3-2-1-61-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-61-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. mai 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

Angelina Volkova hagi Niina Duškina vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja Angelina Volkovale jätmiseks ning Niina

Duškina vastuhagi Angelina Volkova vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja selle reaalosadeks jagamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 14. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-3361

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Angelina Volkova kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1704 eurot 26 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Angelina Volkova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Küllike Namm

Kostja Niina Duškina (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

30. aprill 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 14. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-3361 ja Viru

Maakohtu 8. detsembri 2010. a otsus samas tsiviilasjas ning saata asi uueks läbivaatamiseks

Viru Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Angelina Volkovale kassatsioonkaebuselt 16. jaanuaril 2012. a tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Angelina Volkova (hageja) esitas 17. veebruaril 2006 Viru Maakohtule Niina Duškina (kostja)

vastu hagiavalduse, milles palus kaasomandi lõpetada ja jätta kaasomandis oleva kinnisasja hagejale.

Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt on hageja Alajõe külas Xxxxx x asuva kinnisasja 2/3

mõttelise osa ja kostja 1/3 mõttelise osa omanik. Kostja alustas ilma hageja nõusolekuta kinnisasjale

kahekorruselise kivihoone ehitamist. Pooled ei ole sõlminud kinnistu jagamise, kasutamise ja piiride

määramise kokkulepet. Hageja palus kohtul lõpetada kaasomand, jättes kinnisasja hageja omandisse

kohustusega maksta kostjale tema kaasomandi osa eest hüvitis 265 000 krooni.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja vaidles sellele vastu.

Hageja on Alajõe Vallavalitsusele 15. juulil 2007 esitatud projekteerimistingimuste väljastamise

avalduses kinnitanud, et tal ei ole kinnisasjale sauna ehitamise kohta vastuväiteid. Kostja on alates

2005. a lõpust püüdnud poolte erimeelsusi lahendada, kuid hageja nõuab kostja kaasomandi osa

võõrandmist.

3. Kostja esitas 14. augustil 2006 maakohtule hageja vastu vastuhagi, milles palus kaasomandi

lõpetada ja jagada kinnisasja koos oluliste osadega reaalosadeks, jättes tema omandisse järgmiselt

piiritletud krundi: Xxxxx tn parempoolsest küljest 8,4 m pikkuse osa, Kooli tn vasakpoolsest küljest

14 m pikkuse osa, lõpp-punktist 12 kuni puurkaevuni, kusjuures kaev jääks kostja krundi piiridesse,

puurkaevust 11 m pikkuse osa kuni maja selle piirini, mis eraldab poolte kasutuses olevaid osasid,

ning jättes kostja omandisse elamust ruumid 8-12 ja hageja omandisse ruumid 1-7.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu.

Kuna kinnisasja reaalosadeks jagamise korral tekiks ebamõistlikult väike ja ebaotstarbeka kujuga

kinnisasi, ei ole kinnisasja reaalosadeks jagamine kostja taotletud viisil otstarbekas. Kinnisasja

reaalosadeks jagamise korral peab kostja maksma hagejale 144 166 krooni, sest talle jääb suurema

väärtusega kaasomandi osa, mis ei vastanud tema tegelikule osale kaasomandist.

5. Viru Maakohus jättis 8. detsembri 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, jättes

kostja omandisse järgmiselt piiritletud krundi: Xxxxx tn parempoolsest küljest 8,4 m pikkuse osa,

Kooli tn vasakpoolsest küljest 14 m pikkuse osa, lõpp-punktist 12 kuni puurkaevuni, kusjuures kaev

jääks kostja krundi piiridesse, puurkaevust 11 m pikkuse osa kuni maja selle piirini, mis eraldab

poolte kasutuses olevaid osasid, ning elamust ruumid 8-12, ja hageja omandisse ruumid 1-7.

Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ning mõistis temalt riigi tuludesse ekspertiisikulu

6750 krooni.

Maakohtu otsuse kohaselt on hageja kaasomandi 2/3 mõttelise osa ja kostja 1/3 mõttelise osa omanik.

Pooled on esitanud hagid kaasomandi lõpetamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 1 järgi

jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Maakorraldusseaduse

(MaaKS) § 13 lg 1 kohaselt jagatakse kinnisasi kinnisasja omaniku soovil selle olemust rikkumata

kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. Pooled ei ole

kaasomandi jagamise viisis kokku leppinud. AÕS § 77 lg 2 alusel, kui kaasomanikud ei saavuta

kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi

kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse

maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende

osa suurusele.

Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 alusel on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud.

Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes

huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Omandi puutumatus tähendab ka kaasomandi puutumatust.

Kaasomandi lõpetamine, jättes kogu kaasaomandi ühele kaasomanikule, on lubatud üksnes siis, kui

teine kaasomanik on sellega nõus või kui kaasomandit ei ole võimalik jagada. Kaasomandi osa ei saa

võõrandada, kui seda on võimalik jagada reaalosadeks, sest sellega riivatakse olulisel määral

põhiõigust omandi puutumatusele.

Alajõe Vallavalitsuse 16. mai 2006. a tõendi kohaselt ei ole kinnistu jagamist ja eraldi katastriüksuste

moodustamist välistavaid piiranguid. 19. jaanuaril 2010 esitatud eksperdihinnangu järgi on võimalik

jagada kinnisasi reaalosadeks kostja nõutud viisil. Ehitustehniliselt on võimalik jagada reaalosadeks

kostja nõutud viisil ka kinnisasjal asuvad hooned. Pärast reaalosadeks jagamist säilib mõlemal

kaasomanikul võimalus kasutada hooneid tingimusel, et jäädakse praeguse kirjalikult vormistamata,

kuid väljakujunenud kasutuskorra juurde. Ekspert ei välistanud kinnistu ja hoonete reaalosadeks

jagamise alternatiivseid võimalusi, kuid leidis, et reaalosadeks jagamisel peab kinnistute piir läbima

olemasoleva ühekorruselise elamu praegust vaheseina.

Õige ei ole hageja väide, et kahel omanikul ei ole võimalik kinnisasja edasi kasutada. Pooled on üle

kuue aasta kinnisasja kasutanud, väljakujunenud kasutuskord ei erine kostja pakutud jagamise viisist.

Kostja ei ole nõus kaasomandi osast loobuma põhjusel, et tal ei ole võimalik teist samaväärset krunti

Peipsi järve ääres osta.

MaaKS § 13 lg 4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja

sihtotstarbeline kasutamine või kui katastriüksust ei ole võimalik moodustada. Hageja vastuväited, et

kinnistu jagamisel tekib väike ja ebamõistliku kujuga kinnistu, mis teeb jagamise ebaotstarbekaks, ei

ole piisavaks aluseks jätta kinnisasi reaalosadeks jagamata. Alajõe Vallavalitsuse tõendi ja

eksperdihinnanguga on tuvastatud, et poolte kaasomand on võimalik jagada reaalosadeks ning sellisel

juhul säilib mõlema poole võimalus kasutada kinnistul asuvaid hooneid. Kinnisasja reaalosadeks

jagamata jätmisel jääks kostja ilma nii kaasomandi osast kui ka võimalusest elada aasta ringi Peipsi

järve ääres.

Kinnisasja jagamine ei ole võimalik ilma katastrimõõdistuse, planeeringu ja kinnistu piiride

kindlaksmääramiseta. Nende tööde tegemiseks on vaja mõlema poole nõusolekut, milleta ei ole

võimalik kaasomandit jagada ja katastriüksusi moodustada. Kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 35

lg 1 p 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele mh lisada nõutavad nõusolekud ja § 36 lg 1 järgi riigi

maakatastri pidaja väljastatud kinnistu plaani koopia või skeem. KRS § 341 lg 1 järgi on kande

tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks vaja selle isiku nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa

kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Pooled ei ole

kaasomandi lõpetamise viisis kokku leppinud, mistõttu ei ole nende nõusolekuid eelnimetatud tööde

tegemiseks. Seega on tahteavalduse saamine võimalik üksnes tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 alusel, mille järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse,

asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Vastuhagi rahuldav kohtuotsus asendab kinnisasja

jagamisele vastu vaielnud hageja tahteavaldust kinnistu jagamiseks kostja nõutud viisil.

AÕS § 77 lg 3 järgi, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade

väärtusele, võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel määrata rahalise tasaarvestuse osade

ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Kuna kinnistu

jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses, ei ole kinnistu reaalosadeks jagamise nõude

korral võimalik määrata hüvitist kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega samas

menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamise üle saab lahendada pärast seda, kui

kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on kindlaks määratud reaalosade piirid ja pärast jagamist

tekkinud uued kinnistud on kantud kinnistusraamatusse.

Praeguses vaidluses ei ole võimalik hinnata, kas vaidlusalune saun on kinnisasjale rajatud

seaduslikult. Halduskohtumenetluses on hageja kaebus, milles ta palub tühistada Alajõe

Vallavalitsuse haldusakti, millega vallavalitsus keeldus tegemast kostjale ettekirjutust kaasomandile

püstitatud sauna lammutamise kohta (haldusasi nr 3-10-1172). Praeguses tsiviilvaidluses ei ole hageja

esitanud kostja vastu nõuet õigustrikkuva tegevuse lõpetamiseks. Selles asjas tehtava kohtulahendi

jõustumisel ja iseseisvate kinnisasjade moodustamisel saavad pooled sõltuvalt kinnistute tegelikust

suurusest ja halduskohtumenetluses tehtavast lahendist esitada teineteise vastu võimalike rahaliste

hüvitiste määramise nõuded.

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega lõpetada kaasomand ja jätta kinnisasi hageja ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjale

tema kaotatud kaasomandiosa. Lisaks palus hageja peatada tsiviilasja menetlus kuni menetluse

lõppemiseni haldusasjas nr 3-10-1172.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole õige maakohtu seisukoht, et kaasomandi lõpetamine, jättes asja

ühele kaasomanikule, on lubatud üksnes siis, kui teine kaasomanik on sellega nõus või kaasomandit

ei ole võimalik jagada. Kohus peab kaaluma kõiki asjaolusid, hindama esitatud tõendeid ning selle

alusel jõudma järeldusele, millisel viisil on kaasomandi lõpetamine kõige otstarbekam. Arvestades

poolte keerulisi suhteid, on kaasomandi lõpetamine ebaotstarbekas ja põhjendamatu selliselt, et pooli

jääb ühendama jagamise teel tekkivatel kinnisasjadel asuv elumaja, mille edasine korrashoid võib

tekitada poolte vahel erimeelsusi. Kohus on jätnud analüüsimata, kas kaasomandi lõpetamine

reaalosadeks jagamise teel on õiglane ja vastab mõlema poole huvidele. Hageja kasutab kaasomandit

oma elukohana, kostja elukoht on Jõhvis. Kuna kinnisasjale soovivad elama asuda ka hageja

perekonnaliikmed, ei jää kinnisasja reaalosadeks jagamise korral neile piisavalt suurt elamispinda.

Kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil on ebaõiglane ka seetõttu, et sellisel juhul jääb

puurkaev kostja kinnisasjale ja hagejal ei ole võimalust saada joogi- ja tarbevett.

Arvestades tuvastatud asjaolusid, on ekslik maakohtu seisukoht, et kohtuotsus asendab tahteavaldust

ja selle alusel on võimalik jagada kinnisasi kostja nõutud viisil. Kohus saab kinnisasja jagada

reaalosadeks vaid juhul, kui on esitatud nõue koos vastavate katastrimõõdistamistega, sest vastasel

juhul ei ole kohtuotsus täidetav. Kinnisasja reaalosadeks jagamise aluseks olev plaan ei ole

nõuetekohane. Kinnisasja jagamisel kaheks kinnisasjaks tuleb teha maakorraldustoiminguid, mida

kostja ei ole vastuhagis taotlenud.

Kostja esitatud plaanilt ei nähtu elumaja läbivat kinnisasja piiri. Samuti ei ole teada, kas kinnisasju

hakkab eraldama elumaja sees asuv kandesein ning kas elumaja on võimalik kasutada pärast seda, kui

üks pooltest soovib temale kuuluva osa elumajast lammutada. Kaasomandis olevast ehitisest saab osa

eraldada vaid erandjuhtudel. Seega on vaja teha kindlaks, kas eraldatav ehitiseosa saaks eksisteerida

ilma ülejäänud hoone osata.

Alusetu on maakohtu väide, et kostja kaotaks kaasomandi lõpetamisel võimaluse elada aasta ringi

järve ääres, sest ta ei ole seda kunagi teinud. Samuti ei asu vaidlusalune kinnisasi järve ääres. Pooled

ei ole kunagi kinnisasja kasutuskorda kokku leppinud, seega pole ka alust lõpetada kaasomand kostja

taotletud viisil.

Maakohtu otsuse resolutsioon ei ole täidetav, kuna puuduvad viited, millise plaanimaterjali alusel

kinnisasi jagatakse. Samuti jääb arusaamatuks elamus asuvate ruumide jagamine poolte vahel.

Menetluskulude jätmine hageja kanda on ebaõiglane ja ebamõistlik, sest ka tema soovis kaasomandi

lõpetada.

7. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning menetluse

peatamise taotluse rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tartu Ringkonnakohus tühistas 14. novembri 2011. a otsusega maakohtu otsuse menetluskulude

jaotuse osas ning tegi selles osas uue otsuse, millega jättis menetluskulud maakohtus poolte endi

kanda ja mõistis kostjalt riigituludesse ekspertiisikulu 431 eurot 40 senti. Ringkonnakohus täpsustas

maakohtu otsuse resolutsiooni p-te 1 ja 2 ning täiendas resolutsiooni p-ga 3, mille kohaselt

asendatakse kaasomandi lõpetamiseks vajalikud hageja tahteavaldused selle kohtuotsusega. Muus

osas jäi maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtus kantud menetluskuludest jäi 1/3 kostja ja 2/3

hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on maakohus hagi osaliselt rahuldanud, kuna lõpetas kaasomandi,

mida taotlesid mõlemad pooled. Sellest tulenevalt on vale maakohtu seisukoht, et hagi jäeti

rahuldamata ja vastuhagi rahuldati ning menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise

korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Otstarbekas ja õiglane on kohaldada TsMS § 163 lg 1 esimese lause kolmandat alternatiivi ning jätta

menetluskulud täielikult poolte endi kanda.

Maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1 ja 2 ei ole täpsed, mistõttu tuleb neid täpsustada. Lisaks tuleb

resolutsiooni täiendada p-ga 3, mille kohaselt asendab kaasomandi lõpetamine otsuses nimetatud

viisil hageja nõusolekut kaasomandi jagamiseks kostja taotletud viisil. Maakohtu otsus kaasomandis

oleva kinnisasja jagamise kohta saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut. Üksnes

kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on teinud otsuse kaasomandi

jagamise ning selle viisi kohta, peavad pooled läbima kinnistu jagamise menetluse. Seega eelneb

kinnistu jagamise menetlusele jagatava kinnistu piiride kindlaksmääramine ning maakohtu otsus saab

asendada üksnes kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks

vastuhagis taotletud viisil.

Kuna vaidlusaluse kinnisasja jagamine eeldab jagatava kinnistu piiride kindlaksmääramist, peab

maakatastri töötaja kohtuotsuse resolutsioonist aru saama, milline reaalosa jääb kummalegi poolele.

Kohtuotsuse resolutsiooni p 2 tuleb täpsustada ja lugeda, et kinnistu jagamisel jääb kostja omandisse

reaalosa Xxxxx tn parempoolsest küljest 8,4 m pikkune osa; Kooli tänava vasakpoolsest küljest 14 m

pikkune osa; sellest 12 m vasakule kuni puurkaevuni, kusjuures puurkaev jääb kostja reaalosale;

puurkaevust 11 m pikkune osa kuni elamu selle piirini, mis eraldab poolte kasutuses olevaid

elamuosasid. Kostja omandisse tuleb jätta elamust ruumid 8-12 ja hageja omandisse ruumid 1-7.

Reaalosade määramisel tuleb lähtuda tsiviilasja juures olevatest Ida-Viru Maakatastri ja Alajõe

Vallavalitsuse skeemidest. Nende skeemide ja kohtuotsuse resolutsiooni alusel on maakatastri töötajal

võimalik kinnistu piirid kindlaks määrata. Kinnisasja reaalosadeks jagamiseks ei ole seega vaja

katastrimõõdistust teha. Kostja ei pea kaasomandi lõpetamiseks tema nõutud viisil esitama

maakorraldustoimingute tegemise nõuet. Maakohus on vaidluse lahendamisel lähtunud õigesti

AÕS § 77 lg-st 2 ja võtnud põhjendatult arvesse eksperdiarvamuse, millest nähtuvalt on võimalik

kinnisasi jagada kostja taotletud viisil.

Kaasomand tuleb lõpetada kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Seega

peab kohus lähtuma kaasomanike huve kaaludes õiglusest. Maakohus on poolte huve põhjalikult

kaalunud ja õigesti leidnud, et kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil on õiglane. Poolte

huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid

juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Maakohus ei ole poolte huvide kaalumisel

diskretsiooni piire ületanud. Asjaolud, et kostjal on veel teine elukoht ning hageja juurde soovivad

elama asuda tema tütar koos abikaasaga, ei anna alust väita, et kaasomandi lõpetamine selle

reaalosadeks jagamise teel oleks ebaõiglane ja põhjendamatu. Tõendatud ei ole hageja väide, et pärast

kinnisasja reaalosadeks jagamist jääb ta ilma joogi- ja tarbeveest. Kinnistul on kaks kaevu, jagamise

tulemusel jääb mõlema reaalosa piiresse eraldi kaev. TsMS § 652 lg 4 alusel tuleb jätta tähelepanuta

hageja ringkonnakohtu istungil esitatud väide, et kinnistut ei ole võimalik reaalosadeks jagada, sest

elamu teisel korrusel pole tulemüüri.

Maakohus on õigesti leidnud, et võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamise üle saab lahendada

pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja

jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud. Seega juhul, kui pärast reaalosade

piiride kindlaksmääramist on kostjale jääva reaalosa väärtus suurem, kui oli tema kaasomandi osa,

võib hageja esitada kostja vastu rahalise hüvitise saamise nõude. Praeguses vaidluses ei pea kohus

andma hinnangut kostja sauna ehitamise seaduslikkuse kohta. Kuna kaasomandi lõpetamise

otsustamine ei sõltu haldusasjas nr 3-10-1172 tehtavast lahendist, ei ole alust rahuldada hageja

menetluse peatamise taotlust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Lisaks palub hageja võtta tõendina vastu ringkonnakohtu

otsuse haldusasjas nr 3-10-1172.

Ringkonnakohus ületas apellatsioonkaebuse piire, lisades kohtuotsuse resolutsiooni p 3. Kostja ei

taotlenud hageja tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Ringkonnakohus ei saanud muuta ega

täiendada maakohtu otsust osas, mida ei olnud apellatsioonkaebusega vaidlustatud. Ringkonnakohtu

otsusest ei ole võimalik mõista, millise sisuga tahteavaldusi kohtuotsus asendab.

Ringkonnakohtu otsus ei ole täidetav, sest resolutsioonist ei nähtu kaasomandi lõpetamiseks vajalikud

loodavate kinnistute piiripunktid, samuti pole selles määratletud tahteavaldusi. Ringkonnakohtu

seisukoht, et kohtuotsuse resolutsiooni ja skeemide alusel on võimalik maakatastri töötajal määrata

kindlaks kinnistu piirid, ei vasta maakatastriseaduses sätestatud maakorraldustoimingute tegemise

korrale. Asjas esitatud skeemid ei vasta nõuetele, jagamist tähistava joone on skeemile kandnud

kostja ning ei selgu, kuidas kulgeb elamut eraldav piir.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et maakohus ületas kaasomandi reaalosadeks jagamisel

diskretsioonipiire. Pooled ei tuginenud sellele, et kinnisasja reaalosadeks jagamata jätmise korral jääb

kostja ilma võimalusest elada aasta ringi järve ääres. Maakohus märkis, et reaalosadeks jagamisel

tuginetakse väljakujunenud kasutuskorrale. Pooled ei ole kunagi kasutuskorda kokku leppinud.

Kostja ei ole viimastel aastatel kinnisasja kasutanudki.

Kaasomandi lõpetamise nõue on tingitud asjaolust, et kostja kahjustas ebaseadusliku

ehitustegevusega hageja omandiõigust. See asjaolu on tõendatud ringkonnakohtu otsusega

haldusasjas nr 3-10-1172. Ringkonnakohus ei arvestanud ega kaalunud hageja kui 2/3 mõttelise osa

omaniku õigusi ja tahet säilitada kinnisasi jagamatuna. Samuti ei ole arvestatud poolte keerulisi

suhteid kaasomandi kasutamisel ja asjaolu, et kinnisasja korrashoid võib tekitada erimeelsusi ka

tulevikus, ning seetõttu ei ole otstarbekas ega põhjendatud jagada kinnisasja reaalosadeks. Otsusega

ei ole lahendatud kostja ebaseaduslikult rajatud sauna omandiõigust ega sellest tulenevaid võimalikke

hüvitisnõudeid.

10. Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Kinnisasja jagamise menetlusele eelneb jagatava kinnistu piiride kindlaksmääramine.

Ringkonnakohtu otsuse p-s 10 märgitu kohaselt asendab maakohtu otsus üksnes kinnisasja jagamisele

vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnisasja jagamiseks vastuhagis taotletud viisil.

Maakohtu otsust täpsustades ei rikkunud ringkonnakohus oluliselt menetlusõiguse normi ning see ei

toonud kaasa ebaõiget otsust.

Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist nähtub üheselt, milline reaalosa kummalegi poolele jääb.

Kohtuotsuse resolutsiooni ja skeemide alusel on võimalik kinnisasja piirid kindlaks määrata.

Resolutsioon vastab toimikus olevatele maakatastri ja vallavalitsuse skeemidele. Kohtud ei lähtunud

otsuses hageja joonistest, vaid maakatastri koostatud skeemidest, mis on maakatastri töötajatele

arusaadavad.

Kassatsioonkaebusest ei selgu, mille poolest ei vasta kohtuotsus kaasomandi lõpetamise kohta

mõlema poole huvidele. Kui kaasomand on võimalik jagada reaalosadeks, ei ole kaasomanike

huvides kaasomandi osa võõrandada. Hageja ei väitnud maakohtus, et kostja ei kasuta kinnisasja.

Ringkonnakohus on õigesti nõustunud maakohtu poolte huvide kaalumise ja seisukohaga, et

kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil on õiglane.

Kostja ei ole sauna rajades pahatahtlikult käitunud. Ehitamist alustas kostja pärast vallavalitsuselt

projekteerimistingimuste ja ehitusloa saamist. Ehitusluba anti hagejaga kooskõlastatult.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2

alusel tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise

tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 järgi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

12. Mõlemad pooled on esitanud kaasomandi lõpetamise nõude, kuid vaidlevad kaasomandi jagamise

viisi üle (AÕS § 77 lg 2). Hageja palus jätta kaasomandis oleva kinnisasja enesele, kostja palus

vastuhagis jagada kinnisasja reaalosadeks. Maakohus jagas kaasomandi kostja taotletud viisil, jättes

nii maatükist kui ka sellel asuvast ehitisest osa kummagi poole omandisse. Ringkonnakohus jättis

selles osas maakohtu otsuse muutmata.

Kolleegium jääb varem avaldatud seisukoha juurde, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide

kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-

d 19 ja 20). Kolleegium on varasemas praktikas leidnud ka seda, et kinnisasja jagamisel tuleb

arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu 15. detsembri 2003. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26).

Kohtud on õigesti märkinud, et kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise

tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik

moodustada katastriüksust. Kolleegium leiab, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste

osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks

jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas

ei ole ka eksperdiarvamusel TsMS § 232 lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu.

Maakohtu otsuse kohaselt on eksperdi arvamuse järgi ehitustehniliselt võimalik jagada kinnisasjal

asuvad ehitised reaalosadeks. Samas ei selgu maa- ega ringkonnakohtu otsusest, kas pärast

kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamist säilitaksid ehitise osad oma komplekssuse ning

kasutusotstarbe ka juhul, kui ehitise üks osadest näiteks häviks. Seega ei ole kindlaks tehtud, kas

pärast kinnisasja reaalosadeks jagamist saavad ehitise osad eksisteerida ilma kummagi poole osata.

Kolleegium leiab, et kohtud ei ole piisavalt põhjendanud, miks tuleb kaasomand lõpetada asja

reaalosadeks jagamisega, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut.

Kohtud on kaasomandi reaalosadeks jagamist põhjendanud asjaoluga, et sellisel juhul säiliks

mõlemal kaasomanikul võimalus hooneid kasutada. Kolleegium leiab, et sellest asjaolust lähtumine ei

pruugi olla kaasomanike huvides. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust

(vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi

lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei

ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja

kaasomanike huvide vastane.

Kolleegium leiab ka seda, et jagades kinnisasja kostja taotletud viisil, on kohtud tegelikult teinud

otsuse kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Kumbki pool ei ole esitanud AÕS § 72 lg 5

esimese lause alusel kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõuet.

13. Kaasomandi lõpetamise kande tegemiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Kaasomandi lõpetamisel on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi puudutatud isikuks teine

kaasomanik. Hagi esitamise ajal kehtinud KRS § 341 lg 7 kohaselt ei ole puudutatud isiku nõusolek

nõutav mh juhul, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse alusel. Samal ajal kehtinud

TsÜS § 68 lg 5 sätestas, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib

tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu.

Eeltoodu tuleneb ka alates 1. juulist 2010 kehtiva KRS § 341 lg-st 8 ja alates 1. jaanuarist 2009

kehtiva TsÜS § 68 lg-st 5.

Kolleegium on 24. mail 2005 tsiviilasjas nr 3-2-3-7-05 tehtud otsuses asunud seisukohale, et esimese

astme kohtu otsus kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta saab asendada vaid teise

kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Samale seisukohale jäi kolleegium 25. oktoobril 2005

tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 tehtud otsuses, selgitades, et üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut

jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on teinud otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta,

peavad pooled kinnistu jagama (haldusmenetlus). Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile kinnistu

jagamiseks esitada, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab

kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis

vastavad nõutavale vormile, ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või

seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Järelikult ei saa kaasomandi lõpetamise otsusega

kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel määrata kindlaks kinnistute piire. Kooskõlas

TsÜS § 68 lg-ga 5 ja KRS § 341 lg-ga 8 saaks tehtav kohtuotsus üksnes asendada hageja kui

kinnisasja jagamise viisile vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks kostja

soovitud kujul.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et kinnisasja jagamine eeldab jagatava kinnisasja piiride

kindlaksmääramist. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid. Kinnistu

jagamisel esitatakse KRS § 36 lg 1 kohaselt kinnistusosakonnale riigi maakatastri pidaja väljastatud

kinnistu plaani koopia või skeem, kui see on vajalik kande mõistmiseks.

14. Kuna ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist ei selgu, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus

asendab, rikkus ringkonnakohus TsMS § 442 lg 5 teises lauses sätestatut. Selle sätte kohaselt peab

kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita.

15. Täiendades kohtuotsuse resolutsiooni p-ga 3, rikkus ringkonnakohus TsMS § 651 lg-s 1

sätestatut, ületades apellatsioonkaebuse piire. Kostja ei ole palunud hageja tahteavaldusi

kohtuotsusega asendada ning pooled ei ole selles osas maakohtu otsust vaidlustanud.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttele ega eesmärgile ei vastaks olukord, kui apellatsioonikohtul

oleks igas asjas võimalik maakohtu otsust tervikuna üle kontrollida ja tühistada ka osas, mille peale ei

kaevata, kuid kus maakohus on materiaalõigust vääralt kohaldanud (vt nt Riigikohtu 14. jaanuari

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-120-08, p 14). Kooskõlas selle seisukohaga leiab kolleegium, et

ringkonnakohtul ei ole ka õigust muuta ega täiendada maakohtu otsust osas, mille peale ei ole

apellatsioonkaebust esitatud. Ringkonnakohus sai otsuse teha üksnes vaidlustatud nõuete kohta. Kui

ringkonnakohus leidis, et kinnistusraamatu kande tegemine eeldab hageja tahteavaldusi, mida on

võimalik kohtuotsusega asendada, oleks ta pidanud selgitama pooltele kehtivat seadust ja õiguslikku

olukorda, andma võimaluse nõuet täiendada ning saatma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

16. TsMS § 688 lg 5 kohaselt ei kogu ega uuri Riigikohus tõendeid, v.a kui tõend esitatakse

ringkonnakohtu menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõendamiseks. Sellest tulenevalt ei võta

kolleegium asja juurde ringkonnakohtu otsust haldusasjas nr 3-10-1172.

17. Menetluskulud jäävad TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja lõplikult lahendava kohtu otsustada.

18. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik