3-3-1-45-13 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-45-13

Otsuse kuupäev

24. oktoober 2013

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Ivo

Pilving

Kohtuasi

OÜ EKVI Soojus kaebus Luunja Vallavolikogu 26. mai 2011.

a otsuse nr 19 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 28. veebruari 2013. a otsus haldusasjas

nr 3-11-1573

Menetluse alus Riigikohtus

OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu

kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ EKVI Soojus kassatsioonkaebus.

2. Rahuldada Luunja Vallavolikogu kassatsioonkaebus.

3. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 28. veebruari 2013. a otsus haldusasjas nr 3-11-1573 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

4. Tagastada kassatsioonkaebustelt tasutud kautsjonid.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Luunja vald ja OÜ EKVI Soojus sõlmisid 10. märtsil 1993 rendilepingu, millega Luunja vald andis

OÜ-le EKVI Soojus kasutamiseks üle Luunja katlamajad koos inventariga.

2. Luunja vald kanti 14. detsembril 1999 Luunja alevikus asuva kinnistu SOOJUSE omanikuna

kinnistusregistrisse (registriosa nr 14087). Luunja valla avaldusel jagati kinnistu kaheks kinnistuks –

SOOJUSE ja SAUNA.

3. Luunja vald ja OÜ EKVI Soojus sõlmisid 12. juunil 2003 müügi- ja asjaõiguslepingu, millega

Luunja vald võõrandas SOOJUSE kinnistu OÜ-le EKVI Soojus.

4. Luunja vald algatas 10. veebruaril 2011 Luunja alevikus asuvate soojatrasside peremehetuks

tunnistamise ja nende hõivamise menetluse.

5. Luunja Vallavolikogu tunnistas 26. mai 2011. a otsusega nr 19 soojatrassid peremehetuks. Sooja-

trassid on ehitis, mistõttu asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-st 2 tulenevalt ei

saanud OÜ EKVI Soojus neid omandada igamisega. Kuna Luunja vald ei olnud soojatrasside

omanik, ei saanud ta neid ka OÜ-le EKVI Soojus erastada. Kui OÜ EKVI Soojus leiab, et ta on

soojatrasse vallanud, tuleb tal need vastavalt peremehetu ehitise hõivamise korra p-le 14 hõivajale üle

anda.

6. OÜ EKVI Soojus esitas 22. juunil 2011 halduskohtule kaebuse Luunja Vallavolikogu 26. mai

2011. a otsuse nr 19 tühistamiseks.

7. Tartu Halduskohus rahuldas 25. jaanuari 2012. a otsusega OÜ EKVI Soojus kaebuse. Kohtu

põhjendused olid järgmised:

1) asjaõigusseaduse (AÕS) § 96 lg 3 kohaselt on asi peremehetu, kui see ei ole veel olnud kellegi

omandis või kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega. Peremehetu ehitise

hõivamise korra p 13 kohaselt on peremehetu ehitise hõivamise õigus ja kohustus omavalitsusel ja

riigil ning p 14 kohaselt pärast kohaliku omavalitsuse volikogu otsuse jõustumist ehitise pere-

mehetuse tuvastamise kohta võtab hõivaja ehitise oma valdusse, mille kohta koostatakse senise

valdaja või hooldajaga vastav akt;

2) vaidlusaluste soojatrasside puhul on tegemist ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 1 mõistes ehitisega,

täpsemalt tehnorajatisega;

3) vaidlusaluste soojatrasside puhul ei ole tegemist peremehetu ehitisega. OÜ EKVI Soojus on

12. detsembril 2002 Luunja Vallavolikogule esitatud avalduses märkinud, et soovib saada katlamaja

kompleksselt OÜ EKVI Soojus omandisse. Luunja Vallavolikogu andis 19. detsembri 2002. a

otsusega nr 14-3, mida on täpsustatud 25. septembri 2003. a otsusega nr 10-5, nõusoleku Luunja

katlamaja võõrandamiseks OÜ-le EKVI Soojus. Seega on poolte tahe olnud võõrandada kaebajale

katlamaja ja seda Luunja aleviku soojatootmise jätkamise eesmärgil;

4) kaebaja omandas 2003. a müügi- ja asjaõiguslepinguga katlamajaga koos ka soojatrassid kui

katlamaja päraldised. Tegemist on kompleksiga, mille toimimiseks on vältimatult vajalikud nii

katlamaja kui soojatrassid, mille kaudu soojus tarbijani jõuab. Soojatrassid ei ole ilma katlamajata

majanduslikul eesmärgil kasutatavad;

5) poolte käitumine näitab, et nii kaebaja kui vastustaja on varem pidanud katlamaja ja soojatrasse

tervikuks. Nii on 1993. aastal Luunja valla ja kaebaja vahel sõlmitud rendilepingu alusel saanud

kaebaja tegelikult rendile nii katlamaja kui soojatrassid, kuigi rendilepingus ei ole eraldi märgitud,

millised hooned ja rajatised lepingu objektiks olid;

6) seda, et vald on käsitlenud katlamaja ja soojatrasse koos ning pidanud end mõlema omanikuks,

tõendavad ka dokumendid. 1995. a taotles vald Majandusministeeriumilt soodustingimustel laenu

Luunja aleviku soojatrassi torustiku ja soojasõlmede rekonstrueerimiseks, märkides taotluses, et

erafirma EKVI on rentinud Luunja Vallavalitsuselt katlamaja ja trassid. Seega on vald lugenud end

nii katlamaja kui trasside omanikuks. Ühestki tõendist ei nähtu, et vald oleks sel ajal pidanud

soojatrasse peremehetuks. Laenu kohustus kaebaja Luunja vallale kompenseerima, mida tõendab

EKVI ja Luunja Vallavalitsuse vahel 15. mail 1996 sõlmitud kokkulepe. Kokkuleppes märgiti, et

soojatrasside rekonstrueerimise tulemusena saab EKVI soojusenergiat väiksemate kadude ja suurema

kasumiga müüa. Seega on vald kinnitanud, et soojatrassid on valla poolt antud EKVI kasutusse.

8. Luunja Vallavolikogu esitas halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.

9. Tartu Ringkonnakohus jättis 28. veebruari 2013. a otsusega Luunja Vallavolikogu apellatsioon-

kaebuse rahuldamata, kuid muutis Tartu Halduskohtu otsuse põhjendusi järgmiselt:

1) AÕSRS § 13 lg-st 2 tuleneb, et kohalikul omavalitsusel on vallasasja peremehetu ehitisena

hõivamise õigus ja kohustus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 8. augusti

1996. a määrusega nr 211 kehtestatud „Peremehetu ehitise hõivamise korra“ (kord) p 1 järgi

reguleerib kord hoone ja rajatise kui peremehetu ehitise hõivamist. Korra p 2 kohaselt saab korra

alusel hõivata vaid vallasasjaks olevat ehitist;

2) halduskohus on tuvastanud ning pooled ei vaidle selle üle, et soojatrasside näol on tegemist EhS

§ 2 lg 1 mõistes ehitisega, täpsemalt tehnorajatisega. AÕS §-st 158 tuleneb, et tehnovõrgu või

-rajatisena saab käsitada kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, telekommunikatsiooni-

või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende

teenindamiseks vajalikku ehitist. Luunja Vallavolikogu 29. juulil 2011 halduskohtule antud seletuse

kohaselt asuvad küttetorustikud mitme erineva kinnisasja territooriumil (tl 48). Seega tuleb selgitada,

kas tegemist on kinnisasjade oluliste osadega või mitte. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54

lg 1 järgi on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, sh ehitised. Siiski ei ole

kinnisasja osaks kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse

alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus (lg 2);

3) haldusasja materjalidest võib üheselt järeldada, et soojatrasse on kasutatud soojuse jaotamiseks,

kusjuures soojuse tootmise ja jaotamisega on tegelenud OÜ EKVI Soojus, kes on seega käsitatav

võrguettevõtjana AÕS § 1581 lg 1 ning AÕSRS § 152 lg 2 mõistes. Kuivõrd erinevaid kinnisasju

läbivad soojatrassid on ühendatud SOOJUSE kinnistul asuva katlamajaga ning ilmselgelt puudub

võimalus tagada Luunja valla elanike ja avalike asutuste soojavajadust viisil, et trassid ühtegi

kinnistut ei läbi, on kõigil kinnisasja omanikel, kelle kinnistuid soojatrassid läbivad, trasside talumise

kohustus. Seega tuleb asuda seisukohale, et soojatrassid ei ole 14. detsembril 1999 kinnistus-

registrisse kantud kinnistu SOOJUSE, selle jagamisel tekkinud kinnistute SOOJUSE ja SAUNA ega

mõne muu kinnistu oluline osa ehk tegemist on korra p-s 2 sätestatud vallasasjaks olevate ehitistega;

4) korra p 1 järgi ei laiene kord õigusliku aluseta püstitatud ehitisele. Vaidlust ei ole selles, et

soojatrassidele ei ole ehitus- ja kasutuslube väljastatud. Tehnorajatis on püstitatud õiguslikul alusel,

kui on olemas tema ekspluatatsiooni võtmise akt. Haldusasja materjalide juurest sellist akti ei leidu.

Akti puudumine ei välista aga siiski soojatrasside lugemist õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks.

Pooled ei vaidle selle üle, et soojatrassid olid koos Luunja aleviku katlamajaga 1. novembrini 1992

Luunja sovhoosi valduses. Luunja sovhoos andis kõik kultuuri-, elamu- ja kommunaalobjektid üle

Luunja vallale. Üleantava vara nimekirjast ilmneb, et Luunja aleviku katlamaja koos masuudi-

hoidlaga on ekspluatatsiooni antud 1976. ja 1983. aastal. Seega tuleb eeldada, et nii katlamaja kui ka

masuudihoidla kohta on olemas ekspluatatsiooni võtmise aktid ning nimetatud objektid on püstitatud

õiguslikul alusel. Üleantava vara nimekirjas ei ole küll soojatrasse märgitud, kuid soojatrasse tuleb

vaadelda katlamajaga koos ühtse objektina. Ringkonnakohus loeb tuvastatuks, et Luunja sovhoosi

sotsiaal- ja kultuuriobjektide 1. novembri 1992. a nimekirja alusel katlamaja ja soojatrasside

üleandmisega Luunja vallale läks Luunja vallale üle ka vallasomand katlamajale ja soojatrassidele,

mille tulemusena sai Luunja vald soojatrasside omanikuks;

5) Luunja Vallavolikogu 11. märtsi 1993. a otsusest katlamajade rendile andmise kohta (tl 51), rendi-

lepingust (tl-d 7–8) ega rendilepingu lisaks olevast nimekirjast ei nähtu, et koos katlamajaga anti

erafirmale EKVI rendile ka soojatrassid (tl 11). Samas saab nii asjaolu, et Luunja vald pidas end

soojatrasside omanikuks, kui ka seda, et Luunja vald andis soojatrassid rendile erafirmale EKVI,

järeldada Luunja vallavanema 20. juuni 1995. a kirjast Tartu Maakonna Energeetika Ametile (tl 18).

Fakti, et erafirma EKVI jaotas katlamajas toodetavat soojust Luunja alevikule aastaid läbi vaidlus-

aluste soojatrasside ning kompenseeris Luunja vallale nimetatud trasside rekonstrueerimisega seotud

laenud, tõendab EE EKVI ja Luunja Vallavalitsuse vahel 15. mail 1996 sõlmitud kokkulepe (tl 22);

6) haldusasjas kogutud tõenditest ei nähtu, et Luunja vald oleks omandiõigusest soojatrassidele

loobunud, mille tagajärjel saaks ehitisi peremehetuks pidada. Kohalikul omavalitsusel puudub ka

võimalus ehitise omandist sel viisil loobuda, et ehitis muutuks peremehetuks. Nii juhul, kui sooja-

trasside võõrandamine aset ei leidnud, kui ka juhul, kui see aset leidis, ei oleks soojatrasside näol

tegemist peremehetu ehitisega, mida vallal oleks võimalik korra alusel hõivata;

7) OÜ EKVI Soojus ilmselge tahe oli saada koos katlamajaga ka soojatrasside omanikuks ning

Luunja vald pidi sellest poolt eelnevate suhete ning kaugkütteseaduse kontekstis mõistlikult aru

saama;

8) eeltoodust olenemata nõustub ringkonnakohus apellandiga selles, et Luunja Vallavolikogu

25. septembri 2003. a otsusest nr 10-5 (tl-d 26–27) ega 12. juuni 2003. a Luunja valla ja OÜ EKVI

Soojus vahel sõlmitud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingust (tl-d 28–33) ei saa järeldada Luunja

Vallavolikogu selget tahet OÜ-le EKVI Soojus koos katlamajaga ka soojatrassid võõrandada.

Kummaski dokumendis ei viidata soojatrassidele. Nii otsuses kui ka lepingus viidatakse OÜ EKVI

Soojus poolt Maailmapanga laenu tasumisele, mida kasutati vaid katlamaja, kuid mitte soojatrasside

rekonstrueerimiseks. Müügi- ja asjaõigusleping ei sätesta soojatrasside valduse üleandmist. Lepingu

p 4.1.1 järgi anti ostjale üle müügilepingu objektiks olev SOOJUSE kinnistu. Arvestades asjaolu, et

soojatrassid ulatusid väljapoole nimetatud kinnistu piire, pidid pooled soojatrasside omandi üle-

andmises eraldi kokku leppima ja soojatrasse ei saa lugeda lepinguga automaatselt hõlmatuks.

Lepingu p 4.1.2 järgi kohustus müüja ostjale üle andma ka objekti päraldiseks olevad dokumendid.

TsÜS § 57 lg 2 järgi ei ole asi päraldis, kui seda käibes päraldiseks ei loeta. Kuna soojatrasse lepingus

ei nimetata, ei saa neid lugeda ka katlamaja päraldiseks. OÜ EKVI Soojus oli ilmselt kinnistu

SOOJUSE müügi- ja asjaõiguslepingut sõlmides tehingu tegelikest asjaoludest eksimuses ning

Luunja valla käitumine ei pruukinud vastata hea usu põhimõttele. TsÜS § 90 lg 1 annab eksimuse

mõjul teinud tehingu poolele võimaluse taotleda seaduses sätestatud korras tehingu tühistamist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Luunja Vallavolikogu esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ring-

konnakohtu otsus ja saata asi uueks menetlemiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse

põhjendused:

1) nõustuda ei saa sellega, et Luunja vald oli soojatrasside omanik. Eeldada ei saa, et Luunja sovhoos

andis koos katlamajaga üle ka soojatrassid. Soojatrassid ei saa olla päraldiseks ka kinnisasjale, millel

asub katlamaja. Olemata asja oluline osa või ka päraldis, ei saanud soojatrassid koos katlamajaga

valla omandisse üle tulla;

2) asjaolu, et Luunja Vallavolikogu 25. septembri 2003. a otsusega nr 10-5 võeti Maailmapangalt

laenu, ei tõenda omandisuhet. Luunja vald märkis soojatrassid valla halduses olevaks põhjusel, et

laenu anti vaid kohalikule omavalitsusele. Maailmapanga laenu pakuti vallale soodsatel tingimustel

ning on avalikkuse huvides koormata valda rahaliste kohustustega nii vähe kui võimalik;

3) OÜ EKVI Soojus esindaja osales volikogu istungitel, kus käsitleti katlamaja võõrandamisega

seonduvat. Volikogu otsustes käsitleti katlamaja rekonstrueerimist, sellele teostatud juurdeehitist ning

selleks kulutatud vahendeid. Ostu-müügilepingu sõlmimisel oli ostjal võimalus välja selgitada kõik

lepinguobjekti puutuv. Ostja ei nõudnud eraldi soojatrasside märkimist. Ostjale pidi teada olema, et

soojatrassi kui ehitise ja tehnorajatise omandamise kohta peab olema sõlmitud leping, mille alusel

oleks võimalik nõuda servituudi seadmist.

11. OÜ EKVI Soojus leidis kirjalikus vastuses, et soojatrassid on vastustaja poolt ostetud kinnistu

päraldiseks. Soojatrassid kuulusid enne 2003. aasta müügilepingu sõlmimist kassaatorile. Vastustaja

sai 2003. aasta müügilepingu alusel soojatrasside omanikuks.

12. OÜ EKVI Soojus esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonna-

kohtu otsus põhjenduste osas. Kassatsioonkaebuse põhjendused:

1) OÜ EKVI Soojus omandas soojatrassid müügilepingu alusel;

2) soojatrassid on kinnistu päraldiseks ning müügilepingus ei olnud vaja eraldi soojatrasside omandi

üleandmisele viidata;

3) poolte ühine tahe müügilepingu sõlmimisel oli anda OÜ-le EKVI Soojus üle soojatrasside omandi-

õigus;

4) OÜ EKVI Soojus omandas soojatrassid nii või teisiti kas heauskse omandamise, igamise või

hõivamise teel.

13. Luunja Vallavolikogu leidis kirjalikus vastuses, et soojatrassid ei ole kinnistu päraldised. Käes-

oleval juhul asuvad soojatrassid mitmel erineval kinnistul ega saa seetõttu olla kinnistu SOOJUSE

päraldisteks. Katlamaja soojatrass peab olema katlamajaga üks tervik ja moodustama omandi-

õiguslikult tervikliku asja. Kui soojatrassid ei ole kinnistu päraldiseks, siis ei saa neid lepingu

objektile juurde mõelda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Käesolevas asjas on vaidlus selles, kas soojatrassid, mis on ühendatud OÜ EKVI Soojus kinnistul

asuva katlamajaga ning vajalikud soojuse jaotamiseks Luunja valla elanikele ja asutustele, on

peremehetud. AÕS § 96 lg 3 kohaselt on asi peremehetu, kui see ei ole veel olnud kellegi omandis

või kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega.

15. AÕSRS § 13 lg 2 sätestab, et kohalikul omavalitsusel on vallasasja peremehetu ehitisena

hõivamise õigus ja kohustus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Riigikohtu halduskolleegium on

15. detsembri 2005. a otsuses asjas nr 3-3-1-19-05 (p 10) leidnud, et AÕSRS § 13 lg 2 eesmärgiks on

korrastada omandisuhteid selliselt, et omandireformi käigus tekiks omanikuta asjale omanik. Selle

sättega ei ole soovitud anda kohalikule omavalitsusele õigust sekkuda tehingutesse. Tehingusse saab

sekkuda isik, kelle omandiõigust on rikutud.

16. Kolleegium märgib, et kohalikul omavalitsusel ei ole võimalik kaaluda, kas ehitis on peremehetu

või mitte. Ehitise peremehetuse tuvastamine ei ole kaalutlusotsus. Kui ehitis ei ole peremehetu, ei ole

kohalikul omavalitsusel võimalik seda AÕSRS § 13 lg 2 alusel hõivata ka siis, kui ehitise

omandamise poolt kõneleb tungiv avalik huvi. Sellises olukorras on kohalikul omavalitsusel võimalik

ehitist omandada kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud alustel ja korras. Kui aga ehitis on

peremehetu, ei pea kohalik omavalitsus selle hõivamiseks välja tooma mingit erilist avalikku huvi –

peremehetute ehitiste hõivamine on AÕSRS § 13 lg 2 kohaselt niigi kohaliku omavalitsuse kohustus.

17. Vabariigi Valitsuse 8. augusti 1996. a määrusega nr 211 kehtestatud „Peremehetu ehitise

hõivamise korra“ p 1 järgi reguleerib kord hoone ja rajatise kui peremehetu ehitise hõivamist. Korra p

3 kohaselt on ehitis peremehetu, kui ehitise omanik on lõpetanud ehitise valduse omandist loobumise

tahtega vastavalt AÕS § 96 lg-le 3. Korra p 4 kohaselt on omanik lõpetanud ehitise valduse, kui ta on

loobunud tegelikust võimust asja üle; valduse lõppemise üle otsustatakse asjaolude alusel vastavalt

AÕS §-le 39. Korra p 5 kohaselt eeldatakse ehitise omandist loobumise tahte olemasolu, kui ehitise

omanik on väljendanud omandist loobumist või kui ehitise omanik ei ole teada.

18. Riigikohtu halduskolleegium on 27. septembril 2001. a haldusasjas nr 3-3-1-39-01 tehtud otsuse

p-s 3 selgitanud, et tulenevalt AÕS § 96 lg-st 3 saab ehitis olla peremehetu vaid viimase omaniku

faktilisest tegevusest ja tahteavaldustest tulenevalt, mitte aga omavalitsusüksuse otsuse tõttu. Seega,

otsustades vastavalt korra p-le 10, kas asi on peremehetu või mitte, on võimalik tuvastada üksnes

ehitise tegelik peremehetus. Delegatsiooninormi alusel, millega Vabariigi Valitsust volitati

kehtestama peremehetu ehitise hõivamise korda, ei saa Vabariigi Valitsus kehtestada erandeid AÕS §

96 lg-s 3 sätestatud peremehetuse tekkimise alustest. Kui ehitis ei ole peremehetu, siis ei muutu see

peremehetuks ka volikogu otsusest tulenevalt. Seega, kui isik jätab vaidlustamata kohaliku

omavalitsuse volikogu otsuse, millega tuvastatakse talle kuuluva ehitise peremehetus, ei jää ta ilma

võimalusest kaitsta oma omandit tsiviilõiguslike kaitsevahenditega. Samal seisukohal oli ka

Riigikohtu tsiviilkolleegium 2. juuni 2010. a otsuses asjas nr 3-2-1-45-10 (p 15).

19. Käesolevas asjas on ringkonnakohus tuvastanud, et Luunja sovhoosi sotsiaal- ja kultuuriobjektide

1. novembri 1992. a nimekirja alusel katlamaja ja soojatrasside üleandmisega Luunja vallale läks

Luunja vallale üle ka vallasomand katlamajale ja soojatrassidele, mille tulemusena sai Luunja vald

soojatrasside omanikuks (ringkonnakohtu otsuse p 17). Ringkonnakohus selgitas, et haldusasjas

kogutud tõenditest ei nähtu, et Luunja vald oleks omandiõigusest soojatrassidele loobunud, mille

tagajärjel saaks ehitisi peremehetuks pidada (otsuse p 19).

20. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 229 lg 3 kohaselt on Riigikohus seotud ringkonna-

kohtu tuvastatud faktiliste asjaoludega, välja arvatud juhul, kui asjaolu tuvastamine on vaidlustatud

kassatsioonkaebusega ning asjaolu tuvastamisel on oluliselt rikutud menetlusõiguse norme. Luunja

Vallavolikogu on kassatsioonkaebuses seisukohal, et nõustuda ei saa ringkonnakohtu seisukohaga, et

Luunja vald oli soojatrasside omanik, sest eeldada ei saa, et Luunja sovhoos andis koos katlamajaga

üle soojatrassid. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, kes selgitas, et tema järelduse õigsust

kinnitab Luunja valla käitumine. Pooled ei vaidle selle üle, et 10. märtsil 1993 andis Luunja

Vallavalitsus erafirmale EKVI rendile Luunja Vallavalitsuse halduses oleva katlamaja koos

inventariga. Rendilepingu p 1.4 järgi kuulub vara rendileandjale (tl-d 7–8). Asjaolust, et Luunja vald

pidas end soojatrasside omanikuks, kui ka seda, et Luunja vald andis soojatrassid rendile erafirmale

EKVI, saab järeldada Luunja vallavanema 20. juuni 1995. a kirjast Tartu Maakonna Energeetika

Ametile. Selles palus Luunja Vallavalitsus pikaajalist laenu Luunja aleviku, lasteaia ja koolimaja

trassi torustiku ja soojasõlme rekonstrueerimiseks selgitusega, et vallavalitsuse halduses olev Luunja

aleviku katlamaja ja trassid on renditud erafirma EKVI poolt (tl 18). Kolleegium leiab, et selle

asjaolu tuvastamisel, et soojatrassid kuulusid enne 2003. aasta müügilepingu sõlmimist Luunja Valla-

valitsusele, ei ole ringkonnakohus menetlusnorme rikkunud. Kuivõrd soojatrasside peremehetuks

tunnistamise eeldused vastavalt AÕS § 96 lg-le 3 ei olnud käesoleval juhul täidetud, nõustub

kolleegium Tartu Halduskohtu otsuse resolutsiooniga, millega tühistati Luunja Vallavolikogu 26. mai

2011. a otsus nr 19.

21. Kuigi OÜ EKVI Soojus esitas kaebuse halduskohtule volikogu otsuse peale, millega tunnistati

soojatrassid peremehetuks ja ringkonnakohtu otsuse läbi on OÜ EKVI Soojus saavutanud, et

soojatrassid peremehetuks tunnistanud vallavolikogu otsus on tühistatud, taotleb OÜ EKVI Soojus

ringkonnakohtu otsuse tühistamist põhjenduste osas. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest tuleneb,

et soojatrassid ei kuulu OÜ-le EKVI Soojus, vaid Luunja vallale, kes pole haldusasjas seejuures ise

kordagi väitnud, et soojatrassid kuuluvad talle (vastupidi, Luunja vald on kohtuvaidluses pidanud

soojatrasse peremehetuks). See tähendab ka ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni punkti 1

vaidlustamist osas, milles Tartu Ringkonnakohus muutis Tartu Halduskohtu 25. jaanuari 2012. a

otsuse põhjendusi vastavalt ringkonnakohtu otsuse põhjendustele. Aluse haldusasjas tehtud kohtu-

otsuse vaidlustamiseks ainult põhjenduste osas annab HKMS § 211 lg 1 teine lause. Sättest tuleneb,

et kohtuotsuse resolutsiooni vaidlustamata ei saa vaidlustada otsuse põhjendusi, v.a juhul, kui

põhjendused omavad iseseisvat mõju menetlusosalise õigustele või kohustustele.

22. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Asudes seisukohale, et OÜ EKVI Soojus vaidlusaluseid

soojatrasse ei omandanud, oleks ringkonnakohus pidanud jätma halduskohtule esitatud kaebuse

rahuldamata. Sõltumata sellest, kas trassid olid peremehetud või mitte, saab kohus nende pere-

mehetuks tunnistamise otsuse tühistada vaid selle isiku kaebuse alusel, kelle õigusi hõivamine rikub

(HKMS § 44 lg 1).

23. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu vahel

puudub selge kokkulepe soojatrasside võõrandamiseks. Ringkonnakohus peab määravaks

müügilepingu p 4.1.2, mille järgi kohustas müüja ostjale üle andma ka objekti päraldiseks olevad

dokumendid. Kuna soojatrasse lepingus ei nimetata, et saa neid lugeda ka päraldiseks. Kolleegium

selle järeldusega ei nõustu.

24. Lepingu tõlgendamise reeglid on sätestatud võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29. VÕS § 29 lg 1 järgi

tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Milline oli lepingupoolte

ühine tegelik tahe, seda peab tõendama tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi

pool, kes sellele tahtele tugineb. VÕS § 29 lg 3 sätestab, et kui üks lepingupool mõistis

lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust

teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis.

Seega peab pool, kes tugineb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema mõistetud

lepingutingimuse tähendust teine lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Juhul kui

lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, siis tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt

tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.

25. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel, lähtudes eeltoodust, tõlgendama müügilepingut

ning selgitama välja ja hindama ka poolte seisukohti lepingu tõlgendamise jaoks oluliste asjaolude

kohta ning tõendeid, millele pooled seejuures tuginevad. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et TsÜS

§ 57 lg 1 kohaselt on päraldis vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega

seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Sama sätte lg-st 3

tuleneb, et päraldis jagab eelduslikult peaasja staatust, kui pole selgelt kokku lepitud teisiti. Selleks,

et vaidlusalused soojatrassid kui päraldised ei läheks OÜ-le EKVI Soojus üle, oleks see tulnud

müügilepingus eraldi sätestada, mida aga ei tehtud. Luunja Vallavolikogu oleks pidanud ära näitama,

et soojatrassid müügilepinguga OÜ-le EKVI Soojus üle ei lähe.

Lisaks võivad oluliseks osutuda kohtute tuvastatud asjaolud, et OÜ EKVI Soojus on 10. märtsist

1993 vallanud, hooldanud ja remontinud nii Luunja katlamaja kui ka sellega ühenduses olevaid

soojatrasse. Katlamaja ja soojatrasside rekonstrueerimiseks on Luunja vald võtnud kaks laenu, mille

tasus Luunja valla eest OÜ EKVI Soojus. Alates müügilepingu sõlmimisest on OÜ EKVI Soojus

vallanud SOOJUSE kinnistut, katlamaja ja soojatrasse kui omanik, arvates, et ta sai müügilepingu

läbi ka soojatrasside omanikuks. Luunja Vallavolikogu on olnud sellest teadlik. Pärast müügilepingu

sõlmimist eraldi rendilepingut soojatrasside kasutamiseks OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu

vahel ei sõlmitud. Pooltevahelises suhtluses on käsitatud katlamaja ja soojatrasse ühtse kompleksina,

mis oli OÜ-le EKVI Soojus rendile antud. Sooja ei ole võimalik ilma trasside kasutamiseta müüa

ning trasse ei ole võimalik kasutada muuks otstarbeks kui katlamajas toodetud soojuse edastamiseks.

OÜ EKVI Soojus ilmselge tahe oli saada koos katlamajaga ka soojatrasside omanikuks. Riigikohtu

otsusest asjas nr 3-3-1-19-05 (p-d 9–10) järeldub, et olukorras, kus tehingu pooled olid rajatisi

käsitanud järjekindlalt võõrandatavate hoonete päraldistena, puudus alus arvata, et vaidlusalused

rajatised ei olnud pooltevahelise ostu-müügilepingu objektiks.

26. Eeltoodust tulenevalt tuleb OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu kassatsioonkaebused

rahuldada. Kolleegium tühistab Tartu Ringkonnakohtu 28. veebruari 2013. a otsuse haldusasjas nr 3-

11-1573 ja saadab asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

27. Riigikohus tagastab HKMS § 107 lg 4 ls 1 ja lg 6 ls 3 alusel Raidla Lejins & Norcous Advo-

kaadibüroo OÜ arveldusarvele nr 221001145400 OÜ EKVI Soojus kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjoni 25 eurot (tl 160). Luunja Vallavolikogu kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud kautsjon

tuleb HKMS § 107 lg 4 ls 1 alusel tagastada.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Ivo Pilving