3-2-1-147-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-147-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. detsember 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Hestmar & Partnerid Osaühingu ja Arketite OÜ hagi

Lembit Reimali vastu põhivõla 7988 euro 95 sendi ja viivise

2520 euro 99 sendi väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-11-27262

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Hestmar & Partnerid Osaühingu ja Arketite OÜ

kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

10 509 eurot 94 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Hestmar & Partnerid Osaühing (registrikood

10935855) ja Arketite OÜ (registrikood 11196733), hagejate

esindaja vandeadvokaat Janno Kuusk

Kostja Lembit Reimal (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Äili Rodi

Asja läbivaatamise kuupäev

5. november 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-27262 ja saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Hestmar & Partnerid Osaühingule (konto nr 221021657127, Swedbank AS)

27. aprillil 2012 tasutud kautsjon 39 (kolmkümmend üheksa) eurot 95 senti ja 6. septembril 2012

Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ tasutud kautsjonist 12 (kaksteist) eurot 61 senti.

Tagastada Arketite OÜ-le (konto nr 10220098212010, AS SEB Pank) 26. aprillil 2012 tasutud

kautsjon 39 (kolmkümmend üheksa) eurot 94 senti ja 6. septembril 2012 Advokaadibüroo Sirel

& Partnerid OÜ tasutud kautsjonist 12 (kaksteist) eurot 61 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hestmar & Partnerid Osaühing (hageja I) ja Arketite OÜ (hageja II) esitasid 13. juunil 2011 Harju

Maakohtule hagi Lembit Reimali (kostja) vastu, paludes kostjalt välja mõista poolte kasuks võrdsetes

osades kokku 10 509 eurot 94 senti (põhivõlg 7988 eurot 95 senti ja viivis 2520 eurot 99 senti).

Hagejate väitel sõlmisid OÜ Wallenium Invest (hilisema nimega ja edaspidi Resuul Investeeringute OÜ

ja kostja 23. aprillil 2008 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, millega sätestati kostjale kuulunud

kinnistu (asukohaga Tallinn, Sakala 11) arendamise ning laiendamisega seotud kohustuste loetelu ja

tähtajad. Protokolli p 6 kohaselt leppisid pooled kokku, et pooled teevad jõupingutusi, et lõpetada

lepingueelsed läbirääkimised ning sõlmida kinnistu müügileping hiljemalt 30. mail 2008. Punkti 8.3

kohaselt kohustus kostja tegema kõik muu temast sõltuva, et hankida kinnistut koormava hüpoteegi

hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks, ning tegema kõik muu temast sõltuva, et kinnistu

müügilepingut oleks võimalik sõlmida hiljemalt protokolli p-s 6 toodud tähtajaks. Protokolli p 10.1.2

kohaselt tasus Resuul Investeeringute OÜ kostjale ostuhinnast 250 000 krooni protokolli allkirjastamise

hetkel.

Protokolli p-s 17 leppisid pooled kokku, et kinnistu peab müügilepingu sõlmimise hetkel olema vaba

kõikidest kolmandate isikute asjaõigustest. Juhul kui müügilepingu sõlmimise hetkel koormab kinnistut

kolmanda isiku asjaõigus, peab kokkulepe asjaõiguse kustutamiseks sisalduma kinnistu müügilepingus

või vastupidisel juhul on Resuul Investeeringute OÜ-l õigus protokollist ning protokolli alusel sõlmitud

täiendavatest kokkulepetest taganeda ja nõuda kostjalt tagasi kõik kostjale protokolli sõlmimise tõttu

tasutud summad. Protokolli p-s 18 leppisid pooled kokku, et juhul kui mõni kostja protokolli p-s 3 antud

kinnitustest osutub valeks ja seetõttu osutub müügilepingu sõlmimine mõistliku aja jooksul

ebatõenäoliseks või ilmnevad muud olulised asjaolud, mis võivad takistada kinnistu arendamist

mõistliku aja jooksul, on Resuul Investeeringute OÜ-l õigus protokollist ning protokolli tõttu sõlmitud

täiendavatest kokkulepetest taganeda ning nõuda kostjalt tagasi kõik kostjale protokolli sõlmimise tõttu

tasutud summad.

Hagiavalduse esitamise hetkeni ei olnud müügilepingut sõlmitud, samuti koormasid kinnistut

kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteegid. Eeltoodust tulenevalt taganes Resuul Investeeringute OÜ

protokolli p 18 alusel protokollist alates 23. juulist 2009. Kostja raha ei tagastanud.

Hagejad sõlmisid 15. juulil 2010 Resuul Investeeringute OÜ-ga nõude loovutamise lepingu, millega

Resuul Investeeringute OÜ loovutas oma 250 000 krooni suuruse nõude kostja vastu võrdsetes osades

hagejatele. Kostja ei ole hagejatele vaidlusalust summat tasunud.

Kostja vastuväited on põhjendamatud. Resuul Investeeringute OÜ oleks küll saanud 30. mail 2008

ilmnenud takistuse järel kohe lepingust taganeda, kuid tema eesmärk oli arvestada ka kostja huvidega.

Seetõttu andis Resuul Investeeringute OÜ kostjale täiendavaid tähtaegu võimaliku lahenduse leidmiseks

2009. a juuliks oli ilmne, et kostja ei suuda saavutada OÜ-ga Rosier Team kokkulepet hüpoteegi

kustutamiseks. Kostja viide raske olukorra ärakasutamisele on vale, kuna kostja on suurte kogemustega

ettevõtja. Kostja tasaarvestus on põhjendamatu.

Eeltoodust tulenevalt palusid hagejad kostjalt võrdsetes osades välja mõista kokku 10 509 eurot 94 senti

mis koosneb põhinõudest 7988 eurot 95 senti ja viivisest 2520 eurot 99 senti.

Juhul kui kohus leiab, et Resuul Investeeringute OÜ oli minetanud õiguse kokkuleppest taganeda, siis

nõuavad hagejad kostjalt 7988 euro 95 sendi suuruse kahju hüvitamist, kuna kostja kokkuleppe

rikkumise tõttu tekkis 15 977 euro 91 sendi suurune kahju.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Protokolli p 7.2 kohaselt oli Resuul Investeeringute OÜ kohustuseks

kinnistu võõrandamiseks vajaliku lepingu ettevalmistamine, vajalike dokumentide ettevalmistamine ja

tehingu korraldamine. Samuti oli Resuul Investeeringute OÜ kohustuseks finantsvahendite tagamine.

Kostja kohustuseks ei olnud hüpoteegi kustutamine. Kostja pidi tegema kõik endast oleneva, et seda

saavutada, kuid hüpoteegi kustutamine oli otseses sõltuvuses selle eest raha maksmisest. Kuna Resuul

Investeeringute OÜ ei tuginenud protokollist taganemisel protokolli p-le 17, siis ei saanud protokollist

taganemise põhjuseks olla OÜ Rosier Team kasuks seatud hüpoteek. Resuul Investeeringute OÜ rikkus

oma kohustust tagada projekti finantseerimine, mis oleks võimaldanud hüpoteegi kustutada. Kuna

lepingueelsete läbirääkimiste protokolli rikkus Resuul Investeeringute OÜ, siis ei olnud eeldusi

lepingust taganemiseks ja lepingust taganemine on tühine. Protokolli rikuti 30. mail 2008, kui kinnistu

müügileping jäeti sõlmimata. Mõistlik aeg lepingust taganemiseks ei saa võlaõigusseaduse (VÕS) § 118

lg-st 1 tulenevalt olla 14 kuud. Mõistlikuks ajaks on pigem kaks kuud, mistõttu lõppes tehingust

taganemise õigus hiljemalt 30. juulil 2008.

Protokolli p 18 on tühine osas, mis võimaldas Resuul Investeeringute OÜ-l protokollist taganeda, kui

ilmnevad muud olulised asjaolud, mis võivad takistada kinnistu arendamist mõistliku aja jooksul. Kostja

hinnangul on tegemist ebamõistlikult suure taganemisõigusega. Protokolli p 18 on vastuolus ka hea usu

põhimõttega, kuna taganemise alus on tekkinud Resuul Investeeringute OÜ enda pahatahtlikust

tegevusest. Taganemine on vastuolus ka heade kommetega, kuna lepingu sõlmimisel kasutati ära kostja

rasket olukorda. Kuna lepingust taganemine on tühine, muutus hagejate nõue sissenõutavaks alates

31. maist 2008. Sellest tulenevalt aegus nõue 31. mail 2011. Samuti on kahju hüvitamise nõue aegunud.

Kostja on kandnud lepingueelsete läbirääkimiste protokolliga seotud õigusabikulusid 141 600 krooni.

Õigusteenus oli tellitud üksnes lepingueelsete läbirääkimiste protokolli elluviimise tõttu ja tegemist on

kahjuga, mille tekitas kostjale teine pool lepingueelsete läbirääkimiste protokolli rikkumisega. Kostja

tasaarvestab oma kahjunõude hagejate nõudega.

3. Harju Maakohus rahuldas 14. novembri 2011. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja I kasuks

välja põhivõla ja viivise, kokku 5254 eurot 97 senti, ning hageja II kasuks põhivõla ja viivise, kokku

5254 eurot 97 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt sõlmisid kostja ja Resuul Investeeringute OÜ 23. aprillil 2008 lepingueelsete

läbirääkimiste protokolli. Protokolli p-s 6 leppisid kostja ja Resuul Investeeringute OÜ kokku, et nad

teevad jõupingutusi selleks, et lõpetada lepingueelsed läbirääkimised ja sõlmida kinnistu müügileping

hiljemalt 30. mail 2008. Protokolli preambulist selgub, et kinnistu sooviti võõrandada asutamisel oleval

OÜ-le Sakala 11. Samuti nähtub protokolli preambulist, et kinnistule oli seatud OÜ Rosier Team kasuks

4 000 000 krooni suurune hüpoteek intressimääraga 20% aastas ja kõrvalnõuete suurusega

200 000 krooni. Pooled ei vaidle selle üle, et Resuul Investeeringute OÜ on tasunud kostjale kinnistu

müügihinnast 250 000 krooni.

22. juulil 2009 esitas Resuul Investeeringute OÜ kostjale avalduse lepingueelsete läbirääkimiste

protokollist taganemiseks p 18 alusel. Avalduse põhjenduste kohaselt ei ole kostja sõlminud praeguse

ajani kinnistu müügilepingut, samuti koormavad kinnistut kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteegid

Lisaks ei ole OÜ-ga Rosier Team saavutatud kinnistu omandiküsimuses kostjale sobivat tulemust.

Sellest tulenevalt on Resuul Investeeringute OÜ-l alust kahelda kinnistu arendamise võimalikkuses.

Resuul Investeeringute OÜ on taganemisavalduses tuginenud asjaolule, et kinnistut koormavad

hüpoteegid. Asjaolu, et Resuul Investeeringute OÜ ei ole teinud viidet p-le 17, ei tähenda, et taganemise

aluseks ei ole ka protokolli p 17.

Võlaõigusseadus ei piira lepingust taganemise võimalust üksnes juhuga, kui lepingut on rikutud.

VÕS § 188 lg-s 2 sätestatud eeldustel saab lepingust taganeda ka juhul, kui lepingut ei ole rikutud.

Protokolli p 17 sõnastuse järgi on lepingust taganemise eeldused täidetud, kui müügilepingu sõlmimise

hetkel koormab kinnistut hüpoteek. Punktist 17 ei tulene, et protokollist saaks taganeda üksnes juhul, ku

hüpoteek on jäänud kustutamata kostja lepingurikkumise tõttu. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub,

et 11. aprilli 2011. a seisuga oli Sakala 11 kinnistu koormatud hüpoteegiga OÜ Rosier Team kasuks.

Seega oli Resuul Investeeringute OÜ õigustatud lepingust taganema.

Ka protokolli p-s 18 sätestatud taganemise teine võimalus (ilmnevad muud olulised asjaolud, mis võivad

takistada kinnistu arendamist mõistliku aja jooksul) ei eelda kostja lepingurikkumist. Kuna rohkem kui

üks aasta pärast lepingueelsete läbirääkimiste protokolli sõlmimist koormas kinnistut endiselt kolmanda

isiku kasuks seatud hüpoteek, oli Resuul Investeeringute OÜ õigustatud ka p 18 alusel protokollist

taganema. Pooled ei vaidle selle üle, et kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteek takistas kinnistu

arendamist.

VÕS § 188 ei sea lepingust taganemisele ajalisi piiranguid. Resuul Investeeringute OÜ ei ole kaotanud

taganemisõigust. Samuti ei saa väita, et lepingust on taganetud taganemise eelduseks olnud asjaolude

ilmnemisest arvates nii pika aja jooksul, et Resuul Investeeringute OÜ on hea usu põhimõttest tuleneval

kaotanud taganemisõiguse. Protokolli p 18 ei ole tühine ega vastuolus hea usu põhimõttega, samuti pole

lepingust taganemine vastuolus heade kommetega.

Ka viivisenõue on põhjendatud. 13. juuni 2011. a seisuga on kostja viivisevõlgnevus 2520 eurot 99 sent

Maakohus ei nõustunud kostjaga, et hagejate nõue on aegunud. Taganemisavaldus esitati 22. juulil 2009

Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-st 1 on tehingust tuleneva nõude

aegumistähtaeg kolm aastat. Hagi esitati kohtusse 13. juunil 2011. Seega ei ole nõue aegunud.

Kostja tasaarvestus on põhjendamatu. Protokolli p 7.2 kohaselt oli küll Resuul Investeeringute OÜ

ülesandeks kinnistu võõrandamiseks vajaliku müügi- ja asjaõiguslepingu ning hüpoteegi

loovutamise/kustutamise tehingu ettevalmistamine, vajalike dokumentide hankimine ja tehingu

korraldamine, samuti tehingu finantseerimiseks vajalike finantsvahendite korraldamine ja tagamine ning

vajalike läbirääkimiste pidamine. Samas pidi ka kostja, tulenevalt protokolli p-st 8.3, tegema kõik temas

sõltuva, et hankida hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Kostja ei ole tõendanud, et

kinnistu müügilepingu sõlmimine jäi ära just Resuul Investeeringute OÜ-st tingitud asjaolul või et ta

oleks lepingueelsete läbirääkimiste protokolli tõttu kandnud 141 600 krooni õigusabikulusid.

Advokaadibüroo arvetest ei nähtu, et arved oleksid seotud vaidlusaluse protokolli ettevalmistamisega.

Samuti on arved esitatud mitu kuud pärast lepingueelsete läbirääkimiste protokolli sõlmimist. Seega on

tõendamata, et kostjal oli nõue Resuul Investeeringute OÜ vastu.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja teha

uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Juhul kui kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada, palus kostja

tühistada otsus osas, milles jäeti rahuldamata kostja menetluslik tasaarvestusavaldus, ning tasaarvestada

kostja kahjunõue 9050 eurot 23 senti Resuul Investeeringute OÜ vastu hagejate hagis esitatud nõuetega

kostja vastu kohtuotsusega rahuldamisele kuuluvas ulatuses ning jätta menetluskulud hagejate kanda.

5. Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning

menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 3. aprilli 2012. a otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas

maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata, ning jättis menetluskulud

solidaarselt hagejate kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole maakohus andnud õiguslikku hinnangut Resuul

Investeeringute OÜ ja kostja vahel 23. aprillil 2008 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokollile

ja selles sisalduvatele kokkulepetele ning on ebaõigesti kvalifitseerinud tagastusvõlasuhte aluse.

Nimetatud protokollis leppisid pooled kokku, et kostja müüb talle kuuluva Tallinnas Sakala 11 asuva

kinnistu asutatavale osaühingule Sakala 11, millest 75% hakkab kuuluma Resuul Investeeringute OÜ-le

ja 25% kostjale. Pooled leppisid kokku kohustustes, mida kumbki lepingupool peab täitma või millise

tulemuse saavutama, et sõlmida notariaalne kinnistu müügileping hiljemalt 30. maiks 2008. Samuti lepi

kokku kinnistu müügihinnas ja selle tasumise viisis, kusjuures kostja sai ostuhinnast protokolli

allakirjutamisel 250 000 krooni, mille tagastamist hagejad nõuavadki.

Ringkonnakohtu hinnangul on nimetatud protokoll kinnistu müügi eelleping (VÕS § 33 lg 1).

VÕS § 33 lg 2 järgi, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema

sõlmitud samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse

omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et

tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmisel on tehing tühine.

TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu

alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Seega ei ole sellest lepingust

taganemisel õiguslikke tagajärgi ja tagastusvõlasuhe sai tekkida vaid VÕS § 1028 lg 1 alusel.

Kostja taotles maakohtus aegumise kohaldamist. TsÜS § 151 lg 1 järgi on alusetust rikastumisest

tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik sai või pidi teada saama, et tal on

alusetust rikastumisest tulenev nõue. Kuna tegemist on tehingu seaduses ettenähtud vormi järgimata

jätmisega, siis pidi Resuul Investeeringute OÜ teadma alusetust rikastumisest tekkivast nõudest

lepingu sõlmimisele järgnevast päevast, s.o 24. aprillil 2008. Hagi esitati 13. juunil 2011, s.o pärast

kolmeaastase aegumistähtaja möödumist, mistõttu tuleb hagi jätta aegumise tõttu rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus

tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole ringkonnakohus analüüsinud ega arvestanud protokolli tegelikku

sisu ja eesmärki ning on vääralt kohaldanud materiaalõigust, leides, et tegemist on kinnistu müügi

eellepinguga, mis on vormivea tõttu tühine (VÕS § 33, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1). Tegemist on

pooltevahelise raamdokumendiga, millega reguleeriti mitmete erinevate isikute ja ühingute (kostja,

Resuul Investeeringute OÜ, OÜ Sakala 11, OÜ Eristar Properties ja OÜ Dowell Grupp) vahelisi

erinevaid suhteid ja edasisi tegevuspõhimõtteid ühes dokumendis. Protokollis on küll pooli nimetatud

eksitavalt ostjaks ja müüjaks, kuid see ebatäpsus ei saa olla sisuline põhjendus, nimetamaks protokolli

automaatselt kinnistu müügi eellepinguks. Selleks, et vähendada või ajatada oma võlgu hagejatega

seotud isikute ees, tegi kostja ettepaneku ühiselt arendada talle kuulunud kinnistut ja jagada tekkivat

kasumit. Kinnistu omandamiseks ja arendamiseks ning võõrandamiseks pidi loodama poolte (Resuul

Investeeringute OÜ ja kostja) ühises omandis olev OÜ Sakala 11, kellele pidi kostja kinnistu

võõrandama. Täpsemad kinnistu müügilepingu tingimused oleks seega sätestatud OÜ Sakala 11 ja

kostja vahel sõlmitavas kinnistu müügilepingus. Samuti fikseerisid pooled protokollis tingimused

juhuks, kui Sakala 11 projekti arendamine ei ole erinevatel põhjustel mõistliku aja jooksul võimalik.

Projekti viibimise korral ei oleks võlgade sissenõudmisega viivitamine olnud enam põhjendatud ja

seeläbi lepiti kokku õigus kokkulepetest taganeda. Protokolli mitmetes punktides nähtub, et kinnistu

omandajaks ehk planeeritava kinnistu müügilepingu pooleks pidi olema OÜ Sakala 11. Kinnistu

müügilepingu ja seega ka eellepingu pooleks saanuks VÕS § 33 lg 1 ja § 208 mõistes olla üksnes ja

ainult OÜ Sakala 11, mitte Resuul Investeeringute OÜ, nagu ringkonnakohus ekslikult leiab.

OÜ Sakala 11 ei olnud protokolli pooleks, mistõttu ei ole protokollil kinnistu müügilepingule või

eellepingule omast õiguslikku iseloomu ja tähendust kinnistu omandamise mõistes, mistõttu ei saa

protokollist tuleneda ka mis tahes kohustusi OÜ-le Sakala 11. Seetõttu ei saa protokolli käsitada ka

kinnistu müügi eellepinguna.

Ringkonnakohus on rikkunud ka menetlusõiguse norme, kuna jättis tähelepanuta ja analüüsimata

poolte maakohtu menetluses esitatud seisukohad, ei hinnanud tõendeid nende vastastikuses seoses,

kuigi tühistas maakohtu otsuse ja asus vastupidisele seisukohale.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus

muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1

p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata

uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

10. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled muu hulgas selle üle, kas Resuul Investeeringute OÜ ja

kostja vahel 23. aprillil 2008 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on kinnisasja

müügilepingu eelleping ja pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

Maakohus on hagejate esitatud hagi rahuldanud, ringkonnakohus aga tühistas maakohtu otsuse ning

jättis hagi rahuldamata, leides, et nimetatud protokoll on kinnistu müügi eelleping, mis pidi olema

notariaalselt tõestatud, ning vorminõude rikkumise tõttu on tehing tühine ja alusetust rikastumisest

tulenev nõue aegunud. Hagejad tuginevad kassatsioonkaebuses sellele, et lepingueelsete läbirääkimiste

protokoll ei ole kinnistu müügi eelleping ning ei pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud

vormis. Loodav OÜ Sakala 11, kellele pidi kostja kinnistu võõrandama, ei olnud protokolli pooleks,

mistõttu ei olnud protokollil kinnistu müügilepingule või eellepingule omast õiguslikku iseloomu ja

tähendust Sakala 11 kinnistu omandamise mõistes. Seega ei saa protokollist tuleneda hagejate arvates

ka mis tahes kohustusi OÜ-le Sakala 11. Kostja on vastuses kassatsioonkaebusele leidnud, et tegemist

on kolmanda isiku kasuks sõlmitud kinnistu müügi eellepinguga, mis on vorminõude rikkumise tõttu

tühine.

11. Kolleegium ei nõustu hagejatega, et kuna lepingu pooleks ei olnud OÜ Sakala 11, ei ole võimalik

protokolli käsitada kinnistu müügi eellepinguna. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, milleg

pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2

kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud

samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama

kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi

järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.

VÕS § 80 lg 1 kohaselt võib lepingus ette näha või võlasuhte olemusest tuleneda, et kohustus tuleb

võlausaldaja asemel täita kolmandale isikule (leping kolmanda isiku kasuks). VÕS § 80 lg 4 kohaselt ei

pea kolmas isik, kelle kasuks on leping sõlmitud, lepingu sõlmimise ajal olema isikuliselt määratletav.

Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et kuigi OÜ Sakala 11 ei olnud protokollis märgitud lepingupoolena,

sai tegemist olla kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguga VÕS § 80 lg 1 mõttes. Ka kolmanda isiku

kasuks sõlmitud lepingu puhul pidi kinnistu võõrandamisele suunatud leping olema notariaalselt

tõestatud. Vorminõude rikkumise tõttu on aga tehing tühine.

Isegi kui nimetatud protokolli ei saaks käsitada kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguna, pidi lepingu

sisalduv kohustus sõlmida kinnistu müügileping olema siiski sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

12. Hagejad on lisaks tuginenud kassatsioonkaebuses ka sellele, et ringkonnakohus on rikkunud

menetlusõiguse norme, kuna jättis tähelepanuta ja analüüsimata poolte maakohtu menetluses esitatud

seisukohad, ei hinnanud tõendeid nende vastastikuses seoses, kuigi tühistas maakohtu otsuse ja asus

vastupidisele seisukohale. Samuti on kassatsioonkaebuses viidatud sellele, et pooled ei ole protokolli

kehtivuse ajal (ega tsiviilasja menetluse käigus) käsitanud protokolli kinnistu müügi eellepinguna.

Hagejad tuginevad sisuliselt ka sellele, et ringkonnakohus on teinud nende jaoks üllatusliku otsuse.

13. Ringkonnakohus on vastupidiselt maakohtule jätnud hagi rahuldamata, tuginedes sellele, et

vaidlusalune protokoll on kinnistu müügi eelleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine, ning

alusetust rikastumisest tulenev nõue on aegunud. Ringkonnakohtu istungi protokolli kohaselt on lühidal

viidatud ka lepingu vorminõudele. Nimelt on kostja esindaja kohtule vastanud: „See leping on poolte

kokkulepe teatud tulemuse saavutamiseks kinnisasja müügiks ja arendamiseks. Ta peaks olema

notariaalne selles osas, et saaks nõuda omandiõiguse üleminekut." (I kd, tl 216.) Samuti on kostja

esindaja istungil märkinud: „Kui kohus leiab, et tehing on tühine, siis see toob kaasa seadusest tuleneva

intressid ja viivised." (I kd, tl 217.) Samas ei nähtu asja materjalidest, et ringkonnakohus oleks pooltega

arutanud, kas alusetust rikastumisest tulenev nõue võiks olla aegunud. Samuti on tähelepanuta jäänud, e

maakohtu menetluses viitasid hagejad läbirääkimiste pidamisele kostjaga. Enne ringkonnakohtu otsust

on menetluses käsitletud kostja väidet aegumise kohta tehingust tuleneva nõude aegumise kontekstis.

Maakohtus tugines kostja sellele, et kuna lepingust taganemine on tühine, muutus hagejate nõue

sissenõutavaks alates 31. maist 2008 ning sellest tulenevalt aegus nõue 31. mail 2011. Samuti on kostja

viidanud sellele, et kahju hüvitamise nõue on aegunud. Maakohus hindas otsuses samuti vaid tehingust

tuleneva nõude aegumist, leides, et hagejate nõue ei ole aegunud, kuna taganemisavaldus esitati

22. juulil 2009 ning hagi esitati kohtusse 13. juunil 2011. Ka apellatsioonkaebuses tugines kostja

tehingust tuleneva nõude aegumisele (I kd, tl 114-115). Kolleegium leiab, et ringkonnakohus, tehes

otsuse alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumisele tuginedes, ilma et oleks aegumist alusetu

rikastumise nõude kontekstis pooltega arutanud, on teinud üllatusliku otsuse.

14. Tuginedes aegumisele, pole ringkonnakohus arutanud pooltega ka võimalikku aegumise peatumist

läbirääkimiste tõttu. TsÜS § 167 lg 1 kohaselt peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku

vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, milles

nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik keeldub läbirääkimiste

jätkamisest. TsÜS § 167 lg 2 kohaselt on õigustatud isiku poolt kohustatud isikule kohustuse täitmiseks

täiendava tähtaja määramise korral aegumine peatunud kuni täiendava tähtaja möödumiseni või

kohustatud isiku poolt oma kohustuse täitmisest lõpliku keeldumiseni. Sellele, et poolte vahel toimusid

läbirääkimised, on maakohtus viidanud ka hagejad. Juba hagiavalduses viitasid hagejad, et „hageja II

seaduslik esindaja on korduvalt kohtunud kostjaga, eesmärgiga leida võlgnevuse küsimusele pooli

rahuldav lahendus, kuid kahjuks edutult" (I kd, tl 4). Ka 17. oktoobril 2011 Harju Maakohtus toimunud

eelistungil märkis hagejate esindaja järgmist: „Hagejal ei olnud 2008. a juulis selge, et hüpoteegi

kustutamist ei toimu. Läbirääkimised jätkusid." (I kd, tl 96.) Samuti on hagejad vastuseks kostja

apellatsioonkaebusele märkinud: „Lähtudes OÜ Wallenium Invest heast tahtest, andis OÜ Wallenium

Invest apellandile täiendavaid tähtaegu võimaliku lahenduse leidmiseks nii võla likvideerimiseks

vastustajaga 2 seotud äriühingu ees kui ka Sakala 11 tehingu korraldamise küsimuses." (I kd, tl 207.)

TsMS § 654 lg 5 teine lause sätestab, et kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse

siis tuleb tal võtta otsuses seisukoht poolte poolt maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja

vastuväidete kohta.

15. Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks,

jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

16. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon hagejatele tagastada.

Villu Kõve, Henn Jõks, Jaak Luik