3-2-1-169-12 · Riigikohus

Riigikohtunike Tõnu Antoni, Peeter Jerofejevi ja Villu Kõve eriarvamus Riigikohtu üldkogu

18. juuni 2013. a otsuse kohta kohtuasjas nr 3-2-1-169-12, mille punktidega 1-6 on ühinenud ka

riigikohtunik Ivo Pilving.

1. Me ei nõustu üldkogu enamuse hinnanguga, et NotTS § 30 on kohtuasja asjaoludest lähtudes

põhiseaduspärane ja et määruskaebus tuli jätta tervikuna rahuldamata.

2. Meie arvates hindas üldkogu NotTS § 30 liiga kitsalt, põhjendades sätte põhiseaduspärasust vaid

sellega, et notar tegi projekti koostades tööd, arvestatud tasu ei ole ebamõistlikult suur ja

tehinguosalised olid isikud, kelle jaoks kinnisvaraga seonduv ei ole võõras (vt määruse p-d 56 ja 57).

Ebamäärane on üldkogu vihje, et muu asja lahendamisel võib regulatsioon osutuda siiski

põhiseadusega vastuolus olevaks (vt määruse p-d 57, 58 ja 67).

Määruse p-des 52 jj on põhjendamatult käsitletud üksnes notari tasu kui sellise põhiseaduspärasust

tehingu projekti koostamise eest, mitte aga selle tasu arvestamise põhimõtte põhiseaduspärasust.

NotTS § 30 kohaldamisel tekkiv põhiline küsimus on aga nimelt see, kas põhiseaduspärane on siduda

notari tasu suurus tehingu tõestamise tasu ja seeläbi tehinguväärtusega ning kuidas seda

tehinguväärtust määrata, kui tehingu tegemiseni ei jõutud.

3. Me ei vaidlusta vajadust näha notarile ette tasu tehtud töö eest ka juhul, kui tehing jääb tõestamata,

kuid selline tasu peab olema tehtud tööga ja sellega kaasneda võiva vastutusega proportsioonis. Jäika

tasuarvestust ei saa õigustada notari muu tegevuse ristsubsideerimise vajadusega, nagu leidis üldkogu

enamus (vt määruse p 56). Meie arvates ei ole tehingu tõestamata jäämisel tasu arvestamine jäigalt

tehingu tõestamise tasu ja seeläbi tehinguväärtuse alusel põhiseaduspärane.

Notari pakutav ja poolte vastusooritus ei ole sel juhul tasakaalus. Tehingu tõestamisega kaasneb

notari isiklik vastutus tehingust tekkida võiva kahju eest, mis õigustab tehinguväärtusest sõltuvat

tasu, st mida suurema rahalise väärtusega on tehing, seda suuremad riskid võivad sellest

tehinguosalistele ja seeläbi ka notarile tuleneda. Tehinguprojekti koostamisega ei kaasne notarile

võrreldavaid riske, seega ei ole ka põhjendatud arvestada tehinguprojekti koostamise eest tasu

võimaliku tulevase tehingu tehinguväärtuse järgi. Põhiseaduspärane võiks olla arvestada notari tasu

tehinguprojekti koostamise eest tunnitasuna või muul kulupõhisel alusel.

4. Tehinguväärtus on põhimõtteliselt sobimatu alus tõestamata tehingu eest tasu määramiseks.

Olukorras, kus pooled tehinguni ei jõua, saab tegelikku tehinguväärtust üksnes oletada, seega on

vähemalt raskendatud ka NotTS § 30 järgi tasu arvestamine poolena "tehingu tõestamise tasust". Kui

pooled peavad alles läbirääkimisi kinnisasja müügihinna või kinnisasja koormava hüpoteegi summa

üle, ei ole põhjust väita, et mingil läbirääkimisetapil esialgsena nimetatud summa ongi aluseks

tehinguväärtusele ja seega notari tasule.

Praeguses asjas tunnistas notar (põhjendades selgitamise ärajäämist) oma vastuses kaebusele ka ise,

et pooled ei olnud veel jõudnud lõplikult kokkuleppele tehinguväärtuses. NotTS § 3 lg 1 järgi on

tehinguväärtuse määramise aluseks notariaaltoimingu objektiks oleva asja või õiguse väärtus

toimingu tegemise ajal ja sama paragrahvi lõike 2 järgi loetakse asja või õiguse väärtuseks

notariaaltoimingut taotlevate isikute avaldatud asja või õiguse hind. Kuigi NotTS § 3 lg 3 annab aluse

määrata tehinguväärtus maa maksustamishinna, kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi suuruse, asja

või õiguse kindlustussumma või muude usaldusväärsete andmete alusel, saab tehinguväärtuse selliselt

määrata ainult juhul, kui notariaaltoimingut taotleva isiku avaldatud asja või õiguse hind on väiksem

kui asja või õiguse harilik väärtus. Seega ei sobi tehinguväärtus ka viidatud sätetest lähtuvalt

tõestamata tehingu eest tasu määramiseks.

5. Meie arvates ei ole asja lahendamisel tähtsust, kas tehinguosaliste puhul oli tegemist juriidiliste

isikutega ning kas ja kuivõrd olid nad kinnisvaratehingutes kogenud või millisel põhjusel avaldajad

notari juures tehingu tegemisest keeldusid (vt määruse p-d 57 ja 58). Seadus ei näe ette NotTS § 30

kohaldamisel erisusi erinevatele isikutele. NotTS § 30 põhiseaduspärasuse hindamisel tulnuks anda

hinnang normis sisalduvale põhiseadusvastasele kriteeriumile tasu suuruse määramiseks, lähtudes

tehingu tõestamise tasust (ja seega tehinguväärtusest). Meie arvates võib ka 583 eurot 72 senti olla

ebaproportsionaalne tasu võimalikule tüüplepingule vastava projekti printimise eest.

Arvestada tulnuks ka seda, et notari tasu arve on täitedokument, st notar koostab selle ühepoolselt ega

pea sarnaselt teiste rahalise nõude omajatega ise kohtus hagi korras tõendama nõude olemasolu, vaid

kohtusse peavad pöörduma isikud, kelle suhtes arve koostati, ja hakkama tõendama, et see nõue on

ebaõige. Seega on notari tasu määramisest tulenev riive avaldajatele intensiivne – notar otsustab enda

kasuks sissenõutava summa sisuliselt ühepoolselt enda määratud kriteeriumite alusel.

6. Notari roll tehingu tõestamisel on mh tehinguosaliste tegeliku tahte tuvastamine ja nende

hoiatamine võimalike tehinguga kaasnevate negatiivsete tagajärgede eest (vt nt Riigikohtu 13. mai

2003. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-03, p 36). Notar peab seda funktsiooni täitma korralikult ja

erapooletult ka siis, kui tema selgituste tulemusena tehinguosalised tehingu tegemisest loobuvad.

Selline loobumine ei tohi olla muudetud tasu maksmise kohustuse tõttu selliseks, et isikud teevad

tehingu ainuüksi selle n-ö kasutu tasu maksmise hirmus. Vastasel juhul on tegemist lepinguvabaduse

ebaproportsionaalse piiranguga. Notaril ei ole õigust ega põhjust uskuda, et tema juurde tulnud isikud

tingimata ka tema juures tehingu tõestama peavad.

7. Kui määruse põhjendustest tuleneb üldiselt, et notaril on õigus saada tasu koostatud tehingu

projekti eest NotTS § 30 alusel ehk ametitoiminguna, siis määruse p-des 62-66 on võrdsuspõhiõiguse

kontekstis asutud seisukohale, et tegelikult saab notar arvestada tehinguprojekti tõestamise eest tasu

ka ametiteenusena kokkuleppe alusel, tuginedes NotTS §-le 331. Samas ei ole nimetatud sätete

rakendusalasid piiritletud, mis võib tekitada täiendavat segadust nende kohaldamisel, eriti kui

üldkogu enamuse käsitlus on vastuolus väljakujunenud praktikaga, millele viitab Notarite Koda oma

arvamuses, märkides, et notariaalakti projekti koostamine ei ole õigusnõustamise teenuse osutamine

(vt määruse p 35).

8. Me ei nõustu ka üldkogu enamuse arusaamaga, et kuigi notar rikkus projektilt tasu arvestamisest

tehinguosalist teavitamata jättes selgitamiskohustust, ei ole sellel tähendust põhjusel, et tegemist on

kinnisvara käibes kogenud isikutega, kellele selline tasu ei saanud tulla üllatusena, kuid tarbijate

puhul võinuks tulemus olla teistsugune (vt määruse p 70). Seadus ei anna selliseks vaheteoks alust.

Põhjendamatu on seetõttu ka tehingu tõestanud notari arusaam, et tavapäraselt notariaalsetes

tehingutes kogenud osalejatele notari tasu olemasolu ja arvestamise aluseid tehingu ettevalmistamist

alustades ei peagi selgitama ja ainult vajadusel tehakse seda arve tutvustamisel. Sel juhul tekib

küsimus, mille järgi otsustab notar selle üle, kes on notariaalsetes tehingutes kogenud. Leiame, et

NotTS § 39 lg-st 1 tulenev selgitamiskohustuse täitmine ei saa sõltuda notariaaltoimingut taotleva

isiku kogemustest. Isiku pöördumisel notari poole notariaaltoimingu tegemiseks peab notar kohe

selgitama notari tasu maksmise tingimusi.

Tõnu Anton, Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Ivo Pilving