3-2-1-192-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-192-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. veebruar 2013. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

MAADEHALDUSE OÜ hagi Korteriühistu Keskuse 16

vastu 1873 euro 10 sendi ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 24. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-11-47213

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

MAADEHALDUSE OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1715 eurot 89 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja MAADEHALDUSE OÜ (registrikood 10985126),

esindaja vandeadvokaat Anto Kasak

Kostja Korteriühistu Keskuse 16 (registrikood 80316349),

seaduslik esindaja juhatuse liige Gert Hirv

Asja läbivaatamise kuupäev

21. jaanuar 2013. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 24. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-47213 ja

jätta jõusse Tartu Maakohtu 15. veebruari 2012. a otsus samas tsiviilasjas.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Jätta apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud Korteriühistu Keskuse 16 kanda.

4. Tagastada MAADEHALDUSE OÜ-le (konto nr 221023518879, Swedbank AS)

kassatsioonkaebuselt 13. oktoobril 2012 tasutud kautsjon 100 (ükssada) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. MAADEHALDUSE OÜ (hageja) esitas 4. oktoobril 2011 Tartu Maakohtule hagi Korteriühistu

Keskuse 16 (kostja) vastu põhinõude 1873 euro 10 sendi ja viivise 148 euro 20 sendi saamiseks.

Hageja omandas kohtutäitur Oksana Kutšmei 28. aprillil 2011 korraldatud kordusenampakkumisel

U. Piirimaale kuulunud korteriomandi Keskuse 16-17 Märjal. Korteri võõrandmise hetkeks oli

U. Piirimaal korteriomandiga seotud võlg 2491 eurot 11 senti, mis koosnes kommunaal- ja

hooldusteenuse maksetest, osakapitali maksest ja viivisest. U. Piirimaal tekkis korteriomandiga

seotud võlgnevus alates jaanuarist 2009. Kostja asutamiskoosolek oli 13. septembril 2010, registrisse

kanti ühistu 7. oktoobril 2010. Kostja (asutamisel) ja Friis Kinnisvara OÜ vahel 5. oktoobril 2010

sõlmitud nõude loovutamise lepingu kohaselt loovutas Friis Kinnisvara OÜ kostjale U. Piirimaa vastu

olevad nõuded. 30. aprillil 2011 esitas kostja hagejale arve 2491 euro 11 sendi tasumiseks. Hageja

tasus esitatud arvest 2388 eurot 29 senti.

Hageja on seisukohal, et osa sellest summast on kostjale makstud ilma õigusliku aluseta. Hagi on

esitatud kostjalt 1873 euro 10 sendi saamiseks, sest võlgnevust ei tekitanud hageja ning

kommunaalmaksete ja osamakse tasumata jätmisest tulenev kohustus ei ole enampakkumisel üle

läinud U. Piirimaalt hagejale. Kohtutäitur ei teavitanud korteri võõrandamisel, et korteril on

võlgnevus kommunaalmaksete eest. Samuti ei sisalda kordusenampakkumise akt viidet võlgadele.

Kostja on hageja arvel alusetult rikastunud. Kohustuse üleminekuks peab olema õiguslik alus,

s.o leping või seadus. Hageja ei vastuta Friis Kinnisvara OÜ poolt U. Piirimaale ajavahemikul

jaanuar 2009 kuni oktoober 2010 esitatud 1773 euro 74 sendi suuruste arvete tasumise eest. Samuti ei

vastuta hageja U. Piirimaa 99 euro 36 sendi osakapitali makse tasumata jätmise eest. Hageja esitas

20. mail 2011 kostjale nõude tagastada alusetult saadud raha. Kostja teatas 6. juunil 2011 kirjaga, et ei

kavatse nõutud summat tagastada. Hageja on arvutanud viivist arvestusega 0,07% päevas 113 päeva

eest, kokku 148 eurot 20 senti.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Ta leidis, et korteriomandi võõrandamise ajal oli kostjal U. Piirimaa

vastu 2491 euro 11 sendi suurune majandamiskulude nõue, millele lisandus osakapitali võlg 99 eurot

36 senti. Kostja oli nõudeõiguse U. Piirimaa vastu omandanud Friis Kinnisvara OÜ-lt 5. oktoobril

2010 sõlmitud nõude loovutamise lepinguga. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 51 ja § 7 järgi läksid

korteriomandi omandamisega hagejale üle kõik korteriomandi eelmise omaniku õigused ja

kohustused. Seega vastutab hageja seaduse kohaselt korteriomandi ostjana U. Piirimaa kõigi

kohustuste eest, mis on seotud korteriomandiga. Hageja oli võlast teadlik, sest kohtutäitur informeeris

sellest enampakkumise korraldamisel. Enne korteriühistu moodustamist oli tegemist korteriomanikest

kaasomanike omavahelise suhtega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 kohaselt on kaasomanikel

nõue kulutusi kandma kohustatud kaasomaniku vastu ka nende lepingute järgi, mis sõlmiti enne isiku

saamist kaasomanikuks. Kaasomandi osa võõrandamisel jääb võõrandaja ja omandaja omavahelises

suhtes võõrandaja vastutama kulutuste eest, mis tehti tema kaasomanikuks olemise ajal, ja omandaja

nende kulutuste eest, mis tehakse pärast tema kaasomanikuks saamist. Tegemist on kuludega, mille

võõrandaja on jätnud maksmata kommunaal- ja hooldusteenuste eest ning mis olid jagatud

kaasomanike vahel proportsionaalselt kaasomanikele kuuluva pinna suhtega hoone üldpindalasse või

vastavalt mõõturite näitudele, s.o analoogsete ja samadel alustel arvestatud kuludega. Seetõttu ei

tuleks eristada korteriomanike ühisuse ja korteriühistu ajal tekkinud võlga. Kuivõrd hageja põhinõue

tuleb jätta rahuldamata, ei ole põhjendatud ka viivise nõue, samuti ei ole põhjendatud KÜS § 7 lg-s 4

sätestatud viivise määra 0,07% kohaldamine.

3. Tartu Maakohus rahuldas 15. veebruari 2012. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 1758 eurot 55 senti (1715 eurot 89 senti võla ja 42 eurot 66 senti viivise katteks).

Maakohus jättis hagi 157 euro 21 sendi suuruse võla ja 105 euro 54 sendi suuruse viivise osas

rahuldamata. Menetluskuludest jättis maakohus 87% kostja kanda ja 13% hageja kanda.

Maakohus viitas korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg-le 1, § 13 lg-le 1, KÜS §-le 51, § 7 lg-tele 1 ja 3.

Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 2 lg 1 kohaselt tekib mittetulundusühingu, milleks on ka

korteriühistu tulenevalt KÜS § 1 lg-s 2 sätestatust, õigusvõime alates registrikande tegemisest. Kostja

kanti mittetulundusühingute registrisse 7. oktoobril 2010. Alates sellest kuupäevast eksisteerivad

Märjal Keskuse 16 asuva korterelamu korteriomandite omanike kui korteriühistu liikmete õigused ja

kohustused, kaasa arvatud kohustused korteriühistu ees. Üks korteriomandi omanikke ja korteriühistu

liikmeid oli U. Piirimaa, kellel tekkis korteriühistu asutamisel liikmesusest tulenev kohustus teha

osamakse ning tasuda KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud majandamiskulud. Maakohus ei nõustunud

väitega, et hagejal ei tekkinud korteriomandi ostmisel kohustust maksta U. Piirimaa tasumata

osamakse 99 eurot 36 senti ja proportsionaalne osa 2010. a oktoobrikuu eest Friis Kinnisvara OÜ

esitatud arvest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma

korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud muud maksed. Maakohus leidis, et siia kuulub ka

tasumata osamakse. Kui võõrandaja on jäänud korteriühistule võlgu osamakse, siis tuleb see tasuda

korteriomandi omandajal.

Hagiavalduse kohaselt oli U. Piirimaale kuuluva korteriomandi hooldus- ja majandamiskulude arve

2010 oktoobrikuu eest 1131 krooni 35 senti, s.o 72 eurot 31 senti. Kuni 7. oktoobrini 2010 oli

U. Piirimaa suhtes nõudeõigust omavaks isikuks Friis Kinnisvara OÜ ja/või korteriomandite

kaasomanikud. Alates 7. oktoobrist 2010 tuli osutatud teenuste ja kantud kulutuste eest tasuda

korteriühistule tulenevalt KOS § 8 lg-st 1 ja KÜS § 151 lg-st 1.

Kuivõrd kostja õigusvõime, sh õigus nõuda majandamiskulude tasumist korteriühistu liikmetelt,

tekkis 7. oktoobril 2010, siis tuleb hagi 2010. a oktoobrikuu majandamiskulude osas osaliselt,

s.o 57 euro 85 sendi (72,31 : 30*24) ulatuses samuti rahuldamata jätta. Hageja, omandades

korteriomandi, oli KÜS § 7 lg 3 alusel kohustatud tasuma korteriühistule ühistu liikme täitmata

kohustustest tekkinud võla. Hagejal tuli kostjale tasuda korteriühistu liikme U. Piirimaa tasumata

osamakse 99 eurot 36 senti ja alates 7. oktoobrist 2010 tekkinud ja tasumata majandamiskulude võlg

57 eurot 85 senti, kokku 157 eurot 21 senti.

Kostja on oma vastuväidetes tuginenud asjaolule, et majandamiskulusid on kogu aeg arvestatud

ühtemoodi, samadel alustel ja samas proportsioonis. Sellest tulenevalt puuduvat mõistlik põhjendus,

miks tuleb eristada Friis Kinnisvara OÜ arvete alusel tasumata majandamiskulusid ja korteriühistu

arvete alusel tasumata majandamiskulusid. Lisaks teavitas kohtutäitur kordusenampakkumisel ostjaid

korteriomandiga seotud võlast, mistõttu hageja pidi teadma võla tasumise kohustusest. Kohtutäitur

O. Kutšmei ja manukana kordusenampakkumise juures viibinud M. Auseni ütluste kohaselt

kohtutäitur üldiselt alati informeerib enampakkumisel osalejaid korteriühistu olemasolust ja ühistule

võlgnetava summa suurusest, kui sellest on täiturit teavitatud. Kordusenampakkumise akt ei kajasta ei

võlga ega kohustuse üleminekut, sest selle aktiga ei panda kellelegi mingeid kohustusi, vaid ainult

fikseeritakse täitetoiming. Kostja vastuväited ei põhine seadusel. Korteriühistul on majandamiskulude

sissenõudmise õigus tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1. See seadusel põhinev õigus on piiratud

korteriühistu eksisteerimise ajal tekkinud nõudega, sest on seotud korteriühistu liikme kohustusega

korteriühistu ees, tulenevalt KÜS §-s 51 sätestatust. Kui korteriühistu omandab nõude loovutamise

lepingu alusel teiselt isikult rahalise nõude korteriomandi omaniku, seega ühistu liikme vastu, siis

sellise nõude sissenõudmiseks korteriomandi omandajalt ei saa korteriühistu tugineda KÜS § 7 lg-s 3

sätestatule. Maakohus leidis, et korteriomandi omandajale lähevad seaduse alusel üle ainult

korteriühistu liikmesusest tulenevad kohustused. Seaduse laiem tõlgendamine ei ole siin asjakohane.

Seadus on hageja jaoks sidunud korteriomandil lasuva majandamiskulude võla tasumise kohustuse

tekkimise niigi mitte võlgu jäämisega, vaid korteriomandi omandamisega võlgu olevalt korteriühistu

liikmelt. Igasuguse võla tasumise sidumine korteriomandi omandamisega ei tulene

korteriühistuseaduse mõttest. Tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05 tehtud Riigikohtu otsuse p 27 kohaselt

annab AÕS § 75 lg 1 teistele kaasomanikele omavahelises suhtes õiguse nõuda, et iga kaasomanik

osaleks ühiste kulutuste kandmises. Seejuures tuleb arvestada, et nimetatud säte kohustab

kaasomanikku osalema kulutuste ja koormiste kandmises, mis tekivad pärast tema kaasomanikuks

saamist. Säte ei vabasta oma osa võõrandanud kaasomanikku juba sissenõutavaks muutunud

kulutuste kandmisest ega tekkinud kahju hüvitamisest. Tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1 ja KOS § 8 lg-s 1

ning § 13 lg-s 1 sätestatust vastutab kaasomanik enne korteriühistu moodustamist tekkinud võla eest

ainult ise.

Hageja nõue tuleb rahuldada 1715 euro 89 sendi (1873,10 - 157,21) ulatuses võlaõigusseaduse

(VÕS) § 1028 lg 1 alusel. Hagejal ei olnud 11. mail 2011 kostjale 2388 euro 29 sendi suuruse makse

tasumisel 1715 euro 89 sendi tasumiseks ei seadusest ega lepingust tulenevat alust.

Kuna alusetu rikastumise sätted ei kehtesta aega, millest alates muutub alusetust rikastumisest tulenev

nõue sissenõutavaks (s.o mis ajast tuleb täita alusetust rikastumisest tulenev kohustus), siis tuleb

kohaldada VÕS § 82 lg 7 kolmandat lauset, mille kohaselt, kui kohustuse täitmise aega ei ole

kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, on võlausaldajal õigus nõuda kohustuse

täitmist pärast selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja (VÕS § 82 lg 3) möödumist. Kostja on

teatanud 6. juuni 2011. a kirjaga, et ei ole nõus hagejale nõutavat summat tagastama. Viivise nõude

õiguslikuks aluseks on hageja märkinud KÜS § 7 lg-s 4 sätestatu, mille kohaselt majandamiskulude

maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07%

maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise

kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Alusetu rikastumise nõude esitamisel sai hageja

tugineda võlaõigusseadusele, mitte korteriühistuseadusele. Seega tuleb kohaldada viivise maksmise

üldsätteid, s.o VÕS § 94 ja § 113 lg-t 1. Seadusest tulenev viivise määr 2011. a-l oli 8% aastas,

s.o 0,022% päevas. Hageja nõuab viivist kindla ajavahemiku, s.o 113 päeva eest. Seaduses sätestatud

viivise määra kohaldades on viivise suurus 42 eurot 66 senti.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ning

teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

5. Hageja vaidles istungil apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 24. septembri 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas

maakohtu otsuse osas, millega rahuldati hagi osaliselt ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja

1715 eurot 89 senti põhivõlga ja 42 eurot 66 senti viivist ning jäeti menetluskuludest 87% kostja

kanda ja 13% hageja kanda. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega jättis hagi

põhivõla 1715 euro 89 sendi ja viivise 42 euro 66 sendi väljamõistmiseks rahuldamata.

Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tuleb maakohtu otsus tühistada materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise tõttu. KÜS § 51 sätestab korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste ülemineku põhimõtte

korteriomandi võõrandamisel või pärimisel. Sama seaduse § 7 lg 3 järgi on korteriomandi omandaja

korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi

võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 7 lg 3

sätestab korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib

korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist

nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Märgitud sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi

võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistu

nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on

korteriühistu liikmena kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu otsuseid elamu

majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise

kohta. Seadus ei tee vahet, kas korteriomandi omandaja omandas korteriomandi enampakkumisel või

eelmiselt omandajalt. Tunnistajate O. Kutšmei ja M. Auseni ütlustest nähtub, et kohtutäitur on

enampakkumisel hagejat korteriühistu olemasolust ja majandamiskulude võlgnevusest teavitanud.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12 asunud seisukohale, et korteriühistul on õigus esitada oma

nimel enne elamu haldamise üleandmist (s.o enne korteriühistu moodustamist) tekkinud

korteriomanike ja üürnike tasutud remondirahadest tulenev rahaline nõue. Samas lahendis on

Riigikohus märkinud, et lisaks enne elamu haldamise üleandmist tekkinud rahalise nõude esitamisele

on korteriühistul kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada ka nõue korrastada

küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist. Elamu majandamine

kõikide kaas- või korteriomanike ühistes huvides peaks toimuma võimalikult ühtemoodi ning olema

ka õiguslikus mõttes järjepidev (sh eelkõige majandamisega seotud nõuete esitamine) olenemata

sellest, millises õiguslikus vormis elamut majandatakse. Eelnevast tulenevalt on ebaõige nii

maakohtu kui ka hageja seisukoht, et korteriühistu nõudeõigus korteri omandaja vastu võõrandaja

tasumata majandamiskulude eest on seostatav korteriühistu registreerimisega mittetulundusühingute

ja sihtasutuste registrisse ning et KOS § 8 lg 1 ja § 13 lg 1 järgi vastutab korteriomandi omanik enne

korteriühistu moodustamist tekkinud võlgnevuse eest ainult ise ning nõudeõigus kuulub eelmisele

elamu haldajale või korteriomandite kaasomanikele. Kuivõrd majandamiskulude võlgnevuse

tasumise kohustus läks hagejale üle seaduse alusel, siis ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt tasutud

majandamiskulude võlgnevuse tagastamist ning hageja nõue tuleb täies ulatuses jätta rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes hageja kassatsioonkaebus

rahuldada, tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi uuesti lahendamiseks ringkonnakohtule.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt pole ringkonnakohus võtnud seisukohta selle kohta, mis on

täitemenetluses enampakkumise ja tavapärase võõrandamise erisus. Lisaks on kohus ümber hinnanud

tõendeid ning pole tõendite ümberhindamist põhistanud (tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 653). Kohus on tuvastanud, et tunnistajate ütlustega on tõendatud see, et kohtutäitur

teavitas võlgnevusest. Tunnistajate ütlustest ei selgu tegelikkuses see, kas täitur teavitas võlgnevusest

praegusel juhul. Tunnistajate ütluste kohaselt teavitab täitur üldjuhul sellest, kui võlgnevus on

olemas, kuid kumbki tunnistajatest ei mäleta, kas konkreetse kaasuse korral võlgnevustest teavitati

või mitte. Kohus pole põhistanud, mis põhjusel on tõend ringkonnakohtu otsuses ümber hinnatud.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt KOS § 8 lg-t 1 ja § 13 lg-t 1. AÕS § 75 lg-st 1, KOS § 8 lg-st 1

ja § 13 lg-st 1 tulenevalt vastutab kaasomanik enne korteriühistu moodustamist tekkinud võla eest

ainult ise. Kostja on kantud registrisse 7. oktoobril 2010, sellel kuupäeval tekkis kostjal õigusvõime.

Hageja ei nõudnud hagiga tagasi tasutud summasid, mille eest võlgnevus on tekkinud kostja

õigusvõime ajal. Kohustuse (näiteks võlgnevuse) üleminekuks ühelt isikult teisele (õigusjärgluseks)

peab olema õiguslik alus. Tehinguks, millega oleks läinud kohustused üle, ei olnud

kordusenampakkumise akt, kuna kordusenampakkumise aktis seda kohustust ei olnud. Samuti

puudusid poolte sellekohased tahteavaldused kordusenampakkumise aktis. Tuginedes KOS § 8 lg-

le 1, KÜS §-le 51 ning § 7 lg-le 3, leiab hageja, et seaduse alusel lähevad võõrandajalt omandajale üle

kõik kohustused, mis on tekkinud korteriühistu ajal. MTÜS § 2 lg 1 kohaselt tekib MTÜ õigusvõime

alates registrikande tegemisest. Hageja ei vastuta võlgnevuste eest, mille põhjustajaks oli U. Piirimaa

enne kostja õigusvõime tekkimist. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-

48-11 tehtud lahendi p-s 12. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg-te 1-3 kohaselt võivad

tsiviilõigused ja -kohustused üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest

tulenevalt isikuga lahutamatult seotud. Õigusjärgluse aluseks on tehing või seadus. Praegusel juhul

sätestab KÜS § 51 (kaebuseS § 5) seadusliku aluse kohustuse üleminekuks ning KÜS § 7 lg 3 loob

võimaluse solidaarkohustuseks, mistõttu ei saa valida kohus nimetatud sätete kohaldamise vahel,

kuivõrd nendel on erinev eesmärk ning rakendamise ala.

Ringkonnakohtu viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12 on käsitletud olukorda, mis on sisuliselt

põhistatud tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 tehtud lahendis, kuivõrd kaasuse asjaolud sisaldasid seal

eluruumide erastamise seaduse § 151 lg 5 alusel õiguste ja kohustuste üleminekut ning õigusjärglus

oli tekkinud seaduse alusel. Kui õigusjärgluseks on seaduslik alus, nagu seda oli asjas nr 3-2-1-9-04,

siis on õigusjärglus võimalik.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise tõttu. TsMS § 691 p 5 alusel tuleb jätta jõusse maakohtu

otsus. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning poolte apellatsiooni- ja kassatsiooniastme

menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.

10. Pooled ei vaidle kassatsiooniastmes selle üle, et hageja oli kohustatud tasuma osamakse 99 eurot

36 senti ja 2010. a oktoobri majandamiskulude eest 57 eurot 85 senti. Kuna märgitud osas ei ole

maakohtu otsust vaidlustatud, on maakohtu otsus selles osas TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi

jõustunud.

11. TsÜS § 6 lg 1 kohaselt võivad tsiviilõigused ja -kohustused üle minna ühelt isikult teisele

(õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud, ning lg 2 kohaselt on

õigusjärgluse aluseks tehing või seadus.

Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et enne korteriühistu asutamist tekkinud

korteriomandi võõrandaja majandamiskulude võlgnevuse tasumise kohustus läks hagejale üle seaduse

alusel. KÜS § 51 kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või

pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja

kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt

on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule

tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude

maksete eest. Nimetatud sätetest ei tulene, et korteriomandi omandaja vastutaks endise

korteriomaniku majandamiskulude võla eest, mis tekkis endisel korteriomandi omanikul enne

korteriühistu asutamist. KÜS § 7 lg 3 sätestab küll korteriomandi võõrandaja ja omandaja

solidaarkohustuse ja tuleb nõustuda ringkonnakohtuga selles, et märgitud sätte eesmärgiks ei ole

vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumise

kohustusest, kuid solidaarkohustus tekib võõrandajal ja omandajal üksnes nende majandamiskulude

võla osas, mis tekkis korteriühistu olemasolu ajal (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-48-11,

p 12).

Kolleegium nõustub maakohtuga, et igasuguse võla sidumine korteriomandi omandamisega ei tulene

korteriühistuseaduse mõttest. Seega ei tulene praegusel juhul seadusest alust, mille kohaselt oleks

U. Piirimaa kui endise korteriomandi omaniku majandamiskulude võlg, mis tekkis enne korteriühistu

õigusvõime tekkimist, üle läinud hagejale.

12. AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal

lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja

kulutusi (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p 22). KOS § 8 lg 1 kohaselt võivad

korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid

(korteriomanike ühisus) selles seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse

välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt,

siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse

järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes

korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega.

KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud

reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja

võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale

kalduda kokkuleppe alusel. Seega tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1, KOS § 8 lg-st 1 ja § 13 lg-st 1

vastutab kaasomanik enne korteriühistu moodustamist tekkinud võla eest ise, st praegusel juhul

korteriomandi endine omanik.

13. Samuti ei tulene korteriomandi endise omaniku kommunaal- ja hooldusteenuse

(majandamiskulude) võla tasumise kohustuse üleminek hagejale tehingust. Kolleegium nõustub

hagejaga, et tehinguks, millega oleks läinud eelnimetatud kohustus üle, ei olnud

kordusenampakkumise akt. Asjaolu, et Friis Kinnisvara OÜ-l oli iseenesest õigus kostjale loovutada

majandamiskulude nõue U. Piirimaa vastu nõude loovutamise lepinguga, ei muuda selle lepingu

alusel võla eest vastutavaks hagejat.

14. Kuna hageja ei vastuta U. Piirimaa majandamiskulude võla eest, mis tekkis enne korteriühistu

asutamist, on maakohus hageja nõude 1715 euro 89 sendi saamiseks VÕS § 1028 lg 1 alusel õigesti

rahuldanud. Samuti on põhjendatud 42 euro 66 sendi viivise väljamõistmine. Seega tuleb

ringkonnakohtu otsus tühistada ning jätta jõusse maakohtu otsus.

15. Ringkonnakohtu viide Riigikohtu määrusele tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12 ei ole praeguses asjas

asjakohane. Selles lahendis analüüsiti seda, kas korteriühistul on oma nimel õigus maksma panna

ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluv nõue (korrastada küttesüsteem), kuigi see nõue oli

tekkinud enne korteriühistu asutamist. Riigikohus tunnustas korteriühistu õigust. Lisaks märgib

kolleegium, et kuigi täitemenetluse seadustiku § 156 järgi tekib omand enampakkumisel müüdud

kinnisasjale enampakkumise akti alusel kande tegemisest kinnistusraamatusse, ei ole seaduses,

sh korteriühistuseaduses sätestatud erisusi enampakkumisel müüdud korteriomandi võlgade

ülemineku kohta.

16. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue

lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude

jaotust. Kuivõrd maakohtu otsuse resolutsioon jääb jõusse, jääb jõusse ka maakohtus kantud

menetluskulude jaotus. Kuna ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada, muudab kolleegium

apellatsioonimenetluse kulude jaotust. Apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud tuleb

TsMS § 171 lg 1 ja § 162 lg 1 alusel jätta kostja kanda.

TsMS § 174 lg 1 esimese lause alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

17. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

hagejale tasutud kautsjon.

Ants Kull, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu