3-3-1-19-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-19-12

Otsuse kuupäev

29. mai 2012

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Ivo Pilving

Kohtuasi

OÜ Parem Kallas kaebus Pärnu Linnavalitsuse 30. mai 2006. a

korralduse nr 448 p 1 tühistamiseks Rääma 19c kinnistu

omandamise hinna osas ja linnavalitsuse kohustamiseks tegema

selles osas kahe kuu jooksul uue otsuse

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 1. detsembri 2011. a otsus haldusasjas

nr 3-06-1296

Menetluse alus Riigikohtus

Pärnu Linnavalitsuse kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta Pärnu Linnavalitsuse kassatsioonkaebus rahuldamata.

Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 1. detsembri 2011. a otsuse resolutsioon haldusasjas

nr 3-06-1296. Asendada ringkonnakohtu otsuse põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega.

Mõista Pärnu Linnavalitsuselt OÜ Parem Kallas kasuks välja õigusabikulud 720 eurot.

Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linnavolikogu kehtestas 28. juuni 2001. a otsusega nr 48 Rääma 19 territooriumi

detailplaneeringu, millega kavandati seni 100% tootmismaa sihtotstarbega Rääma 19 kinnistu

elamukruntideks jagamine ja Rääma tänava laiendamine magistraaltänavaks. Pärnu Linnavalitsus

määras 27. augusti 2001. a korraldusega nr 1020 detailplaneeringu alusel kinnistu uueks

sihtotstarbeks 85% ulatuses väikeelamumaa ja 15% ulatuses transpordimaa. 8. mail 2002 andis

kinnistu senine omanik A. Sorokin selle mitterahalise sissemaksena üle OÜ-le Parem Kallas.

Kinnistu jagati detailplaneeringust lähtuvalt kümneks elamukrundiks ja üheks transpordimaa

krundiks (2102 m2). Viimane kanti kinnistusraamatusse 18. septembril 2002 ja sai aadressiks Rääma

19c.

OÜ Parem Kallas esitas halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse kohustamiseks Rääma 19c

kinnistu moodustamisega seotud kulutuste hüvitamiseks. 18. oktoobril 2006 lõpetas halduskohus

selle haldusasja (nr 3-04-475) menetluse poolte vahel sõlmitud kompromissi kinnitamisega.

Kompromisslepingu kohaselt hüvitas linnavalitsus kaebajale Rääma 19c kinnistu moodustamisega

seotud kulud 172 484 krooni ja 7 senti.

26. augustil 2004 esitas OÜ Parem Kallas halduskohtule kaebuse Pärnu linna kohustamiseks

Rääma 19c omandamiseks. Asjas nr 3-04-249 tegi lõppotsuse Tallinna Ringkonnakohus, kes

14. veebruari 2006. a otsusega kohustas Pärnu linna kinnistu võõrandamise otsustamiseks kahe kuu

jooksul.

2. Pärnu Linnavalitsus otsustas 30. mai 2006. a korraldusega nr 448 omandada Rääma 19c kinnistu

hinnaga 105 000 krooni. Otsust põhjendati järgmiselt. Haldusasjas nr 3-04-249 jõustunud kohtuotsuse

kohaselt ei ole Pärnu Linnavalitsus kinnistu omandamise hinna määramisel kohustatud lähtuma maa

turuväärtusest elamumaana, mistõttu on põhjendatud kaaluda kas tootmis- või transpordimaa

sihtotstarbest lähtumist. Arco Vara 2004. a eksperdihinnangu kohaselt on Rääma 19c turuväärtus

tootmismaana 580 000 krooni ja transpordimaana 105 000 krooni. Tootmismaa hinna aluseks

võtmine poleks põhjendatud, kuna tulenevalt 20. septembril 2001 kehtestatud Pärnu linna

üldplaneeringust ei oleks kinnistu sihtotstarbeks saanud jääda tootmismaa. Seega ei võeta omanikult

ära võimalust kasutada kinnistut tootmismaana. Rääma 19c omandamisel oli OÜ Parem Kallas

teadlik, et kinnistu sihtotstarbeks on elamu- ja transpordimaa ja et kinnistu jagatakse, nii et tekib

transpordimaa kinnistu. Seega ei saanud OÜ-l tekkida õiguspärast ootust, et talle makstakse

transpordimaa kinnistu eest hüvitist elamumaa või tootmismaa sihtotstarbest lähtuvalt.

3. OÜ Parem Kallas esitas halduskohtule kaebuse korralduse nr 448 p 1 tühistamiseks osas, mis

käsitleb kinnistu omandamise hinda. OÜ Parem Kallas palus linna kohustada uue otsuse tegemiseks

kinnistu omandamise hinna osas kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kaebaja leidis, et Pärnu

linn ei määranud omandatava kinnistu eest õiglast tasu. Linn on vääralt tuginenud 2004. aastal tehtud

eksperdihinnangule, mille alusel määratud hind ei vasta kinnistu turuväärtusele korralduse andmise

ajal. Linn ei ole kogunud asjakohaseid tõendeid kinnistu õiglase hinna määramiseks. Ka ei antud

kaebajale enne korralduse vastuvõtmist võimalust oma seisukoha esitamiseks. Korraldus on

nõuetekohaselt põhjendamata. Kohtumenetluse kestel esitatud täiendavates seisukohtades leidis

kaebaja, et kinnistu hind peaks hõlmama selle soetamiseks kantud kulusid (110 016 krooni),

kompensatsiooni omandist ilmajäämise eest (2 917 691 krooni ja 20 senti), kahju seoses Rääma 19

elamumaakruntide koormamisega teeservituutidega (2 723 351 krooni) ning juurdepääsuteede

väljaehitamisega (429 815 krooni ja 31 senti), kulutusi Rääma 19c parendustele ja korrashoiule 2008-

2010 (49 153 krooni ja 70 senti), kinnistu osas kuni selle linna poolt omandamiseni tasutud avalikud

maksud (ajavahemikul 2007-2011 tasutud maamaks 7358 krooni ja 22 senti) - kõik kokku 6 237 379

krooni ja 43 senti. 25. jaanuari 2011. a istungil täpsustas kaebaja oma kohustamisnõuet, paludes

kohtul kohustada Pärnu Linnavalitsust kinnistu omandamise tasu suuruse üle otsustamisel arvestama

eeltoodud põhimõtteid.

4. Tallinna Halduskohus jättis 18. aprilli 2011. a otsusega haldusasjas nr 3-06-1269 kaebuse

rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt nähti vastavalt detailplaneeringule ette kinnistuosa

kasutamine avalikul otstarbel Rääma tänava laiendamiseks. Tekkis vajadus kinnistuosa

võõrandamiseks, millest Pärnu linn kinnistu omanikku A. Sorokinit detailplaneeringu menetluse ajal

ka informeeris. 8. mail 2002 omandas OÜ Parem Kallas kinnistu A. Sorokinilt mitterahalise

sissemaksena. Määravaks on küsimus, kas linna poolt määratud hind 105 000 krooni, mille puhul on

lähtutud transpordimaa sihtotstarbest, on õiglane ja piisav.

Kohtumenetluses teostatud ekspertiisidest järeldub, et Rääma 19c kuju ja asukohta arvestades on selle

parimaks võimalikuks kasutuseks jätkuv kasutamine transpordimaana. Transpordimaa kinnistul aga

turuväärtus puudub. Selle järelduseni jõudmisel on lähtutud turuväärtuse definitsioonist vara

hindamise standardis EV 875-3:2005. Kuna objektil turuväärtus puudub, tuleb selgitada, kas kinnistu

omandamise hind võib olla suurem kui 105 000 krooni tulenevalt selle hüvitusväärtusest. Hüvitamisel

võidakse vara hindamise standardi kohaselt arvestada vara asendamise, remontimise ja ülesehitamise

kulusid, kahjudega seonduvalt saamata jäänud tulu, samuti kaasnevaid ühekordse või püsiva

iseloomuga kahjusid. Hüvitusväärtuse määramisel kasutatakse nii turu-, tulu- kui kulupõhist

lähenemist ning tuginetakse osapoolte kokkulepitud põhimõtetele.

Eksperdid uurisid analoogsetes situatsioonides toimunud võõrandamistehinguid ning leidsid, et

enamikul juhtudest toimub võõrandamine tasuta või sümboolse tasu eest. Seetõttu on poolte

kokkuleppel põhinev hüvitise maksmine suhestatav ainult kinnistuomaniku poolt võõrandatavale

kinnistule tehtud parenduste hüvitamise kontekstis. Hüvitamiskõlbulike parenduste kontekstis tuleb

aga arvestada haldusasjas nr 3-04-475 sõlmitud kompromisslepinguga, millega linn hüvitas OÜ-le

Parem Kallas Rääma 19c kinnistu moodustamisega seotud avalikes huvides tehtud kulud 172 484

krooni 7 senti. Kompromisslepingu kohaselt kohustus OÜ Parem Kallas mitte esitama edaspidi samu

või muid nõudeid, mis tal võivad olla Pärnu linna vastu tulenevalt kaebuses esitatud asjaoludest.

Seega kohustus OÜ mitte nõudma Pärnu linnalt rohkem kinnistu moodustamisega seotud kulude

liike, mille koosseis kompromisslepingus loetleti.

Kaebaja loetletud kulud seoses kinnistu soetamise ja äralõigetega elamukruntidest kuuluvad

omandikaotusega seotud kulude kategooriasse, mille nõudmine on ekspertarvamuste põhjal

põhjendamatu. Teeservituutide seadmise kulud kuuluvad kompromisslepingus loetletud Rääma 19

detailplaneeringu koostamise kulude alla. Lisaks ei põhjusta Rääma 19c võõrandamine Rääma 19

jagamisel moodustatud kümnel elamukrundil servituudialade tekkimist ega mõjuta nende ulatust.

Juurdepääsuteed elamukruntidele ehitas kaebaja aga välja elamukruntide kasutamise parendamiseks

olukorras, kus Rääma 19c maaüksusele oli juba selle OÜ Parem Kallas poolt omandamise ajaks antud

Rääma tänava laiendamiseks vajalik transpordimaa funktsioon, seega ei kuulu need kulud

hüvitamisväärtuse hulka. Kuna OÜ Parem Kallas omandas nii elamukrundid kui Rääma 19c

maaüksuse konkreetsete sihtotstarvetega kruntidena, saab omand, millest ta ilma jääb, olla ainult

seesama transpordimaa koos kõigi olemasolevate käsutus- ja kasutuspiirangutega. Kinnistu

hooldamisega seonduvad kulud ning maamaks 2007. aastast on kaetud linna määratud

105 000 krooni suuruse hüvitisega.

Võimalikud menetluslikud ja vormilised rikkumised ei saa haldusmenetluse seaduse §-st 58

tulenevalt tuua kaasa vaidlustatud otsuse tühistamist, kuna ei saanud mõjutada asja otsustamist.

Kaebajal oli võimalus omal algatusel oma seisukohti esitada nii haldus- kui kohtumenetluses.

Kaebaja väited ei ole aga vastustaja positsiooni muutnud.

5. OÜ Parem Kallas esitas apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse tühistada ja

kaebuse rahuldada. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei vastanud halduskohus kaebaja väitele, et

Rääma 19c väärtus tulnuks teha kindlaks vaidlustatud korralduse andmise aja seisuga. Õiglaseks

hüvitiseks ei saa pidada kinnistu turuväärtust 2004. a seisuga. Kaebaja ei nõustu kohtu järeldusega, et

kinnistul turuväärtus puudub. Igal esemel on tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevalt harilik

väärtus. Ka planeerimisseaduse (PlanS) § 30 ei näe ette tasuta omandamist. Ekspertarvamustes on

tuginetud mittevõrreldavatele juhtumitele - kui maa-ala arendusprojekti käigus planeeritakse ja

sealjuures ehitatakse välja sõiduteed ja parklad, on arusaadav arendaja soov need KOV-le kas tasuta

või sümboolse tasu eest üle anda. Antud juhul aga kavandati Rääma tänava laiendamine avalikes

huvides. Omanik nõustus selle lahendusega, kuna oli teadlik, et temale sellega põhjustatavad

ebamugavused hüvitatakse. Kohus pole põhjendanud, miks ei võiks kinnistu turuväärtuseks olla

vähemalt selle maksustamishind (seda on võimalikuks pidanud Arco Vara hindaja). Maksustamishind

leitakse maa hindamise seaduse alusel, mille § 2 kohaselt on hindamise eesmärgiks maa hariliku

väärtuse leidmine. Vaidlustatud korralduses on omandamishinda 105 000 krooni samuti põhjendatud

hindamisaktiga, millega määrati kindlaks kinnistu turuväärtus. Tegemist võis olla aga kinnistu

turuväärtusega 2004. aastal, mitte korralduse andmise ajal.

Õiglase hinna määramine on õiguslik küsimus, mille lahendamisel ei saa tugineda üksnes kinnisvara

hindamise ekspertide arvamustele. KOV-l on õiglase tasu määramisel lai kaalutlusruum. Kui

üldtunnustatud vara hindamise meetodid ei võimalda õiglase hüvitise suurust määrata, tuleb lähtuda

muudest meetoditest. Kaebaja ei nõustu kohtu käsitlusega, et omandas Rääma 19c maaüksuse juba

detailplaneeringu järgi kindlaks määratud sihtotstarvetega kruntidena ning saab seetõttu ilma jääda

üksnes transpordimaast. Transpordimaa sihtotstarbega Rääma 19c kinnistu kanti kinnistusraamatusse

alles pärast selle omandamist kaebaja poolt.

Kaebaja ei nõustu ka, et tema poolt kinnistu hüvitusväärtusesse arvatud kulud on kaetud haldusasjas

nr 3-04-475 sõlmitud kompromissiga. Kompromiss käsitles selle sõlmimise ajaks kantud Rääma 19c

kinnistu moodustamise kulusid. Kaebaja jäi oma seisukoha juurde, et hüvitada tuleks halduskohtule

esitatud kaebuse täienduses loetletud kulutused ja kahju. Vastustaja ei andnud kaebajale

haldusmenetluses võimalust oma arvamuse esitamiseks ja nimetatud kulutuste väljatoomiseks.

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 1. detsembri 2011. a otsusega OÜ Parem Kallas

apellatsioonkaebuse ja tühistas halduskohtu otsuse. Kohus tühistas vaidlustatud Pärnu Linnavalitsuse

korralduse p 1 kinnistu omandamise tasu osas ja tegi Pärnu Linnavalitsusele ettekirjutuse kahe kuu

jooksul kohtuotsuse jõustumisest otsuse tegemiseks Rääma 19c omandamise õiglase tasu osas.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt pole poolte vahel vaidlust selles, et täidetud on PlanS § 30

tingimused ning vastustaja on kohustatud maksma kaebajale kinnistu võõrandamise eest kohest ja

õiglast tasu korralduse andmise aja seisuga. Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu otsusest haldusasjas

nr 3-04-249 ei saa vaidlust olla ka selles, et vastustaja ei pidanud õiglase tasu määramisel lähtuma

kinnistu turuväärtusest elamumaana. Vaidlus on selles, kas 105 000 krooni on õiglane tasu ja mida

tasu suuruse kindlaksmääramisel tuleks arvestada.

Kohtumenetluse kestel on läbi viidud kolm ekspertiisi, milles on hinnatud kinnistu väärtust

ekspertiiside tegemise aja seisuga. Õiglase tasu suurus tuli aga kindlaks teha korralduse andmise aja

seisuga, kuna kontrolli all on 30. mai 2006. a korralduse õiguspärasus. Seega on põhjendamatud ka

kaebaja väited, millega soovitakse õiglase tasu hulka arvata pärast seda kuupäeva tehtud kulutusi.

Planeerimisseadus ei defineeri õiglase tasu mõistet. Kohese ja õiglase tasu väljendit kasutatakse aga

ka kinnisasja sundvõõrandamise regulatsioonis. Sundvõõrandamisel lähtutakse kinnisasja harilikust

väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Seega ei saanud õiglane tasu olla

madalam kinnistu harilikust väärtusest vaidlustatud korralduse vastuvõtmise aja seisuga. Õiglane tasu

on universaalne mõiste ega sõltu sellest, millise menetluse tulemusena see välja mõistetakse. Õiglase

tasu suuruse võivad pooled ka kokku leppida. Seega võib KOV kasutada maa hariliku väärtuse

leidmiseks ka maa hindamise seaduse ja selle alusel vastu võetud korra alusel teostatud hindamise

tulemusi. Põhjendatud on vaidlustatud korralduse järeldus, et praeguse juhtumi asjaolusid arvestades

ei tulnud lähtuda kinnistu väärtusest tootmismaana.

Kuna õiglase tasu kindlaksmääramine võib toimuda mitte üksnes maa hariliku väärtuse kaudu ning

hüvitusväärtuse määramisel võidakse muu hulgas arvestada vara parendamise kulusid ja kahjusid,

tuginedes osapoolte kokkulepitavatele põhimõtetele, siis ei tohtinud vastustaja piirduda üksnes

kaebaja informeerimisega 24. mai 2006. a kirjaga kinnistu omandamisest hinnaga 105 000 krooni,

vaid oleks pidanud andma talle võimaluse esitada kinnistu omandamise hinna kohta oma arvamus ja

vastuväited. Sel juhul oleks vastustaja saanud korralduses põhjendada, miks õiglase tasu

kindlaksmääramisel ei tule arvestada kaebaja poolt kohtumenetluses esile toodud kulutusi ja kahjusid.

Ärakuulamisõiguse rikkumine ja korralduse põhjendamispuudujäägid tingivad vaidlustatud

korralduse tühistamise. Ringkonnakohus märkis veel, et haldusasjas nr 3-04-475 sõlmitud

kompromissiga ei loobunud kaebaja õiglase tasu nõudmisest PlanS § 30 alusel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Pärnu Linnavalitsus esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning

jõusse jätta halduskohtu otsus. Kassaator ei nõustu ringkonnakohtuga, et kohtumenetluses tehtud

ekspertiisidele ei saa tugineda, kuna nendes uuriti Rääma 19c väärtust ekspertiisi tegemise aja

seisuga. Viimase ekspertiisi (komisjoniekspertiisi) tulemus, mille kohaselt Rääma 19c kinnistul

puudub turuväärtus, laieneb ka 2006. a seisule. Ekspertiisis on tuginetud turuinformatsioonile

perioodist 2005-2009. Samuti ei ole 2006. aastast muutunud õiguslik ja faktiline võimalus kasutada

kinnistut muuks kui transpordimaaks. Ka hüvitusväärtuse sisustamine ekspertide poolt kajastab

kinnistu väärtust nii vaidlustatud korralduse vastuvõtmise kui ekspertiisi tegemise aja seisuga.

Ringkonnakohus pole võtnud seisukohta Pärnu LV väite osas, et oluline on, et OÜ Parem Kallas

omandas kinnistu pärast detailplaneeringu vastuvõtmist. Seega saab OÜ Parem Kallas ilma jääda

üksnes transpordimaast. Eristada tuleb isikut, kelle õigusi planeeringu kehtestamisega vahetult

kahjustati, isikust, kes omandab kinnistu juba sellel kehtiva planeeringuga.

Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta kohustamiskaebuse selle osa kohta, mis puudutab kaebaja

taotlust kohustada Pärnu LV-d lähtuma tasu suuruse määramisel konkreetsetest kaebaja nimetatud

alustest. Kohus oleks pidanud andma hinnangu kaebaja välja toodud õiglase tasu arvutamise aluste

põhjendatusele.

Ärakuulamisõiguse osas leitakse kassatsioonkaebuses, et diskussioon ja vaidlused Rääma 19c

hüvitusväärtuse osas on toimunud juba mitmes kohtumenetluses, seega on kaebajal olnud piisavalt

võimalusi oma seisukohtade esitamiseks. 13. juulil 2004. a Pärnu linnale esitatud taotluses tugines

OÜ Parem Kallas 2002. aastal koostatud eksperdihinnangule, mille kohaselt Rääma 19c kinnistu

eraldamisega seoses jäi tal saamata tulu 712 000 krooni, mille kaebaja leidiski olevat õiglase tasu.

Haldusasja nr 3-04-249 raames esitas kaebaja eksperdihinnangu 2004. aastast, millest tulenevalt oli

saamata jäänud tulu suuruseks 946 000 krooni. Seejärel jõustus aga ringkonnakohtu otsus, mis

välistas kinnistu turuväärtuse määramisel elamumaa sihtotstarbest lähtumise. Tootmismaa

sihtotstarbest lähtumine polnud samuti põhjendatud, kuna Pärnu üldplaneering välistas kinnistu

edasise kasutamise tootmismaana. Eeltoodust järeldas linn, et üle jääb vaid transpordimaa

turuväärtusest lähtumine. Sealjuures lähtus ka kaebaja oma taotlustes just turuväärtusest, mingite

muude kulutuste ja kahju hüvitamist kaebaja enne käesoleva asja kohtumenetlust nõudnud ei ole.

24. mail 2006 edastas linn kaebajale teate, mille kohaselt esitatakse linnavalitsuse istungile

vastuvõtmiseks haldusakti eelnõu, mille kohaselt omandab Pärnu linn kinnistu 105 000 krooni eest.

Kaebaja edastatud teatele ei reageerinud. Kõike eeltoodut arvestades leiab kassaator, et kaebajal oli

piisavalt võimalusi oma seisukohtade ja vastuväidete esitamiseks.

8. OÜ Parem Kallas esitas kassatsioonkaebusele vastuse, milles palub kassatsioonkaebuse

rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata jätta.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Rääma 19 detailplaneeringu kehtestamise ajal 28. juunil 2001 kehtinud planeerimis- ja

ehitusseaduse (PES) § 30 lg 5 kohustas kohalikku omavalitsust võõrandama kinnisasja selle omaniku

nõudel kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringuga nähakse ette kinnisasja

kasutamine avalikul otstarbel, piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine

kasutamine võimatuks. Planeeringu elluviimiseks oli võimalik kohaldada ka sundvõõrandamist

kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) ettenähtud alustel (PES § 31). Samasisulise

regulatsiooni kehtestas 1. jaanuarist 2003 jõustunud planeerimisseadus.

Nii kinnistu võõrandamisel planeeringu kehtestamise tagajärjel kui kinnistu sundvõõrandamisel on

nõutav kinnisasja omanikule kohese ja õiglase tasu või hüvitise maksmine. Riigikohtu praktika

kohaselt on õiglane hüvitis omandi sundvõõrandamise korral reeglina asja harilik väärtus ehk selle

kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hüvitise suurus võib turuhinnast erineda vaid erandlikel

juhtudel (vt Riigikohtu üldkogu 18. märtsi 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-59-04, p-d 18, 19 ja 22 ja neis

viidatud lahendid). Riigikohus on praktika kujundamisel tuginenud ka Euroopa Inimõiguste Kohtu

seisukohtadele.

10. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Pärnu Linnavolikogu 28. juuni 2001. a otsusega nr 48

kehtestatud detailplaneeringuga nähti ette A. Sorokinile kuulunud Rääma 19 kinnistu osaline

kasutamine avalikul otstarbel Rääma tänava laiendamiseks. Vaidlus puudub ka selles, et Rääma

tänava laiendus kavandati üksnes avalikes, mitte kinnistuomaniku huvides (vt Pärnu Linnavalitsuse

esindaja selgitused halduskohtu istungil 25. jaanuaril 2011, toimiku kd 3, leht 166), mistõttu on

kinnistu võõrandamisel asjakohane selle eest tasumine kinnistu turuväärtuse ulatuses.

Kinnistuomanikule makstava õiglase tasu (kinnistu turuväärtuse) suurus sõltub sellest, milline maa

sihtotstarve võetakse aluseks kinnistu turuväärtuse leidmisel, samuti sellest, millise ajahetke seisuga

kinnistu turuväärtus kindlaks määratakse. Lisaks tuleb selgitada, millist tähendust omab õiglase tasu

suuruse määramisel asjaolu, et kinnistu omanik on pärast planeeringu kehtestamist vahetunud.

11. Riigikohus leiab, et praegusel juhul ei mõjuta linna kohustust omandada planeeringuga avalikuks

kasutamiseks määratud kinnistuosa õiglase hinna eest asjaolu, et kinnistu omanik pärast planeeringu

kehtestamist muutus. A. Sorokin andis kinnistu 8. mail 2002 mitterahalise sissemaksena üle OÜ-le

Parem Kallas, mille juhatuse liikmeks ta ise on ning mille kaudu ta on korraldanud Rääma 19 ja

sellest eraldatud Rääma 19c transpordimaa kinnistu arendamist ja asjaajamist (vt OÜ Parem Kallas

esindaja selgitused Tallinna Halduskohtu istungil, toimiku kd 1, leht 224). Rääma 19 kinnistu anti üle

enne sellest Rääma 19c kinnistu eraldamist, seega enne, kui kinnistuomanikul tekkis reaalne

võimalus avalikuks kasutamiseks määratud kinnistuosa linnale võõrandada. Analoogselt HKMS § 30

lõikega 1 saab sellises olukorras kinnistu omandamise nõude lugeda täies ulatuses koos kinnistuga

üle läinuks OÜ-le Parem Kallas.

12. Riigikohus ei nõustu Pärnu Linnavalitsuse ja ringkonnakohtu seisukohaga, mille kohaselt Rääma

19c kinnistu turuväärtuse leidmisel ei tulnud lähtuda maa turuväärtusest tootmismaana. PES § 30 lg 5

p-st 2 ja PlanS § 30 p-st 2 nähtuvalt on omandamisnõudega hüvitatavaks väärtuseks just kinnisasja

senine kasutus. Kinnistu omaniku omandiõigust riivati detailplaneeringuga, mille alusel maa-ala,

millel senini oli tootmismaa sihtotstarve, määrati kasutamiseks avalikul otstarbel Rääma tänava

laienduseks. Seega jäi kinnistu omanik detailplaneeringu kehtestamise hetkel ilma võimalusest

kasutada maad tootmismaana ning maa eest õiglase tasu määramisel tuleb lähtuda tootmismaa

sihtotstarbest. Kuna enne detailplaneeringu kehtestamist ei olnud tegemist elamumaaga, pole

praegusel juhul põhjendatud lähtuda maa turuväärtusest elamumaana.

13. Riigikohus rõhutab, et õiglase tasu määramisel planeeringu kehtestamisest tuleneva

omandamisnõude menetluses ei saa lähtuda asjaoludest, mis tekkisid planeeringu kehtestamisega või

selle tagajärjel, antud juhul Rääma 19c kinnistu kujust, suurusest ning transpordimaa sihtotstarbest.

Selline lähenemine ei tagaks õiglast hüvitist omandiõigusesse sekkumise eest.

Sellega seoses selgitab Riigikohus veel, et kuna praegune Rääma 19c kinnistu moodustas

detailplaneeringu kehtestamise hetkel osa suuremast Rääma 19 kinnistust, ei saa selle turuväärtuse

leidmisel lähtuda selle praegusest suurusest ja kujust. Rääma 19c kinnistu turuväärtuse määramiseks

tuleb välja selgitada kogu endise Rääma 19 tootmismaa kinnistu turuväärtus ning arvutada siis sellest

praeguse Rääma 19c kinnistu suurusele (2102 m2) vastava osa väärtus.

14. Järgnevalt tuleb selgitada, millise ajahetke seisu tuleks arvestada detailplaneeringuga avalikuks

kasutamiseks määratud maa turuväärtuse leidmisel. Riigikohus leiab, et kuna kinnistuomaniku

omandiõiguse riive tulenes detailplaneeringust, tuleb tasu suuruse määramisel arvestada

detailplaneeringu kehtestamise aja seisu. Piirang kinnisasja senisele kasutamisele jõustub õiguslikult

detailplaneeringu kehtestamise hetkest, seda isegi juhul, kui reaalsuses koheselt midagi ilma

täiendavate aktide vastuvõtmiseta ei muutu. Ka PES § 30 lg 5 p 2 ning PlanS § 30 p 1 nimetavad

kasutuse piirangu alusena just detailplaneeringut. Lähtuda ei saa analoogiast KASVS § 16 lg-ga 1,

kuna sundvõõrandamise menetluses tuleneb omandiõiguse riive sundvõõrandamise otsusest.

Riigikohus märgib, et kui Pärnu Linnavalitsus on omandamisnõude menetlemisega õigusvastaselt

viivitanud ning OÜ-le Parem Kallas on seetõttu tekkinud kahju, on tegemist eraldiseisva toiminguga

ning võimaliku kahju hüvitamise küsimust ei saa lahendada vaidluses kinnistu omandamise õiglase

tasu üle.

15. Eeltoodust tulenevalt leiab Riigikohus, et õiglaseks tasuks Rääma 19c kinnistu omandamisel on

Rääma 19c kinnistu suurusele vastava osa väärtus tootmismaa sihtotstarbega endise Rääma 19

kinnistu turuväärtusest 28. juuni 2001. a seisuga. Kuna Pärnu Linnavalitsus ei ole tasu määramisel

nimetatud alustest lähtunud, tuleb OÜ Parem Kallas kaebus rahuldada ning Pärnu Linnavalitsuse

30. mai 2006. a korralduse nr 448 p 1 tühistada. Kohtumenetluses läbi viidud ekspertiisidega ei ole

välja selgitatud õiglast tasu eelnimetatud tingimustest lähtuvalt, mistõttu Riigikohus ei saa ise

otsustada õiglase tasu suuruse üle. See tuleb välja selgitada Pärnu Linnavalitsusel kahe kuu jooksul

Riigikohtu otsuse jõustumisest arvates.

Riigikohus jätab seega ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni muutmata ning Pärnu Linnavalitsuse

kassatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused asendab Riigikohus käesoleva

otsuse põhjendustega (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 230 lg 5 p 6).

16. Ringkonnakohus mõistis Pärnu Linnavalitsuselt OÜ Parem Kallas kasuks välja menetluskulud

10 000 eurot ja 15 senti. Ekspertide (Riho Lubi, Kaarel Sahk ja Toivo Ratassepp) kasuks mõistis

ringkonnakohus Pärnu Linnavalitsuselt välja igaühele 160 eurot.

Lisaks nimetatud kuludele tuleb jaotada ka kassatsiooniastme menetluskulud. OÜ Parem Kallas esitas

Riigikohtule taotluse õigusabikulude 720 eurot väljamõistmiseks. Taotlusega koos on esitatud

menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 2 alusel rahuldab

Riigikohus OÜ Parem Kallas taotluse ja mõistab taotletud kulud Pärnu Linnavalitsuselt OÜ Parem

Kallas kasuks välja.

Pärnu Linnavalitsuse kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud kautsjon arvatakse HKMS § 107 lg 4

viimase lause alusel riigituludesse.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Ivo Pilving