3-2-1-101-13 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-101-13

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. oktoober 2013. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

Toomas Kristjan Käbini ja Toomas Zuppingu hagi Elle

Kulli ja Aleksei Tšuletsi vastu tahteavalduse andmise

kohustuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 2-11-15894

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Elle Kulli ja Aleksei Tšuletsi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Elle Kulli kassatsioonkaebuse hind 4370 eurot 97 senti

Aleksei Tšuletsi kassatsioonkaebuse hind 3709 eurot 80 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Toomas Kristjan Käbin ja Toomas Zupping, esindaja

vandeadvokaat Rando Maisvee

Kostjad Elle Kull ja Aleksei Tšulets, esindaja vandeadvokaat

Raul Talts

Asja läbivaatamise kuupäev

30. september 2013. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-15894 ja

Harju Maakohtu 2. oktoobri 2012. a otsus samas tsiviilasjas. Saata asi Harju Maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Tagastada Elle Kullile (konto nr 221021639747, Swedbank AS) 28. märtsil 2013 tasutud

kassatsioonikautsjon 100 (ükssada) eurot ja Advokaadibüroo Lentsius & Talts OÜ-le (konto

nr 221046080834, Swedbank AS) 28. märtsil 2013 Aleksei Tšuletsi eest tasutud

kassatsioonikautsjon 100 (ükssada) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Toomas Kristjan Käbin (hageja I) ja Toomas Zupping (hageja II) esitasid 7. aprillil 2011 Harju

Maakohtule hagi Elle Kulli (kostja I) ja Aleksei Tšuletsi (kostja II) vastu. Hagejad palusid tuvastada

kostjate kohustuse anda tahteavaldus kaasomandist osa võõrandamiseks ja korteriomandite

koosseisude muutmiseks 20. detsembri 2010. a kokkuleppe p-des 1-7 sätestatud tingimustel. Hagejad

palusid ka tagada hagi ja seada endi kasuks eelmärge nõude rahuldamise tagamiseks kinnistusregistri

osadele nr 5836401 ja 5835501.

Hagejate väitel on pooled Tallinnas Tõnismägi 3/Hariduse 2 asuva elamu (elamu) korteriomandite

(korterite) omanikud. Elamus asuvast 16 korterist 11 omanikud sõlmisid 20. detsembril 2010

tingimusliku kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks, tingimusliku korteriomandite

kooseisu kuuluvatest kaasomandis olevatest pindadest eraldatavate osade võlaõigusliku müügilepingu

ja täiendavate kokkulepete lepingu (leping), millega muudetakse korteriomandite koosseise ja

müüakse osa kaasomandis olevast osast hagejatele. Kostjad keeldusid lepinguga ühinemast. Hagejate

nõude alus tuleneb korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg-st 1. Täidetud on KOS § 81 lg-s 2 toodud

eeldused nõude esitamiseks. Leping ei kahjusta ebamõistlikult kostjate huve (KOS § 81 lg 2 p 1),

tahteavalduse on andnud vähemalt ⅔ elamu korteriomanikest (KOS § 81 lg 2 p 2), lepingus

kokkulepitud hind 770 000 krooni (49 211 eurot 97 senti) vastab võõrandatava osa väärtusele lepingu

sõlmimise ajal või isegi ületab seda (KOS § 81 lg 2 p 3) ning lepingu p 4.6 järgi makstakse hind

elamus moodustatud korteriühistu remondifondi korteriühistu 9. juuni 2009. a üldkoosolekul

otsustatud tööde tegemiseks (KOS § 81 lg 2 p 4 ja lg 3). Sellel üldkoosolekul otsustati maja

renoveerida, võtta selleks laenu ning tehti hagejale I ja kostjale I ettepanek pööningu ostmiseks.

Pakkumise esitas hageja I. Müüdud pööninguosa ei kuulu kostja I korteriomandi reaalosa koosseisu.

Korteriühistu sai ehitustööde tegemiseks laenu, mille eest tehti projektijärgsed tööd. Kostja I

vastuseisu tõttu on lõpetamata 0,42% töödest hinnaga 12 000 krooni (766 eurot 94 senti).

2. Harju Maakohus tagas 11. aprilli 2011. a määrusega hagi ja otsustas kanda eelmärked nõude

tagamiseks registriosadesse 5836401 ja 5835501.

3. Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata.

Kostjad leidsid, et lepingus toodud vara hind on oluliselt madalam moodustatava ja müüdava

korteriomandi väärtusest. Võõrandamiseks tuleb lugeda omandi üleandmist. Aktsiaseltsi KAANON

KINNISVARA (Kaanon Kinnisvara) hinnangu järgi on vara väärtuseks 17. mai 2011 seisuga

1 355 644 krooni 80 senti (86 641 eurot 50 senti), mis on 37 429 eurot 53 senti rohkem kui lepingus

kokkulepitud müügihind. Ebaõige on hagejate seisukoht, et lähtuda tuleb lepingu sõlmimise aegsest

väärtusest. Põhjendamatu on vara müügist saadud raha andmine korteriühistu remondifondi, kuna

remonditööd on suuremas osas juba tehtud ja selle eest on makstud. Ei ole põhjendatud tegemata

töödest tulenevat 12 000 krooni ületava osa korteriühistule andmine, kuna korteriühistu on juba

remonditööde eest maksnud. Samuti on lepingutingimused, mille kohaselt hagejate tasu maksmise

kohustus muutub sissenõutavaks alles pärast ehitusloa saamist, korteriomanike jaoks ebamõistlikult

kahjustavad ja seega vastuolus KOS § 81 lg 2 p-ga 1.

4. Harju Maakohus rahuldas 2. oktoobri 2012. a otsusega hagi ning tuvastas kostjate kohustuse anda

tahteavaldus kaasomandist osa võõrandamiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks lepingu

p-des 1-7 sätestatud tingimustel. Maakohus jättis jõusse hagi tagamise ja menetluskulud kostjate

kanda.

Maakohus leidis, et kostjate kohustus teha tahteavaldus tuleneb KOS §-st 81. Kuna täidetud on kõik

KOS § 81 lg-s 2 sätestatud tingimused, tuleb hagi rahuldada. Pooled ei vaidle, et vastava

tahteavalduse on teinud vähemalt ⅔ elamu korteriomanikest, st täidetud on KOS § 81 lg 2 p-s 2

sätestatud tingimus.

Täidetud on ka KOS § 81 lg 1 p-des 1 ja 3 sätestatud tingimused, kuna on tõendatud, et

võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise seisuga ja

tehinguga ei kahjustata kostjate huve. Võõrandatava osa harilik väärtus tuleb määrata

võõrandamislepingu sõlmimise aja, s.o 20. detsembri 2010. a seisuga. Hageja esitatud aktsiaseltsi

Rime Kinnisvara Vahendus (Rime Kinnisvara) eksperdiarvamuse järgi oli elamu pööning hindamise

ajal soojustamata, puuduvate vaheseinte ja kommunikatsioonideta, katus vajas remonti ja tõstmist.

Ühe ruutmeetri turuväärtuseks hinnati 21. jaanuari 2009 seisuga 7000 krooni ehk 447 eurot 38 senti.

Arvestades pööningu eksperdihinnangukohast väärtust ning müüdava pööningu pindala oleks hind

455 000 krooni ehk 29 079 eurot. Korteriühistu 9. juuni 2009. a otsuse alusel tuleb sellele lisada

ehituskulu. Liites kulud pööningu ehituseelsele väärtusele, on summaks 710 244 krooni ehk

45 394 eurot 59 senti. Lepingus kokkulepitud müügihind on aga suurem, so 770 000 krooni ehk

49 211 eurot 97 senti. Sarnasele tulemusele (54 800 eurot +/- 10%) jõuti pööningut sellisena, nagu

see 20. detsembril 2010 oli, arvestades ka Osaühingu KINNISVARABÜROO UUS MAA (Uus Maa

Kinnisvara) eksperdihinnangus. Kaanon Kinnisvara eksperdihinnangus on hinnatud pööningukorruse

väärtus 17. mai 2011. a seisuga, mitte võõrandamise aja seisuga. Seetõttu on see asjakohatu ja tuleb

hinna leidmisel jätta tähelepanuta.

Täidetud on ka KOS § 81 lg 2 p-s 4 sätestatud tingimus võõrandamisest saadava tulu kulutamiseks

korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks. Viidatud sätte järgi võib

võõrandamisest saadud tulu kulutada ka remondi tegemiseks võetud laenu tagasimaksmiseks, kui on

tõendatud, et seda raha on kulutatud mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või

parendamiseks ja korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus (KOS § 81 lg 3).

Võõrandamislepingu p 4.3 järgi tasutakse hind elamut haldavale korteriühistule eesmärgiga rahastada

korteriühistu 12. juunil 2008. ja 9. juunil 2009 otsustatud töid. Nimetatud tööd ja laen on vajalikud

kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks ja ka kostjatel on nende kulutuste kandmise kohustus.

5. Kostjad palusid apellatsioonkaebustes maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata.

Kostja I palus alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata. Kostjad toetasid

vastastikku teineteise apellatsioonkaebust.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 27. veebruari 2013. a otsusega apellatsioonkaebused rahuldamata

ja maakohtu otsuse muutmata, kuid täiendas otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus muutis ka asja

hinda. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus võrdsetes osades kostjate kanda.

Ringkonnakohus ei korranud maakohtu otsuse põhjendusi, kuid täiendas neid. Pooled ei vaidle, et

hagejateks on sama elamu korteriomanikud ning et tahteavalduse osa eraldamiseks vajaliku

võõrandamislepingu sõlmimiseks on teinud vähemalt ⅔ elamu korteriomanikest. Kostjad on pidanud

enda õigusi kahjustavaks seda, et müügihind on liiga madal ja kostjad ei saa raha kätte, samuti

kahjustavad neid lepingu edasilükkavad tingimused.

Lepingu p-dest 5.1–5.3 nähtub, et edasilükkavate tingimustega seotud kohustused on pandud üksnes

ostjatele. Hagejad on saanud pööninguosa ümberehituseks ehitusloa. Kostjad on olnud vastu

pööninguosa müügile hagejatele lepingus ettenähtud tingimustel ning ei ole mõistetav, kuidas võiks

kahjustada nende huve olukord, mil leping jääbki jõustumata ja saabub olukord, mida nad on

soovinud. Kostjad ei ole esitanud vastupidist väidet hagejate ringkonnakohtu istungil esitatud väitele,

et kõigi ülejäänud korteriomanikega, kes lepingu sõlmimisel ei osalenud, on saavutatud kokkulepe

lepinguga ühinemise kohta. Seega tuleneb edasilükkava tingimuse viibimine üksnes kostjatest endist.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud võõrandamise hetk on

võlaõigusliku kohustustehingu sõlmimise aeg. Kostjate käsitlus muudaks KOS § 81 sisutühjaks, sest

sel juhul ei oleks osutatud sättes märgitud võõrandamislepinguid üldse võimalik sõlmida.

Kaasomandiosa kaotusele KOS § 81 alusel ei tule kohaldada sarnaseid põhimõtteid, nagu

kohaldatakse abikaasade ühisvara jagamisel või kaasomandi lõpetamisel. Korteriomandite

kaasomandiosa võõrandamisel ei lõpe ühine omand nagu teistel mainitud juhtudel, vaid muutub

üksnes selle ulatus. Õige on ka maakohtu järeldus, et müügihind 770 000 krooni (49 211 eurot

97 senti) vastas lepinguesemeks oleva 64,9 m2 suuruse pööningupinna harilikule väärtusele lepingu

sõlmimise ajal, 20. detsembril 2010. Uus Maa Kinnisvara arvestas hinnangu andmisel ka

kohtuvaidlustega, mis vähendavad vara väärtust. Kostjad ei ole põhjendanud, miks kohtuvaidlused ei

muuda vara turul vähem atraktiivseks. Arvestatud on ka seda, et tegu on ehitusjärgus objektiga. Jääb

ebaselgeks, millal Kaanon Kinnisvara hinnang telliti ja millal hindaja objekti tegelikult üle vaatas.

Ehitusekspertiis kajastab eksperdi arvamust pööningukorrusel 25. jaanuari 2012. a seisuga tehtud

ehitustööde maksumuse kohta ega käi asjas tuvastavate asjaolude kohta.

KOS § 81 lg 2 p-s 4 ja lg-s 3 on võõrandamisest saadava tulu kasutamiseks ette nähtud kaks

võrdväärset alternatiivset alust, mille kohaselt tulu kas makstakse korteriomanikule või kulutatakse

mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Lepingus on viidatud

korteriühistu üldkoosolekute otsustele, milles on elamu remonditööde tegemises kokku lepitud.

Otsustes on tehtavad tööd loetletud ja kostjad ei ole ühegi töö puhul väitnud, nagu ei oleks tegemist

tööga, mille tegemise kohustust neil ei ole. Pealegi on kostja I juba 12. juunil 2008 andnud nõusoleku

müügihinna remondifondi kandmiseks ega ole mõistetavalt põhjendanud, miks ei ole see õigustatud.

KOS § 81 lg 2 p 4 ja lg 3 kohaldamise eelduseks on elamu korteriomanike ühiste huvide järgimine

ning ei ole tähtis, et korteriomanikul on teistsugused soovid ja huvid.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostjad paluvad ühises kassatsioonkaebuses nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse tühistada ja

jätta hagi rahuldamata või saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostjate arvates on kohtud ekslikult leidnud, et hagi rahuldamisel ei ole tegemist kostjate

omandiõiguse kaotusega. Sisuliselt on tegu sundvõõrandamisega ning põhiseaduse (PS) §-st 32

tuleneva omandipõhiõiguse riivega. Sellest tulenevalt tuleb omandi kaotuse eest makstav hüvitis

määrata kindlaks omandi kaotamise aja seisuga.

Ekslik on kohtute seisukoht, et korteriomaniku hüvitise omandiõiguse kaotuse eest võib maksta välja

korteriühistule juhul, kui sellega ei kaeta korteriühistu vajalikke kulutusi. Seejuures on

ringkonnakohus jätnud tähelepanuta, et tööd, mille rahastamiseks pidi ostuhind korteriühistule

makstama, olid lepingu sõlmimise ajaks tehtud. Hagejad ei ole tõendanud, et kulutused, mida

soovitakse ostuhinna eest teha, oleksid vajalikud. Hagejad tuginesid sellele, et ostuhinna arvel soovib

korteriühistu tagastada pangalaenu. See eesmärk ei ole kirjas lepingus. Samuti ei ole see kooskõlas

KOS § 81 lg-ga 3. Kui kohtud on KOS § 81 kohaldanud õigesti, tuleks see säte jätta kohaldamata

vastuolus tõttu PS §-ga 11 ja § 32 lg-ga 1.

Täidetud ei ole KOS § 81 lg 2 p-s 2 sätestatud eeldus, kuna tahteavaldust ei ole andnud ⅔

korteriomanikest. Lepingu on sõlminud 10 müüjat ja 2 ostjat. Olukorras, kus elamus on

16 korteriomandit, pidanuks lepingus olema vähemalt 11 müüjat.

Kohtud on põhjendamatult jätnud tähelepanuta asjas koostatud eksperdiarvamuse pööningukorruse

remonditööde maksumuse kohta. Korteriühistu 9. juuni 2009 üldkoosoleku otsusega määrati

pööningukorruse müügihinnaks 7000 krooni/m2, millele lisandub pööningukorruse eluruumiks

väljaehitamise kulu.

8. Hagejad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 692 lg-te 4 ja 5 alusel tühistada olenemata kassatsioonkaebuse põhjendustest ja

asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Kolleegium käsitleb esmalt asja lahendamise menetluse liiki (I), seejärel puudutab vaidluse sisuga

seotud küsimusi (II) ja lõpetuseks teeb menetluslikud otsustused (III).

I

11. Kolleegium leiab, et kohtud on ekslikult lahendanud hagita asja hagimenetluses ja see võis

oluliselt mõjutada asja lahendamise tulemust. Seetõttu tuleb kohtute otsused tühistada ja asi

maakohtus uuesti hagita menetluse sätete järgi läbi vaadata.

12. Kolleegiumi arvates tulenevad KOS § 81 alusel esitatud nõuded korteriomanike ühisusest ja

kaasomandi eseme valitsemisest ning järelikult tuleb need TsMS § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p 1

järgi lahendada hagita menetluses.

TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendatakse hagita menetluses asju, mis tulenevad korteriomanike

ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja

kohustusi, välja arvatud nõuded, mis KOS § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja

nõuded, mis KOS § 14 järgi on esitatud korteriomandit võõrandama kohustamiseks. KOS § 81

paikneb KOS 2. peatükis „Valitsemine" (nagu ka §-d 9 ja 14). KOS § 8 lg 1 kohaselt on

korteriomanike ühisuseks korteriomanike kaasomandi esemega seotud õigussuhted.

13. KOS § 81 lg 1 alusel esitatud nõude hagita menetluses lahendamise vajalikkust kinnitab ka

asjaolu, et hagimenetluse eripära järgi seoks tehtav lahend TsMS § 457 lg 1 järgi üksnes vaidluse

pooli, st saamaks kõigi korteriomanike suhtes ühtmoodi kehtivat kohtulahendit, peaks vajalike

tahteavalduste andmist hagema kõik korteriomanikud. On ka ilmne, et kaasomandi osa eraldamine

puudutab ühtmoodi kõiki korteriomanikke, mistõttu peaks tehtav lahend ka neid kõiki siduma ja

vaidlus tervikuna lahendatama (vt ka Riigikohtu 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03,

p-d 13 ja 14). Hagita menetluse algatamisel kaasab kohus TsMS § 198 lg 3 ja § 614 alusel

menetlusosalistena aga kõik korteriomanikud, mis tagab kõigile neile seisukohtade esitamise

võimaluse ja lahendi kehtivuse kõigi suhtes.

TsMS § 477 võimaldab lihtsustatud menetlust, mh ei takista teiste korteriomanike võimalik

soovimatus kohtumenetluses seisukohta avaldada asja lahendamist ka nende suhtes. Hagimenetluse

reeglite järgi oleks kõigi korteriomanike kohta kehtiva lahendi saamine aga raskendatud. TsMS § 172

lg 1 võimaldab menetluskulude jaotamisel arvestada erinevate korteriomanike osaluse ulatust

menetluses.

14. Hagita asja lahendamine hagimenetluses ei ole TsMS § 631 lg-st 4 ja § 668 lg-st 4 tulenevalt

üldjuhul selline menetlusõiguse rikkumine, mis annaks aluse ainuüksi sel põhjusel kohtulahend

tühistada, isegi kui selle kohta on esitatud väide vastavalt apellatsioon- või kassatsioonkaebuses

(vt ka Riigikohtu 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18-20).

Praeguse asja lahendamisel loeb kolleegium rikkumise siiski sedavõrd oluliseks, et see annab aluse

tühistada kohtute otsused ka kaebuseta. Seda põhjusel, et asi on lahendatud üksnes kahe

korteriomaniku hagiavalduse alusel. Teised korteriomanikud ei ole menetlusse kaasatud ega ole enda

esindamiseks hagejatele õigust andnud. Seega ei ole ka välistatud, et mõni muu korteriomanik alustab

uut vaidlust kostjatega, tuginedes sellele, et praeguses vaidluses tahteavalduse asendamata jäämine

nende suhtes ei kehti ja nad saavad ikkagi hageda sama tahteavalduse andmist. Selle vältimiseks ja

menetluse kontsentreerimiseks on ainus võimalus lahendada asi tervikuna uuesti hagita menetluses.

Otsuse tühistamiseks ei oleks põhjust, kui hagejana (või vähemalt hageja poolel kolmanda isikuna)

olnuks kaasatud kõik korteriomanikud.

II

15. Lisaks on kohtud kolleegiumi hinnangul valesti kohaldanud KOS § 81 lg 2 p 3.

Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et KOS § 81 alusel korteriomandi kaasomandi osa

võõrandamine on olemuslikult erinev kaasomandi lõpetamisest. Tegemist on analoogilise olukorraga

kaasomandi lõpetamisel korteriomandite moodustamisega, mille puhul läheb seni tervikuna

kaasomandis olnud ehitis osaliselt korteriomandite reaalosade koosseisu, mida on võimalik hageda ka

AÕS § 77 lg 2 alusel (vt ka nt Riigikohtu 21. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04,

p 18). KOS § 81 alusel esitatud nõude rahuldamise korral lõpeb korteriomaniku omand

võõrandatavale kaasomandi osale. Järelikult on tegemist PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi

puutumatuse põhimõtte riivega sarnaselt kaasomandi lõpetamisele või ühisvara jagamisele

(vt nt Riigikohtu 9. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9; 12. aprilli 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06, p 15). Seega tuleb KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel

võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga,

lähtudes sarnastest põhimõtetest kui kaasomandi lõpetamisel ja ühisvara jagamisel. Vastupidist

tõlgendust ei saa tuletada ka KOS § 81 lg 2 p 3 sõnastusest. Ringkonnakohus on ekslikult samastanud

võõrandamislepingu sõlmimise võõrandamisega.

16. Kolleegium leiab, et kuigi võõrandatava kaasomandiosa väärtus tuleb leida võimalikult

võõrandamise, st omandi kaotamise seisuga, ei ole müügilepingu eelneva sõlmimise korral teiste

korteriomanike poolt vähemalt üldjuhul põhjendatud vara väärtuse hindamisel arvestada väärtuse

tõusu, mis on tingitud müüdava pinna või elamu renoveerimistöödest, mis on tehtud pärast

müügilepingu sõlmimist. Müüdava vara koosseisu tuleb seega arvestada müügilepingu sõlmimise ja

selle hinda omandi kaotamise aja seisuga. Seega tuleb müügilepingu eelneva sõlmimise korral

KOS § 81 lg 2 p-s 3 toodud eelduse kontrollimisel arvestada võõrandatava osa väärtust seisundis, kus

neid parendusi ei oleks tehtud, st väärtus tuleks leida võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, kuid

seisundis, milles võõrandatav kaasomandiosa oli müügilepingu sõlmimise aja seisuga.

Hagita menetluses on kolleegiumi arvates kohtul võimalik ka ette määrata hind, millega kaasomanik

on kohustatud kaasomandi osa müügiga nõustuma, või tingimused, millega see pannakse

nt enampakkumisele, kahandamaks ajas toimuvate hinnamuutuste mõju.

17. Kolleegiumi arvates võib asja uuel läbivaatamisel olla otstarbekas teha pooltele ettepanek uute

arvamuste esitamiseks võõrandatava vara väärtuse kindlaksmääramiseks või määrata ekspertiis,

lähtudes väärtuse hindamisel praeguse otsuse p-des 15 ja 16 toodud põhimõtetest. Senises menetluses

võõrandatava vara väärtuse tõendamiseks poolte esitatud asjatundjate arvamused kajastavad vara

väärtust praeguse ajaga võrreldes tunduvalt varasema seisuga. Kõige hilisem neist on kostja I esitatud

Kaanon Kinnisvara hinnang, kuid seegi on esitatud rohkem kui kahe aasta taguse aja seisuga. Samuti

on ringkonnakohus toonud välja selles hinnangus sisalduvad vastuolud ja probleemid.

Kolleegium märgib lisaks, et asjale tehtud kulutused ei pruugi alati kajastuda asja väärtuse sama

suures tõusus. Praeguses asjas on nii hagejad kui ka kostjad tuginenud väärtuse määramisel

pööningul tehtud ehitustööde maksumusele. Kui võõrandatava vara väärtust on võimalik kindlaks

teha, tuginedes täpsemale metoodikale, tuleks seda eelistada. Samas on kohtul väärtuse määramisel

õigus kohaldada TsMS § 233 alusel seal nimetatud eeldustel ka diskretsiooniõigust.

18. KOS § 81 lg 2 p 4 järgi on üheks eelduseks, mis peab olema täidetud, et korteriomanikult saaks

nõuda tahteavaldust kaasomandi osa võõrandamiseks, see, et võõrandamisest saadav tulu makstakse

korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või

parendamiseks. Kolleegium leiab, et eelduslikult tuleks saadav tulu maksta viidatud punkti esimese

alternatiivi järgi korteriomanikele. Punkti teise alternatiivi rakendamine riivab PS §-st 32 tulenevat

korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud

raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81

lg-s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda.

Kolleegium märgib, et tehtud kulutused ei pea olema tingimata vajalikud tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes. KOS § 81 lg 2 p 4 lubab teha kulutusi ka kaasomandi osa

parendamiseks. Samuti võib korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu üldkoosolek

häälteenamusega otsustada teha elamule kulutusi, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes,

kui need mahuvad KÜS § 151 järgsete kulude hulka (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28).

19. Praeguses asjas tuleneb lepingu p-st 4.6, et ostuhind kantakse elamus moodustatud korteriühistu

remondifondi, et teha selle arvel korteriühistu 9. juuni 2009. a üldkoosolekul otsustatud lepingu p-

des 4.6.1-4.6.7 nimetatud tööd. Lisaks on märgitud, et ostuhinda võidakse kasutada võimalike

tulevikus vastu võetavate korteriühistu üldkoosoleku otsuste alusel muude elamu korrashoiuks ja

parendamiseks vajalike tööde tegemiseks. Pooled ei vaidle, et lepingu p-des 4.6.1-4.6.7 nimetatud

tööd on vähemalt osaliselt tehtud. Hagejad tuginesid menetluse käigus mh sellele, et võõrandatava

osa müügist saadud raha arvel soovitakse maksta tagasi remondiks võetud pangalaenu.

Ringkonnakohus ei ole sellele asjaolule tähelepanu pööranud. Maakohus leidis, et ostuhinna arvel

võib tasuda ka remonditööde tegemiseks võetud laenu.

Kolleegiumi hinnangul ei saa võrdsustada kulutuste tegemist remondile ning laenu tagasimaksmist.

Viimast ei ole lepingus ostuhinna arvel tehtavate kulutuste hulgas välja toodud. Samuti ei ole kohtud

tuvastanud, et kostjatel oleks kohustus tasuda korteriühistule laenumaksete tasumiseks ostuhinnast

nende osale vastavad summad. Sellise kohustuse aluseks võiks olla näiteks korteriühistu

üldkoosoleku otsus.

20. Kassatsioonkaebuses on esitatud esimest korda väide, et KOS § 81 lg-s 1 nimetatud tahteavalduse

on andnud vähem kui ⅔ korteriomanikest, millest tulenevalt ei ole täidetud KOS § 81 lg 2 p-s 2

nimetatud eeldus hagejate nõude rahuldamiseks. TsMS § 688 lg-test 3-5 tulenevalt ei saa

kassatsioonimenetluses üldjuhul uusi faktilisi väiteid esitada.

Kolleegium märgib siiski, et tuvastatud asjaoludel on lepingu poolteks elamu 16 korteriomandist 11

omanikud, st rohkem kui ⅔ korteriomanikest. Oluline ei ole see, et ühe korteriomandi omanikud on

lepingus märgitud ostjatena. Samuti on ringkonnakohus välja toonud, et hagejate väitel on ülejäänud

korteriomanikega (välja arvatud kostjad) saavutatud kokkulepe lepinguga ühinemise kohta ning

kostjad ei ole selle kohta vastuväiteid esitanud (vt ringkonnakohtu otsuse lk 12).

21. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et lepingus sisalduvad edasilükkavad tingimused ei

kahjusta kostjaid ebamõistlikult. Edasilükkavad tingimused on ette nähtud lepingu p-s 5.1.1, mille

kohaselt on tingimuseks lepingu poolteks mitteolevate korteriomanike ühinemine lepinguga, ning p-

s 5.1.2, mille kohaselt on tingimuseks eluruumide ehitamiseks ehitusloa saamine. Ringkonnakohus

tuvastas, et hagejad on ehitusloa saanud, seega on p-s 5.1.2 nimetatud tingimus saabunud. Nagu

eespool viidatud (vt praeguse otsuse p 20), on ringkonnakohus välja toonud ka asjaolu, et ülejäänud

korteriomanikega on kokkulepe saavutatud. Seega takistavad lepingu p-s 5.1.1 toodud tingimuse

saabumist üksnes kostjad. Kui kostjad soovivad edasilükkava tingimuse saabumist, saavad nad ise

enda nõusoleku andmisega seda saavutada.

III

22. Maakohus seadis hagi tagamiseks kinnistusraamatusse eelmärked. Kuivõrd TsMS § 616

võimaldab korteriomandi asjades kohaldada esialgset õiguskaitset, saab see jääda kehtima ka asja

menetlemisel hagita menetluses.

23. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kostjatele tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

24. Menetluskulude jaotus tuleb TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt lahendada maakohtus, sõltuvalt

asja lahendamise tulemustest.

Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Jaak Luik