3-2-1-98-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-98-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. september 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

OÜ Venus Kinnisvara hagi Aktsiaseltsi Bramham Trade vastu

põhivõla 11 271 euro 1 sendi ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-49213

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi Bramham Trade kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

9753 eurot 64 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Venus Kinnisvara (registrikood 11071233), esindaja

vandeadvokaat Jaanus Tehver

Kostja Aktsiaselts Bramham Trade (registrikood 10001839),

esindaja vandeadvokaat Martin Männik

Asja läbivaatamise kuupäev

27. august 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-49213

ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Aktsiaseltsile Bramham Trade (konto nr 221001142241, Swedbank AS)

kassatsioonkaebuselt 2. märtsil 2012 tasutud kautsjon 93 (üheksakümmend kolm) eurot

27 senti ja 12. märtsil 2012 tasutud kautsjon 67 (kuuskümmend seitse) eurot 85 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Venus Kinnisvara (hageja) esitas 29. septembril 2009 Harju Maakohtule Aktsiaseltsi Bramham

Trade (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista põhivõla 176 353 krooni ning

alates 17. juulist 2009 kuni kohtuotsuse täitmiseni viivise, mille määraks on 0,5% põhivõlast iga

viivitatud päeva eest.

Hagiavalduse kohaselt oli poolte vahel sõlmitud äriruumide üürileping, mille esemeks olid Tallinnas

Ehitajate tee 110 ja 110b asuvad ruumid. Kostja ütles üürilepingu üles alates 15. juunist 2009. Hageja

teavitas kostjat enne üürilepingu lõppemist üüritud ruumide puudustest ja palus need kõrvaldada.

Kostja seda ei teinud. Kuna ruumide seisund ei vastanud lepingujärgsele kasutamisele, keeldus hageja

ruume vastu võtmast. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 kohaselt tuleb üürilepingu ese tagastada

seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Üürilepingu p 7.2.2 kohaselt pidi üürnik

hoidma lepingu eseme heas korras. Samuti pidi ta üürilepingu p 7.2.5 kohaselt vajadusel tegema

sanitaarremonti. Üürilepingu p 7.2.13 järgi tuli ruumid tagastada heas seisundis, arvestades kulumist.

Üüritud ruumide puudusteks olid hooldamatusest tingitud sissesööbinud mustus põrandal,

tüübliaugud seintes, määrdunud ja kulunud PVC-põrandakatted, kõveraks sõidetud kaablirenn,

kõveraks sõidetud siini tõttu mittetöötav liugvärav, puuduvad aknasulused, laevalgustid,

lukusüdamik, aken ja uks. Nende puuduste kõrvaldamine maksab kokku 126 048 krooni. Kuna kostja

on viivitanud ruumide tagastamisega, siis peab ta VÕS § 335 järgi tasuma kahjuhüvitise

50 305 krooni.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et ta andis hagejale üle

puudusteta ruumid. Hageja ei ole tõendanud, et hagis nimetatud puudusi ei olnud juba ruumide

üleandmisel kostjale või et tegemist ei ole lepingujärgsel kasutamisel tavapärase kulumisega. Kostja

ei pidanud hagejale ruume üle andma paremas seisukorras kui hageja need üürilepingu sõlmimisel

kostjale üle andis.

3. Harju Maakohus rahuldas 22. juuni 2011. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja põhivõla 8055 eurot 94 senti ja alates 9. juulist 2009 kuni põhivõla tasumiseni viivise

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui 8055 eurot 94 senti.

Maakohus leidis, et VÕS § 276 lg-test 1 ja 2 ning § 334 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et üürnik vastutab

üldjuhul asja hävimise, kahjustamise ja kaotsimineku eest. Kahjustuste ja kulumise eest, mis on asja

kasutamisel tavaline, üürnik ei vastuta. Pooled on üürilepingu p-des 7.2.2 ja 7.2.5 kokku leppinud, et

pikaajalise üüriperioodi jooksul on üürnik kohustatud tegema omal kulul sanitaarremonti ning tegema

vara säilitamiseks kõik toimingud omal kulul. On üldtuntud asjaolu, et pikaajalise üürilepingu alusel

intensiivselt kasutatavate laoruumide heas korras hoidmiseks on vaja teha sanitaarremonti vähemalt

ühel korral viie aasta jooksul. Kostja on endale lepinguga sellise kohustuse võtnud. Tõendeid selle

kohta, et kostja oleks üürilepingu kehtivuse ajal või selle lõppedes teinud üürilepingu p 7.2.5 kohaselt

sanitaarremonti, ei ole kohtule esitatud. Samuti ei ole kohtule esitatud tõendeid selle kohta, et kostja

oleks hageja vara säilitamiseks teinud omal kulul toiminguid lepingu p 7.2.2 kohaselt.

Asjas tehtud ekspertiisis on ekspert asunud seisukohale, et on vaja teha järgmised ehitustööd: Kadaka

tee poolsetes kontoriruumides seinte maalritööd, vahetada põrandakate, vahetada laevalgustid;

kontori lisaruumis akna paigaldamine, uued laevalgustid, maalritööd; loomaaia-poolses kontoris

maalritööd, uue vaipkatte paigaldus koos vana eemaldamisega; laos põranda uuendus, kaablirenni

vahetus, lükandväravate remont, laevalgustite vahetus, seina puitvooderdise remont ning II korruse

kontoris maalritööd, aknasulused, uste korrastamine, sulgeda ava seinas. Tööde kogumaksumus on

10 409 eurot. Ei ole alust kahelda riiklikult tunnustatud eksperdi tehtud ekspertiisis. Asjaolu, et kostja

ei ole sanitaarremonti teinud, nähtub ka kohtule esitatud fotodelt. Hageja on palunud kostjalt

puuduste kõrvaldamiseks välja mõista eksperdihinnangus toodust väiksema summa. Kuivõrd ei ole

tõendatud, et kostja oleks üüritud ruume regulaarselt hooldanud või teinud sanitaarremonti kooskõlas

lepingu p-dega 7.2.2 ja 7.2.5, siis tuleb kostjalt 8055 eurot 94 senti hageja kasuks välja mõista. Kostja

on taotlenud viivise vähendamist. Viivise määr 0,5% päevas on ebamõistlikult suur ning viivis ületab

põhinõuet. Seega on kostja taotlus põhjendatud ning viivis tuleb kostjalt välja mõista VÕS § 113 lg-

s 1 sätestatud määras

Kostjalt VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise väljamõistmiseks ei ole alust, kuna asja vastuvõtmisest on

keeldunud hageja. Asjaolu, et hageja ei olnud rahul ruumide seisukorraga, ei saa olla aluseks ruumide

üleandmise-vastuvõtu akti allkirjastamisest keelduda. See asjaolu on aluseks nõuda kostjalt kahju

hüvitamist VÕS § 334 lg-te 1 ja 2 järgi, mida hageja on ka teinud.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada osas, milles

hagi rahuldati, ning jätta hagi rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 13. veebruari 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-

ga 1 analüüsinud kogumis poolte esitatud tõendeid ning kujundanud nende alusel oma

siseveendumuse. Tõendite teistsuguseks hindamiseks ei ole alust. Põhjendamatu on kostja taotlus

määrata kordusekspertiis. Maakohus ei ole kordusekspertiisi määramata jätmisega rikkunud

menetlusõigust. Maakohus asus õigesti seisukohale, et kostja taotlusest ei selgunud, millistele

küsimustele ta soovis kordusekspertiisiga vastuseid saada. Ekspert viibis kohtuistungil ja kuulati

seaduses sätestatud korras üle, pooled said eksperdile küsimusi esitada. Pärast eksperdi ülekuulamist

avaldasid pooled, et neil ei ole eksperdile küsimusi. Seega leidis maakohus õigesti, et kõik

eksperdiarvamuse väidetavad ebaselgused, vasturääkivused või puudused oli võimalik eksperdile

esitatud küsimustega kõrvaldada ning kordusekspertiisi ei olnud vaja määrata. Maakohus on otsuse

tegemisel õigesti tuginenud eksperdiarvamusele. Kuigi õige on kostja viide TsMS § 232 lg-le 2, mille

järgi ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, ei ole asjas esitatud tõendeid, mis

oleksid eksperdiarvamusega vastuolus või mille hindamisel kogumis eksperdiarvamusega pidanuks

kohus jõudma teistsugustele järeldustele. Asjaolu, et kostja ei nõustu eksperdiarvamusega ei muuda

eksperdiarvamust ebaõigeks.

Hageja kulutuste hüvitamise nõue põhineb asjaolul, et kostja rikkus üürilepingust tulenevaid

kohustusi ning seetõttu tekkis hagejale kahju. Maakohus on nimetatud kohustuste rikkumise õigesti

tuvastanud ja enda järeldust ka nõuetekohaselt põhistanud. Kohus tuvastas, et üürilepingus leppisid

pooled kokku, et pikaajalise üüriperioodi jooksul on üürnik kohustatud tegema omal kulul

sanitaarremonti ning tegema vara säilitamiseks kõik toimingud omal kulul. Ekspert on oma

eriteadmiste põhjal järeldanud, et ruumidel esinenud puudused ei ole normaalse kulumi tulemused.

Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks üürilepingu kehtivuse ajal või selle lõppedes

teinud laoruumides sanitaarremonti üürilepingu p 7.2.5 kohaselt. Samuti ei esitanud kostja tõendeid

selle kohta, et ta oleks hageja vara säilitamiseks teinud omal kulul toiminguid lepingu p 7.2.2 järgi.

See, et kostja laskis ruumides teha põrandate süvapesu ning pesta lao ja kontoriruumide põrandad,

panna uued lambid ning osas ladudes pahteldada, ei ole käsitatav sanitaarremondina. Seega ei ole

tõendatud, et kostja hooldas ruume regulaarselt ja tegi sanitaarremonti. Ka ei ole tõendatud kostja

apellatsioonkaebuses esitatud väide, et kostjale üleantud ruumid olid vaid ekspluatatsioonikõlbulikud.

Tunnistaja A. Reits andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et esimene ladu oli sissekolimisel väga heas

korras, teine oli korda tegemata aga nad said seda kasutada ja kauba sisse panna. Eeltoodu alusel on

maakohus õigesti asunud seisukohale, et kostjale etteheidetavad puudused on sellised, mille

kõrvaldamise kulud peab kostja hagejale hüvitama VÕS § 334 lg 2 alusel.

Maakohus on kahju suuruse määramisel tuginenud eksperdiarvamusele, mille kohaselt on puuduste

kõrvaldamise maksumus suurem kui hageja esitatud nõudesumma. Seega on maakohus tekitatud

kahju suuruse osas tuginenud asjakohasele tõendile ja otsust nõuetekohaselt põhistanud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub nii ringkonnakohtu kui

ka maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati, tühistada ja saata asi ringkonnakohtule või

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja leiab, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 304 lg-t 1, jättes rahuldamata kostja taotluse teha

kordusekspertiisi. Kostja esitas vastuväite maakohtu tegevusele, millega maakohus jättis

kordusekspertiisi tegemise taotluse rahuldamata. Seega sai kostja ringkonnakohtus tugineda

menetlusnormide rikkumisele maakohtus. Kostja tõi apellatsioonkaebuses välja vasturääkivused

eksperdiarvamuses. Eksperdil ei olnud võimalik tuvastada ruumide seisundit nende üleandmisel

kostjale. Seetõttu ei saanud ekspert ka tuvastada, millised ruumide puudused olid olemas hagejale

ruumide tagastamisel. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta jättis kordusekspertiisi määramata.

Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 334 lg-t 2. Kohtud ei ole põhjendanud, miks ruumide

kulumine, halvenemine ja muudatused ei kaasnenud nende lepingujärgse kasutamisega. Samuti ei

põhjendanud maakohus, miks ta luges üldtuntuks asjaolu, et pikaajalise üürilepingu alusel

kasutatavate laoruumide heas korras hoidmiseks tuleb teha sanitaarremonti vähemalt korra viie aasta

jooksul. Kostja ei pidanud VÕS § 334 lg 2 kohaselt andma ruume hagejale üle paremas seisundis, kui

hageja need kostjale üle andis, vaid seisundis, mis vastab nende lepingujärgsele kasutusele

laoruumidena. Seetõttu ei saa lugeda ruumide laona kasutamisest tingitud väikseid muudatusi seintes

või põrandas puudusteks, mille eest vastutaks üürnik. Hagis etteheidetud puudused olid tingitud

ruumide tavapärasest kasutamisest või olid olemas juba kostjale ruumide üleandmise ajal. Kohtud ei

ole põhjendanud, milliste tõenditega on tõendatud kahju olemasolu.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb

TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Hageja on esitanud kostja vastu kahjuhüvitise nõude, põhjendades seda asjaoluga, et kostja on

rikkunud üürilepingust tulenevat üürilepingu lõppemisel üüritud ruumide heas korras tagastamise

kohustust, kuna tagastatud ruumid olid puudustega. VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik

üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja

lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku

kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üürilepingu

p 7.2.13 kohaselt peab üürnik lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel ülesütlemisel tagastama

äriruumid heas seisundis, arvestades normaalset kulumist. Seega on pooled üürilepingus üüritud asja

tagastamise kohustuse leppinud kokku sarnaselt seaduses sätestatule.

Tulenevalt eelviidatud sätetest peab hagi rahuldamiseks olema tuvastatud üüritud ruumide seisund nii

kostjale (üürnikule) üleandmisel kui ka hagejale (üürileandjale) tagastamisel. Seejärel on võimalik

iga hagis toodud puuduse osas hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses.

Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses, tuleb hinnata, kas need on

sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kostja vastutab üksnes puuduste eest, mis

on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel

harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi.

Kolleegium leiab, et kohtud ei ole tuvastanud asjaolusid, mis on hagi rahuldamise eelduseks.

Tuvastatud ei ole, millises seisundis olid ruumid üürnikule üleandmisel. Sellest tulenevalt ei olnud

kohtutel ka võimalik tuvastada, kas ruumide puudused, mida hageja hagis kostjale ette heidab,

tekkisid ruumide kostja kasutuses oleku ajal või olid need juba varem olemas. Ei ole võimalik ka

hinnata, kas ruumide puudused ületasid ruumide lepingujärgse kasutamisega kaasnevat tavapärast

kulumist, kahjustusi või muutusi.

11. Ekslik on ringkonnakohtu hinnang, et maakohus on nõuetekohaselt kindlaks teinud, et kostja

tekitas üürilepingu rikkumisega hagis nõutud kahju. Kolleegiumi arvates on maakohus üksnes

tuvastanud, et kostja rikkus üürilepingu p-te 7.2.2 ja 7.2.5. Maakohus ei ole tuvastanud, et nendes

lepingupunktides sätestatud kohustuste rikkumine põhjustas hagejale kahju. On võimalik, et kõiki

hagis ette heidetud puudusi ei oleks kostja saanudki üürilepingus kokku lepitud sanitaarremondiga

kõrvaldada. Kohtud ei tuvastanud, et pooled oleksid leppinud kokku, et nendevahelises suhtes ei

kehti VÕS § 334 lg 2 teises lauses sätestatu.

12. Tulenevalt käesoleva otsuse p-des 11 ja 12 nimetatud materiaalõiguse normide valest

kohaldamisest on kohtud jätnud välja selgitamata ka poolte seisukohad ja esitatavad tõendid asja

lahendamisel oluliste asjaolude kohta. Sellega on täitmata TsMS § 392 lg 1 p-des 3 ja 4 sätestatud

selgitamiskohustus. Asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus tuleb pooltele võimaldada esitada

seisukohti ja tõendeid selle kohta, millises seisus olid ruumid kostjale üleandmisel ning kas ruumide

puudused, mis tekkisid ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses, ületavad tavalisest kasutamisest

tingitud kulumise määra. Kuna tegemist on asjaoludega, millele tuginevad hageja nõuded, siis on

TsMS § 230 lg 1 järgi tõendamise koormus temal. Erandi sellest reeglist sätestab VÕS § 334 lg 1

teine lause, mille kohaselt eeldatakse, et asi anti üürnikule üle üleandmisaktis toodud seisundis, kui

üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt (vt ka Riigikohtu 12. jaanuari 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-11, p 11).

Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul selgitada, millised hagis toodud puudused on

tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses, ning seejärel võtta iga puuduse kohta seisukoht, kas

tegemist on asja lepingujärgsel kasutamisel tekkinud puudusega, arvestades seejuures nii ruumide

kasutamise otstarvet kui ka lepingus sätestatud poolte kohustusi.

13. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele kordusekspertiisi kohta märgib kolleegium järgmist.

TsMS § 304 lg 1 esimese lause kohaselt on kohtul eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või

puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, õigus määrata

kordusekspertiis. Eksperdiarvamus on TsMS § 229 lg 2 järgi tõend. Kuivõrd Riigikohus ei hinda

TsMS § 688 lg 5 järgi tõendeid, ei ole Riigikohtul võimalik võtta seisukohta, kas eksperdiarvamus on

vasturääkiv, nagu väidetakse kassatsioonkaebuses. Riigikohtul on üksnes võimalik kontrollida, kas

kohtud on asjakohaselt põhjendanud kordusekspertiisi taotluse rahuldamata jätmist. Nii maa- kui ka

ringkonnakohus põhjendasid taotluse rahuldamata jätmist mh sellega, et maakohtu istungil oli

võimalik esitada eksperdile täiendavaid küsimusi. TsMS § 304 lg 1 kohaselt ei ole alust määrata

kordusekspertiisi, kui eksperdiarvamuse puudused on võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega.

Seega on kohtud kordusekspertiisi määramisest keeldumist asjakohaselt põhjendanud.

14. TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel jääb menetluskulude jaotus ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt

asja lahendamise tulemusest.

15. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada.

Jaak Luik, Henn Jõks, Tambet Tampuu