3-2-1-84-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-84-12

Määruse kuupäev

Tartu, 12. juuni 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Ülenurme valla kinnistamisavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 10. jaanuari 2012. a määrus tsiviilasjas

nr 2-11-44605

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ülenurme valla määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Ülenurme vald, esindaja notar Tiina Tomber

Eesti Maaülikool, esindaja rektor Mait Klaassen

Asja läbivaatamise kuupäev

4. juuni 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Ringkonnakohtu 10. jaanuari 2012. a määrus tsiviilasjas nr 2-11-44605

muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta menetlusosaliste endi kanda.

3. Arvata riigituludesse määruskaebuselt 19. jaanuaril 2012 tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ülenurme vald (avaldaja) esitas 28. veebruaril 2011 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale

kinnistamisavalduse, milles palus kanda Eesti Maaülikooli (maaülikool) kinnistute nr 590904 ja

nr 591904 (kinnistud) kinnistusregistriosade kolmandasse jakku avaldaja kasuks 25 000 euro suuruse

väärtusega reaalkoormatise, mille sisuks on koormatud kinnisasja igakordse omaniku kohustus rajada

ja likvideerida rajatised 28. veebruari 2011. a lepingu p-de 3.1-3.7 kohaselt. Kandeavalduses sisaldus

ka maaülikooli nõusolek.

2. Tartu Maakohtu kohtunikuabi jättis 15. aprilli 2011. a määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata.

Määruse põhjenduste järgi ei saa taotletud reaalkoormatist kinnistusraamatusse kanda, kuna selle sisu

ei vasta reaalkoormatise mõistele. Reaalkoormatisega ei saa asjaõigusseaduse (AÕS) § 229 lg 1

kohaselt tagada ühekordseid sooritusi. Kuigi kinnistamisavalduses kirjeldatud kohustusi täidetakse

tõenäoliselt pikema aja kestel, on ka need ühekordsed sooritused. Reaalkoormatise sisuks märgitud

kohustus mh likvideerida rajatised ei sisaldu võlaõiguslikus kokkuleppes ning kuna rajamine ja

likvideerimine on teineteist välistavad tegevused, muudab see reaalkoormatise sisu olematuks.

3. Avaldaja palus määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja kandeavalduse rahuldada.

Maakohtu kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ning see saadeti lahendamiseks

Tartu Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tartu Ringkonnakohus jättis 10. jaanuari 2012. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Määruskaebuselt tasutud riigilõivu jättis ringkonnakohus avaldaja

kanda.

Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 229 lg-st 1 tuleneb, et reaalkoormatise sisuks olevad sooritused

võivad seisneda ka asjade üleandmises või teenuste osutamises, kuid need peavad olema korduvad,

mitte ühekordsed. Sätte tõlgendamisel tuleb lähtuda asjaõigusseaduse mõttest ja eesmärgist tervikuna.

Seega on kohtunikuabi põhjendatult keeldunud taotletud reaalkoormatist kinnistusraamatusse

kandmast. Tagatavad sooritused on ühekordsed ning ei ole oluline, et nende täitmine võib kesta

pikemat aega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Avaldaja palub määruskaebuses kohtute määrused tühistada ja tagada kinnistamisavalduse alusel

kandemääruste tegemine.

Avaldaja väitel on kohtud valesti kohaldanud AÕS § 229 lg-t 1 ning ei ole oma seisukohta

põhjendanud. AÕS § 229 lg 1 grammatiliselt tõlgendades nähtub, et omadussõna "perioodilisi" ei käi

tegude kohta. Asjaõigusseaduse mõte ja eesmärk ei välista samuti reaalkoormatisega ühekordse

soorituse tagamist. See vastab praktikas tekkinud vajadustele, võimaldades kinnistusraamatusse

kanda olulisi võlaõiguslikke kokkuleppeid selliselt, et need kehtiksid ka kinnisasja järgnevate

omanike suhtes. AÕS § 229 lg-s 1 ja Saksa BGB §-s 1105 sätestatud reaalkoormatise mõisted ei ole

identsed. Enamiku avalik-õiguslike reaalkoormatiste sisuks on kokkulepitud rahalise kohustuse

täitmine, mis võib toimuda nii perioodilise kui ka ühekordse maksena.

6. Maaülikool toetab määruskaebust ja palub selle rahuldada.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

8. Kolleegium nõustub kohtutega, et AÕS § 229 lg-t 1 tuleb tõlgendada selliselt, et reaalkoormatisest

tulenevad kohustused peavad olema korduvad (perioodilised). See tuleneb eelkõige reaalkoormatise

õiguslikku olemust arvestades erinevate sätete koostoimes tõlgendamisest.

9. Reaalkoormatisel on piiratud asjaõigusena topelttoime.

Ühelt poolt on reaalkoormatise puhul AÕS § 229 lg-st 1 ja § 237 lg-st 1 tulenevalt tegemist kinnisasja

koormatisega, mis kohustab kinnisasja igakordset omanikku tegema aktiivseid tegusid, praktikas

eelkõige raha maksma. Asjaõigusseaduse § 239 lg 1 teisest lausest tuleneb, et reaalkoormatisega

koormatud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud täitma tema omanikuks olemise ajal

reaalkoormatisest tulenevaid sissenõutavaks muutunud kohustusi, st reaalkoormatis tekitab kinnisasja

igakordsele omanikule isikliku võla.

Teisalt on reaalkoormatis hüpoteegile sarnane realiseerimisõigus reaalkoormatisest tulenevate

kohustuste täitmise tagamiseks. Nii vastutab kinnisasja omanik reaalkoormatisest tulenevate

üksikkohustuste täitmise eest AÕS § 239 lg 1 esimese lause järgi koormatud kinnisasjaga, st vastutus

kinnisasjaga ulatub nii selle kui varasemate omanike ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste

täitmisele. Kui reaalkoormatisega tagatud rahalist nõuet ei täideta, on õigustatud isikul AÕS § 239

lg 11 järgi õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, st kohese

sundtäitmise kokkuleppe (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 p 192) või kohtulahendi alusel.

Täitemenetlus reaalkoormatise alusel sarnaneb samuti hüpoteegile, st reaalkoormatise alusel saab viia

täitemenetluse läbi üksnes rahalise nõude täitmiseks (vt TMS § 52). Sarnaselt hüpoteegiga kantakse

AÕS § 231 lg 2 järgi kinnistusraamatusse võimalusel ka reaalkoormatise rahaline väärtus.

10. Erinevalt hüpoteegist ei saa reaalkoormatist kasutada tagatisena, kui võlgnik on kolmas isik,

reaalkoormatise sisus ette nähtud maksete või muude soorituste tegemise eest vastutab koormatud

kinnisasja omanik ise. Hüpoteek ei kohusta kinnisasja omanikku sooritusteks, vaid on üksnes

esemeline tagatis, tagatud soorituskohustused tulenevad hüpoteegi puhul eraldi õigussuhtest (nt laen),

mis tagatiskokkuleppe kohaselt on hüpoteegiga tagatud.

11. Üksnes perioodiliste kohustuste puhul realiseerub reaalkoormatise õiguslikku olemust reguleeriv

AÕS § 239 lg 1, mille järgi vastutab kinnisasja igakordne omanik isiklikult tema omanikuks olemise

ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest ja kinnisasjaga ka varasemate reaalkoormatisest

tulenevate kohustuste eest (vt määruse p 9). Samuti saab just perioodiliste kohustuste puhul sisu

AÕS § 237 lg 1, mille järgi reaalkoormatis läheb koos koormatud kinnisasjaga üle igale kinnisasja

omandajale tema nõusolekust sõltumata. Kohustuste perioodilisus eristab reaalkoormatist ka

hüpoteegist, millega saab tagada kõikvõimalikke rahaliselt hinnatavaid kohustusi. Ühekordsete

kohustuste tagamisel, mis on muutunud sissenõutavaks juba eelmise omaniku omandi ajal, jääks

eelmine omanik nende eest isiklikult vastutama, uus omanik vastutaks nende eest aga üksnes

kinnisasjaga, st tegemist oleks sisuliselt hüpoteegiga.

Reaalkoormatise perioodilisusele viitavad ka mitmed muud sätted. Nt võib AÕS § 233 p 3 järgi

õigustatud isik nõuda, et reaalkoormatis lõpetataks ja et kohustatud isik ostaks selle välja, kui

kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme aasta jooksul

täitmata. Reaalkoormatisest tulenev iga üksik kohustus aegub AÕS § 236 lg 2 järgi nõude aegumise

üldise tähtaja jooksul, arvates ajast, mil see muutus kohustatud isiku isiklikuks võlaks. Perioodilisust

eeldab ka TMS § 176 lg-te 2 ja 3 regulatsioon täitemenetluses kustutatava reaalkoormatise väärtuse

hüvitamise kohta.

12. Asjaõigusseaduse §-st 5 tuleneb asjaõiguste numerus clausus'e põhimõte, st asjaõigused on

ammendavalt seaduses sätestatud ja pooled ei saa neid ise juurde luua. Samamoodi on seadusega

paika pandud asjaõiguste kõigi isikute suhtes (absoluutselt) kehtiv sisu, mida saab kokkuleppel

kolmandate isikute suhtes kehtivalt muuta üksnes seaduses sätestatud ulatuses.

Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 53 lg 1 järgi ainult seaduses ettenähtud andmed. Ainult

seadusega lubatavatel kannetel on kannetele ette nähtud tähendus, st nende õigsust AÕS § 56 alusel

eeldatakse ja neile andmetele tuginedes on võimalik õigus heauskselt omandada AÕS § 561 alusel.

Lubamatu kanne on ebaõige ja see tuleb parandada. Lubamatu sisuga asjaõigust kinnistusraamatu

kandest ei teki. Kandest tuleneva eksliku mulje ja hilisemate realiseerimisraskuste vältimiseks tuleb

lubamatu sisuga õiguste kinnistusraamatusse kandmist kandemenetluses takistada.

13. Pooled on 28. veebruari 2011. a lepingudokumendi p-des 3.1-3.7 kokku leppinud, et maaülikool

kinnisasja omanikuna ja arendajana kohustub detailplaneeringu kohaselt omal kulul välja ehitama

kinnistute juurdepääsuteed, veevarustuse, reoveekanalisatsiooni, sajuvee ärajuhtimise süsteemi,

tuletõrje veevarustuse ja elektrivarustuse ning ümber tõstma sidevarustuse. Lepingudokumendi p-

de 4.1 ja 4.2 järgi soovivad pooled tagada kohustuste täitmise valla kasuks maaülikooli kinnistutele

seatavate reaalkoormatistega. Lepingudokumendi p-s 7 sisaldub asjaõiguskokkulepe maaülikooli

kinnistute reaalkoormatistega koormamiseks ja kinnistamisavaldus reaalkoormatiste

kinnistusraamatusse kandmiseks.

Lepingudokumendist nähtub, et reaalkoormatisega on soovitud tagada kokkulepet, mille järgi

pandaks maaülikoolile kohustus ise ehitada välja tema kinnisasjade kasutamiseks vajalikud

detailplaneeringus märgitud kommunikatsioonid. Sellist avaldaja kui kohaliku omavalitsuse

kohustuse delegeerimist võimaldab ehitusseaduse § 13. Tegemist on halduslepinguga

haldusmenetluse seaduse (HMS) § 95 esimese lause ja halduskoostöö seaduse mõttes.

14. Poolte lepingudokumendist nähtuv soov on eelkõige luua reaalkoormatise kaudu kohustus

kinnistute igakordsele omandajale rajada detailplaneeringujärgsed kommunikatsioonid. Kolleegiumi

arvates ei ole see asjaõiguslikult võimalik.

Halduslepingud on nagu võlaõiguslikud lepingudki HMS § 105 lg-st 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) §-

st 8 ja § 12 lg-st 2 tulenevalt siduvad üksnes neid sõlminud isikutele ja nende üldõigusjärglastele.

Lepingust tulenevaid nõudeid saab aga seaduses sätestatud korras loovutada ja lepingutest tulenevaid

kohustusi üle võtta. Lepingu saab teise poole nõusolekul üle võtta VÕS § 179 alusel. Avaldaja saab

maaülikooliga kokku leppida, et maaülikool peab kinnisasja võõrandamisel tagama kohustuste

ülevõtmise ja nägema selleks ette nt sanktsiooni. Samuti võib kinnistuid koormata hüpoteegiga,

millega tagatakse kohustuste täitmine ja tagatakse nt õiguskaitsevahenditest (kahju hüvitamise nõue,

leppetrahv) tulenevate kohustuste täitmine.

15. Kolleegium märgib, et kuna maaülikooli kohustuste täitmiseks ei ole lepingudokumendis

ettenähtud tähtpäeva ega sanktsioone täitmata jätmise eest, on lisaks vähemalt küsitav, kas nende

kohustuste sisu oleks reaalkoormatise jaoks ka piisavalt kindlaks määratud.

16. Kolleegiumi arvates ei takistanuks kande tegemist siiski ainuüksi võimalik ebatäpne viide

kandeavalduses rajatiste likvideerimisele, kuna seejuures oli viidatud kohustusi ettenägevatele

lepingupunktidele. Kui kinnistamisavalduse sisu olnuks ebaselge, pidanuks avaldajatele andma

tähtaja kandeavalduse täpsustamiseks.

17. Määruskaebuse rahuldamatajätmise tõttu arvatakse tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause

alusel riigituludesse.

18. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve