3-2-1-100-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-100-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. oktoober 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

Korteriühistu Narva mnt 61 hagi Rati Samkharadze vastu

põhivõla 3728 euro 56 sendi ja viivise 1073 euro 24 sendi

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-10-6626

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Narva mnt 61 kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

4801 eurot 80 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Korteriühistu Narva mnt 61 (registrikood 80211194),

esindaja vandeadvokaat Asko Pohla

Kostja Rati Samkharadze (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Ott Saame

Asja läbivaatamise kuupäev

10. september 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-6626 muutmata.

2. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Arvata kassatsioonkaebuselt 21. veebruaril 2012 tasutud kautsjon 37 (kolmkümmend seitse)

eurot 30 senti ja 7. märtsil 2012 tasutud kautsjon 10 (kümme) eurot 72 senti riigituludesse.

4. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Korteriühistu Narva mnt 61 kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Korteriühistu Narva mnt 61 (hageja) esitas 10. veebruaril 2010 Harju Maakohtule hagi Rati

Samkharadze (kostja) vastu võla 33 995 krooni 88 sendi ja viivise saamiseks.

Hageja väitel on kostja Tallinnas Narva mnt 61 asuva elamu kaasomanik, kellele kuulub 214/1000

kaasomandist. Elamut majandab hageja, kes osutab ja vahendab kommunaalteenuseid ning esitab

selle eest kostjale arveid. Kostja kasutas kommunaalteenuseid, kuid tasus nende eest ebaregulaarselt.

Kostjal tekkis hageja ees võlgnevus perioodil veebruar 2006 kuni veebruar 2010. Hageja pöördus

korduvalt kostja poole palvega võlgnevus kustutada, kuid kostja seda ei teinud.

Hageja täpsustas 5. aprillil 2010, et kostja tasus võlgnevuse 2006. ja 2007. a eest, kuid 2008. kuni

2010. a arveid ei ole kostja endiselt tasunud. Kuigi 2007. a kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-07-2348

tuvastati kostja kohustus anda nõusolek tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks, ei ole kostja

otsust täitnud ja kinnistusraamatu väljavõtte järgi on ta elamu 214/1000 suuruse mõttelise osa

omanik. Kuigi kostja väidab, et korteri omandit talle üle ei antud, ei võtnud ta nelja aasta jooksul

midagi ette korteri enda valdusesse saamiseks. Asjaolu, et korter anti kostja nõusolekul üle Inga

Kouru-Nedaškovskaja ja Aleksandr Nedaškovski valdusesse, kinnitab kostja poolt A. Nedaškovskile

antud volitus, mille kohaselt volitab kostja A. Nedaškovskit korteriühistu üldkoosolekul esindama

kostja huve.

Korteriühistu liige on kohustatud maksma korteriga seotud majandamiskulusid ja

kommunaalmakseid. Hageja arvestab majandamiskulusid, mis on elamu ja selle juurde kuuluva maa

säilitamiseks ja hooldamiseks vajalikud. Majandamiskulude arvestus toimub korteriühistuseaduse

(KÜS) § 151, hageja põhikirja p-de 3.2.6, 3.2.7 ja korteriühistu üldkoosoleku otsuste alusel.

Kommunaalmaksete arvestus toimub teenuste hankijate tariifide alusel. Hageja esitas kohtule

15. veebruaril 2011 põhinõude ja kõrvalnõuete muutmise avalduse. Seisuga 31. jaanuar 2011 on

kostja majandamiskulude ja kommunaalmaksete võlgnevus 3728 eurot 56 senti ja viivis 1073 eurot

24 senti.

2. Kostja vaidles hagile vastu, leides et nõue on osaliselt aegunud. Hagiavalduse järgi tekkis kostja

võlgnevus ajavahemikul veebruar 2006 kuni veebruar 2010 esitatud arvete tasumisel.

Korteriomand ei ole kostjale üle läinud. Harju Maakohtu 25. juuni 2007. a otsusega ja Tallinna

Ringkonnakohtu 27. veebruari 2007. a otsusega tsiviilasjas nr 2-07-2348 tuvastati Aktsiaseltsi

(AS) Hansa Liising Eesti kui kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus ja kostja kohustus anda nõusolek

tema kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriossa nr 19507601 kantud kinnistu 214/1000 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks. Nimetatud korter oli küll 30. oktoobril 2006 A. Nedaškovski, I. Kouru-Nedaškovskaja

ja kostja vahel sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu objektiks, kuid asja omandit üle ei antud ning

korter on senini müüjate valduses ja kasutuses. Praegusel juhul ei saa kostja omandiõigust tõendavaks

dokumendiks olla kinnistusraamatu väljatrükk.

Kostja korterit ei kasutanud, see on kolmandate isikute valduses ja kasutuses. Kostja ei ole hageja

osutatud teenuseid kunagi tarbinud. Vastutust väidetava võlgnevuse eest peab kandma korteri omanik

või korteri valdaja, kes tegelikult asja valdab ja kasutab.

Hageja ei tõendanud elamu haldamiseks tegelikult tehtud kulutusi.

3. Harju Maakohus rahuldas 21. oktoobri 2011. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja võlgnevuse 2882 eurot 96 senti ja viivise 1073 eurot 24 senti, s.o kokku 3956 eurot

20 senti. 82/100 hageja menetluskuludest jättis maakohus kostja kanda.

Maakohus luges muu hulgas tuvastatuks, et kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on kostja

30. oktoobri 2006. a asjaõiguslepingu alusel Tallinnas Narva mnt 61 asuva kinnistu (elamumaa

1647 m²) 214/1000 suuruse mõttelise osa kaasomanik, millele kaasomanike kokkuleppe kohaselt

vastab elamus Narva mnt 61 korter nr 3 (tl 4-7); kostja on andnud 10. aprillil 2009 Aleksandr

Nedaškovskile volikirja esindada tema huve ja hääletada korteriühistu Narva mnt 61 üldkoosolekul

2009. a jooksul (tl 65-66).

Maakohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et tulenevalt Harju Maakohtu ja Tallinna

Ringkonnakohtu kohtuotsustest tsiviilasjas nr 2-07-2348 ei ole kostja Narva mnt 61 kinnistu

kaasomanik, kuna omand ei ole kostjale üle läinud ja seetõttu peavad hageja ees korteri nr 3

majandamiskulude ja kommunaalmaksete eest vastutama korteri endised omanikud Aleksandr

Nedaškovski ja Inga Kouru-Nedaškovskaja, kes on ka jätkuvalt nimetatud eluruumi faktilised

kasutajad. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud

isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse. Seega ei lähe kinnisasja omand teisele isikule üle teisiti kui kinnistusraamatusse

kande tegemisega. Kinnistusraamatu kande kohaselt on kostja 30. oktoobri 2006. a asjaõiguslepingu

alusel kinnistu 214/1000 suuruse mõttelise osa kaasomanik. AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik nõuda

ebaõige kande muutmist või kustutamist. Tulenevalt AÕS § 56 lg-st 1 eeldatakse kinnistusraamatusse

kantud andmete õigsust. Kuigi kostja väidab, et tema puhul ei ole tegemist Narva mnt 61 kinnistu

kaasomanikuga, ei ole kinnistusraamatus kannet kostja kui kaasomaniku kohta muudetud või

kustutatud. Sellele, et kostja on tegelikult end ka ise pidanud Narva mnt 61 kinnistu kaasomanikuks,

viitavad asjaolud, et kostja on andnud 10. aprillil 2009 Aleksandr Nedaškovskile volikirja esindada

tema huve ja hääletada korteriühistu Narva mnt 61 üldkoosolekul 2009. a jooksul; samuti on kostja

osalenud isiklikult hageja 27. novembri 2006. a üldkoosolekul ja 13. aprilli 2008. a üldkoosolekul

oma esindaja A. Nedaškovski kaudu.

Maakohus leidis, et 2006. a osas on nõudest 13 231 krooni 25 sendi suurune osa tsiviilseadustiku

üldosa seaduse § 146 ja § 147 alusel aegunud. Viidates võlaõigusseaduse (VÕS) § 88 lg-le 4, leidis

maakohus, et ilma kostja nõusolekuta ei olnud hagejal õigus määrata, millise kohustuse on kostja

arvete ebaregulaarsel tasumisel täitnud. Hageja ei ole esitanud asjas väiteid ega tõendeid selle kohta,

et ta oleks kostjale kohustuste täitmise määramisest mõistliku aja jooksul teatanud. Kostja ei ole ise

arveid tasunud, vaid seda on teinud tegelikult perekond Nedaškovskid.

Kuivõrd kostjale kuuluva kaasomandiosa suurusele vastab korteri nr 3 kasutusõigus, siis tuleb kostjal

kanda korteri kasutamisega ja majandamisega kaasnevaid makse ja koormatisi. Kohtu hinnangul

vastavad kostjale esitatud arvetes kajastatud haldus- ja hooldustasu, remondifond, prügivedu,

üldelekter jt seaduses ja hageja põhikirjas ettenähtud sihtotstarbelistele maksetele. Tariifid on

kinnitatud korteriühistu üldkoosoleku otsustega, mille vastuvõtmisel osales ka kostja. Kohtuistungil

oli kostjal võimalus tutvuda hageja ostetavate teenuste kohta sõlmitud lepingutega, kuid kostja loobus

sellest.

Asjaolu, et hageja arvestas viivist vähem kui põhikirja p 3.2.8 seda võimaldab (kuni 0,5%), ei tee

viivisearvestust ebaseaduslikuks, kuivõrd hageja rakendas seaduses ettenähtud viivisemäära ja seadus

on põhikirja suhtes ülimuslik. Maakohus ei nõustunud ka kostja taotlusega vähendada viivist

(VÕS § 113 lg 8, § 162 lg 1), kuna leiab, et viivis ei ole võrreldes kostja põhivõlgnevusega

ebamõistlikult suur.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada osas,

millega kohus jättis hagi osaliselt rahuldamata, ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi täies

ulatuses. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

5. Kostja esitas samuti maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse

tühistada osas, millega maakohus hagi rahuldas, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda või saata asi tühistatud osas maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

6. Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 26. jaanuari 2012. a otsusega (31. jaanuaril 2012 tegi

parandusmääruse) kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega

jättis hagi rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata. Maa- ja

ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, et kinnisasja omaniku kindlakstegemiseks

piisab kinnistusraamatu kandest, kuna AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud

andmete õigsust. Sätestatud õigsuse eeldamine ei välista, et kanded võivad olla ebaõiged, kui see

leiab tõendamist.

Kostja tugines hagile vastuväiteid esitades muu hulgas asjaolule, et ta ei ole Tallinnas Narva mnt 61

asuva kinnisasja kaasomanik, kellelt hageja võiks nõuda majandamiskulude ja kommunaalmaksete

tasumist. Selle tõendamiseks esitas ta Harju Maakohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsused

tsiviilasjas nr 2-07-2348. Kohus jättis nimetatud kohtuotsused kui kirjalikud tõendid põhjendamatult

hindamata, millega rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8

sätestatut ning mis viis ebaõige kohtuotsuse tegemiseni. Harju Maakohus tunnustas eelnimetatud

tsiviilasjas 25. juuni 2007. a otsusega nii 6. veebruaril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu, millega

V. Moltšanova andis omandi üle A. Nedaškovskile ja I. Kouru-Nedaškovskajale, kui ka 30. oktoobril

2006 sõlmitud asjaõiguslepingu, millega viimased andsid omandi üle kostjale, tühisust.

Ringkonnakohus jättis 27. veebruari 2007. a otsusega maakohtu otsuse selles osas muutmata ja

tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks. Kuna

asjaõigusleping, mis oli suunatud kinnisasja omandi kostjale üleandmisele, on tühine, ei ole

AÕS § 64 järgi kinnisasja mõttelise osa omand kostjale üle läinud ja kostja kohta tehtud

omanikukanne on vale. Asja lahendamisel ei ole tähtsust kostja poolt A. Nedaškovskile antud

volikirjal ega osalemisel hageja üldkoosolekutel. Nimetatud asjaolud ei tõenda kostja omandiõigust.

Kuna kostja ei ole kinnistu kaasomanik ning ta ei ole kunagi hageja osutatud ja vahendatud teenuseid

kasutanud, puudub hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt hagiavalduses märgitud summade tasumist ja

hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. Eeltoodu tõttu ei ole asja lahendamisel tähtsust poolte

väidetel võla ja viivise suuruse tõendatuse ning hagi osalise aegumise kohta ja ringkonnakohus neile

hinnangut ei anna.

TsMS § 652 lg 4 alusel jättis ringkonnakohus tähelepanuta esimest korda kostja apellatsioonkaebuses

esitatud väited hageja kui korteriühistu vastavuse kohta seaduses sätestatud nõuetele. Kostja ei

põhistanud apellatsioonkaebuses uute asjaolude esitamise lubatavust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus

tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole AS Hansa Liising Eesti pärast tsiviilasjas nr 2-07-2348 tehtud

Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2008. a otsuse jõustumist 1. aprillil 2008 nõudnud

kinnistusraamatus kostja kohta tehtud omanikukande kustutamist ega enda kandmist

kinnistusraamatusse Narva mnt 61 kinnisasja kaasomanikuna. Kinnistusraamatust nähtuvalt ei ole

AS Hansa Liising Eesti Narva mnt 61 kinnisasja kaasomanik alates 2010. a novembrist, kui

võõrandas oma kaasomandi osa Ten Trade OÜ-le. Viimane omakorda võõrandas omandatud

kaasomandi osa 2011. a jaanuaris Svetlana Žurkinale. Kinnistusregistri andmete kohaselt on Narva

mnt 61 kinnisasi praegu kolme isiku kaasomandis - Tarmo Lõbu (210/1000 kaasomandist), Svetlana

Žurkina (576/1000 kaasomandist) ja Rati Samkharadze (214/1000 kaasomandist). Eeltoodud

asjaoludest võib järeldada, et AS Hansa Liising Eesti on ilmselgelt minetanud huvi ostueesõiguse

teostamise vastu V. Moltšanova 2006. a-l müüdud kaasomandiosa suhtes. Kohtuotsuse jõustumisest

1. aprillil 2008 alates (s.o peaaegu neli aastat) ei ole AS Hansa Liising Eesti pidanud vajalikuks ega

võtnud midagi ette enda kandmiseks kinnistusregistrisse Narva mnt 61 kinnisasja kaasomanikuna.

AS Hansa Liising Eesti on sisuliselt loobunud tema kasuks tsiviilasjas nr 2-07-2348 tehtud

kohtuotsuse täitmisest ja ostueesõiguse kasutamisest.

Kinnisasja kaasomaniku tuvastamiseks ei saa lähtuda üksnes formaaljuriidilistest kriteeriumitest,

nagu on teinud ringkonnakohus, vaid hinnangu andmisel tuleb lähtuda kõigist asjaoludest ja

tõenditest kogumis. Kui AS Hansa Liising Eesti ei oleks esitanud ostueesõiguse teostamise avaldust,

millest tulenevat õigust omandada täiendav kaasomandiosa ei ole ta siiani realiseerinud, oleks

kõnealuse kinnisasja kaasomanik praegu ikkagi kostja. Ringkonnakohtu otsuse järeldused toovad

kaasa olukorra, kus omanikuvastutus hajub, kuna ei ole selge, milline kaasomanik ja millise perioodi

eest peaks kandma hageja ees vaidlusalusele kaasomandi osale (214/1000) langevaid

majandamiskulusid ajavahemikul 2006-2011. Korteriühistu ega teised korteriühistu liikmed ei ole

kohustatud neid kulusid enda kanda võtma.

Arvestada tuleb muu hulgas kostja ja ostueesõigusega isiku käitumist ja tegevust. Tuleb anda

hinnang, milline potentsiaalsetest omanikest (kostja, AS Hansa Liising Eesti või mõni muu isik) on

kõige enam olnud seotud vaidlusaluse mõttelise osaga omandiõiguse teostamise kaudu vaadeldaval

ajavahemikul. Sellest aspektist lähtudes on kõnealuse mõttelise osaga vaieldamatult kõige enam

olnud seotud kostja. Kostja on andnud mõttelisele osale vastava korteri teiste isikute kasutusse,

osalenud korteriühistu üldkoosolekutel, tasunud elamu majandamiskulusid. Kostja ise on ennast

pidanud Narva mnt 61 kinnisasja kaasomanikuks ja käitunud sel viisil mitmete aastate vältel. Kostja

tasus elamu majandamiskulusid 4000 krooni veel pärast hagi esitamist kohtusse. Viidatud kostja

väitele on ringkonnakohus andnud ebaõige hinnangu, asudes seisukohale, et märgitud asjaoludel ei

ole tähtsust.

Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 88 lg-t 4. Kohaldada oleks tulnud VÕS § 88 lg 6 p 1, sellisel juhul

ei oleks aegumise küsimust tekkinud. Tasumisel ei ole kostja kunagi märkinud, millise perioodi eest

või kulu katteks makse tehakse. Kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse

täitmiseks raha arvestatakse, siis tuleb VÕS § 88 lg 6 p 1 kohaselt lugeda esimeses järjekorras

täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus.

9. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu

otsus muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsus muutmata.

11. Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnistu kaasomaniku kindlaksmääramisel tuleb lähtuda

kinnistusraamatusse kantud andmetest omaniku kohta või tõenditest, mis kinnistusraamatusse kantud

omaniku andmed ümber lükkavad.

12. AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kolleegium

nõustub ringkonnakohtuga, et AÕS § 56 lg-s 1 nimetatud eeldus ei välista, et kanded võivad olla

ebaõiged, kui see leiab tõendamist. Praegusel juhul on kostja esitanud kohtule selleks, et lükata

ümber kinnistusraamatusse kantud omanikukande õigsust, Harju Maakohtu 25. juuni 2007. a otsuse

ja Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2007. a otsuse tsiviilasjas nr 2-07-2348. Harju Maakohus

tunnustas eelnimetatud otsusega muu hulgas 6. veebruaril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu, millega

V. Moltšanova andis kinnistu 214/1000 suuruse mõttelise osa omandi üle A. Nedaškovskile ja

I. Kouru-Nedaškovskajale, tühisust, samuti 30. oktoobril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu, millega

A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja andsid kinnistu 214/1000 suuruse mõttelise osa üle

kostjale, tühisust. Tallinna Ringkonnakohus jättis 27. veebruari 2007. a otsusega maakohtu otsuse

selles osas muutmata ning tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek tema kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks, samuti A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja kohustuse anda pärast seda, kui

kostja kohta registriosas olev omanikukanne on kustutatud, nende kohta samas oleva omanikukande

kustutamiseks. Ringkonnakohus tuvastas ka V. Moltšanova kohustuse anda nõusolek AS-i Hansa

Liising Eesti (praeguse nimega Swedbank Liising Aktsiaselts) kandmiseks kinnistusregistri

registriossa kinnistu 214/1000 suuruse mõttelise osa omanikuna. Ringkonnakohtu eelmärgitud otsus

on jõustunud. Ringkonnakohus on praeguses asjas õigesti leidnud, et kuna asjaõigusleping, mis oli

suunatud kinnisasja mõttelise osa omandi kostjale üleandmisele, on tühine, ei ole kostjale kinnisasja

mõttelise osa omand AÕS § 641 kohaselt üle läinud ja kostja kohta tehtud omanikukanne on ebaõige.

AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal

lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja

kulutusi. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et kuna kostja ei ole kinnistu kaasomanik ning ta

ei ole hageja osutatud või vahendatud teenuseid kasutanud, ei ole hageja nõue kostja vastu

põhjendatud. Tsiviilasjas nr 2-07-2348 on ringkonnakohus tuvastanud kõigi vajalike nõusolekute

andmise kohustuse, et ebaõige kinnistusraamatu kanne parandada ja kanda omanikuna

kinnistusraamatusse õige omanik AS Hansa Liising Eesti. Kinnistu kaasomanikuna oli/on AS Hansa

Liising Eesti, mitte kostja kohustatud kandma AÕS § 75 lg 1 kohaselt vastavalt temale kuuluva osa

suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega

seotud kahju ja kulutusi.

13. Kostja on apellatsioonkaebuses ja vastuses hageja kassatsioonkaebusele tuginenud muu hulgas

sellele, et praegusel juhul ei ole hagejal hagemisõigust, kuna pärast korteriühistu asutamist on

kinnistu kinnistatud kaasomandisse, mitte jagatud korteriomanditeks, mistõttu alates Narva mnt 61

kinnistamisest ei vasta korteriühistu enam korteriühistule esitatavatele nõuetele. Kolleegium leiab, et

ringkonnakohus jättis põhjendamatult arvestamata kostja apellatsioonkaebuses esitatud väited hageja

kui korteriühistu vastavuse kohta seaduses sätestatud nõuetele. Riigikohtu 16. novembril 2006

tsiviilasjas nr 3-2-1-101-06 tehtud otsuse p-s 10 on selgitatud, et tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 on

korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille

eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine

majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 2 lg 2 järgi on

korteriühistuks korteriühistuseaduse tähenduses ka korterihoonestusõiguse omanike loodud

mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate

hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine. KÜS § 16 lg 1 ja eluruumide erastamise

seaduse § 15 järgi on korteriühistu lubatud moodustada ka erastatud eluruumidega elamutes, mis ei

ole kinnisasjad. Seega on korteriühistuseaduse mõttes korteriühistuks korteriomanike, vallasasjana

erastatud korterite omanike või korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu.

Riigikohtu eelnevast selgitusest tulenevalt peab kohus omal algatusel hindama, kas hageja vastab

seadusega sätestatud korteriühistuks olemise nõuetele. Kuna aga ringkonnakohus jättis hagi

lõppastmes õigesti rahuldamata, siis ei too nimetatud rikkumine iseenesest kaasa ringkonnakohtu

otsuse tühistamist.

Kolleegium selgitab siiski, et varasema Riigikohtu praktika kohaselt ei ole ehitise kui vallasasja või

kinnistu kaasomanikel iseenesest keelatud asutada mittetulundusühingut ehitise, sh elamu

majandamiseks, kuid vallasasjaks oleva ehitise või kinnistu kaasomanike loodud mittetulundusühing

ei saa olla korteriühistu korteriühistuseaduse mõttes. Samas erinevalt korteriühistu asutamisest ei loo

tavalise mittetulundusühingu asutamine (asutamisleping ja põhikiri) kohustusi isikutele, kes ei ole

mittetulundusühingu liikmed (vt Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-06,

p-d 10 ja 14). Kaasomanikud saavad küll siiski oma nõudeid teise kaasomaniku vastu

mittetulundusühingule VÕS § 164 alusel loovutada. Kinnistu kaasomanike loodud

mittetulundusühingu nimi ei või mittetulundusühingute seaduse § 4 lg 2 kohaselt olla ka eksitav

mittetulundusühingu eesmärgi, tegevuse ulatuse ega õigusliku vormi osas. Sealhulgas on eksitav

näiteks mittetulundusühingu nimes kasutatav sõna "korteriühistu" juhul, kui tegemist ei ole

korteriühistuga korteriühistuseaduse tähenduses. Samas saab mittetulundusühing oma nime viia

seadusega kooskõlla, muutes põhikirja (vt ka Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-101-06, p 11).

14. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et juhul kui kinnistu kaasomanikud on oma nõuded kinnistu

kaasomaniku AS Hansa Liising Eesti vastu loovutanud hagejale või soovivad ise esitada nõudeid

kaasomaniku AS Hansa Liising Eesti vastu AÕS § 75 lg 1 alusel ning nõude esitamisel tugineb

kaasomanik AS Hansa Liising Eesti aegumise vastuväitele, võib tuginemine aegumisele olla hea usu

põhimõtte vastane (VÕS § 6), kuna AS Hansa Liising Eesti on käitunud oma tegevuses vaidlusaluse

kinnistu mõttelise osa omandiga vastuoluliselt - ühelt poolt on AS Hansa Liising Eesti nõudnud

kohtus asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamist ja palunud kohtul tuvastada vajalike nõusolekute

andmise kohustus, et senised omanikukanded kustutada ja AS Hansa Liising Eesti

kinnistusraamatusse kinnistu 214/1000 mõttelise osa omanikuna sisse kanda, teiselt poolt on ta aga

pärast kohtuotsuse jõustumist lasknud kinnistusraamatusse kantud isikutel tegutseda kui

kaasomanikel ja pole astunud samme, et AS Hansa Liising Eesti ka tegelikult omanikuna

kinnistusraamatusse kantaks.

15. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel

arvata hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta

TsMS § 171 lg 1 järgi kassatsioonkaebuse esitaja kanda.

Menetlusosalisel on õigus pöörduda TsMS § 174 lg-s 1 sätestatud korras 30 päeva jooksul alates

Riigikohtu otsuse jõustumisest maakohtusse menetluskulude kindlaksmääramiseks.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Jaak Luik