3-2-1-128-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-128-12

Määruse kuupäev

Tartu, 7. november 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Ants Kull

Kohtuasi

AS-i Morrison Invest hagi OSAÜHINGU BERNESTA

GRUPP vastu põhivõla 447 euro 38 sendi ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 16. aprilli 2012. a määrus tsiviilasjas

nr 2-10-26537

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i Morrison Invest määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja AS Morrison Invest (registrikood 10378065), esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik

Kostja OSAÜHING BERNESTA GRUPP (registrikood

10199818), esindaja juhatuse liige Meeri Klausen

Asja läbivaatamise kuupäev

8. oktoober 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. aprilli 2012. a määrus tsiviilasjas nr 2-10-26537 ja

saata asi samale ringkonnakohtule AS-i Morrison Invest apellatsioonkaebuse menetlusse

võtmise otsustamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Tagastada ADVOKAADIBÜROO ENTSIK & PARTNERID OÜ-le (arvelduskonto

nr 221025119153, Swedbank AS) 27. aprillil 2012 AS-i Morrison Invest määruskaebuselt

tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Morrison Invest (hageja) esitas 3. juunil 2010 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU

BERNESTA GRUPP (kostja) vastu, hagi täpsustuse kohaselt nõudis hageja kostjalt põhivõla 447 euro

38 sendi, viivise 94 euro 40 sendi ning lisanduva viivise väljamõistmist.

Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Juhkentali 11 asuva kinnistu omanik (29. juulil 2003

sõlmisid hageja ja Eesti Vabariik kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu). Kinnistu on koormatud

tasulise kasutusvaldusega kostja kasuks (1997 kostja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud lepingu alusel).

Hageja väitel teatas ta kostjale kasutusvalduse tasu muutmisest 25. septembril 2006, märkides, et

tõstab kasutusvalduse lepingu p-st 3.4 tulenevalt igakuise kasutusvalduse tasu 25 000 kroonilt

37 500 kroonile. 12. jaanuaril 2010 kostja ja hageja vahel sõlmitud tasaarvestuskokkuleppe p-s 2.2 on

fikseeritud poolte kokkulepitud kasutusvalduse tasu 37 500 krooni kuus, millele lisandub käibemaks.

Kokkuleppega tasaarvestati kostja mitmekuuline kasutusvalduse tasu võlg ja kohtukulunõue

rahuldamata jäetud hagimenetluses. Hilisemad kasutusvalduse tasu arved jättis kostja tasumata.

18. mai 2010. a kirjaga teatas kostja hagejale, et ei tunnista varasemat kokkulepet kasutusvalduse tasu

tõstmise kohta 25 000 kroonilt 37 500 kroonile ja nõuab kokkuleppeliselt kõrgemas osas tasutud

summade tasaarvestamist. Hageja sellega ei nõustunud ja taotles 31. detsembri 2009. a arve

nr 291103 alusel vähem tasutud osa 7000 krooni väljamõistmist. Kasutusvalduse lepingu p-st 12.2 ja

asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 203 ei tulene kasutusvalduse tasu muutmise kehtetus, kui kostja

käitumist saab võlaõigusseaduse (VÕS) § 13 lg 3 kohaselt mõista kui nõustumist lepingu muutmisega

teistsuguses vormis, kui on lepingus sätestatud.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kasutusvalduse lepingu p-s 3.4 on märgitud, et riigivara valitsejal on

alates kasutusvalduse neljandast aastast õigus nõuda kasutusvalduse tasu muutmist. Riigivara

valitseja õigus on üle läinud hagejale, kuid sellist lepingutingimust ei saa tõlgendada nii, nagu annaks

see omanikule õiguse kasutusvalduse tasu ühepoolselt muuta. Sellist õigust ei saa tuletada ka

ainuüksi omaniku huvist tasu tõstmise vastu. Lepingu p 12.2 kohaselt tuleb kasutusvalduse tasu

muudatus kokku leppida kirjalikult, mis jõustub pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist.

Sellist kokkulepet kasutusvalduse tasu muutmise kohta ei ole pooled sõlminud. Kuivõrd

kasutusvalduse leping on kestvusleping, siis kohaldatakse selle muutmise vorminõuetele

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77. Pooled ei ole sõlminud notariaalset kokkulepet selle

kohta, et kasutusvalduse tasusid muudetakse. Seega ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt suuremat

kasutusvalduse tasu kui 25 000 krooni kuus ning lepingus kokkulepitust suurema tasu maksmata

jätmine ei ole rikkunud hageja õigusi. Välistatud on ka VÕS § 13 lg 3 kohaldamine. Väär on hageja

viide poolte vahel 12. jaanuaril 2010 sõlmitud tasaarvestuskokkuleppele kui kokkuleppele

kasutusvalduse tasude suurendamise kohta. Hageja on kostja saadetud 18. mai 2010. a

tasaarvestusavalduse kätte saanud ning ei ole esitanud pretensioone eelnimetatud tasaarvestuse

avaldusele.

3. Harju Maakohus jättis 9. märtsi 2012. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt ei saa 12. jaanuari 2010. a tasaarvestuskokkuleppe p 2.2 käsitada

kasutusvalduse tasu muutmise kokkuleppena, tegemist on poolte deklaratiivse võlatunnistusega.

Tasaarvestuskokkuleppe p-st 2.2 ei selgu üheselt, et pooled on kokku leppinud kasutusvalduse tasu

suuruse muutmises. Kostja tugineb sellele, et pooled ei ole sõlminud notariaalset kasutusvalduse tasu

muutmise kokkulepet. AÕS § 203 järgi peab kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping

olema notariaalselt tõestatud. Poolte vahel kehtiva kasutusvalduse lepingu p-st 12.2 tulenevalt tuleb

kasutusvalduse tasu muudatus kokku leppida kirjalikult, mis jõustub pärast seaduses ettenähtud

korras vormistamist. Kohtu hinnangul tähendab viidatud lepingupunktis 12.2 sätestatud nõue "jõustub

pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist" seda, et kasutusvalduse tasu suuruse muudatus tuleb

vormistada notariaalselt ning pooled ei ole kokku leppinud muud lepingu muutmise vormi.

Kasutusvalduse eest tasu maksmine ning ka tasu suurus on kasutusvalduse olulised tingimused, mis

tuleb kanda kinnistusraamatusse, kuivõrd kasutusvalduse seadmisel kokkulepitud võlaõiguslikud

õigused ja kohustused kehtivad üksnes lepingupoolte vahel. Kui omanik vahetub, siis kohaldatakse

uue omaniku ja kasutusvaldaja vahelistele suhetele üksnes seaduses ja kinnistusraamatu kandes

sätestatut. AÕS § 641 järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega,

samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks

nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja

sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Asjaõiguslepingu nõue

kehtib kõigi kinnisasjaõiguslike õigusmuudatuste jaoks, st ka kinnisasjaõiguse sisu muutumisel.

Kinnistule on seatud tasuline kasutusvaldus kostja kasuks ning tasu makstakse 9. juuni 1997. a

lepingu p 3.3 (tl 4) järgi. AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete

õigsust. Kuivõrd tegemist on piiratud asjaõiguse, s.o kasutusvalduse olulise tingimuse muutmisega,

on asjas kohustuslik lepingumuudatuse notariaalne tõestamine ning VÕS § 13 lg 3 ei kohaldu.

TsÜS § 77 lg 3 kohaselt saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas

vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kostja väitel esitas ta hagejale 18. mail 2010 tasaarvestusavalduse. Kuna asjas ei ole tõendatud, et

pooled oleksid suurendanud kasutusvalduse tasu suurust 37 500 kroonini + käibemaks, on kostja

tasunud hagejale kasutusvalduse tasu rohkem, kui ta oli selleks kohustatud. Kostja ei pidanud tasuma

hagejale kasutusvalduse tasu väidetava lepingumuudatuse alusel, mida õiguslikus mõttes ei eksisteeri.

Kostjal on hagejale ettemaks ning seega oli kostja õigustatud oma nõuet hageja nõudega

tasaarvestama.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja

teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus keeldus 16. aprilli 2012. a määrusega hageja apellatsioonkaebust

menetlusse võtmast.

Ringkonnakohtu määruse kohaselt on maakohus menetlenud tsiviilasja lihtsustatud korras

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 tähenduses ja maakohus ei ole edasikaebamiseks

luba andnud. Asjaolu, et maakohus täitis seadusest tuleneva nõude ja lisas kohtuotsusele

edasikaebamise korda käsitleva selgituse, ei ole edasikaebamise loa andmine TsMS § 637 lg 21

tähenduses. Edasikaebamise korda tuleb selgitada ka nendes maakohtu otsustes, mille puhul

edasikaebamise luba ei anta, sest edasikaebamine ei ole välistatud ka muudel TsMS § 637 lg-s 21

sätestatud alustel. Tsiviilasjas ei esine aluseid, mille alusel saaks väita, et maakohus oleks selgelt

ebaõigesti kohaldanud materiaal- või menetlusõiguse normi või selgelt valesti tõendeid hinnanud või

rikkunud ärakuulamise õigust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes ringkonnakohtu määrus

tühistada ning saata asi menetlusse võtmise otsustamiseks ringkonnakohtule.

Määruskaebuse kohaselt kõrvaldas asjaõigusseaduse 1. juulil 2003 jõustunud muudatus §-s 203

sätestatud kasutusvalduse seadmise kohustustehingult vorminõude, mistõttu ei eksisteerinud

võlaõigusliku kasutusvalduse tasu muutmise kokkuleppe osas tasu muutmise avalduse esitamise

hetkel vormisundi ning VÕS § 13 lg 3 on seetõttu asjas kohaldatav. Kasutusvalduse tasu kokkulepe ei

olnud osaks kasutusvalduse lepingus sisalduvast asjaõiguslepingust, vaid asjaõiguslepingu osaks oli

üksnes kokkulepe koormatiste kandmise kohta kasutusvaldaja poolt. Seega ei saanud AÕS §-s 203

sisalduv asjaõiguslepingu vorminõue mõjutada nõudeid kasutusvalduse lepingus sisalduvate

võlaõiguslike kokkulepete vormile.

Ringkonnakohus on keeldunud ebaõigesti apellatsioonkaebuse menetlemisest, kuivõrd vaidluse

asjaolusid arvestades ei ole menetluses tekkinud AÕS § 203 ja VÕS § 13 lg 3 kohaldamise ja

tõlgendamise küsimustes Riigikohtu praktikat.

Asjas on oluliselt rikutud menetlusõiguse normi, kuna maakohus on vaadanud asja läbi kirjalikus,

mitte lihtmenetluses, mistõttu TsMS § 637 lg-t 21 ei saanud kohaldada. Kehtib edasikaebeõiguse

üldregulatsioon.

Ringkonnakohus on jätnud määruse olulises osas põhjendamata. Kasutusvalduse tasu kokkulepe ei

sisaldu asjaõiguslepingus ning seda ei ole kantud ka kinnistusraamatusse. Asjaõigusleping ning

kinnistusraamatu kanne viitavad kasutusvalduse tasu puudutavalt kasutusvalduse lepingu p-le 3.3,

samas kui kasutusvalduse tasu kokkulepe sisaldub punktis 3.2. Seega ei ole kokkulepe

kasutusvalduse tasu määra kohta asjaõiguslepingu osa.

Kuivõrd kostja asus tasuma suurendatud kasutusvalduse tasu ning aktsepteeris lihtkirjalikus

tasaarvestuse kokkuleppes nii tasu suurendamist kui ka sellest tekkinud võlga hagejale, tuleb

eelnevate asjaolude põhjal järeldada, et ta luges kasutusvalduse lepingu p 3.2 muutmise endale

siduvaks ning asjas tuli kohaldada VÕS § 13 lg-t 3.

7. Kostja vaidleb määruskaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu määrus

muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause alusel

tühistada ja hageja apellatsioonkaebus tuleb saata ringkonnakohtule menetlusse võtmise

otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.

9. Hageja nõuab kostjalt põhivõla 447 euro 38 sendi ja viivise väljamõistmist, mis on TsMS § 123,

§ 124 lg 1 esimese lause ja hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 133 redaktsiooni järgi ka asja hind.

Seega on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 esimese lause mõttes. Maakohus ei ole

andnud TsMS § 442 lg 10 mõttes luba oma otsuse edasikaebamiseks, st ei ole välistanud

ringkonnakohtu õigust keelduda apellatsioonkaebust menetlemast TsMS § 637 lg-le 21 tuginedes

(vt ka nt Riigikohtu 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 38; 9. mai 2012. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-52-12, p 9). Vaatamata sellele on ringkonnakohus kolleegiumi arvates alusetult

TsMS § 637 lg-le 21 tuginedes keeldunud hageja apellatsioonkaebust menetlemast.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas nende vahel 12. jaanuaril 2010 sõlmitud kokkuleppega sai muuta

kasutusvalduse tasu suurust või pidi tasu suuruse muudatuse vormistama notariaalselt tõestatud

vormis.

11. Notariaalse kasutusvalduse lepingu p-st 12.2 tulenevalt võib selle lepingu tingimusi muuta üksnes

lepinguosaliste kirjalike kokkulepete alusel ja need jõustuvad pärast seaduses ettenähtud korras

vormistamist.

Maakohus on leidnud, et lepingupunktis 12.2 sätestatud nõue "jõustub pärast seaduses ettenähtud

korras vormistamist" tähendab seda, et kasutusvalduse tasu suuruse muudatus tuleb vormistada

notariaalselt ning pooled ei ole kokku leppinud muud lepingu muutmise vormi.

Kolleegium märgib, et alates 2003. a 1. juulist kehtiva AÕS § 203 kohaselt peab üksnes

kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Kasutusvalduse

tasu ei kuulu kolleegiumi arvates kasutusvalduse seadmise asjaõiguslepingu sisusse. Seega ei pea

kokkulepe kasutusvalduse tasu või selle muutmise kohta olema seadusest tulenevalt notariaalselt

tõestatud. VÕS § 13 lg 2 sätestab, et kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis,

ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. VÕS § 13

lg 3 kohaselt, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud

vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema

käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis.

12. Ringkonnakohtul tuleb kasutusvalduse lepingu p 12.2 tõlgendada, lähtudes lepingupoolte

tegelikust tahtest (VÕS § 29) ja arvestades, et seaduses ei ole sätestatud kasutusvalduse tasu või selle

muutmise kokkuleppele kohustuslikku vormi. Ringkonnakohtul tuleb hinnata, kas praegusel juhul

kohaldub VÕS § 13 lg 2 või lg 3. Kui ringkonnakohus leiab, et pooled ei leppinud kokku

lepingupunktis 12.2, et lepingut tuleb muuta üksnes notariaalses vormis, siis võis kasutusvalduse tasu

suurust muuta ka kirjaliku kokkuleppega (VÕS § 13 lg 2). Kui ringkonnakohus leiab, et pooled

leppisid kasutusvalduse lepingu p-s 12.2 kokku, et lepingut võib muuta üksnes notariaalselt tõestatud

vormis, siis tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas kostja saab sellele kokkuleppele tugineda, kui hageja

võis kostja käitumisest aru saada, et kostja on nõus lepingu muutmisega ka teistsuguses vormis

(VÕS § 13 lg 3).

13. Menetluskulud jäävad TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada, lähtudes asja

lahendamise tulemusest.

14. Tasutud kautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel määruskaebuse rahuldamise tõttu

tagastada. Hageja on soovinud, et kautsjon tagastataks ADVOKAADIBÜROO ENTSIK &

PARTNERID OÜ-le.

Villu Kõve, Henn Jõks, Ants Kull