3-2-1-95-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-95-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. september 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

Anne Kaselaane hagi Toomas Habichti vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 6. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-

11-1033

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Toomas Habichti kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

4700 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Anne Kaselaan (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja Toomas Habicht (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tambet Laasik

Asja läbivaatamise kuupäev

21. august 2012, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Ringkonnakohtu 6. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-1033 muutmata.

2. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Arvata kassatsioonkaebuselt 29. veebruaril 2012 tasutud kautsjon 47 (nelikümmend seitse)

eurot riigituludesse.

4. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Toomas Habichti kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Anne Kaselaan (hageja) esitas hagi Toomas Habichti (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks.

Poolte kaasomandis on võrdsetes osades kinnisasi aadressil Xxxxxx xxx x, Elva. Kinnisasja

turuväärtus 2010. aasta seisuga oli 1 450 000 krooni (92 671 eurot). Hageja soovis kaasomandi

lõpetada selliselt, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada poolte vahel

pooleks või jätta kinnisasi kostja ainuomandisse ja kohustada teda maksma hagejale poole selle

turuväärtusest.

Kostja arvates on ta kinnisasjal asuvat elamut pärast kooselu lõppu oma vahenditest ehitanud

ca 500 000 krooni eest. Hageja arvates on ehitustööd tehtud temalt nõusolekut küsimata ning tööd ei

ole vajalikud elamu säilitamiseks. Seetõttu ei ole kostjal alust tehtud tööde maksumust kinnisasja

hinnast maha arvata.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kinnisasi on võimalik jagada kohtuväliselt. Kostja ei olnud nõus

kinnisasja võõrandamisega. Kostja oli nõus jagama kinnisasja reaalosadeks, kuna tal ei ole raha

hagejale tema osa väljamaksmiseks. Kinnisasja jagamisel reaalosadeks ei muutu poolte elukorraldus.

Kaasomandi lõpetamisel tuleb arvestada, et kostja elukohaks on kaasomandis olev elamu ja teist

elamispinda kostjal ei ole. Hagejal on mitu kinnisasja.

Kostja väitel on ta pakkunud hagejale jagada kaasomand selliselt, et hageja annab loa kinnisasjale

ehitusloa hankimiseks ja kostja tasub ehitusloa ja muu dokumentatsiooni eest. Seejärel eraldatakse

krundist 2000 m2, millele kostja püstitab orienteeruvalt aasta jooksul elamu ja selle müügist saab

hageja kaasomandist loobumise katteks raha. Hageja vabastab omakorda kinnisasja hüpoteegist.

Hageja nimele on kantud krunt, mille eraldas linnavalitsus ühise lapse sünni tõttu. Kostja püstitab

sellele maale palkmaja. Hageja ei nõustunud kostja ettepanekutega.

Kaasomandi jagamisel tuleb arvestada, et pärast poolte kooselu lõppu on kostja parendanud ja

remontinud elamut 501 636 krooni väärtuses. Kaasomandi lõpetamisel tuleb kostja panusega

arvestada, sest vastasel juhul rikastuks hageja alusetult kostja arvel. Kostja 501 636 krooni suurune

nõue oli suunatud võimaliku hageja nõude tasaarvestamisele.

3. Tartu Maakohus rahuldas 3. juuni 2011. a otsusega hagi. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi

selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele.

Hageja esitas kaks kaasomandi lõpetamise viisi - müüa asi avalikul enampakkumisel või anda asi

kostjale. Vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil ei ole kostja esitanud. Seega valis kohus

hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viiside vahel.

Kostja väitel ei ole tal raha, et maksta hagejale viimase osa eest hüvitist. 21. aprilli 2011

eksperdihinnangu kohaselt on kinnisasja turuväärtuseks 94 000 eurot, millest pool on 47 000 eurot.

Riigikohus on asjas nr 3-2-1-168-05 tehtud otsuses leidnud, et omandi kaotavale kaasomanikule tema

osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest. Õiglase ja kohese hüvitise

maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga

ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samal ajal omandi kaotusega. Kohus ei saa

kohustada kostjat välja ostma hageja osa, kuna kostjal ei ole selleks raha.

Maakohus leidis, et kinnisasi tuleb müüa avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, s.o võrdselt. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2

kohaselt jagatakse saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Avalikul

enampakkumisel selgub kinnisasja kohalik keskmine müügihind, millega on kaasomanikule tagatud

omandi kaotamise aja seisuga tema omandi väärtuse eest õiglase hüvitise maksmine. Avalikul

enampakkumisel on tagatud mõlema kaasomaniku huvi saada oma omandi osa väärtuse eest

võimalikult kõrge hind. Kostja saab saadava raha eest soetada endale uue elamispinna.

Kostja esitatud kaasomaniku kulutuste hüvitamise nõue ei ole tasaarvestatav selles menetluses, kuna

tasaarvestatavat nõuet ei ole veel tekkinud ja hageja on kostja võimalikule nõudele esitanud

vastuväited.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse. Ta leidis, et kinnisasja müük enampakkumisel on ebasoodne

kummalegi poolele. Ebamõistlik oleks jätta kogu kinnisasi kostjale, kuna kostjal ei ole võimalik

tasuda korraga poolt kinnisasja turuväärtusest. Kostja esitas maakohtus taotluse jagada kinnisasi

reaalosadeks, kuid maakohus on jätnud kostja taotluse tähelepanuta ning ei ole kinnisasja

reaalosadeks jagamise võimalust lahendis käsitlenud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus jättis kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Maakohus on õigesti hinnanud tõendeid, kohaldanud materiaal- ja protsessiõiguse norme ning ükski

apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu otsuse tühistamise aluseks.

AÕS § 77 lg 2 järgi, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi

kohta, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele

või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad

rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega saab kohus otsustada kaasomandi jagamise

viisi üle hageja nõudel, kusjuures kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside

vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.

Hageja on taotlenud kaasomandi lõpetamist selliselt, et kaasomandis olev kinnisasi kas müüakse

avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele või kinnisasi antakse kostjale, pannes talle kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja

tema osa rahas. Asjas ei ole esitatud hagi või vastuhagi, milles oleks esitatud nõue jagada

kaasomandis olev kinnisasi reaalosadeks. Seetõttu on asjakohatud apellatsioonkaebuses esitatud

väited selle kohta, et maakohus oleks pidanud esitama vaidlustatud otsuses põhjendused kostja

pakutud alternatiivsete kaasomandi jagamise viiside kohta.

Isegi kui kostja oleks esitanud vastuhagi kinnisasja jagamiseks kaasomanike vahel reaalosadeks, siis

ei oleks reaalosadeks jagamine kostja pakutud variantide kohaselt võimalik. Riigikohus on asjas nr 3-

2-1-70-10 tehtud otsuses asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise

maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi

kaotamise aja seisuga. Kostja on menetluse kestel ise kinnitanud, et tal ei ole raha hagejale

kompensatsiooni maksmiseks enamsaadud vara väärtuse eest juhul, kui kinnisasi jagatakse

reaalosadeks. Samas aga on ta soovinud jagada kinnisasja kaasomanike vahel selliselt, et talle jääb

krunt suurusega 2974 m2, millel asuks elumaja ja mille väärtus oleks 91 000 eurot, ning hagejale

jääks krunt suurusega 3816 m2, millel ehitisi ei ole ning mille väärtus oleks 10 000 eurot. Kostja

soovitud viisil kinnisasja reaalosadeks jagamisel peaks ta hagejale tasuma 40 500 eurot, kuid kostja

väitel ei ole tal selleks raha. Tõsiseltvõetav ei ole kostja ettepanek, et ta ehitab hagejale jäävale

krundile elamu ja selle müügist laekuva raha arvel tasutakse hagejale hüvitis kaasomandi osa

kaotamise eest.

Kaasomandi lõpetamisel tuleb mõlema kaasomaniku huve võimalikult palju arvestada. Kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus

on põhjalikult kaalunud poolte huvisid ja leidnud, et kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil,

s.o müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele, on õiglane. Maakohus on arvestanud asjaoluga, et kostja enda väitel ei ole tal

raha, ning seetõttu ei ole võimalik jätta kinnisasi kostja ainuomandisse ja panna talle kohustus maksta

hagejale välja tema osa rahas. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema

astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Praegusel juhul ei ole

maakohus ületanud diskretsioonipiire kaasomandi lõpetamise viisi valikul ja seetõttu ei ole

ringkonnakohtul alust maakohtu otsustusse sekkuda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus

ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja arvates on maakohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 392 lg 1 p-s 1

sätestatud selgitamiskohustust. Kostja vastas 28. veebruaril 2011 hagiavaldusele ning esitas

omapoolsed ettepanekud kaasomandi jagamiseks. Kostja möönab, et ta ei esitanud oma ettepanekuid

eraldi vastuhagina. Maakohus ei juhtinud kostja tähelepanu sellele, et kostja ettepanekud tuleb esitada

vastuhagis. Kostja eeldas põhjendatult, et ta on omalt poolt teinud menetluslikult kõik võimaliku

selleks, et kohus võtaks kaasomandi jagamise viiside otsustamisel arvesse ka kostja ettepanekuid.

Ringkonnakohus jättis käsitlemata kostja väite selle kohta, et maakohus rikkus selgitamiskohustust.

Hageja nõue kaasomand jagada ei vastanud AÕS § 77 lg-s 2 sätestatule, sest hageja oleks pidanud

riigilõivu maksma mõlemalt kaasomandi jagamise nõudelt.

Maakohus ei ole kaasomandi jagamisel poolte õigusi ja huve kaalunud. Kinnisasi on olnud kostja

pikaajaliseks koduks, mille ta on aastate vältel üles ehitanud omaenese tööga, samal ajal kui hageja ei

ole kodu ehitamisse ja kinnisasja väärtustamisse panustanud. Kinnisasja müük enampakkumisel

kahjustab kaasomanikke, kuna enampakkumise tulem on tavapäraselt 60-70% kinnisasja

turuväärtusest. Ebamõistlik oleks jätta kogu kinnisasi kostjale ja kohustada teda selle eest hüvitist

maksma. Kuna tegemist on äärmiselt koormavate kaasomandi jagamise viisidega, esitas kostja

maakohtus taotluse jagada kinnisasi reaalosadeks, kuid maakohus jättis menetlusõigust rikkudes

kostja taotluse tähelepanuta ning ei ole asja reaalosadeks jagamise võimalust käsitlenud.

7. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kaasomandit on võimalik jagada ka reaalosadeks, kuid

kostja soovib endale kinnisasja hoonestatud osa ning hagejale peaks jääma hoonestamata osa.

Hoonestamata osa turuväärtus on kordades väiksem kui hoonestatud kinnistuosa turuväärtus. Kostja

on menetluses kinnitanud, et tal ei ole raha ja laenu talle ei anta. Seega ei oleks tal mingit võimalust

hüvitada hagejale kinnistute turuväärtuse vahe.

Hageja ei pidanud tasuma kahte riigilõivu, kuna ühes hagis on ta esitanud kaks alternatiivset nõuet.

Pärast kohtulahendi jõustumist on pooltel võimalik kokku leppida optimaalne lahendus kinnisasjale

ostja leidmiseks. Müümine ei pea toimuma kohtutäituri vahendusel. Kaasomandi müümisel saavad

mõlemad pooled rahalise hüvitise oma kaasomandi osa eest kõige viimase ja täpsema turuväärtuse

alusel. Seega on alusetu kostja väide, et pooled saavad kaasomandi müügi korral kinnistu

turuväärtusest vähem raha.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ja tuleb

jätta TsMS § 691 p 1 alusel rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus muutmata. Riigikohus järgib

TsMS § 689 lg 5 järgi nii ringkonna- kui ka maakohtu otsuse põhjendusi ega pea vajalikuks neid

korrata.

9. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Iseenesest on õige kostja

väide, et maakohus rikkus TsMS § 392 lg 1 p-st 1 tulenevat selgitamiskohustust, kui jättis kostjale

selgitamata, et kostjal tuleb tema soovitavad kaasomandi lõpetamise viisid esitada vastuhagis

(vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. oktoobri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-102-05, p 15). Samuti on

õige see, et ringkonnakohus jättis kostja sellekohase apellatsioonkaebuse väite käsitlemata. Samas

leiab kolleegium, et praegusel juhul ei toonud need rikkumised kaasa ebaõiget kohtulahendit.

Ringkonnakohtu otsusest nähtub, et ringkonnakohus on hinnanud kostja esitatud variante ja seega on

ringkonnakohus kaalunud asja lahendamisel kostja huve, mistõttu ei ole kostjal alust väita, et tema

esiletoodu on menetluses jäänud üldse tähelepanuta. Ringkonnakohus põhjendas oma otsuses, miks ta

leiab, et reaalosadeks jagamine ei ole kostja pakutud variantide kohaselt võimalik. Samuti märkis

ringkonnakohus, et maakohus arvestas kaasomandi lõpetamisel asjaoluga, et kostja enda väitel ei ole

tal raha, mistõttu ei ole võimalik jätta kinnisasja kostja ainuomandisse ja panna talle kohustus maksta

hagejale välja viimase osa rahas. Kohtud on kaalunud mõlema poole huve ja leidnud, et õiglane on

müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende

osa suurusele.

10. Kassatsioonkaebuses leiab kostja, et maakohus ei saanud otsustada hageja esitatud kaasomandi

jagamise viiside üle, sest hagejal tulnuks maksta riigilõivu mõlemalt kaasomandi jagamise nõudelt.

Kolleegium ei nõustu kostja selle käsitlusega. Hageja on esitanud üksnes kaasomandi lõpetamise ja

asja jagamise nõude. Kooskõlas TsMS § 370 lg-s 2 sätestatuga on hageja hagis märkinud kaasomandi

lõpetamisel asja jagamise erinevad viisid. Kolleegium on märkinud 21. detsembri 2004 otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, et on võimalik ja silmas pidades kaasomandi lõpetamise vaidluse

lahendamist ühes menetluses ka otstarbekas esitada kaasomandi lõpetamise viisid hagiavalduses

alternatiivselt. Seda on hageja ka teinud ja hagihind on arvutatud kooskõlas TsMS § 134 lg-s 1

sätestatuga.

11. Kostjal võib olla hageja vastu kinnisasjale tehtud kulutuste hüvitamise nõue. Nähtuvalt

kassatsioonkaebusest on kostja esitanudki maakohtule hagi, milles nõuab kaasomandi esemeks

olevale kinnisasjale tehtud kulutuste hüvitamist.

12. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel

arvata kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta

TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda.

Menetlusosalisel on õigus pöörduda TsMS § 174 lg-s 1 sätestatud korras 30 päeva jooksul alates

Riigikohtu otsuse jõustumisest maakohtusse menetluskulude kindlaksmääramiseks.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks