3-2-1-66-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-66-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 6. juuni 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Meelis Kodrese hagi AS-i SEB Pank vastu tehingu tühisuse

tuvastamiseks ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-10-12542

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Meelis Kodrese kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

80 528 eurot 68 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Meelis Kodres (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaadid Ain Kalme ja Margus Poola

Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252)

Asja läbivaatamise kuupäev

7. mai 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 21. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-12542

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Meelis Kodrese kanda.

3. Arvata Meelis Kodrese kassatsioonkaebuselt 20. detsembril 2011 tasutud kautsjon

806 (kaheksasada kuus) eurot riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Meelis Kodres (hageja) esitas 16. märtsil 2010 Harju Maakohtule hagi AS-i SEB Pank (kostja)

vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks.

Hageja palus tuvastada kostjaga 9. augustil 2006 notariaalselt sõlmitud kokkuleppe tühisuse osas, mis

sätestab, et sama kokkuleppe punktis 1.1 nimetatud hüpoteekidega on tagatud kõik AS-i SEB Pank

nõuded osaühingu (OÜ) Abraset vastu, mis tulenevad OÜ Abraset ja AS-i SEB Pank vahel tulevikus

sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest, sealhulgas ka

tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende nõuete sissenõudmisest tekkivad

kulutused, kohtuliku sundtäitmise kulud, kindlustushüvitisest, hüpoteekide sissekandmisest ja

omanikule tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ning kinnistusosakonnale. Samuti

palus hageja tunnistada lubamatuks tema suhtes täiteasjas nr 035/2010/421 toimuv sundtäitmine.

27. aprillil 2006 sõlmitud lepingu alusel andis kostja hagejale eluasemelaenu 138 136 eurot. 4. mail

2006 sõlmitud notariaalse lepinguga omandas hageja korteriomandi Tallinnas Xxxxx mnt xx-xa.

Samal päeval seati korteriomandile panga (kostja) kasuks hüpoteek 2 470 000 krooni. 10. augustil

2006 sõlmitud laenulepinguga laenas kostja OÜ-le Abraset 2 000 000 krooni. Laen tagati hageja

korteriomandile seatud hüpoteegiga ja isikliku käendusega, milleks hageja ja kostja sõlmisid

9. augustil 2006 notariaalse kokkuleppe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks (vaidlusalune

tagatiskokkulepe). Laen on kostjale tagastatud 10. juulil 2007. 12. detsembril 2006 sõlmitud

laenulepingu alusel laenas kostja OÜ-le Abraset 5 500 000 krooni. Kostja ütles selle laenulepingu

üles ja nõudis laenusumma kohe tagastamist. Kohtutäitur algatas 23. veebruaril 2010 täitemenetluse

5 025 251 krooni 75 sendi sissenõudmiseks hagejalt.

Ainus hagejale teadaolev kolmanda isiku kohustus, mida hageja tagada soovis ja kavatses, oli

OÜ Abraset laen 2 000 000 krooni tähtajaga üks aasta. Kostja on 9. augusti 2006. a lepingu

ettevalmistamisel ja sõlmimisel saavutanud olukorra, kus hagejale kuuluv korteriomand tagab lisaks

hageja eluasemelaenule tulevikus hageja ja/või OÜ Abraset ning kostja vahelistest võlaõiguslikest

lepingutest ja nende lisadest tulenevaid nõudeid. Arvestades kostja positsiooni laenulepingute

läbirääkimisel, ei olnud hagejal muud võimalust, kui nõustuda kostja tingimustega. Lepingu

sõlmimisel ei olnud hageja, kostja ja OÜ Abraset avaldanud mis tahes tahet või pidanud läbirääkimisi

muude laenulepingute sõlmimiseks. Hageja ei arvestanud lepingu sõlmimisel, et tema eluase võiks

tagada korteriomandi väärtust ligikaudu kolm korda ületava kohustuse täitmist. Laenulepingute

sõlmimisel on kostja enamasti tehingu tugevam pool, kes kasutab laenuvõtjate suhtes tüüptingimusi.

Kostja kasutatava hüpoteegi tagatiskokkuleppe sõnastus on sisuliselt tüüptingimus, mille üle pooled

üldjuhul läbirääkimisi ei pea ja mille sisu laenuvõtja mõjutada ei saa. Hagejale kuuluvale

korteriomandile on kostja kasuks seatud kolm hüpoteeki, mille kogusumma on 2 810 000 krooni.

Lepingu sõlmimise hetkel oli hageja eluasemelaenu jääk 2 151 736 krooni, millest kostja kui

eluasemelaenu andja oli teadlik. Vaatamata sellele sõnastas kostja hageja korteriomandile seatud

hüpoteekide tagamiskokkuleppe selliselt, et see tagaks lisaks eluasemelaenule ka kõiki OÜ Abraset

kohustusi kostja ees. Kostja tekitas teadlikult olukorra, kus hageja eluaseme soetamiseks võetud

laenu tagatiseks seatud hüpoteegid hakkasid tagama laene, mille summa oli kordades suurem kui

hüpoteekide summad kokku, ületades oluliselt hagejale kuuluva korteriomandi turuväärtust.

Selle tulemusel on hageja sattunud olukorda, kus kostja soovib täitemenetluses müüa hageja

korteriomandi OÜ Abraset laenu katteks. On vähetõenäoline, et hageja korteriomandit on

täitemenetluses võimalik müüa hüpoteekide kogusummale ligilähedasegi summa eest. Kostja saaks

korteriomandi võõrandamisel kaetud üksnes väikese osa OÜ Abraset laenukohustustest, hageja

kaotaks aga eluaseme, kuigi on tähtaegselt tasunud laenulepingu osamakseid.

Tagatiskokkuleppega, mille kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded nii

kinnistu omaniku kui ka kolmanda isiku vastu, rikutakse põhimõtet, et omanik peab olema teadlik

kinnisasja vastutuse ulatusest, sest kinnistu omanikul ei ole selgust, milliseid nõudeid ja millise aja

vältel kinnisasi tagab. Vaidlusaluses lepingus sisalduv tagatiskokkulepe on heade kommetega

vastuolus ja tühine vähemasti osas, milles see sätestab, et hüpoteegiga on tagatud mis tahes tulevikus

tekkivad kostja nõuded kolmanda isiku OÜ Abraset vastu. Kuivõrd tagatiskokkulepe on tulevikus

tekkivate nõuete osas tühine, siis ei ole kostja ja OÜ Abraset vahel 12. detsembril 2006 sõlmitud

laenulepingust tulenevad kohustused hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud ja alusetu

on korteriomandile seatud hüpoteekide realiseerimiseks alustatud sundtäitmine. Kokkulepe piirab

oluliselt hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut.

Tagatiskokkulepe on vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku

lepitud, et hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja

nõuded OÜ Abraset vastu. Kostja oleks pidanud tagatiskokkuleppe tagajärgi hagejale selgitama. Hea

usu põhimõttega vastuolus on ka kostja käitumine täitemenetluses. Kostja nõuab täitemenetluses

hüpoteekide realiseerimist, millega alguses tagati hageja kodulaenu, mille eest soetati korteriomand.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Nii 12. detsembri 2006. a laenulepingu, mille alusel laenas kostja OÜ-

le Abraset 5 500 000 krooni, kui ka 4. mai 2006. a lepingu sõlmimise juures oli korteriomandi

omanik ja OÜ Abraset juhatuse liige Meelis Kodres (hageja). Kuna 12. detsembri 2006. a lepingust

tulenevat võlgnevust tähtajaks ei tasutud, ütles kostja laenulepingu 18. novembril 2009 üles.

19. veebruaril 2010 esitas kostja avalduse täitemenetluse alustamiseks OÜ Abraset ja hageja vastu.

Hageja on nii eraisikuna kui ka OÜ Abraset juhatuse liikmena kostjalt laenu taotlenud, olles

eelduslikult enne äritegevuse riske kaalunud ja enne hüpoteegi seadmise lepingu, tagatavate nõuete

muutmise kokkuleppe ning laenulepingute sõlmimist lepingutingimustega tutvunud, nendega

nõustunud ning arvestanud võimalike tagajärgedega. Tingimustega mittenõustumisel ei olnud hagejal

isiklikult või äriühingu juhatuse liikmena kohustust võtta kostjalt laenu ja anda tagatist

laenulepingule. Hageja on kostja tingimustega nõustunud.

Laenulepingule on alla kirjutanud OÜ Abraset esindajana hageja. Hageja väide, mille kohaselt

hüpoteekidega tagatud nõuete muutmine on vastuolus heade kommetega, on põhjendamatu. Hageja

kui OÜ Abraset juhatuse liige oli teadlik temale kuuluva kinnisasja vastutuse ulatusest ja sellest, et

temale kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegid tagavad ka OÜ Abraset laenulepingut, samuti oli

tal ülevaade võimalike nõuete kohta. Hageja on ise oma allkirjaga kinnitanud, et temale kuuluv

kinnisasi tagab ka OÜ Abraset ja kostja vahel sõlmitud võlaõiguslikke lepinguid.

Pahatahtlik on hageja väide, nagu oleks ta saanud tagatavast OÜ Abraset laenulepingust ja

kohustusest alluda sundtäitmisele teada alles täitmisteate saamisel ning kostja on tugevama õigust

kasutades asunud realiseerima lepingu tagatiseks seatud panti. Eksitud ei ole ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu.

3. Harju Maakohus jättis 9. mai 2011. a otsusega hagi rahuldamata ning tühistas täitemenetluse

peatamise. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.

Maakohus leidis, et pole tuvastatud, et poolte 9. augustil 2006 notariaalselt sõlmitud hüpoteegi

seadmise lepingus sisalduv tagatiskokkulepe oleks tühine.

Maakohus leidis, et hageja ei ole võlaõigusseaduse (VÕS) § 34 mõttes tarbija. Hageja

korteriomandile seatud hüpoteegiga tagatud kostja ja OÜ Abraset vahel 12. detsembril 2006 sõlmitud

laenulepingu alusel tekkinud kohustus oli võetud OÜ Abraset kinnistu ostmiseks, et laiendada

osaühingu majandustegevust. Seega sõlmis hageja vaadeldava lepingu huvist äriühingu

majandustegevuse vastu.

Hageja seletusest nähtub, et pooled pidasid läbirääkimisi, ja ei ole tõendatud, et hagejal puudunuks

võimalus avaldada notarile oma tegelikku tahet. Võimaldamaks kohtul kontrollida vaidlusaluse

kokkuleppe kui tüüptingimuse lubatavust VÕS § 42 järgi, tulnuks hagejal esitatud asjaoludel

tõendada, et tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli varem välja töötatud tüüplepingutes

kasutamiseks või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et

tingimuse üle ei olnud võimalik läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Maakohus kontrollis

tagatiskokkuleppe kehtivust kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 86 alusel, mille kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing

tühine. Kokkuleppe kohaselt tagab hageja kinnisasjale seatud hüpoteek ka tulevikus tekkivaid kostja

nõudeid kolmanda isiku vastu, mis on asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg 3 järgi lubatud. Hageja on

sõlminud vaidlusaluse tagatiskokkuleppe huvist endaga seotud äriühingu majandustegevuse vastu.

Seega oli hageja eesmärk vaidlusaluse tehingu tegemisel arendada endaga seotud äriühingu

majandustegevust ning kostja nõustus eesmärgi täitmiseks andma äriühingu kasutusse raha

tingimusel, et kohustuste täitmine on piisavalt tagatud. Kokkuleppe eesmärk ei ole heade kommetega

vastuolus, sest nüüdisaja majandus- ja äritegevuse praktikas ei ole ebaharilik, et äriühinguga seotud

isikud, nt juhatuse liikmed annavad äriühingute kohustuste täitmise tagamiseks isiklikke või

esemelisi tagatisi.

Vaidlusaluse kokkuleppe tühisust vastuolu tõttu heade kommetega tuleb hinnata kokkuleppe

sõlmimise aja seisuga. Hageja väidab, et soovis oma korteriomandiga tagada OÜ Abraset

2 000 000 krooni suurust laenukohustust kostja ees. Hageja on vande all antud seletuses avaldanud:

"09.08.2006. a. notariaalselt tõestatud tagatiskokkuleppega soovisin anda nõusoleku, et mu korter

tagaks 2-miljoni kroonist OÜ Abraset laenu. Selle sisu oli selline, et kui ma ei suuda laenu tagasi

maksta, siis võib ka korteri panga kasuks kaotada. Sain aru, et minu korteriomand tagab OÜ Abraset

kohustusi laenuperioodil." Hageja seletustest saab teha järelduse, et ta oli mainitud riski kaalunud ja

sellega arvestanud ning huvist endaga seotud äriühingu majandustegevuse arendamise vastu

avaldanud autonoomselt tahet, mida on notar tahteavalduse tõestamise käigus kontrollinud, tagada

oma kinnisasjaga äriühingu kohustusi tahteavalduses sisalduval viisil.

Maakohus tuvastas, et kostja töötaja on 7. detsembril 2006 saatnud hagejale e-kirja, milles avaldab, et

OÜ-le Abraset kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on muu hulgas, et laenu jäävad

automaatselt lepinguid muutmata tagama juba hageja korteriomandile seatud hüpoteegid. Seega ei ole

veenvad hageja väited, et teda ei teavitatud sellest tingimusest või et eksisteeris kokkulepe sõlmida

tulevikus tagatiskokkulepe (tl 169).

Laenulepingu, millega kostja laenas OÜ-le Abraset 5 500 000 krooni, on OÜ Abraset nimel

allkirjastanud OÜ Abraset juhatajana hageja. Hageja pidi olema OÜ Abraset juhatajana teadlik, kui

suurte kohustuste täitmise tagatiseks on tema kinnisasi. Kohtu hinnangul võiks vaidlusalune

tagatiskokkulepe käsitletud põhjusel kahjustada hagejat kui kolmandat isikut, kes on kostja suhtes

võlgnikuks, tulenevalt nendevahelisest tagatislepingust juhul, kui laenulepingu pooleks olev isik on

võtnud tagatislepinguga hõlmatud kohustusi ilma hageja teadmata.

Kostja käitumine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks

saaks lugeda juhtumi, kui kostja, kasutades ära oma õiguspositsiooni, kasutaks oma õigust nõuda

sundtäitmise alustamist näiteks olukorras, kus täitmisele esitatud nõue oleks võrreldes kinnisasja

väärtusega ebaproportsionaalselt väike.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja teha

uus otsus, millega hagi rahuldada, või saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda. Hageja leidis, et maakohus leidis vääralt, et seda, et tingimus on

tüüptingimus, peab tõendama hageja. Maakohus ei ole õigesti käsitlenud hageja seisukohti

tagatiskokkuleppe heade kommete vastasuse ja tühisuse kohta. Maakohus on heade kommete

vastasust eitades tuginenud vääralt asjaolule, et 12. detsembril 2006, st rohkem kui neli kuud pärast

tagatiskokkuleppe sõlmimist, sõlmisid kostja ja OÜ Abraset uue laenulepingu. 12. detsembri 2006. a

laenulepingul ja seda puudutavatel asjaoludel ei ole 9. augustil 2006 sõlmitud tagatiskokkuleppe

headele kommetele vastavuse hindamisel tähtsust. Vaidlusalune tagatiskokkulepe on vastuolus heade

kommetega ja seetõttu tühine. Ei ole tõendatud, et hageja on 7. detsembri 2006. a e-kirja kätte

saanud.

5. Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning maakohtu

otsus muutmata. Kostja leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, 9. augusti 2006. a

kokkulepe ei ole tühine ega vastuolus heade kommetega.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 21. novembri 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ning

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud, ringkonnakohus järgis

maakohtu otsuse põhjendusi ega pidanud vajalikuks neid kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 654 lg-ga 6 üle korrata.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus jagas õigesti tõendamiskoormuse, kui leidis, et seda, et vaidluse

all olev lepingutingimus on tüüptingimus, pidi tõendama hageja. Ka Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-

1-45-07 tehtud lahendi p-s 11 VÕS § 35 lg-d 1 ja 2 tõlgendades leidnud, et pool, kes soovib, et kohus

kohaldaks lepingutingimuse suhtes VÕS-i tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma ja

tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav

tüüptingimusena. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses põhjendanud, millised on need faktilised

asjaolud, mille maakohus jättis tähelepanuta, kuid mille tõttu oleks tulnud tüüptingimuse suhtes jõuda

maakohtust teistsugusele järeldusele. Sellistele asjaoludele ei viidanud hageja ka vande all seletust

andes, samas kirjeldas hageja siis oma tavalist praktikat pangaga suhtlemisel ja väitis, et kokkuleppe

sõlmimisele eelnevad pangas läbirääkimised (I kd, tl 169). Ka ei ole tsiviilasja materjalidega

kooskõlas apellatsioonkaebuses esitatud väide, nagu ei oleks kostja kordagi vastu vaielnud sellele, et

vaidlusalune lepingutingimus on tüüptingimus: 25. oktoobri 2010. a vastuses hageja täiendavatele

seisukohtadele on kostja sõnaselgelt väitnud, et vaidlusalune notariaalne kokkulepe hüpoteekidega

tagatud nõuete muutmiseks ei ole tüüptingimus, see kokkulepe on poolte vahel läbi räägitud ja eraldi

kokku lepitud (I kd, tl 157). Vaatamata kostja sõnaselgele vastuväitele ei toonud hageja ka seejärel

esile neid fakte, mis võiksid anda alust pidada lepingutingimust tüüptingimuseks, tõendite esitamisest

rääkimata. Kuna maakohus tüüptingimuse kasutamist ei tuvastanud, siis ei pidanud ta analüüsima

seda, kas lepingutingimus võiks olla VÕS §-s 42 sätestatu kohaselt tühine.

Maakohus käsitles piisava põhjalikkusega hageja väiteid vaidlusaluse lepingutingimuse heade

kommete vastasuse kohta. Õige on väide, et tagatiskokkuleppe vastavust headele kommetele tuleb

kontrollida selle kokkuleppe sõlmimise aja seisuga sel ajal kehtinud seaduse alusel, maakohus ongi

seda teinud. Maakohus on otsuses käsitlenud hageja huvi tagatiskokkuleppe sõlmimise vastu ja sellise

kokkuleppe sõlmimise eesmärki, hageja tahte kujunemist tema taotletava eesmärgi realiseerumiseks

ja tema tahtega kooskõlas oleva tahteavalduse tegemist. Maakohus on hinnanud ka vaidlusaluse

kokkuleppe tavapärasust äritegevuses. Selleks on kohus muu hulgas analüüsinud hageja enda väiteid

kokkuleppe sõlmimise asjaolude ja kaalutluste kohta. Nõustuda ei saa sellega, nagu ei oleks poolte

käitumisel pärast lepingu sõlmimist tähtsust lepingu headele kommetele vastavuse hindamise

seisukohalt, sest poolte käitumisest pärast lepingu sõlmimist võib nähtuda ka nende huvi lepingu

sõlmimise vastu. Pealegi on VÕS § 29 lg 5 p-s 3 sätestatud, et lepingu tõlgendamisel tuleb muu

hulgas eelkõige arvestada lepingupoolte käitumist nii enne kui ka pärast lepingu sõlmimist. Seda

maakohus tegigi, kui käsitles lisaks lepingu sõlmimise asjaoludele ka pärast vaidlusaluse lepingu

sõlmimist toimunut.

Maakohus on otsuses põhjendanud ka seda, miks ta leiab, et hageja jaoks oli OÜ Abraset võetavate

kohustuste suurus ettenähtav. Tulevikus tekkivate või tingimuslike nõuete hüpoteegiga tagamine on

AÕS § 279 lg-te 2 ja 3 kohaselt lubatud. Seda, et kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja on õigustatud

kokku leppima, millised nõuded on hüpoteegiga tagatud, on kinnitanud ka Riigikohus oma lahendis

tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04 (p 20). Vaidlusaluses notariaalselt tõestatud lepingus leppisid pooled

kokku, millised kolmanda isikuga sõlmitud lepingutest tekkinud või tekkivad nõuded on hüpoteegiga

tagatud, kusjuures kolmandaks isikuks oleva OÜ Abraset käitumine oli nii vaidlusaluse lepingu

sõlmimisel, 5,5 miljoni krooni suuruse laenu võtmisel, laenulepingu rikkumisel kui ka laenu

tagastamiseks täitemenetluse alustamisel ja on ka praegu täielikult hageja kontrolli all. Sundtäitmist,

mille lubamatuks tunnistamist on hageja hagis taotlenud, on alustatud täitedokumendiks oleva

12. detsembri 2006. a laenulepingu alusel, mille OÜ Abraset nimel on kostjaga sõlminud hageja. Ei

saa seega nõustuda hageja väitega, nagu ei oleks hageja saanud lepingu sõlmimisel olla kindel

kinnisasja vastutuse ulatuses.

Kuna sundtäitmist, mille lubamatuks tunnistamist hageja hageb, on alustatud üksnes 12. detsembri

2006. a laenulepinguga võetud laenu tagastamiseks, siis ei ole vajadust käsitleda seda, kas

vaidlusaluse tagatiskokkuleppe alusel võiksid tagatud olla ka sellised hüpoteetilised nõuded, mille

olemasolule ei ole kumbki pool tuginenud ja mille sundtäitmiseks ei ole täituri poole pöördutud.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu määratud tsiviilasja hinda tuleb muuta, lugedes selleks

80 528 eurot 68 senti.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse

tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi, või saata asi ringkonnakohtule uueks arutamiseks

või tühistada ka maakohtu otsus ning saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palub

hageja jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on vaidlusalune tagatiskokkulepe praegusel juhul tühine, kuna täidetud

on järgmised tingimused:

tagatiskokkuleppega tagatavad nõuded ei olnud 9. augusti 2006. a seisuga piisavalt määratletavad, et

saaks eeldada, et hageja sai ette näha, et tema korteriomandile seatud hüpoteek tagab ka

12. detsembri 2006. a laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid OÜ Abraset vastu;

tagatiskokkuleppega on tagatud kõikvõimalikud kostja nõuded OÜ Abraset vastu ja sellega piiratakse

oluliselt hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut.

Tagatiskokkuleppe täitmine tooks kaasa olukorra, kus hageja kaotaks täitemenetluses oma kodu,

kusjuures samal ajal jääks hagejal kostjale tagastamata selle sama kodu soetamiseks võetud kodulaen.

Hageja muutuks maksejõuetuks. Seega piirataks oluliselt hageja majandusvabadust ja edasist

toimetulekut.

Vaidlusalune tingimus on tühine tüüptingimus. Kohtud jagasid valesti tõendamiskoormuse, leides, et

hageja peab tõendama, et tegemist on tüüptingimusega.

Kohtud on vääralt arvestanud tagatiskokkuleppe sõlmimisele järgnevaid asjaolusid. Kui

tagatiskokkulepe oli selle sõlmimise ajal heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine, ei muudaks

kokkulepet kehtivaks ka see, kui poolte hilisemast käitumisest nähtuks huvi selle kehtivuse vastu.

Kohtud on vääralt leidnud, et tagatiskokkulepe ei ole vastuolus heade kommetega. Sellest, et hageja

oli 9. augustil 2006 nõus ühte OÜ Abraset ärilaenu tagama, ei saa tuletada hageja tahet tagada ka

kõiki muid OÜ Abraset kohustusi kostja ees. Kokku oleks korteriomandiga tagatavate laenude

kogusumma vähemalt 7 500 000 krooni, mis ületab mitu korda hüpoteekide kogusummat ja ka

korteriomandi turuväärtust. Hagejat ja OÜ-d Abraset ei saa samastada.

7. detsembri 2006. a e-kiri ei saanud muuta tühist tagatiskokkulepet kehtivaks. Samuti pole kohtud

analüüsinud, kas hageja on selle kirja kätte saanud.

Tagatiskokkulepe on vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku

lepitud, et hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja

nõuded OÜ Abraset vastu. Hageja korteriomandile seatud hüpoteegi OÜ Abraset laenu tagatiseks

võtmine (ehkki hüpoteekidega tagatavad nõuded ületasid kordades hüpoteekide kogusummat) ning

täitemenetluses selle tagatise realiseerimine on samuti vastuolus hea usu põhimõttega.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu

otsus muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja nõustub täielikult

ringkonnakohtu järeldustega. Vaidlusalune tagatiskokkulepe ei ole tüüptingimus. Nimetatud

kokkuleppe on pooled eraldi läbi rääkinud. Notariaalselt tõestatud lepingu puhul eeldatakse, et selles

ei sisaldu tüüptingimusi, sest tõestamisseaduse kohaselt on notar tõestatava tehingu poolest sõltumatu

isik, kelle ülesanne on valmistada ette poolte soove arvestades nende mõlemapoolseid huve kaitsev

lepingu tekst. Tagamiskokkulepe ei ole vastuolus heade kommete ega hea usu põhimõttega. Hageja

on korteriomaniku ning OÜ Abraset juhatuse liikmena kaalunud erinevaid riske ja andnud nõusoleku

seada oma kinnisasjale hüpoteegid, mis on tagatiseks nii tema enda kui ka tema juhitud äriühingu

laenulepingutele.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsus muutmata.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja ja kostja vahel 9. augustil 2006 notariaalselt sõlmitud

tagatiskokkulepe on tühine. Hageja leiab, et tagatiskokkulepe on tühine tüüptingimus. Samuti leiab

hageja, et tagatiskokkulepe on vastuolus heade kommetega. Samuti on tagatiskokkulepe vastuolus

hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku lepitud, et hageja

korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja nõuded OÜ Abraset

vastu.

Kostja leiab, et vaidlusalune tagatiskokkulepe ei ole tüüptingimus, kuna pooled on selle tingimuse

eraldi läbi rääkinud. Samuti leiab kostja, et tagatiskokkuleppe täitmine ei ole vastuolus heade

kommetega ega hea usu põhimõttega.

11. Pandiga võib AÕS § 279 lg 1 järgi tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg 2 järgi

võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja § 279 lg 3 järgi ka tulevikus tekkivat nõuet. Seega on

põhimõtteliselt lubatav tagada ka tulevikus tekkivaid nõudeid. Samas ei ole laiaulatuslik (globaalne)

tagatiskokkulepe piiramatult lubatav. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et heade

kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus

tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja

omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku

majandusvabadust või edasist toimetulekut (vt Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-104-08, p 19).

12. Globaalne tagatiskokkulepe võib olla keelatud ka tüüptingimusena (vt Riigikohtu 29. mai 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 28). VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks

lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida

lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool

(tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama

tingimuse sisu. VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Selle

sätte mõtte kohaselt peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski VÕS §-s 42 sätestatud

alustel see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, et

viimasel polnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Pool, kes soovib, et kohus

kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma

ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav

tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes

kasutamiseks, st lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus

sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et

lepingutingimuse üle ei olnud võimalik läbi rääkida ja selle sisu mõjutada). Selleks, et sellisele

lepingutingimusele ei kohalduks tüüptingimuste regulatsioon, peab tingimuse kasutaja VÕS § 35 lg-

st 2 tulenevalt tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi (vt Riigikohtu 30. aprilli

2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06, p 17; Riigikohtu 8. mai 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

45-07, p 11).

Maakohus on tuvastanud, et pooled pidasid enne tagatiskokkuleppe sõlmimist läbirääkimisi ja et

hageja ei tõendanud, et kostja oli vaidlusaluse lepingutingimuse varem välja töötanud tüüplepingutes

kasutamiseks või kasutas seda tingimust muu põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud võimalik

läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga. Kolleegium leiab, et

kohtud ei rikkunud selle asjaolu tuvastamisel menetlusõiguse norme. Seega ei saa pidada

tagatiskokkulepet asjaoludest tulenevalt ka tüüptingimuseks VÕS § 35 lg 1 mõttes.

Kuna hageja ja kostja vahel sõlmitud tagatiskokkulepe ei ole tüüptingimus, ei pidanud kohtud

analüüsima, kas tagatiskokkulepe on VÕS § 42 kohaselt tühine. Samas märgib kolleegium, et isegi

kui hageja ja kostja vahel sõlmitud tagatiskokkulepe oleks hageja väidetud tüüptingimus (kui pooled

ei oleks tingimust eraldi läbi rääkinud), siis ei saaks seda lepingutingimust hagi asjaoludest tulenevalt

pidada hagejat ebamõistlikult kahjustavaks.

13. Kolleegium leiab, et kohtud on põhjendatult leidnud, et hageja ja kostja sõlmitud

tagatiskokkulepe ei ole tühine kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 86 alusel, mille kohaselt

heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine.

Tulevaste nõuete tagamine on lubatav, kui tulevased nõuded on piisavalt määratletavad ja tagatise

andjale ettenähtavad ning neil on mõistlik seos tehinguga, millest tulenevaid nõudeid algselt tagati, st

kui sellist kokkulepet saab lugeda majanduslikult mõistlikuks. Eelkõige ettevõtjate puhul võivad olla

lubatud ka globaalsed tagatiskokkulepped n-ö krediidiliinide tagamiseks ja tarbijate puhul tulevaste

nõuete tagamise kokkulepped nt täiendavalt võetud laenude tagamiseks (vt Riigikohtu 29. mai

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 29). Kolleegium leiab, et kohtute käsitletud 10. augustil

2006 sõlmitud laenuleping ja 12. detsembril 2006 sõlmitud laenuleping on omavahel seotud, kuivõrd

lepingu pooled olid samad isikud ja hageja osales mõlema lepingu sõlmimisel ja laenusaajaks oli

OÜ Abraset, mille juhatuse liikmeks ja osanikuks oli hageja (vt käesoleva otsuse p 14).

Praegusel juhul ei ole tegemist ka olukorraga, kus eluasemelaenu saamise tingimuseks oleks hagejale

seatud laiaulatusliku tagatiskokkuleppe sõlmimine.

14. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et kuna laenulepingu, millega kostja laenas OÜ-

le Abraset 5 500 000 krooni, on OÜ Abraset nimel allkirjastanud OÜ Abraset juhatajana hageja, pidi

hageja olema teadlik, kui suured on kohustused, mille täitmise tagatiseks on ning mille arvel kostja

sundtäitmist nõuab.

Kohtute tuvastatud asjaoludest saab järeldada, et hageja sõlmis tagatiskokkuleppe huvist endaga

seotud äriühingu (OÜ Abraset) majandustegevuse vastu. Hageja on lisaks kostjaga tagatiskokkuleppe

sõlmimisele allkirjastanud OÜ Abraset juhatuse liikmena 12. detsembril 2006 sõlmitud laenulepingu,

mille alusel laenas kostja OÜ-le Abraset 5 500 000 krooni. Ka varasemale, 10. augusti 2006. a

laenulepingule, mille alusel laenas kostja OÜ-le Abraset 2 000 000 krooni, on alla kirjutanud hageja.

Seega oli OÜ Abraset käitumine laenulepingute sõlmimisel täielikult hageja kontrolli all, millele

viitas ka ringkonnakohus. Seetõttu ei ole põhjendatud ka hageja väide, et tagatiskokkuleppest

tulenevate õiguste teostamine on vastuolus hea usu põhimõttega.

15. Tasutud kautsjon arvatakse kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 149 lg 4 teise

lause alusel riigituludesse.

16. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes kannab TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi hageja. Kostja

võib TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Henn Jõks, Jaak Luik, Tambet Tampuu