3-3-1-46-13 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-46-13

Otsuse kuupäev

11. detsember 2013

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Ivo

Pilving

Kohtuasi

Hooneühistu Kuramaa kaebus Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti 13. mai 2011. a otsuse nr 4-3/764 tühistamise ning

13. veebruari 2007. a ehitusloa nr 23470 kehtetuks

tunnistamiseks kohustamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 8. aprilli 2013. a otsus haldusasjas

nr 3-11-227

Menetluse alus Riigikohtus

Hooneühistu Kuramaa kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kassatsioonkaebus.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 8. aprilli 2013. a otsus haldusasjas nr 3-11-227. Muuta

Tallinna Halduskohtu 23. novembri 2012. a otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse

põhjendustele. Muus osas jätta halduskohtu otsus jõusse.

3. Tagastada Hooneühistule Kuramaa (likvideerimisel) kautsjon 25 eurot.

4. Tagastada Hooneühistule Kuramaa (likvideerimisel) 2. septembri 2013. a protokoll ning

3. septembri 2012. a kinnitused.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis 13. veebruaril 2007 OÜ-le Toomas ja Partnerid ehitusloa

nr 23470 aadressil Vikerlase 11 asuvale garaažikompleksi laiendamiseks, täpsemalt sellele elu-

korruste pealeehitamiseks. Hooneühistu Kuramaa (HÜ Kuramaa; varem Garaažiühistu Kuramaa)

esitas 22. juunil 2010 taotluse Tallinna Linnaplaneerimise Ametile selle ehitusloa kehtetuks tunnista-

miseks. Taotluse kohaselt tekitas OÜ Toomas ja Partnerid 2008. a lõpus ehitusega alustades katusel

terve rea läbijookse, mida ei parandatud. 4. mai 2006. a projekteerimistingimuste kohaselt ei tohi

elukorruste pealeehituse maht ületada 33%, tegelikult on selle maht 38%. Kuigi juurdeehituse

projekti kirjeldavas osas kinnitatakse, et 1. ja 2. korruse ventilatsioon juurdeehituse käigus ei muutu,

näeb projekt ette nende ventilatsioonikambrite lammutamise. Olemasolevale kahekorruselisele

garaažile kolme elukorruse pealeehitus toob kaasa muutusi esimesel ja teisel korrusel, sh on

lahendamata parkimisküsimus. Ehitusluba ei anna õigust ehitada ehitusloale märgitud maaüksuse või

ehitise omaniku loata. Elukorruste pealeehituse projekt pole teise kaasomanikuga (HÜ-ga Kuramaa)

kooskõlastatud. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15. jaanuari 2011. a kirjaga nr 4-3/764 teatati HÜ-

le Kuramaa, et ehitusloa kehtetuks tunnistamise taotluse lahendamine on võimalik pärast

Garaažiühistu Kuramaa 4. septembri 2006. a õiendit puudutavate kahtluste osas pädeva organi

lahendi jõustumist.

2. HÜ Kuramaa esitas 28. jaanuaril 2011 Tallinna Halduskohtule kaebuse kohustada Tallinna Linna-

planeerimise Ametit tunnistama 13. veebruari 2007 ehitusluba nr 23470 kehtetuks.

3. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13. mai 2011. a otsusega nr 4-3/764 jäeti HÜ Kuramaa taotlus

ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt on HÜ Kuramaa ja OÜ Toomas ja

Partnerid vahel 24. aprillil 2006 sõlmitud notariaalne leping. Sellega andis hooneühistu osaühingule

kõik vajalikud tagasivõetamatud kooskõlastused ja nõusolekud lepingu punktides 5.1.1–5.1.3

loetletud tööde teostamiseks (kolmanda korruse väljaehitus, kahe täiendava korruse ehitus). Ehitus-

projektis ei olnud parkimine lahendamata. Projektdokumentatsioonis sisaldus hooneühistu juhatuse

esimehe A. Makaritsevi allkirjastatud õiend. Hoone mahu suurenemine ei ületa 33% ning ehitusluba

on kooskõlas projekteerimistingimustega. Ehitusprojekt ei näe ette ventilatsioonikambrite lammuta-

mist. Täiendavad tuletõkkeuksed ei ole vajalikud, sest Põhja-Eesti päästekeskus on projektile andnud

kooskõlastuse. Projektdokumentatsiooni juures on Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiis kahe-

korruselise garaažikompleksi tehnilise seisukorra ning kolmekordse pealeehituse võimalikkuse kohta.

Hooneühistu poolt esitatud OÜ Geoengineering hinnangust, mis on pealeehituse osas kahtleval

seisukohal, ei nähtu, et olemasoleva ehitise talad ei pea seinte koormusele vastu.

4. HÜ Kuramaa esitas 17. veebruaril 2012 Tallinna Halduskohtule avalduse kaebuse muutmiseks.

Kaebaja palus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13. mai 2011. a otsuse tühistamist ja ameti

kohustamist andma välja haldusakt, millega tühistataks 13. veebruari 2007. a ehitusluba nr 23470.

Kaebaja jäi haldusmenetluses esitatud seisukohtade juurde ja rõhutas veel, et 24. aprilli 2006. a

notariaalse lepingu ning selle juurde kuuluva garaažiühistu 28. novembri 2005. a protokolli nr 19

kohaselt pidid kolmandale korrusele tulema garaažid, mitte korterid. Ehitusprojekt ei vasta ehitus-

seaduse (EhS) §-le 18. Tegemist on vaid I etapi arhitektuurse osa eelprojektiga, kus puuduvad

tehnilised joonised ja lahendused, konstruktsioonide arvutused jne. Täielikult puudub II etapi projekt.

OÜ Toomas ja Parterid ei lõpetanud ehitustöid hiljemalt 13. veebruariks 2010 ega taotlenud

ehitustähtaja pikendamist. Seetõttu ei kehti ehitusluba enam. Ehitamine on vastuolus planeeringuga,

sest elukorruste pealeehitusega ehitise otstarve üldplaneeringus sätestatuga võrreldes muutub.

5. Tallinna Halduskohus rahuldas 11. septembri 2012. a määrusega kaebaja taotluse kaebuse

muutmiseks ning märkis, et kohus menetleb kaebust järgmistes alternatiivsetes nõuetes: a) tühistada

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13. mai 2011. a otsus ja kohustada ametit välja andma haldusakt

13. veebruari 2007. a ehitusloa tühistamiseks; b) tühistada ameti 13. mai 2011. a otsus ja kohustada

ametit uuesti läbi vaatama kaebaja taotlust ehitusloa tühistamiseks.

6. Tallinna Halduskohus rahuldas 23. novembri 2012. a otsusega haldusasjas nr 3-11-227 HÜ Kura-

maa kaebuse alternatiivse nõude osas ning tühistas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13. mai 2011. a

otsuse nr 4-3/764 ja kohustas ametit uuesti läbi vaatama kaebaja taotluse 13. veebruari 2007. a

ehitusloa tühistamiseks hiljemalt 90 päeva jooksul. Kohtu põhjendused:

a) 24. aprilli 2006. a notariaalse lepingu punktidest 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3 ja 5.1.5 ei tulene, et ehitusloa

aluseks oleval ehitusprojektil olid kõik vajalikud teise omaniku kooskõlastused. Kooskõlastused

peavad asuma konkreetse projekti juures. Kooskõlastust, mille võtmise kohustus tuleneb seadusest, ei

saa asendada eraõiguslike isikute vahel sõlmitud notariaalne tsiviilõiguslik leping. Samuti pole

võimalik anda kooskõlastust projektile, mida ei ole veel olemas. Leping on sõlmitud 24. aprillil 2006,

kuid eelprojekt nr 009/06 on koostatud alles septembris 2006. Kaebaja 28. novembri 2005. a

üldkoosolekul otsustati, et üldkoosolek volitab juhatust viima lõpule läbirääkimised investoriga ja

allkirjastama lepingud. Nimetatud volituse andmisega ei konkretiseeritud, millise projekti alusel

peaks toimuma ehitus. Samas on selge, et vastavat projekti ei olnudki võimalik täpsustada, kuna

projekti veel ei olnud. See ei tähenda, et eelprojektile nr 009/06 oleks juhatus sellega kooskõlastuse

andnud. Vastustaja rikkus 13. veebruari 2007. a ehitusloa väljastamisel EhS § 12 lg 2 teist lauset.

Vastustajal puudus vajadus täiendavalt kontrollida, kas kaebaja juhatusel oli volitus 24. aprilli 2006. a

lepingut sõlmida, sest lepingus oli notari kinnitus, et esindusõigust on kontrollitud.

b) Õiendi õigsuse või võltsituse kohta ei ole vastustaja 13. mai 2011. a otsuses seisukohta võtnud.

Haldusorgan on ekslikult asunud seisukohale, et tema ei pea hindama nimetatud tõendiga seotud

asjaolusid, vaid seda tuleb teha kriminaalmenetluses. Asjaolu, et kriminaalmenetlust läbi ei viida ja

selles tõendeid ei hinnata, ei vabasta haldusorganit kohustusest neid tõendeid oma otsuse langeta-

misel hinnata ja kõik olulised asjaolud haldusmenetluse raames nende tõenditega seoses välja

selgitada. Haldusorganil tuleb vajadusel läbi viia ka tõendite usaldusväärsuse kindlakstegemiseks

vajalikud ekspertiisid. Käesoleval juhul haldusorgan seda elementaarset menetluslikku nõuet ei

täitnud. Tõendil oleva allkirja ja tõendatult A. Makaritsevi poolt antud allkirja lihtsal visuaalsel

võrdlemisel peab mõistlikul inimesel tekkima põhjendatud kahtlus, et neid ei ole andud üks ja sama

isik.

c) Teistele isikutele kuuluvate asjaõiguste rikkumise näol on tegemist tsiviilvaidlusega ning need

tuleb poolte vahel lahendada tsiviilõiguslikus korras. Vastavad põhjendused nähtuvad ka selgelt

13. mai 2011. a otsuse p-st 2.11.

d) Kaebaja on asunud seisukohale, et ehitusluba ei vasta üldplaneeringule ega järgi Tallinna

parkimise korralduse arengukava 2006–2014, samuti et projektil puudub Lasnamäe Linnaosa

Valitsuse kooskõlastus. Kaebaja ei ole 22. juuni 2010. a taotluses vastavatele asjaoludele tuginenud.

Seetõttu ei saanud vastustaja nende osas seisukohta võtta. Seega ei saa ka kohus hakata neid kaebaja

väiteid kontrollima. Taotluses on kaebaja viidanud ehitusprojekti puudustele üksnes ventilatsiooni-

lahenduse ning tuletõrjeväljapääsude osas. Vaidlustatud otsuses on vastustaja nende osas seisukoha

avaldanud. Nendega kohus nõustub. Kaebaja on taotluses avaldanud, et tehnosüsteemide lahendus on

puudulik. Selles osas ei ole vastustaja omapoolset seisukohta vaidlustatud otsuses esitanud, mistõttu

tuleb tal seda teha asja uuel otsustamisel.

e) Riikliku ehitisregistri andmetel on aadressil Vikerlase 11 asuva garaaži maht 38 275 m3, millest

33% on 12 630,75 m3. Ehitusprojekti asendiplaanilt nähtub, et ehitusprojektiga ette nähtud laienda-

mise maht on 12 630 m3. Seega ei ole ületatud planeerimisseaduse (PlanS) § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud

33% kubatuuri piirmäära.

7. Tallinna linna ja OÜ Toomas ja Partnerid apellatsioonkaebustes paluti halduskohtu otsus

tühistada ja jätta HÜ Kuramaa kaebus rahuldamata.

8. Tallinna Ringkonnakohtu 8. aprilli 2013. a otsusega rahuldati apellatsioonkaebused, tühistati

halduskohtu otsus ning jäeti HÜ Kuramaa kaebus rahuldamata. Ringkonnakohus mõistis kaebajalt

välja menetluskulud 15 eurot Tallinna linna ja 15 eurot OÜ Toomas ja Partnerid kasuks. Ringkonna-

kohus nõustus halduskohtu otsuse põhjendustega osas, milles halduskohus kaebusega ei nõustunud.

Lisaks märkis ringkonnakohus järgmist:

a) Nõusoleku puudumine ei saanud ehitusloa kehtetuks tunnistamise kohustust kaasa tuua. Koos-

kõlastuse puudumine saab olla ehitusloa formaalse õigusvastasuse aluseks ega pruugi kaasa tuua selle

materiaalset õigusvastasust. Kohtu menetluses ei olnud ehitusloa tühistamise kaebus, vaid kaebus

ameti 13. mai 2011. a otsusele. Seega tuleb kooskõlastuse olemasolu või puudumise kontekstis

vaadelda ka kaebaja enda käitumist pärast ehitusloa väljastamist. 20. märtsil 2008 sõlmisid kaebaja

ning OÜ Toomas ja Partnerid veel teisegi notariaalse lepingu. Sellega jagati kinnistu

korteriomanditeks. Lepingu sõlmimisel tugineti Tallinna Linnavalitsuse poolt 18. märtsil 2008

kinnitatud plaanidele ja eksplikatsioonidele. Plaanid ja eksplikatsioonid pidid põhinema 13. veebruari

2007. a ehitusloal. Seega sõltumata asjaolust, et projektil kooskõlastus puudus, oli kaebaja oma

heakskiidu ehitamisele muul viisil andnud. Kaebaja väited, et notariaalsed lepingud ei kajasta tema

heakskiidu tegelikku sisu, on jäänud paljasõnalisteks.

b) OÜ Toomas ja Partnerid alustas ehitustegevusega 2008. aastal. Kaebaja ei kasutanud mingeid

õiguskaitsevahendeid, et kolmanda isiku ehitusõigust vaidlustada. Ehitusloa vaidlustamine

2010. aastal väitega, et sellel puudus kaebaja kooskõlastus, ei ole heauskne.

c) Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga, et nn parkimisõiendiga seoses pidi vastustaja igal juhul

viima läbi ekspertiisi allkirja õigsuse kohta. Haldusorganil on menetlustoimingute valiku osas suur

kaalutlusruum. Seejuures peab haldusorgan arvestama haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-ga 2.

Isegi kui õiendil ei ole A. Makaritsevi allkiri, et tõenda see valeandmete esitamist ehitusloa

taotlemisel. Kui parkimiskohtade arv ei peaks õiendi võltsituse korral olema kooskõlas parkimise

arengukavaga, ei too see vältimatult kaasa ehitusloa kehtetuks tunnistamist (HMS § 64 lg 3, § 67).

Haldusakti kehtetuks tunnistamiseks ei piisa selle õigusvastasusest.

d) Kuigi vastustaja ei võtnud 13. mai 2011. a otsuses seisukohta väidete osas, et ehitusprojektis on

tehnosüsteemide lahendus puudulik, ei saanud see ilmselgelt viia õigusvastase otsuse andmisele.

Kaebaja sellekohane väide oli paljasõnaline ja põhistamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. HÜ Kuramaa kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsus tühistada ja jätta jõusse

halduskohtu otsus. Kassatsioonkaebuse põhjendused:

a) Kooskõlastuse puudumine ehitusprojektil on vastuolus EhS § 12 lg-ga 2 ja toob kaasa ehitusloa

kehtetuks tunnistamise. Kooskõlastused projektile peavad asuma konkreetse projekti juures. Koos-

kõlastus ei ole asendatav tsiviilõiguslike tehingutega.

b) Tallinna linn rikkus 13. mai 2011. a otsuse tegemisel HMS § 6. Ringkonnakohus ei ole vaidlus-

tatud otsuse aluseks oleva dokumendi võltsitusele tähelepanu pööranud. Tallinna linna pädevuses oli

tellida ekspertiis, et välja selgitada, kas õiendi kaudu on linnale esitatud teadvalt vale informatsioon.

Selle kaudu tulnuks haldusorganil kontrollida, kas asjas esineb EhS § 28 lg 1 p-s 3 sätestatud alus

ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks.

c) Kaebaja esitas väite, et vaidlusaluses ehitusprojektis oli puudulik tehnosüsteemide lahendus.

Vaidlustatud otsusega ei ole haldusorgan nimetatud väitele üldse tähelepanu pööranud, rikkudes

sellega HMS § 56 lg-t 1.

10. OÜ Toomas & Partnerid vastuses palutakse jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Kolmas isik

leiab, et asja menetlus oleks tulnud pärast kaebuse muutmist lõpetada. Kolmas isik palub ühtlasi

kontrollida kaebaja esindaja esindusõigust. Kassatsioonkaebusele on alla kirjutanud HÜ Kuramaa

(nüüdseks endine) juhatuse liige Viktor Lokk. Kuigi kassatsioonkaebuse esitamise hetkel kehtinud

registrikannetest ei nähtu esindusõiguse piiranguid, eksisteerivad sellised piirangud kaebaja põhi-

kirjast tulenevalt. Vastavalt põhikirja p-le 7.12 võib kaebajat kõigis õigustoimingutes esindada kaks

juhatuse liiget ühiselt.

11. Tallinna linna vastuses palutakse jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus

muutmata. Vastuse kohaselt käsitles vastustaja 13. mai 2011. a otsuse p-des 2.9 ja 2.10 ehitusprojekti

vastavust nõuetele, mis olid kehtestatud majandus- ja kommunikatsiooniministri 27. detsembri 2002.

a määrusega nr 70. Otsuse viidatud punktides on toodud järeldus, et ehitusprojekt vastab nõuetele.

12. HÜ Kuramaa (likvideerimisel) edastas 12. septembril 2013 Riigikohtule avalduse. Selle kohaselt

likvideeritakse HÜ Kuramaa vastavalt ühistu otsusele seoses liikmete sooviga jagada vara

korteriomanditeks. Likvideerimiskanne on tehtud registrisse 2. augustil 2013. Avalduse kohaselt jääb

kaebaja kõigi kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde. Avaldusele on alla kirjutanud ühistu

viis likvideerijat.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning ringkonnakohtu

otsus tuleb menetlusnormi rikkumise tõttu HKMS § 230 lg 1 alusel tühistada. HKMS § 230 lg 5 p-de

4 ja 5 alusel tuleb muuta halduskohtu otsuse põhjendusi, kuid muus osas on võimalik jätta

halduskohtu otsus jõusse.

Ekslik on kolmanda isiku väide, et halduskohus ei oleks tohtinud kaebuse muutmiseks nõusolekut

anda. HKMS § 49 lg 1 võimaldab täiendada kaebust tühistamisnõudega sellise haldusakti vastu, mis

antakse käimasoleva kohtumenetluse ajal ja mille sisuks on keeldumine algses kaebuses nõutud

haldusakti andmisest. Tühistamisnõue ei ole selles asjas esitatud kaebetähtaega ületades, sest kaebuse

muutmisel loetakse muudetud nõue esitatuks algse kaebuse esitamise ajal (HKMS § 49 lg 1 teine

lause).

Kuna kaebaja kuuest likvideerijast viis kiitsid 12. septembri 2013. a avalduses kassatsioonkaebuse

heaks, on ainetuks muutunud kolmanda isiku 29. mai 2013. a taotlus kaebaja esindaja esindusõiguse

kontrollimiseks.

14. Halduskohus on asjakohatult komplitseerinud kaebuse nõudeid. Kolleegiumi hinnangul nõudis

kaebaja muudetud kaebuses sisuliselt Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13. mai 2011. a otsuse

tühistamist ning ameti kohustamist tunnistama kehtetuks 13. veebruari 2007. a ehitusluba. Haldusakti

andmiseks kohustamise nõue hõlmab ka haldusakti andmise taotluse uuesti läbivaatamise

ettekirjutuse (HKMS § 41 lg 3). Tegemist ei ole üksteise suhtes alternatiivsete nõuetega. Vastustajaks

on vastavalt HKMS § 17 lg-le 1 selles asjas Tallinna linn, mitte Tallinna Linnaplaneerimise Amet.

Vastustaja on kolleegiumi hinnangul ehitusloa menetluse uuendanud, tehes kehtetuks tunnistamise

taotluse suhtes sisulise otsustuse. Ka kohtud pidid seetõttu lahendama vaidluse haldusakti kehtetuks

tunnistamisest keeldumise üle sisuliselt (vrd kolleegiumi 9. juuni 2011. a määrus haldusasjas nr 3-3-

1-29-11, p-d 22–23). Haldusakti (sh ehitusloa) kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus, kui seadus

ei sätesta teisiti.

15. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu kõigi seisukohtadega, mis puudutavad kooskõlastuse

puudumist ehitusprojektil, õiendit parkimisprobleemi küsimuses ja seniste tehnosüsteemide saatust.

Kolleegium järgib neid seisukohti ega pea vajalikuks neid korrata (HKMS § 231 lg 6 esimene lause).

16. HKMS § 201 lg 2 sätestab: "Kui ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ja ei saada asja

halduskohtule uueks läbivaatamiseks, siis tuleb tal uue lahendi tegemisel võtta seisukoht kõikide

väidete ja vastuväidete ning menetlusküsimuste kohta, mille kohta peaks seisukoha võtma haldus-

kohus." Seda kohustust ei ole ringkonnakohus järginud.

17. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et kaebaja on nii ehitusloa kehtetuks tunnistamise

taotluses (I kd, tl 22, p "f") kui ka esialgses kaebuses halduskohtule (I kd, tl 3, p 5) esitanud väite, et

olemasoleva hoone konstruktsioonid ei pruugi pidada vastu ümberehitusega tekkivale lisa-

koormusele. Kaebaja esitas oma väite kinnituseks OÜ Geoengineering hinnangu (I kd, tl 26). Ehkki

see hinnang on üldsõnaline, kahtleb valdkonna asjatundja selles siiski olemasolevate tarindite

kandevõimes, rajatavate seinte asukoha valikus ja paigaldatud talade piisavuses.

Enamgi veel, vastustaja 13. mai 2011. a otsuse p-s 2.8 refereeritakse Ehitusekspertiisibüroo OÜ

ekspertiisi. Selle kohaselt on garaaži kandeseinad "põhilises osas" piisava kandevõimega "osalises

mahus" kolme korruse pealeehitamiseks. Samas märgitakse, et seinad telgedes 1–2 ja 23–24 vajavad

pealeehituse korral tugevdamist, ning soovitatakse pealeehitusest nimetatud osas loobuda. Tugevda-

mise vajadust tuli täpsustada pärast koormuste täpsustamist projekteerimisel. Konstruktiivse osa

projekteerimisel tuli ekspertiisi hinnangul täpsustada koormused, seinte mõõdud ja vajalikud

tugevdused (I kd, tl 91 jj).

18. Kuna kaebaja ei esitanud kandekonstruktsioonide puuduliku kandevõime osas pelgalt palja-

sõnalist väidet, vaid põhjendas oma seisukohta tõenditega, pidi vastustaja kooskõlas uurimispõhi-

mõttega (HMS § 6) seda kahtlust kontrollima. Vastustaja 13. mai 2011. a otsusest ei nähtu, et

vastustaja oleks eespool nimetatud kahtluse täiendavate tõendite, uuringute või tugevusarvutuste

alusel kõrvaldanud. Vastupidi, 13. mai 2011. a otsuses tsiteeritakse ehitusprojekti seletuskirja p 3.3.

Selles märgitakse: "Projekti koostamisel on eeldatud, et hoone kandekonstruktsioonid on püsivad.

Ehituse käigus tuleb olemasolevad tarindid kindlasti üle vaadata ja nende seisundit hinnata. Eraldi

tuleb tellida konstruktsioonijoonised. … Konstruktsioonide valiku eelselt teostati ehitusekspertiis

hoone seisukorra hindamiseks."

Nähtuvalt seletuskirja p-st 1.5 on selles mainitud ehitusekspertiisi näol tegemist sama Ehitus-

ekspertiisibüroo OÜ ekspertiisiga (töö nr 0601-137), milles juhiti tähelepanu kandevõimega seotud

probleemide täiendava lahendamise vajadusele.

Kolleegium järeldab sellest, et vastustaja ei pidanud ehitusloa kehtetuks tunnistamise taotluse

lahendamisel olemasolevate konstruktsioonide kandevõimet ümberehitamisega seoses oluliseks.

Vastustaja 13. mai 2011. a otsusest ei nähtu isegi seda, kas tellitud on projekti seletuskirja p-s 1.5

nõutud konstruktsioonijoonised ja kas nende koostamise käigus on olemasolevaid tarindeid hinnatud.

Kolleegiumi hinnangul on vastustaja niisuguse lähenemisega teinud kaalutlusvea ja rikkunud

uurimispõhimõtet.

19. EhS § 24 lg 1 p 2 kohaselt peab pädev asutus ehitusloa väljastamisest keelduma, kui ehitus-

projektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid. Ehitusloa väljaandmise aluseks olev ehitus-

projekt peab olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks EhS §-le 3 (EhS § 18 lg 2

esimene lause). Seejuures tuleb ehitusprojekt koostada niisuguse detailsuse ja ulatusega, mis

võimaldab kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele (EhS § 18 lg 3 p 4).

Sellisteks nõueteks on iseäranis nõuded ehitise ohutusele ja püsivusele. Ehitis ei või ohustada selle

kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda (EhS § 3 lg 1, lg 4 esimene lause).

Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise või selle osa varisemist ning

vastuvõetamatult suuri deformatsioone (EhS § 3 lg 4). Kolleegium on ka varasemas praktikas

rõhutanud, et ehitusluba ei tohi hoone ümberehitamiseks anda, kui see tekitaks hoones varisemisohu

(21. detsembri 2001. a määrus haldusasjas nr 3-3-1-67-01, p 2).

20. Kolleegium ei nõustu vastustaja poolt halduskohtule esitatud käsitlusega, millest nähtuvalt on

ehitusprojekt nõuetekohane ainuüksi seetõttu, et projektis endas kinnitatakse, et selles sisalduvad

majandus- ja kommunikatsiooniministri 27. detsembri 2002. a määrusega nr 70 ettenähtud osad ja et

selle on koostanud vajalikku registreeringut omav arhitekt (II kd, tl 142).

Ehitamise ohutuses veendumist kui ehitusloa andmisel teostatavat järelevalvefunktsiooni (EhS § 22

lg 1) ei või pädev asutus delegeerida omanikule, projekteerijale ega ehitajale. Ehituslikud võtted,

millest sõltub konstruktsioonide kandevõime, tuleb enne nende rakendamist kajastada projektis ning

järelevalveasutus peab need ehitusloaga heaks kiitma. Kui mingil põhjusel ei ole hilisema ehitusetapi

töid võimalik piisava põhjalikkusega projekteerida enne varasemate ehitustööde teostamist (nt

konstruktsioonide seisundi tuvastamiseks võib olla vajalik hoone osaline lammutamine), ei või järele-

valveasutus anda ehitusluba blanketselt kõikidele ehitusetappidele. Sellisel juhul tuleb ehitusluba

anda osahaldusaktidena (HMS § 52 lg 1 p 1) projekti valmimise etappide kaupa või tagada ehitamise

käigus valmivate oluliste projektiosade eelnev kontrollimine järelevalveasutuse poolt enne nende

teostamisele asumist ehitusloa lisatingimusega (HMS § 53 lg 1 p 3). Vaidlusaluse ehitusloaga aga anti

nõusolek 13. septembri 2006. a ehitusprojekti 009/06 realiseerimiseks tervikuna ja ilma täiendavat

eelkontrolli nõudvate tingimusteta. Eraldi ehituslubade taotlemise kohustus märgiti ära vaid seoses

kinnistuvälise veevarustuse ja kanalisatsiooniga (I kd, tl 20).

21. Ehitise ja ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontrollimise kohustus on kohalikul omavalitsus-

üksusel hoolimata sellest, kas kaebaja kui ehitise kaasomanik on andnud nõusoleku ehitamiseks.

Niisuguse nõusoleku puhul tuleb eeldada, et see on antud tingimusega, et töid ei alustata enne ümber-

ehituse ohutuse piisavalt põhjalikku väljaselgitamist ehitusloa menetluse käigus (haldusasi nr 3-3-1-

67-01, p 2).

22. Tarindite kandevõime oli oluline asjaolu ehitusloa kehtetuks tunnistamise kaalumisel. Ehitusluba

usaldanud isiku võimalik õiguspärane ootus ei saa õigustada niisuguse ehitusloa muutumatul kujul

jõussejätmist, mille puhul ei ole tagatud ohutus nõutaval tasemel (EhS § 28 lg 1 p 1, § 61 lg 1 p 9).

Kui kaebaja taotluse uuel läbivaatamisel ilmneb, et pealeehitamise ohutuses ei ole olemasoleva

projekti ja tõendite põhjal võimalik veenduda, tuleb ehitusluba osaliselt või täielikult kehtetuks

tunnistada, välistada ohtlikud ehitustööd ehitusloa muutmisega või peatada ehitusloa kehtivus (HMS

§ 64 lg 1 teine lause, § 66 lg 1) või ehitamine (EhS § 61 lg 4 p 2) kuni ehitamise ohutuse hindamist

võimaldavate dokumentide koostamiseni.

23. Kuna vastustaja ei ole 13. mai 2011. a otsuse tegemisel pööranud uurimispõhimõttele vastavat

tähelepanu ehitamise ohutusele ja projekti nõuetekohasusele ning ei ole seetõttu kaalumisel olulisi

asjaolusid arvestanud, on halduskohus lõppkokkuvõttes õigesti 13. mai 2011. a otsuse tühistanud ning

kohustanud vastustajat kaebaja taotlust uuesti läbi vaatama.

24. Ehkki kaebaja ei ole oma kassatsioonkaebuses ehitise ohutuse küsimust puudutanud, ei takista see

kolleegiumi poolt probleemile hinnangu andmist. Küsimus kuulub nii tühistamis- kui ka

kohustamisnõude esemesse ning sellest sõltub kaebuse rahuldamine. Kaebaja on vaidlustanud ring-

konnakohtu otsuse tervikuna. Tulenevalt kohtuotsuse seaduslikkuse põhimõttest (HKMS § 157 lg 1)

peab kohus, sh Riigikohus, tagama seaduse õige kohaldamise sõltumata menetlusosaliste seisu-

kohtadest. Kassatsioonkaebuse õiguslikud väited ei piira kassatsioonkaebuse läbivaatamise ulatust (vt

nt kolleegiumi 28. oktoobri 2013. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-43-13, p 13; 27. oktoobri 2011. a otsus

haldusasjas nr 3-3-1-49-11, p 12).

25. Seoses ehitusloa kehtetuks tunnistamise taotluse uue lahendamisega märgib kolleegium veel

järgmist. EhS § 28 lg 1 p 4 kohaselt on ehituloa väljastajal õigus ehitusluba kehtetuks tunnistada, kui

ehitise omanik taotleb ehitusloa kehtetuks tunnistamist. EhS § 28 lg 1 p 4 kohaselt tuleb ehitusluba

kehtetuks tunnistada ka siis, kui seda taotleb kaasomanike enamus. Seejuures ei ole ehitusjärelevalve

asutuse pädevuses lahendada vaidlust, kas ehitusloa kehtetuks tunnistamise taotluse esitamine on

kooskõlas kaasomanike vahel sõlmitud tsiviilõigusliku lepinguga. Võimalik lepinguline vaidlus

lahendatakse tsiviilkorras. Vastustajal tuleb seega selgitada, kui suurt osa omab HÜ Kuramaa

Vikerlase tn 11 kinnistust ja sellel asuvast ehitisest. 24. aprillil 2006 sõlmitud müügilepinguga müüs

kaebaja kolmandale isikule ühe kolmandiku hoonealusest kinnistust (I kd, tl 7). 20. märtsil 2008

esitasid kaebaja ja kolmas isik notariaalse avalduse kinnistu korteriomanditeks jagamiseks.

26. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kautsjon kaebajale tagastada (HKMS § 107 lg 4).

Kuna Riigikohus võib juhinduda vaid madalama astme kohtu poolt kindlaks tehtud faktilistest asja-

oludest ega hinda tõendeid (HKMS § 229 lg 2), tagastab kolleegium kaebaja poolt kassatsiooniastmes

esitatud tõendid (HKMS § 62 lg 2).

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Ivo Pilving