3-2-1-139-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-139-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. november 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

DECO COLOR OSAÜHINGU hagi Osaühingu Emerante

vastu allüürilepingust tuleneva üüri ja kõrvalkulude

võlgnevuse ja viivise saamiseks. Osaühingu Emerante

vastuhagi DECO COLOR OSAÜHINGU vastu

allüürilepingust tuleneva tagatisraha ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 22. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-10-49851

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

DECO COLOR OSAÜHINGU kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

8492 eurot 68 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja DECO COLOR OSAÜHING (registrikood

10922679), esindaja vandeadvokaat Taavi Pihlakas

Kostja Osaühing Emerante (registrikood 10584153), esindaja

vandeadvokaat Andres Alas

Kolmas isik kostja poolel Kaitseliit, esindaja vandeadvokaat

Paavo Paal

Asja läbivaatamise kuupäev

29. oktoober 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 22. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-49851 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada DECO COLOR OSAÜHINGULE kassatsioonikautsjonina 23. aprillil 2012

tasutud 63 (kuuskümmend kolm) eurot 55 senti ja 7. mail 2012 tasutud 21 (kakskümmend üks)

eurot 38 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. DECO COLOR OSAÜHING (hageja) esitas 8. oktoobril 2010 Harju Maakohtule hagi Osaühingu

Emerante (kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse

99 432 krooni 46 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 33 449 krooni 15 senti ja tulevikus sisse

nõutava viivise alates 8. oktoobrist 2010. Maakohus kaasas kostja taotlusel 29. märtsi 2011. a

määrusega menetlusse Kaitseliidu iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel.

Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja Kaitseliiduga (kolmas isik, omanik) üürilepingu Tallinnas

Spordi 13 asuvate äriruumide kasutamiseks. 13. augustil 2007 sõlmisid hageja allüürileandjana ja

kostja sama äripinna allüürilepingu. Lepingu p 2.1 ja 2.2 kohaselt kohustus kostja tasuma üüri

18 670 krooni kuus, millele lisandub käibemaks, ning kandma kõik lepinguobjektiga seotud

kõrvalkulud. Lepingu p 2.5 järgi kohustus kostja tasuma hagejale viivist 1% päevas õigel ajal

tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Lepingu p 2.6 järgi kohustus kostja tasuma

hagejale lepingu sõlmimise päeval tagatisraha, mis vastab kahe kuu üürile.

Lepingu sõlmimisel tasus kostja hageja kontole tagatisraha ning maksis hagejale iga kuu arvete alusel

üüri ja kõrvalkulusid kuni 2010. aasta suve alguseni. Seejärel saatis kostja hagejale tagatisraha

tagastamise ja üüripinnale tehtud kulutuste hüvitamise nõude, milles leidis, et hageja ja omaniku

sõlmitud üürileping on lõppenud ning allüürilepingu p 1.3 järgi on seega lõppenud ka allüürileping.

Eeltoodu ei ole õige. See, et üürileping on kehtivalt üles öeldud, pole tõendatud. Asjaolu, et kostja on

sõlminud omanikuga üürilepingu, ei muuda kehtetuks hageja ja omaniku sõlmitud üürilepingut ega

hageja ja kostja sõlmitud allüürilepingut. Üürisuhte jätkumist kinnitab ka see, et omanik esitas

hagejale vaidlusalusel ajavahemikul üüriarved ning hageja on need ka tasunud. Lisaks on hageja

tasunud ka kõrvalkulude arved. Omanik on hagejale tema tasutud üürimaksed tagastanud, sellest ei

saa aga järeldada, et üürileping on üles öeldud. 3. septembril 2010 esitas hageja kostjale tasumata

üüri ja kõrvalkulude ning viivise nõude. Samas esitas hageja ka tasaarvestusavalduse ning uue

tagatisraha tasumise nõude.

Kostja pole tasunud arveid 2010. aasta juuni, juuli, augusti ja septembri eest kogusummas

89 616 krooni. Kõrvalkulude eest on tasumata kokku 10 111 krooni 5 senti (arved nr 11, 15, 18 ja 20).

Kuna hageja on tasaarvestusavaldusega rahuldanud tagatisraha arvel viivisenõude ja põhinõude

294 krooni 59 sendi ulatuses (ehk osaliselt arve nr 11), võlgneb kostja hagejale kõrvalkulude

tasumata jätmise tõttu hagiavalduse esitamise seisuga 9816 krooni 46 senti. Kokku võlgneb kostja

hagejale seega 99 432 krooni 46 senti. Hagi esitamise seisuga on hagejal õigus nõuda kostjalt ka

viivist 33 449 krooni 15 senti. Viivise arvestus algab 3. septembrist 2010 põhjusel, et selle kuupäeva

seisuga rahuldas hageja tagatisraha arvel selle ajani kogunenud viivise nõude.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja leidis, et poolte sõlmitud allüürileping on lõppenud. Allüürilepingu

p-s 1.4 leppisid pooled kokku, et vaatamata allüürilepingu p-s 1.3 sätestatule, lõpeb hageja ja

omaniku sõlmitud üürilepingu lõppemisel samast päevast ka allüürileping. Omanik nõudis kostjalt

lepingueseme valduse üleandmist hiljemalt 31. maiks 2010 ning 1. juunil 2010 sõlmisid omanik ja

kostja lepingueseme valduse üleandmise-vastuvõtmise akti. Omanik kinnitas, et valduse üleandmise

aluseks on üürilepingu erakorraline lõppemine alates 31. maist 2010 üürnikupoolse lepingutingimuste

rikkumise tõttu. Omanik ja kostja sõlmisid 2. septembril 2010 vaidlusaluse äripinna üürilepingu, mis

kehtib praeguseni. Allüürilepingu p 2.8 järgi tagastab allüürileandja allüürnikule tagatisraha pärast

kahe kuu möödumist arvates allüürilepingu lõppemisest juhul, kui allüürileandja ei ole esitanud

allüürilepingust tulenevat nõuet. Kuivõrd allüürileping lõppes 31. mail 2010, siis ei ole hagejal nõuet,

mille ulatuses tagatisraha tasaarvestada.

3. Kostja esitas 20. jaanuaril 2011 vastuhagi allüürilepingust tuleneva tagatisraha ja viivise

tagasisaamiseks. Kostja tunnistab arvet nr 11 suuruses 5440 krooni 85 senti ning see tuleb

tagatisrahaga tasaarvestada. Pärast tasaarvestust nõuab kostja 38 620 krooni 35 sendi tagastamist.

Kostjal on õigus nõuda ka võlaõigusseaduse järgi 93 euro suurust viivist ajavahemiku eest

1. augustist 2010 kuni vastuhagiavalduse esitamiseni.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Hageja on tasaarvestanud kostja tasutud tagatisraha

hagiavalduses selgitatud viisil, seetõttu pole alust vastuhagi rahuldada.

5. Kolmas isik selgitas, et tema ja hageja sõlmitud üürileping on lõppenud. Hageja tasus omanikule

omaalgatuslikult üürilepingujärgsed summad, kuid ta on need hagejale tagastanud. Isegi juhul, kui

vaieldaks üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse üle, ei saaks sellest tuleneda nõuet kostja kui

allüürniku vastu. Allüürnikule on omaniku teade üürilepingu lõpetamise kohta üürnikuga piisavaks

õiguslikuks aluseks, et vabastada asi ja lõpetada üüri maksmine.

6. Harju Maakohus rahuldas 20. mai 2011. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja

8492 eurot 68 senti ja viivise võlgnetavalt summalt 1% päevas alates 8. oktoobrist 2010 kuni

põhinõude 6354 eurot 89 senti täitmiseni. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata.

Maakohus leidis, et üürileping ei ole kehtivalt üles öeldud, sest asjas pole tõendatud, et hageja oleks

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 3 järgi omaniku tahteavalduse kätte saanud. Omanik

on 12. mail 2010 koostanud hagejale kirja, mille kohaselt on ta üürilepingu 31. mail 2010 üles

öelnud. Omanik on saatnud ülesütlemisavalduse Risto Kaasiku e-posti aadressile ning väidetavalt ka

hagejale lihtkirjaga. Eeltoodu kohta omanik tõendeid ei esitanud. Hageja kinnitab, et ta pole avaldust

kätte saanud, samuti pole seda saanud R. Kaasik. Kui avaldus oleks ka edastatud R. Kaasikule, ei

saaks seda lugeda esitatuks hagejale, sest nimetatud isik ei ole hageja seaduslik ega ka lepinguline

esindaja. See, et omanik pole ülesütlemisavaldust hagejale edastanud, nähtub ka asjaolust, et ta on

jätkanud üüriarvete esitamist hagejale nelja kuu jooksul pärast väidetavat üürilepingu ülesütlemist

ning hageja on need tasunud. Tõsiseltvõetav ei ole omaniku väide, et tegemist on inimliku eksitusega.

Sellisel viisil esitati arveid piisavalt pika aja jooksul pärast üürilepingu väidetavat ülesütlemist.

Siinjuures ei ole tähtsust asjaolul, et tasutud maksed on omanik hagejale tagastanud. Ka juhul, kui

lugeda, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte, ei ole see võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 3 järgi

esitatud mõistliku aja jooksul. Omanik on 12. mail 2010 koostatud ülesütlemisavalduses märkinud, et

sai hageja lepingurikkumisest (allüürile andmine omaniku loata) teada 2010. aasta alguses.

Ülesütlemisavalduse esitamist ca 4,5 kuud pärast lepingurikkumisest teadasaamist, ei saa pidada

mõistlikuks ajaks.

Kuivõrd üürileping kehtib, kehtib ka poolte sõlmitud allüürileping. Hagejal on õigus nõuda kostjalt

VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi lepingulise kohustuse täitmist. Kostjal tuleb hagejale tasuda 99 432 krooni

46 senti, samuti sissenõutavaks muutunud viivis VÕS § 113 lg 1 järgi 33 449 krooni 15 senti (kokku

132 881 krooni 61 senti ehk 8492 eurot 68 senti) ning viivis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 367 järgi kuni põhinõude täitmiseni. Hagi rahuldamine välistab vastuhagi rahuldamise.

7. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja

saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning rahuldada

vastuhagi.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22. märtsi 2012. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas vastuhagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks

välja põhivõlgnevuse 2468 eurot 29 senti, seisuga 22. märts 2012 sissenõutavaks muutunud viivise

322 eurot 55 senti ning alates 23. märtsist 2012 viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude täitmiseni. Ringkonnakohus leidis, et maakohus rikkus asja

lahendamisel oluliselt menetlusõiguse norme.

Ringkonnakohtu arvates asus maakohus menetlusõiguse norme rikkudes lahendama hageja ja

omaniku vahelist vaidlust üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle. Sellist õigussuhte (või selle

puudumise) tuvastamise nõuet kohtumenetluses ei ole. Samuti tuvastas maakohus üürisuhte

olemasolu menetluses, kus teine suhte osaline ei ole menetlusse poolena kaasatud. Lepingu

ülesütlemine on õigussuhte kujundamine ning vaidlust selle üle, kas lepingupooltel on kehtiv

õigussuhe, on võimalik lahendada vaid selliselt, et menetluses osalevad pooltena mõlemad (kõik)

õigussuhte pooled.

Praeguses asjas ei piisanud vaid sellest, et tuvastatud asjaoludel on omanik esitanud kostja vastu

valduse väljanõudmise nõude. Tuvastada tuli ka see, kas allüürileping on lõppenud või mitte. Kuivõrd

pooled leppisid allüürilepingus kokku, et allüürileping lõppeb üürilepingu lõppedes, on vaidluse

lahendamisel oluline ka selle tuvastamine, kas üürileping on lõppenud või mitte. Esitatud tõenditest

nähtuvalt on üürileping lõppenud 31. mail 2010. Omanik teatas 14. mai 2010. a kirjaga kostjale, et

üürileping lõppeb 31. mail 2010, ja nõudis valduse üleandmist või ajutise üürilepingu sõlmimist.

Omanik informeeris kostjat, et ta oli avaldanud tahet üürileping üles öelda 12. mai 2010 avalduses,

mis edastati hageja esindajale e-kirja manusena. Samad asjaolud tõi omanik esile ka

kohtumenetluses. Samuti nähtub teave üüri- ja allüürilepingu lõppemise asjaoludest kostja 5. juuni

2010. a nõudest hagejale, mille kättesaamist 2010. a juuli alguses hageja esindaja kohtumenetluses

kinnitas. Omaniku 12. mai 2010. a avalduse sai hageja esindaja kätte ka 4. jaanuaril 2011 praeguses

kohtumenetluses kostja 15. novembri 2010. a menetlusdokumendi lisana. Hageja ei ole VÕS § 329

lg-s 1 sätestatud korras ülesütlemist vaidlustanud. Eeltoodust järeldub, et omanik on üürilepingu

hagejaga kehtivalt üles öelnud. Allüürilepingu p 1.4 järgi lõppes samal kuupäeval ka allüürileping ja

kostjal ei ole lepingujärgset kohustust tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid alates 1. juunist 2010.

Kostjal on hageja vastu rahaline nõue, mida ta saab tasaarvestada (VÕS § 197 lg 2). Kostja tasus

allüürilepingu p 2.6 järgi hagejale tagatisrahana 44 061 krooni 20 senti. Allüürilepingu p 2.8 järgi tuli

tagatisraha tagastada kahe kuu möödumisel lepingu lõppemisest juhul, kui allüürileandja ei ole

esitanud allüürniku vastu lepingust tulenevat nõuet. Allüürileping lõppes 31. mail 2010. Seisuga

30. juuli 2010 ei olnud hageja kostja vastu lepingust tulenevat nõuet esitanud. Seega pidi ta kostjale

tagatisraha tagastama. Kuna hageja pole seda teinud, on kostjal hageja vastu tagatisraha nõudeõigus,

millest sai tasaarvestada võlgnevuse 5440 krooni 85 senti arve nr 11 alusel, mida kostja tunnistas.

Kuna pole tõendatud, et hagejal on kostja vastu suurem rahaline nõue kui 5440 krooni 85 senti, siis ei

olnud hagiavalduses kirjeldatud viisil tasaarvestuse tegemine seaduslik ning hagejal tuleb kostjale

tagastada 38 620 krooni 35 senti (2468 eurot 29 senti). Hagejal on õigus saada VÕS § 113 lg 1 järgi

sissenõutavaks muutunud viivist 322 eurot 55 senti ja viivist TsMS § 367 järgi kuni põhinõude

täitmiseni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu

otsuse.

Ringkonnakohus leidis valesti, et maakohus asus menetlusõiguse norme rikkudes lahendama sisulist

vaidlust ülesütlemise kehtivuse üle. Maakohus ei lahendanud vaidlust kujundusõiguse teostamise

sisulise õiguspärasuse üle, vaid tuvastas asjas tähtsa asjaolu, et ülesütlemisavaldust ei ole hagejale

kätte toimetatud, mistõttu see on tühine.

Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust ja ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt,

kui asus seisukohale, et üürileping lõppes 31. mail 2010. Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et

üürilepingu ülesütlemise avaldus oleks hagejale kätte toimetatud. Kui tahteavaldust

(ülesütlemisavaldus) pole saajale kätte toimetatud, toob see kaasa ülesütlemisavalduse tühisuse

(VÕS § 325). Samuti pole ringkonnakohus hinnanud üürisuhte jätkumist kinnitavaid üüriarveid ja

nende tasumist kinnitavaid tõendeid. Ringkonnakohus leidis valesti, et hageja pidanuks VÕS § 329

järgi ülesütlemisavalduse vaidlustama. Viidatud säte asjas ei kohaldu, sest see käib eluruumi

ülesütlemise kohta.

10. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ning leidis, et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud.

11. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kolmas isik kaebusele vastu ja palus jätta selle

rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb

TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Pooled vaidlevad selle üle, kas nendevaheline allüürileping on kehtiv või lõppenud ning kas

sellest tulenevalt on hagejal kostja vastu üüri, kõrvalkulude ja viivise nõue ning kostjal hageja vastu

tagatisraha tagastamise ja viivise nõue.

Maakohus rahuldas hageja nõude ja jättis kostja vastuhagi rahuldamata, tuginedes sellele, et

tuvastatud asjaoludel on allüürileping kehtiv. Ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale, leides,

et allüürileping on lõppenud, ning jättis sellest tulenevalt hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi.

14. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus on lahendanud ebaõigesti küsimuse sellest, kas praeguses

menetluses saab hinnata hageja ja omaniku sõlmitud üürilepingu kehtivust.

Põhjendatud on ringkonnakohtu seisukoht, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa

allüürilepingu lõppemist. Nii on ka Riigikohus selgitanud, et allkasutusleping võib pärast

kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõppeb

kasutuslepingu lõppedes (vt Riigikohtu 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 12).

Tuvastatud asjaoludel sõltus vaidlusaluse allüürilepingu kehtivus üürilepingu kehtivusest. Nii

sätestati allüürilepingus kokkulepe, et vaatamata lepingu p-s 1.3 märgitud tähtajale lõpeb üürilepingu

lõppemisel samast päevast ka allüürileping. Seega on pooltevahelise vaidluse lahendamisel tähtsust

sellel, kas üürileping on lõppenud või mitte, nagu õigesti leidis ka ringkonnakohus. Järgnevalt asus

ringkonnakohus tuvastama üürilepingu lõppemise eeldusi, leides, et üürileping on nõuetekohaselt

üles öeldud ja seega lõppenud. Samas heitis ringkonnakohus maakohtule ette, et kohus on

menetlusõiguse norme rikkudes otsustanud üürilepingu kehtivuse üle. Samuti on ekslikud

ringkonnakohtu järeldused, et üürilepingu lõppemise üle otsustamine on välistatud seetõttu, et sellist

nõuet ei ole menetluses esitatud ning üürilepingu sõlminud omanik ei ole praeguses vaidluses

pooleks. Kolleegiumi arvates tuli tuvastatud asjaoludel allüürilepingu kehtivuse üle peetavas

vaidluses hinnata ühe asjaoluna ka üürilepingu ülesütlemise kehtivust (selle formaalseid ja

materiaalseid eeldusi), sest sellest sõltus hageja ja kostja nõuete lahendamine. Nimetatud asjaolu

tuleb hinnata sõltumata sellest, kas üürilepingu teine pool kaasatakse menetlusse või mitte.

15. Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed

eeldused. Hageja tugineb oma nõudes sellele, et üürileping ei ole kehtivalt üles öeldud, mistõttu

kehtib ka allüürileping. Kostja vastuväitel on omanik hagejaga sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles

öelnud, mis toob kaasa ka allüürilepingu lõppemise. Kohtud asusid üürilepingu ülesütlemise

formaalsete eelduste (ülesütlemisavalduse esitamine lepingu teisele poolele) tuvastamisel

vastupidisele seisukohale.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väitega, et

üürilepingu ülesütlemise avaldust ei ole hagejale kätte toimetatud ja et R. Kaasik ei olnud hageja

esindaja, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat otsuse põhjendamise kohustust.

VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemine kui tahteavaldus tuleb lepingu teisele poolele kätte

anda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus

(sh nt lepingu ülesütlemine) kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 3 esimese lause kohaselt

loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on

toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse

saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud

ka seda, millest ta järeldas, et R. Kaasik oli hageja esindaja. Seega on ringkonnakohus jätnud

tähelepanuta ja hindamata hageja väited, mis on olulised, et tuvastada üürilepingu ülesütlemise

formaalsete eelduste olemasolu.

Kui asja uuel läbivaatamisel tuvastatakse, et ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, on

üürileping kehtiv. Juhul aga, kui ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud, on vaja kontrollida ka

ülesütlemise materiaalseid eeldusi. Sellisel juhul tuleb asjas tuvastada, kas pooled vaidlevad ka

ülesütlemise sisulise õiguspärasuse üle.

16. Kolleegium juhib tähelepanu ka ringkonnakohtu ekslikule seisukohale, nagu oleks asjas tähtsust

sellel, et hageja on omaniku ülesütlemisavalduse kätte saanud kohtumenetluses, kuid ei ole seda

VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud korras vaidlustanud. Lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses

tagasiulatuvalt. Kui hagiavalduse esitamise seisuga ei olnud hageja üürilepingu ülesütlemise teadet

saanud, siis ei olnud omanik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (vt selle kohta ka Riigikohtu

20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 19). Kolleegium nõustub ka

kassatsioonkaebuse väitega, et VÕS § 329 asjas ei kohaldu, sest see sätestab eluruumi üürilepingu

hea usu põhimõttega vastuolus ülesütlemise vaidlustamise korra.

17. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltooduga arvestades tuvastada, kas üürileping

on lõppenud ülesütlemisega. Juhul kui asja uuel arutamisel tuvastatakse, et üürileping ei lõppenud

ülesütlemisega, siis ei lõppenud ka allüürileping ja hageja nõue tuleb rahuldada. Kostja vastuhagi ei

oleks sel juhul võimalik rahuldada. Juhul kui tuvastatud asjaoludel on üürileping lõppenud, siis on

lõppenud ka allüürileping. Sel juhul tuleb hagi jätta rahuldamata ja rahuldada kostja vastuhagi.

Allüürilepingu lõppemist (ja sellest tulenevat kostja kohustuse lõppemist tasuda allüüri ja

kõrvalkulusid) ei saa järeldada asjaolust, et omanik on nõudnud kostjalt vaidlusaluse üüripinna

valduse üleandmist ja sõlminud üürilepingu kostjaga.

18. Lähtudes TsMS § 173 lg 3 teisest lausest, jätab kolleegium menetluskulude jaotuse poolte vahel

ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

19. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kautsjon tagastada.

Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Jaak Luik