3-2-1-33-13 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-33-13

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. aprill 2013. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ hagi Ain Kaljuranna, Aili

Kaljuranna, Galina Burmistrova, Egle Ermi ja Guido

Kõivu vastu solidaarselt 11 338 euro 44 sendi saamiseks

või alternatiivselt Ain Kaljurannalt ja Aili Kaljurannalt

solidaarselt põhivõla 646 euro 64 sendi, Galina

Burmistrovalt põhivõla 1089 euro 41 sendi, Egle Ermilt ja

Guido Kõivult solidaarselt põhivõla 721 euro 12 sendi ning

viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 2-10-17441

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

11 338 eurot 45 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ (registrikood

10539438), esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets

Kostjad Ain Kaljurand, Aili Kaljurand, Egle Erm, Guido

Kõiv, esindaja vandeadvokaat Taavi Pihlakas

Kostja Galina Burmistrova

Asja läbivaatamise kuupäev

25. märts 2013. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-17441 osas,

milles ringkonnakohus jättis rahuldamata Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ alternatiivse nõude

Ain Kaljurannalt ja Aili Kaljurannalt solidaarselt põhivõla 646 euro 64 sendi ja viivise ning

Egle Ermilt ja Guido Kõivult solidaarselt põhivõla 721 euro 12 sendi ja viivise saamiseks.

Samuti tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega jaotati menetluskulud Kvatro

Kinnisvarahalduse OÜ ning Ain Kaljuranna, Aili Kaljuranna, Egle Ermi ja Guido Kõivu

vahel.

2. Jätta muutmata ringkonnakohtu otsus osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata

maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

nõude Ain Kaljurannalt, Aili Kaljurannalt, Galina Burmistrovalt, Egle Ermilt ja Guido

Kõivult solidaarselt 11 338 euro 44 sendi ja viivise saamiseks.

3. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

4. Kassatsioonkaebus osaliselt rahuldada.

5. Tagastada Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ-le kassatsioonkaebuselt 21. novembril 2012 tasutud

kautsjon 113 (ükssada kolmteist) eurot 39 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ (endise ärinimega Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ) (hageja)

esitas 15. aprillil 2010 Harju Maakohtule Ain Kaljuranna (kostja I), Aili Kaljuranna (kostja II),

Galina Burmistrova (kostja III), Egle Ermi (kostja IV) ja Guido Kõivu (kostja V) vastu hagi, milles

palus kostjatelt enda kasuks solidaarselt välja mõista 177 408 krooni ja 20 senti (11 338 eurot

45 senti) ja viivise. 15. septembril 2011 täiendas hageja hagi alternatiivse nõudega juhuks, kui

esimene nõue jääb rahuldamata ning palus kostjatelt I ja II enda kasuks välja mõista solidaarselt

põhivõla 646 eurot ja 64 senti ja viivise, kostjalt III enda kasuks välja mõista põhivõla 1089 eurot

41 senti ja viivise ning kostjatelt IV ja V enda kasuks välja mõista solidaarselt 721 eurot 12 senti ja

viivise.

Hagi kohaselt esitas hageja 23. oktoobril 2007 OÜ-le Macro Kinnisvara pakkumuse Merirahu

elamurajoonis asuvate korterelamute kinnisvara korrashoiuteenuste osutamiseks ning

kommunaalteenuste vahendamiseks. Pakkumuse kohaselt oli teenuste igakuiseks hinnaks 7 krooni

31 senti ruutmeetri kohta. 26. oktoobril 2007 otsustas OÜ Macro Kinnisvara, kes oli Merirahu tn 2

asuva elamu kõikide korteriomandite omanik, nimetada hageja elamu valitsejaks. Sellega tekkis

poolte vahel valitsejaleping, mis vormistati kirjalikult 23. jaanuaril 2008. Kostjate I ja II ühisomandis

on korteriomand nr 19, kostja III omandis on korteriomand nr 11 ning kostjate IV ja V kaasomandis

on korteriomand nr 5. Hageja osutas korteriomanikele lepingu alusel valitsejateenust, kuni

korteriomanikud asutasid 3. septembril 2009 korteriühistu. Lepingu kohaselt kohustusid

korteriomanikud tasuma hagejale tema osutatavate ja vahendatavate teenuste eest ning lisaks sellele

haldustasu. Korteriomanikud ei täitnud oma kohustusi ning korteriomanike põhivõlg hageja ees on

11 338 eurot 45 senti (177 408 krooni 20 senti). Hageja on oma lepingulisi kohustusi täitnud ja seega

on kostjatel kohustus tasuda osutatud teenuste eest. Kostjad vastutavad solidaarselt kõigi

korteriomanike täitmata kohustuste eest.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostjad on seisukohal, et hagejat ei

ole valitsejaks nimetatud. Hageja ei ole täitnud seadusest tulenevaid valitseja ülesandeid. Kostjad ei

ole halduslepingut sõlminud ning OÜ Macro Kinnisvara ei ole halduslepingu sõlmimisel

korteriomanikke esindanud. Hageja saab halduslepingu täitmist nõuda üksnes lepingu pooleks olevalt

arendajalt. Kuna hageja ei ole tuginenud ühelegi korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud

majanduskavale, siis ei ole tal seaduslikku alust nõuda kostjatelt maksete tasumist. Korteriomanike

solidaarvastutus ei ole ühegi seadusega sõnaselgelt ette nähtud ega ole selgelt tuletatav ühestki

korteriomandiseaduse sättest.

3. Harju Maakohus rahuldas 25. mai 2012. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt I ja II

solidaarselt hageja kasuks välja põhivõla 646 eurot 64 senti ja viivise, kostjalt III hageja kasuks

põhivõla 1089 eurot 38 senti ja viivise ning kostjatelt IV ja V hageja kasuks põhivõla 721 eurot

12 senti ja viivise.

Maakohus leidis, et hageja ja Macro Kinnisvara OÜ sõlmisid 23. jaanuaril 2008 lepingu, millega

hageja on võtnud alates 1. jaanuarist 2008 valitseda Merirahu 2 asuva eluhoone ühes selle juurde

kuuluva välisterritooriumi ning seal asuvate rajatistega. Lepingus täiendati ja täpsustati

korteriomandiseadusest ja muudest õigusaktidest tulenevaid valitseja ülesandeid ning lepiti kokku

valitseja osutatud ja vahendatud teenuste eest maksmise kord. Macro Kinnisvara OÜ ei ole valitsejat

nimetades järginud korteriomandiseaduse (KOS) § 20 lg-s 1 sätestatut järgides, sest halduslepingu

sõlmimise ajal ei olnud ta enam kõikide korteriomandite omanik. Õige ei ole kostjate seisukoht, et

neile pole haldusleping siduv. Kostjad on 2008. aastal saanud hagejalt teenuseid ning on nende eest

ka tasunud. Sellega on kostjad halduslepingu tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 113 järgi heaks

kiitnud.

KOS § 15 lg-st 1 ei tulene korteriomanike solidaarset vastutust. Samuti ei tulene solidaarset vastutust

halduslepingust. Halduslepingu p 3.3 kohaselt makstakse teenustasu valitseja poolt korteriomandite

omanikele esitatavate põhjendatud arvete alusel. Teenustasu suuruse määramisel arvestatakse igale

omanikule kuuluva(te) korteriomandi(te) suurust. KOS § 13 lg 1 järgi tasub korteriomanik

kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi

majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva

kaasomandi suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.

Praegusel juhul ei ole selliseid kokkuleppeid kohtule esitatud. Seega on hagejal õigus nõuda võla

tasumist üksnes võlgu olevalt korteriomanikult. Eeltoodu alusel tuleb jätta rahuldamata hageja

põhinõue mõista võlg kostjatelt solidaarselt välja.

Põhjendatud on hageja alternatiivne nõue. Kostjate vastuväide, et teenuse kvaliteet langes oluliselt

alates 2009. a algusest, on üldsõnaline ja tõendamata. Kostjad ei ole tõendanud ka vastuväidet, et

hageja küsib osutatud teenuse eest oluliselt kallimat hinda kui teised sarnased äriühingud. Samuti on

kostjad hageja esitatud arveid varem tasunud ja sellega need heaks kiitnud. Kostjate etteheited arvete

põhjendamatuse pärast on üldised ning jäid asja kohtulikul arutamisel paljasõnalisteks. Hageja on

oma nõuet selles osas tõendanud.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada osas, milles

jäi rahuldamata tema nõue mõista võlg kostjatelt solidaarselt välja ning teha selles osas uus otsus,

millega hagi rahuldada.

5. Kostjad I, II, IV ja V esitasid vastuapellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada

osas, milles hagi nende vastu rahuldati ja teha uus otsus, millega jätta hagi nende vastu rahuldamata.

6. Hageja vaidles kostjate I, II, IV ja V vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle

rahuldamata. Kostjad, v.a kostja III, vaidlesid hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle

rahuldamata. Kostja III apellatsioonkaebustele ei vastanud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 24. oktoobri 2012. a otsusega vastuapellatsioonkaebuse, jättis

apellatsioonkaebuse rahuldamata, tühistas maakohtu otsuse osas, milles hagi kostjate I, II, IV ja V

vastu rahuldati, ja jättis selles osas hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et korteriomanikud ei vastuta valitseja ees solidaarselt.

KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või

korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Kui elamu valitsemiseks on määratud

valitseja, võib ta tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 kõigi korteriomanike nimel korteriomanike

ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid, samuti

esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Eeltoodust

tuleneb, et juhul kui valitseja on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga kõigi

korteriomanike nimel ning teenusepakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid valitseja vahendusel,

vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest teenuse pakkuja ees eelduslikult solidaarselt.

Korteriomanike vahel kehtib aga KOS § 13 kohaselt osavastutus. Valitsejal kui korteriomanike ühiste

huvide esindajal on õigus esindada kohtus kõiki korteriomanikke ja esitada hagi ühe korteriomaniku

vastu hooldustasu sissenõudmiseks.

Hageja ei ole korteriomanike nimetatud valitseja KOS § 20 lg 1 tähenduses. Pooled ei vaidle selle

üle, et korteriomanike koosolekut valitseja nimetamiseks pole toimunud. Halduslepingu sõlmisid

Macro Kinnisvara OÜ ja hageja. Ehkki esimene oli küll enamiku korterite omanik, ei olnud ta

hagejaga lepingu sõlmimise ajal enam kõigi korteriomandite omanik. Kuna osa korteritest olid

lepingu sõlmimise ajaks võõrandatud, tulnuks valitseja lepingu sõlmimise üle otsustada

korteriomanike üldkoosolekul. Valitseja teenust osutades täitis hageja Macro Kinnisvara OÜ-ga

sõlmitud lepingut ja saab ka lepingu täitmist temalt nõuda. Hageja ei käitunud ka sisuliselt

korteriomanike ühisuse nimetatud valitsejana. Valitseja majandamiskulude nõude aluseks saab olla

üksnes korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskava. Hageja ei ole ühtegi majandamiskava

korteriomanike üldkoosolekule esitanud ega selle alusel tasu arvutanud.

Macro Kinnisvara OÜ ja hageja vahel 23. jaanuaril 2008 sõlmitud haldusleping ei ole kostjatele siduv

ja neil ei ole sellest lepingust tulenevaid kohustusi hageja ees. Macro Kinnisvara OÜ juhataja Aadu

Oja allkirjastatud 26. oktoobri 2007. a kuupäeva kandev otsus hageja Merirahu 2 eluhoone valitsejaks

nimetamise kohta ei ole usaldusväärne tõend ning on tõenäoliselt vormistatud tagantjärele. Hageja ei

ole toonud välja muid asjaolusid, millest nähtuks, et ta nimetati valitsejaks just sellel kuupäeval.

Samuti ei nähtu asja materjalist, et hageja oleks enne 2008. aastat valitseja kohustusi tegelikult

täitnud ja selle eest tasu saanud. Halduslepingus, mis sõlmiti 23. jaanuaril 2008, ei ole viidet sellele,

et hageja tegutseb valitsejana juba alates 26. oktoobrist 2007. Selles lepingus on hoopis märgitud, et

valitseja võtab alates 1. jaanuarist 2008 valitseda Merirahu 2 eluhoone. Neist asjaoludest kogumis

nähtub, et hageja nimetati esimest korda valitsejaks 23. jaanuari 2008. a halduslepinguga

tagasiulatuvalt alates 1. jaanuarist 2008.

Ekslik on maakohtu seisukoht, et kuna kostjad on hagejalt teenust saanud ja selle eest ka 2008. aastal

tasunud, siis on nad halduslepingu heaks kiitnud. Teenuse vastuvõtmine ja hageja esitatud arvete

tasumine ei tähenda, et kostjad oleksid sellega halduslepingu heaks kiitnud. Kostjad tasusid arveid,

sest nad olid teenust tegelikult saanud ega pidanud õigeks hageja kulul alusetult rikastuda. Ka

praegusel ajal ei ole kostjad keeldunud tasumast neile tegelikult osutatud teenuse eest keskmisest

turuhinnast lähtudes. Vaidlus tekkis siis, kui kostjate arvates vähenes oluliselt hageja osutatud

teenuste ulatus ja langes nende kvaliteet.

Kuna hageja on esitanud üksnes lepingu täitmise nõude ega ole esile toonud asjaolusid, mille alusel

oleks võimalik tuvastada kostjate rikastumise määra, tuleb hagi lepingu täitmise nõudes jätta

rahuldamata. Kui pooled tasutavates summades kokkuleppele ei jõua, on hagejal võimalik esitada

nõue kostjate vastu alusetu rikastumise sätete alusel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada ja saata

asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Hageja leiab, et ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Nimelt on ringkonnakohus leidnud, et

korteriomanikud vastutavad teenuse pakkujatega sõlmitud lepingutest tulenevate kohustuste eest

solidaarselt, kuid samas on leidnud, et valitseja ees korteriomanikud solidaarselt ei vastuta.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millest selline eristamine tuleb.

Kohtud ei ole arutanud pooltega küsimust, kas Macro Kinnisvara OÜ 26. oktoobri 2007. a otsus

nõustuda hageja pakkumusega on vormistatud tagantjärele või on võltsitud. Ringkonnakohtu selline

seisukoht on seega üllatuslik. Hageja ei saanud seetõttu esitada tõendeid selle kohta, et alustas

valitsejana tegutsemist juba 2007. aastal.

Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis oleksid aluseks hagi

rahuldamiseks alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja viitas juba maakohtus oma nõude

rahuldamise võimalusele käsundita asjaajamise sätete alusel juhul, kui tema valitsejaks nimetamine ei

kehtiks.

Ringkonnakohus on valesti leidnud, et hageja ei olnud valitseja. Oluline on see, et Macro

Kinnisvara OÜ nimetas hageja valitsejaks 26. oktoobril 2007, so ajal, kui talle kuulusid kõik

korteriomandid. See, millal leping kirjalikult sõlmiti ei ole tähtis. Valitsejalepingule ei ole ette nähtud

vorminõuet, seega oli sõlmiti leping juba 26. oktoobril 2007, mil Macro Kinnisvara OÜ nõustus

hageja pakkumusega.

Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et kostjad ei kiitnud lepingut sellega heaks, et tasusid hageja

esitatud arveid. Oluline on ka see, et korteriomanikud keeldusid 8. aprillil 2009 toimunud

üldkoosolekul korteriühistut moodustamast, kuivõrd korteriomandi kaasomandi eset saab valitseda

üksnes korteriühistu või valitseja vahendusel.

Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et korteriomanikud ei vastuta valitseja ees solidaarselt.

Valitsejalepingu pooleks on kõik korteriomanikud ühiselt. Seega on nad võlaõigusseaduse

(VÕS) § 65 lg-te 2 ja 4 kohaselt solidaarvõlgnikud. KOS § 13 reguleerib korteriomanike vastutust

üksnes nende sisesuhtes.

Vale on ka ringkonnakoht seisukoht, et valitsejal ei ole õigust nõuda majandamiskulude tasumist, kui

majanduskava ei ole kinnitatud. KOS § 22 lg 1 kohaselt koostatakse majanduskava eesmärgiga anda

korteriomanikele informatsiooni, millised on kavandatavad kaasomandi korrashoiuks tehtavad

toimingud ja korteriomanike kohustused. KOS § 22 lg 2 järgi tehakse majanduskava alusel

ettemakseid. Hageja ei nõudnud kostjatelt aga ettemaksete tegemist, vaid tegelike, st juba kantud

kulude tasumist.

9. Kostjad I, II, IV ja V vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

Kostja III ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ning § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles

ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja alternatiivse nõude kostjate I ja II vastu solidaarselt

põhivõla 646 euro 64 sendi ja viivise ning kostjate IV ja V vastu solidaarselt põhivõla 721 euro

12 sendi ja viivise saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas hageja ning kostjate I, II, IV ja V

vahel. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata osas, milles

ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja

nõude kostjatelt solidaarselt 11 338 euro 44 sendi ja viivise saamiseks. Asi tuleb tühistatud osas saata

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

11. Kolleegium leiab, et kohtud on jätnud põhjendatult rahuldamata hageja põhinõude kostjatelt

solidaarselt 11 338 euro 44 sendi ja viivise väljamõistmiseks. Selle nõude rahuldamise üheks

eelduseks on asjaolu, et hageja oleks olnud kehtivalt nimetatud kaasomandi eseme valitsejaks.

Ringkonnakohus on tuvastanud, et seda ei ole toimunud. Ringkonnakohus on oma otsuses

põhjendanud, milliste tõendite alusel ja kuidas ta sellisele järeldusele jõudis, mh seda, miks ta ei

pidanud usaldusväärseks Macro Kinnisvara OÜ 26. oktoobri 2007. a otsust. Tegemist on tõendite

hindamisega, millesse Riigikohus TsMS § 688 lg-te 3-5 järgi ei saa üldjuhul sekkuda. Kolleegiumi

arvates ei ole ringkonnakohus tõendeid hinnates rikkunud menetlusõiguse norme. Ekslik on hageja

väide, et ringkonnakohtu seisukoht Macro Kinnisvara OÜ 26. oktoobri 2007. a otsuse kohta oli

üllatuslik. Kostjad tuginesid juba hagile esitatud vastuses sellele, et nimetatud dokument on koostatud

tagantjärele. Kolleegium märgib, et KOS § 20 lg 4 kohaselt tõendab valitseja vajaduse korral oma

volitusi korteriomanike üldkoosoleku notariaalselt kinnitatud protokolliga. Hageja ei ole sellist

protokolli esitanud.

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on hageja alternatiivse nõude rahuldamata jätmisel rikkunud

TsMS § 654 lg-st 5 tulenevat põhjendamiskohustust. Nimetatud sätte teise lause kohaselt, kui

ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta otsuses seisukoht

poolte maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta. Hageja tugines

maakohtus mh sellele, et kui poolte vahel lepingulist suhet ei ole, võib tema nõude rahuldamise

aluseks olla käsundita asjaajamise regulatsioon (II kd, tl 150). Ringkonnakohus ei ole hageja selle

väite kohta seisukohta võtnud. Kolleegium leiab, et eeltoodud põhjendamiskohustuse rikkumine on

oluline ja võis mõjutada asja lahendust.

13. Riigikohus on varem leidnud, et kui korteriomanikud tarbivad ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooniteenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab

korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi.

VÕS § 1023 reguleerib käsundita asjaajamise korral kulutuste hüvitamist ja tasu maksmist.

VÕS § 1023 lg 1 järgi võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud

kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel

võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja

võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikuks. Sama paragrahvi teise lõike

kohaselt võib majandus- või kutsetegevuses tegutsenud käsundita asjaajaja nõuda soodustatult

asjaajamise eest mõistlikku tasu. Käsundita asjaajaja ei või soodustatult tasu nõuda, kui käsundita

asjaajajal on kolmanda isikuga sõlmitud lepingust tulenevalt õigus nõuda tasu kolmandalt isikult.

Õigustatud käsundita asjaajamise korral tuleb VÕS § 1023 lg 1 alusel hüvitada asjaajamisel tehtud

kulutused, s.o need kulutused, mida soodustatu säästis seetõttu, et käsundita asjaajaja kandis need

tema eest, välja arvatud juhul, kui asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal kavatsust

nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist (vt Riigikohtu 30. aprilli 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-25-08, p 15).

Kolleegiumi arvates laieneb sama põhimõte lisaks ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuste lepinguta

tarbimisele ka teiste korteriomandi kasutamiseks vajalike teenuste (nt küte) lepinguta tarbimisele.

14. Kuivõrd maakohus ei selgitanud välja poolte seisukohti hagi rahuldamise võimalikkuse kohta

käsundita asjaajamise sätete alusel ega tõendeid, millega pooled soovivad oma sellekohaseid väiteid

tõendada, ning rikkus sellega TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4, tuleb asja uuel läbivaatamisel

ringkonnakohtul see puudus kõrvaldada. Ringkonnakohtul tuleb välja selgitada poolte väited ning

võtta seisukoht, milliste teenuste eest tasumist hageja kostjatelt nõuab ning kas nende teenuste puhul

on täidetud VÕS §-s 1018 sätestatud eeldused käsundita asjaajamise regulatsiooni kohaldamiseks.

Samuti tuleb välja selgitada, millises ulatuses saab hageja VÕS § 1023 järgi nõuda tehtud kulutuste

hüvitamist ja enda vabastamist asjaajamisel võetud kohustustest ning milline on mõistlik tasu

käsundita asjaajamise eest.

15. Käsundita asjaajamise sätete alusel saavad kostjad vastutada üksnes osavõlglastena, mitte

solidaarvõlglastena (vt Riigikohtu 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-08, p 15). Seega on

põhjendatud tühistada ringkonnakohtu otsus üksnes hageja alternatiivse nõude rahuldamata jätmise

osas.

16. Menetluskulude jaotuse hageja ja kostjate I, II, IV ja V vahelises vaidluses otsustab

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

17. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Villu Kõve