata.

3. Arvata Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebuselt 22. juulil 2013 tasutud kautsjon

50 (viiskümmend) eurot riigituludesse.

4. Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 22. mail 2013 tõestas notar Tarvo Puri asendaja Rainist Int Osaühingu (OÜ) Jõelähtme

Arendusgrupp (avaldaja) hoidumisservituudi seadmise ja hoidumisservituudi seadmise muutmise

avalduse, mis esitati 22. mail 2013 Harju Maakohtu kinnistusosakonnale.

Kinnistamisavalduse alusel soovis avaldaja kanda Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosade

number 14029402, 14029502, 14029602, 14029702, 4837502, 4838002, 4838102, 4838202 ning

4838302 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus

(hoidumisservituut) OÜ Jõelähtme Arendusgrupp kasuks järgmiselt: „Koormatud kinnistu igakordsel

omanikul on kohustus hoiduda 22. mai 2013. a kinnistamisavalduse p-s 3 toodud tegevustest.

Kõrvalekaldumised on lubatud üksnes Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp igakordsel eelneval

kirjalikul nõusolekul."

Kinnistamisavalduse p 3 sisu on järgmine: „Omanik on otsustanud ja soovib seada iseenda (edaspidi

käesolevas punktis nimetatud – õigustatud isik) kasuks käesoleva avalduse punktis 1.1 kuni 1.9

nimetatud kinnistule (igaüks eraldi allpool nimetatud – kinnistu) tähtajatu ja tasuta isikliku

kasutusõiguse (edaspidi nimetatud - hoidumisservituudi) õigustatud isiku kasuks käesolevas avalduses

toodud sisuga. Hoidumisservituudi sisu kohaselt on kinnistu igakordsel omanikul kohustus hoiduda

alljärgnevatest toimingutest:

kinnistule ehitiste rajamisel mitte teostama müratekitavaid ja naaberkinnistute elanikke häirivaid

ehitustöid tööpäeva õhtul kell 18.00 kuni hommikul kell 8.00, laupäeval ja pühapäeval ning riiklikel

pühadel; kinnistu reostamisest; kinnistu lausraadamisest; kinnistu hoonestusalast väljapoole jääva

krundi osade loodusliku koosluse kahjustamisest. Nimetatud kohustuste rikkumisel on õigustatud isikul

õigus nõuda tekitatud kahju ulatuses kahju hüvitamist." Omanik avaldas hoidumisservituudi väärtuseks

igal kinnistul 639 eurot.

Samuti soovis avaldaja muuta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriosade number 1372402, 14027402, 14027502, 14027602, 14027702,

14027802, 14027902, 14028002,14028202, 14028302, 14028402, 14028502, 14028602, 14028702,

14028802, 14028902, 14029002, 14029102, 14029202 ning 14029302 kolmandasse jakku omaniku

kasuks sisse kantud isiklikku kasutusõigust ning sõnastada see järgmiselt:

„Isiklik kasutusõigus osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp kasuks. Tähtajatu ja tasuta isiklik

kasutusõigus (hoidumisservituut), koormatud kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda

kinnistule ehitiste ja piirete rajamisel kõrvalekaldumisest (näit. ehitise kuju, gabariidid, välisfassaadi

vaateid, piirete kõrgus ja materjalid jms.) 26. novembri 2012 kinnistamisavalduse punktis 2 toodud

nõuetest ja hoiduda 22. mai 2013. a kinnistamisavalduse punktis 4.2 toodud tegevustest.

Kõrvalekaldumised on lubatud üksnes Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp igakordsel eelneval

kirjalikul nõusolekul."

Taotletava servituudi sisu muutmise kande aluseks oleva ja kandes viidatud avalduse p 4.2 sisu on

järgmine: „Omanik avaldab soovi täiendada käesoleva lepingu punktis 4.1 nimetatud lepingut

punktiga 2.5 ja 2.6, sõnastades need alljärgnevalt: kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda

alljärgnevatest toimingutest: kinnistule ehitiste rajamisel mitte teostama müratekitavaid ja

naaberkinnistute elanikke häirivaid ehitustöid tööpäeva õhtul kell 18.00 kuni hommikul kell 8.00,

laupäeval ja pühapäeval ning riiklikel pühadel; kinnistu reostamisest; kinnistu lausraadamisest;

kinnistu hoonestusalast väljapoole jääva krundi osade loodusliku koosluse kahjustamisest. Nimetatud

kohustuste rikkumisel on õigustatud isikul õigus nõuda tekitatud kahju ulatuses kahju hüvitamist."

2. Harju Maakohtu kinnistusosakond jättis 5. juuni 2013. a kandemäärusega kinnistamisavalduse

rahuldamata.

Kuna asjaõigusseaduse (AÕS) § 51 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatut peetakse kinnisasjadega seotud

asjaõiguste kohta ja AÕS § 53 lg 1 alusel kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud

andmed, ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda mis tahes muid kokkuleppeid (lubadusi, avaldusi,

kinnisasja piiranguid).

Asjaõigusseaduse kohaselt määratakse servituudi sisu poolte kokkuleppega (praegusel juhul avaldaja

avaldatuga), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (AÕS § 178). See poolte kokkulepe (avaldatu) ei saa

aga väljuda asjaõigusseaduses sätestatud servituudi definitsioonist (millesse ei mahu mis tahes muud

poolte ja ka kolmandate isikute vahelised kokkulepped). Reaalservituudilaadse isikliku kasutusõiguse

sisuks on õigustatud isiku õigus kasutada teise isiku kinnisasja kindlaks määratud viisil või kinnisasja

igakordse omaniku kohustus mingis osas oma kinnisasja suhtes omandiõiguse teostamisest hoiduda

õigustatud isiku kasuks. Kuna avalduse kohaselt soovitakse hoidumisservituut seada heakorralduslikel,

looduskaitselistel ja avalikku õigust mitterikkuvatel eesmärkidel, on avalduses loetletud tegevustest

hoidumisest saadav kasu seotud eelkõige naaberkinnistute omanike huvide ja üldiste huvidega, seega

piiratakse omaniku õigusi üldistes huvides. Kui omaniku õigusi soovitakse piirata üldistes huvides, siis

saab seda teha seaduse alusel, seadusega kooskõlas ja seaduses sätestatud ulatuses. Seaduse alusel

kinnistu omaniku õiguste piiramine kõigi huvides on seadusjärgne kitsendus ja asjaõigusseaduse

kohaselt kehtivad need omaniku suhtes kinnistusraamatusse kandmata (AÕS § 141 lg 1).

Avalduses loetletud tegevused on täpsemalt reguleeritud eriseaduste ja kohaliku omavalitsuse

õigusaktidega ning kinnistu omanik on kohustatud järgima seadustes (planeerimis-, maakorraldus- ja

ehitusõiguses, keskkonna- ja looduskaitseõiguses jt) sätestatud piire.

3. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes kandemäärus tühistada ning teha uu

määrus, millega kinnistamisavaldused rahuldada. Avaldaja põhjenduste kohaselt ei ole tõendatud

kinnistamisavalduses loetletud kitsenduste tulenemine seadustest ning vajaduse puudumine nende

kinnistusraamatusse hoidumisservituudina kandmise järele. Asjaõigusseaduse sätete kohaselt ei ole

keelatud eraõiguslikes suhetes seadusjärgsete kitsenduste kohta detailsemaid kokkuleppeid sõlmida ning

neid kinnistusraamatusse hoidumisservituutidena kanda, samuti kokku leppida rangemaid kitsendusi.

Käsitletava lepingu isikliku kasutusõiguse seadmise tingimused on hoidumiskohustused, mis servituudi

sisuna pole vastuolus tüübisunni põhimõttega, vaid need kokkulepped ongi olemuslikult sellised, mille

asjaõiguslikuks muutmiseks on mõeldud piiratud asjaõigustena hoidumisservituudid. Asjaõigusseaduse

sätete kohaselt ei ole kinnistu omanikul keelatud seada servituuti (või mingit muud piiratud asjaõigust)

iseenda kasuks.

4. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning edastas

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 8. juuli 2013. a määrusega maakohtu määruse muutmata ning

määruskaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et avaldaja on soovinud kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse tehingu alusel,

millega soovib samal ajal kohustada iseend iseenda kasuks, kuid niisuguse sisuga asjaõigust ei ole

asjaõigusseaduses ette nähtud. Tehing on vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega, sest moonutab

selle põhilist asjaõiguslikku sisu, ja sellist kannet ei ole seega võimalik teha. Asjaõiguse liigid on

seaduses sätestatud ammendavalt ning ka seaduses ette nähtud asjaõiguse liikide sisu ei tohi pooled

asjaõiguslike kokkulepetega või siis omanik ühepoolselt muuta, v.a siis, kui seda lubab seadus. Ühelegi

asjaõigusseaduse sättele, mis võimaldaks omanikul omaenda kinnisasjale seada iseenda kasuks isikliku

servituudi, ei ole määruskaebuses viidatud. Sellest tulenevalt ei saa määruskaebust juba iseenesest

rahuldada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes maakohtu kandemääruse ja

ringkonnakohtu määruse tühistada ning saata kandeavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale

uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse kohaselt ei kuulu asjaõiguse lubamatu sisu hulka see, kes on asjaõigusega õigustatud

isik. Asjaõiguse omaja võib olla muu hulgas ka asjaõigusega koormatud kinnistu omanik ise.

Paratamatult võib selline isikute kokkulangemine tekkida iga asjaõiguse puhul, kui alguses kolmanda

isiku kasuks seatud asjaõiguse omandab kinnistu omanik või asjaõigusega koormatud kinnistu

omandab isik, kellele kuulub mingi asjaõigus sellele kinnistule (AÕS § 66 lg 2). Kuna selline olukord

võib paratamatult tekkida õiguskäibe tulemusena kinnistu või asjaõiguse hilisemal võõrandamisel, ei

ole põhjendatud mitte lubada omanikul koormata enda kinnistut asjaõigusega iseenda kasuks. Alguses

kinnistu omaniku kasuks seatud servituut tekitab hoidumiskohustuse alles siis, kui kinnistu

võõrandatakse.

Sellised servituudid saaks seada iga kinnistu võõrandamistehingus võõrandaja ja omandaja

kokkuleppel (omandaja koormab kinnistu servituudiga võõrandaja kasuks), kuid õiguspraktikas on

otstarbekam ja õigusselge seada sellised kogu piirkonda hõlmavad servituudid ühekorraga ühepoolse

avalduse alusel terve piirkonna kõigile kinnistutele, kuna need puudutavad olemuslikult paljusid ühe

piirkonna kinnistuid, mitte ainult ühte kinnistut.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu määrust tühistada.

Määruskaebus jääb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 ja TsMS § 695 alusel

rahuldamata.

8. Ringkonnakohus leidis, et avaldaja soovib kanda kinnistusraamatusse asjaõiguse tehingu alusel,

millega soovib samal ajal kohustada iseend mingist tegevusest hoiduma iseenda kasuks. Niisuguse

sisuga asjaõigust ei ole asjaõigusseaduses ette nähtud. Tehing on ringkonnakohtu määruse kohaselt

vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega, sest moonutab selle põhilist asjaõiguslikku sisu, ning

seetõttu pole võimalik sellist kannet teha. Kolleegium nõustub selles osas ringkonnakohtuga.

AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on

seatud, on õigustatud kinnisasja kindlaks määratud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes

mingit õigust, mis sisult vastab mõnele reaalservituudile. Avaldaja, olles kinnisasjade omanik, soovib

aga seada enda kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse (nn hoidumisservituudi) selliselt, et

kinnistu igakordne omanik on kohustatud kindlaks määratud tegevusest hoiduma tema kasuks.

Avaldaja soovib enda kasuks seada isiklikku kasutusõigust eesmärgil, et tema oleks õigustatud isikuks,

st ta on õigustatud teostama kinnisasja suhtes mingit õigust (nn hoidumisservituudis nimetatud

kohustuse rikkumisel nõuda kinnistu igakordselt omanikult tekitatud kahju hüvitamist) ka pärast

kinnistute võõrandamist.

Kolleegium leiab, et isikliku kasutusõiguse seadmiseks peaks olema õigustatud isikul (praegusel juhul

avaldajal) kaitset vääriv huvi. Isikliku kasutusõiguse seadmiseks arendaja kasuks ei ole kolleegiumi

arvates piisavaks huviks see, et arendaja soovib tagada, et kinnistu igakordne omanik peab hoiduma

ehituse ajal mingitel kellaaegadel müra tekitamisest, samuti reostuse tekitamisest, lausraadamisest ja

krundist väljapoole jääva looduse kahjustamisest. Kolleegium nõustub kohtutega, et avalduses

loetletud tegevustest hoidumisest saadav kasu on seotud eelkõige naaberkinnistute omanike huvidega.

9. Kolleegium möönab võimalust, et avaldajal kui kõigi avalduses märgitud kinnisasjade omanikul on

võimalik seada kinnistutele reaalservituut AÕS § 172 mõttes. Reaalservituut koormab AÕS § 172 lg 1

järgi teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik

on õigustatud teenivat kinnisasja mingil viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on

kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks mingis osas hoiduma. Seega

oleks võimalik seada konkreetsele kinnisasjale hoidumisservituut reaalservituudina teise kinnisasja

igakordse omaniku kasuks. Hoidumiskohustus ei oleks seotud mitte konkreetse isikuga (arendajaga),

vaid kinnisasjade igakordsete omanikega. Kuna avaldaja soovis kanda kinnistusraamatusse aga enda

kasuks isikliku kasutusõiguse, jätsid kohtud tema avalduse õigesti rahuldamata.

10. Kuna praegusel juhul jääb avaldaja avaldus isikliku kasutusõiguse seadmiseks rahuldamata, ei

hinda kolleegium, kas kõiki kinnistusraamatusse kandmiseks esitatud hoidumisservituudi sisuks

olevaid kohustusi on võimalik kinnistusraamatusse kanda.

11. Menetluskulud kõikides kohtuastmetes jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda.

12. Kuna kolleegium jätab avaldaja määruskaebuse rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149

lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Ants Kull, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu