3-2-1-129-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-129-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. november 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

Marit Kruusi ja Ott Karma hagi OSAÜHINGU KOGER

KINNISVARA vastu 100 000 krooni (6391 euro 16 sendi)

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-47951

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

6391 eurot 16 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Marit Kruus (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Ott Karma

(isikukood xxxxxxxxxxx), nende ühine esindaja

vandeadvokaat Enno Heringson

Kostja OSAÜHING KOGER KINNISVARA (registrikood

10783474), esindaja vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper

Asja läbivaatamise kuupäev

22. oktoober 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-47951 muutmata

ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA kanda.

3. Arvata OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA kassatsioonkaebuselt 23. mail 2012 tasutud

kautsjon 63 (kuuskümmend kolm) eurot 91 senti riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Marit Kruus (hageja I) ja Ott Karma (hageja II) esitasid 23. septembril 2009 Harju Maakohtule

hagi OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA (kostja) vastu 100 000 krooni (6391 euro 16 sendi)

saamiseks.

Hagejate väitel sõlmisid kostja müüjana ja hagejad ostjatena 12. juunil 2007 lepingu, mille alusel

kohustus kostja püstitama Tallinnas Xxxxxxxx xxx asuvale maatükile ehitise, jagama kinnisasja

korteriomanditeks ja müüma hagejatele korteriomandi (korteri) koos keldriboksiga, hinnaga kokku

2 715 000 krooni (sellest korteri hind 2 690 000 krooni). Kostja andis hagejatele korteri valduse üle

29. jaanuaril 2008 ja asjaõigusleping sõlmiti 31. jaanuaril 2008. Hagejad kolisid korterisse 2008. a

aprilli esimeses pooles ja märkasid, et selle tavapärast kasutamist takistab oluliselt müra ja

vibratsioon (eriti ööajal ja puhkepäevadel), mis võimendus esemete paigutamisel korterisse ja

väljendus nt nõude pidevas klirisemises, kaminakonstruktsioonis esinevas kolinas ja mitmete

kinnituste lahtilogisemises. Ostmisel hagejad ei märganud, et müra häirib elamist, sest korter vaadati

üle tööpäeval olmemüra tingimustes. Kostja hagejaid puudusest ei teavitanud, kuigi pidanuks

mõistma, et hagejatel on selle vastu äratuntav huvi. Pooled ei ole puudusi kokku leppinud ega saanud

puuduse esinemist mõistlikult hinnata.

Hageja I teavitas kostjat probleemist 20. mail ja 30. juunil 2008 e-kirjadega. 2. septembril 2008 saatis

ka hageja II kostjale pretensiooni. Kostja reageeris kirjadele alles 2. oktoobril 2008, mööndes

teadlikkust müra- ja vibratsiooniprobleemidest ja tuues esile samme, mida ta on probleemi

lahendamiseks teinud. Olukord ei paranenud, misjärel saatsid hagejad 3. detsembril 2008 kostjale

ühise pretensiooni, milles leidsid, et lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele, ning nõudsid kahju

hüvitamist ja probleemi kõrvaldamist. Kostja vastas hagejatele alles 14. jaanuaril 2009 ja ei

nõustunud pretensiooniga, väites et ei pea müüjana vastutama naaberkinnisasjale leviva müra ja/või

vibratsiooni ja sellega kaasnevate tagajärgede eest. Kostja ei ole hagejatele esitanud ühtki tõendit, mis

kinnitaks lepingueseme vastavust nõuetele. Tervisekaitseinspektsiooni mõõtmise järgi ületab

müratase ettenähtud norme. 25. mail 2009 esitasid hagejad kostjale hinna alandamise avalduse, mida

kostja ei ole tunnustanud.

Müra ja vibratsiooni allikaks on naaberkinnisasjal Xxxxxxxx xx asuva Volta tehase üürniku

Osaühingu Jumboplast (Jumboplast) kasutatavad kudumistsehhi tootmisseadmed. Kuna ehitised on

omavahel seinaga ühendatud, kandub masinate tekitatav müra ja vibratsioon edasi Xxxxxxxx xxx

hoonesse. Hagejad ei näe Jumboplasti tegevuses õigusvastasust (viimane väidab oma tegevuse

vastavust normidele), mistõttu ei näe nad endal olevat nõudeid tema vastu müra ja vibratsiooni

kõrvaldamiseks. Hagejate arvates on müra ja vibratsioon lepingueseme oluline puudus ja kostja

vastutab selle eest. Kostja pidi olema sellest teadlik, sest Jumboplast tegutses juba alates 1. juulist

2000. Ostetav eluruum peab vastama kehtivatele müranõuetele, teistsugune kokkulepe pidanuks

selgelt lepingus sisalduma. Hagejad ei pidanud eeldama, et kostja püstitatud elamu konstruktsioonid

on ehitatud viisil, et nende kaudu levib kõrvalkinnisasjalt vibratsioon ja müra sellise intensiivsusega,

st nad ei teadnud puudusest ega pidanudki seda teadma. Menetluse kestel väitsid hagejad lisaks, et

müra ja vibratsioon võib lähtuda ka muust allikast kui Jumboplasti tegevusest, mis viitab veelgi

selgemalt elamu ehituskvaliteedi probleemidele.

Hagejate arvates oli lepingueseme hinnaks koos puudustega 21. augustil 2008 1 854 683 krooni, mis

on ka alandatud hinnaks. Seega on neil õigus nõuda kostjalt 835 317 krooni tagastamist (2 690 000 -

1 854 683). Hagis nõuavad hagejad kostjalt sellest üksnes 100 000 krooni tagastamist.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja väitel ei olnud hagejatel alust ostuhinda alandada. Lepingu ese vastas lepingu tingimustele nii

selle üleandmisel kui vastab ka praegu. Müra tekitab naaberkinnisasjal asuv kolmas isik, kelle

tegevusega kaasneda võivatest müraprobleemidest ei olnud kostja korterit üle andes teadlik. See müra

ei ole ka seotud asja omadustega. Kostja ei vastuta kolmanda isiku tegevuse eest. Hagejad ei ole

käitunud heas usus, kuna ei ole esitanud hüvitisnõuet müra põhjustaja vastu. Võimaliku rikkumise

kõrvaldamist kolmandalt isikult saab nõuda ka kohalik omavalitsus või Terviseamet. Hagejad teadsid

või pidid teadma, et ostavad korteri tööstuspiirkonda. Ei ole tõendatud, et normiülene müra oleks

esinenud korteris valduse ülemineku aja seisuga. Lisaks ei ole hagejad teavitanud kostjat korteri

mittevastavusest lepingule mõistliku tähtaja jooksul ja on kaotanud õiguse sellele tugineda. Ka on

hinna alandamise avaldus sisult ebaselge ja seetõttu kehtetu. Hagejad ei ole selgitanud korteri

väärtust koos väidetava puudusega ja puuduseta kohustuse täitmise aja seisuga. Kostja ei ole hoones

müüdavate teiste korterite hindasid langetanud väidetava vibratsiooni või müra tõttu. Hagejate

eesmärk näib olevat hüvitise saamine korteri turuhinna üldise languse eest. Jumboplast lõpetas

tegevuse 31. oktoobril 2009. Tähelepanuta tuleb jätta hagejate väited, et müra pärineb muust allikast

kui Jumboplasti tegevusest.

3. Harju Maakohus rahuldas 7. detsembri 2011. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejate kasuks

välja 6391 eurot 16 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse järgi tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg-t 1 tõlgendada selliselt, et uute

korteriomandite müügil on üldjuhul eluruumi puuduseks ka korteris esinev püsivat elamist takistav

müra. Kindlasti on puuduseks selline pidev müra, mis ületab eluruumidele tervisekaitseotstarbel

kehtestatud normatiivid. Tervisekaitseinspektsiooni 13. aprilli 2009. a kirjast nähtub, et mõõtmise ajal

27. veebruaril 2009 ületas hagejate korteri elutoas müratase Sotsiaalministri 4. märtsi 2002. a

määrusega nr 42 "Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja

mürataseme mõõtmise meetodid" kehtestatud piirväärtusi 9 dB võrra. Puudust ei välista see, et müra

võis põhjustada Jumboplasti tootmistegevus. Kolmanda isiku tegevuse ja ehitusliku omaduse mõju

osakaalu võib olla võimatu või väga raske välja selgitada ning sellise asjaolu tõendamiskoormust ei

saa VÕS § 217 järgi asetada hagejatele (ostjatele). Tõenditest nähtuvalt on korteris esinev müra pidev

ja püsiv puudus. Poolte kirjavahetusest tulenevalt esines müra juba 20. mail 2008 ja hagejate

kaebused on kestnud kuni hagi esitamiseni. Tõendatud on, et vähemalt üheks müra esinemise

põhjuseks on naaberkinnisasjal asuva kolmanda isiku tootmistegevus. Avaliku võimu teostaja ei

saanuks nõuda Jumboplasti tootmise lõpetamist või ümberkorraldamist ainuüksi põhjusel, et selle

tagajärjel tekkis hagejate korteris ülenormatiivne müra. Tõendatud ei ole, et hagejad võinuks nõuda

Jumboplastilt kahjuliku tegevuse lõpetamist või hüvitist. Asjaoludest järelduvalt oli puudus olemas

juba korteri valduse hagejatele üleandmise ajal. Ei ole tuvastatud asjaolusid, mis annaks alust arvata,

et müra põhjustada võiv sündmus toimus pärast korteri valduse üleandmist 29. jaanuaril 2008. Kuna

müra tekkis ilmselt koostoimes kolmanda isiku tootmistegevusega, on oluline, et tootmistegevus on

olnud samade parameetritega kogu vaadeldava aja vältel. Ettevõte tegutseb hagejate naabruses oleval

aadressil alates 1. juulist 2000 ning selle tootmisprotsess on olnud muutumatu.

Hagejad on teavitanud kostjat puudusest mõistliku aja jooksul, seega ei ole nad kaotanud VÕS § 220

lg 3 järgi õigust tugineda lepingu mittevastavusele. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja on kätte

saanud 20. mail ja 30. juunil 2008 saadetud pretensioonid. Pooled ei vaidle, et kostja on kätte saanud

2. septembril 2008 hageja II esitatud pretensiooni, mis on esitatud 4,5-5 kuu jooksul pärast korterisse

kolimist. Seejuures tuleb arvestada asjaoluga, et tavalisel mõistlikul isikul võib olla raske hinnata, kas

korteris kostuv müra on selline, mis ületab tavapärased eluruumile esitatavad nõuded.

Ekspert on asunud ekspertiisiaktis seisukohale, et korteri turuväärtus selle valduse üleandmise

seisuga, kui korter oleks olnud lepingus sätestatud seisukorras, on 168 000 eurot. Samas on ekspert

leidnud, et korteri turuväärtus selle valduse üleandmise seisuga, kui korter oleks olnud lepingus

sätestatud seisukorras, kuid selles oleks püsivalt esinenud 27. veebruaril 2009 tuvastatud müra, oleks

olnud 151 000 eurot. Eksperdiarvamus on veenev, nagu on ka selleta veenev, et korter, milles esineb

tervistkahjustav müra, on vähem väärtuslik kui korter, milles müra ei ole. Eksperdi hinnangut võib

pidada pigem konservatiivseks kui kergekäeliseks. VÕS § 112 lg 1 järgi leitakse alandatud hind

järgmiselt:151 000 eurot (väärtus puudustega) * 171 922 eurot 33 senti (väärtus puudusteta) /

168 000 eurot (lepinguline hind) = 154 525 eurot 42 senti. Seega on hagejatel alus nõuda VÕS § 189

lg 1 järgi tagasi enam makstud summat 171 922 eurot 33 senti - 154 525 eurot 42 senti = 17 369 eurot

91 senti. Hagejad nõuavad sellest üksnes 6391 euro 16 sendi tasumist.

VÕS § 6 järgi võib nõude esitamist osaliselt välistada see, kui puudus, mis on olemas asja üleandmise

ajal, langeb hiljem ära. Kolmas isik lõpetas tootmistegevuse 31. oktoobril 2009 ja ettevõte on

likvideeritud. Haginõue ei ole hea usu põhimõttega vastuolus, sest hagejad ei nõua alandatud hinda

täiel määral.

4. Kostja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata.

Hagejad palusid jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 23. aprilli 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid

tühistas maakohtu otsuse resolutsiooni ja tegi uue otsuse hagejaid kui solidaarvõlausaldajaid

puudutavas osas, mõistes kostjalt 6391 eurot 16 senti hagejate kasuks välja solidaarselt. Muus osas

jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse osas ja

hagejate õiguses alandada hinda hagis nõutud summas ega korranud neid. Maakohus leidis

põhjendatult, et lepingu ese oli puudustega. Müüja vastutab asja puuduste eest, kuna eluruum ei ole

ehitatud viisil, mis tagaks ülemäärase müra mittekandumist eluruumi. Müüja ei ole puudust

kõrvaldanud. Hinna alandamise eeldused (VÕS § 112 lg 1) olid täidetud. Ei ole võimalik järeldada, et

müra põhjustav sündmus toimus pärast 29. jaanuari 2008. Ei vaielda selle üle, et puudus ei tulenenud

ostjatest ja nad ei teadnud lepingut sõlmides puudusest ega pidanudki teadma. Kostja ei ole tuginenud

vastutust piiravale kokkuleppele.

Hagejad teatasid kostjale lepingueseme puudusest mõistliku aja jooksul ja nende hinna alandamine

on kehtiv. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja I saatis kostjale 20. mail ja 30. juunil 2008 e-kirjad,

milles informeeris teda häirivast müraprobleemist. Ei vaielda selle üle, et kirjadele ei reageeritud ja

kostja väitel ei ole sellised kirjad temani jõudnud. Samas ei ole kostja tuginenud ka asjaolule, et

kirjavahetust on peetud lepingu sätteid rikkudes. Kostja 2. oktoobri 2008. a e-kirjast hagejatele

ilmneb, et kostja on teadlik ehitise müra- ja vibratsiooniprobleemidest ja augustis 2008 toimusid

mõõtmised. Sellest saab järeldada, et hagejate pretensioonid jõudsid kostjani enne 2. septembril 2008

hageja II esitatud pretensiooni, mille kättesaamist kostja ei eita. Seega ei ole kostja väited, et ta ei ole

varasemaid pretensioone kätte saanud, usaldusväärsed ning maakohus luges e-kirjades märgitud

müraprobleemist informeerimise õigesti tähtaegseks.

Hagejad ei pidanud tõendama müra tekkepõhjust korteris ehk hagejatel ei lasunud kolmanda isiku

tegevuse ja ehitusliku omaduse mõju väljaselgitamise kohustust. Kostja leiab ekslikult, et asjas on

müra tekkepõhjuse allikas (kolmanda isiku tootmistegevus) tõendatud. Oluline ei ole tuvastada,

millisest ehituslikust põhjusest müra tulenes ja milline oli selle allikas. Seetõttu on põhjendamatud

ka kostja väited, et hageja pidanuks pöörduma kolmanda isiku poole müra tekitamise takistamiseks

või esitama nõudeid müra tekitaja vastu. Kostja ei ole tõendanud, et normiülese müra tekkepõhjused

on kõrvaldatud või et selle kestmine/taastekkimine hagejate eluruumis on välistatud. Asjaolu, et müra

on mingil hetkel tugevam või nõrgem, ei tähenda, et eluruumil ei ole püsivat puudust. Püsivat

puudust ei saa tõlgendada sellisel viisil kitsalt, et kui müra mingil hetkel vaibub, on puudus olematu.

Maakohus ei ole käsitanud kolmanda isiku tekitatud müra asjal esineva konstantse puudusena.

Eluruumi püsiva puudusena saab käsitada müra kandumist eluruumi sellisel viisil, et see segab

olulisel määral eluruumi kasutamist, mitte aga kolmanda isiku poolt müra tekitamist.

Hagejaid ei saa käsitada pahausksetena, kui nad valisid oma rikutud õiguste kaitseks praeguse viisi.

Hagejad andsid kostjale täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks enne ostuhinna alandamist

(VÕS § 114). See, et hagejad nõudsid hinna alandamise avalduses suuremal määral hinna alandamist,

kui nad nõuavad seda hagis, on seletatav hagejate teadmatusega kohustuse mittekohase täitmise ja

kohase täitmise suhtest. Kuigi maakohus on ekslikult käsitlenud heausksuse kontekstis hagejate

esitatud väiksemas ulatuses haginõude esitamist, ei anna see alust kohtuotsuse muutmiseks, sest

nimetatu kajastab sisuliselt kohtu siseveendumuse kujunemist kostja väidetud hagejate pahausksuse

hindamisel.

Maakohus ei ole ekspertiisi määramisel rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis tooks kaasa

otsuse tühistamise. Eksperdihinnang on asja lahendamise seisukohalt oluline tõend. Kui maakohus ei

oleks hagejatele tõendi esitamise võimalust andnud, tulnuks seda teha ringkonnakohtul. Kostja

menetlusõigusi seejuures ei rikutud, kuna ka kostja sai esitada seisukoha nii eksperdile esitatavate

küsimuste kui ka eksperdi isiku kohta. Eksperdiarvamuse hindamisel ei ole maakohus

menetlusõiguse norme rikkunud.

Kuivõrd müügilepingust nähtuvalt ostsid hagejad korteriomandi kaasomandisse, tuleb neid käsitada

solidaarvõlausaldajatena (VÕS § 71 lg 4 ja § 73 lg 1). Seega tuleb maakohtu otsuse resolutsioon

tühistada ja ringkonnakohus saab teha uue otsuse, märkides, et võlgnevus tuleb kostjalt välja mõista

hagejate kasuks solidaarselt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja väitel kohaldas ringkonnakohus valesti materiaalõiguse norme, kui leidis, et hagejad ei pea

tõendama müra, vaid kostja peab tõendama normiülese müra puudumist. Samas on korteris mürataset

mõõdetud Jumboplasti tootmisseadmete töötamise ajal, kelle tegevus on lõppenud. Kohus pidanuks

kostjale ka selgitama tõendamiskoormuse ümberjaotamist. Kohtud jätsid hindamata kostja esitatud

ehitise kasutusloa. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et müra allika tuvastamisel ei ole asja

lahendamisel tähtsust. Hagejate ees saab vastutada üksnes müra tekitaja. Hagejatel tuli esitada oma

nõuded kolmanda isiku vastu. Hagejad on kasutanud kostja vastu õiguskaitsevahendit vastuolus hea

usu põhimõttega. Müra oleks saanud piirata nii kohaliku omavalitsuse kui ka Terviseameti kaasabil,

samuti asjaõigusseaduse § 143 lg 1 või VÕS § 1055 alusel nõuet esitades.

Ringkonnakohus ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt, kui leidis, et müra allikas ei ole tõendatud.

Tõenditest nähtuvalt põhjustas normiülese müra kolmanda isiku tootmistegevus. Seega ei olnud

kohtutel alust eeldada, et müra pärineb muudest allikatest. Samuti on kohtud hinnanud normiülese

müra esinemist vastuoluliselt. Maakohus tuvastas, et müra tekkis kolmanda isiku seadmete

töötamisest. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega, samas leides, et müra tekitajaks ei

pruugi olla kolmas isik. Ringkonnakohus jagas valesti tõendamiskoormuse, kui leidis, et kostja pidi

pärast kolmanda isiku tegevuse lõpetamist tõendama müra puudumise teistest allikatest. Seda, et

müra kestis edasi, pidid tõendama hagejad. Hagejad ei ole tõendanud, et kolmanda isiku

tootmistegevusest tulenev müra kostis hagejate korterisse põhjusel, et korteril kui ehitisel olid

puudused. Seda, et lepingu esemel olid puudused (ehituslik viga), ei ole tõendatud.

Ringkonnakohus rajas otsuse apellatsioonimenetluses lubamatult esitatud uudsetele väidetele,

lähtuma oleks pidanud VÕS § 220 lg-s 3 sätestatust. Ringkonnakohus rikkus ka otsuse põhjendamise

kohustust, kui asus seisukohale, et hagejad ei ole minetanud õigust tugineda sellele, et korter ei

vastanud lepingu tingimustele. Tuvastatud asjaoludel sai kostja kätte vaid 2. septembri 2008. a

pöördumise ja see oli esitatud enam kui seitse kuud pärast korteri üleandmist, st ebamõistliku tähtaja

jooksul. Ringkonnakohus järeldas põhjendamatult, et kostja pidi kätte saama ka 20. mai ja 30. juuni

2008. a e-kirjad.

Ringkonnakohus asus ekslikule seisukohale, et ekspertiisi määramisel ei rikkunud maakohus

menetlusõiguse norme määral, mis tooks kaasa otsuse tühistamise. Samuti ei saanud selle tõendiga

arvestada, sest see oli ebausaldusväärne ja vastuoluline. Ringkonnakohus jättis kostja sellekohasele

apellatsioonkaebuse väitele vastamata.

Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lg-t 1, kui asus maakohtu

otsuse resolutsiooni parandama olukorras, kus kumbki pooltest sellekohast kaebust ei esitanud.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele palusid hagejad jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja

kassatsioonkaebuse rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsus muutmata.

9. Kolleegium käsitleb esmalt hagejate nõuet ja selle rahuldamise üldisi eeldusi ning vaidluse eset (I),

seejärel aga vastab kassatsioonkaebuse väidetele (II) ja teeb menetluslikud otsustused (III).

I

10. Hagejad on esitanud nõude enamtasutud ostuhinna tagastamiseks põhjusel, et nad on kostja

müügilepingu rikkumise tõttu hinda alandanud. Sellise nõude rahuldamise aluseks saab olla

VÕS § 112 lg 3 (koostoimes § 189 lg-ga 1).

Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejatel oli õigus hinda alandada.

11. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

kostja müüjana ja hagejad ostjatena sõlmisid 12. juunil 2007 lepingu korteriomandite müümiseks,

hinnaga kokku 2 715 000 krooni (sellest eluruumiks oleva korteri hind 2 690 000 krooni),

asjaõigusleping sõlmiti 31. jaanuaril 2008;

kostja andis hagejatele korteri valduse üle 29. jaanuaril 2008, hagejad kolisid korterisse 2008. a aprilli

esimeses pooles;

hagejad tegid 25. mail 2009 ostuhinna alandamise avalduse ja kostja on selle kätte saanud.

12. Hagejate menetluses esitatud põhiseisukohad on järgmised:

korterisse elama asumisel ilmnes, et korteris on müra ja vibratsioon, mis segab eluruumi tavapärast

kasutamist;

hagejad on kostjat puudusest õigel ajal teavitanud, kuid kostja ei ole puudust kõrvaldanud;

kostja vastutab puuduse eest, hagejad puudusest enne ei teadnud ning kostja vastutust puuduse eest ei

ole kokkuleppel piiratud.

13. Kostja esitas hagile põhiliselt järgmised vastuväited:

müüdud korter ei olnud ega ole puudustega, müra ei ole seotud maja omadustega;

müra eest vastutab selle tekitaja ning hagejad ei ole käitunud heauskselt, kui esitasid nõude kostja

vastu;

kostja ei olnud korteri üleandmisel müraprobleemidest teadlik;

hagejad ei teavitanud kostjat puudusest mõistliku aja jooksul.

14. Riigikohus on selgitanud, et hinna alandamiseks VÕS § 112 lg 1 alusel on vaja tuvastada

järgmised põhilised materiaalsed eeldused (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-156-11, p 18):

müügileping on kehtiv;

müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava

(s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);

müüja vastutab asja puuduse eest;

müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224

p-d 1 ja 2).

15. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused

(vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19):

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221

lg 2);

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või

pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus

tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis

või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

16. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest peab hinna alandamise üldiste materiaalõiguslike

eelduste täitmist tõendama hinna alandamisele tuginev lepingupool (s.o ostja), st ta peab tõendama

kehtiva müügilepingu olemasolu ja seda, et müügilepingu ese ei vasta lepingutingimustele

(vt Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 16). Lisaks peab ostja tõendama

hinna alandamise formaalsete eelduste täitmise, st eelkõige hinna alandamise avalduse esitamise.

Müüja peab tõendama temale kasulikke asjaolusid, eelkõige vastutuse puudumist müügieseme

puuduse eest. Seega ei pea ostja hinna alandamisel tõendama müüja vastutust, v.a puuduse olemasolu

riski ülemineku ajal ostjale (vt VÕS § 218 lg-d 1 ja 2). Vastutust välistavaid asjaolusid, nagu puuduse

põhjustamine ostja poolt, ostja teadmine puudusest, vastutust piirav kokkulepe või puudusest õigel

ajal teatamata jätmine peab esitama ja tõendama müüja.

17. Kuigi müügilepingu p 5.1 järgi müüs kostja kummalegi hagejale poole mõttelise osa kahest

korteriomandist (st korterist ja keldriboksist) ja hagejad omandasid korteriomandid asjaõiguslepingu

p 10.2 järgi kaasomandisse, ei ole vaidlust, et müügilepingus osalesid hagejad ostjatena ühiselt ja et

korteriomandid osteti tervikuna ühise ostuhinna eest. Seega lähtusid kohtud põhjendatult sellest, et

müügilepingu esemeks olid korteriomandid tervikuna ja müügilepingust tulenevad ostja nõuded

müüja vastu kuuluvad hagejatele kui ostjatele ühiselt.

18. Pooled ei ole vaielnud ka selle üle, et hinna alandamine puudutab üksnes korterit, mitte aga koos

korteriga eraldi korteriomandina müüdud keldriboksi (mitteeluruumi) (vt müügilepingu p-d 1.2 ja 1.3

ning asjaõiguslepingu p 10.2). Seega on vaidluse all korteri müügilepingujärgne hind

2 690 000 krooni, mitte aga koguhind 2 715 000 krooni (vt ka müügilepingu p 5.1).

II

19. Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus asja lahendamisel kohaldanud vääralt

materiaalõiguse norme ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme, mh on ringkonnakohtu otsus

nõuetekohaselt põhjendatud. Asja lahendamiseks on nõuetekohaselt tuvastatud kõik ostuhinna

alandamiseks vajalikud eeldused. Asjaolusid kolleegium ise TsMS § 688 lg-te 3-5 alusel tuvastada ei

saa ja tõendeid ei hinda.

20. Pooled ei vaidle, et nendevaheline müügileping kehtib ega ole lõppenud, vastupidist ei järeldu ka

esitatud asjaoludest. Hagejad ei ole muu hulgas teinud avaldust lepingu tühistamiseks nt eksimuse

mõjul ega lepingust taganenud.

21. Kolleegiumi arvates leidsid kohtud tuvastatud asjaoludel põhjendatult, et kostja andis hagejatele

üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja.

22. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217

alusel. Pooled ei ole müra ja vibratsiooni osas leppinud kokku mingites kindlates nõuetes, millele

korter peab vastama. Pooled ei vaidle, et kostja müüs hagejatele kinnisvaraarendajana korteriomandi

uues (või vähemalt olulises ulatuses renoveeritud) majas ning oli teadlik hagejate kui ostjate soovist

hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Seega pidi müügiese

VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi elamiseks sobima ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt

keskmise kvaliteediga.

23. Korterit ostes tuleb pidada endastmõistetavaks, et selles ei esineks elamist takistavaid või seda

võimatuks tegevaid asjaolusid. Nii ei sobi elamiseks nt korter, milles ei ole võimalik tagada elamiseks

elementaarseid tingimusi, nt normaalset temperatuuri (vt selle kohta ka nt Riigikohtu 25. oktoobri

2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Kolleegiumi arvates hõlmavad elementaarsed

elutingimused vähemalt uutes ehitistes üldjuhul ka nt elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni,

piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või

ebameeldiva lõhna puudumist. See kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt

ei saa eeldada uue korteriga samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum ei vasta müra osas avalik-

õiguslikele normidele, võib müüdav eluruum olla puudustega ka VÕS § 217 lg 2 p 3 mõttes.

Ainuüksi avalik-õiguslike normide ületamine müra osas loob eelduse, et lepinguese selles osas

müügilepingule ei vasta.

Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme

mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku

leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele

vastama. Riigikohus on ka varem leidnud, et asja ümbritsev müra võib vähendada asja,

sh korteriomandi väärtust, kui see segab asja kasutamist ning asja omanikul ei ole võimalik nõuda

segamise lõpetamist (vt Riigikohtu 28. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-08, p 13).

24. Hinnang sellele, milline müratase eluruumis on käsitatav eluruumi puudusena, sõltub

konkreetsetest asjaoludest. Kohtud leidsid kolleegiumi arvates õigesti, et tervisekaitseotstarbel

kehtestatud normatiive ületav püsiv müra hagejate eluruumis on käsitatav korteri puudusena. Kohtud

on tuvastanud, et müra ei ole ühekordne ega ajutise mõjuga, mida hagejad saanuks mõistlikult

toimides kiirelt kõrvaldada. Müra oli püsiv, esinedes kord tugevamalt kord nõrgemalt mitme aasta

vältel. Seega on hagejad kohtute hinnangul ka tõendanud, et kostja andis neile üle puudusega asja.

Ekslik on kostja arusaam, nagu pidanuks hagejad korteri puudusele kui lepingurikkumisele

tuginemiseks tõendama ka müraallika ja välja tooma ehitusliku puuduse. Puuduseks ja müügilepingu

rikkumiseks ongi kolleegiumi arvates ülemäärane müra korteris kui selline. Müra lugemisel

müügiesemeks olnud korteri puuduseks (st müügieseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel) ei

ole tähendust, kas müra tulenes Jumboplasti tegevusest, nagu ka sellel, kas elamule oli antud

kasutusluba. Oluline on üksnes see, kas müra esines ja kas selle tõttu sai lugeda müüdud korterit

lepingutingimustele mittevastavaks.

25. Ainuüksi mingi asjaolu lugemine müügieseme puuduseks ei tähenda aga veel seda, et müüja

vastu oleks puudusest tulenevalt õigus kasutada õiguskaitsevahendeid. Selle üldise eeldusena peab

müüja ka puuduse eest vastutama (vt otsuse p 15). Kolleegiumi hinnangul on kohtud ka selle

nõuetekohaselt tuvastanud. Hinna alandamisel ei oma VÕS § 105 järgi tähendust see, kas rikkumine

on VÕS § 103 mõttes vabandatav.

Muu hulgas on tuvastatud, et müra oli olemas korteri üleandmise ajal hagejatele, st riisiko ostjale

ülemineku ajal (vt VÕS § 214 lg 2, § 218 lg 1). Samuti on tuvastatud, et müra ei ole põhjustanud

hagejad ise ega tulenenud see ka muul viisil nende tegevusest või asjaolust, mille esinemise riski

hagejad peaks kandma (VÕS § 101 lg 3). Samuti ei ole tuvastatud, et hagejad teadsid müügilepingu

sõlmimise ajal mürast või pidid seda teadma (VÕS § 218 lg 4), Kostja ei ole väitnud, et tema vastutus

oleks müügilepingust tulenevalt piiratud.

26. Ebaõige on kostja käsitlus, nagu oleks tema vastutus välistatud seetõttu, et hagejad ei ole

tõendanud ehituslikku puudust või et hagejad ei ole pöördunud nõuetega müra tekitava kolmanda

isiku või avaliku võimu poole järelevalvemenetluse algatamiseks. Selliseid müüja vastutust

välistavaid asjaolusid ei tulene ei seadusest ega müügilepingust. Müüja peab korteri müümisel

arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav müra on eelduslikult lepingueseme

puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne

lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Erinevust ei ole, kas müra on tingitud ehituslikest puudustest või

nt püsivalt lärmakast naabrist. Seega on müüja vastutus piiratud seda rohkem, mida rohkem on ta

müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud.

Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb ka mh VÕS § 14 lg-st 2 ja tsiviilseadustiku üldosa

seaduse §-st 95.

27. Kolleegiumi hinnangul on kohtud tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et hagejad teatasid

kostjale puudusest VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist. Isegi

kui kostja ei saanud kätte varasemaid pöördumisi enne hageja II 2. septembri 2008. a pretensiooni, on

hagejad puuduse spetsiifikat arvestades teavitanud kostjat sellest kolleegiumi arvates õigeaegselt.

Tuvastatud asjaoludel oli kostja müraprobleemist ka varem teadlik ja üritas seda (olgu ka

ebaõnnestunult) lahendada. Isegi kui lugeda, et hagejad teatasid müraprobleemist kostjale liiga hilja,

oleks see tuvastatud asjaoludel mõistlikult vabandatav, mis VÕS § 220 lg 3 teise lause järgi lubaks

ikkagi ostuhinda alandada.

28. Tuvastatud asjaoludel on hagejad võimaldanud kostjal puudus kõrvaldada, kuid seda ei ole tehtud

ning puuduse kestmine või taastekkimine hagejate korteris ei ole välistatud. Kassatsioonkaebuses ei

ole kostja väitnud, et kui talle oleks varem puudusest teatatud, saanuks ta midagi rohkem ette võtta.

29. Kolleegiumi hinnangul on asjas õigesti tuvastatud ka hinna alandamise formaalsed eeldused.

Vaidluse all ei ole ei ostuhinna alandamise avalduse esitamine ega selle tähtaegsus.

Põhjendamatu on kassatsioonkaebuse väide, et hagejad on kostja vastu nõuet esitades käitunud

vastuolus hea usu põhimõttega, Hagejad on esitanud hagi oma rikutud õiguste kaitseks, kasutades

selleks seaduses sätestatud õiguskaitsevahendit.

30. Kuigi kostja ei tugine kassatsiooniastmes maakohtu hinna alandamise arvestuse võimalikule

ebatäpsusele, märgib kolleegium, et käesolev otsus ei anna hagejatele õigust nõuda kostjalt hinna

alandamisest tulenevalt enammakstud raha tagastamist hagis nõutust suuremas ulatuses. Otsus seob

pooli TsMS § 457 lg 1 järgi üksnes esitatud ulatuses.

31. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele ekspertiisi määramise ebaseaduslikkuse kohta märgib

kolleegium, et ringkonnakohus on sellekohasele apellatsioonkaebuse väitele vastanud ja oma

järeldust piisavalt põhjendanud. Samuti on ringkonnakohus märkinud, et ta ei tuvastanud, et

maakohus oleks rikkunud eksperdiarvamuse hindamisel menetlusõiguse norme. Kostja väited selle

kohta, et ekspertiis oli ebausaldusväärne ja vastuoluline ning tulnuks jätta tähelepanuta, on

asjakohatud. Kostja on jätnud kasutamata TsMS §-s 304 sätestatud võimaluse taotleda

kordusekspertiisi või täiendava ekspertiisi tegemist. Samuti ei pidanud kostja vajalikuks esitada

omapoolseid tõendeid korteri väärtuse kohta.

Kolleegium ei saa ise tõendeid hinnata, kuid märgib, et ka eksperdiarvamuseta on eluliselt usutav, et

teadaolev oluline püsiv müra eluruumis võib mõjutada selle müügihinda, mistõttu võinuks kohtud

vaidlusaluses ulatuses määrata täitmise väärtused ka VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel

hinnanguliselt.

32. Iseenesest on õige kostja väide, et kaebuseta ja pooltega arutamata maakohtu otsuse resolutsiooni

muutes käitus ringkonnakohus menetluslikult ebakorrektselt ning seda vaatama sellele, et

TsMS § 446 lg 1 järgi tuleb otsuse tegemisel mitme hageja kasuks märkida, mis osas iga hageja

kasuks on nõue rahuldatud. Kohus pidanuks paluma hagejail aegsasti oma nõuet täpsustada.

Kolleegium ei loe toimunut aga selliseks rikkumiseks, mis annaks aluse ringkonnakohtu otsus

tühistada või seda muuta. Kostja ei ole väitnud, kuidas rikub tema õigusi see, kui on täpsustatud,

kuidas ta sama raha hagejatele peab maksma, hagejad ise ei ole ringkonnakohtu otsuse peale

kassatsioonkaebust aga esitanud.

III

33. Kuna kostja kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kassatsiooniastme menetluskulud

TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Muutmata jääb ringkonnakohtu otsus osas, milles jäävad kostja

kanda ka menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus. Hagejad võivad TsMS § 174 lg 1 järgi nõuda

oma menetluskulude kindlaksmääramist maakohtult 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse

jõustumisest. Riigikohtu otsus jõustub TsMS § 694 lg 2 kohaselt otsuse avalikult teatavakstegemise

päeval.

34. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon arvata TsMS § 149 lg 4 teise

lause alusel riigituludesse.

Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu