3-2-1-64-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-64-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. mai 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Pjotr Sedini hagi AS-i SEB Pank vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 3. jaanuari 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-66986

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Pjotr Sedini kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

271 624 eurot 51 senti (4 250 000 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Pjotr Sedin (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaadid Elmer Muna ja Erki Kergandberg

Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252), esindaja juhatuse

liige Allan Parik

Asja läbivaatamise kuupäev

30. aprill 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. jaanuari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-66986 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene AS-le (konto nr 10022003815008, AS SEB

Pank) 30. jaanuaril 2012 Pjotr Sedini eest tasutud kautsjon 30 (kolmkümmend) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pjotr Sedin (hageja) esitas 10. detsembril 2009 Harju Maakohtule hagi AS-i SEB Pank (kostja)

vastu, milles palus tunnistada lubamatuks sundtäitmine notar Maive Ottase 17. aprillil 2003 tõestatud

notariaalakti alusel (täiteasi nr 025/2009/4674).

Hageja väitel alustas kohtutäitur Kaire Põlts (täitur) kostja 5. novembri 2009. a avalduse alusel

täitemenetlust hageja vastu (täiteasi nr 025/2009/4674, edaspidi täiteasi). Täitmisteate sai hageja

20. novembril 2009. 3. detsembril arestis täitur hageja sissetuleku. 8. detsembri 2009. a teate järgi

kavatses täitur arestida hageja kinnisasja (registriosa nr 1645801) (kinnisasi).

15. jaanuaril 1997 sõlmisid hageja ja Aktsiaselts "Tallinna Pank" (kostja õiguseellane ühinemise

kaudu) ehitise pandilepingu nr 031-1327, millega hageja pantis kostja õiguseellaselt 15. jaanuaril

1997 saadud laenu tagatiseks Pargi 35/Taara 9a asuva ehitise (ehitis). 25. septembril 2002 sõlmiti

pandiõiguse hüpoteegiks ümberregistreerimise leping ja asjaõigusleping, mille järgi koormati ehitise

juurde kuuluv kinnisasi hüpoteegiga. Seda lepingut muutsid pooled 17. aprillil 2003 hüpoteegi

muutmise ja asjaõiguslepinguga. Kostja ja Baltic Panel Group OÜ (BPG) on sõlminud 2005. a-l

laenulepingud nr 2005010573 ja nr 2005011140 (laenulepingud). 24. jaanuaril 2008 sõlmisid hageja

ja kostja käenduslepingu, mille järgi vastutas hageja kostja ees laenulepingutest tulenevate BPG

kohustuste täitmise eest kuni 50 000 000 krooni ulatuses (käendusleping). 12. mail 2008 kuulutati

välja BPG pankrot.

Kostja arvates võib ta rahuldada käenduslepingu alusel nõuded hageja kinnisasja arvel

hüpoteegilepingust tulenevalt. Sundtäitmine on aga lubamatu, kuna käenduslepinguga tagatud

kohustus on lõppenud ja hageja on käenduslepingu üles öelnud. BPG laenulepingute alusel antud

laene tagati ka BPG emaettevõtja Osaühingu Grove Invest (Grove) varaga. BPG võttis laenu ka

Svenska Handelsbanken AB-lt (Handelsbanken). 5. jaanuaril 2007 sõlmitud Grove, kostja ja

Handelsbankeni lepingu alusel muudeti hüpoteekide järjekohti ja seati uusi hüpoteeke. Alates

5. jaanuarist 2007 suurendati garantiilepinguga Grove vastutust 56 000 000 kroonini. Samuti koormas

Grove töötaja Oleg Panfilov 5. jaanuaril 2007 oma kinnisasja kostja kasuks. Alates 5. jaanuarist 2007

tagas kostja nõuet laenulepingute alusel 246 000 000 krooni väärtuses tagatisvara. 2007. a kestel aga

asus kostja hagejat survestama, et viimane annaks kostjale täiendava tagatise käenduse näol. Kostja

nõudmiste täitmata jätmine oleks kaasa toonud Grove ja BPG sattumise raskustesse, mistõttu kostja

nõustus käenduslepingu sõlmimisega juhuks, kui 32 000 000 krooni suuruse ühishüpoteegiga

koormatud kinnisasjade müügist ei jätku kostja nõude rahuldamiseks. Handelsbanken alustas Grove

vastu täitemenetlust, milles kostja nõudeid rahuldati kokku 60 082 051 krooni 51 sendi ulatuses.

Seega on selles täitemenetluses täidetud hageja nõuded, mille täitmise tagamiseks oli sõlmitud

käendusleping. Vaatamata sellele hakkas kostja esitama hagejale käenduslepingu alusel nõudeid ja

saatis hagejale pankrotihoiatuse. Seetõttu ütles hageja käenduslepingu 6. aprillil 2009 üles. Kui kostja

ei nõustunud ülesütlemisega, pidanuks ta esitama hagi. Ülesütlemise ajaks ei olnud hagejal enam

käenduslepingust tulenevaid kohustusi, sest need olid täidetud.

Käenduslepingus ei olnud viidet hageja kinnisasjale kui tagatisele, ka ei olnud see leping notariaalselt

tõestatud. Ka pandilepingutega ei ole tagatud käenduslepingust tekkida võivaid kohustusi.

Käendusleping sõlmiti ligi viis aastat pärast hüpoteegilepingu muutmist. Esialgse pandilepingu

sõlmimisel oli hageja tahteks tagada kostja õiguseellaselt saadud laenu. Puudub notariaalselt

tõestatud tagatiskokkulepe, mis seoks laenulepingutest tulenevaid nõudeid 17. aprillil 2003 sõlmitud

hüpoteegilepingu muutmise kokkuleppega. Hagejal ei olnud nii palju vara, et ta oleks

käenduslepinguga võetud kohustust saanud täita. Tehing, millega eraisik 50 000 000 krooni ulatuses

nõuet tagab, on vastuolus heade kommetega.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja väitel oli BPG võlgnevus laenulepingute alusel 15. veebruari 2010. a seisuga kokku

71 560 592 krooni 59 senti. Kostja esitas hagejale 9. jaanuaril 2009 nõude käenduslepingu alusel

50 000 000 krooni tasumiseks hiljemalt 21. jaanuariks 2009, kuid hageja ei ole raha tasunud.

Käenduslepingu sõlmimisel ei ole pooled kokku leppinud muudes tingimustes, kui on kirjas lepingus.

Hageja ei ole tõendanud oma väiteid käenduslepingu sõlmimise asjaolude kohta, samuti seda, et

sellest tulenev kohustus oleks lõppenud. Kokku ei ole lepitud tagada käendusega nõudeid võlgniku

vastu üksnes juhuks, kui kostjal ei õnnestu rahuldada oma nõuet Grove kinnisvarast. Käenduslepingut

ei saa üles öelda, hageja ülesütlemisavaldus ei ole kehtiv. Isegi kui ülesütlemine kehtiks, ei vabastaks

see hagejat vastutusest enne ülesütlemist tekkinud kohustuste eest. 17. aprilli 2003. a lepingu p 4.1

järgi tagati hüpoteegiga mh kõik juba sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest

tulenevad hüpoteegipidaja nõuded hageja vastu. Tagatiskokkulepe sisaldus notariaalselt tõestatud

hüpoteegilepingus. Kostja ei survestanud hagejat käenduslepingut sõlmima. Hagejal oli

käenduskohustuse võtmiseks piisavalt vara. Kostja nõuded BPG vastu ei olnud piisavalt tagatud.

3. Harju Maakohus peatas 15. jaanuari 2010. a määrusega hagi tagamiseks täitemenetluse täiteasjas.

4. Harju Maakohus jättis 5. mai 2011. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohus tühistas ka hagi tagamise abinõuna määratud täitemenetluse peatamise.

Otsuse järgi ei nähtu käenduslepingust, et hageja vastutaks selle järgi üksnes täiendavalt ja piiratult ja

et käendusleping tagaks üksnes kostja teisel järjekohal olevat hüpoteegi nõuet ning poolte tahe oli

suunatud ainult selle 32 000 000 krooni suuruse kohustuse tagamisele. Hageja ei ole tõendanud, et

poolte ühine tegelik tahe käenduslepingu sõlmimisel erines oluliselt käenduslepingus kirjapandust,

st et kostja oleks soovinud käenduslepingu sõlmimisega tagada üksnes sellist riski, mis tulenes Grove

kinnisasjadele seatud hüpoteegi järjekoha muutusest. Lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks

käenduslepingu p 4.7 tõlgendanud viisil, et kostjal on õigus nõuda kogu põhivõlgniku võlgnetava

summa tasumist hagejalt juhul, kui muu panditud vara väärtus on väiksem kostja nõudest

põhivõlgniku vastu. Pooled ei vaidle, et BPG laenulepingulised kohustused on seni täitmata ja

laenude tagatiste arvel ei ole laenuvõtja kohustusi õnnestunud täita. Kostja arvestas täiteasjas

nr 007/2008/63472 jaotuskava alusel saadud raha, kuid see ei katnud BPG kogu võlgnevust. Hageja

kostja neile väidetele ega kostja koostatud laenumaksete aruannetele vastuväiteid ei esitanud. Varem

O. Panfilovile ja hiljem Grovele kuulunud kinnisasja suhtes algatati täitemenetlus teiste BPG

kohustuste (sh mitmete kapitalirendilepingute) täitmiseks. BPG pankrotihaldur on 24. mail 2010

kinnitanud, et kostjale ei ole pankrotimenetluses seni tema nõuete rahuldamiseks väljamakseid

tehtud. Seega nähtub tõenditest kogumis, et BPG laenulepingutest tulenevad kohustused kostja ees on

täitmata. Seetõttu on hageja käendajana kohustatud vastutama BPG kohustuste täitmise eest

käenduslepingus märgitud summa ulatuses.

Käendusleping ei ole hinnatav kestvuslepinguna, kuna lepingu sõlmimise ajaks oli tagatav kohustus

juba tekkinud. Lähtudes pankrotiseaduse (PankrS) §-st 42, saabus alates BPG pankroti

väljakuulutamisest kõigi laenulepinguliste kohustuste täitmise tähtaeg sõltumata laenulepingutele

lisatud maksegraafikutest. Hagejal tuli seega täita käenduslepingust tulenevad kohustused

käenduslepingus ette nähtud määras alates kostja nõude esitamisest. Kuivõrd käendusleping ei olnud

kestvusleping, ei olnud hagejal õigust seda ühepoolselt erakorraliselt üles öelda. Ka käendusleping ei

näinud hagejale ette õigust lepingut ühepoolselt üles öelda. Isegi kui hagejal olnuks õigus

käendusleping üles öelda, ei vabastaks ainuüksi ülesütlemisavaldus hagejat võlaõigusseaduse

(VÕS) § 195 lg 2 järgi lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, mis tekkisid enne ülesütlemise

avalduse esitamist.

Nõustuda ei saa hagejaga, et käendusleping pidanuks olema notariaalselt tõestatud. Ka ei tulene

õigusaktidest, et käenduslepingust tulenevate kohustuste tagamine hüpoteegiga pidanuks nähtuma

käenduslepingust. Notariaalselt tõestatud vormis olid sõlmitud asjaõigusleping ja tagatiskokkulepe.

17. aprilli 2003. a lepingu p 4.1 nägi ette, et hüpoteegiga on tagatud hüpoteegipidaja kõik

olemasolevad ja tulevikus tekkivad nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel

sõlmitud või tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Hageja ei ole tõendanud, et tema

tahteks selle tagatiskokkuleppe sõlmimisel oli tagada üksnes eluasemelaenu lepingust tulenevaid

kohustusi, kuna selline hageja tahe ei nähtu tagatiskokkuleppe tekstist. Hageja ei ole ka välja toonud

muid asjaolusid ega viidanud asjas kogutud tõenditele, mis hageja väidetavat tahet tõendaksid.

Pelgalt asjaolu, et tagatiskokkuleppes ei ole viidatud tulevikus sõlmitavale käenduslepingule, ei

välista käenduslepingust tulenevate kohustuste tagamist hüpoteegiga. Hüpoteek võib

asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg 3 järgi tagada ka tulevikus tekkivaid hüpoteegipidaja nõudeid.

Hageja kontrollis ise, milliseid täiendavaid kohustusi hüpoteek tagas, kuna tagatiskokkuleppe p 4.1

alusel olid hüpoteegiga tagatud vaid need kostja nõuded hageja vastu, mis tulenesid hageja sõlmitud

lepingutest. Seega olid 17. aprilli 2003. a lepingu p 4.1 alusel hüpoteegiga tagatud ka hageja need

kohustused, mis tulenevad käenduslepingust, kuna tagatiskokkulepe oli sõlmitud notariaalses vormis

ning selle sõnastus on piisavalt selge.

Eelneva põhjal on sundtäitmine lubatav ja hagi ei rahuldata. Kuna esialgses hagis ei tuginenud hageja

sellele, et käendusleping oleks vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine, ei nõustunud kohus

hagi aluse muutmisega. Kuna hageja ei esitanud kohtumäärusele vastuväidet, ei ole vaja analüüsida,

kas käendusleping võis hageja viidatud asjaoludel olla vastuolus heade kommetega ja tühine.

5. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks.

Kostja palus jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus läbi vaatamata või rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 3. jaanuari 2012. a otsusega maakohtu otsuse lõppjärelduse

muutmata, arvestades põhjenduste osas ringkonnakohtu otsuses märgitut. Apellatsioonkaebuse jättis

ringkonnakohus rahuldamata ja menetluskulud ringkonnakohtus hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse järgi rikkus maakohus menetlusnorme, kui ei käsitlenud vaidlust

käenduslepingu headele kommetele vastavuse seisukohalt, kuid selle rikkumise saab ringkonnakohus

kõrvaldada. Asjaolud, millega hageja heade kommete vastasust põhjendas, oli hageja esile toonud

juba hagiavalduses. Hageja üldsõnaline ja faktidega seostamata väide ei anna aga alust pidada

käenduslepingut käendussumma suuruse tõttu vastuolus olevaks heade kommetega. Ka väiteid panga

jõupositsiooni ja hageja sõltuvuse kohta pangast ei ole hageja maakohtu menetluses esiletoodud

asjaoludega selgelt seostanud. Asjaolusid, millest nähtuks, millised olid hageja huvisfääris olevate

äriühingute ja kostja õigussuhted, millele tuginedes survet avaldati, milles surve seisnes, kes

pangatöötajatest seda avaldas, millal survet avaldati vms, ei ole hageja kohtumenetluse kestel esile

toonud. Hageja esiletoodu ei anna alust pidada käenduslepingut või selle täitmist vastuolus olevaks

ka hea usu põhimõttega, mistõttu ei kerki küsimust nende asjaolude tõendatusest. Ülejäänud osas

nõustus ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega ega pidanud vajalikuks neid korrata.

Maakohus on piisavalt põhjendanud, kuidas tuleb käenduslepingut kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatuga

mõista, apellatsioonkaebuses ei ole põhjendusi, mis tooksid kaasa otsuse põhjenduse muutmise selles

osas. Kuna käenduslepingust tuleneb hageja kohustus tagada laenulepingutest tulenevate kohustuste

täitmist solidaarselt põhivõlgnikuga ja vaidlust ei ole, et laenulepingutest tulenevaid kohustusi ei ole

põhivõlgnik vähemalt sundtäitmisel oleva võla ulatuses täitnud, ei ole põhjendatud väide, nagu oleks

hageja käenduskohustus täitmisega lõppenud.

Hüpoteegilepingus leppisid pooled kokku, et hageja kinnisasjale seatud hüpoteegiga on tagatud kõik

poolte vahel sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest tulenevad kohustused, seega ka käenduslepingust

tulenevad kohustused. Kuna hüpoteegilepingus oli ette nähtud hüpoteegi laienemine ka tulevikus

sõlmitavatele lepingutele ja käendusleping sõlmiti pärast hüpoteegilepingu sõlmimist (muutmist), ei

saanudki hüpoteegilepingus olla viidet käenduslepingule. Samas ei keelanud seadus selliste avaralt

sõnastatud kokkulepete sõlmimist hüpoteegilepingus. Tulevikus tekkivate või tingimuslike nõuete

hüpoteegiga tagamine on AÕS § 279 lg-te 2 ja 3 järgi lubatud. AÕS § 346 lg 2 (hüpoteegilepingu

sõlmimise aja redaktsioonis) ei välista kokkulepet, mille sisuks on tagada hüpoteegiga

hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku vahelistest lepingutest tulevikus tekkivaid nõudeid.

Hüpoteegilepingus märgitud võlaõiguslike lepingute sõlmimine oli hageja enda kontrolli all.

Asjaoludele, mis võiksid anda alust pidada hüpoteegilepingut vastuolus olevaks heade kommetega, ei

ole hageja tuginenud.

Nõustuda ei saa hagejaga, nagu peaks isik, kes vastaspoole ülesütlemisavaldusega ei nõustu, esitama

hagi selle kehtivuse tuvastamiseks. Käenduslepingut ei saanud vaidlusaluste kohustuste osas üles

öelda. Arvestades seda, et käenduslepingut üles ei öeldud, ei saanud vaidlusalune võlasuhe sellega ka

lõppeda. Maakohus on mh õigesti leidnud, et vaidlusalust lepingut ei saanud hageja ühepoolselt

lõpetada, seega ei ole tema tahtel avalduse tegemisel tähtsust.

Kuna toodud põhjendusel ei piisa hageja esiletoodud asjaoludest selleks, et pidada käenduslepingut

sõlmituks vastuolus heade kommetega, ei ole tähtsust, mida tunnistaja Gritšenko selles kontekstis

kohtule rääkis. Lisaks ei nähtu apellatsioonkaebusest, mis osas on kohus hageja arvates tunnistaja

ütlusi ebaõigesti hinnanud, kuidas tuleks neid hinnata või millised olulised küsimused jäid

tunnistajale esitamata. Hagejal oli võimalik tunnistajat kohtuistungil küsitleda. Kuna hageja ei

esitanud maakohtus vastuväidet menetlusnormi rikkumisele, ei saa sellele ka tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 333 lg 2 järgi apellatsioonkaebuses enam tugineda. Hageja ei esitanud ka

vastuväidet enda vande all üle kuulamata jätmisele, mistõttu ei saa hageja sellele rikkumisele

apellatsioonkaebuses enam tugineda.

Apellatsioonimenetluses ei ole pooled esitanud vastuväiteid, et maakohtu menetluses määrati

tsiviilasja hinnaks 9 784 557 krooni 20 senti ehk 625 347 eurot 18 senti. Samas ei anna see alust

muuta apellatsioonkaebuselt seaduse kohaselt tasumisele kuuluva riigilõivu suurust.

Apellatsioonkaebuselt tuleb riigilõivu maksta määras, mida riigilõivuseaduse järgi tuleks maksta

selliselt nõudelt siis, kui see nõue esitataks apellatsioonkaebuse esitamise ajal. Kuna alates 5. aprillist

2011 muudeti sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudega tsiviilasja hinna määramise

põhimõtteid, millega kaasneb sellistelt nõuetelt võetava riigilõivu oluline vähenemine, ei oleks

seaduse eesmärgiga kooskõlas võtta varem esitatud nõuetelt lõivu määras, mis selliste nõuete puhul

enam ei kehtiks. Hageja on apellatsioonkaebuselt tasunud lõivu kooskõlas eespool kirjeldatuga.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Kaebuse järgi hindas ringkonnakohus tõendeid valesti, kuna ei arvestanud tunnistaja ütlustega.

Tunnistaja ütlused kinnitavad, et käenduslepinguga tagati 2007. a-l seatud ühishüpoteeke

32 000 000 krooni väärtuses ja et täiendava tagatise küsimine hagejalt oli seotud sellega, et kostja jäi

kokkuleppe järgi ilma esimese järjekoha hüpoteegist. Ringkonnakohus on jõudnud ekslikule

järeldusele, et käenduslepinguga tagatud kohustused on täitmata. Käenduslepinguga tagas hageja vaid

ühishüpoteekidega koormatud vara, mis on täitemenetluses müüdud, ja kostja on saanud

60 000 000 krooni. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et käendusleping ei olnud kestvusleping ja

seda ei saanud üles öelda. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud AÕS § 346 lg-t 2. Tagamaks

kinnisasjaga kohustust, mis on võetud käenduslepinguga, pidanuks käendusleping olema sõlmitud

notariaalselt. Hageja on soovinud tagada 1997. a laenulepingust tulenevaid kohustusi ja selle

laenulepinguga seotud tulevikus sõlmitavaid võlaõiguslikke lepinguid, mitte aga käenduslepingust

tulenevaid kohustusi. Ringkonnakohus on valesti leidnud, et käendusleping ei ole heade kommetega

vastuolus.

8. Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata uueks arutamiseks samale

ringkonnakohtule.

10. Kolleegium käsitleb esmalt menetluse eset (I). Seejärel analüüsib kolleegium sundtäitmise

lubatavuse üldisi eeldusi (II) ning hüpoteegi tagatiskokkuleppe ulatust ja lubatavust (III). Edasi

käsitleb kolleegium kassatsioonkaebuse väiteid käenduse kehtivuse ja ulatuse kohta (IV) ja teeb

lõpetuseks menetluslikud otsustused (V).

I

11. Hageja palub hagis tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas. Sellise hagi esitamise aluseks

on täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1. Hagi alusena tugineb hageja sellele, et kostjal ei ole

hageja vastu sissenõutavaks muutunud nõuet, mille rahuldamiseks võiks hageja kinnisasja suhtes

hüpoteegi realiseerimiseks täitemenetlust korraldada.

12. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

hageja pantis 15. jaanuaril 1997 sõlmitud pandilepingu alusel kostja kasuks ehitise (I kd, tl 24-27);

25. septembri 2002. a lepingu alusel vormistati ehitise pant hüpoteegiks hageja kinnisasjale, mis kanti

kinnistusraamatusse summaga 1 750 000 krooni, intressimääraga 18% aastas, kõrvalnõuete rahalise

suurusega 525 000 krooni ja kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele

sundtäitmisele (I kd, tl 35-40);

17. aprilli 2003. a lepingu alusel suurendati hüpoteegi summat 4 250 000 kroonini ja kõrvalnõuete

summat 1 275 000 kroonini (I kd, tl 42-44);

kostja ja BPG sõlmisid 2005. a-l laenulepingud;

24. jaanuari 2008. a käenduslepingu alusel käendas hageja kostja ees BPG laenulepingutest

tulenevaid kohustusi kuni 50 000 000 krooni ulatuses (I kd, tl 45-47);

12. mail 2008 kuulutati välja BPG pankrot;

kostja on esitanud hageja kinnisasjale seatud hüpoteegi realiseerimiseks avalduse kohtutäiturile

käenduslepingu alusel laenulepingutest tuleneva BPG võla sissenõudmiseks hageja kinnisasja arvel.

13. Hageja väitel on täitemenetlus lubamatu eelkõige järgmistel põhjustel:

hageja ei ole taganud hüpoteegiga käenduslepingust tulenevaid nõudeid, käendusleping ei olnud ka

notariaalselt tõestatud;

hageja käendas laene üksnes juhuks, kui laenu taganud kinnisasjade müügist ei oleks jätkunud vara

kostja nõude rahuldamiseks, kuid kostja on saanud raha kätte Grove kinnisasjade suhtes korraldatud

täitemenetlusest;

käendusleping on vastuolus heade kommetega, kuna eraisik ei võinud vara puudumise tõttu käendada

nõuet 50 000 000 krooni ulatuses;

hageja on käenduslepingu üles öelnud.

14. Kostja vaidles hagile vastu eelkõige järgmistel põhilistel põhjendustel:

hüpoteegiga on tagatud kõik kostja kui hüpoteegipidaja nõuded hageja vastu;

käenduslepinguga on tagatud kõik kostja laenulepingutest tulenevad nõuded BPG vastu,

käendusleping on kehtiv;

käenduslepingut ei saa üles öelda ning isegi kui ülesütlemine kehtiks, ei vabastaks see hagejat

vastutusest enne ülesütlemist tekkinud kohustuste eest;

kostja ei saanud laenulepingutest tulenevaid nõudeid tervikuna rahuldatud Grove pankrotimenetluses.

15. Kohtud jätsid hagi rahuldamata järgmistel põhilistel põhjendustel:

hüpoteek tagas ka käenduslepingust tulenevaid hageja kohustusi, hageja ei tõendanud, et tema tahteks

oli tagada hüpoteegiga üksnes eluasemelaenulepingust tulenevaid kohustusi, ega esitanud asjaolusid,

nagu võiks hüpoteegileping olla vastuolus heade kommetega;

hageja vastutab käenduslepingu järgi kõigi laenulepingutest tulenevate hageja nõuete eest BPG vastu,

BPG laenulepingutest tulenevad kohustused kostja ees on vähemalt osaliselt täitmata;

käendusleping ei pidanud olema notariaalselt tõestatud ega ole vastuolus heade kommetega;

käendusleping ei ole hinnatav kestvuslepinguna ja hageja ei saanud seda üles öelda, lepingu

sõlmimise ajaks oli käendatav kohustus juba tekkinud.

II

16. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärk on täitedokumendi täidetavuse kõrvaldamine

ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab

täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (vt nt Riigikohtu 28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-60-11, p 15). Hagi rahuldamise tagajärjena peab kohtutäitur TMS § 48 p 4 alusel

täitemenetluse lõpetama.

Sellise hagi esitamine lepinguks oleva täitedokumendi alusel tähendab materiaalõigusliku vaidluse

avamist täitedokumendi üle. Kuigi üldisest tõendamiskoormuse jaotusest (TsMS § 230 lg 1 esimene

lause) lähtudes peaks hageja tõendama võlgnikuna, et tema suhtes ei ole võla sissenõudmine lubatav,

saab hagejale sellise tõendamiskoormuse lepingu alusel toimuva sundtäitmise puhul panna üksnes

osaliselt, kuna negatiivse asjaolu (võla puudumine) tõendamise võimalused on piiratud. Seetõttu

piisab hagejale omapoolse tõendamiskoormuse täitmiseks, et ta põhistab (teeb usutavaks)

(TsMS § 235 mõttes), et sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus

tõendada, et tal on hageja vastu sissenõutav nõue (sh kõrvalnõuete osas) ulatuses, milles ta soovib

täitemenetlust läbi viia. Kui kostja ei suuda tõendamiskoormust täita, tuleb hagi rahuldada ja

sundtäitmine tunnistada lubamatuks.

17. Hageja kinnisasjale on kostja kasuks kantud hüpoteek. Hüpoteek annab pandiõigusena

hüpoteegipidajale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue koormatud kinnisasja arvel

(AÕS § 276 lg 1, § 325 lg 1, § 352 lg 1). Asjaõigusena annab hüpoteek kinnisasja realiseerimise

õiguse, sõltumata sellest, kas kinnisasja omanik on ühtlasi isiklik võlgnik. Sellise realiseerimise õigus

saab tuleneda kohtulahendist, millega tunnustatakse hüpoteegipidaja õigust hüpoteegi

realiseerimiseks või nn kohese sundtäitmise kokkuleppest TMS § 2 lg 1 p 19 mõttes. Kohese

sundtäitmise kokkulepe annab hüpoteegipidajale õiguse esitada kohtutäiturile avaldus hüpoteegi

realiseerimiseks, st esmajoones koormatud kinnisasja müümiseks täitemenetluses (vt kohese

sundtäitmise kokkuleppe kohta ka nt Riigikohtu 24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06,

p-d 13, 14; 22. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 13).

Täitemenetlus hüpoteegi realiseerimiseks tähendab hüpoteegipidaja asjaõigusliku nõude

realiseerimist ka siis, kui koormatud kinnisasja omanik on ühtlasi tagatud nõude isiklik võlgnik.

Sellest tulenevalt ei saa hüpoteegi realiseerimisel pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku varale,

millele hüpoteek ei ulatu (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 16). Selleks on vajalik

ka n-ö isiklik täitedokument kinnisasja omaniku suhtes (eelkõige kohtulahend).

18. Pooled on 25. septembri 2002. a lepingu p-s 2.1 leppinud kokku ja kinnistusraamatusse on kantud

kinnisasja igakordse omaniku kohustus alluda kohesele sundtäitmisele, st kostjal kui hüpoteegipidajal

on TMS § 2 lg 1 p-st 19 (ja AÕS § 352 lg-st 1) tulenevalt põhimõtteliselt õigus pöörduda kohtutäituri

poole ja nõuda, et hüpoteegi realiseerimiseks müüdaks koormatud kinnisasi.

Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mille järgi võiks see kokkulepe olla tühine, mh keelatud

tüüptingimusena.

19. Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida

tagatava nõudeta, st täitemenetluse võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid,

mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt ka nt Riigikohtu 5. novembri

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12).

Hüpoteegiga tagatud nõuded määratakse hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku kokkuleppel

(tagatiskokkulepe). Tagatiskokkulepe on võlaõiguslik kokkulepe, millel on AÕS § 346 lg 2 teise

lause järgi toime kinnisasja igakordse omaniku suhtes (vt ka Riigikohtu 5. märtsi 2010. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p 10).

20. Täitemenetluses hüpoteegi realiseerimise eelduseks on mh tagatiskokkuleppe kehtivus (selle

kohta vt lähemalt otsuse III osa) ja tagatud nõude vähemalt osaliselt sissenõutavaks muutumine (vt ka

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p-d 17, 18).

21. Hüpoteegiga tagatud nõuete maksmapanek täitemenetluses on aga piiratud esmalt hüpoteegi enda

ulatusega.

Tulenevalt AÕS §-st 327 ja § 346 lg-st 1 on tagatud nõuete realiseerimise võimalus piiratud

hüpoteegisummaga. Lähtudes AÕS § 327 enne 1. juulit 2003 kehtinud redaktsioonist, sai

kinnistusraamatusse varem kanda ka hüpoteegi intressimäära ja kõrvalnõuete rahalise suuruse.

Viidatud sätet muutnud asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste

muutmise seaduse § 219 lg 1 järgi kohaldub AÕS § 327 varasem redaktsioon selle kehtivusajal

seatud hüpoteekidest tulenevate nõuete rahuldamise suhtes (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-104-08, p 20). See tähendab kolleegiumi varasema seisukoha järgi, et hüpoteegiintress suurendab

perioodiliselt vastavalt hüpoteegisummat ja kõrvalnõuete sissekandmine annab võimaluse rahuldada

koormatud kinnisasja müügist saadud rahast menetluskulud ja muud kõrvalnõuded

kinnistusraamatusse kantud ulatuses ka hüpoteegisummat ületavas osas (vt Riigikohtu 5. juuni

2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-02, p 18).

Hageja kinnisasja koormava hüpoteegi summana on kinnistusraamatusse kantud 4 250 000 krooni.

Lähtudes AÕS § 327 enne 1. juulit 2003 kehtinud redaktsioonist, on kinnistusraamatusse lisaks

kantud hüpoteegi intressimäär 18% ja kõrvalnõuete rahaline suurus 1 275 000 krooni. Kostja on

täitemenetluse alustamise avalduses väitnud, et tulenevalt hüpoteegiintressist on tal õigus liita

hüpoteegisummale 3 825 000 krooni, st hüpoteegi realiseerimisel saab lähtuda hüpoteegisummast

8 075 000 krooni (516 086 eurot 56 senti), millele lisandub tagatud kõrvalnõuete ulatus

1 275 000 krooni (81 487 eurot 35 senti) (I kd, tl 13). Hageja ei ole realiseeritava hüpoteegi suurust

kahtluse alla seadnud.

22. Lisaks piiravad hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist koormatud kinnisasja arvel seadusest

tulenevad piirangud eelkõige kõrvalnõuete osas. Hüpoteegiga on AÕS § 346 lg 1 järgi

hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intress (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne

kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sh täitemenetluse kulud ja

täituri tasud ning kindlustusmaksed, mille hüpoteegipidaja on kinnisasja omaniku eest tasunud.

III

23. Esmalt pantis hageja kostja kasuks ehitise 15. jaanuaril 1997. Selle pandiga tagas hageja

pandilepingu p 1.1 järgi kostja õiguseellase ees 14. jaanuaril 1997 sõlmitud laenulepingust nr 031-

1127 (1997. a laenuleping) tulenevaid nõudeid enda vastu. Pandilepingu p 1.2 järgi tagatakse pandiga

aga kõik kostja õiguseellase nõuded hageja vastu, mis tekivad pärast pandilepingu sõlmimist. Sama

kinnitab pandilepingu p 1.3, võimaldades pooltel edaspidi ka teisiti kokku leppida.

25. septembri 2002. a lepingu (mille alusel ehitise pant registreeriti hüpoteegiks) p 2.2 järgi on

hüpoteegiga tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu tulenevalt 1997. a laenulepingust (p 2.2.1), aga

p 2.2.2 järgi ka kõik nõuded kostja vastu, mis tulenevad kostja ja hageja vahel sõlmitud ja tulevikus

sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest.

17. aprilli 2003. a lepingu (millega suurendati hüpoteegisummat ja kõrvalnõudeid) p 4.1 järgi on

hüpoteegiga tagatud kõik kostja olemasolevad ja tulevikus tekkivad (sh tingimuslikud) nõuded hageja

vastu, mis tulenevad poolte vahel sõlmitud või tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest,

sh 1997. a laenulepingust ja selle võimalikest lisadest.

Seega on erinevate kokkulepete järgi alates 1997. a-st tagatud sõnaselgelt kostja (või tema

õiguseellase) 1997. a laenulepingust tulenevaid nõudeid, aga ka kostja (või tema õiguseellase) muid

nõudeid, mis tulenevad hageja vastu temaga sõlmitud või sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest.

24. Lähtudes võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse (VÕSRS) §-dest 2 ja 11 ning § 12 lg-st 2 tuleb enne 1. juulit 2002 sõlmitud

tagatislepingut üldjuhul hinnata enne 1. juulit 2002 kehtinud õiguse, st esmajoones tsiviilkoodeksi

alusel (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 15). Osas, milles tagatiskokkulepe hõlmab

aga määratlemata tulevasi kohustusi, on sarnaselt käendusega tegemist kestvuslepinguga (vt käenduse

kohta nt Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 14). Seega saab ka enne

1. juulit 2002 sõlmitud tagatislepingule tulevaste kohustuste osas kohaldada VÕSRS § 12 lg 1 järgi

võlaõigusseaduses sätestatut.

Kuigi hageja ehitis oli esmalt panditud 1997. a-l asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS) § 132 alusel ja hiljem ümber registreeritud hüpoteegiks AÕSRS § 133 alusel ning kuigi

esmane tagatiskokkulepe sõlmiti enne 1. juulit 2002, saab tagatiskokkuleppele ja selle hilisematele

muudatustele tulevaste kohustuste tagamise osas kohaldada võlaõigusseadust. Pealegi sõlmiti

esimene tagatisleping hüpoteegi kohta pärast võlaõigusseaduse jõustumist, 25. septembril 2002.

2005. a-l sõlmitud kostja ja BPG laenulepingutest ja 2008. a-l sõlmitud käenduslepingust tekkisid

õigused ja kohustused samuti pärast võlaõigusseaduse jõustumist, st väidetavad hüpoteegiga tagatud

nõuded tekkisid pärast võlaõigusseaduse jõustumist. Lähtudes VÕSRS § 12 lg-test 3 ja 4, kehtib see

ka tüüptingimuste kohta.

25. Tagatiskokkulepe peab alates 1. juulist 2003 kehtiva AÕS § 346 lg 2 esimese lause järgi olema

notariaalselt tõestatud. See ei mõjuta aga enne seda sõlmitud tagatiskokkulepete kehtivust. Pealegi on

vaidlusalused tagatiskokkulepped notariaalselt tõestatud.

26. Pandiga võib AÕS § 279 lg 1 järgi tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg 2 järgi

võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja § 279 lg 3 järgi ka tulevikus tekkivat nõuet. Seega on

põhimõtteliselt lubatav tagada ka tulevikus tekkivaid nõudeid.

Kolleegium nõustub alama astme kohtute tõlgendusega, et vaidlusalune ulatuslikult tulevasi nõudeid

hõlmav tagatiskokkulepe hõlmab ka käenduslepingust (kui poolte vahel sõlmitud võlaõiguslikust

lepingust) tulenevaid kostja nõudeid hageja vastu.

27. Seadus ei keela otseselt, et tagatud tulevased nõuded ei võiks olla määratletud kõigi tulevaste

nõuetena kinnisasja omaniku vastu, mis tulenevad temaga sõlmitud lepingutest. See ei tähenda aga, et

selline laiaulatuslik (globaalne) tagatiskokkulepe oleks piiramatult lubatav.

Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis

ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke

hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega

ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (vt Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19). Eriti küsitav on sellise globaalse tagatiskokkuleppe kehtivus,

millega tagatakse kõikvõimalikke nõudeid kolmanda isiku (mitte pantija) vastu. Hõlmates

hüpoteegipidaja kõikvõimalikud tulevased nõuded hüpoteegiga, võidakse ebaproportsionaalselt

kahjustada ka kinnisasja omaniku teiste võlausaldajate huve oma nõuete rahuldamiseks võlgniku vara

arvel.

28. Globaalne tagatiskokkulepe võib lisaks olla keelatud ka tüüptingimusena, seda eelkõige tarbijaga

sõlmitud lepingutes, mille puhul on vähemalt krediidilepingute tagatiskokkulepete näol konkreetset

tagatavat lepingut ületavas osas tihti tegemist krediidiandja ette kirjutatud tingimusega. Krediidiandja

peale surutud globaalne tagatiskokkulepe võib kitsendada teise poole edasist majanduslikku

sõltumatust, muuta ebamääraseks tagatise ulatuse eriti koostoimes kohese sundtäitmise kokkuleppega

ja muuta raskesti prognoositavaks, millal teine pool võib pöörduda täituri poole kinnisasja

realiseerimiseks. Lubamatuks tuleb pidada olukorda, kus laenuvõtjale seatakse laenu (eelkõige

eluasemelaenu) saamise tingimuseks, et hüpoteegiga tagataks lisaks laenulepingule ja selle

võimalikele täiendustele ka kõikvõimalikke muid tulevasi laenuandja nõudeid laenusaaja vastu, eriti

kui laenusaaja ei saa nende nõuete tekkimist kontrollida.

Selline "ületagamise" kokkulepe võib olla keelatud nii VÕS § 42 lg 1 üldreegli järgi kui ka § 42 lg 3

p 22 järgi. Ebamõistlikku kahjustamist tuleks globaalse tagatiskokkuleppe puhul vähemalt

tarbijalepingute puhul VÕS § 42 lg 1 teise lause järgi eeldada, st vastupidist peab tõendama tagatise

saaja. Selle sätte järgi peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski see lepingupool, kes

esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, et viimasel ei olnud võimalik

tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada (vt Riigikohtu 30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-150-06, p 17).

29. Tulevaste nõuete tagamine on ka tüüptingimusena siiski lubatav, kui tulevased nõuded on

piisavalt määratletud ja tagatise andjale ettenähtavad ning neil on mõistlik seos tehinguga, millest

tulenevate nõuete seadmiseks tagatis algselt anti, st kui sellist kokkulepet saab lugeda majanduslikult

mõistlikuks. Eelkõige ettevõtjate puhul võivad olla lubatud ka globaalsed tagatiskokkulepped n-

ö krediidiliinide tagamiseks, samuti tarbijate puhul tulevaste nõuete tagamise kokkulepped juhuks,

kui tagatakse edaspidi võetavaid sarnaseid laene. Tulevasi nõudeid tagades võib tagatiskokkuleppe

sõlmida ka üldiselt, välistades samas tagatiskokkuleppest n-ö keelatud nõuded, nt käendusest,

kontopidamisest ja arvelduskrediidist tulenevad nõuded.

Kolleegiumi arvates ei ole aga vähemalt tarbijate puhul üldjuhul erikokkuleppeta lubatav hõlmata

tagatiskokkuleppesse tulevikus sõlmitavatest käenduslepingutest tulenevaid kohustusi, millega

laiendatakse kinnisasja omaniku vastutust kolmanda isiku kohustuste täitmise eest ulatuses, mida

kinnisasja omanik ei kontrolli.

30. Ka tulevaste nõuete tagamiseks sõlmitud tagatiskokkulepe on kolleegiumi arvates vähemalt

eelduslikult tühine üksnes tulevasi määratlemata nõudeid puudutavas osas, st mitte tervikuna.

Tüüptingimuse puhul tuleneb selline tagajärg VÕS §-st 41, individuaalkokkuleppe kohta aga

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 85.

31. Isegi kui globaalne tagatiskokkulepe kehtib, võib sellele üllatuslik või ebaaus tuginemine

tulevaste määratlemata kohustuste osas olla vastuolus hea usu põhimõttega ja keelatud tulenevalt

VÕS §-st 6 ja TsÜS §-st 138.

Nii on Riigikohus varem leidnud, et hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest AÕS § 349

lg 1 järgi võib olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui hüpoteegiga on tagatud

mh tulevased nõuded ning rahuldatud on pandiga tagatud olemasolevad nõuded ja tagatud tulevased

nõuded ei muutu ilmselt lähiajal sissenõutavaks, on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad

täidetud kohustustega võrreldes väikese osa (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19).

32. Kohtud ei ole hüpoteegi tagatiskokkuleppe kehtivust sisuliselt kontrollinud ja on jätnud eespool

viidatud materiaalõigusest tulenevad nõuded tagatiskokkuleppele hindamata. Seetõttu tuleb

ringkonnakohtu otsus tühistada. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-test 3-5 tulenevalt ise asjaolusid

tuvastada ega tõendeid hinnata, mistõttu ei saa ta ka asja ise lahendada, nagu soovib hageja.

Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kolleegiumi hinnangul saab

ringkonnakohus asja ise lahendada, tagades poolte võrdse kohtlemise tagamiseks neile võimaluse

seisukohtade ja tõendite esitamiseks tagatiskokkuleppe kehtivuse ja sellele tuginemise lubatavuse

kohta. Riigikohus on leidnud, et tüüptingimuste võimalikku kasutamist tuleb õiguse kohaldamisena

kontrollida põhimõtteliselt iga tarbija ning majandus- ja kutsetegevuses osaleva isiku vahel sõlmitud

lepingust tekkinud vaidluse lahendamisel (vt Riigikohtu 5. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-140-05, p 12).

33. Kolleegiumi arvates on pooled varasemalt esile toonud asjaolusid, mis oleksid pidanud kohtutes

tähelepanu äratama. Nii tugines hageja juba hagis sellele, et tagatisleping ei taga käenduslepingust

tulenevaid kohustusi, väites, et need pidanuks olema konkreetselt tagatiskokkuleppes välja toodud ja

et käendusleping sõlmiti tagatiskokkuleppest hiljem (vt I kd, tl 5-6). Sellest võib järeldada vähemalt

hageja väidetavat tahet mitte vastutada oma kinnisasjaga muude võlgade kui 1997. a laenulepingust

tulenevate kohustuste eest.

34. Kostja esindaja selgitas 15. aprilli 2011. a kohtuistungil aga tagatiskokkuleppe sõnastuse kohta

järgmist: "Tagatiskokkulepped on selliselt "laialt" sõnastatud võlgniku huvides, et vältida täiendavaid

notaritasusid. Eesmärk on seada hüpoteek ainult üks kord, kuna reeglina inimesed muudavad oma

laenude summasid ja võtavad täiendavaid laene ning igakordselt uue hüpoteegi seadmine tähendaks

täiendavat kulu notaritasudele. Tagatiskokkuleppeid me täpsustame siis, kui on kolmandast isikust

pantija." (II kd, tl 211.)

Sellest saab järeldada, et globaalsete tagatiskokkulepete näol on tegemist kostja kui krediidiasutuse

pikaajalise praktikaga laenulepingute sõlmimisel, seega siis tüüptingimustega. Lisaks võib sellest

järeldada, et sellise tagatiskokkuleppe krediidiandja poolt laenuvõtjale väidetud eesmärk on

laenuvõtja soodustamine, lihtsustamaks hilisemate krediitide võtmist. Praegusel juhul on aga selline

"soodustamine" pöördunud tegelikult hageja kui panga kliendi kahjuks.

35. Kolleegiumi arvates saab vähemalt n-ö tüüplaenude (nt eluasemelaenud) tagamisel rääkida

üldjuhul tüüptingimustel sõlmitud krediidilepingust, tagatiskokkuleppest ja hüpoteegi seadmise

lepingust (võlaõigussuhtesse puutuvalt). Seda ei muuda vähemalt üldjuhul lepingute notariaalne

tõestamine. Vastupidist peab tõendama hüpoteegipidaja.

Tüüptingimus ei pea olema välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes, vaid selleks

loetakse ka muu läbirääkimisteta enne välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle

suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. Võlaõigusseaduse § 35 lg-st 1 ja § 42 lg-st 1 tulenevalt

on tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud

enne välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et

tal ei ole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate

lepingutingimuste eest (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06, p 17).

36. Kolleegium märgib lisaks, et tagatisleping ja tagatavad nõuded tuleb TMS § 23 lg-st 41 tulenevalt

hüpoteegipidajal täitemenetluse alustamiseks kohtutäiturile dokumentaalselt kinnitatuna esitada ja

usutavaks teha ning esitada nõudearvestuse detailne kirjeldus, mis võimaldaks täituril hinnata, kas ja

millises ulatuses on tegemist hüpoteegiga tagatud sissenõutavaks muutunud nõuetega. Kolleegiumi

varasema seisukoha järgi tulenesid TMS § 23 lg 41 põhimõtted seadusest ka enne sätte jõustumist

5. aprillil 2011 (vt ka Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p 12; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

153-10, p 13; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 17).

IV

37. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse hüpoteegi realiseerimise aluseks olnud

tagatiskokkuleppe kehtivuse hindamata jätmise tõttu (vt otsuse p 32), ei pea kolleegium vajalikuks

lähemalt käsitleda kaebuse väiteid, kas ja millises ulatuses on kostja nõuded tagatud

käenduslepinguga ning kas ja millises ulatuses on need nõuded juba täidetud.

Seda hinnatakse asja uuel läbivaatamisel, kui ringkonnakohus leiab, et käenduslepingust tulenevad

nõuded on hüpoteegiga tagatud.

38. Vastuseks hagejale märgib kolleegium siiski, et AÕS § 346 lg-st 2 ei tulene notariaalse tõestamise

nõuet lisaks tagatiskokkuleppele ka kokkuleppele, millest tulenevat nõuet tagatakse, praegusel juhul

siis käenduslepingule.

39. Kolleegium märgib lisaks, et käendusleping ei ole üldjuhul kestvusleping, v.a kui sellega

käendatakse määratlemata tulevasi kohustusi (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 14;

15. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-06, p 12; 7. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-102-07, p 11). Seega ei ole ka selle ülesütlemine VÕS § 195 lg 3 või § 196 lg 1 alusel

võimalik. Isegi kui lugeda leping ülesöelduks, ei piiraks see VÕS § 195 lg 2 teise lause järgi vastutust

juba enne käenduslepingu sõlmimist sõlmitud lepingutest tulenevate kohustuste eest.

Isegi kui käendusleping lugeda tarbijakäenduslepinguks (mis on lepingu sõlmimise aegset seadust

arvestades vähemalt küsitav), ei oleks hagejal lepingu ülesütlemise õigust VÕS § 154 lg 1 alusel. Kui

see õigus aga ka oleks, ei vabaneks hageja VÕS § 154 lg 2 alusel siiski vastutusest BPG

laenulepingutest tulenevate kohustuste eest.

40. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et tuvastatud asjaoludel ei ole käendusleping

vastuolus heade kommetega. Hageja käendas sisuliselt enda kontrolli all oleva äriühingu

majandustegevusest tulenevaid võlgasid. Võimalik hageja survestamine käenduslepingu sõlmimisel

ei anna tuvastatud asjaoludel alust teistsuguseks arvamuseks. Käenduslepingut ei ole hageja sellele

tuginedes tühistanud.

41. Hageja ei ole vaidlustanud, et kostja käenduslepinguga tagatud nõuded on muutunud

sissenõutavaks.

Kolleegium märgib siiski, et ekslik on maakohtu otsusest tulenev järeldus (vt maakohtu otsuse p 54),

nagu mõjutaks PankrS § 42 järgi võlausaldajate nõuete sissenõutavaks lugemine põhivõlgnikust

pankrotivõlgniku suhtes ka nõuete sissenõutavust käendaja suhtes. See erisus on kehtestatud üksnes

põhivõlgniku pankrotimenetluse eripära arvestades ja menetluse kiirema kulgemise tagamiseks ega

saa kahjustada kolmandate isikute õigusi. Seega saab käendaja esitada nõudele vastuväiteid, nagu ta

saaks esitada juhul, kui põhivõlgniku pankrotti ei oleks välja kuulutatud. Riigikohus on leidnud

PankrS § 35 lg 1 p 6 tõlgendades, et käendaja suhtes ei kehti põhivõlgniku pankrotimenetluse ajal

intressi ja viivise arvestamise keeld (vt Riigikohtu 30. novembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

121-10, p 13). Põhjendamatu oleks olukord, kus kohustus loetakse käendaja suhtes ennetähtaegselt

sissenõutavaks ja ühtlasi arvestataks sellelt etteruttavalt intressi ja/või viivist.

Kolleegiumi tõlgendust ei muuda see, et kehtetuks on tunnistatud enne 27. detsembrit 2003 kehtinud

VÕS § 149 lg 4, mille järgi käendaja võis sõnaselgelt keelduda käendatava kohustuse täitmisest enne

selle täitmise tähtpäeva, isegi kui täitmise tähtpäev loetakse pankrotimenetluses saabunuks. Selle

sätte kehtetuks tunnistanud võlaõigusseaduse ja sellega seonduvate seaduste muutmise seaduse

eelnõu (85 SE) seletuskirja järgi ei tunnistatud sätet kehtetuks mitte põhjusel, et väär olnuks sätte

kohaldamine võlgniku pankroti korral, vaid ebaselge oli sätte muu rakendusala.

42. Kolleegiumile jääb arusaamatuks ringkonnakohtu käsitlus käenduslepingu vastavusest hea usu

põhimõttele (ringkonnakohtu otsuse lk 16). Hea usu põhimõtte rikkumine ei saa olla lepingu

kehtetuse aluseks, vaid selle alusel võib olla üksnes mh tõkestatud erinevate õiguste kasutamine.

V

43. Asja hind alama astme kohtutes on määratud vääralt ja seda tuleb TsMS § 137 lg 11 alusel muuta.

Nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsuse järgi on asja hind 625 347 eurot 18 senti

(9 784 557 krooni 20 senti). Hüpoteegist tuleneva sundtäitmise nõude lubamatuks tunnistamise hagi

hind tuleb määrata TsMS § 126 lg 3 esimese ja teise lause järgi, lähtudes sissenõutava nõude

väärtusest või eseme väärtusest (arvestades hüpoteegisummat). Hüpoteegi intressi ja kõrvalnõudeid

TsMS § 133 lg-d 1 ja 2 analoogia alusel kohaldades hinna määramisel ei arvestata (vt Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 22). Samuti ei suurene asja hind siin TsMS § 137 lg 4 alusel.

Lähtudes hüpoteegisummast, on hagi hinnaks seega maakohtus ning TsMS § 137 lg-st 1 tulenevalt ka

apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses 271 624 eurot 51 senti (4 250 000 krooni).

44. Tähendust ei ole 5. aprillil 2011 jõustunud TsMS § 132 lg-l 5, kuna hagihind määratakse hagi

esitamise aja seisuga (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 33; 20. märtsi 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 45).

Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei pidanud maksma riigilõivu, lähtudes asja hinnast.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb õiguspärane lõiv sisse nõuda.

45. Hageja on tasunud ka ettenähtust (TsMS § 140 lg 2 esimene lause) vähem kautsjonit, kuid

kaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel nagunii tagastada.

46. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada,

sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

47. Kolleegium märgib, et toimikust nähtuvalt on kohtutäitur hüpoteegiga tagatud nõude

realiseerimise täitemenetluses ekslikult arestinud hageja töötasu (I kd, tl 17-18). Maakohus on jätnud

selle 11. jaanuari 2010. a määrusega tühistamata.

Nagu kolleegium eespool juba märkis (vt otsuse p 17), tähendab hüpoteegi alusel sundtäitmise

korraldamine asjaõiguslikku realiseerimisnõuet, millest ei teki isiklikke nõudeid kinnisasja omaniku

vastu. Seega ei ole ka alust pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku muule varale. See kehtib mh

täituritasu osas, mis AÕS § 346 lg 1 järgi kaetakse hüpoteegisumma ulatuses. Seega ei saa ka täituri

tasu nõuet rahuldada võlgniku muu vara kui üksnes hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel, st täituri

tasu ja kulude otsus ei ole täitedokumendiks kinnisasja omaniku muu vara suhtes.

48. Kolleegiumi hinnangul jättis maakohus 12. märtsi 2010. a määrusega põhjendamatult

rahuldamata hageja taotluse liita menetlusse ka kostja hagi hageja vastu käenduslepingust tuleneva

nõude väljanõudmiseks (I kd, tl 230 jj). Sisuliselt on seal tegemist põhiosas sama vaidlusega,

erinevus on vaid küsimuses, kas kostja saab täitedokumendi kogu hageja vara suhtes. Selliselt oleks

asjade ühtne lahendamine kiirem, vastuolusid välistav ja tekitaks pooltele ka vähem kulutusi.

Takistuseks ei oleks olnud ainuüksi see, et poolte rollid hageja ja kostjana on hagide puhul vahetatud,

ega see, et hagid on erinevat liiki.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve