3-2-1-143-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-143-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 5. detsember 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Liina-Regina Lõokese hagi Alari Pääreni vastu

omandiõiguse rikkumise lõpetamiseks ja hüvitise

saamiseks ning Alari Pääreni vastuhagi Liina-Regina

Lõokese vastu kinnisaja piiri kindlaksmääramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 2. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-73598

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Alari Pääreni ja Liina-Regina Lõokese kassatsioonkaebused

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Liina-Regina Lõokese kassatsioonkaebuse hind 958 eurot

67 senti

Alari Pääreni kassatsioonkaebuse hind 1597 eurot 79 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Liina-Regina Lõoke (isikukood xxxxxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Rene Varul

Kostja Alari Päären (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Karl Saavo

Asja läbivaatamise kuupäev

5. november 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 2. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-73598 ja Tartu

Maakohtu 17. märtsi 2011. a otsus samas tsiviilasjas osas, milles jäeti rahuldamata Liina-

Regina Lõokese hagi ehitise osa kõrvaldamiseks ning Alari Pääreni vastuhagi kinnisasjade piiri

kindlaks määramiseks.

2. Saata asi tühistatud osas samale maakohtule läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebused rahuldada.

4. Tagastada Alari Päärenile (konto nr 10102022969004) kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot 56 senti

5. Tagastada Liina-Regina Lõokesele kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 25 (kakskümmend

viis) eurot 56 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Liina-Regina Lõoke (hageja) esitas 6. novembril 2008 Tartu Maakohtule Alari Pääreni (kostja)

vastu hagi, milles palus kohustada kostjat kõrvaldama hageja kinnisasja piiridesse ulatuva kostja

ehitise osa või alternatiivselt mõista kostjalt välja rahaline hüvitis. Hageja täpsustas 18. oktoobri

2010. a kohtuistungil alternatiivselt nõutava rahalise hüvitise suurust, paludes kostjalt välja mõista

1000 krooni kuus. 26. oktoobri 2010. a menetlusdokumendis täpsustas hageja, et soovib hüvitist

tagasiulatuvalt alates ehitamise algusest. 3. veebruari 2011. a menetlusdokumendis soovis hageja

garaaži lammutamist ning kostjalt hageja kasuks 32 000 euro suuruse hüvitise ning alates 1999. a

septembrist 1000 euro suuruse igakuise hüvitise väljamõistmist.

Hagi kohaselt kuuluvad pooltele Jõgeva linnas kõrvuti asuvad kinnisasjad Xxxx 81 ja Xxxx 83.

Kostja ehitas oma kinnisasjale maja, mis on hageja majale detailplaneeringuga ettenähtust lähemal.

Samuti on maja ehitatud osaliselt üle kinnisasja piiri. Selle tulemusena voolavad vihma- ja

lumesulamisveed kostja majalt hageja kinnisasjale. Samuti variseb kostja maja katuselt hageja

kinnisasjale lund ning kostja maja varjab hageja kinnisasjale langevat päikesevalgust. Kostja maja

paiknemine ei ole kooskõlas ka tuleohutuseeskirjaga, mistõttu on tuleoht hageja majale suurenenud.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et ta ei ole oma maja üle

hageja kinnisasja piiri ehitanud. Pooltele kuuluvad katastriüksused on moodustatud plaani- ja

kaardimaterjalide alusel, ilma katastrimõõdistamiseta maakatastriseaduse (MaaKatS) § 20 lg 5

kohaselt. Piiride kindlaksmääramisel tehti viga, mistõttu kindlaksmääratud piirid ei lange kokku

looduses olevate piiridega. Detailplaneeringu ega selle lisaks oleva plaanimaterjali kohaselt ei asu

kostja hooned ega hooneosad hageja kinnisasjal. Xxxx 81 ja Xxxx 83 asendiplaanidest nähtub, et

kruntide piirid on määratud erinevalt. Xxxx 83 plaanil kulgeb piir hoonete tagant, Xxxx 81 plaanil

lõikub piir kostja hoonesse. Isegi kui kostja hoone asub osaliselt hageja maal, ei ole selle

kõrvaldamise nõue põhjendatud. Kostja ei olnud pahauskne, kuna ta on lähtunud kehtivast

detailplaneeringust ja ehitusloast. Samuti oleks ehitise osa kõrvaldamise nõue ebaproportsionaalne,

kuna tooks kaasa terve kostja maja lagunemise ohu. Hageja ei vaielnud ka kostja maja ehitamisele

vastu.

3. Kostja esitas 31. mail 2010 vastuhagi, milles palus määrata kindlaks piir Xxxx 81 ja Xxxx 83

katastriüksuste vahel selliselt, et see ei lõikuks kostja hoonetesse.

Vastuhagi kohaselt on hooned Xxxx 83 krundile püstitatud enne katastriüksuste moodustamist

1998. aastal. Xxxx 81 katastriüksuse plaanil ei lange piir kokku krundi 1966. a piiridega, mistõttu

lõikub kinnisasja piir kostja hoonesse. Xxxx 81 katastriüksuse moodustamisel ei ole järgitud

MaaKatS § 20, mistõttu ei ole põhjendatud kinnisasja piiri kulgemine läbi kostja hoone. Plaani- ja

kaardimaterjali alusel tuli katastriüksused moodustada selliselt, et katastriüksus moodustuks endise

krundi ja maakasutuse piirides. Kuna piire pole looduses kätte näidatud ja piiriprotokolli pole

koostatud, on kinnisasjade piir ebaselge ja tuleb kindlaks teha.

4. Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja leidis, et vastuhagi ei saa

rahuldada asjaõigusseaduse (AÕS) § 129 alusel, kuna Xxxx 81 ja 83 piir on katastriüksuste plaanidelt

üheselt kindlaksmääratav. Kostja viide vanadele hoonetele on eksitav, kuna need on detailplaneeringu

ja ehitusloa alusel põhjalikult renoveeritud ja üle kinnisasja piiri ulatub nimelt uusehitisena garaaž.

Vale on kostja seisukoht, et Xxxx 81 katastriüksus on moodustatud vastuolus kehtivate normidega.

Xxxx 81 katastriüksuse moodustamisel arvestati nii 1966. aastal koostatud kui ka 1998. aastal

muudetud krundiplaani ning 1980-ndatel tehtud kruntide ümberjaotusi.

5. Tartu Maakohus rahuldas 17. märtsi 2011. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja hüvitise ajavahemiku novembrist 2008 kuni veebruarini 2011 eest 1400 eurot ja alates

2011. a märtsist 50 eurot kuus. Ehitise osa lammutamise nõude ja vastuhagi jättis maakohus

rahuldamata.

Maakohus leidis, et kinnistute piiri nurk asub võrkaia esimesest tänavpoolsest nurgast 1,7 m Xxxx 83

kinnisasja suunas, piir kulgeb sealt kuni Xxxx 81 abihoone tagumise nurgani ja sealt lõikub Xxxx 81

kinnistusse. Esitatud andmete alusel ei saa kohus ise piiri kindlaks määrata. Piiri kindlaksmääramisel

ei saa lähtuda maamõõtja I. Roosi koostatud Xxxx 83 katastriüksuse toimikust, kuna piiri määramisel

on maamõõtja lähtunud valedest situatsioonielementidest. Kinnisasjade piiri ei saa AÕS § 129 järgi

määrata kindlaks valdusega, sest tegelikkuses on piir olemas, kuid see on looduses märkimata ning

kinnisasjade omanikele kätte näitamata. Poolte senine valdus ei ole kooskõlas kinnistute ulatusega.

Valduse alusel piiri kindlaks määramine muudaks kinnisasjade andmeid (eelkõige suurust) ja läheks

vastuollu ka tegelikkuses olemasoleva ja määratava piiri andmetega. Seetõttu tuleb jätta vastuhagi

rahuldamata.

Arvestades eeltoodut ei asu kostja kinnisaja päraldiseks olev maja hageja kinnisasja piiri suhtes

kohas, kus ta peaks asuma, ning on ka võimalik, et see asub mingis osas (vundament) üle

kinnisasjade piiri. Üle kinnisasja piiri võib asuda mingi osa kostja maja uuest osast (garaaž).

Arvestades hageja elamu ja kostja nn vanale hoonele ehitatud elamuosa vahemaad ca 11 m, hageja

elamu plaanist tulenevat kaugust piirist 5,1-5,4 m, kostja nn vana hoone plaanist tulenevat kaugust

tegelikust piirist 5,6-6 m, juurdeehitise osa laiust ca 5 m, tuleks asuda seisukohale, et kostja ei ole

ehitanud üle piiri. Juurdeehitisest hageja elamuni peaks jääma umbes 5 meetrit või veidi enam.

Hageja ise on mõõtnud vahemaaks 4,98 m ja kohus mõni sentimeeter üle 5 meetri. Paari sentimeetri

suurune mõõteerinevus võib tuleneda sellest, et mõõte ei võetud täpselt samast ehitise kohast.

Arvestada tuleb ka seda, et kinnisasjade piir ei kulge elamute suhtes paralleelselt, vaid Xxxxx tänava

äärest kinnistute tagaserva poole kulgedes läheneb see hageja elamule ja kaugeneb kostja elamust.

Täpset kaugust ei saa kohus määrata, sest see tuleb maha märkida maamõõtjal. Eeltoodust tulenevalt

ei ole kostja elamu seinu üle enda kinnisasja piiri ehitanud, elamu projekti järgi võib aga üle piiri

asuda juurdeehitise vundament. Arvestades kostja elamu juurdeehituse ja hageja elamu vahelist

kaugust, on kostja elamu vundament vähemalt hoone tänavapoolses osas üle kinnisasjade piiri.

Kostja ei ole ehitanud üle piiri pahatahtlikult, mistõttu ei ole hageja esitatud nõue kostja elamu

lammutamiseks põhjendatud. Katastriüksuste plaanilt ei nähtu Jõgeva Linnavalitsuse 5. mai 1998. a

korraldusega tehtud muudatused. Katastriüksuse plaan on aluseks ka detailplaneeringule. Jõgeva

Linnavalitsuse esindaja kinnitas veel 5. oktoobri 2010. a vastuses teabenõudele valesti, et piir asub

aia kohal. Seega ei saanud kostja teada, et katastriplaanil, mis oli koostatud ametlikult Jõgeva

linnavalitsuse korralduse alusel, võib piir olla valesti märgitud. Kinnisasjade omanikele ei ole

looduses piiri kätte näidatud. Ka hageja ise kinnitas, et kuni ehituse alguseni ei olnud ta teadlik, et

aed ei pruugi olla piiri kohal. Hageja on oma ema esindajana andnud detailplaneeringule nõusoleku

1999. aastal ja esimesed vastuväited esitas hageja ema alles 7. veebruaril 2000. Seega ei teadnud ka

hageja ise ehitamise alguses, et aed ei asu piiril. Hageja ja tema ema esitatud avaldustest nähtub, et

nad ei muretsenud alguses mitte üle piiri ehitamise pärast vaid seetõttu, et juurdeehitis on nende õuele

liiga lähedal ja liiga suur. Samuti esitati vastuväited alles siis, kui kostja elamu oli juba saanud katuse

alla.

AÕS § 148 lg 2 sätestab, et kui sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta,

kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt

tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist.

Hageja välistas maatüki müümise kostjale, kuigi kostja selleks soovi avaldas. Kostja maatüki

müügiks kohutamiseks kohtule vastuhagi ei esitanud. Seega tuleb hinnata, kas hagejal on õigus saada

hüvitist ja kui suur see võiks olla. Kostja elamu vundament takistab hagejal kinnisasja serva

kasutamist. Hageja ei osanud aga kirjeldada, milleks ta seda kinnisasja serva kasutada tahaks. Kostja

elamu vundament asub maa all, mistõttu on maapealse osa kasutamine võimalik. Kostja peab katuselt

tuleva vihmavee juhtima kas oma kinnisasjale või linna kanalisatsiooni ning ta on oma sõnul seda ka

teinud. Samuti on kostja takistanud lume langemist oma elamu katuselt hageja kinnisasjale. Kostja

elamu võib küll tuisu korral hageja kinnisasjale lund koguda, kuid meeter või kaks kaugemal asuv

hoone koguks seda samuti. Nimetatud asjaolusid tuleb arvestada hüvitise määramisel. Kostja elamu

asub hageja õuest lääne suunas. Seega saab see varjata vaid õhtupäikese. Lõunapäikese varjab hageja

enda kõrvalhoone. Ala, millele päikesevalguse langemist kostja elamu piirab, kasutab hageja

sissesõiduteena. See ei vaja erilist valgustatust. Nimetatud asjaolu annab küll aluse nõuda hüvitist,

kuid mitte eriti suures määras. Ehitiste vahelise liiga väikese vahemaaga kaasneda võiv tuleoht on

asjaoluks, mille tõttu tuleb kostjalt hüvitist välja mõista. Hüvitise määramisel tuleb arvestada eespool

käsitletud asjaoludele lisaks ka kostja huve, asjaolusid, miks ehitati üle kinnisasjade piiri, ning kostja

seniseid tegevusi kahjustavate mõjude kõrvaldamiseks. Põhjendatud on hüvitis 50 eurot kuus,

s.o 600 eurot aastas.

Hageja palus hüvitise välja mõista alates kahjulike mõjude tekkimisest, s.o alates 2000. aastast.

Hagejal on õigus nõuda hüvitist alates hagi esitamisest, sest ta oleks võinud esitada kohtule nõude

juba varem, st kahjulike mõjude tekkimisel. Kostja ei vastuta selle eest, et hageja kasutatud

õiguskaitsevahendid (mitme aasta vältel kaebused linnavalitsusele, ebaõnnestunud

halduskohtumenetlus) pole tulemuslikud olnud. Hüvitis tuleb välja mõista alates hagi esitamisest.

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada selle osas, milles

rahuldati hagi ja jäeti vastuhagi rahuldamata. Kostja leidis, et praegusel juhul on üks ja sama maatükk

määratud korraga kahe katastriüksuse koosseisu. Sellises olukorras tuleks kinnisasjade piir määrata

kindlaks AÕS § 129 lg 2 järgi. Samuti on maakohtu määratud hüvitis liiga suur. Hüvitise määramisel

ei saa arvestada asjaoluga, et ehitistevaheline väike vahemaa tekitab tuleohu.

7. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada osas, milles

jäeti rahuldamata ehitise lammutamise nõue ja teha selles osas uus otsus, millega hagi rahuldada.

Juhuks kui ringkonnakohus seda nõuet ei rahulda, palus hageja muuta väljamõistetud hüvitise suurust

ja mõista kostjalt välja alates 2000. aastast hüvitis 100 eurot kuus. Hageja leidis, et maakohus on

valesti tuvastanud, et kostja ei olnud pahauskne.

8. Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 2. aprilli 2012. a otsusega osaliselt kostja apellatsioonkaebuse,

jättis hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus

mõistis kostjalt hageja kasuks välja rahalise hüvitise, ning saatis asja selles osas maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles jäeti rahuldamata

hageja nõue ehitise osa kõrvaldamiseks ning vastuhagi.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega vastuhagi rahuldamata jätmise kohta. Pooled ei

vaidle selle üle, et nii Xxxx 81 kui ka Xxxx 83 katastriüksused on moodustatud plaani- ja

kaardimaterjali alusel 1998. aastal, katastriüksuste moodustamise ning maakatastris registreerimise

õiguslikuks aluseks on kohaliku omavalitsuse korraldused, nimetatud dokumentide alusel on tehtud

kanded kinnistusraamatusse ning maastikul on kinnisasjade piir tähistamata. Kinnistamise aluseks

olevad kohaliku omavalitsuse korraldused, millega määrati Xxxx 81 katastriüksuse suuruseks

2504 m2 ja Xxxx 83 katastriüksuse suuruseks 2362 m2, on kehtivad ning kostja apellatsioonkaebuse

seisukoht, et kohus saaks määrata piiri nii, et muutuksid kinnistute suurused, on põhjendamatu.

Vale on kostja väide, et maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 129. Sellest sättest tuleneb, et vaidluse

korral piiri asukoha üle tuleb lähtuda registrites (maakataster) olevatest andmetest ning valduse

ulatusest saab lähtuda üksnes siis, kui registrites andmeid ei ole. Eksperdi arvamuse kohaselt on

katastriüksuste moodustamise aluseks oleva plaani- ja kaardimaterjali alusel võimalik kindlaks

määrata kinnisasjade piir. Seega on ekslik apellatsioonkaebuse peamine seisukoht, et piiri

kindlaksmääramisel tuleb aluseks võtta kostja tellitud katastrimõõdistamise plaan. Vastuhagi

rahuldamiseks ei anna alust ka asjaolu, et 1999. aastal on kostja taotluse alusel kehtestatud Xxxx 83

krundi detailplaneering ning Jõgeva Linnavolikogu vastuse kohaselt ei pidanud planeeringu

koostamisel aluseks võtma Xxxx 81 kaardimaterjali. Asjakohane ei ole apellandi viide MaaKatS § 20

lg-le 13, kuna katastriüksus on maakatastris registreeritud 1998. aastal ning katastriüksuste omanikud

nõustusid katastriüksuste moodustamisega plaani- ja kaardimaterjali alusel. Sellest tulenevalt ei ole

põhjendatud kostja väide, et Xxxx 81 katastriüksuste moodustamisel mõõdeti selle koosseisu osa

Xxxx 83 maast.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ka osas, milles maakohus jättis rahuldamata

hageja nõude kostja elamu osa kõrvaldamiseks. AÕS § 148 lg 3 kohaselt võib naaberkinnisasja

omanik nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja on

pahauskne või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa

kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles. Seega on AÕS § 148

lg 3 kohaldamise eelduseks ehitaja pahausksus ning ehitaja heausksuse korral asjaolu, et

naaberkinnisasja omanik esitas ehitamisele vastuväited AÕS § 148 lg-s 3 sätestatud aja jooksul.

Kuivõrd kostja ehitas elamu kehtestatud detailplaneeringu alusel ning pidas planeeringul ja

ehitusprojektil märgitud piiri tegelikuks piiriks, siis ei ole ta üle kinnisasja piiri ehitanud tahtlikult või

raske hooletuse tõttu. Seega ei olnud kostja pahauskne. Samuti on õige maakohtu järeldus, et kuna

hageja ei esitanud vastuväiteid ehitamisele AÕS § 148 lg-s 3 ettenähtud ajal, siis pole tal õigust

nõuda üle piiri ehitatud elamu osa kõrvaldamist. Hageja nõude rahuldamisel tuleb kaaluda mõlema

poole õigustatud huvisid ning õige on maakohtu seisukoht, et elamu garaažiosa kõrvaldamise nõue ei

ole eelmärgitud asjaolusid arvestades õiglane.

AÕS § 148 lg 2 kohaselt, kui sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid

heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema

kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist.

Sellest sättest tuleneb, et hüvitise suurus sõltub üle kinnisasja piiri ehitatud ehitise osa suurusest. Ka

Riigikohus on 21. mail 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 tehtud otsuses märkinud, et hüvitist saab

nõuda selles ulatuses, millises ulatuses ei saa hüvitise nõudja oma kinnisasja kasutada. Maakohus on

leidnud, et mingis osas võib kostja garaaž asuda üle kinnisasja piiri, kuid maakohus ei ole selle osa

suurust kindlaks teinud. Kuivõrd sellest sõltub hüvitise suurus, on maakohus AÕS § 148 lg-t 2 valesti

kohaldanud ning maakohtu välja mõistetud hüvitise suuruse põhjendatus ei ole kontrollitav.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene

teisiti. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks selgitanud hagejale tõendamiskoormist ja

teinud hagejale ettepaneku esitada tõendeid, millistest nähtuks üle piiri ehitamise ulatus ning

selgitanud hagejale AÕS § 148 lg 2 kohaldamise eelduseid. Sellega on maakohus rikkunud

kvalifitseerimis- ja selgitamiskohustust, mis on kaasa toonud ebaõige kohtuotsuse. Asja uuel

läbivaatamisel peab maakohus eelmärgituga arvestama ning võimaldama hagejal esitada tõendeid

üleehitamise ulatuse tõendamiseks. Samuti peab maakohus arvestama teise poole õigusega saada

piisavalt aega oma seisukoha esitamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt on plaani- ja kaardimaterjali

alusel moodustatud kinnisasjade vahelist piiri võimalik kindlaks määrata ning vajaduse korral on piiri

täpne kulgemine võimalik kindlaks teha asjatundja abil. Seejärel on võimalik välja arvutada üle

naaberkinnisasja piiri ehitatud hoone pindala. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 märkinud

veel, et AÕS § 148 lg 2 võimaldab nõuda hüvitust ka tagasiulatuvalt alates ajast, kui kostja oli saanud

kinnisasja omanikuks, tingimusel, et nõue ei ole aegunud. Samuti on Riigikohus nimetatud otsuses

leidnud, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka „üleehitatud" hoone omaniku huve.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada osas,

milles jäeti rahuldamata vastuhagi ning saata asi selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja leiab, et ringkonnakohus on tema nõude valesti sisustanud. Kostja taotles piiri

kindlaksmääramist selliselt, et see ei lõikuks kostja hoonetesse. Samuti ei ole kostja taotlenud piiri

kindlaksmääramist selliselt, et muutuksid kinnisasjade suurused.

Maareformi seaduse § 7 lg-te 5 ja 51 ning Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144

kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra" kohaselt ei olnud lubatud maad

erastada selliselt, et moodustatud katastriüksus oleks lõikunud teisel katastriüksusel asuvatesse

hoonetesse. Jõustunud haldusaktidega on sätestatud katastriüksuste pindalad, kuid ei ole kindlaks

määratud piire. Xxxx 83 katastriüksuse plaanilt nähtub, et selle piir kulgeb kostja hoonete tagant,

ilma neisse lõikumata. Piiri kindlaksmääramine selliselt nagu see on märgitud hageja katastriüksuse

plaanile vähendaks kostja kinnisasja pindala.

11. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Hageja leiab kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 148 lg-t 3. Riigikohus

on 17. oktoobri 2011. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11 märkinud, et heauskselt ei tegutse isik, kes

ei kontrolli piirialal ehitades, kas ehitisealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et

ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale. Vajaduse korral on piiri täpne kulgemine võimalik kindlaks teha

asjatundja abil. Kui isik ei ole piirialal ehitades neid asjaolusid kontrollinud ja ehitis ulatub üle

naaberkinnisasja piiri, on ta üldjuhul tegutsenud pahauskselt. Pahausksuse puudumist peab tõendama

ehitaja. Seega on kohtud valesti leidnud, et kostja pahausksust oleks pidanud tõendama hageja.

Praeguses asjas ei ole kostja kontrollinud piirialal ehitades, kas ehitisealune maa on tema omandis.

Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostja ei järginud elamu ehitamisel

detailplaneeringut. Samuti ei ole ringkonnakohus arvestanud sellega, et hageja on pidevalt vaielnud

kostja ehitustegevusele vastu.

12. Pooled vaidlesid teineteise kassatsioonkaebustele vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb osas, milles jäeti rahuldamata

hageja nõue ehitise kõrvaldamiseks ning kostja vastuhagi, TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Asi tuleb tühistatud osas TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 teise

lause alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

14. Pooled vaidlevad Riigikohtus selle üle, kas maa- ja ringkonnakohus on õigesti jätnud rahuldamata

hageja nõude kostja elamu osa kõrvaldamiseks ning kostja vastuhagi kinnisasjade piiri

kindlaksmääramiseks. Kumbki pool ei ole kassatsioonkaebuses vaidlustanud ringkonnakohtu otsust

saata asi hageja alternatiivse hüvitisenõude uueks läbivaatamiseks maakohtusse. Seega selles osas on

ringkonnakohtu otsus jõustunud ning kolleegium seda nõuet ei käsitle.

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on asja lahendamisel tõlgendanud valesti AÕS § 129. Ekslik

on ringkonnakohtu seisukoht, et AÕS § 129 lg 2 järgi tuleb vaidluse korral piiri asukoha üle lähtuda

maakatastri andmetest ning valduse ulatusest saab lähtuda üksnes siis, kui registrites andmeid ei ole.

Maakatastrit ja katastriüksuste moodustamist reguleerivatest õigusaktidest tuleneb, et katastriüksuse

moodustamisel nii maa mõõdistamisega kui ka plaani- ja kaardimaterjali alusel kaardistatakse

tegelikkusele vastavad piirisuhted looduses. See tähendab, et kaart peab kirjeldama mõõdistamisel

ilmnevat tegelikku olukorda, mitte et kinnisasjade tegelikud piirid määratakse vältimatult

katastriüksuse kaardistatud piiride alusel. Katastrikannete õigsust küll eeldatakse, kuid pooltel on

võimalik see eeldus ümber lükata. Seejuures saab tugineda mh ka sellele, et piirid on valesti

kaardistatud. Kui piiride kaardistamise õigsuses kaheldakse, siis tuleb hinnata AÕS § 129 lg-te 2 ja 3

järgi kõiki piiriandmeid kogumis (vt ka Riigikohtu 12. juuni 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-12,

p-d 23-26). Seega tulnuks ringkonnakohtul sisuliselt hinnata kostja esitatud väiteid ja tõendeid piiri

asukoha ja selle vale kaardistamise kohta, mitte üksnes lähtuda maakatastri andmetest.

16. Kolleegiumi arvates võib piiri asukohast sõltuda ka see, kuidas tuleks lahendada hageja nõue

kõrvaldada ehitise osa. Selle nõude rahuldamise eelduseks oleva kostja pahausksuse hindamisel saab

mh arvestada ka asjaoluga, kui suures ulatuses on kostja üle piiri hageja kinnisasjale ehitanud. Samas

kui selgub, et piir on kostja väidetud asukohas, ei oleks täidetud juba hageja nõude rahuldamise

esmane eeldus, kuivõrd sel juhul ei oleks kostja üle piiri ehitanud. Kolleegium märgib, et kui kostja

enne piirialale elamu ehitamist kontrollis, kas ta ehitab elamu oma kinnisasjale, ning talle seejuures

kättesaadavatest andmetest see ka nähtus, ei saa eeldada, et kostja ehitas elamu üle oma kinnisasja

piiri pahauskselt.

17. Kuivõrd osas, milles ringkonnakohtu lahend on jõustunud, saadeti asi maakohtule uueks

läbivaatamiseks, tuleb ka kassatsioonkaebuste esemeks olevate nõuete puhul tühistada ka maakohtu

lahend ning saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel

kindlaks tegema kinnisasjade piiri ning sellest lähtudes lahendama nii hagi kui ka vastuhagi nõuded.

18. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173

lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

19. Kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb pooltele TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonkaebustelt tasutud kautsjonid tagastada.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu