3-2-1-157-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-157-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. detsember 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu HERDER hagi Pärnu linna vastu

müügilepingust taganemise avalduse õiguspäraseks

tunnistamiseks, müügilepingu tagasitäitmiseks, viivise

ning lepingu rikkumisega tekitatud kahju eest hüvitise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuni 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-66657

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu HERDER kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

2 673 516 eurot 82 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Osaühing HERDER (registrikood 10393526), esindaja

vandeadvokaat Tarvo Lindma

Kostja Pärnu linn (Pärnu Linnavalitsuse kaudu), esindajad

vandeadvokaat Martin Tamme ja vandeadvokaat Paul Varul

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel notar Marje

Jürioja (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Ain Alvin

Asja läbivaatamise kuupäev

19. november 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuni 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-66657.

2. Tühistada Pärnu Maakohtu 16. detsembri 2011. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega

maakohus rahuldas hageja nõude müügilepingust taganemise õiguspäraseks tunnistamiseks,

ning jätta hagi selles osas läbi vaatamata.

3. Tühistada Pärnu Maakohtu 16. detsembri 2011. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega

maakohus kohustas kostjat andma nõusoleku kinnisasja kohta kinnistusraamatusse lepingu

alusel tehtud omanikukande muutmiseks, ning jätta hagi selles osas läbi vaatamata.

4. Saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

5. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Tagastada Osaühingu HERDER kassatsioonkaebuselt 12. juulil 2012 tasutud kautsjon eurot

Neutral Invest OÜ kontole nr 221023778606 (Swedbank).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing HERDER (hageja) esitas 10. oktoobril 2008 Pärnu linna (Pärnu Linnavalitsuse kaudu)

(kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada, et hageja taganes õiguspäraselt poolte vahel sõlmitud

kinnisasja müügi- ja kasutusvalduse seadmise lepingust. Lisaks palus hageja kohustada kostjat andma

nõusoleku kinnistusraamatusse lepingu alusel tehtud omanikukande muutmiseks. Samuti palus hageja

kostjalt enda kasuks välja mõista lepingu alusel makstud kinnisasja ostuhinna koos intressi ja

viivisega ning hüvitise lepingu rikkumisega tekitatud kahju eest.

Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt otsustas Pärnu Linnavolikogu 16. veebruari 2006. a

otsusega nr 11 võõrandada avalikul kirjalikul enampakkumisel Pärnus Esplanaadi 10 asuva kinnisasja

(kinnisasi) alghinnaga 20 000 000 krooni. Otsuse p-de 2.3, 2.4 ja 2.5 järgi oli kinnisasi koormatud

üürilepinguga ning kinnisasi tuli müügilepingu sõlmimisel koormata Pärnu linna kasuks seatava

tasuta kasutusvaldusega vähemalt kinnisasjal asuva hoone esimese korruse ruumidele, v.a fuajee.

Pärnu Linnavalitsus määras 7. augusti 2006. a korraldusega nr 692 „Kasutusvalduse seadmine"

kasutusvalduse tingimused. Korralduse p 5 järgi tuli kinnisasja omanikul kooskõlastada ehitusprojekt

kasutusvaldajaga, kui ta otsustab hoone ümber ehitada või lammutada ja püstitada kinnisasjale uue

hoone. Ümberehitatud või uues hoones tuli kasutusvaldajale ehitada vähemalt sama pindala ja

kõrgusega ruumid nagu tema kasutusse jäänud ruumid.

Pärnu linna koduleheküljel avaldati 13. septembril 2006 teade kinnisasja müügi kohta avalikul

kirjalikul enampakkumisel. Teate kohaselt koormas kinnisasja 1. septembrini 2007 kehtiv rendileping

ja pärast rendilepingu lõppemist tuli kinnisasja esimese korruse ruumidele seada tähtajatu tasuta

kasutusvaldus Pärnu linna kasuks. Kasutusvalduse seadmise leping tuli sõlmida kinnisasja

müügilepinguga samal ajal.

Hageja esitas 22. septembril 2006 kinnisasja ostmiseks kostjale pakkumise. Pärnu Linnavalitsus

tunnistas 25. septembri 2006. a korraldusega nr 862 „Kirjaliku enampakkumise tulemuste

kinnitamine" hageja pakkumise ostuhinnaga 35 000 000 krooni parimaks pakkumiseks.

Hageja ja kostja sõlmisid 17. novembril 2006 kinnisasja müügi-, kasutusvalduse seadmise ja

asjaõiguslepingu (leping), mille tõestas Pärnu notar Marje Jürioja (iseseisva nõudeta kolmas isik

kostja poolel). Lepingu järgi müüs kostja hagejale 35 000 000 krooni eest kinnisasja koos selle

oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p 5 järgi seati kinnisasjale kostja kasuks kasutusvaldus

selliselt, et kostjal oli õigus tähtajatult tasuta vallata ja kasutada kinnisasjal paikneva ehitise esimesel

korrusel paiknevaid ruume nr 59, 59a, 60-63, 65, 68-76 ja 81-84. Lepingu p-s 2.1 kinnitas kostja, et

kinnisasja valdamisele, kasutamisele ega käsutamisele ei kehti muinsus- ega looduskaitsealaseid või

muid piiranguid.

Hageja esitas kostjale 14. mail 2008 lepingust taganemise avalduse, sest hoolimata sellest, et kostja

kinnitas lepingu p-s 2.1, et kinnisasjal ei ole muinsuskaitsealaseid piiranguid, ilmnes, et sellised

piirangud siiski on. Kostja andis hagejale üle asja, millel ei olnud kokkulepitud omadusi (asi ei

vastanud lepingutingimustele), sest kinnisasjal asuv hoone pidi olema vaba muinsuskaitsealastest

piirangutest, kuid tegelikult asub kinnisasi Pärnu vanalinna kaitsealal, mistõttu on kinnisasjal asuva

hoone lammutamiseks ja selle asemele uue ehitamiseks vaja Muinsuskaitseameti kooskõlastust.

Muinsuskaitseamet ei kooskõlastanud hageja soovitud 25 meetri kõrgust hoonet, sest kaitseala

eeskirjade järgi võib kaitsealale püstitada vaid kuni 11 m kõrguse hoone. Kostja on lepingut oluliselt

rikkunud võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 ja § 116 lg 2 p-de 1, 2 ja 3 mõttes, mistõttu oli hagejal

õigus lepingust taganeda.

Lepingust taganemise tõttu tuleb lepingu alusel üleantu tagastada. Kuna pooled peavad täitma

taganemisest tulenevad kohustused ühel ajal, tuleb kinnisasja omandiõigus anda hagejalt üle kostjale

ning kostja peab tagastama hagejale lepingu alusel müügihinnana saadud 35 000 000 krooni

(2 236 907 eurot 70 senti) koos intressiga. Kostja keeldub nii kinnisomandi tagasikandmiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks tahteavaldust tegemast kui ka lepingu alusel saadud raha

tagastamast.

Kostja peab hüvitama hagejale ka lepingu rikkumisega tekitatud kahju. Hagejal tekkisid kostjaga

lepingu sõlmimise tõttu kulud (enampakkumise osavõtutasu ning nii osavõtutasu kui ka ostuhinna

tasumiseks sõlmitud laenulepingute sõlmimise tasud, laenude intressid, laenude tagamiseks tehtud

kulutused, müügi-, kasutusvalduse ja asjaõiguslepingu notariaalse tõestamise kulud, kinnisasjale

detailplaneeringu kehtestamiseks tehtud kulutused). Kokku on hagejal tekkinud kahju

6 831 448 krooni 18 senti (436 609 eurot 12 senti).

Hageja nõuded muutusid lepingust taganedes sissenõutavaks ja alates sellest ajast on hagejal õigus

saada VÕS § 113 lg 1 järgi viivist. 30. augusti 2011. a seisuga on viivise suurus 9 809 349 krooni

(626 931 eurot 67 senti).

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Hagejal ei olnud alust lepingust taganeda, sest kostja ei ole lepingut rikkunud, kuna müügiese vastab

lepingutingimustele.

Kostja tahteks ei olnud lepingu p-s 2.1 kinnituste andmisel anda ülevaadet kõikidest piirangutest,

mida seadused ja muud õigustloovad aktid kinnisasi suhtes kehtestavad. Kostja kinnitas, et kinnisasi

ei ole muinsuskaitseline üksikobjekt, mille puhul saadetakse kinnisasja omanikule

muinsuskaitseseaduse § 18 järgi kaitsekohustuse teatis. Kostja ei pidanud müüjana teatama hagejale

kui kinnisasja ostjale VÕS § 14 lg 2 järgi muinsuskaitsealasest ehituspiirangust. Lepingu p 2.1 ja

kinnisasja asumine muinsuskaitsealal ei ole vastuolus ja ei ole alust kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 1.

Hageja pidi teadma, et kinnisasi asub muinsuskaitsealal, sest see tuleneb Riigi Teatajas avaldatud

Vabariigi Valitsuse määrusest. Müügilepingu pool ei ole kohustatud teavitama teist poolt avalikult

kättesaadavatest regulatsioonidest ning hagejal oli võimalik enne enampakkumist nendega tutvuda.

Enampakkumise eripära tõttu ei ole ka enampakkumise korraldaja ülesandeks teavitada pakkujaid

müügieseme suhtes kehtivatest ja avalikult kättesaadavatest üldregulatsioonidest. Kostja teavitas

pakkujaid kinnisasjal lasuvatest koormatistest (üürileping, kasutusvaldus). Kinnisasja asumine

muinsuskaitsealal ei ole käsitatav koormatisena. Kui muinsuskaitseala isegi pidada koormatiseks, siis

oleks tegemist avalik-õigusliku koormatisega. VÕS § 218 lg 6 kohaselt ei vastuta kinnisasja müüja

asjal lasuvate avalike maksude ja muude avalike koormatiste eest, mistõttu ei pea müüja ostjat neist

teavitama.

Kostja ei teinud enampakkumisel avaldusi, mis oleksid võinud hagejale luua ettekujutuse, et ta saab

kinnisasjale kehtestada detailplaneeringu, mis võimaldab rajada suuremahulise hoone. Kinnisasja

saab endiselt kasutada. Hageja väitel soovis ta lepingut sõlmides kinnisasjal asuva hoone lammutada

ja ehitada asemele uue kaheksakorruselise hoone. Lepinguliste kohustuste täitmisel ei saa lähtuda

selles, mida lepingupool lootis või soovis.

Hageja taganes lepingust, kuna Muinsuskaitseamet ei kooskõlastanud tema soovitud

detailplaneeringut. Seega on hageja taganemise tegelikuks põhjuseks asjaolu, et tema plaan

ebaõnnestus ning kinnisvaraturu olukord muutus. Kinnisasja ja ehitise sihtotsarve oli enampakkumise

ajal ja on ka praegu ärimaa. Hageja soovis kinnisasjale kaheksakorruselist hoonet, millest suurem osa

(70-80%) oleksid korterid. Selline soov on vastuolus Pärnu linna üldplaneeringus ärimaale ette

nähtud detailplaneeringu üldtingimustega, mille kohaselt võib kuni 25% ärimaa kogupinnast kanda

elamumaa kõrvalfunktsiooni. Seega olid hageja kavatsused vastuolus planeeringu üldtingimustega.

Hageja esitas lepingust taganemise avalduse pärast selleks ettenähtud mõistliku aja möödumist

(VÕS § 118 lg 1 p 1 ja lg 2). Hageja teadis või pidi kinnisasja muinsuskaitsealas asumisest teada

saama 8. jaanuaril 2007, s.o detailplaneeringu algatamise korralduse kättesaamisel, millest ilmnes, et

detailplaneeringu eskiislahendus tuleb Muinsuskaitseametiga kooskõlastada. Samuti toimus 14. juunil

2007 Pärnu Linnavalitsuse ruumilise planeerimise komisjoni koosolek, kus hageja esindajana osales

arhitektuuribüroo AS Nord Projekt esindaja. Ka koosoleku protokollist nähtub, et kuna

detailplaneeringuala asub muinsuskaitsealal, siis tuleb küsida planeeringu kohta Muinsuskaitseameti

seisukohta. Kuna ainsaks muinsuskaitseliseks mõjuriks on kinnisasja paiknemine muinsuskaitsealal

ja just selle mõjuri esinemine on väidetavaks lepingu rikkumiseks, on määravaks, millal hageja sai

muinsuskaitselisest mõjurist teada või pidi teada saama. Hagejale pidi olema muinsuskaitselise

mõjuri asjaolu teada juba Muinsuskaitseametile detailplaneeringu esitamisel.

Hageja pidi kinnisasja paiknemisest muinsuskaitsealal teada saama hiljemalt jaanuaris 2007, kuid

hageja esitas taganemisavalduse 14. mail 2008 ehk ca 16 kuud pärast väidetavast rikkumisest

teadasaamist. Olukorras, kus lepingupool teab juba pikka aega võimaliku kohustuse rikkumise

asjaolu olemasolu, ei saa teist poolt taganemisavalduse tegemisega üllatada. Seetõttu tuleb hageja

taganemisavaldus lugeda lubamatuks ja tühiseks ning jätta tähelepanuta (VÕS § 118 lg 2).

Kuna kostja ei rikkunud lepingut, ei ole hagejal tema vastu lepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid,

sh kahju hüvitamise nõuet.

Hageja ei saa nõuda ostuhinnalt sama aja eest nii intressi ja viivist kui ka ostuhinna tasumiseks

võetud laenu intressi hüvitamist.

Kostja esitas kohtule ja hagejale 14. oktoobril 2011 alternatiivse vastuväitena hagi rahuldamise

puhuks 224 310 eurot 7 sendi tasaarvestamiseks avalduse, sest hageja on teeninud renditulu, mis

tuleb kostjale tagastada.

3. Notar Marje Jürioja (iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel) vaidles hagile vastu ja palus jätta

selle rahuldamata.

4. Pärnu Maakohus rahuldas 16. detsembri 2011. a otsusega hagi osaliselt ja luges lepingust

taganemise kehtivaks. Maakohus luges 16. detsembri 2011. a seisuga tasaarvestatuks kostja nõude

224 310 eurot 7 senti hageja intressinõudega 132 411 eurot 64 senti ja kattuvas osas müügihinna

nõudega 91 898 eurot 43 senti. Maakohus mõistis kostjalt välja müügihinna 2 145 009 eurot 27 senti,

30. augusti 2011. a seisuga viivise 626 931 eurot 67 senti ning alates 31. augustist 2011 kuni

põhinõude täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus kohustas

kostjat andma nõusoleku kinnistusraamatus kinnisasja omanikukande muutmiseks ja kinnisasja

omandiõiguse tagasikandmiseks. Maakohus märkis, et taganemisest tulenevad kohustused peavad

lepingupooled täitma samal ajal. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise

32 718 eurot 20 senti ja jättis hagi kostjalt 403 890 euro 92 sendi saamiseks rahuldamata. Poolte

menetluskuludest jättis maakohus 20% hageja ja 80% kostja kanda. Kolmanda isiku

menetluskuludest jättis maakohus 20% hageja kanda.

Maakohus luges tõendatuks, et kostja rikkus lepingu punkti 2.1, andes selles lepingupunktis ebaõige

kinnituse, et kinnisasi ei asu muinsuskaitsealal, kus on Muinsuskaitseameti ja linnavalitsuse loata osa

tegevusi keelatud. Asjale seatud muinsuskaitselised piirangud on müüdud asja puudused, sest need

takistavad ostjal asja tavapärast valdamist ja kasutamist. Seega ei vastanud hagejale üleantud

kinnisasi kokkulepitud lepingutingimustele ja kostja ei ole lepingut nõuetekohaselt täitnud. Hagejal

oli õigus lepingust taganeda ning nõuda lepingu tagasitäitmist ja lepingu rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist.

Asjas ei ole tõendatud, et hageja pidi muinsuskaitseliste piirangute olemasolust enne lepingu

sõlmimist teadma. Ostjal ei ole kohustust kontrollida enne lepingu sõlmimist lepingutingimusi ja ta ei

pea eeldama, et talle müüakse asi, mis ei vasta lepingutingimustele. Ainuüksi asjaolu, et määrus

kinnisasja muinsuskaitseala hulka arvamise kohta avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei

kinnita, et hageja pidi teadma, et kinnisasi asub muinsuskaitsealal.

Hageja taganes lepingust 14. mai 2008. a taganemisavaldusega, mille kostja sai kätte 19. mail 2008.

Seega jõustus taganemisavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69 lg 1 järgi 19. mail 2008.

Taganemise alusena märkis hageja, et kostja andis lepingu p-s 2.1 väära kinnituse ega teavitanud

lepingu sõlmimisel hagejat muinsuskaitsealastest piirangutest kinnisasjal. Hageja omandas kinnisasja

eesmärgiga olemasolev ehitis lammutada ja ehitada kaheksakorruseline hoone. Muinsuskaitsealaste

piirangute tõttu ei ole lepingu ese enam sama. Hageja luges kostja ebaõige kinnituse lepingu oluliseks

rikkumiseks VÕS § 116 lg 1, lg 2 p-de 1, 2 ja 3 mõttes.

Lepingu esemeks olev kinnisasi paikneb määruse nr 32 § 3 järgi Pärnu vanalinna ja kuurordi

muinsuskaitsealal. Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala plaan lisati kultuurimälestiste

riiklikku registrisse kohe pärast põhimääruse muutmist 2006. aasta veebruaris. Lepingutes märgitud

kinnitus "kinnisasja valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti muinsuskaitsealaseid

piiranguid" on üldlevinud ja selle tavatähendusest tuleneb, et tegemist ei ole mälestise või

muinsuskaitsealal paikneva kinnisasja või ehitisega. Müügilepingus ei ole sätet selle kohta, et

kinnisasi asuks muinsuskaitsealal, kuigi alates 18. veebruarist 2006 see nii on. Hageja arvates saab

lepingu p-s 2.1 antud kinnitust mõista selliselt, et kinnisasi ei asu muinsuskaitsealal. Kostja ei ole

hagejale lepingu sõlmimisel selgitanud oma arusaama lepingu p-s 2.1 märgitud kinnituse kohta.

Sarnastes müügilepingutes on kostja tavaliselt märkinud eritingimusena, et kinnisasi asub

muinsuskaitsealal. Kostja märkis 16. juuni 2008. a kirjas hagejale, et kostja vaidlusalune kinnisasi

jääb muinsuskaitsealasse ja lepingus ei ole selle kohta teavet, kuid viite puudumine ei takista hagejal

kinnisasja lepingus sätestatud otstarbel kasutada. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kinnisasja

paiknemine muinsuskaitsealal tuli müügilepingusse märkida. Seega käib müügilepingus antud

kinnitus ka selle kohta, kas kinnisasi asus muinsuskaitsealal või mitte. Kostja ei tõendanud, et hageja

teadis või pidi teadma, et lepingu p-s 2.1 antud kinnitus tähendas seda, et kinnisasjal ei asu

muinsuskaitse üksikobjekte (VÕS § 29 lg 3).

Pärnu linnavalitsuse planeerimisosakond sai 18. detsembril 2006 hagejalt kinnisasja detailplaneeringu

algatamise avalduse, milles hageja soovis vana hoone lammutada ja rajada selle asemele uue

25 meetri kõrguse kaheksakorruselise hoone, millest, suurema osa sihtotstarve oleks

korruselamumaa. Seega soovis hageja detailplaneeringuga muuta kinnisasja sihtotstarvet. Pärnu

Linnavalitsus algatas 2. jaanuari 2007. a korraldusega nr 10 kinnisasja detailplaneeringu eesmärgiga

muuta kinnisasja sihtotstarve äri- ja korruselamumaaks, lammutada olemasolev hoone ja ehitada

kaheksakorruseline hoone. Ruumilise planeerimise komisjoni 14. juuni 2007. a koosolekul otsustati,

et planeeringu lahenduse kohta tuleb küsida Muinsuskaitseameti seisukohta.

Pärnu linn edastas 22. juunil 2007 kirja Muinsuskaitseameti arhitektuurimälestiste ekspertnõukogule

seisukoha saamiseks detailplaneeringu projekti eskiislahenduse kohta, toetades olemasoleva hoone

lammutamist ja uue ehitamist. Muinsuskaitseameti 23. juuli 2007. a kirjast kostjale selgus, et

Muinsuskaitseamet ei nõustunud detailplaneeringu eskiislahendusega ja Muinsuskaitseametile tuleb

esitada kooskõlastamiseks detailplaneeringu eritingimused. Muinsuskaitseameti 16. aprilli 2008. a

kirjast nähtub, et Muinsuskaitseamet otsustas 8. aprilli 2008. a koosolekul jätta kooskõlastamata

muinsuskaitse eritingimused kinnisasja detailplaneeringu koostamiseks ja uushoonestuse

projekteerimiseks.

Kuna kinnisasja muinsuskaitselised piirangud ei olnud avastatavad asja tavapärase ülevaatuse käigus,

tekkis puudusest teatamise kohustus puudusest teadasaamisest. Asjas esitatud tõenditest järeldub, et

hageja pidi kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teada saama 8. jaanuaril 2007, kui temani

jõudis kostja 2. jaanuari 2007. a korraldus nr 10, ja alates 2007. aasta juunist oli hageja sellest igal

juhul teadlik. Kummalgi juhul ei teavitanud hageja kostjat sellest, et kinnisasi ei vasta

lepingutingimustele. Hageja teatas kostjale seda alles 14. mai 2008. a taganemisavalduses, mille

kostja sai kätte 19. mail 2008.

Kuna kostja rikkus oluliselt lepingut, siis tekkis hagejal õigus müügilepingust taganeda (VÕS § 101

lg 1 p 4, § 116 lg 1 ja § 188 lg-d 1 ja 2). Õige ei ole kostja arusaam, et VÕS § 14 lg 2 ja müügilepingu

p 3.1.3 järgi saaks hageja nõuda lepingu p-s 2.1 märgitu ebaõigeks osutumisel üksnes kahju

hüvitamist, mitte lepingust taganeda. Kuna lepingueelse kohustuse rikkumine selgus pärast lepingu

sõlmimist, tuleb poolte suhet käsitada ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust

tekkinud kohustustele ka kohustused, mis tekkisid juba enne lepingu sõlmimist. Järelikult võib hageja

lepingutingimuste mittevastavusele tugineda VÕS § 221 lg 1 p 2 alusel ja kostja vastutab kinnisasja

lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 100 ja § 218 lg 1 alusel.

Kuigi hageja pidi saama teada kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest 8. jaanuaril 2007 ning

taganes lepingust 14. mai 2008. a taganemisavaldusega, mis jõustus 19. mail 2008, s.o 1 aasta 5 kuud

ja 11 päeva pärast taganemise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamist, ei ületanud hageja

taganemisavalduse esitamise mõistlikku tähtaega. Praeguse asja asjaolusid arvestades peab mõistlik

tähtaeg olema tavapärasest pikem, sest hageja jaoks oli tegemist ülisuure investeeringuga, mistõttu

tegi hageja lepingust taganemise otsuse pärast seda, kui vastuvõetava lahenduse otsimise jätkamiseks

enam objektiivseid võimalusi ei nähtud. Detailplaneeringu menetluses tehtavad toimingud on

aeganõudvad ja arvestada tuleb selleks kulutatavat aega. Kostjale oli detailplaneeringu

menetlemisega toimuv protseduuriline asjade käik ja lepingurikkumine teada. Arvestades, et kostjal

ei ole võimalik lepingurikkumist kõrvaldada, ei saanud kostja arvata, et ta peaks lepingu täitma või et

hageja oleks sooritusega rahul, samuti pidi kostja arvestama võimaliku lepingust taganemisega.

Hageja tegi lepingust taganemise avalduse VÕS § 118 lg-s 2 sätestatud tähtajast (TsÜS § 146 lg 1)

poole lühema aja jooksul. Kui täitmine on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi

VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik tähtaeg olla lühem kui kohustuse täitmise nõude

aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.

Seega ei kaotanud hageja õigust lepingust taganeda ning taganemise tõttu lõppesid 19. mail 2008

lepingu täitmise nõuded (VÕS § 186 p 5).

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti hagi

rahuldamata, ja teha tühistatud osas uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada ning jätta

menetluskulud kostja ja kolmanda isiku kanda.

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata.

7. Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Iseseisva

nõudeta kolmas isik kostja poolel toetas kostja apellatsioonkaebust ja palus maakohtu otsuse kostja

vaidlustatud osas tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 11. juuni 2012. a otsusega kostja apellatsioonkaebuse ja jättis

hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled enampakkumise toimumise ja lepingu

sõlmimise asjaolude üle. Samuti ei vaidle pooled allpool loetletud oluliste asjaolude üle. Kinnisasi

asus enampakkumise väljakuulutamise ja toimumise ning kinnisasja müügilepingu sõlmimise ajal

Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitsealal (alates Vabariigi Valitsuse vastava määruse

avaldamisest Riigi Teatajas 15. veebruaril 2006). Enampakkumise teadetes ei olnud seda asjaolu

avaldatud. Müügilepingus kinnitas kostja esindaja, et kinnisasjal ei ole muinsuskaitsealaseid

piiranguid. Hageja tegutses kinnisvaraarendusega ja enne enampakkumisest osavõtmist ja

müügilepingu sõlmimist ei kontrollinud ta kinnisasjal muinsuskaitsealaste piirangute olemasolu ega

selgitanud välja, et kinnisasi asub kaitsealal.

Maakohus leidis õigesti, et kostja rikkus lepingut. Vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda VÕS § 217

lg 2 p-st 3, mille järgi loetakse lepingutingimustele mittevastavaks asja mistahes eesmärgipärast

kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel pidi teadma. Selle sätte

kohaldamisel tuleb esmalt arvestada asja eeldatava kasutusviisiga. Kui müüja teab asja spetsiifilisest

kasutusviisist, on määrav tema teadmine või teadma pidamine asja sellisel otstarbel kasutamist

välistavatest õigusaktidest. Kuna Pärnu linn müüb Pärnu Linnavalitsuse kaudu pidevalt linna vara,

tuleb ta võrdsustada isikuga, kelle majandustegevuseks on vara müük ja kes seetõttu pidi teadma

õigusakti olemasolust, mis piirab müügilepingu objekti võimalikke kasutusviise. Seega on

asjakohatud kostja väited, et müügilepingu eesmärgiks ei olnud ega saanud olla hagejale piiramatu

ehitusõiguse andmine ning et võimalus ehitada kaheksakorruseline hoone senise hoone lammutamisel

ei olnud müügilepingu tingimuseks. Müüja vastutus on objektiivne. Seetõttu ei ole tähtsust asjaolul,

et kaitseala piire laiendati vahetult enne kinnisasja müümise kohta tehtud volikogu otsust (seejuures

oli linn olnud vastu Esplanaadi tänava kaitseala hulka arvamisele), samuti asjaolul, et enampakkumist

korraldanud ja müügilepingu sõlminud linna esindajad ning notar ei kontrollinud muinsuskaitsealaste

piirangute olemasolu, ega sellel, et müüja esindaja pidas lepingus piirangute puudumise kinnitamisel

silmas seda, et tegemist ei ole muinsuskaitse üksikobjektiga.

Seega tekkis hagejal VÕS § 217 lg 2 p 3 järgi alus müügilepingust taganeda, kuid hageja ei esitanud

taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast muinsuskaitsealastest piirangutes teadasaamist.

Maakohus tuvastas, et hageja pidi kinnisasja asumisest muinsuskaitsealal ehk asja

lepingutingimustele mittevastavusest teada saama 8. jaanuaril 2007, kui hagejani jõudis Pärnu

Linnavalitsuse 2. jaanuari 2007. a korraldus detailplaneeringu algatamiseks. Korralduse p-s 4 nähti

ette detailplaneeringu kooskõlastamine Muinsuskaitseametiga. Maakohus leidis, et alates 2007. a

juunist oli hageja muinsuskaitsepiirangutest igal juhul teadlik. Hageja esitas taganemisavalduse

19. mail 2008, s.o 1 aasta 5 kuud ja 11 päeva pärast asja lepingutingimustel mittevastavusest teada

saama pidamist.

Kuna hageja sõlmis vaidlusaluse lepingu oma majandustegevuses, pidi ta piirangutest teadasaamisel

kohe hindama ja aru saama, et muinsuskaitseliste piirangute tõttu on äärmiselt ebatõenäoline, et ta

saab ehitada kinnisasjal paikneva hoone asemele kõrghoone. Ainuüksi asjaolud, et ta oli teinud suure

investeeringu ja et tema avalduse alusel oli algatatud detailplaneering eesmärgiga ehitada kinnisasjale

senisest oluliselt kõrgem ja suurema mahuga hoone, ning et detailplaneeringu menetlus on

aeganõudev, ei anna alust lugeda mõistlikuks taganeda lepingust pärast seda, kui lepingu rikkumisest

teadasaamisest või teada saama pidamisest on möödunud üle 15 kuu. Hageja jaoks on tegemist

eksitusesarnase situatsiooniga. Selleks puhuks on seaduses sätestatud kuuekuuline aegumistähtaeg.

Arvestades, et hageja pidi asja mittevastavusest teadlikuks saama juba 2007. a jaanuari algul, ja

lisades sellele taganemise otsustamiseks ja taganemisavalduse ettevalmistamiseks kaks kuud, tuleb

taganemise mõistlik tähtaeg lugeda möödunuks 8. septembril 2007. Seega kaotas hageja pärast seda

VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse lepingust taganeda.

Kuna hagejal ei olnud õigust lepingust taganeda, tuleb jätta hageja nõuded rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse hagi rahuldavas osas

muutmata ning saata asi hageja apellatsioonkaebuse osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei saanud ringkonnakohus muuta maakohtu otsust

taganemisavalduse esitamiseks ettenähtud mõistliku aja osas, sest selline otsustus on kohtu

diskretsiooniotsustus, mida kõrgema astme kohus ei saanud muuta, ilma et oleks tuvastanud

maakohtus diskretsioonipiiride ületamise. Ringkonnakohus ei vastanud mõistliku aja üle otsustades

ühelegi hageja maa- ega ringkonnakohus esitatud väitele.

Hageja esitas taganemisavalduse mõistliku aja jooksul. Mõislik aeg hakkab kulgema olulise

rikkumise tagajärjest, mitte rikkumisest teadasaamisest. Seega hakkas mõistlik tähtaeg kulgema

17. aprillil 2008, kui hageja sai teada, et Muinsuskaitseamet ei kooskõlasta tema soovitud

detailplaneeringut. Hageja esitas taganemisavalduse ühe kuu jooksul pärast lepingu olulise rikkumise

tagajärjest teadasaamist. Isegi kui lähtuda lepingu rikkumisest teadasaamisest, esitas hageja

taganemisavalduse mõistliku aja jooksul, sest hageja lähtus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning

lootis, et kahjulik tagajärg kõrvaldatakse detailplaneeringu kehtestamisel.

Kuna asjas tuvastati kostja raske hooletus lepingu rikkumisel, ei tule VÕS § 221 lg 1 järgi

müügilepingust taganemise korral mõistliku aja põhimõttest lähtuda. Ringkonnakohus jättis

põhjendamatult viidatud sätte arvestamata. Lepingust taganemise ajana saab käsitada täitmisnõude

aegumise tähtaega (kolm aastat), sest lepingu täitmine on osutunud võimatuks ning ei ole mingit alust

samastada taganemisavalduse esitamise aega tehingu tühistamiseks ettenähtud tähtajaga.

10. Kostja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja mõista hagejalt välja kostja menetluskulud.

Kostja nõustus ringkonnakohtu resolutsiooniga, kuid ei nõustunud ringkonnakohtu põhjendustega

ning jäi oma varem esitatud seisukohtade juurde.

Vastuseks kassatsioonkaebusele märkis kostja, et ringkonnakohus kaalus kõiki asjaolusid, kuid

määras mõistliku aja isegi liiga pikalt (kaheksa kuud), kuigi asjaolusid arvestades tuleks pidada

mõistlikuks tähtaega, mis ei ületa kuut kuud.

Kohtud tuvastasid õigesti, et kostja sai muinsuskaitseala olemasolust teada ning pidi hindama selle

mõju hiljemalt 8. jaanuaril 2007. Pooled ei tegutsenud pärast piirangust teadasaamist kooskõlastatult,

et lepingu rikkumise tagajärgi kõrvaldada. Kostja menetles tavapäraselt hageja detailplaneeringut ja

hageja teatas talle lepingu rikkumisest alles taganemisavalduses.

Lepingust taganemiseks mõistliku aja määramisel võib olla tähtsust asjaolul, et täitmine on võimatu,

kuid praeguses asjas oli täitmine juba lepingu sõlmimise ajal võimatu, st leping sõlmiti eksimuses

olles. Seetõttu on põhjendatud, et lepingust taganemise tähtaeg on lühem kui eksimuse tõttu lepingu

tühistamise tähtaeg, sest lepingust taganemise tagajärjed on võrreldes lepingu tühistamisega

koormavamad.

11. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja mõista

hagejalt välja kostja ja kolmanda isiku menetluskulud. Ringkonnakohus leidis õigesti, et maakohus ei

ole kõiki kaalutlusi arvesse võtnud, kui hindas taganemisavalduse esitamiseks ettenähtud mõistlikku

aega. Ringkonnakohus arvestas hageja väiteid ja asus põhjendatult seisukohale, et hageja taganes

lepingust pärast mõistliku aja möödumist. Ringkonnakohus analüüsis, millal hageja sai teada lepingu

rikkumise kahjulikust mõjust, ja asus õigesti seisukohale, et hageja pidi saama sellest teada

8. jaanuaril 2007. Õige ei ole hageja käsitus, et müügilepingust saab raske hooletuse korral taganeda

tähtajatult. Eesti õiguskorras ei saa olla õiguskaitsevahendit, mida saaks kohaldada tähtajatult, sest

see ei teeniks õigusrahu saavutamise eesmärki.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja ringkonnakohtu otsus tuleb nii

materiaalõiguse normi väära kohaldamise kui ka menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu

TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu tühistada osas, millega maakohus luges müügilepingust taganemise kehtivaks. Samuti

tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus kohustas kostjat andma nõusoleku kinnisasja kohta

kinnistusraamatusse lepingu alusel tehtud omanikukande muutmiseks. Selles osas tuleb hagi jätta

TsMS § 423 lg 1 p 4, § 423 lg 2 p 1 ja § 691 p 3 järgi läbi vaatamata. Ülejäänud osas tuleb asi saata

TsMS § 691 p 2 järgi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus kostja lepingurikkumise tõttu lepingust taganeda,

kas ta tegi seda mõistliku aja jooksul ja kas tal on seetõttu õigus nõuda lepingu alusel üleantu

tagastamist ning lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Riigikohus kontrollib TsMS § 688

lg 1 järgi ringkonnakohtu otsust kassatsiooni korras üksnes osas, mille peale on kaevatud. Hageja

vaidlustas ringkonnakohtu otsuse üksnes põhjusel, et ringkonnakohus kohaldas hageja arvates vääralt

VÕS § 118 lg 1 p 1. Seega ei ole kolleegiumil alust hinnata, kas kostja rikkus lepingut ning kas

hagejal oli alust lepingust taganeda juhul, kui ta ei rikkunud VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatut.

14. Esmalt märgib kolleegium, et lepingust taganemisest tuleneva lepingu tagasitäitmise ja kahju

hüvitamise nõude korral ei ole iseseisvaks vaidluse ega ka hagi esemeks lepingust taganemise

kehtivuse tuvastamise nõue.

Hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks võib hageja TsMS § 368 lg 1 järgi esitada

juhul, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kolleegium on varem selgitanud, et hageja

võib TsMS § 368 lg 1 järgi esitada eraldi tuvastusnõude üksnes siis, kui hagejal on lepingust

taganemise tuvastamiseks eriline tuvastushuvi, mida tuleb hagejal ka vastavalt põhjendada ning mis

tuleb kohtul kahtluse korral välja selgitada (vt Riigikohtu 21. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-136-11, p 26). Kolleegiumi hinnangul ei ole hagejal üldjuhul iseseisvat tuvastushuvi lepingust

taganemise õiguspärasuse (kehtivuse) tuvastamiseks, sest lepingust taganemise kui asjaolu

tuvastamine ei anna hagejale midagi rohkemat kui nõuded, mis tulenevad lepingust taganemisest, sh

lepingu tagasitäitmise nõue (vt ka Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11,

p 37). Praeguses asjas ei ole hageja esile toonud, et tal oleks tuvastusnõude esitamiseks muud huvi,

kui lepingust taganemisest tulenevate nõuete (sooritushagi) rahuldamine.

Lepingust taganemise tehingu kehtivus on üheks lepingust taganemisest tuleneva lepingu

tagasitäitmise ja kahju hüvitamise nõude aluseks, mida kohus peab hageja taotluse või kostja

vastuväite alusel hindama, ilma et hageja peaks seda esitama iseseisva haginõudena või kostja

vastuhagina. Seetõttu juhul, kui hageja esitab lisaks sooritushagile tuvastushagi, mille eseme kohta

tuleb nagunii teha otsustus sooritushagi kohta tehtava kohtulahendi põhjendustes, on tuvastushagi ja

sooritushagi näol tegemist sama hagiga samade poolte vahel. Seetõttu pidi maakohus praeguses asjas

keelduma TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel menetlemast hageja nõuet tuvastada lepingust taganemise

kehtivus, sest sama vaidlus tuli lahendada lepingu tagasitäitmise nõude lahendamisel nagunii. Pärast

hageja esitatud tuvastusnõude ebaõiget menetlusse võtmist oleks maakohus pidanud jätma hagi selles

osas läbi vaatamata TsMS § 423 lg 1 p 4 järgi. Sellise rikkumise oleks pidanud ringkonnakohus

TsMS § 657 lg 1 p 4 järgi kõrvaldama ning jätma hagi selles osas TsMS § 425 lg 3 esimese lause järgi

läbi vaatamata. Kuna ringkonnakohus seda ei teinud, on ka ringkonnakohus rikkunud oluliselt

menetlusõiguse normi. Kolleegium selgitab, et TsMS § 371 lg 1 p-st 5 ja TsMS § 423 lg 1 p-st 4

tulenevalt ei oleks praeguses asjas olnud lubatud ka kostja vastuhagi lepingust taganemise kehtetuse

tuvastamiseks.

15. Teiseks leiab kolleegium, et hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek kinnisasja kohta

kinnistusraamatusse lepingu alusel tehtud omanikukande muutmiseks on TsMS § 423 lg 2 p 1 mõttes

õiguslikult perspektiivitu, mistõttu kolleegium jätab selles osas hagi läbi vaatamata.

Juhul kui hageja taganes lepingust kehtivalt, on tal VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi õigus nõuda

kostjalt tagasi ostusumma ja sama paragrahvi sama lõike kolmanda lause järgi intressi. Juhul kui

kostja jääb hageja nõuete täitmisega viivitusse, on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist VÕS § 113 lg 1

järgi. Hageja nende nõuete ja viivise saamise eelduseks ei ole asjaolu, kas kostja on nõus sellega, et

tema saab uuesti kinnisasja omanikuks. VÕS § 189 lg 1 teine lause sätestab, et lepingust taganemisest

tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse

VÕS §-s 111 sätestatut. Hageja on neid sätteid järginud juhul, kui kostja on tagasitäitmist taotlenud ja

hageja on teinud omalt poolt kõik selleks, et kostja saaks VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi

kinnisasja enda omandisse tagasi ning kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja

nõuded VÕS § 189 lg 1 esimese ja kolmanda lause järgi muutuvad seega sissenõutavaks sõltumata

sellest, kas kostja nõustus kinnisasja enda omandisse tagastamisega ning kas ta on selleks andnud

seaduses ettenähtud nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Kuna kostja keeldumine kinnisasja omandiõiguse tagasisaamisest ei välista hageja õigust saada

kostjalt tagasi lepingu alusel üleantu, siis ei ole hagejal õigust nõuda, et kostja teeks tahteavalduse

kinnisasja kohta kinnistusraamatusse lepingu alusel tehtud omanikukande muutmiseks.

16. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hageja taganes lepingust mõistliku aja jooksul.

Ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et hageja kaotas lepingust taganemise õiguse, sest

ei esitanud kostjale lepingust taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast muinsuskaitsealastest

piirangutest teadasaamist VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes. Kolleegiumi hinnangul kohaldas

ringkonnakohus VÕS § 118 lg 1 p 1 vääralt.

Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse lepingust

taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. Kolleegium on viidatud sätet selgitades

asunud varem seisukohale, et säte teenib õigusrahu saavutamise eesmärki. Seetõttu tuleb kahjustatud

poolel mõistliku aja jooksul otsustada õiguskaitsevahendi kasutamise üle, et anda lepingut rikkunud

poolele selgus, kas jätkata lepingu täitmist või mitte. Seejuures võib mõistliku aja kestus lepingust

taganemiseks olla erinevate lepinguliikide puhul erinev. Üldjuhul peaks mõistlik aeg lepingust

taganemiseks olema lühem kui kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg, kuid see ei pruugi

tingimata mööduda täitmisnõude aegumistähtaja jooksul, kui pooled vaidlevad täitmise üle. Lepingu

täitmise võimatuse ilmnemisel peab lepingust taganeda sooviv pool tegema seda mõistliku aja

jooksul pärast seda, kui ilmneb täitmise võimatus (vt Riigikohtu 23. veebruari 2010. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-165-09, p 10; Riigikohtu 23. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-12, p 11).

Eeltoodut arvestades on õige hageja arusaam, et lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja

tuvastamine on iseenesest kohtu diskretsiooniotsustus, st kohus peab asjas esiletoodud kõiki

asjaolusid arvestades hindama, millise aja jooksul võis samas olukorras olev isik mõistlikult eeldada,

et lepingupool võib lepingust taganeda. Õige on ka hageja väide, et lepingust taganemise mõistlikku

tähtaega ei saa määrata selle järgi, kui pikk on lepingu tühistamise tähtaeg. Kuna seaduses on selgelt

sätestatud, et lepingust võib taganeda mõistliku aja jooksul, puudub kolleegiumi hinnangul vajadus

tugineda lepingust taganemise aja määramisel sarnastele õigusnormidele ning igal üksikul juhul tuleb

mõistlik aeg tuvastada asjaolusid arvestades.

17. Tuvastamaks, kas lepingupool taganes lepingust mõistliku aja jooksul, tuleb esmalt selgitada,

millisest hetkest alates hakkab lepingust taganemise tähtaeg kulgema. VÕS § 116 lg 1 järgi võib

lepingupool lepingust taganeda, kui lepingust tulenevat kohustust on oluliselt rikutud. Lepingust

taganemise mõistlik aeg hakkab VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes kulgema samuti alates ajast, mil lepingust

taganeda sooviv pool sai või pidi teada saama olulisest lepingurikkumisest. Seega on praeguses asjas

tähtis, millal lepingut rikuti oluliselt ja millal hageja sai sellest teada. Kohtud on ebaõigesti jätnud

need asjaolud tuvastamata.

Olulise lepingurikkumisega on VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi tegemist eelkõige juhul, kui kohustuse

rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust

lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge

ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud.

Sellest tulenevalt hakkab lepingust taganemiseks ettenähtud mõistlik aeg kulgema alates sellest, kui

lepingupool sai või pidi teada saama lepingu rikkumisest, mille tõttu jäi ta olulisel määral ilma sellest,

mida ta õigustatult lepingust lootis.

Kohtud tuvastasid, et hageja pidi 8. jaanuaril 2007 või hiljemalt 2007. a juunis saama teada sellest, et

kinnisasjal lasuvad muinsuskaitselised piirangud, kuid muinsuskaitselistest piirangutest teada saades

ei olnud hageja veel teadlik, et ta jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis,

st et kinnisasjale ei ole võimalik tema kavandatud kõrguse ja mahuga hoonet ehitada. Selle asjaolu

tuvastamisega ei ole aga kolleegiumi arvates veel kindlaks tehtud, et hageja sai või pidi sel ajal saama

teada olulisest lepingurikkumisest, seega ka sellest, et tal on õigus lepingust taganeda. Seetõttu võib

olla põhjendatud olla hageja väide, et ta sai alles siis teada, et ta jääb lepingust loodetust olulisel

määral ilma, kui talle sai teatavaks, et muinsuskaitseliste piirangute tõttu tema soovitud

detailplaneeringut ei kinnitata.

Iseenesest on õige kohtute arusaam, et kinnisasja muinsuskaitselised kitsendused piiravad kinnisasja

valdamist, kasutamist ja käsutamist. Kolleegiumi hinnangul saab muinsuskaitselistest piirangutest

teatamata jätmist pidada küll lepingu rikkumiseks, kuid lepingu olulise rikkumisega saab VÕS § 116

lg 2 p 1 mõttes üldjuhul olla tegemist üksnes siis, kui rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool

olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Ebaõige on kohtute seisukoht, et

mõistlik tähtaeg lepingust taganemiseks hakkas kulgema alates sellest, kui hageja pidi saama teada, et

kinnisasja koormavad muinsuskaitselised piirangud.

Ülaltoodut arvestades tuleb ringkonnakohtul asja uuesti läbi vaadates tuvastada, millal hageja sai või

pidi teada saama olulisest lepingurikkumisest. Seda aega tuleb arvestada VÕS § 118 lg 1 p 1

kohaldamisel.

18. Õige ei ole hageja arusaam, et juhul, kui asi ei vasta lepingutingimustele müüja tahtluse või raske

hooletuse tõttu VÕS § 221 lg 1 p 1 järgi, siis on välistatud müügilepingust taganemise õiguse

kaotamine VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi. VÕS § 221 lg 1 p 1 mõtteks ei ole sätestada ajaliselt piiramatut

lepingust taganemise õigust. See säte on seotud VÕS §-ga 220, mille lõiked 1 ja 2 sätestavad ostja

teavitamiskohustuse ja lõige 3 sellise kohustuse rikkumise tagajärjed (vt nt Riigikohtu 25. oktoobri

2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p-d 23-25; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

71-07, p 14; 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19). Ostja, kes ei ole seda sätet

rikkunud, peab vaatamata VÕS §-s 221 sätestatule järgima VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatut.

Praeguses asjas ei ole kostja väitnud, et hageja oleks rikkunud VÕS §-s 220 sätestatud

teavitamiskohustust. Seetõttu ei tekkinud ka küsimust, kas hageja rikkus VÕS § 220 lg-tes 1 ja 2

sätestatud teavitamiskohustust ja kaotas seetõttu lepingust taganemise õiguse VÕS § 220 lg 3 järgi.

19. Kolleegium märgib veel, et asjas ei saa hageja kassatsioonkaebuses esitatud taotlust täielikult

rahuldada, s.o tühistada ringkonnakohtu otsust täielikult ja teha kostja apellatsioonkaebuse osas uut

otsust, millega jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, kuid hageja apellatsioonkaebuse osas tuleb saata

asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium juhib tähelepanu, et ringkonnakohtu otsuse

tühistamise ja asja uueks lahendamiseks saatmise korral jätkub TsMS § 693 lg 1 järgi menetlus

ringkonnakohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist.

20. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse

kautsjon avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest

see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Asjas on palutud tagastada hageja kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon isikule, kes hageja eest kautsjoni tasus.

Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks,

jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada vastavalt asja

lahendamise tulemusele.

Ants Kull, Villu Kõve, Tambet Tampuu