3-2-1-90-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-90-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. september 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu

Kõve, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Anti Kesamaa ja Külli Kariste hagi Artur Antropovi ja

Meelis Niine (Niin) vastu tahteavalduste andmise kohustuse

tuvastamiseks ning solidaarselt 57 520 euro 48 sendi,

leppetrahvi, kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-88785

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Artur Antropovi ja kaaskassaator Meelis Niine kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

10 668 eurot 45 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja I Anti Kesamaa (isikukood xxxxxxxxxxx)

Hageja II Külli Kariste (isikukood xxxxxxxxxxx), hagejate ühine

esindaja vandeadvokaat Enno Heringson

Kostja I Artur Antropov (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Küllike Namm

Kostja II Meelis Niin (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kolmas isik kostjate poolel Aktsiaselts L&H (likvideerimisel;

registrikood 10940678)

Asja läbivaatamise kuupäev

10. september 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-88785

osas, milles ringkonnakohus mõistis Artur Antropovilt ja Meelis Niinelt solidaarselt Anti

Kesamaa ja Külli Kariste kasuks välja viivise 10 668 eurot 45 senti (166 925 krooni) ja

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise põhinõudelt 57 520 eurot 48 senti (900 000 krooni)

alates 17. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

nimetatud viivisenõuded rahuldamata.

2. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Menetluskuludest kõigis kohtuastmetes (sh kassatsiooniastmes) jätta 20% solidaarselt

hagejate kanda ja 80% solidaarselt kostjate kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jätta tema

enda kanda.

5. Tagastada Advokaadibüroo Küllike Namm OÜ-le 16. jaanuaril 2012 Artur Antropovi

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 106 (ükssada kuus) eurot 68 senti ja 1. veebruaril 2012

tasutud kautsjon 575 (viissada seitsekümmend viis) eurot 21 senti, kokku 681 (kuussada

kaheksakümmend üks) eurot 89 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Anti Kesamaa (hageja I) ja Külli Kariste (hageja II) esitasid 22. detsembril 2008 Harju Maakohtule

hagi, milles palusid Artur Antropovilt (kostja I) ja Meelis Niinelt (kostja II) solidaarselt välja mõista

lepingutasu 900 000 krooni, leppetrahvi 40 000 krooni, kahju kantud notaritasu ja riigilõivu näol

8560 krooni 10 senti, kahju tasutud kodulaenuintressidena 28 191 krooni 11 senti, pangale tasutud

intressid 23 497 krooni 28 senti, viivise 16. märtsi 2010 seisuga 174 343 krooni 89 senti ja viivise

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel kuni põhinõude täitmiseni.

Harju Maakohus kaasas 27. aprilli 2010. a määrusega menetlusse kostjate poolel iseseisva nõudeta

kolmanda isikuna Aktsiaseltsi L&H (varasema ärinimega AS Linnakujunduse Büroo, edaspidi

kolmas isik).

2. Hagiavalduse kohaselt olid kostjad Rae vallas Järveküla küla Saarma tee 10 asuva kinnistu

kaasomanikud. Hagi kohaselt sõlmisid hageja I ja kostjad 30. jaanuaril 2008 kinnistu müügilepingu

(leping I). 28. veebruaril 2008 muudeti müügilepingut nii, et hageja II võttis müügilepingu osaliselt

üle, saades õiguse nõuda kostjatelt lepingueseme poole mõttelise osa omandi ülekandmist. Sama

28. veebruari 2008. a lepinguga leppisid hagejad, kostjad, AS Sampo Pank ja kolmas isik kokku ka

kinnistu ühishüpoteegiga koormamise, isikliku kasutusõiguse seadmise ja sõlmisid asjaõiguslepingud

(leping II). Kinnistu müügihind oli 900 000 krooni, mis on kostjatele tasutud.

Hagi esitamise ajaks ei olnud kostjad täitnud lepingu I p-s 5.6 võetud kohustusi. Kinnistu piirile ei

olnud rajatud kõvakattega teed, tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitorustike ning sidekaablite

liitumispunkte ning ei olnud tasutud vee- ja kanalisatsioonitorustike ja elektri kuni 16 A

liitumistasusid. Hagejad teatasid 14. juuli 2008. a lepingust taganemise avalduses, et kuna müüjad on

nimetatud kohustused täitmata jätnud, soovivad nad lepingutest taganeda. Hagejad soovisid saada

tagasi kinnistu müügihinna ja leppetrahvi 40 000 krooni. Enne taganemise avaldust andsid hagejad

kostjatele mõistliku aja puuduste kõrvaldamiseks.

3. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja I leidis, et hagejate 14. juuli 2008 taganemisavaldus on tühine. Kostja I ei ole rikkunud

lepingu I p-s 5.6 sätestatud kohustusi. Kostjad kohustusid üksnes korraldama kommunikatsioonide

rajamise võimalikkuse.

Hagejad ei ole kostjatele andnud täiendavat tähtaega tee väljaehitamiseks. Tee välja ehitamata

jätmine ei ole oluline lepingurikkumine, mis annaks aluse taganemiseks.

Pooled leppisid lepingu I p-s 8.5 kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt

rahasummalt intressi ei maksta. Juhul kui taganemine oli õiguspärane, tekiks hagejatel kohustus

tagastada kinnistu omand. Hagejad on kinnistu koormanud kolmandate isikute õigusega

(sh 975 000 krooni suuruse hüpoteegiga), mistõttu on hagejad kohustatud hüvitama kostjatele üleantu

väärtuse 900 000 krooni. Tasaarvestus välistab hagejate nõude, kuna vastastikused nõuded on

tasaarvestuse tulemusel kattuvas ulatuses lõppenud.

Kostja II leidis, et kostjate kohustuseks lepingu I järgi oli kommunikatsiooni rajamise korraldamine

kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni. Lepingus II sätestatud kohustus tee välja ehitada ei

olnud taganemisavalduse tegemise ajaks täidetud. Samas ei ole õige hagejate väide, et juurdepääsu

kinnistu piirini ei ole tagatud. Hagejad leiavad meelevaldselt, et killustikkattega tee puudumine

tähendab juurdepääsu puudumist kinnistule. Tulenevalt lepingu I p-dest 8.3 ja 8.1 oli hagejatel

võimalik taganeda ja nõuda leppetrahvi ainult kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Lepingu I p 8.5

järgi on välistatud ka intressinõue. See, et kolmas isik viivitab tee väljaehitamise kohustuse

täitmisega, ei saa olla oluliseks lepingurikkumiseks. Hagejad ei ole määranud tähtaega puuduse

kõrvaldamiseks. Kostja II soovis kasutada oma õigust keelduda hagejatele lepingute I ja II alusel

saadu tagastamisest, kuni hagejad ei ole tagastanud kostjale II lepingute I ja II alusel endale üleantut.

4. Kolmas isik leidis, et teda on kaasatud põhjendamatult, kuna kostjatel ei saa kolmanda isiku vastu

olla nõudeid. Kostjad ja kolmas isik on 17. aprilli 2008 arenduslepingus kokku leppinud, et kumbki

pool ei vastuta teise poolt endale kolmandate isikute vastu võetud kohustuste kohase täitmise eest.

5. Harju Maakohus rahuldas 12. novembri 2010 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejate kasuks välja 900 000 krooni (57 520 eurot 48 senti), kahjuhüvitise 60 248 krooni

40 senti (3850 eurot 57 senti) ja viivise 166 925 krooni (10 668 eurot 45 senti) ning võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise alates 17. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni.

Maakohus leidis, et hagejate leppetrahvinõue ei ole põhjendatud. Maakohus kohustas kostjat I andma

tahteavaldust hagejaga I asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega hageja I annab temale kuuluva

kinnistu omandi üle kostjale I. Maakohus kohustas kostjat II andma tahteavalduse hagejaga II

asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega hageja II annab temale kuuluva kinnistu omandi üle

kostjale II. Samuti kohustas maakohus kostjaid andma tahteavalduse, millega kustutatakse hagejate

omandit tõendav kinnistusraamatu kanne ja kantakse kinnistu omanikena sisse kostjad võrsetes

mõttelistes osades, s.o kumbki 1/2 omanikuna. Hagejate menetluskuludest jättis maakohus 90%

solidaarselt kostjate kanda, kostjate ja kolmanda isiku menetluskulud nende enda kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled kõigepealt selle üle, kas kostjad pidid

kommunikatsiooni olemasoluks tegema kõik mõistlikult võimaliku või pidid nad oma tegutsemisega

saavutama tulemuse, st kommunikatsioonide ja tee olemasolu. Maakohus leidis, et kostjad pidid

saama aru hagejate soovist rajada kinnistule elamu. Lepingu p-s 5.1.1 sätestatud kostjate kohustust

tuleb mõista nii, et kostjate kohustuseks oli saavutada tulemus: kokkulepitud ajal kõvakattega tee

rajamine, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide olemasolu. Liitumistasud

sisaldusid tasutud ostuhinnas. Asjakohased ei ole kostjate väited, et hagejad jätsid kolmanda isikuga

lepingu I p-s 5.7.1 märgitud lepingu sõlmimata.

Tunnistaja ütluste kohaselt osteti kostjatelt maaüksusel olevatest kinnistutest ainult üks, ostjateks olid

hagejad, seetõttu alustati uuesti kommunikatsioonide projekteerimisega. Asjas on tõendamata, et

kohalik omavalitsus kinnitas ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni projekti ja andis nõusoleku ühisveevärgi

ja -kanalisatsiooni rajamiseks. Tõendamata on kostjate väited, et kommunikatsioone ei ehitatud välja,

kuna hagejad jätsid kolmanda isikuga sõlmimata arenduslepingu. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt leidis

kostja II 2008. a augustis-septembris, et hagejate lepingutest taganemine oli põhjendatud,

tagasitäitmine jäi notari juures vormistamata, kuna kostja I ei ilmunud notari juurde.

Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjate kohustused on kolmandale isikule üle läinud. Kostjad

möönavad väites, et nende kohustus on kolmandale isikule üle läinud, et tööde tegemise kohustus oli

vähemalt algselt kostjate kohustus. VÕS § 175 lg 2 järgi võib kolmas isik võlgniku kohustuse üle

võtta ka võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle üksnes tingimusel, et

võlausaldaja sellega nõustub. Lepingu II p 5.1.2 järgi oli hagejatel kohustus tasuda kostjatele

800 000 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest, müüjad palusid selle summa

lepingus märgitud osades üle kanda kolmandale isikule, sh 78 520 krooni kolmanda isiku

arvelduskontole. VÕS § 175 lg 1 järgi võib kolmas isik võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle

võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Hagejad ja kolmas isik ei

ole lepingut sõlminud.

Pooled ei vaidle selle üle, et tsentraalseid vee-, kanalisatsiooni- ja sidetorustikke ei ole rajatud,

kõvakattega teed ei ole, kommunikatsioonidega liitumise tasusid ei ole tasutud. Seega asus kohus

seisukohale, et kostjad on rikkunud hagejatega sõlmitud lepinguid. Lepingust taganemiseks peab

teine lepingupool olema lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud VÕS § 116 lg 1 järgi.

VÕS § 116 lg 1 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine lepingupool ei

täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja

jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.

3. juuli 2008 kirjas teatas hageja I kostjatele, et lepingut ei ole kohaselt täidetud. Hageja osutas

õigusele lepingust taganeda ja andis selgituste esitamiseks aega 10. juulini 2008. Kirja sõnastusest

nähtuvalt ei andnud hageja kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega VÕS § 114 mõttes.

Kuna hagejad ei saanud elamut ehitada, kostjad jätsid kommunikatsioonid rajamata, samas oli

hagejatel kohustus kinnisasja müügisumma finantseerijale tasuda iga kuu laenumakseid ning intressi,

on tõendatud oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi. Samuti on tõendatud oluline

lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi, kuivõrd vastuseks hageja I 3. juuli 2008 kirjale teatas

ainult kolmanda isiku esindaja, et ehitusprojektides tehakse olulisi muudatusi, seejärel alustatakse

kooskõlastamist vajalikes ametkondades ning seejärel alustatakse ehitustöödega (I kd, tl 136).

Kostjad kirjale selgitust ei andnud, tähtaega, millal kommunikatsioonid valmivad, hagejatele ei

teatatud.

VÕS § 189 lg 1 järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel

üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu.

Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma ühel ajal, vastavalt kohaldatakse

VÕS §-s 111 sätestatut. Lepingu II p 5.1.1 järgi tasusid hagejad kostjatele kinnistu müügihinna

900 000 krooni, mis tuleb kostjatel tagastada. Kostjad on keeldunud nimetatud summat hagejatele

tagastamast, kuivõrd lepinguga II seati kinnistule hüpoteek ja isiklik kasutusõigus.

Asjale lisatud Danske Bank AS Eesti Filiaali kinnituse järgi on hüpoteegipidaja nõus hüpoteegi

kustutama, kui kostjatelt on kinnistu müügisumma deponeeritud notari deposiitkontole. Hagejad on

kinnitanud oma valmisolekut kinnistu, mis on vabastatud kolmandate isikute õigustest, tagastada.

Kolmas isik ei ole keeldunud isikliku kasutusõiguse kustutamisest vaidlusaluselt kinnistult. Kostjatele

on korduvalt pakutud tehingu tegemiseks notari aegu. Kostjate väide oma kohustuste täitmisest

keeldumise õiguse kohta ei vasta mõistlikkuse ja hea usu põhimõttele.

Hagejad on esitanud kinnistu kostjate kaasomandisse jätmise nõude, mis sisuliselt on omandi

tagasikandmise nõue, st hagetakse tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusolekut

kinnistusraamatu kande tegemiseks. Hagejate nõue on põhjendatud. VÕS § 108 lg 2 esimese lause

kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt

kohustuse täitmist. TsÜS § 68 lg 5 järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse,

võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu.

Hagejatel on õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi tagasikandmist, kuivõrd

kinnistusraamatusse kantud kinnistu omanikena võivad neil lasuda avalik-õiguslikud kohustused, mh

näiteks maamaksu tasumise kohustus.

Põhjendatud on hagejate kahju hüvitamise nõue, mis koosneb kinnistu ostusumma finantseerijaga

sõlmitud laenulepingu järgsetest intressimaksetest ning kinnistu omandamiseks tasutud riigilõivust

ning notaritasust. VÕS § 127 lg 2 alusel peab võlgnik lepingurikkumise tõttu võlausaldajale kasutult

tehtud kulutused hüvitama.

Lepingu I p-dest 8.1 ja 8.3 nähtub, et leppetrahvi nõudeõigus on seotud asjaoluga, kui ostja taganeb

müügilepingust enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejad taganesid müügilepingust pärast

asjaõiguslepingu sõlmimist, seega ei ole leppetrahvinõue põhjendatud.

Hagejate viivisearvestusest nähtuvalt on hagejad arvestanud viivist tagastamisele kuuluvalt

müügihinnalt 900 000 krooni ja hagejate arvates tasumisele kuuluvalt leppetrahvilt 40 000 krooni

seadusjärgses määras. Hagejad on viivist arvestanud lepingutest taganemisest. Eeltoodust tulenevalt

on hagejate nõue 900 000 krooni saamiseks põhjendatud, kuid hagejate leppetrahvinõue ei ole

põhjendatud. Arvestades hagejate esitatud viivisenõuet ning asjaolu, et kostjad ei ole viivisearvestuse

aluseks olevatele elementidele vastu vaielnud, tuleb hagejate viivisenõue rahuldada osaliselt.

TsMS §-st 367 juhindudes tuleb rahuldada ka hagejate nõue ning mõista kostjatelt solidaarselt välja

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivis põhinõudelt, s.o 900 000 kroonilt alates 17. märtsist 2010

kuni põhinõude tasumiseni.

6. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid otsuse osaliselt tühistada ja teha tühistatud

osas uue otsuse ning jätta hagi osas, mille maakohus rahuldas, rahuldamata ning jätta menetluskulud

hagejate kanda.

Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15. detsembri 2011. a otsusega maakohtu otsuse osas, milles

maakohus mõistis kostjatelt välja kahjuhüvitise ega ole kohtuotsuse resolutsioonis seadnud kostjate

kohustuse täitmist sõltuvusse hagejate kinnistu omandiõiguse ülekandmisega, ja tegi selles osas uue

otsuse, seades väljamõistetud summade täitmise sõltuvusse hagejate poolt koormatisevaba kinnisasja

omandiõiguse ülekandmisest kostjatele ja jättes kahju hüvitamise nõude rahuldamata. Müügihinna ja

viivise väljamõistmise ning tahteavaldusi andma kohustamise nõude osas jättis ringkonnakohus

maakohtu otsuse muutmata. Samuti muutis ringkonnakohus menetluskulude jaotust ning jättis maa-

ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest TsMS § 163 lg 1 ning § 173 lg 3 alusel hagejate kanda

solidaarselt 15% ja kostjate kanda solidaarselt 85%. Kolmanda isiku menetluskulud jäid tema enda

kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jõustus maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause

alusel osas, milles maakohus jättis hagejate nõude 40 000 krooni suuruse leppetrahvi saamiseks

rahuldamata.

Maakohus on tõlgendanud õigesti lepinguid ja asunud õiguspäraselt seisukohale, et kostjatele pidi

olema arusaadav ja äratuntav hagejate soov rajada ostetud kinnistule elamu. Maakohus ei jätnud

lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-t 5 tähelepanuta ega kohaldanud sätet vääralt. Hagejad on

põhjendanud, milline kostjate lepingu rikkumine oli aluseks lepingust taganemisele ja et neile oli

lepingu täitmine olulise tähtsusega.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et tegemist oli kostjate olulise lepingurikkumisega ja hagejatel oli

alust lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega määramata. Kostjatel oli lepingu järgi kohustus

saavutada tulemus, st kokkulepitud ajal kõvakattega tee rajamine ning tsentraalse vee-,

kanalisatsiooni- ja sidetorustike liitumispunktide olemasolu, mida tõendab lepingusse liitumistasude

lisamine. Kostjate lepinguliste kohustuste täitmata jätmine oli oluline lepingurikkumine VÕS § 116

lg 2 mõttes ning seega on lepingust taganemine põhjendatud.

Asjaolu, et tegelikult pidi liitumise võimalikuks tegema kolmas isik, ei muuda kostjate kohustusi

hagejate vastu, sest tegemist ei olnud kohustustega, mida kostjad oleksid pidanud seadusest, tehingust

või kohustuse iseloomust tulenevalt täitma isiklikult. Kolmas isik ei astunud võlgniku asemele

lepingusse. Lepingust ei nähtu ja sellele ei ole pooled tuginenud, et nad oleksid leppinud lepingus

sätestatust erinevalt kokku poolte õigustes ja kohustustes ning lepingust taganemise täiendavates

alustes. Kostjad ei tõendanud oma väidet, et nad ei ehitatud kommunikatsioone välja seetõttu, et

hagejad ei esitanud projekte. Teede ja kommunikatsioonide rajamine ei eelda elamu ja selle eriosade

projektide olemasolu, vaid need kohandatakse rajatud kommunikatsioonidele vastavateks. Tegemist

oli uusarenduspiirkonnaga, kus esmalt projekteeritakse ning rajatakse teed ja kommunikatsioonid.

Poolte sõlmitud leping on lõppenud hagejate lepingust taganemisega ja lepingu täitmise võlasuhe on

muutunud VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks. VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust

taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud

viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hagejatel on õigus saada kostjatelt

tagasi kostjatele tasutud ostuhind ja müügihinna väljamõistmise on maakohus õigesti lahendanud.

Maakohus on ekslikult leidnud, et 28. veebruaril 2008 sõlmitud lepingu pooleks oli ka

hüpoteegipidaja ja et hüpoteegiga tagati laenulepingust tulenevad nõuded, kostjatele pidi olema

ettenähtav, et lepingust taganemise korral tekib hagejatele kahju tehtud kulutustena (riigilõiv,

notaritasu, intress), kokku 60 248 krooni 40 senti. Lepingu rikkumisega iseenesest adekvaatses

kausaalseoses olev kahju tuleb hüvitada VÕS § 127 lg 2 kohaselt üksnes juhul, kui selle kahju

ärahoidmine oli selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus

tekkis. Riigilõivu ja notaritasu 8560 krooni 10 sendi ning kodulaenuintressi 51 588 krooni 39 sendi

väljamõistmiseks ei ole alust.

Kostja I väitel ei ole hagejate viivisenõudel õiguslikku alust, kuna lepingu p-s 8.5 leppisid müüjad ja

ostja kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intressi ei maksta.

Hagejad on põhjendanud, et nad ei olegi lepingust tulenevalt nõudnud kasutusintressi, vaid alates

tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest viivitusintressi. Maakohus on õigesti rahuldanud

viivisenõude seisuga 16. märts 2010. Lisaks on lepingu p 8.5 tühine VÕS § 106 lg 2 alusel, kuna

tühine on kokkulepe, millega välistatakse vastutus kohustuse tahtliku rikkumise puhuks.

Apellatsioonkaebuses on kostjad vaidlustanud omapoolse kohustuse täitmise ja leidnud, et neil on

alus keelduda, kuna 28. veebruari 2008. a lepinguga on kinnistule seatud hüpoteek ja isiklik

kasutusõigus ja neil on õigus tagasi saada koormatisevaba kinnisasi. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui

lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse

täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud

täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Maakohus on otsuse põhjendustes

käsitlenud kohustuste ühel ajal täitmist, kuid jätnud selle kajastamata resolutsioonis, millega

maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1. Nimetatud menetlusnormi rikkumine toob kaasa otsuse osalise

tühistamise ja uue otsuse tegemise kohustuste samaaegset täitmist puudutavas osas.

Põhjendatud ei ole kostjate vastuväited tasaarvestuse kohta, kuna tuvastamist ei leidnud TsMS § 442

lg 8 rikkumine. Tsiviilasja toimikust ei nähtu tasaarvestuse võimalust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja I esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada osas, millega

kohus rahuldas hagejate viivisenõude ning mõistis kostjatelt solidaarselt välja sissenõutavaks

muutunud viivise 10 668 eurot 45 senti ja VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise põhinõudelt

57 520 eurot 48 senti alates 17. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni, ning teha uue otsuse,

millega jätta hagi viivise nõudes rahuldamata ning menetluskulud Riigikohtus hagejate kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt peab VÕS § 189 lg 1 teise lause ning VÕS § 111 lg 1

koostoimes kohaldamiseks olema leping lõppenud. Kohtud on tuvastanud, et hagejad on lepingutest

kehtivalt taganenud, seega oli tekkinud tagasitäitmise võlasuhe ning eespool viidatud sätete järgi

pidid pooled kohustused täitma samal ajal.

Kohtud on asunud seisukohale, et kostja I ning kostja II on põhjendatult keeldunud müügisumma

tagastamisest hagejatele enne kinnistu omandiõiguse samal ajal üleandmist. Selgusetuks jääb aga,

millele tuginedes on kohtud leidnud, et viivist on hagejatel õigus arvestada alates lepingutest

taganemisest ning nõuda sissenõutavaks muutunud viivise ning tulevikus sissenõutavaks muutuva

viivise tasumist olukorras, kus kinnistu on endiselt hagejate omandis ning koormatud kolmandate

isikute õigustega. VÕS § 113 lg 4 järgi ei pea võlgnik tasuma viivist aja eest, mil ta ei saanud

kohustust täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse tõttu, samuti aja eest, mil ta õigustatult keeldus oma

kohustuse täitmisest.

Kohus on teinud vastuolulise otsuse - põhinõude osas leidnud, et kohustus muutub sissenõutavaks

ning tuleb täita pärast kinnistu omandiõiguse üleandmist, samas põhikohustusega aktsessoorse

kõrvalnõude on kohus lugenud juba sissenõutavaks muutunuks.

9. Hagejad leiavad vastuses kassatsioonkaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsus muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles ringkonnakohus mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejate kasuks välja viivise 10 668 eurot 45 senti ja viivise põhinõudelt alates

17. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni. Tühistatud osas tuleb TsMS § 691 p 5 alusel teha uus

otsus, millega jätta nimetatud viivisenõuded rahuldamata. Ülejäänud osas jääb ringkonnakohtu otsus

muutmata.

11. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 1 kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust

üksnes osas, mille peale on kaevatud. Kassatsioonkaebuses vaidlustab kostja I ringkonnakohtu otsuse

üksnes osas, milles ringkonnakohus mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja viivise 10 668 eurot

45 senti ja viivise põhinõudelt alates 17. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni.

12. Kolleegium selgitab esmalt menetlusosaliste ringi. Kassatsioonkaebuse ringkonnakohtu otsuse

peale esitas vaid kostja I. Samas olid kostjad kinnistu kaasomanikud, mõlemale kostjale kuulus 1/2

kaasomandist. 30. jaanuari 2008. a müügilepingu ese, Saarma tee 10 kinnistu oli lepingu p 4 järgi

tervik, st kostjad ei kohustunud eraldi müüma kummalegi kuuluvat 1/2 mõttelist osa kinnistust, vaid

hagejatele kohustuti müüma kinnistu tervikuna, s.o müüja kohustuste osas olid kostjad ühisvõlgnikud

ning õiguste osas ühisvõlausaldajad. Nimetatud lepingu p-s 8.7 lepiti mh kokku, et lepingust saab

taganeda ainult ühel ajal ja tervikuna (nii reguleerib ka VÕS § 192). Seetõttu leiab kolleegium, et

tegemist on TsMS § 207 lg 3 järgsete kaaskostjatega, kelle suhtes saab vaidlusalust õigussuhet

tuvastada üksnes ühiselt. Kostja II tuleb lugeda kaaskassaatoriks TsMS § 680 lg 2 kolmanda lause

alusel ja ringkonnakohtu otsus tuleb eespool märgitud ulatuses tühistada ka kostja II suhtes.

13. Kassatsioonkaebuses tugineb kostja I VÕS § 113 lg-le 4, mille järgi ei pea võlgnik tasuma viivist

aja eest, mil ta ei saanud kohustust täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse tõttu, samuti aja eest, mil ta

õigustatult keeldus oma kohustuse täitmisest. Seega tuleb hinnata, kas kostjatel oli õigus kasutada

VÕS §-st 111 tulenevat oma kohustuse täitmisest keeldumise õigust, st keelduda müügihinna

tagastamisest, kuni neile on üle antud kinnistu (ringkonnakohtu otsuse kohaselt koormatistevaba)

omand.

Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohtu otsus on nimetatud küsimuses

vastuoluline. Ringkonnakohus on kostjatelt välja mõistnud kinnistu müügihinna ja seadnud selle

kohustuse sõltuvaks hagejate kohustusest anda kostjatele üle kinnistu koormatistevaba omand. Samal

ajal on ringkonnakohus aga jätnud muutmata maakohtu otsuse osas, millega kostjatelt mõisteti välja

viivis. Viivise väljamõistmise sidus maakohus sellega, et kostjad olid hea usu põhimõtte vastaselt

viivituses oma kohustuste täitmisega, s.o müügihinna tagastamisega. Maakohus on leidnud: "Asjas on

hagejad korduvalt kinnitanud oma valmisolekut kostjatelt ostetud kinnistu, mis on vabastatud

kolmandate isikute õigustest, tagastada." Sellega on kolleegiumi hinnangul tuvastatud üksnes

hagejate kinnitused valmisoleku kohta, üheselt tuvastamata on aga see, kas hagejad ka tegelikult

pakkusid koormatistevaba omandi üleandmist. Selline pakkumine ei tulene ei maakohtu viidatud e-

kirjavahetusest (I kd, tl 129-135) ega allkirjastamata lepingu kavandist (I kd, tl 124-127), milles on

reguleeritud üksnes omandi tagastamine, aga ei ole puudutatud isikliku kasutusõiguse või hüpoteegi

kustutamist.

Kui aga kostjatel ei olnud (ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi) kohustust vastu võtta

koormatistega omandit, neile ei olnud tegelikult pakutud koormatistevaba omandit ja nad pidid

müügihinna tagastamise kohustuse täitma samal ajal hagejate kohustusega anda neile üle kinnistu

koormatisevaba omand, ei saanud kostjad olla oma kohustuse täitmisega viivituses. Seega ei olnud ka

alust neilt VÕS § 113 järgi viivist välja mõista.

14. Eespool nimetatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada kostjatelt väljamõistetud

viivise osas.

Kolleegium peab vajalikuks märkida kohtuotsuse täidetavuse kohta järgmist. Hagejatele on

ringkonnakohtu otsusega pandud vastastikune kohustus anda kostjatele üle koormatistevaba omand

kostjate vastukohustusega tagastada müügihind. Sellist kohtuotsust on võimalik täita poolte

kokkuleppel või ka sundtäitmise teel. Täitemenetluse seadustiku § 21 lg 1 kohaselt, kui

täitedokumendi täitmine sõltub sissenõudja (s.o praegusel juhul hagejate) kohustuse samaaegsest

täitmisest võlgnikule (s.o kostjatele), ei või kohtutäitur täitemenetlust alustada enne, kui sissenõudja

kohustus on täidetud või kui sissenõudja või kohtutäitur on võlgnikule pakkunud sissenõudja

kohustuse täitmist ja võlgnik on alusetult keeldunud täitmist vastu võtmast või muul põhjusel täitmise

vastuvõtmisega viivitanud. Hagejate kohustuse täitmise pakkumine võib seisneda nt selles, et nad

esitavad kohtutäiturile vajalikud kinnistamisavaldused, paluvad kostjatelt sissenõutava müügihinna

kanda hüpoteegipidaja kontole või notari deposiitkontole ja esitavad ka hüpoteegipidaja nõusoleku

hüpoteegi kustutamiseks, kui müügihind kantakse hüpoteegipidaja kontole.

Kui kostjad sellise koormatisevaba omandi üleandmise pakkumisega ei nõustu, satuvad nad viivitusse

ja neilt võib nõuda viivise tasumist.

15. Kolleegium selgitab lühidalt ka lepingust taganemisel tekkiva lepingu tagasitäitmise võlasuhte

olemust praeguse vaidluse asjaolude alusel.

Kohtud on tuvastanud, et hagejad on kehtivalt kinnistu müügilepingust taganenud. Lepingust

taganemisega muutub lepingu täitmise võlasuhe VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise

võlasuhteks (vt ka nt Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 31, 8. novembri

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-11, p 25).

Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi nõuda

tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta

tagastab kõik üleantu. Lepingu alusel üleantu tagastamise kohustused peavad pooled VÕS § 189 lg 1

teise lause alusel täitma üheaegselt, vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. VÕS §-le 111

tuginemine eeldab vastastikuseid kohustusi, milleks on praegusel juhul kinnistu valduse ja omandi

üleandmine, nõusoleku andmine omanikukande muutmiseks kinnistusraamatus ning müügihinna

tagastamine.

Selgitamist vajab üleantu tagastamine juhtudel, mil enne tagastamist on tagastatava asja füüsilises või

asjaga seotud õiguslikus olukorras toimunud mingid muudatused. Nt praegusel juhul võib tagastatava

kinnistu väärtus olla selle hüpoteegiga ning isikliku kasutusõigusega koormamise (kinnistusraamatu

andmetel on isiklik kasutusõigus siiski 21. mail 2012 kinnistusraamatust kustutatud) tagajärjel

vähenenud. Sellisel juhul võib müüjal olla ostja vastu VÕS § 189 lg 4 alusel asja väärtuse

vähenemise hüvitamise nõue või VÕS § 189 lg 2 p 2 alusel tagastamise asemel väärtuse hüvitamise

nõue.

VÕS § 189 lg 4 kohaselt, kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on halvenenud ja

halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja väärtuse

vähenemine. VÕS § 189 lg 2 p 2 kohaselt tuleb tagastamise või väljaandmise asemel hüvitada

üleantu väärtus, kui lepingupool on üleantud eseme ära tarvitanud, võõrandanud, koormanud

kolmanda isiku õigusega või ümber töötanud. VÕS § 189 lg 2 p 2 saab kohaldada mh juhul, mil asja

kolmanda isiku õigusega koormamine on muutnud asja majandusliku väärtuse õigustatud isiku jaoks

sisuliselt nullilähedaseks, nt asja pikaajalise ja tasuta hoonestusõigusega koormamise korral vms.

Kolmanda isiku õigusega koormamine VÕS § 189 lg 2 p 2 tähenduses peab olema selle punkti

kohaldamiseks võrdväärne teiste samas punktis nimetatud alustega, nt võõrandamisega. VÕS § 189

lg-t 4 saab kohaldada aga eelkõige siis, kui kolmanda isiku õigusega koormamine ei ole asja väärtust

nii ulatuslikult vähendanud.

Praeguses kohtumenetluses võis vähemalt kostja I seisukohtadest välja lugeda soovi tugineda

VÕS § 189 lg 2 p-le 2, kuid hiljemalt kassatsiooniastmes ei ole sellele tuginetud.

Kolleegium märgib õiguse ühetaolise kohaldamise huvides veel järgmist. Ringkonnakohtu otsuse

resolutsiooni järgi on müügihinna hagejatele tagastamise kohustus seatud sõltuvusse hagejate poolt

koormatisevaba kinnisasja omandi üleandmisest. Kinnisasja omandi koormatisevaba üleandmise

kohustus ei tulene aga seadusest. VÕS § 189 lg 1 näeb ette kohustuse tagastada lepingu alusel

üleantu. See, kuidas toimub tagastamine, sõltub lepingujärgsest sooritusest: asjade puhul toimub see

omandi ja/või valduse üleandmise teel. Sooritused tuleb tagastada natuuras, nii nagu nad on tehtud.

Lepingujärgse täitmise järel kahjustada saanud lepingueseme parandamise kohustust VÕS § 189 lg-

st 1 ei tulene. Seega ei oleks hagejatel iseenesest kohustust tagastada kostjatele koormatistevaba

omand. Hagejad ei ole aga ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebust esitanud.

16. Kuivõrd asja menetlus lõpeb Riigikohtus, määrab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause

alusel kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna hagejate hagi rahuldamata jäetud osa praeguse

otsusega suureneb, siis peab kolleegium TsMS § 163 lg 1 alusel võimalikuks jätta 20%

menetluskuludest solidaarselt hagejate kanda ning 80% solidaarselt kostjate kanda. Pooled võivad

TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda oma menetluskulude rahalist kindlaksmääramist Harju Maakohtult

30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest.

17. Kostja I kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon. Kolleegium märgib, et Riigikohus nõudis kostjalt I ekslikult

täiendavat kautsjonit 575 eurot 21 senti. Kostja I soovis ringkonnakohtu otsuse tühistamist üksnes

väljamõistetud 10 668 euro 45 sendi suuruse viivise (ja tulevikus tekkiva viivise) osas ja tasus selle

eest õigesti kautsjonit 106 eurot 68 senti.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu