3-2-1-131-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-131-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. november 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

Richard Kukkuri hagi OÜ Muruniitja vastu kinnisasja

mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks ja

kinnistusraamatu kande kustutamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-10-28252

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Richard Kukkuri kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

2195 eurot 72 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Richard Kukkur (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Kai Amos

Kostja OÜ Muruniitja (registrikood 11143381)

Asja läbivaatamise kuupäev

22. oktoober 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-28252 ning

jätta jõusse Harju Maakohtu 24. novembri 2011. a otsus samas tsiviilasjas, arvestades

Riigikohtu otsuse põhjendusi.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Jätta apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse kulud OÜ Muruniitja kanda.

4. Tagastada Richard Kukkuri kassatsioonkaebuselt 30. aprillil 2012 tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot Andres Kruusimägi pangakontole nr 10010141691015.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Richard Kukkur (hageja) esitas 15. juunil 2010 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU HARRIVAL

(kostja I) ja OÜ Muruniitja (kostja II) vastu kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks ja

kinnistusraamatu kande kustutamiseks.

Hagiavalduse kohaselt on hageja kantud kinnistusregistri registriossa nr 9287802 kinnisasja 1/14

mõttelise osa kaasomanikuna. Kostja I oli sama kinnisasja 9/14 mõttelise osa kaasomanik kuni

19. augustini 2009, mil ta müüs oma kaasomandi osa Osaühingule AA Laenud.

Hageja esitas kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse, mille kostja I sai kätte 19. oktoobril 2009.

Kostja I ei asunud hagejale müügilepingut täitma, vaid võõrandas 31. detsembri 2009. a ja

15. jaanuari 2010. a lepingutega oma kaasomandi osa kostjale II. Hageja teostas ostueesõigust

lepingu suhtes, mille poolteks olid kostja I ja Osaühing AA Laenud. Seetõttu tuleb ostjana käsitada

Osaühingut AA Laenud (edaspidi ostja), kellele on hageja kohustatud hüvitama ostuhinna

34 355 krooni 57 senti (2195 eurot 72 senti).

Hagi esitamise ajal on vaidlusaluse kinnisasja 9/14 mõttelise osa omanikuna kantud registriossa

nr 9287802 kostja II. Hageja palub asendada kostja I nõusolek kinnisasja 9/14 mõttelise osa

üleandmiseks hagejale ja kostja II nõusolek hageja kandmiseks kinnisasja 9/14 mõttelise osa

omanikuna registriossa ja kostja II kustutamiseks sellest registriosast.

2. Kostja II ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja II omandas vaidlusaluse kaasomandiosa heausksena, makstes selle eest 439 000 krooni

(28 057 eurot 21 senti). Ajal, mil kostja II tehingud tegi, oli kinnistusraamatu andmete kohaselt

omanikuks ostja. Kinnistusraamatus ei olnud märget kolmandate isikute õiguste kohta. Hagejal ei ole

õigust nõuda enda kandmist kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja teatas

oma ostueesõiguse teostamise kavatsusest kostjale I, kuid ei teavitanud ostjat. Kaasomandi osa

müügil kostjale II oli ka ostja heauskne omanik.

Seni kuni hageja ei ole kostjale II maksnud viimase tasutud ostuhinda, ei ole tal õigust nõuda kostja II

nõusoleku asendamist. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega.

Tõendatud ei ole, et kostja I on ostueesõiguse teostamise avaldusega tutvunud.

3. Harju Maakohus rahuldas 21. veebruari 2011. a tagaseljaotsusega hagi kostja I vastu ja asendas

kostja I tahteavalduse kinnistusregistri registriossa nr 9287802 kantud kinnistu 9/14 mõttelise osa

üleandmiseks hagejale. Menetluskulud jäid kostja I kanda.

4. Maakohus rahuldas 24. novembri 2011. a otsusega ka kostja II vastu esitatud hagi ja asendas

kostja II nõusoleku kinnistusregistri registriossa nr 9287802 kantud kinnisasja 9/14 mõttelise osa

omanikuna hageja sissekandmiseks ja registriosast kostja II kustutamiseks. Kohtuotsuse resolutsiooni

järgi on kohtuotsuse täitmise tingimuseks asjaolu, et hageja on tasunud kostjale II kinnisasja mõttelise

osa ostuhinna 2195 eurot 72 senti. Menetluskulud jäid kostja II kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on õigus ostueesõigust teostada, kas

ta on ostueesõiguse teostamise avalduse kostjale I kätte toimetanud ja kas kostjal II on õigus keelduda

nõusoleku andmisest kande parandamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I ei esitanud hagejale

müügilepingu ärakirja ega teavitanud teda muul viisil. Hageja sai müügilepingu ärakirja augustis

2009. Seega saabus ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise tähtaeg hiljemalt 31. oktoobril 2009.

Pooled ei vaidle, et hageja saatis 19. oktoobril 2009 avalduse e-postiga aadressile

harrival@harrival.ee. Tõendatud on, et see aadress oli 2009. a-l kostja I ametlikuks e-posti aadressiks

ning domeeni harrival.ee e-posti server toimis oktoobris 2009. Seega sai kostja I hageja ostueesõiguse

teostamise avalduse kätte 20. oktoobril 2009.

Kostja II ei saa esitada vastuväidet, et ta on kinnisasja heauskselt omandanud. Kui asjaõigusleping,

millega omandi üleandmine kokku lepiti, on tühine, on heauskne omandamine välistatud kõikidel

võõrandamistel pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist (asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 3).

Kostja II vastuväide nõusoleku andmisest keeldumise kohta kuni ostuhinna tasumiseni on käsitatav

taotlusena määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445

lg 1 esimese lause tähenduses. Kostjal II on AÕS § 2611 alusel õigus keelduda nõusoleku andmisest

kostja I ja ostja sõlmitud müügilepingus kokkulepitud hinna, s.o 2195 euro 72 sendi tasumiseni.

5. Kostja II palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta

hagi rahuldamata.

Kostja II arvates ei ole hageja tõendanud, et kostja I e-posti server toimis oktoobris 2009 ning et ta

toimetas kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt kätte. Maakohus jaotas

tõendamiskoormuse valesti. Kostja II omandas kinnisasja heauskselt ning lepingud on kehtivad.

Kostja II nõustub kinnisasja hagejale üleandmisega vaid juhul, kui talle hüvitatakse kõik tehinguga

kaasnenud kulud. Kohtu määratud hüvitis ei ole õiglane, sest kostja II omandas vaidlusaluse

kinnisasja 439 000 krooni eest. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega,

sest ta keeldus notari ettepanekust toimetada ostueesõiguse teostamise avaldus kostjale I kätte. Pärast

ostueesõiguse teostamise avalduse kostjale I kättetoimetamist ei võtnud hageja midagi ette, et

ostueesõigust realiseerida. Saades teada, et ostja on kaasomandi osa võõrandanud, ei pöördunud

hageja uue omaniku poole ega üritanud jõuda kohtuvälisele kokkuleppele.

6. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. aprilli 2012. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata. Maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäid hageja

kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sõlmis kostja I 19. augustil 2009 kinnisasja 9/14 mõttelise osa

müügi- ja asjaõiguslepingu, millega müüs oma omandi Osaühingule AA Laenud. Hageja soovis

kinnisasja kaasomanikuna kasutada ostueesõigust ja esitas hagiavalduse kohaselt 19. oktoobril 2009

kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse. Maakohus rahuldas tagaseljaotsusega hagi kostja I

vastu, see otsus on jõustunud.

Hageja esitas maakohtule taotluse tõendite kogumiseks, paludes nõuda kohtutäiturilt välja andmed

kostja I täiteasjades kinnisasja nr 9287803 kostja I kaasomandi osa müügi kohta. Maakohtu

järelepärimisele vastas kohtutäitur, et kostja I kaasomandi osa müük toimus kostja I soovil

kohtutäituri kontrolli all täitemenetluse seadustiku (TMS) § 102 alusel. Kohtutäitur selgitas, et

ostueesõigust ei saa teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel (võlaõigusseaduse (VÕS) § 251 lg 1).

Täitemenetluse algatamise aluseks olid Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse

korraldused, sissenõudjaks oli Eesti Vabariik Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse

kaudu.

19. augustil 2009 sõlmitud registriossa nr 9287802 kantud kinnisasja 9/14 mõttelise osa müügi- ja

asjaõiguslepingus on lisaks müüjale ja ostjale märgitud osalejateks kohtutäitur ja Eesti Vabariik

Maksu- ja Tolliameti kaudu. Kostja I mõttelisele osale oli 13. novembril 2008 seatud Eesti Vabariigi

kasuks käsutamise keelumärge, mida sai kustutada üksnes kohtutäituri nõusolekul. Seega müüdi

kinnisasja kostja I mõtteline osa täitemenetluses kohtutäituri kontrolli all TMS § 102 korras.

Maakohus ei ole eeltoodud asjaoludele tähelepanu pööranud ega hageja esitatud ja tema taotlusel

kogutud tõendeid hinnanud.

Samuti on maakohus jätnud ekslikult kohaldamata VÕS § 251, mis sätestab ostueesõiguse piirangud.

VÕS § 251 lg 1 kohaselt ei saa ostueesõigust teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel. Kuna hageja

nõude rahuldamiseks ei ole seadusest tulenevat alust, ei ole poolte esitatud väited ja vastuväited

olulised. VÕS § 251 lg 1 on imperatiivne säte, mis välistab ostueesõiguse teostamise.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse

maakohtu otsuse.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei arvestanud ringkonnakohus asjaoluga, et kostja I müüs kohtutäituri

kontrolli all kinnisasja mõttelise osa ostjale. Selle kohta tehtud tagaseljaotsusega on tuvastatud, et

hagejal oli õigus teostada ostueesõigust. Kostja II omandas vaidlusaluse kaasomandi osa väljaspool

täitemenetlust, seega oli hagejal ostueesõigus.

Ringkonnakohus kohaldas üllatuslikult VÕS § 251 lg-t 1. See säte ei kohaldu, sest kaasomandi osa

müüdi kohtutäituri kontrolli all, mitte enampakkumisel. Kui VÕS § 251 lg 1 välistab kaasomaniku

ostueesõiguse kinnisasja müümisel kohtutäituri kontrolli all, on see säte põhiseadusvastane ja ei

kohaldu.

9. Kostja II vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Kuna kohus kohaldab seadust ise, ei ole oluline, kas pooled tuginesid VÕS § 251 lg-le 1.

Ostueesõigust reguleeritakse eelkõige võlaõigusseadusega, asjaõigusseadus on täiendav regulatsioon.

Võlaõigusseaduse sätted ei ole vastuolus asjaõigusseaduse ega täitemenetluse seadustiku sätetega.

VÕS § 251 lg 1 ei ole vastuolus põhiseadusega.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi vale tõlgendamise ja kohaldamise tõttu. Kolleegium jätab TsMS § 691 p 5

järgi jõusse maakohtu otsuse, arvestades Riigikohtu otsuse põhjendusi. Kassatsioonkaebus tuleb

rahuldada ja menetluskulud jätta kostja II kanda.

11. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I müüs vaidlusaluse kaasomandiosa ostjale kohtutäituri

kontrolli all TMS § 102 lg 1 järgi. Hageja teatas kostjale I, et soovib kasutada kaasomaniku

ostueesõigust. Ostja müüs kohtutäituri kontrolli all ostetud kaasomandi osa kahe lepinguga edasi

kostjale II. Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas asja müük kohtutäituri kontrolli all

TMS § 102 lg 1 tähenduses välistas hageja ostueesõiguse teostamise VÕS § 251 lg 1 järgi.

12. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kinnisasja mõttelise osa müümisel kohtutäituri kontrolli all ei

saa ostueesõigust kasutada.

VÕS § 251 lg 1 kohaselt ei saa ostueesõigust teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel või

pankrotimenetluses, samuti kui asi sundvõõrandatakse. Praegusel juhul ei ole pooled väitnud, et

kinnisasi müüdi pankrotimenetluses pankrotiseaduse alusel või sundvõõrandati kinnisasja

sundvõõrandamise seaduse järgi. Kostja I müüs kinnisasja kohtutäituri kontrolli all.

Võlgniku õigus müüa kinnisasi kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras tuleneb

TMS §-st 157. Kohtutäituri kontrolli all müüb võlgnik kinnisasja müügilepingu kohta

võlaõigusseaduses ettenähtud korras, kohtutäitur annab müügiks nõusoleku (TMS § 102 lg-d 1 ja 6).

Kolleegium märgib, et asja müümisel kohtutäituri kontrolli all sõlmivad pooled müügilepingu,

millega müüja (võlgnik) kohustub andma ostjale asja üle ning tegema võimalikuks omandi ülemineku

ostjale, viimane aga kohustub tasuma müüjale ostuhinna ja võtma asja vastu (VÕS § 208 lg 1). Lisaks

võlaõiguslikule kohustustehingule sõlmivad müüja ja ostja kinnisomandi üleandmiseks

asjaõiguslepingu (AÕS § 120). Kohtutäituri kontrolli all müüdud kinnisasja ostja kantakse

kinnistusraamatusse kinnisasja müüja või ostja avalduse ja sellele lisatud dokumentide

(sh käsutustehing) alusel (kinnistusraamatu seaduse § 34-35).

Täitemenetluse seadustik ei keela kasutada ostueesõigust, kui kinnisasi müüakse kohtutäituri kontrolli

all TMS §-s 102 sätestatud korras. TMS § 98 lg 5 järgi ei saa ostueesõigust kasutada

enampakkumisel. Kolleegium selgitab, et enampakkumise korral on asja müüjaks TMS § 78 lg 1 järgi

kohtutäitur, kes koostab enampakkumise kohta enampakkumise akti. Omand enampakkumisel

müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega

(TMS § 156). Seega ei sõlmita kohtutäituri korraldataval enampakkumisel eraõiguslikku

müügilepingut, vaid müüdav kinnisasi omandatakse avalik-õigusliku toimingu alusel tehtava kande

tulemusel (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-04, p 15).

Kolleegium leiab, et TMS § 98 lg 5 täpsustab VÕS § 251 lg-t 1, selgitades, millise müügi viisi korral

ei saa ostueesõigust kasutada. Seega on ostueesõiguse teostamine välistatud juhul, kui kinnisasi

omandatakse kande tulemusel, mis tehakse avalik-õigusliku toimingu, mitte eraõigusliku lepingu

alusel. Kohtutäituri kontrolli all toimuva müügi eraõiguslikku olemust ja tagajärgi arvestades ei ole

põhjendatud ostueesõiguse teostamise võimalust sellise müügi viisi korral piirata. Kui seadusandjal

oleks olnud tahe keelata ostueesõiguse teostamine ka TMS § 102 lg 1 korral, oleks see seaduses

selgelt kirjas. Kolleegiumi arvates ei ole õige tunnustada praktikat, mis võimaldab võlgnikul

ostueesõiguse kasutamise vältimiseks taotleda asja müümist kohtutäituri kontrolli all.

13. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue

lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude

jaotust. Kuivõrd maakohtu otsuse resolutsioon jääb jõusse, jääb jõusse ka maakohtus kantud

menetluskulude jaotus, millega maakohus jättis menetluskulud kostja II kanda. Kuna ringkonnakohtu

otsus tuleb tühistada, muudab kolleegium apellatsioonimenetluse kulude jaotust. Apellatsiooni- ja

kassatsiooniastme menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 ja § 162 lg 1 alusel jätta samuti kostja II

kanda.

TsMS § 174 lg 1 esimese lause alusel võib hageja nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

14. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon. Hageja on kooskõlas TsMS § 149 lg 8 kolmanda lausega

teatanud Riigikohtule, kellele ja millisele pangakontole kautsjon tagastada.

Ants Kull, Villu Kõve, Jaak Luik