3-2-1-163-13 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-163-13

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. veebruar 2014. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Korteriühistu Nõmmepiiri Majad hagi Ilona Haavistu ja

Ainar Haavistu vastu 1827 euro 7 sendi ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 16. mai 2013. a otsus tsiviilasjas

nr 2-10-26078

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ilona Haavistu ja Ainar Haavistu kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

674 eurot 49 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Korteriühistu Nõmmepiiri Majad (registrikood

80223530), esindaja vandeadvokaat Armand Reinmaa

Kostjad Ilona Haavistu ja Ainar Haavistu, esindaja

vandeadvokaat Erki Vabamets

Asja läbivaatamise kuupäev

13. jaanuar 2014. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-26078 osas,

milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis Ilona

Haavistult ja Ainar Haavistult solidaarselt Korteriühistu Nõmmepiiri Majad kasuks välja

põhivõla 365 eurot 31 senti ja viivise sellelt summalt. Samuti tühistada ringkonnakohtu otsus

menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Ilona Haavistule ja Ainar Haavistule 17. juunil 2013 kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon 100 (ükssada) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Korteriühistu Nõmmepiiri Majad (hageja) esitas 1. juunil 2010 Harju Maakohtule Ilona Haavistu ja

Ainar Haavistu (kostjad) vastu hagi, milles palus kostjatelt solidaarselt enda kasuks välja mõista

28 587 krooni 44 senti (1827 eurot 7 senti), viivise 860 krooni 53 senti (55 eurot) ning alates

2. juunist 2010 viivise, mille määraks päevas on 0,07% põhivõlast.

Hagiavalduse kohaselt on kostjad korteriomandi ühisomanikena hageja liikmed. Kostjad on jätnud

neile 17. septembrist 2008 kuni 11. maini 2010 esitatud majandamiskulude arved kas osaliselt või

täielikult tasumata.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostjad leidsid, et nad ei pea

maksma 1. novembrist 2006 kuni 31. juulini 2009 osutatud valveteenuse eest. Põhjendamatu

valveteenuse tasu nõue on kokku 8511 krooni 9 senti (543 eurot 96 senti) ja sellele lisanduv viivis.

Sellest 1. novembri 2006 kuni 31. juuli 2008 eest 4956 krooni (316 eurot 75 senti) ja 1. augusti 2008

kuni 31. juuli 2009 eest 3555 krooni 9 senti (227 eurot 21 senti). Valveteenust osutanud isikul ei

olnud tegevusluba mehitatud valve teenuse pakkumiseks. Mehitatud valve teenuse lepingu

sõlmimiseks oleks pidanud olema kõigi korteriomanike nõusolek, kuna tegemist ei ole korteriomandi

tavapärase valitsemisega.

3. Harju Maakohus rahuldas 23. novembri 2012. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja põhivõla 674 eurot 49 senti, viivise 55 eurot ja alates 2. juunist 2010

viivise, mille määraks päevas on 0,07% põhivõlast.

Maakohus leidis, et tasu valveteenuse eest ei ole majandamiskulu korteriühistuseaduse (KÜS) § 151

järgi, kuna valveteenuse osutamine ei ole elamu ja selle osade hooldamine ja remont. Küll aga on

hageja liikmel hageja põhikirja p 2.8 järgi kohustus maksta hageja eesmärkidest otseselt

mittetulenevate teenuste eest. Kostjatel oli õigus vaidlustada hageja otsuseid, millega kinnitati

majanduskavad, mille alusel tuleb tasuda valveteenuse kulu. Valveteenuse osutamine hageja liikmele

ei ole heade kommetega ega avaliku korraga vastuolus, seega ei ole ülalviidatud üldkoosolekute

otsused tühised. Kostjad ei ole esile toonud, et hageja üldkoosolekute kokkukutsumisel oleks rikutud

kokkukutsumise korda. Samuti ei tulene korteriühistuseadusest seda, et kui ühistu koosolekul

otsustatakse muude kui KÜS §-s 151 sätestatud kulude kandmine, on tehtud otsused tühised.

Eeltoodu tõttu ei ole hageja üldkoosolekute otsused, millega kinnitati majanduskavad, milles nähti

ette valveteenuse kulud ja millega on kinnitatud ka nende kulude kohta koostatud majandusaasta

aruanded, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 ja mittetulundusühingute seaduse

(MTÜS) § 241 lg 1 järgi tühised. Kuna kostjad ei ole esile toonud, et nad oleksid hageja üldkoosoleku

otsused vaidlustanud seaduses sätestatud tähtaja jooksul, ega ole esitanud tõendeid, et kohus on need

otsused kehtetuks tunnistanud, siis on need otsused kehtivad. Asjaolu, et hageja sõlmis lepingu

valveteenuse osutamiseks isikuga, kellel polnud litsentsi, ei tähenda seda, et üldkoosoleku otsused

valveteenuse kulude kandmise kohta oleksid kehtetud. Mis puudutab kostjate seisukohti lepingute

kehtivuse kohta, siis ei saa lepingu pooleks mitteolev pool ehk kostjad lepingut vaidlustada. Seega on

hageja otsused kehtivad ja kostjatele täitmiseks kohustuslikud põhikirja p 2.1 ja võlaõigusseaduse

§ 76 lg 1 järgi ning valvetasude nõue on põhjendatud. Kostjad on pärast hagi esitamist tasunud võla

katteks 18 034 krooni. Kuna hageja valveteenuse kulude nõue oli põhjendatud ning kostjad ei ole

ülejäänud osas võlanõude arvestusele vastuväiteid esitanud, siis on hageja põhivõla nõue ülejäänud

10 553 krooni 44 sendi ehk 674 euro 49 sendi osas tõendatud ja põhjendatud.

4. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid selle tühistada ja teha

uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 16. mai 2013. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega. Kostjad väitsid, et nad ei ole kohustatud tasuma

valveteenuse eest. Hageja nõutud võlast moodustab tasu valve eest 365 eurot 31 senti. Muude hageja

nõutud summade kohta kostjad otseseid vastuväiteid ei esitanud. Kuna kohus menetleb asja lähtuvalt

poolte esitatud asjaoludest ja väidetest, pidi maakohus kontrollima, kas kostjad olid kohustatud

tasuma valveteenuse eest.

KÜS § 4 lg 2 järgi sätestatakse korteriühistu põhikirjas korteriühistu liikme korteriomandi eseme

mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Hageja põhikirja p 2.5 järgi on

korteriomanik kohustatud tasuma elamu majandamise jooksvate kulude katteks sihtotstarbelisi

makseid juhatuse kehtestatud korras ja suuruses ning p 2.8 järgi maksma ühistu osutatud ühistu

eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste osutamise eest teenustasu juhatuse määratud suuruses

ja kehtestatud korras. Kostjatel kui ühisomanikel oli hageja põhikirja p-de 2.5-2.8 ning

asjaõigusseaduse § 70 lg 6 ja § 75 lg 1 järgi kohustus tasuda hagejale majandamiskulusid ja põhikirja

p 2.8 järgi ka teenuste eest, mis ei olnud otseselt seotud elamu majandamisega. KÜS § 15 järgi tuli

eeldatavad majandamise kulud, sihtkulutused ja koormatised ette näha majandamiskavas.

KÜS § 151 lg-te 1 ja 2 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja

nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu

korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi

üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks

loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse

korrashoid. Maakohus leidis, et valvekulu ei ole majandamiskulu KÜS § 151 järgi, kuna tegemist ei

ole elamu ega selle osade hooldamise või remondiga. Majandamiskulude mõiste seaduses on lai ja

tulenevalt valveteenuse sisust võiks see olla ka elamu majandamisega kaudselt seotud, kuid praegusel

juhul tuleneb poolte seletusest, et teenuse eesmärgiks oli ennekõike mitte elamu, vaid korteriomanike

vara säilimine. Maakohus on õigesti viidanud hageja põhikirja p-le 2.8, mille kohaselt ühistu liikmel

on kohustus tasuda ühistu eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste eest.

Maakohus on tuvastanud, et mehitatud valveteenuse osutamine oli kajastatud majanduskavades, mis

olid hageja üldkoosolekutel kinnitatud. Ekslik on kaebuse käsitlus, mille kohaselt on üldkoosoleku

otsused osas, millega on majanduskavades kinnitatud valveteenuse eest tasumine, tühised. Esitatud

asjaoludest ei saa järeldada, et vastuvõetud otsused oleksid tühised TsÜS § 38 lg 2 ja MTÜS § 241

lg 1 järgi. Maakohus on tuvastanud, et koosolekute pidamisel ja kokkukutsumisel ei ole rikutud

seaduses sätestatud korda. Samuti ei tulene esitatud asjaoludest, et vastuvõetud üldkoosolekute

otsused rikuksid mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud

seaduse sätet või ei vastaks headele kommetele. Vaidlust ei ole, et hageja üldkoosoleku pädevusse

kuulus majanduskavade kinnitamine.

Kostjad väitsid, et vastuvõetud majanduskavad on valveteenuste eest tasumise osas vastuolus

korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1, kuna valveteenuse eest tuleb tasuda

kõigil korteriomanikel võrdselt. Kuna korteriomandite majandamiseks on moodustatud korteriühistu,

siis KOS § 13 lg 1 ei kohaldu, küll aga kohaldub KÜS § 151. Kostjad leidsid, et üldkoosoleku

otsusega kinnitatud majanduskavas ei saanud jagada valveteenuse eest tasumise kohustust erinevalt

KÜS § 151 lg-s 1 toodud põhimõttest. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja põhikirjast ei tulenenud, et

valvetasu võis jagada kõigi korteriomandite vahel võrdselt. KÜS § 151 lg 1 reguleerib korteriühistu ja

selle liikmete vahelisi suhteid, mistõttu ei ole see kehtestatud võlausaldajate huvide kaitseks. Samuti

ei ole seaduses sätestatud, et KÜS § 151 lg-ga 1 vastuolus olev üldkoosoleku otsus oleks tühine.

Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu

liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates

pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust

tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslik. Tsiviilasja materjalidest ei tulene, et korteriühistu liikmed oleksid vaidlustanud hageja

üldkoosolekute otsused, millega kinnitati majandustegevuse aastakavad, mis sisaldasid valveteenuse

eest tasumise kohustust. Seega pidid kostjad tasuma valveteenuse osutamise eest üldkoosolekute

kinnitatud majandustegevuse aastakavade kohaselt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostjad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles paluvad selle tühistada.

Kostjad leiavad, et ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et korteriühistu üldkoosoleku otsusega võis

otsustada KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud majandamiskuludest väljuvate kulude kandmise. Kohtud on

tuvastanud, et valveteenuse kulu ei ole KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud majandamiskulu. Kõigi

korteriomanike nõusolekut valveteenuse tellimiseks ja selle eest tasu kinnitamiseks ei ole.

Üldkoosolekute otsused on tühised MTÜS § 241 lg 1 järgi üldkoosoleku kokkukutsumise korra

rikkumise tõttu. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11 tehtud otsuses leidnud, et üldkoosoleku

otsus võib olla MTÜS § 241 lg 1 kohaselt tühine tulenevalt üldkoosoleku kokkukutsumise korra

rikkumisest, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist, ja

üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei ole päevakorras märgitud põhikirja muutmist. Kui

korteriomanikud soovivad majandamiskulude mõistet laiendada nagu ka siis, kui nad soovivad jagada

majandamiskulusid võrdselt, mitte vastavalt korteriomandite suurusele, tuleb see otsustada põhikirjas.

Põhikirja muutmist üldkoosolekute päevakorras ei olnud märgitud. Hageja põhikirjas ei ole

sätestatud, et mehitatud valve kulud, haldus- ja hooldustasu jagatakse võrdselt kõigi korteriomanike

vahel.

Alternatiivselt on üldkoosolekute otsused tühised vastuolu tõttu heade kommete ja hea usu

põhimõttega. Mehitatud valve teenuse tellimisel ei ole arvestatud kõigi korteriomanike õigustatud

huvide ja majandusliku olukorraga. Kostjad ei ole sellega nõustunud. Samuti on kulude võrdne

jaotamine väiksemate korterite omanike suhtes hea usu põhimõtte vastane.

Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud hindamata apellatsioonkaebuse väited haldus- ja

hoolduskulude kõigi korteriomanike vahel võrdse jagamise kohta. Ekslik on ringkonnakohtu

seisukoht, et muude summade kohta peale valvekulu ei ole kostjad vastuväiteid esitanud. Kostjad

esitasid need väited apellatsioonkaebuses.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja

kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles ringkonnakohus jättis

muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja

põhivõla 365 eurot 31 senti ja viivise sellelt summalt. Samuti tuleb tühistada ringkonnakohtu otsus

menetluskulude jaotuse osas. Asi tuleb tühistatud osas saata samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta muutmata.

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus kontrollis põhjendatult üksnes valveteenuse eest nõutud

summade väljamõistmist. Maakohtus esitasid kostjad sisulisi vastuväiteid üksnes valveteenuse

osutamise kohta. Asjaolu, et ka muude haldus- ja hoolduskulude jaotamisel on rikutud seaduses

sätestatud nõudeid, esitasid kostjad esimest korda apellatsioonkaebuses. Seejuures ei põhjendanud

kostjad, miks nad sellele asjaolule juba maakohtu menetluses ei tuginenud. Seega pidi

ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 järgi kostjate esimest korda apellatsioonkaebuses esitatud väited

jätma tähelepanuta. Seega on valveteenuse tasuga piiratud ka kontroll kassatsiooniastmes.

Ringkonnakohus tuvastas, et hageja nõudest moodustab valveteenuse eest tasu nõue 365 eurot

31 senti.

11. Kohtud on tuvastanud, et valveteenuse osutamine oli kajastatud majanduskavades, mis olid

kinnitatud hageja üldkoosolekutel. Kohtud on küll leidnud, et tasu valveteenuse eest ei ole KÜS § 151

lg 1 mõttes majandamiskuluks, kuid on kostjatelt selle siiski välja mõistnud, põhjendades seda

asjaoluga, et hageja põhikirja p 2.8 kohaselt on hageja liikmetel kohustus maksta ka hageja

eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste eest. Korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1

kohaselt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine

ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kolleegium nõustub kostjatega, et korteriühistu

üldkoosoleku otsusega saab KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõikidele liikmetele kohustuslikult otsustada

üksnes elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist ja majandamiskulude

kandmist (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 20–22). KÜS § 1

lg 2 ja § 4 lg 2 kohaselt laieneb korteriühistule ka MTÜS § 7 lg 2, mille esimese lause kohaselt võib

põhikirjaga ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. MTÜS § 7 lg 2 teine lause

sätestab et kui korteriühistu põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses

sätestatut (vt Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 12). Kuna hageja

põhikirja p 2.8 on vastuolus seadusega osas, milles hageja liikmetel on kohustus maksta ka hageja

eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste eest, siis tuleb hagejal ja ringkonnakohtul juhinduda

KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud vajalike majandamiskulude korteriomandite vahel jaotamise üldreeglist.

Eelkäsitletud sätetest nähtuvalt ei ole korteriühistu pädevuses korteriomanikele siduvalt otsustada

kulude kandmise üle, mis ei seostu korteriühistu eesmärgiga, st mis ei ole majandamiskulud

KÜS § 151 mõttes.

12. Tulenevalt eelmises punktis toodust on kostjatelt valveteenuse tasu väljamõistmise esmaseks

eelduseks see, et tegemist oleks majandamiskuluga KÜS § 151 lg 1 mõttes. Maakohus on

põhjendanud oma seisukohta, et tegemist ei ole majandamiskuluga, sellega, et valveteenuse

osutamine ei ole elamu ja selle osade hooldamine ja remont. Ringkonnakohus märkis, et tulenevalt

valveteenuse sisust võiks see olla ka elamu majandamisega kaudselt seotud, kuid poolte seletustest

tuleneb, et teenuse eesmärgiks oli ennekõike mitte elamu, vaid korteriomanike vara säilimine. Samas

ei ole kohtud selgelt tuvastanud seda, milline oli osutatud valveteenuse sisu.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul tuvastada, mis oli osutatud valveteenuse sisuks, ning

sellest tulenevalt võtta seisukoht, kas tegemist oli majandamiskuluga, mille tasumist võib hageja

kostjatelt KÜS § 151 lg 1 alusel nõuda. Juhul kui tegemist ei ole majandamiskuluga, tuleb hagi jätta

valveteenuse tasu osas rahuldamata.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et majandamiskulude mõiste on KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud

laialt. Seetõttu ei saa nõustuda maakohtu põhjendusega, et ainuüksi asjaolu, et tegemist ei ole elamu

hooldamise või remondiga, välistab valveteenuse tasu majandamiskulude hulgast. Lisaks kulutustele

elamu ja selle ümbruse hooldamiseks ja remondiks on KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskuluks ka

tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest. Samuti tuleb

arvestada, et KÜS § 151 lg 2 avab eluruumide hoolduse ja remondi mõisted. Eluruumide hoolduseks

on selle sätte kohaselt tööd, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu

ümbruse korrashoid. Eluruumi remont on ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade

paigaldamine, eemaldamine, asendamine või ennistamine, mille käigus võib tõsta elamu

heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Siinjuures on oluline märkida, et tehtud kulutused ja

osutatud teenused peavad siiski olema otseselt seotud korteriühistu eesmärgiga, st korteriomanike

kaasomandis oleva ehitise ja maatüki majandamisega. Seega ei saa pidada majandamiskuludeks

kulutusi, mis on küll kõigi/enamiku korteriomanike huvides, kuid ei ole seotud nende kaasomandis

oleva ehitise või maatükiga.

13. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga valveteenuse tasu jaotamise kohta. Kohtud on

tuvastanud, et valveteenuse tasu ja selle jagamine kõigi korteriomanike vahel võrdselt oli sätestatud

majandamiskavades, mille oli kinnitanud hageja üldkoosolek. Selline kulude jaotus on vastuolus

KÜS § 151 lg-ga 1, mis näeb ette, et kulude jaotamisel tuleb lähtuda korteriomandite reaalosade

pindalast. Viidatud sätte kohaselt saab sellisest jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga. Seega ei

luba seadus teistsugust jaotust ette näha üksnes üldkoosoleku otsusega. Kohtud ei ole tuvastanud, et

hageja põhikirjaga oleks kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinev kulude jaotamise põhimõte.

Samas ei too vastuolu seadusega üldjuhul iseenesest kaasa korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisust.

Kuivõrd KÜS-is ei ole reguleeritud üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid, tuleb KÜS § 1 lg 2 järgi

kohaldada mittetulundusühingute seaduse sätteid. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus

tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt

tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub

mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või

ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul.

KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud kulude jaotamise põhimõtet ei ole kehtestatud võlausaldajate kaitseks või

muu avaliku huvi tõttu, vaid see säte reguleerib korteriühistu ja selle liikmete vahelisi suhteid.

Korteriühistuseadus ei näe ette, et üldkoosoleku protokoll tuleks notariaalselt tõestada. Samuti ei ole

seaduses sätestatud, et KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud kulude jaotamise põhimõttega vastuolus olev

üldkoosoleku otsus oleks tühine (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10,

p 15).

Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek on vastu võtnud ebaseadusliku otsuse selles mõttes, et on

otsustanud jagada majandamiskulud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud kulude jaotamise põhimõttest

erinevalt, on korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse

teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse üldkoosoleku otsuse tühistamiseks. Sellisel juhul

tühistab kohus üldkoosoleku otsuse. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust

tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslik.

14. Iseenesest on võimalik, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel

olla täielikult või osaliselt eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu

põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda. Kostjad ei ole aga

praeguses asjas esile toonud asjaolusid, millest vastuolu hea usu põhimõttega võiks tuleneda.

Tegemist peaks olema asjaoludega, millest nähtuks, et otsuse täitmine tooks kostjatele kaasa rasked

tagajärjed (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 24).

15. Praeguses asjas ei ole majandamiskulude jaotamise põhimõtte küsimuses põhjendatud lähtuda

kassatsioonkaebuses viidatud Riigikohtu 25. mail 2011 tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11 tehtud otsuses

toodud seisukohtadest. Selles ajas leidis kolleegium, et korteriühistu üldkoosoleku otsus oli tühine

põhjusel, et põhikirja säte, mille alusel üldkoosolek oli otsustanud majandamiskulude jagamise korra

üle, oli seadusega vastuolus, mistõttu tuli lähtuda KÜS § 151 lg-st 1 (vt selle otsuse p 12). Praeguses

asjas võivad põhikirja seadusega vastuolu tõttu olla tühised (ja seega mittekohaldatavad) hageja

üldkoosolekute otsused juhul, kui valveteenuse osutamine ei olnud majandamiskuluks KÜS § 151

lg 1 mõttes (vt käesoleva otsuse p-d 11 ja 12).

16. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada, lähtudes

asja lahendamise tulemusest.

17. Tasutud kautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonkaebuse osalise

rahuldamise tõttu tagastada.

Ants Kull, Villu Kõve, Tambet Tampuu