3-2-1-180-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-180-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 31. jaanuar 2013. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu Bannister hagi AS-i East-West Consulting

vastu 37 707 euro 87 sendi, intressi ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 11. mai 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-10-38482

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Bannister kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

37 707 eurot 87 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Osaühing Bannister (registrikood 11483728), esindaja

vandeadvokaat Lauri Paulus

Kostja AS East-West Consulting (registrikood 10493819),

seaduslik esindaja Fred Kaasik

Asja läbivaatamise kuupäev

7. jaanuar 2013. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 22. juuni 2011. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 11. mai 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 2-10-38482 ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Osaühingu Bannister kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Osaühingule Bannister kassatsioonkaebuselt 10. juunil 2012 tasutud kautsjon

319 (kolmsada üheksateist) eurot 56 senti ja tema eest 28. juunil 2012 lisaks tasutud kautsjon

57 (viiskümmend seitse) eurot 52 senti.

4. Jätta menetluskulude jaotus asja lahendava kohtu otsustada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Bannister (hageja) esitas 9. augustil 2010 AS-i East-West Consulting (kostja) vastu hagi,

milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 590 000 krooni (37 707 eurot 87 senti),

intressi ja viivise.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 15. augustil 2008 lepingu (leping), mille järgi

kohustus kostja tegema toiminguid hagejale kuuluvate kinnistute (nn Luhteri kvartali)

detailplaneeringu algatamiseks, vastuvõtmiseks ja kehtestamiseks. Hageja tasus kostjale lepingu

alusel ettemaksuna 590 000 krooni (koos käibemaksuga), s.o 37 707 eurot 87 senti, mida soovib

kostjalt koos intressi ja viivisega tagasi saada, sest kostja rikkus lepingut, mistõttu ütles hageja

lepingu üles.

Lepingu järgi oli kostjal õigus esindada hagejat kõigi asjassepuutuvate isikute ees ning kohustus

osaleda hageja asemel detailplaneeringu arhitektuurikonkursi tingimuste väljatöötamisel.

10. oktoobril 2008 edastas hageja kostjale e-kirjaga juhised arhitektuurikonkursi tingimuste kohta.

Hageja soovis, et konkursil osalejate osalemistasu oleks 100 000 krooni ja konkursi võitja preemia

250 000 krooni. Samuti soovis hageja, et arhitektuurikonkursi tingimustes oleks hoonestuse

otstarbeks märgitud 70% elamispinda ja 30% äripinda. Kostja kooskõlastas hageja soove arvestamata

hageja eest konkursi osalemistasu 147 500 krooni ja preemiaraha 500 000 krooni ning hoonestuse

funktsioonide suhte vastavalt 50% ja 50%. Lepingu p 4.4 järgi pidi kostja regulaarselt teavitama

hagejat tööde täitmise käigust. Kostja kooskõlastas arhitektuurikonkursi tingimused omavoliliselt,

hagejaga nõu pidamata. Poolte 19.-27. jaanuaril 2009 peetud kirjavahetuses möönis kostja, et

konkursitingimused ei olnud kooskõlas hageja tahtega - oluliseks erinevuseks olid konkursist

osavõtuga seotud tasud ja ehitusmahtude suhe.

Lepingu järgi oli kostjal lisaks kohustus algatada Luhteri kvartali detailplaneering. Selleks tuli kostjal

esitada vormikohane taotlus koos lahendusskeemiga. Kostja ei esitanud Tallinna Linnavalitsusele

nõuetekohast taotlust detailplaneeringu alustamiseks ega koostanud lahendusskeemi, mistõttu esitas

hageja ise 26. novembril 2008 detailplaneeringu algatamise taotluse.

Kuna kostja rikkus oluliselt oma lepingulisi kohustusi, esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemise

avalduse, mis edastati kostjale 5. veebruaril 2009. Kostja rikkus oluliselt lepingut, sest hageja oli

sunnitud arhitektuurikonkursi tühistama ja korraldama talle sobivatel tingimustel uue konkursi.

Kostja pidanuks lepinguliste kohustuste täitmisel tegutsema hagejale lojaalselt ja töö olemusest

tuleneva vajaliku hoolsusega ning viisil, mis taganuks hageja juhistel põhineva tulemuse ja parima

kasu. Kostja seevastu tegutses oma äranägemisel, teatamata sellest hagejale. I etapi tööde

lõpptulemusena pidi toimuma hageja juhistele vastav arhitektuurikonkurss. Kostja ei kooskõlastanud

oma tegevust hagejaga ega täitnud kohustust hagejat teavitada.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja ei koostanud arhitektuurikonkursi tingimusi. Tingimused koostas kolmas isik hageja ja

kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingu alusel. Kostja võttis tingimuste koostajalt töö vastu, sest tal ei

olnud alust töö vastuvõtmisest keelduda. Kui hageja ei nõustunud arhitektuurikonkursi tingimustega,

sai ta seitsme päeva jooksul alates töö vastuvõtmisest esitada tingimuste koostajale pretensiooni.

Kostja ei vastuta arhitektuurikonkursi tingimuste eest. Hageja esindaja on hiljem kooskõlastanud

arhitektuurikonkursi täiendavad tingimused, kus osalemistasud ja preemiaraha olid sama suured kui

algsetes konkursitingimustes.

Hageja seaduslik esindaja esitas detailplaneeringu algatamise taotluse, milles palus planeeringuala ja

kontaktvööndi ulatuse määrata skeemi esitamata. Planeerimise selles staadiumis ei saa

lahendusskeemi esitada. Kostja pidi täitma käsundi oma erialastele teadmistele tuginedes. Kostja ei

teinud ühtegi olulist toimingut hagejaga kooskõlastamata. Hagejal ei olnud õigust anda

käsundisaajale üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ja tingimuste kohta.

3. Harju Maakohus jättis 22. juuni 2011. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 15. augustil 2008 lepingu, mille järgi

kohustus kostja tegema toiminguid Tallinnas Lutheri kvartali detailplaneeringu algatamiseks,

vastuvõtmiseks ja kehtestamiseks. 19. augustil 2008 tasus hageja kostjale ettemaksu 590 000 krooni.

Tegemist oli käsunduslepinguga.

Hageja arvates rikkus kostja lepingut muu hulgas sellega, et keeldus detailplaneeringu algatamise

taotlusele lisamast lahendusskeemi. 5. novembril 2008 esitas hageja juhatuse liige detailplaneeringu

algatamise taotluse, milles palus määrata planeeringuala ja kontaktvööndi ulatuse ilma

lahendusskeemi esitamata. Seega on hageja ise palunud algatada detailplaneeringu ilma

lahendusskeemita, mistõttu ei saa lahendusskeemi esitamata jätmist kostjale ette heita. Tunnistaja

L. Soobardi, kes osales detailplaneeringu koostamisel, ütlustest nähtuvalt ei olnud ilma

planeeringuala piiri ja kontaktala piiri teadmata lahendusskeemi esitamine otstarbekas. Lisaks oli

eesmärk korraldada arhitektuurikonkurss, kus antakse arhitektidele hoonestuse kavandamiseks vabad

käed. Seega nähtub tunnistaja ütlustest, et taotluse esitamine ilma lahendusskeemita oli esitatud

asjaoludel mõistlik ja kostja ei ole selles osas oma lepingulisi kohustusi rikkunud.

Ebatäpne on kostja väide, et kostja ei vastutanud arhitektuurikonkursi tingimuste väljatöötamise eest.

Arhitektuurikonkursi tingimuste väljatöötamine oli hageja ja OÜ Komissarov Arhitektuur vahel

7. novembril 2008 sõlmitud lepingu alusel küll OÜ Komissarov Arhitektuur ülesanne, kuid samas

nähtub nimetatud lepingu punktist 4.1, et hagejat esindab lepingut puudutavates küsimustes

V. Kaasik. V. Kaasik oli ka poolte 15. augusti 2008. a lepingus märgitud kostja kontaktisikuks. Kuna

kostja ja hageja vahel on käsundusleping detailplaneeringuga seotud toimingute tegemiseks ja

arhitektuurikonkursi tingimuste koostamine on üks etapp detailplaneeringu algatamiseks

vajaminevatest toimingutest, vastutab kostja hageja ees selle eest, et arhitektuurikonkursi tingimused

oleksid koostatud hageja nägemuse kohaselt.

Kostja ei kooskõlastanud hoonestuse funktsioonide suhet (50% elamispinda ja 50% äripinda). Lutheri

kvartali arhitektuurikonkursi tingimuste punktist c 2.1.4 nähtub, et elu- ja äriruumide suhet ei olnud

protsendina määratud. Arhitektuurikonkursi tingimustest selgub, et konkursi eesmärgiks oli pakkuda

alale sobiv hoonestuse funktsioonide suhe. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks

esitanud sellise juhise kostjale enne arhitektuurikonkursi tingimuste kooskõlastamist, s.o enne

13. jaanuari 2009. Esimesed viited sellisele juhisele sisalduvad hageja 17. ja 19. jaanuari 2009. a e-

kirjades. Lisaks nähtub tunnistaja K. Komissarovi, kes koostas arhitektuurikonkursi tingimused,

ütlustest, et hageja juhatuse liikme J. Ragrini nõudmisel muudeti võistlustingimusi ja kehtestati

minimaalne eluruumide pind ruutmeetrites. Hageja 2. märtsil 2009 heakskiidetud võistlustingimuste

punkti c 2.1.4 järgi tuleb alale mahutada 50 000 m2 elamispinda. Hoonestuse funktsioonide suhet

protsendina ei olnud märgitud. Eeltoodust nähtub, et ka hageja ise ei pidanud hoonestuse

funktsioonide suhte protsendina fikseerimist arhitektuurikonkursi tingimustes oluliseks, kuna muidu

oleks ta nõudnud tingimuste muutmist. Eeltoodut arvestades ei ole kostja selles osas lepingut

rikkunud.

Hageja arvates rikkus kostja lepingut ka sellega, et kooskõlastas suurema arhitektuurikonkursi

osalemistasu ja preemiaraha, kui oli hageja juhistes ette nähtud. Hageja soovitas 10. oktoobri 2008. a

e-kirjas määrata osalemistasuks 100 000 krooni ja preemiaks 250 000 krooni, kuid kostja

kooskõlastas osalemistasuna 147 500 krooni ja preemiana 500 000 krooni. Sellega on kostja temale

antud juhist rikkunud. Hoolimata sellest, et hageja kooskõlastas 2. märtsil 2009 konkursitingimused

samasuguse osalustasu ja preemiaga, ei muuda see rikkumist olematuks. Pooled ei vaidle selle üle, et

hageja kooskõlastas need tingimused pärast seda, kui arhitektuurikonkurss oli väljakuulutatud.

Lisaks on hageja heitnud kostjale ette, et kostja kooskõlastas arhitektuurikonkursi tulemused

omavoliliselt, ilma hagejaga nõu pidamata. Poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 4.4 järgi oli kostja

kohustatud regulaarselt, kuid mitte harvem kui üks kord kuus, informeerima hageja esindajat töö

täitmise käigust. Kostja oli samuti kohustatud enne informeerima hageja esindajat küsimustest, mis

on seotud muinsuskaitsealuste hoonete võimaliku lammutamise ja/või restaureerimisega. Nimetatud

lepingupunktist ei tulene kostjale kohustust kooskõlastada hagejaga arhitektuurikonkursi tingimusi.

Pealegi nähtub 13. jaanuari 2009. a tööde üleandmise-vastuvõtmise aktist, millega OÜ Komissarov

Arhitektuur andis hagejale, keda esindas V. Kaasik, üle arhitektuurikonkursi tingimused, et hagejal on

õigus esitada pretensioon seitsme päeva jooksul ning pretensiooni esitamata jätmise korral loetakse

töö vastuvõetuks. Hageja esindaja kinnitas 3. juuni 2011. a istungil, et hageja sai puudustest teada

14. jaanuaril 2009. Seega oli hagejal võimalus esitada OÜ-le Komissarov Arhitektuur pretensioon

arhitektuurikonkursi tingimuste kohta. Eeltoodu kohaselt ei jätnud kostja käitumine hagejat ilma

võimalusest osaleda arhitektuurikonkursi tingimuste väljatöötamises ja selles osas ei ole kostja

lepingut rikkunud.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ütles 5. veebruaril 2009 lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 631

alusel üles. Hageja põhjendas lepingu ülesütlemist nelja rikkumisega. Kohus tuvastas ühe

lepingurikkumise, s.o hageja soovist suuremate osalemistasude ja preemiaraha kooskõlastamise.

Samas nähtub kostja 20. jaanuari 2009. a e-kirjast hagejale, et kostja on nõus, et hageja võtab summa,

mille võrra osalemistasu ja preemiaraha on hageja soovist kõrgem, kostja preemiast maha. Seega

nõustus kostja võtma enda kanda kõrgemate osalemistasude ja preemiaraha kooskõlastamisega

hagejale tekkinud lisakulutused. Samuti sai hageja arhitektuurikonkursi tingimuste 13. jaanuari

2009. a üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt esitada pretensioone ja alles pretensioonide esitamata

jätmise korral loeti töö vastuvõetuks. Seega oli hagejal võimalus osalemistasude ja preemiaraha

suurust muuta, kuid ta ei kasutanud seda võimalust. Ülaltoodule tuginedes ning mõlema poole

huvisid arvestades ei olnud hagejal mõjuvat põhjust lepingut üles öelda. Kuna hagejal ei olnud alust

lepingut üles öelda, ei ole hagejal alust nõuda tagasi tasutud ettemaksu ning sellega seotud intressi ja

viivist.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 11. mai 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata, kordamata maakohtu põhjendusi. Apellatsiooniastme menetluskulud

jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märkis ringkonnakohus, et maakohus tuvastas asjas tähtsad asjaolud

õigesti ning asus õigesti seisukohale, et hagejal ei olnud alust käsunduslepingut erakorraliselt üles

öelda.

Pooled sõlmisid 15. augustil 2008 lepingu, mille kohaselt kohustus kostja tegema Tallinnas Lutheri

kvartali detailplaneeringu algatamiseks, vastuvõtmiseks ning kehtestamiseks vajalikke toiminguid.

Töid tuli teha kolmes etapis, iga etapi maksumuseks 1 000 000 krooni. Lepingu kohaselt eeldati, et

detailplaneeringuga kehtestatava elamispinna minimaalseks suuruseks on 50 000 m2, äripinna osas

10 000 m2 (punkt 2.1). Lepingu p-st 3.5 nähtub, et see oli loodetav parim tulemus, mille puhuks nähti

ette töövõtja (käsundisaaja) töö preemiaks 200 000 eurot. Lepingu p-s 4 nähti ette töövõtja

(käsundisaaja) kohustused, sh kohustus teha kokkulepitud töö, hankides selleks vajaliku tööjõu,

materjalid ja töövahendid, saavutamaks lepingu p-s 2.1 ettenähtud tulemuse; töö tuli teha ja

vormistada kehtivate õigusaktide kohaselt ning tellija esindajat tuli täitmise käigust informeerida

vähemalt üks kord kuus. Muid täpsustusi, mida saaks käsitada käsundiandja juhistena käsundisaajale,

leping ei sisalda.

Tuvastamaks, kas hagejal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda, tuli kohtul hinnata, kas esinesid

asjaolud, mis seda võimaldasid. Lepingu lõpetamisest teatas hageja kostjale 30. jaanuari 2009. a

kirjaga. Ülesütlemise põhjuseks oli märgitud omanike otsus. 20. märtsi 2009. a avalduses viitas

hageja lepingu ülesütlemise alusena VÕS § 655 lg-le 1, mille kohaselt võib tellija töövõtulepingu igal

ajal üles öelda (ja töövõtjal on õigus nõuda tasu). 27. aprilli 2009. a vastuses vaidles kostja lepingu

lõpetamisele vastu, sest kostja ei ole lepingut täites teinud ühtki olulist toimingut tellija esindajaga

kooskõlastamata. Hageja 16. septembri 2009. a pretensioonis on lisatud viide VÕS § 655 lg-le 2 (kui

ülesütlemine on seotud töövõtja lepingurikkumisega, siis lõiget 1 ei kohaldata) ning väide, et töövõtja

ei ole alustanud oma lepinguliste kohustuste täitmist. 12. novembri 2009. a kirjas kostjale on hageja

nimetanud lepingu rikkumisena lepingu p-st 4.4 tulenevat teavitamiskohustuse (viitega

arhitektuurivõistluse tingimustele) täitmata jätmist (samas kirjas on hageja avaldanud tellijana

seisukohta, et lepingu ülesütlemiseni võis kostja kui töövõtja osutatud teenuse väärtuseks olla

ca 250 000 krooni).

VÕS § 621 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Kui

käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või

käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste kohta. Nimetatud

sättest tulenevalt ei olnud hagejal käsundiandjana õigust sekkuda käsundi esemeks oleva tegevuse

üksikasjadesse. Toimiku materjalist nähtuvalt kujunes pooltevaheline suhtlemine komplitseerituks

eelkõige hagejast lähtuvatel põhjustel. Kuigi hageja oli 15. augusti 2008. a lepinguga andnud kostjale

muu hulgas volituse esindada end kui detailplaneeringu taotluse esitajat kõikide asjassepuutuvate

isikute ees ilma erivolituseta, pidas hageja paralleelselt kostjaga tihedat suhtlust isikutega, kelle

tegevus oli suunatud pooltevahelise lepingu esemeks oleva eesmärgi saavutamisele (detailplaneeringu

algatamiseks vajalike toimingute tegemisele). See nähtub nii tunnistaja K. Komissarovi kohtus antud

ütlustest kui ka tema 17. detsembri 2008. a e-kirjast kostja esindajale, mille kohaselt pidas nimetatud

isik arhitektuurivõistluse tingimustega seoses hageja esindajaga tihedat kirjavahetust („Olen Evgeny

Ragriniga aktiivses kirjavahetuse").

Kuna pooled ei vaidle enam selle üle, et 15. augusti 2008. a leping on tähtajaline käsundusleping,

tuleneb lepingu erakorralise ülesütlemise võimalus VÕS §-st 631, nagu maakohus õigesti märkis.

Maakohus tuvastas õigesti, et asjas ei esine aluseid, mis võimaldaksid nimetatud sätet kohaldada.

Õige on maakohtu seisukoht, et arhitektuurivõistluse tingimustes määrati hoonestuse funktsioonide

suhe tellija soovide kohaselt ning et kostja ei rikkunud lepingut ka võistluseks ettenähtud kulutuste

(konkursi eelarve) osas. Arhitektuurivõistluse tingimuste väljatöötamine ja kooskõlastamine ei olnud

kostja lepinguline kohustus. Arhitektuurivõistluse tingimuste koostamiseks ja žürii töö

korraldamiseks sõlmis hageja 7. novembril 2008 lepingu OÜ-ga Komissarov Arhitektuur. Lepingus ei

olnud kulutusi määratud. Kui hagejale edastatud võistlustingimustes märgitud tasud olid sobimatud,

ei olnud tal takistust jätta need kooskõlastamata ning teha vajalikud muudatused. Asjaolu, et

OÜ Komissarov Arhitektuur oli dokumendi juba Arhitektide Liidu kodulehel avaldanud, seda

võimalust ei välistanud. Ka asjaolu, et töö oli kostja vahendusel töövõtjalt juba vastu võetud, ei olnud

takistuseks. Selles osas ei pidanud hageja vajalikuks võistlustingimusi muuta. See, et lepingu

täitmisel esindas hagejat kostja esindaja, ei tee kostjat üheselt vastutavaks sellest lepingust tulenevate

asjaolude eest. Pealegi tulenes ka 7. novembri 2008 lepingu p-st 4.12, et töövõtjal on õigus tellija

antud juhistest vajadusel kõrvale kalduda, kui see on vastavalt asjaoludele põhjendatud, vajalik ja

mõistlik.

Õige on maakohtu hinnang lahendusskeemi esitamisega seotud asjaoludele. Maakohus märkis

õigesti, et detailplaneeringu avaldust esitades pidas ka hageja ise võimalikuks teha seda ilma

lahendusskeemi esitamata (kuna parima lahenduse leidmiseks korraldatakse arhitektuurikonkurss).

Hageja kõnealusele avaldusele vastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 4. detsembri 2008. a kirjaga,

milles andis juhiseid eskiisi koostamiseks ning saatis planeeringuala ja kontaktvööndi piiride skeemi.

10. novembri 2008. a e-kirjas on hageja esindaja samuti möönnud võimalust jätta Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti nõusolekul see etapp vahele ja töötada välja projekti eskiis. Sellele kirjale

eelnes kostja esindaja sama kuupäeva e-kirjas antud selgitus. Neist tõenditest nähtub, et ka hagejal ei

olnud lepingu täitmise suhtes varem, s.o 2008. a novembris sellist arusaama, mida ta praeguses

kohtuvaidluses väljendab. Ka tunnistaja L. Soobard kinnitas kostja seisukohta, et lahendusskeemi ei

olnud vaja esitada, sest alles konkursi tulemusena pidi selguma, kuhu ja mida kavandatakse ehitada,

ning et järgmises etapis esitati planeerimiseskiis, mis ütluste andmise ajaks oli heaks kiidetud.

Maakohtul ei olnud alust jätta tunnistaja ütlusi tähelepanuta või hinnata neid teisiti. Nimetatud

tunnistaja osales AS K-Projekt töötajana detailplaneeringu koostamisel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kohtud tõlgendasid vääralt poolte lepingut ja jätsid tähelepanuta, et poolte ühiseks tahteks oli see, et

kostja korraldab ja juhib hageja asemel detailplaneeringu koostamisega seotud lepingute täitmist.

Kohtud tõlgendasid vääralt kostja kohustusi lahendusskeemi esitamise osas. Pooled leppisid kokku, et

kostja korraldab detailplaneeringuga seotud tehnilise dokumentatsiooni koostamise, sh lahedusskeemi

koostamise. Lahendusskeemi pidi välja töötama AS K-Projekt ning kostja pidi seda protsessi juhtima.

Lahendusskeem tuli igal juhul välja töötada, sõltumata sellest, kas see esitati detailplaneeringu

algatamisel või mitte.

Ringkonnakohus leidis vääralt, et hoonestuse funktsioonide mahud ei olnud kostjale siduvad. Hageja

andis selge juhise (vähim elamispind 50 000 m2 ja büroopind 10 000 m2), mis oli kostjale siduv.

Kostja rikkus oluliselt lepingut, sest eiras hageja juhiseid hoonestuse funktsioonide mahtude osas.

Ringkonnakohus samastas vääralt käsundisaaja teavitamiskohustuse käsundiandja juhiste esitamise

õigusega. Käsundisaaja ei järginud juhiseid preemiarahade ja osalemistasude kohta tingimuste

väljatöötamist korraldades ning rikkus sellega oluliselt lepingut. Hageja ja kostja vahelises suhtes ei

ole tähtsust asjaolul, et hagejal oli õigus esitada kolmandatele isikutele pretensioone või muuta

konkursitingimusi. Kuna käsundisaaja ei tegutsenud käsundiandja parimates huvides ning tekitas

sellega hagejale lisakulusid, rikkus kostja lepingut.

Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline, sh vastuolus maakohtu otsusega, ega ole piisavalt

põhjendatud.

8. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata, kuna maa- ja

ringkonnakohus on õigesti jätnud hagi rahuldamata. Hageja väited on eksitavad.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning maa- ja ringkonnakohtu otsus tuleb

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb

TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 15. augustil 2008 lepingu, mille järgi kohustus kostja

tegema Tallinnas Lutheri kvartali detailplaneeringu algatamiseks, vastuvõtmiseks ja kehtestamiseks

vajalikke toiminguid, toimingud tuli teha kolmes etapis, iga etapi eest kohustus hageja maksma

kostjale 1 000 000 krooni ning hageja tasus lepingu alusel 19. augustil 2008 kostjale ettemaksuna

500 000 krooni (millele lisandus käibemaks 90 000 krooni).

Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja ütles 15. augusti 2008. a lepingu kehtivalt üles ning kas hagejal

on seetõttu õigus nõuda kostjale tasutud ettemaksu tagasi.

11. Asjas esitatud asjaolude kohaselt teatas hageja kostjale 30. jaanuaril 2009 (s.o pärast poolte

19.-27. jaanuarini 2009 toimunud kirjavahetust arhitektuurikonkursi tingimuste kooskõlastamise üle)

e-kirjaga, et hageja osanikud otsustasid poolte 15. augusti 2008. a lepingu ühepoolselt lõpetada, mille

kohta sai kostja 6. veebruaril 2009 hagejalt ka kirjaliku teate. Ühtlasi palus hageja esitada kostjal

tasaarvestuse tegemiseks aruande tehtud tööde ja nende maksumuse kohta. Toimiku materjalide

hulgas ei ole hageja kirjalikku ülesütlemisavaldust. 20. märtsi 2009. a kirjas kostjale märkis hageja, et

ütles poolte lepingu 3. veebruaril 2009 VÕS § 655 lg 1 alusel üles, ja palus kostjal esitada tehtud

tööde kohta aruande, kuid kuna kostja ei ole aruannet esitanud, palus hageja kostjal tagastada kogu

lepingu alusel tasutud ettemaksu. Kostja keeldus ettemaksu tagastamast, sest kostja hinnangul ei

olnud hagejal õigust lepingut ühepoolselt lõpetada.

12. Nii maa- kui ka ringkonnakohus leidsid poolte 15. augusti 2008. a lepingut tõlgendades

kolleegiumi hinnangul õigesti, et poolte leping on käsundusleping VÕS § 619 mõttes. Kolleegiumi

arvates on aga kohtud asunud ennatlikult seisukohale, et asjas ei esine asjaolusid, mis andnuks

hagejale alust leping VÕS § 631 alusel erakorraliselt üles öelda.

Arvestamata käsundisaaja kohta VÕS §-s 630 sätestatud käsunduslepingu ülesütlemise piiranguid,

võib kumbki lepingupool nii tähtajalise kui ka tähtajatu käsunduslepingu VÕS § 631 järgi

erakorraliselt üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole

huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist

kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Viidatud sätte järgi

võib kolleegiumi arvates käsunduslepingu ülesütlemise aluseks olla lepingurikkumine, aga ka muu

seadusest tuleneva kohustuse rikkumine või muu asjaolu, sh käsundiandja usalduse kaotus, mille tõttu

ei saa oodata, et pooled täidavad lepingut edasi.

Hageja on hagiavalduses märkinud, et ütles kostjaga sõlmitud lepingu üles seetõttu, et kostja rikkus

oma lepingust tulenevaid kohustusi ja hageja kaotas kostja vastu usalduse (I kd, tl 3-4). Hagi

täiendades jäi hageja varem esitatud väidete juurde (I kd, tl 160). Seega tõi hageja hagi alusena mh

välja nii selle, et kostja rikkus oma kohustusi, sh kohustust täita käsund hageja juhiste järgi, kui ka

selle, et kostja käitumise tõttu kaotas hageja kostja vastu usalduse ega saanud seetõttu enam kostjaga

koostööd jätkata. Nii maa- kui ka ringkonnakohus analüüsisid hageja ülesütlemisavalduse alusena

lepingurikkumisi, kuid jätsid põhjendamatult tähelepanuta, et hageja tugines hagi alusena ka usalduse

kaotusele.

13. Kolleegium leiab, et käsunduslepingu olemust arvestades võib käsundiandja usalduse kaotus

käsundisaaja vastu anda alust käsundusleping erakorraliselt VÕS § 631 alusel üles öelda.

Käsundiandja usalduse kaotuse võib kolleegiumi hinnangul mh põhjustada käsundisaajalt oodatava

lojaalsuse puudumine või käsundiandja juhiste eiramine. Kolleegium juhib tähelepanu, et

käsundisaaja peab VÕS § 620 lg 1 järgi tegutsema käsundi täitmisel käsundiandjale lojaalselt ja

käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega ning VÕS § 621 lg 1 esimese lause järgi peab

käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Kui käsundisaaja peab käsundi täitma

oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja VÕS § 621 lg 1 teise lause

järgi anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste kohta. Viimati nimetatu ei

tähenda aga seda, et erialaste teadmiste ja võimetega käsundisaaja ei peaks talle antud juhiseid

järgima. Käsundisaaja peab igal juhul olema käsundiandjale lojaalne ning täitma käsundi

käsundiandja antud juhiseid arvestades käsundiandja parimates huvides.

Kui käsundisaaja soovib käsundiandja juhistest kõrvale kalduda, peab ta sellest käsundiandjale

VÕS § 621 lg 2 järgi teatama ja tema otsuse ära ootama, välja arvatud juhul, kui viivitusega kaasneks

käsundiandjale ilmselt ebasoodus tagajärg ja kui asjaoludest tulenevalt võib eeldada, et käsundiandja

kiidab kõrvalekaldumise heaks. Kui juhistest kinnipidamisega kaasneks käsundiandjale ilmselt

ebasoodus tagajärg, võib käsundisaaja VÕS § 621 lg 3 järgi järgida juhiseid alles siis, kui ta on

juhtinud käsundiandja tähelepanu ebasoodsale tagajärjele ja käsundiandja ei muuda juhiseid.

Käsundisaaja ei vastuta VÕS § 621 lg 4 järgi juhiste järgimise kohustuse rikkumise eest, kui

käsundiandja kiidab käsundisaaja tegevuse hiljem heaks. Seega olukorras, kus käsundiandja juhised

ei ole käsundisaaja arvates käsundiandja parimates huvides, peab käsundisaaja juhtima sellele

käsundiandja tähelepanu ning ootama edasiseks tegutsemiseks ära käsundiandja otsuse. Käsundiandja

juhiste eiramise eest ei vastuta käsundisaaja üksnes juhul, kui käsundiandja selle hiljem heaks kiidab.

14. Praeguses asjas tuvastas maakohus, et poolte 15. augusti 2008. a lepingu järgi vastutas kostja selle

eest, et arhitektuurikonkursi tingimused oleksid koostatud hageja nägemuse kohaselt. Samuti tuvastas

maakohus, et kostja rikkus hageja antud juhiseid, kui kooskõlastas konkursitingimused, milles

sisaldusid hageja soovitust suurem osalustasu ja preemiaraha. Samas leidis maakohus, et kostja ei ole

lepingut rikkunud, kuna tal ei olnud kohustust hagejaga arhitektuurikonkursi tingimusi

kooskõlastada. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohtu selline järeldus põhjendatud ning maakohtu

otsus on selles osas vastuoluline. Seda vastuolu ei ole ka ringkonnakohus kõrvaldanud.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega, kuid lisas omakorda vastuoluliselt, et hagejal ei

olnud VÕS § 621 lg 1 teise lause järgi üldse õigust sekkuda käsundi esemeks oleva tegevuse

üksikasjadesse. Kolleegium sellega ei nõustu. Kolleegiumi hinnangul ei saa arhitektuurikonkursi

osalustasu ja preemiaraha suuruse kohta käsundisaajale juhiste andmist pidada üksikasjalike juhiste

andmiseks käsundi täitmise viisi või tingimuste suhtes VÕS § 621 lg 1 teise lause mõttes, millesse

käsundiandja ei või sekkuda. Seega oli hagejal õigus anda kostjale juhiseid arhitektuurikonkursi

oluliste tingimuste, sh osalustasu ja preemiarahade suuruse kohta ning kostjal oli kohustus järgida

hageja juhiseid, kui ta esindas hagejat suhetes kolmanda isikuga, kes töötas hageja jaoks välja

konkursitingimused.

Õige ei ole ka ringkonnakohtu arusaam, et kui hagejale ei sobinud talle edastatud

konkursitingimustes sisalduvad tasud, sai ta esitada kolmandale isikule üleantud töö kohta

pretensiooni ja tingimusi muuta, sh ei takistanud seda asjaolu, et kostja oli hageja nimel töö juba

kolmandalt isikult vastu võtnud. Asjaolu, kas hageja sai suhetes kolmanda isikuga olukorda pärast

kostja tegutsemist parandada või mitte, ei muuda olematuks asjaolu, et kostja jättis hagejat kolmanda

isiku ees esindades kostja ja hageja vahelisest käsundussuhtest tulenevad hageja juhised järgimata.

Selline käitumine võib olla käsitatav lepingu rikkumisena ja võib ühtlasi anda alust kahelda kostja

lojaalsuses ning põhjustada käsundiandja usalduse kaotuse, mis võib anda alust käsundusleping

erakorraliselt üles öelda. Ühtlasi juhib kolleegium tähelepanu, et VÕS § 1009 järgi on konkursi

korraldajal juba väljakuulutatud konkursi tingimuste muutmine oluliselt piiratud, mistõttu ei ole õige

kohtute arusaam, et hageja sai kostja kooskõlastatud konkursitingimusi muuta.

15. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hinnata, kas asjaolu, et kostja rikkus hageja antud

juhiseid, ning muud asjas esitatud asjaolud, sh poolte kirjavahetus, mis järgnes kostja rikkumisest

teadasaamisele, andsid hagejale alust kahelda kostja lojaalsuses ja põhjustasid hageja usalduse

kaotuse kostja vastu sel määral, et hagejalt ei saanud enam oodata käsunduslepingu jätkamist ning

hagejal oli alus leping VÕS § 631 alusel erakorraliselt üles öelda.

Kolleegium märgib, et kui hageja ütles poolte 15. augusti 2008. a lepingu kehtivalt üles, võib hageja

nõuda, et kostja tagastaks talle lepingu alusel üleantu. Kui ülesütlemiseks õigustatud isikul ei ole

ülesütlemise tõttu juba täidetud kohustuste vastu enam huvi, võib ta VÕS § 196 lg 4 järgi lepingu

ülesütlemise laiendada ka juba täidetud kohustustele ning üleantu tagastamisele kohaldatakse VÕS §-

des 189-191 sätestatut, sh võib kumbki pool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist või osutatud

teenuse hüvitamist.

16. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hageja

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse kautsjon

avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti,

või tema korraldusel muule isikule. Asjas on palutud tagastada kautsjon hagejale.

Kuna alama astme kohtute lahendid tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks,

jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu