3-2-1-45-13 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-45-13

Määruse kuupäev

Tartu, 8. mai 2013. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

AS KTK OVERALL avaldus kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramiseks ja märke kandmiseks

kinnistusraamatusse

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. novembri 2012. a määrus

tsiviilasjas nr 2-12-1872

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Lootsi Holding määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja AS KTK OVERALL (registrikood 10280006),

esindaja vandeadvokaat Äili Rodi

Puudutatud isik OÜ Lootsi Holding (registrikood 11255051),

esindaja vandeadvokaat Martin Männik

Asja läbivaatamise kuupäev

8. aprill 2013. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. novembri 2012. a määrus tsiviilasjas nr 2-12-1872

osas, milles ringkonnakohus jättis jõusse Harju Maakohtu 7. septembri 2012. a määruse

tsiviilasjas nr 2-12-1872 osas, milles maakohus jättis rahuldamata OÜ Lootsi Holding taotluse

lisada kaasomandi kasutuskorda 1. augustil 2011 AS-le KTK Overall esitatud notariaalse

lepingu kavandi punktid 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2.

2. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 7. septembri 2012. a määruse

tsiviilasjas nr 2-12-1872 osas, milles maakohus jättis sama lepingukavandi punktid 2.1.5, 2.3.1

ja 2.3.3 kasutuskorda lisamata, jätta ringkonnakohtu määrus muutmata, arvestades Riigikohtu

määruses toodud põhjendusi.

4. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada OÜ Lootsi Holding määruskaebuselt 6. detsembril 2012 tasutud kautsjon

50 (viiskümmend) eurot OÜ Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi arvelduskontole

nr 221022193143 Swedbankis.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS KTK OVERALL (avaldaja) esitas 12. jaanuaril 2011 Harju Maakohtule avalduse Tallinnas

Lootsi 11 asuva krundi (krunt) kasutuskorra määramiseks. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Harju

Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr 25816501

kantud korteriomand, mille koosseisu kuuluvad 11904/26977 mõttelist osa kinnistust asukohaga

Harjumaa, Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Lootsi tn 11 ning reaalosana elu- ja mitteeluruum nr 1,

mille üldpind on 1190,40 m2 ja mis on plaanil tähistatud numbriga 1. OÜ-le Lootsi Holding

(puudutatud isik) kuulub Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna

kinnistusraamatu registriossa nr 25816601 kantud korteriomand, mille koosseisu kuuluvad

15073/26977 mõttelist osa kinnistust asukohaga Harjumaa, Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Lootsi

tn 11 ning reaalosana elu- ja mitteeluruum nr 2, mille üldpind on 1507,30 m2 ja mis on plaanil

tähistatud numbriga 2. Avaldaja soovis, et kohus määraks kindlaks menetlusosalistele mõtteliste

osadena kuuluva krundi kasutuskorra avaldusele lisatud plaani järgi selliselt, et avaldaja

ainukasutusse jääks maa-ala suurusega 847,86 m2 ja puudutatud isiku ainukasutusse jääks maa-ala

suurusega 1073,57 m2. Kasutuskorra tingimused soovis avaldaja kanda märkena kinnistusraamatusse.

2. Puudutatud isik ei vaielnud avaldaja soovitud kasutuskorrale vastu, kuid taotles, et kohus täiendaks

kasutuskorda puudutatud isiku 1. augustil 2011 avaldajale esitatud notariaalse lepingu kavandi

(lepingukavand) p-des 2 ja 3 sätestatud tingimustega. Lisaks soovis puudutatud isik kaasomanike

kokkuleppe kinnistamiseks vajaliku avaldaja tahteavalduse asendamist.

3. Harju Maakohus rahuldas 7. septembri 2012. a määrusega avalduse ja määras avaldaja ja

puudutatud isiku kaasomandi esemeks oleva maa kasutuskorra avaldaja taotluse kohaselt. Puudutatud

isiku taotluses sisalduvaid kasutuskorra tingimusi võttis maakohus arvesse osaliselt. Samuti kohustas

kohus menetlusosalisi tegema vajalikud tahteavaldused kasutuskorra kinnistusraamatusse

kandmiseks. Menetlusosaliste menetluskulud jättis kohus nende endi kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb avaldaja taotlus tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 613 lg 2 järgi lahendada hagita menetluses, sest avaldaja taotleb kaasomandi esemeks oleva

maa kasutuskorra kindlaksmääramist. Maakohus asus seisukohale, et tulenevalt vaidluse esemest

saab menetluses arvestada üksnes menetlusosaliste kaasomandis olevaid eluruume, kaasomandi

esemeks olevaid ühiskasutuses olevaid ruume ja menetlusosaliste kaasomandi esemeks olevat maad

puudutavaid kasutuskorra tingimusi.

Lepingukavandi p-s 2.1 sisalduvad tingimused hõlmavad kogu kinnistut, sealhulgas ka kinnisasja

oluliseks osaks olevat ehitist. Asjassepuutuvad on lepingukavandi p-d 2.1.2 ja 2.1.4, mis näevad ette

kinnisasja kasutamise, kulude kandmise ja vilja saamise regulatsiooni. Neid tingimusi tuleb

kasutuskorras arvesse võtta. Asjas omavad tähendust ka kavandi p-d 2.1.6–2.1.8, sest need käsitlevad

muu hulgas seda, kuidas ehitada kaasomandi esemeks olevale maale (p 2.1.6), millistel tingimustel

paigaldada kaasomandi esemeks olevale maale reklaame ja esemeid, mis muutuvad kinnisasja

oluliseks osaks (p 2.1.7) ja kuidas saab üks korteriomanik kasutada ja vallata teise korteriomaniku

ainukasutuses olevat maad (p 2.1.8). Viidatud punktid ei ole asjassepuutuvad osas, milles neid

soovitakse kohaldada ka kinnisasja oluliseks osaks olevale ehitisele, sest TsMS § 613 lg 2 järgi ei

lahenda kohus asju, mis puudutavad ehitist või selle osi, mis ei ole ühiskasutuses, või korteriomandi

reaalosa, mis ei ole kaasomandis.

Asjassepuutuv ei ole lepingukavandi p 2.1.5, mis sisaldab menetlusosaliste kinnitust, et neil on

ainukasutusse taotletavale maale juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Lepingukavandi p 2.2 sisaldab kokkuleppeid korteriomandite reaalosade ja ehitise kasutamise korra

kohta. Seetõttu on p 2.2 käsitatav korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg-s 1 sätestatud kokkuleppena.

Seaduse järgi ei ole korteriomanikul õigust nõuda teiselt korteriomanikult korteriomandi reaalosa ja

kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kokkuleppe sõlmimist. Korteriomandi reaalosa ja

kaasomandi eseme kasutamine on reguleeritud korteriomanike ühisusest tulenevate õiguste ja

kohustustega. Selles osas, milles korteriomanike kaasomandi eseme kasutamine ei ole reguleeritud

ühisusest tulenevate õigussuhetega, reguleerib pooltevahelisi õigussuhteid asjaõigusseadus (AÕS §-

d 71–79). Kaasomandi eseme kasutuskorra kindlaksmääramist AÕS alusel on korteriomanikul õigus

nõuda siis, kui ei ole tegemist KOS-s sätestatud tavakasutusega. Tavakasutusega ei ole üldjuhul

tegemist juhul, kui soovitakse määrata kindlaks ühiskasutuses olevate ruumide või kaasomandi

esemeks oleva maa kasutamise korda. Lepingukavandi p-s 2.2 esitatud tingimused ei reguleeri

ühiskasutuses olevate ruumide või kaasomandi esemeks oleva maa kasutamise korda.

Lepingukavandi p-d 2.3 ja 3 ei sisalda kaasomandi kasutamise korda, sest neist ei nähtu, kuidas

kasutatakse kaasomandi esemeks olevat maad või ühiskasutuses olevaid ruume ja millised õigused

ning kohustused on korteriomanikel konkreetsete kinnisasja osade suhtes. Seetõttu ei ole need

kokkulepped asjassepuutuvad.

Puudutatud isik on osutanud sellele, et kohus ei ole asja lahendamisel seotud menetlusosaliste

taotlustega. Kohtu hinnangul tõlgendab puudutatud isik TsMS § 477 lg-t 7 liiga laialt. Viidatud norm

sätestab uurimispõhimõtte hagita menetluses. See tähendab, et kohus võib ise tuvastada asjaolusid ja

kohaldada õigust sõltumata sellest, milline on avaldaja või puudutatud isiku arvamus. Samas ei

tähenda uurimispõhimõte seda, et kohtul oleks õigus asuda lahendama hagita asja omal algatusel siis,

kui selle võib algatada ainult õigustatud isiku avalduse alusel (TsMS § 476 lg 2). TsMS § 613 lg-te 1

ja 2 kohaselt algatab kohus menetluse avalduse alusel. See tähendab, et konkreetse asja liigi ja sellest

tulenevad menetluse piirid (nt kasutuskorra määramine, korteriomanike ühisusest ja kaasomandi

esemest tulenevate asjade lahendamine) määrab kindlaks menetluse algatanud avaldus. Kui avaldaja

on soovinud maa kasutuskorra kindlaks määrata, peab kohus määrama kindlaks asja kasutamise

korra, mitte lahendama korteriomanikevahelisi nõudeid, mis tulenevad korteriomanike ühisusest.

TsMS § 477 lg 2 ja TsMS § 613 lg 3 annavad seejuures kohtule võimaluse mitte arvestada

kasutuskorra määramisel menetlusosaliste arvamustega.

Eeltoodud põhjustel tuleb puudutatud isiku soovitud tingimused, mis on sätestatud lepingukavandi p-

des 2.2, 2.3 ja 3, jätta kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse võtmata.

4. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse

osaliselt tühistada ja teha uus määrus, millega määrata korteriomandite kasutuskord lepingukavandi

tingimuste järgi, asendades avaldaja tahteavalduse kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks ja

kinnistamiseks kohtumäärusega.

5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus muutis 21. novembri 2012. a määrusega maakohtu määruse põhjendusi,

kuid jättis resolutsiooni muutmata. Puudutatud isiku määruskaebuse jättis ringkonnakohus

rahuldamata. Määruskaebuse menetlusega seotud menetluskulud jättis kohus puudutatud isiku kanda.

Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt on ekslik maakohtu seisukoht, et praegune vaidlus

tuleb lahendada hagita menetluses TsMS § 613 lg 2 järgi. Avaldaja ja puudutatud isik lõpetasid

tsiviilasjas nr 2-05-22985 sõlmitud kompromissiga kinnisasja kaasomandi ja moodustasid kaks

korteriomandit. Sellega asendus kinnisasja senine asjaõigusseaduse kaasomandi sätetest tulenenud

õiguslik režiim korteriomandiseadusest tuleneva õigusliku režiimiga. Asjaõigusseadus kohaldub

seega vaid küsimustes, mida korteriomandiseadus ei reguleeri. Korteriomanikud valitsevad

korteriomandeid ühisusena kokkuleppe või korteriomandiseaduses ettenähtud ulatuses enamuse

otsuste alusel. Seega on praeguse tsiviilasja esemeks korteriomaniku avaldus, mis tuleneb

korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike

omavahelisi õigusi ja kohustusi. Järelikult tuleb vaidlus lahendada hagita menetluses TsMS § 613 lg 1

p 1 alusel korteriomandiseaduse sätete järgi. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu lahendi

põhjendustest jätta välja osa, milles kohus märkis, et ei lahenda asja, mis puudutab ehitist või selle

osi, mis ei ole ühiskasutuses, või korteriomandi reaalosa, mis ei ole kaasomandis. Kuna maakohus

faktiliselt siiski lähtus lisaks asjaõigusseadusele ka korteriomandiseadusest, siis ei toonud väära

menetlusõiguse sätte kohaldamine kaasa ebaõiget lahendit.

Maakohus eksis ka selles, nagu ei saaks puudutatud isiku täiendavaid ettepanekuid kasutuskorra

määramisel arvesse võtta, kuna viimane ei esitanud iseseisvat avaldust hagita menetluse

algatamiseks. Kohus peab võtma kaasomandi eseme valitsemisega seotud asjaolude

kindlaksmääramisel arvesse võimalikult paljude (võimalusel kõigi) puudutatud isikute seisukohti, et

oleks tagatud kõigi korteriomanike (kaasomanike) ühiste huvide, pooltevaheliste suhete jm oluliste

asjaolude arvestamine. Samas nähtub maakohtu lahendist, et kohus siiski analüüsis puudutatud isiku

ettepanekuid.

Õige on maakohtu seisukoht, et puudutatud isiku taotletav lepingukavandi p 2.1.5 ei reguleeri

kaasomandi kasutamist, mistõttu ei ole asjakohane selle kandmine kinnistusraamatusse. Tegemist on

faktilise olukorra kinnitamisega. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et omanike vahel oleks

juurdepääsuteede üle erimeelsusi. Lepingukavandi p-d 2.2.1–2.2.6 käsitlevad omandite valitsemist

seaduse kohaselt – kohaldada tuleb KOS § 10 lg-t 1, § 11 lg 1 p 1–3 ja § 16 lg-t 1, vajadusel ka

AÕS § 75 lg-t 1. Seadust dubleerivaid asjaolusid ei ole vajadust kinnistusraamatusse kanda. Punktide

2.3.1–2.3.3 ja 3.1 sisu väljub korteriomandite valitsemisega seotud võimalike kokkulepete piiridest

korteriomandiseaduse mõttes. AÕS § 76 korteriomandite lõpetamisele ei kohaldu. Korteriomandite

lõppemist reguleerib KOS § 6. Korteriomandite reaalosade kasutamisele ei laiene 1995. aastal

tolleaegsete kaasomanike vahel sõlmitud kokkulepe ja seega ei ole puudutatud isikul õigust nõuda p-

s 2.2.7 väljendatud kokkuleppe sõlmimist. Korteriomandi reaalosa kasutamist reguleerivad KOS § 10

lg 1 ja § 11 lg 1 p 1.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Määruskaebuses palub puudutatud isik tühistada maa- ja ringkonnakohtu määrused ulatuses, milles

kohus ei määranud Tallinnas Lootsi 11 asuvate korteriomandite kasutuskorda lepingukavandi

tingimuste järgi. Puudutatud isik palub teha selles osas uue määruse, millega määrata korteriomandite

kasutuskord lepingukavandi tingimuste kohaselt, asendades kohtumäärusega avaldaja tahteavalduse

kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5) ning

nimetatud kaasomanike kokkuleppe kinnistamiseks (kaasomanike kokkuleppe kohta

kinnistusraamatusse märkuse tegemiseks, kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 8). Alternatiivselt

palub puudutatud isik tühistada ringkonnakohtu määruse ulatuses, milles ringkonnakohus jättis

tühistamata maakohtu otsuse osas, millega maakohus ei määranud korteriomandite kasutuskorda

lepingukavandi tingimuste kohaselt, ja saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

Määruskaebuse kohaselt rikkusid kohtud diskretsiooniõigust ning TsMS § 654 lg-st 5, § 463 lg-st 2 ja

§ 442 lg-st 8 tulenevat kohtulahendi põhjendamise kohustust. Ringkonnakohtu määrus ei sisalda

põhjendusi, miks kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohtadega.

Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et lepingukavandi p 2.1.5, mille kohaselt menetlusosalised

kinnitavad, et neil on lepingu esemetele nr 1 ja 2 juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, ei reguleeri

korteriomandite kasutamist. Korteriomandi juurde kuulub mõttelise osana ka kinnistu ja juurdepääs

kinnistule on osa korteriomandi kasutamisest. Avaldaja ei ole selle sätte lisamisele esitanud sisulisi

vastuväited ja on põhjendamatult soovinud jätta selle küsimuse kasutuskorraga reguleerimata.

Ringkonnakohus on asunud ekslikule seisukohale, et lepingukavandi p-d 2.2.1–2.2.6 käsitlevad

kaasomandi valitsemist seaduse kohaselt. Viidatud punktid lähtuvad küll seaduse regulatsioonist,

kuid täpsustavad seadust oluliselt ja vähendavad sellega tulevaste võimalike vaidluste riski.

Põhjendatud ja vajalik on lepingukavandi p-s 2.2.1 sisalduva kokkuleppe lisamine kasutuskorda.

Viidatud punkt on sõnastatud järgmiselt: Pool ja nende õigusjärglased kohustub(vad) mitte takistama

teisel poolel ja nende õigusjärglastel elektrienergia kasutamist. Kumbki pool ja tema õigusjärglased

tasub(vad) tema (nende) poolt tarbitud elektrienergia eest vastavale elektrienergia müüjale vastavalt

tema (nende) poolt tarbitud elektrienergia kogusele, mis tuvastatakse poole ja nende õigusjärglaste

vastavate elektrienergia näitude abil. Kui eelnimetatud kokkulepet kasutuskorda ei lisata, võivad

korteriomanikud hakata takistama teise korteriomaniku elektrikasutust. Põhjendatud on, et kumbki

korteriomanik sõlmib ise elektrienergia müüjaga lepingu ja kannab sellega seotud kulud.

Samuti on põhjendatud ja vajalik lepingukavandi p-s 2.2.2 sisalduva kokkuleppe lisamine

kasutuskorda: Pool ja nende õigusjärglased kohustub (kohustuvad) mitte takistama teisel poolel vee-

ja kanalisatsiooniteenuse kasutamist. Kumbki pool ja tema õigusjärglased tasub(vad) tema (nende)

poolt tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest vastavalt tema (nende) poolt tarbitule, mis

tuvastatakse poole ja nende õigusjärglaste vastavate veenäitude abil. Viidatud kokkuleppe lisamine

kasutuskorda on vajalik, sest see reguleerib korteriomanikevahelisi suhteid, mis puudutavad kinnistu

kasutamist, ja paneb mõlemale poolele kohustuse, mille täitmine tagab vee- ja kanalisatsiooniteenuste

probleemideta kasutamise.

Lepingukavandi p 2.2.3 on sõnastatud järgmiselt: Pool ja nende õigusjärglased kohustub

(kohustuvad) mitte takistama teise poole poolt olemasolevate andmesidekaablite kasutamist, mis

läbivad teise poole ja nende õigusjärglaste korteriomandi reaalosa. Kumbki pool ja tema

õigusjärglane tasub tema (nende) poolt tarbitud andmesideteenuste eest vastavalt tema ja tema

õigusjärglase poolt tarbitule. Ka selle kokkuleppe lisamine kasutuskorda on oluline, kuna see

kinnitaks avaldaja õigust kasutada Elioni valguskaablit, mis on avalduse kohaselt paigaldatud üksnes

avaldaja ja tema kontserni vajadusi silmas pidades. Puudutatud isik kinnitab, et tal ei ole huvi

nimetatud andmesidekaabli kasutamise vastu.

Põhjendatud on ka p-s 2.2.4 sätestatud kokkuleppe lisamine kasutuskorda: Kumbki pool ja tema

õigusjärglane tellib ise teenused seoses tema ja tema õigusjärglase poolt kasutatava korteriomandiga

ning tasub tema ja tema õigusjärglase poolt tellitud teenuste eest. Niisugune kokkulepe on oluline

suhetes kolmandate isikutega, et vältida vaidlusi, kui teenus soodustab ekslikult näiteks teist

korteriomanikku või kui arve kinnistul tehtud tööde eest esitatakse ekslikult teisele korteriomanikule.

Kokkuleppega on võimalik reguleerida kasutuskorrast tulenevaid suhteid kolmandate isikutega ja

vältida arusaamatusi isikutega, kes ei pruugi olla teadlikud kasutuskorrast või korteriomanike

kokkulepetest.

Samuti on vajalik täiendada kasutuskorda lepingukavandi p-ga 2.2.5: Pooled ja nende õigusjärglased

kohustuvad kõik nende korteriomandi reaalosa või ehitise mõttelise osa remondiplaanid ja

ümberehitused teineteisega kooskõlastama ning saama enne remondi teostamist või ümberehituse

tegemist selleks teise poole või nende õigusjärglaste kirjalikus vormis nõusoleku. Pool ja tema

õigusjärglane ei või kirjaliku nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda. Selle punkti lisamine

korteriomanike kokkuleppesse on vajalik, et vältida selliste ehitusprojektide esitamist kohalikule

omavalitsusele ning ehituslubade väljastamist, mille alusel ehitamiseks ei anna teine pool nõusolekut

või vaidlustab hiljem ehitusloa.

Kasutuskorda tuleks täiendada ka lepingukavandi p-ga 2.2.6, mille järgi: Pool ja tema õigusjärglane,

kes soovib kasutada teise poole või tema õigusjärglase korteriomandi reaalosa või mõttelist osa, et

teenindada enda korteriomandi reaalosa või selle mõttelist osa (näiteks vedada uusi tehnovõrke või

rajatisi), kohustub selleks saama eelnevalt teise poole või tema õigusjärglase kirjaliku nõusoleku.

Pool ja tema õigusjärglane ei või kirjaliku nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda. Kuna

ehitis on korteriomandi osana kaasomandis, on ilmne, et tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamine võib

mõjutada teise poole huvisid, mistõttu on vaja näha ette reeglid selle kohta, millal on võimalik

tehnovõrke või -rajatisi ehitada. Samuti on oluline kokku leppida, et korteriomanik või tema

õigusjärglane ei või nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda.

Oluline on lisada kasutuskorda ka lepingukavandi p 2.2.7, mis on sõnastatud järgmiselt: 2.2.7.

Arvestades kinnistul asuva ehitise osas 15. detsembril 1995. aastal sõlmitud kaasomanike lepingut ja

selles kokkulepitud tingimusi ning vajadust kasutada korteriomandit vastavalt kõigi kaasomanike

huvidele, kohustuvad Lepingu eseme I ja Lepingu eseme II igakordsed omanikud võimaldama

kinnistul asuva ehitise teisel ja kolmandal korrusel olevas korteriomandite reaalosasid ühendavas

seinas uste kasutamist tulekahju korral vastavalt tuletõrje-eeskirjadele. Kohus saab panna avaldajale

kohustusi, mis ta on endale varasema lepinguga võtnud. Korteriomanikevahelises suhtes tuleb lähtuda

ka tavadest ja seega muu hulgas 15. detsembril 1995 sõlmitud kaasomanike lepingust ja selle

tingimustest.

Ringkonnakohus asus ekslikule seisukohale, et lepingukavandi p-d 2.3.1–2.3.3 väljuvad

korteriomandite valitsemisega seotud võimalike kokkulepete piiridest. Kohus peab kaasomandi

kasutuskorra määramisel lähtuma mõistlikkuse ja hea usu põhimõtetest ja arvestama muu hulgas

kõigi kaasomanike ühiseid huve, kaasomandi mõtteliste osade suurust, senist kasutuskorda,

pooltevahelisi suheteid jm olulisi asjaolusid. Seega ei ole kohtu diskretsioon piiratud

korteriomandiseaduses sätestatud võimalike kaasomanike kokkulepetega ja kohus saab reguleerida

kasutuskorda ka muul mõistlikul viisil (TsMS § 613 lg 3).

Eelnevast tulenevalt on vajalik lisada kasutuskorra kokkuleppesse lepingukavandi p 2.3.1: Pooled ja

nende õigusjärglased on käesolevaga kooskõlas korteriomandiseaduse § 8 lg-ga 1 kokku leppinud, et

nad korraldavad kaasomandi esemega seotud õigussuhteid erinevalt korteriomandiseaduses

sätestatust ning et nad ei moodusta korteriühistut. Korteriühistu moodustamine looks võimaluse

algatada uusi kohtuvaidlusi. Tulevaste võimalike kohtuvaidluste vältimiseks ja õigusrahu tagamiseks

tuleb kasutuskorras sätestada, et korteriühistut ei moodustata.

Samuti on põhjendatud lepingukavandi p 2.3.2 lisamine kasutuskorda järgmises sõnastuses: Pooled ja

nende õigusjärglased on kokku leppinud, et mistahes otsuse vastuvõtmiseks, mis soovitakse vastu

võtta korteriomandiseaduses või asjaõigusseaduses kaasomandit puudutavate sätete alusel, on vaja

mõlema korteriomaniku kirjalikku nõusolekut. Võimalike tulevaste vaidluste vältimiseks on vaja

kokku leppida, et kumbki pool ei saa võtta vastu mistahes otsust korteriomandi kaasomandi osa kohta

ilma teise poole nõusolekuta. Selline kokkulepe on mõlema korteriomaniku huvides.

Kasutuskorda tuleks lisada ka lepingukavandi p 2.3.3: Pooled ja nende õigusjärglased välistavad

kooskõlas asjaõigusseaduse § 76 lg-ga 2 kaasomandi jagamise nõudeõiguse. Kuigi korteriomandite

lõpetamine toimub KOS §-s 6 sätestatud viisil, ei välista see võimalust, et korteriomanik esitab hagi

kaasomandi lõpetamiseks KOS § 1 lg 1 ja AÕS § 76 lg 2 alusel ja nõuab teise korteriomaniku

tahteavalduse asendamist. Kuna poolte vahel on umbes 10 aastat kestnud vaidlus kaasomandi

valitsemise ja jagamise üle ja pooled saavutasid kohtumenetluses kompromissi, oleks ebamõistlik

säilitada võimalus esitada uus hagi ja jätkata vaidlust, mis on juba lõppenud kompromissiga.

8. Avaldaja vaidleb puudutatud isiku määruskaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Puudutatud isiku soov reguleerida kaasomanike kokkuleppega küsimusi, mis on juba reguleeritud

seadusega, on põhjendamatu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 teise lause alusel tühistada

osas, milles ringkonnakohus jättis jõusse maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis rahuldamata

puudutatud isiku taotluse lisada kaasomandi kasutuskorda lepingukavandi punktid 2.2.1–2.2.7 ja

2.3.2 Selles osas tuleb asi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, milles

ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis lepingukavandi

punktid 2.1.5, 2.3.1 ja 2.3.3 kasutuskorda lisamata, jääb ringkonnakohtu määrus muutmata,

arvestades Riigikohtu määruses toodud põhjendusi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

10. Esmalt käsitleb kolleegium kaasomandi kasutuskorra määramise menetlusõiguslikke aspekte (I),

seejärel kasutuskorra sisu puudutavaid üldisi küsimusi (II). Edasi analüüsib kolleegium puudutatud

isiku taotletud kasutuskorra tingimusi ja annab ringkonnakohtule juhised asja uueks läbivaatamiseks

(III). Lõpuks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (IV).

I

11. Kassatsiooniastmes vaieldakse selle üle, kas puudutatud isiku taotletavaid sätteid on võimalik

lisada kasutuskorda, kui avaldaja avalduse alusel on algatatud korteriomandite juurde kaasomandi

mõtteliste osadena kuuluva maa kasutuskorra kindlaksmääramise menetlus. Maakohus leidis, et

selleks, et taotleda täiendavate kokkulepete lisamist kasutuskorda, oleks puudutatud isik pidanud

esitama iseseisva avalduse, mida kohus oleks saanud menetleda koos avaldaja avaldusega.

Ringkonnakohus seevastu asus seisukohale, et puudutatud isik ei pidanud esitama eraldi avaldust ja

maakohus võis kasutuskorra määramisel võtta arvesse ka puudutatud isiku seisukohana vormistatud

menetlusdokumendis esitatud taotlusi.

12. TsMS § 475 lg 1 p 13 kohaselt on korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjade üks liike.

TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja,

mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab

korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis KOS § 9 kohaselt

tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis KOS § 14 järgi on esitatud korteriomandit

võõrandama kohustamiseks. TsMS § 613 lg 2 järgi lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja,

mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud

küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate

ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Nende sätete järgi

lahendatakse ka korteriomanike vaidlused, mis tulenevad kaasomandis olevate ruumide või maa

kasutuskorra kindlaksmääramisest.

Hagita menetluses on kohtul TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 477 alusel kohustus kaasata menetlusse kõik

asjast puudutatud isikud ja selgitada välja kõigi seisukohad (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 13). Eelnevast tulenevalt on õige ringkonnakohtu seisukoht, et

maakohus võis puudutatud isiku esitatud kasutuskorra täiendamise taotlust asja lahendamisel arvesse

võtta ja puudutatud isik ei pidanud selleks esitama eraldi avaldust. Menetlusökonoomia põhimõttest

lähtuvalt oleks põhjendamatu, kui kohus ei saaks kaasomandi esemeks oleva maa kasutuskorra

kindlaksmääramisel ilma puudutatud isiku iseseisva avalduseta käsitleda ka puudutatud isiku

ettepanekuid ja kaaluda korteriomanditega seotud muude kokkulepete kasutuskorda lisamist. Kui

puudutatud isik esitab ettepanekud kasutuskorra täiendamiseks, peab kohus neid taotlusi arvestama ja

nende arvestamine ei ole avalduse piiride ületamine.

II

13. Maakohus võttis puudutatud isiku taotlust arvesse osaliselt ja lisas kasutuskorda tingimuse, mille

kohaselt korteriomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema ainukasutuses

oleva kaasomandi esemeks oleva maaga ja selle oluliste osade valdamise ja kasutamisega, ning tal ei

ole õigust nõuda teistelt korteriomanikelt nimetatud kulude ja vastutuse hüvitamist (maakohtu

määruse resolutsiooni p 2.3). Samuti lisas maakohus kasutuskorda tingimuse, mille kohaselt

korteriomanikul on ainuõigus viljale, mis tuleneb tema ainukasutuses olevast kaasomandi esemeks

olevast maast (maakohtu määruse resolutsiooni p 2.4). Ülejäänud sätted, mille lisamist puudutatud

isik taotles, jättis maakohus kasutuskorrast välja, kuna leidis, et praeguses menetluses saaks käsitleda

vaid neid tingimusi, mis puudutavad menetlusosaliste kaasomandis olevaid ruume ja kaasomandi

esemeks olevat maad. Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata, leides, et osa

taotletavatest tingimustest dubleerib seadust, osa aga väljub korteriomandite valitsemisega seotud

võimalike kokkulepete piiridest.

Kassatsiooniastmes vaidlevad menetlusosalised seega lepingukavandi p-des 2.1.5, 2.2.1–2.2.7 ja

2.3.1–2.3.3 sisalduvate kokkulepete kaasomandi kasutuskorda lisamise võimalikkuse ja vajalikkuse

üle.

14. Kolleegium kordab oma varasemat seisukohta, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai

diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste

asjaoludega (vt ka Riigikohtu 23. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12;

17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13; 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-121-05, p 42; 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Tulenevalt TsMS § 477

lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega

asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.

15. Kolleegium märgib, et kokkulepe, mida avaldaja või puudutatud isik soovib kasutuskorda lisada,

peab esmalt olema lubatav, st kooskõlas seaduses sätestatud võimalustega. Lisaks eelnevale peab

kokkulepe selleks, et seda saaks lisada kasutuskorda, erinema seaduses sätestatust kas oma sisu või

suhete reguleerimise detailsusastme poolest.

KOS § 8 lg 2 kohaselt kehtivad seadusest kõrvalekalduvad kokkulepped korteriomaniku

õigusjärglase suhtes vaid juhul, kui need on kantud kinnistusraamatusse. Eelnevast tulenevalt on õige

ringkonnakohtu seisukoht, et seadusesätteid dubleerivate tingimuste kasutuskorda lisamine ei ole

vajalik. Seaduse dubleerimiseks ei saa pidada aga olukorda, kus kaasomanikud soovivad seaduses

sätestatud üldreeglit täpsustada. Seadust täpsustava tingimuse kasutuskorda lisamisest ei või kohus

keelduda põhjendusega, et seaduses on üldised reeglid nagunii juba ette nähtud. Kolleegium rõhutab,

et kuna kaasomandi esemega seotud kokkulepped tehakse kinnistusraamatusse kandmisega nähtavaks

kolmandatele isikutele ja kehtivad seega muu hulgas ka esialgsete korteriomanike õigusjärglaste

suhtes, siis peavad kokkuleppe tingimused olema sõnastatud selliselt, et need oleksid objektiivselt

arusaadavad ja üheselt mõistetavad.

Kolleegium kordab oma varasemat seisukohta, et kinnisasja kasutuskorda määrava kohtulahendi

resolutsioon peab TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi olema üheselt arusaadav ja täidetav ka otsuse

ülejäänud tekstita (vt nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42).

Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad ega või olla

vastuolulised (vt Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 10; 13. veebruari

2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 13; viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20).

16. Lisaks peab kokkuleppe taotlejal olema taotletava kokkuleppe vastu õigustatud huvi. TsMS § 3

lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma

eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus

nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt

kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu

põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega peab puudutatud

isik praegusel juhul suutma põhjendada, milles seisneb tema õigustatud huvi taotletavate

lepingukavandi sätete kasutuskorda lisamise vastu. Õigustatud huvi peab olema väljendatud

konkreetselt, mitte abstraktse vajadusena kõikvõimalikke tulevasi vaidlusi ära hoida.

Kolleegium märgib, et puudutatud isikul säilib võimalus pöörduda olukorra muutudes uuesti kohtusse

ja taotleda vajaliku küsimuse reguleerimist. Sarnaselt kinnisasjale juurdepääsuõigusega võib

asjaolude muutumisel nõuda kohtult ka varem määratud kasutuskorra muutmist (vt nt Riigikohtu

8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42).

17. Seega saab kohus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise menetluses hinnata taotletava

kokkuleppe lubatavust, selgust ja puudutatud isiku õiguslikku huvi sellise kokkuleppe nõudmiseks.

Lisaks saab kohus hinnata seda, kas taotletav kokkulepe on mõistlik ega piira liigselt korteriomanike

õigusi reaalosa ainukasutusel. Nimelt võib korteriomanik KOS § 10 lg 1 kohaselt korteriomandi

reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või

kolmanda isiku õigustatud huvidega.

III

18. Alljärgnevalt käsitleb kolleegium puudutatud isiku taotletud kasutuskorra üksikuid tingimusi ja

annab ringkonnakohtule juhised asja uueks läbivaatamiseks.

19. Lepingukavandi p-s 2.1.5 sätestatu kohta leidis ringkonnakohus õigesti, et tegemist on faktilise

olukorra kinnitamisega, mistõttu ei ole asjakohane selle kandmine kinnistusraamatusse kasutuskorra

osana.

20. Punktides 2.2.1–2.2.3 sisalduvaid võimalikke kasutuskorra tingimusi tuleb ringkonnakohtul asja

uuel läbivaatamisel aga täiendavalt analüüsida. Kolleegium leiab, et osas, milles eelnimetatud sätted

sisaldavad korteriomaniku kohustust mitte takistada teisel korteriomanikul kasutada elektrienergiat,

vee- ja kanalisatsiooniteenuseid ning andmesidekaableid, on tegemist korteriomanike kinnitustega,

mille lisamine kasutuskorda ei ole vajalik, sest selline kohustus on korteriomanikel sõltumata sellest,

kas niisugune säte on kasutuskorda lisatud või mitte. Muus osas tuleb kohtul aga p-des 2.2.1–2.2.3

sisalduvate tingimuste sisu täpsustada, andes puudutatud isikule võimaluse põhjendada, miks vastava

tingimuse lisamine on vajalik. Määruskaebuses sisalduvad üldised viited sellele, et tulevikus võivad

kaasomanike vahel tekkida vaidlused, ei põhjenda kolleegiumi arvates piisavalt puudutatud isiku

õigustatud huvi ega kokkuleppe kasutuskorda lisamise vajadust.

21. Kolleegium leiab, et asja uuel läbivaatamisel tuleb täpsustada ka p-s 2.2.4 sisalduva tingimuse

sisu ja selgitada välja, kas puudutatud isik peab silmas reaalosaga, korteriomaniku ainukasutuses

oleva maaga või ühises kasutuses olevate hoone osadega seotud teenuste tellimist. Sõltuvalt sellest

saab võtta seisukoha taotletava tingimuse lubatavuse ja vajalikkuse kohta. Kolleegium peab

vajalikuks märkida ka seda, et maakohus arvestas osaliselt puudutatud isiku taotlust ja määras

7. septembri 2012. a määruse resolutsiooni p-s 2.3, et korteriomanik on kohustatud kandma kulusid ja

vastutust, mis on seotud tema ainukasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva maaga ja selle oluliste

osade valdamise ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teiselt korteriomanikult nimetatud

kulude ega vastutuse hüvitamist. Seega tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas ja

mil määral võib puudutatud isiku taotlus olla juba hõlmatud eelnimetatud kasutuskorra tingimusega,

mida menetlusosalised ei ole vaidlustanud.

22. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et lepingukavandi p 2.2.5 käsitleb korteriomandite

valitsemist seaduse järgi ja seetõttu ei ole vaja seda kasutuskorda lisada. Kolleegiumi arvates ei

tulene seadusest, et korteriomanikud peavad korteriomandi reaalosa ümberehitused teineteisega

kooskõlastama ning saama enne remondi või ümberehituse tegemist selleks teise korteriomaniku või

tema õigusjärglase kirjaliku nõusoleku. Samuti ei tulene seadusest kohustust mitte keelduda

põhjendamatult kirjaliku nõusoleku andmisest. Kolleegium möönab, et teatud tingimustel võivad

sellised kokkulepped olla lubatavad. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas

puudutatud isiku eespool nimetatud taotlus on mõistlik ja kooskõlas põhimõttega, et korteriomanik

võib korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb

vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega (KOS § 10 lg 1). Seega peaks

puudutatud isik suutma põhjendada oma õigustatud huvi taotletava kokkuleppe lisamiseks, mis peab

olema konkreetne ja kinnistusraamatusse kantuna äratuntav ka kolmandatele isikutele.

23. Lepingukavandi p-s 2.2.6 sätestatu tuleneb osaliselt seadusest ja asjaolust, et maakohtu

määrusega on kaasomandi esemeks oleva maa kasutuskord kindlaks määratud ja menetlusosalised ei

ole seda vaidlustanud. Seadusest ja maakohtu määruse vaidlustamata osast ei tulene aga see, millistel

tingimustel on korteriomanikul õigus nõuda teise korteriomaniku ainukasutuses oleva kaasomandiosa

kasutamist. Iseenesest võivad korteriomanikud kaasomandi kasutuskorraga selliseid küsimusi

reguleerida. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul puudutatud isiku taotlust täpsustada,

selgitada välja puudutatud isiku õigustatud huvi ja hinnata taotluse põhjendatust.

24. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul kolleegiumi arvates kaaluda ja hinnata ka

lepingukavandi p 2.2.7 sisu ja selle kasutuskorda lisamise vajadust. Selleks tuleb välja selgitada

faktiline olukord ja puudutatud isiku õigustatud huvi. Kui ringkonnakohus leiab, et taotletava

kokkuleppe lisamine on põhjendatud, tuleb selle sisu täpsustada. Korteriomandite reaalosasid

eraldavate uste kasutamise tingimused tulekahju korral võivad olla kasutuskorra esemeks.

Kokkuleppe kasutuskorda lisamise nõudmisel ei saa küll otseselt tugineda 1995. aastal sõlmitud

lepingule, kuid varasemaid kokkuleppeid ja senist kasutuskorda saab kohus kasutuskorra

kindlaksmääramisel koos teiste asjaoludega arvesse võtta.

25. Lisaks eelnevale on puudutatud isik soovinud lisada kasutuskorda lepingukavandi p-s 2.3.1

sisalduva kokkuleppe, mille kohaselt välistavad korteriomanikud võimaluse moodustada

korteriomandite valitsemiseks korteriühistu. Ringkonnakohus leidis, et niisugust tingimust ei saa

kasutuskorda lisada põhjusel, et selle sisu väljub korteriomandite valitsemisega seotud võimalikest

kokkulepetest korteriomandiseaduse mõttes.

KOS § 8 lg 1 teise lause järgi võivad korteriomanikud otsustada asutada korteriühistu

korteriühistuseaduse (KÜS) nõuete kohaselt. KÜS § 3 lg 1 esimese lause järgi toimub korteriühistu

asutamine mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja

korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste

osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Praegusel juhul on korteriomanditeks jagatud

kinnisasjal kaks korteriomanikku. Seega ei ole korteriühistu moodustamine puudutatud isiku tahte

vastaselt võimalik ja kolleegiumi arvates ei ole lepingukavandi p-s 2.3.1 sisalduva tingimuse

kasutuskorda lisamine põhjendatud.

26. Lisaks on puudutatud isik soovinud täiendada kasutuskorda lepingukavandi p-ga 2.3.2, mille

kohaselt on korteriomanike (kaasomanike) mistahes otsuse vastuvõtmiseks vaja mõlema

korteriomaniku kirjalikku nõusolekut.

AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike

enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. KOS § 8 lg 3

võimaldab teatud otsuseid võtta vastu häälteenamusega ja KOS § 19 lg 1 esimese lause järgi on igal

korteriomanikul talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata üks hääl. Kuna kinnisasjal on

moodustatud kaks korteriomandit, siis eeldab korteriomanike otsus mõlema korteriomaniku

nõusolekut. Selles osas tuleneb puudutatud isiku taotletu seadusest.

Küll aga ei tulene seadusest kõigi kaasomanike kokkulepete kirjalik vorminõue. KOS § 17 lg 1

kohaselt võetakse korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega

tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. KOS § 18 lg 6 esimese lause järgi tuleb

üldkoosoleku otsus protokollida, seega on korteriomanike üldkoosoleku otsusele seaduses sätestatud

kirjaliku vormi nõue. KOS § 17 lg 3 kohaselt võib otsuse teha ka ilma üldkoosolekut kokku

kutsumata, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Eelnevast tulenevalt saavad

korteriomanikud korteriomandiseadusest tulenevalt teha otsuseid üldkoosolekul või kirjalikul

hääletusel. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud kokkulepetele ei ole aga seaduses vorminõuet kehtestatud.

Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas taotletav otsuste ja kokkulepete kirjalik

vorminõue on põhjendatud.

27. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et puudutatud isiku taotletavat tingimust, mille kohaselt tuleks

kaasomandi kasutuskorraga välistada kaasomandi jagamise nõudeõigus AÕS § 76 lg 2 järgi

(lepingukavandi p 2.3.3), ei saa kinnistusraamatusse kanda. KOS § 6 lg 1 järgi lõpeb korteriomand

kinnistusraamatu kande kustutamisega või korteriomandite registriosade sulgemisega. Registriosade

sulgemise korral lõpevad korteriomandile seatud asjaõigused. Korteriomandi kõigi registriosade

sulgemine võib toimuda KOS § 6 lg 2 p-des 1–3 sätestatud juhtudel ehk kas kõigi korteriomanike

notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel, enamiku korteriomanike notariaalselt tõestatud

kinnistamisavalduse alusel, kui hoone on täielikult kasutuskõlbmatuks muutunud, või isiku

notariaalselt tõestatud avalduse alusel, kui ta on omandanud kõik korteriomandid. Asjaõigusseaduse

kaasomandi lõpetamise alused korteriomandi lõppemisele ei kohaldu.

28. Kokkuvõtvalt märgib kolleegium, et ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel

lepingukavandi p-de 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2 kasutuskorda lisamise vajadust hinnata ja kaaluda. Eelnev ei

tähenda, et puudutatud isiku taotlused tuleks tingimata rahuldada. Kohus peab muu hulgas välja

selgitama puudutatud isiku õigustatud huvi ja vajaduse taotletavat õigussuhet puudutatud isiku

soovitud viisil reguleerida. Õigustatud huvi olemasolu korral tuleb poolte huve kaaludes otsustada

tingimuste vajalikkuse üle.

IV

29. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule osaliselt uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude

jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada.

30. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb puudutatud isikule TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Jaak Luik