3-2-1-63-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-63-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. mai 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Mihkel Kirsipuu hagi Lilja Silvia Kruuti vastu 166 170 euro

suuruse võlgnevuse ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 1. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-10446

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Lilja Silvia Kruuti kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

196 632 eurot 61 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Mihkel Kirsipuu (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Rando Maisvee

Kostja Lilja Silvia Kruut (sündinud xx. xxxxxx xxxx), esindaja

vandeadvokaat Veljo Viilol

Asja läbivaatamise kuupäev

30. aprill 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 1. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-10446.

Jätta jõusse Harju Maakohtu 13. mai 2009. a otsuse resolutsioon. Mihkel Kirsipuu hagi Lilja

Silvia Kruuti vastu võlgnevuse ja viivise saamiseks jääb rahuldamata. Riigikohus muudab

maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Jätta Mihkel Kirsipuu menetluskulud tema enda kanda. Lilja Silvia Kruuti menetluskulud

jätta Mihkel Kirsipuu kanda.

4. Tagastada OÜ-le Veljo Viiloli Advokaadibüroo 9. veebruaril 2012 Lilja Silvia Kruuti

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 1966 (üks tuhat üheksasada kuuskümmend kuus) eurot

32 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Mihkel Kirsipuu (hageja) esitas 19. märtsil 2008 Harju Maakohtule hagi Lilja Silvia Kruuti

(kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista lepingu rikkumisega tekitatud kahju eest

kahjuhüvitise 2 600 000 krooni, 476 632 krooni suuruse viivise kahju hüvitamata jätmise eest

20. juunist 2006 kuni hagi esitamiseni ning viivise 0,03% päevas kahju hüvitamata jätmise eest hagi

esitamisest kuni kahju hüvitamiseni.

Hagiavalduse järgi kasutab hageja 28. oktoobril 1976 Tallinna linnaga sõlmitud üürilepingu alusel

Tallinnas Lootuse pst 113 asuvas elamus (edaspidi elamu) korterit nr 2. Elamu tagastati

omandireformi käigus kostjale, kes kanti 29. novembril 2001 elamualuse maa kui kinnisasja (edaspidi

kinnisasi) omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja võõrandas kinnisasja 22. detsembril 2003 sõlmitud

müügi- ja asjaõiguslepingu alusel 900 000 krooni eest OÜ-le BRT Invest ja koormas selle tasuta 99-

aastase tähtajaga kasutusvaldusega OÜ Reinhard Varahaldus kasuks. Hageja sai teate eelnimetatud

lepingute sõlmimisest 29. detsembril 2003. 12. veebruaril 2004 sai kostja hagejalt notariaalselt

tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse. 15. märtsil 2004 kanti OÜ BRT Invest kinnisasja

omanikuna kinnistusraamatusse ning OÜ Reinhard Varahaldus kasuks seati kasutusvaldus tähtajaga

99 aastat. 31. märtsil 2004 esitas hageja kostja ja kolmandate isikute vastu hagi kinnistusraamatu

kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu

tuvastamiseks ning kohustuse täitmata jätmise tuvastamiseks. Riigikohus jättis 20. juuni 2006. a

otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 hageja nõuded kannete muutmiseks ning uute kannete tegemiseks

nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks rahuldamata. Riigikohtu otsuse kohaselt on

võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks võimalus esitada müüja vastu

müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue.

Kostja kohustus kõnealuse müügilepingu alusel andma hagejale kinnisasja üle ja tegema võimalikuks

kinnisasja omandi ülemineku. Kostja jättis selle kohustuse täitmata. 31. augustil 2006 koostatud

eksperdiarvamuse järgi on kinnistu turuväärtuseks 3 500 000 krooni, kinnisasja müügilepingujärgne

hind on 900 000 krooni. Hageja arvates on tema kahjuks nende summade vahe, st kostja võlgneb

hagejale lepingurikkumise tõttu 2 600 000 krooni. Samuti on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamisega

viivitamise eest viivist.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et ta ei ole hagejale kahju

tekitanud, sest ta ei ole müügilepingut rikkunud. Kinnisasja ei olnud võimalik hagejale võõrandada

tema enda käitumise tõttu. Pärast kinnisasja müüki ja kasutusvalduse seadmist arvestas kostja ka

sellega, et kui hageja soovib siiski ostueesõigust teostada, saab ta notarile sellekohase avalduse

esitamisel astuda ostja asemel müügilepingusse. Hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda ja/või

nõuda täitmise asemel kahju hüvitamist, kuna ta ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja

jooksul pärast võimalikust lepingurikkumisest teadasaamist. Hageja pidi teadma kostja võimalikust

lepingurikkumisest juba talle lepingute sõlmimisest teatamisest 29. detsembril 2003. Seega tugineb

hageja alusetult kinnistu turuväärtusele 2006. aasta seisuga. Kinnisasja väärtuse tuvastamisel tuleb

aluseks võtta kinnisasja müügihind selle võõrandamise ajal. Hageja meelevaldselt tuletatud hinnatõus

on oletuslik ja hüpoteetiline. Isegi kui hagejale tekkis kahju, siis on see põhjustatud hageja enda

tegevusest. Kuna hageja kahju hüvitamise nõue on alusetu, on alusetu ka hageja viivisenõue. Hageja

ei ole enne hagi esitamist kostjalt kahju hüvitamist nõudnud. Seega on viivisenõue alates 20. juunist

2006 põhjendamatu.

3. Harju Maakohus jättis 13. mai 2009. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus tuvastas, et hageja

kasutab kinnisasjal olevas elamus asuvat eluruumi üürnikuna ning talle kuulus omandireformi aluste

seaduse (ORAS) § 121 lg-st 10 tulenev ostueesõigus.

Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja on hagejaga sõlmitud müügilepingut rikkunud. Juhul kui kostja

on müügilepingut rikkunud, käib vaidlus edasi kahju suuruse üle ning selle üle, kas ja millises

ulatuses vastutab kostja hagetava kahju eest. Samuti on kostja väitnud, et hageja on kaotanud õiguse

lepingust taganeda, kuna ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast võimalikust

lepingurikkumisest teadasaamist.

Maakohus leidis, et kostja käsitlus, nagu oleks hagejal olnud võimalik teostada ostueesõigust ka enne

kinnisasja müümist OÜ-le BRT Invest, on vastuolus võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-s 3

sätestatuga. Tuvastatud on, et hageja ja kostja pidasid enne kinnisasja võõrandamist läbirääkimisi

müügilepingu sõlmimiseks, kuid lepingu olulistes tingimustes kokkuleppele ei jõutud. Seega ei

tulenenud VÕS § 14 lg 3 järgi neile läbirääkimistest õiguslikke tagajärgi. Kostja lepingurikkumine on

ilmselge. Hagejal oli ORAS § 121 lg 10 järgi õigus teostada ostueesõigust. Hageja teostas

ostueesõigust VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul ning hageja ja kostja vahel tekkis VÕS § 244

lg 1 alusel kehtiv müügileping samadel tingimustel 22. detsembril 2003 sõlmitud müügilepinguga.

VÕS § 208 lg 1 järgi on müüja üheks põhikohustuseks teha võimalikuks asja omandi üleminek

ostjale, millele vastavad ostja kohustused tasuda müüjale ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Kostja ei

saanud sellist müügilepingujärgset kohustust täita (see on õiguslikult võimatu), sest 22. detsembril

2003 sõlmitud asjaõiguslepinguga oli kinnisasja omandiõigus läinud üle OÜ-le BRT Invest.

Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi lepingurikkumisega tekitatud

kahju hüvitamist. Hageja nõuab VÕS § 135 lg 2 järgi hinnavahe hüvitamist. Viidatud sättest tuleneb,

et kui kahjustatud lepingupool taganeb lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna

ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna

vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult

aluseks võetavas kohas olemas turuhind. VÕS § 135 lg 2 kohaldamine eeldab, et kahjustatud

lepingupool on lepingust taganenud. Hageja loeb end taganenuks kostjaga sõlmitud müügilepingust

alates 21. juunist 2006, st alates Riigikohtu otsusele järgnevast päevast, ning taganemine toimus

järelduslikult kahjunõude esitamisega kostjale. Põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise

nõudmist saab sõltuvalt asjaoludest vaadelda järeldusliku (konkludentse) taganemisena lepingust,

kuid oluline on tuvastada sellekohase tahteavalduse tegemine (nõude esitamine) teisele

lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1).

Hageja ei ole esitanud taganemisavaldust VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul.

Hageja pidi kostja lepingurikkumisest teada saama hiljemalt Tallinna Linnakohtu 17. märtsi 2005. a

otsusest, millega jäeti rahuldamata hageja nõuded kolmandate isikute vastu ning tuvastati, et kostja ei

ole täitnud 22. detsembri 2003. a müügilepingust ja hageja ostueesõiguse teostamise avaldusest

tulenevat kohustust teha võimalikuks kinnisasja omandi üleminek hagejale. Hageja oli juba

ostueesõiguse teostamise avalduse tegemise ajal teadlik, et lisaks nimetatud müügilepingule sõlmiti

ka asjaõigusleping ning OÜ BRT Invest ei soostu kinnisasja omandiõigust hagejale loovutama.

Samuti pidi hageja teadma VÕS § 244 lg 1 sisust. Riigikohtu otsus ei tekita, muuda ega lõpeta hageja

õigusi kostja suhtes, selles üksnes konstateeritakse lepingupoolte olemasolevaid õigusi ja kohustusi.

Hageja tegi tuvastatud asjaoludel taganemisavalduse 2007. aasta novembris, s.o ligikaudu 2 aastat ja

8 kuud pärast kostja lepingurikkumisest teadasaamist. Kui lähtuda sellest, et hageja taganes

müügilepingust 21. juunil 2006, oleks viivituse pikkuseks enam kui 15 kuud. Seega on hageja

müügilepingust taganemise õiguse VÕS § 118 lg 1 järgi kaotanud ning kahju hüvitamise nõude

esitamine VÕS § 135 lg 2 järgi on välistatud.

Isegi juhul, kui hageja ei oleks VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi kaotanud õigust müügilepingust taganeda,

oleks taganemise õigus välistatud VÕS § 6 lg-s 2 (samuti tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-

s 138) sätestatud hea usu põhimõttest tulenevalt. Hageja käitumine on olnud vastuoluline ning

vähemalt üheks taganemisõiguse teostamise eesmärgiks oli kostjale kahju tekitamine. Riigikohtu

otsusega lõppenud kohtuvaidluses nõudis hageja kostjaga sõlmitud müügilepingu täitmist. Pärast

kohtumenetlust otsustas hageja aga kostjaga sõlmitud müügilepingust taganeda. Võlaõigusseadus ei

välista otseselt õigust muuta valitud õiguskaitsevahendit, kuid see peab olema kooskõlas hea usu

põhimõttega. Hageja pidi nii ostueesõiguse teostamisel kui ka 31. märtsi 2004. a hagiavalduse

esitamisel eeldama või võimalikuks pidama, et kostjal võib osutuda võimatuks täita hagejaga

sõlmitud müügilepingut. VÕS § 108 lg 2 p-st 1 tulenevalt ei või võlausaldaja kohustuse täitmist

nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Vaatamata sellele esitas hageja kostja vastu täitmisnõude.

Sellises olukorras võis kostja eeldada, et hageja ei kasuta enda taganemisõigust. Seetõttu ei peaks

kostja kandma ka riske, mis kaasnevad kinnisasja turuhinna tõusuga ajavahemikus, mil hageja püüdis

oma täitmisnõuet realiseerida. Eeltoodud asjaoludel soovib hageja hinnavahe hüvitamise nõude

esitamise abil sisuliselt rikastuda, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise

eesmärgiga. Kahju (hinnavahe) hüvitamise vajadus tekkis vähemalt osaliselt hageja enda tegevuse

tagajärjel - alusetuks osutunud täitmisnõude esitamise tõttu kohtule. Hageja saanuks nõuda kostjalt

põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist ka Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsusega lõppenud

kohtuvaidluses. Hageja saab jätkuvalt sellise nõude esitada, kuid nõude aluseks ei saa olla VÕS § 135

lg 1 või 2. Samuti on küsitav, kas pärast taganemisõiguse lõppemist VÕS § 118 lg 1 kohaselt säilib

võlausaldajal nn suur kahju hüvitamise nõue (täitmise asemel esitatav kahju hüvitamise nõue).

Kuivõrd hagejal ei ole kostja vastu kahju hüvitamise nõuet, on alusetu ka esitatud viivisenõue.

Kuivõrd hageja on kaotanud õiguse nõuda kinnisasjade hinnavahe hüvitamist, ei ole vaja käsitleda

kostja vastutuse ulatust ja kahju suurust.

4. Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. oktoobri 2009. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni

muutmata, muutes kohtuotsuse põhjendusi ja rahuldades hageja apellatsioonkaebuse osaliselt.

Ringkonnakohus võttis vastu kostja vastuapellatsioonkaebusest loobumise ja lõpetas

vastuapellatsioonkaebuse osas menetluse.

5. Riigikohus tühistas 23. veebruari 2010. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-165-09 ringkonnakohtu

otsuse osas, milles ringkonnakohus jättis samas tsiviilasjas tehtud maakohtu otsuse resolutsiooni

muutmata ja muutis kohtuotsuse põhjendusi, samuti menetluskulude jaotust. Riigikohus saatis asja

tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Muus osas jättis Riigikohus

ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Riigikohus käsitles müügilepingust taganemise õiguse kaotamist VÕS § 118 järgi, kuna lepingu

täitmise asemel kahjuhüvitise nõudmine VÕS § 135 järgi eeldab lepingust taganemist. VÕS § 118

lg 1 järgi tuleb lepingust taganeda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui lepingupool sai teada

olulisest lepingurikkumisest või pidi sellest teada saama. Riigikohus leidis, et mõistliku aja kestus

lepingust taganemiseks võib erinevate lepinguliikide puhul olla erinev ning et kui lepingu täitmine on

võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg olla lühem

kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg. Riigikohus märkis, et hageja taganemine lepingust ei

saa VÕS § 118 lg 2 järgi olla tühine, sest tema müügilepingu täitmise nõue ei ole aegunud.

Riigikohus andis ringkonnakohtule juhise asja uuel läbivaatamisel tuvastada, millal hageja

müügilepingust taganes ning kui hageja ei taganenud lepingust 21. juunil 2006, siis määrata kindlaks

mõistlik aeg, mille jooksul võis hageja müügilepingust taganeda.

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 25. juuni 2010. a otsusega tsiviilasjas nr 2-08-10446 maakohtu

otsuse resolutsiooni muutmata, muutes kohtuotsuse põhjendusi ja jättes hageja apellatsioonkaebuse

rahuldamata.

7. Riigikohus tühistas 31. märtsi 2011. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-136-10 ringkonnakohtu otsuse,

milles ringkonnakohus jättis maakohtu 13. mai 2009. a otsuse resolutsiooni muutmata, muutis

kohtuotsuse põhjendusi ning jättis hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Riigikohus leidis, et kui pool ei ole maa- ega ringkonnakohtus aegumise kohaldamist nõudnud, ei saa

pool kassatsioonimenetluses aegumise kohaldamist nõuda. Kui asja menetlus jätkub ringkonnakohtus

pärast kassatsioonimenetlust, ei saa menetlusosalised enam aegumise vastuväidet esitada, kui

apellatsioonkaebuse esitamise või apellatsioonkaebusele vastamise tähtaeg on möödunud. Seega ei

saanud kostja ringkonnakohtus aegumise kohaldamist enam taotleda ja ringkonnakohus pidi jätma

kostja taotluse tähelepanuta, sest see oli esitatud hilinemisega.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 1. novembri 2011. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue

otsuse, millega rahuldas hagi põhinõude osas täielikult ja viivise osas osaliselt. Ringkonnakohus

leidis, et maakohus eksis VÕS § 118 lg 1 ja TsÜS § 138 kohaldamisel.

Maakohus leidis õigesti, et kostja rikkus lepingut, jättes kinnisasja omandiõiguse ostueesõigust

teostanud hagejale üle andmata. Samuti on õige maakohtu järeldus kostja käsitluse ekslikkusest selle

kohta, nagu oleks hagejal olnud võimalik ostueesõigust teostada ka enne kinnisasja müügilepingu

sõlmimist. Maakohus jättis õigustatult asja lahendamisel käsitlemata kostja väited poolte varasemate

läbirääkimiste kohta müügilepingu sõlmimise üle.

Maakohus tuvastas õigesti, et hageja taganes konkludentselt kostjaga sõlmitud müügilepingust ja

vastava tahteavalduse tegemise ajaks saab esitatud tõendite kohaselt lugeda hageja Ameerika

Ühendriikides tegutseva advokaadi M. A. Aiello e-kirjas sisalduvat kinnitust nõude esitamise kohta

kostjale 23. novembril 2007 (I kd, tl 165-170). Sellest nähtub hageja 2 600 000 krooni suurune

kahjunõue kostja vastu, mis on poolte esindajate vahendusel kostjale teatavaks tehtud, ja sellise

nõude esitamine kujutab konkludentset müügilepingust taganemist. Poolte võimalikke varasemaid

vestlusi hageja nõuete vabatahtlikust rahuldamisest ei saa võrdsustada kahjunõude esitamisega, kuna

õiguslikke tagajärgi saavad kaasa tuua üksnes selgelt ja tingimusteta väljendatud tahteavaldused.

TsMS § 272 lg 2 kohaselt on e-kirjad dokumentaalseteks tõenditeks. Riigikohtu 20. juuni 2006. a

otsus ei kujuta endast kostja tahteavaldust lepingust taganeda.

Õige ei ole maakohtu järeldus, et 2007. aasta novembriks oli VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud

lepingust taganemise mõistlik tähtaeg lõppenud. Lepingute puhul, mille täitmine on lepingut

rikkunud poole tõttu võimatu, peaks olema taganemise mõistlik aeg pikem, sest kahjustatud pool ei

saa esitada täitmisnõuet ja lepingut rikkunud pool ei saa arvata, et ta peaks lepingu täitma.

Kahjustatud lepingupoole tegelikuks õiguskaitsevahendiks täitmise võimatuse korral on kahju

hüvitamise nõue. Sellest, et kostja ei täida ostueesõiguse tagajärjel tekkinud müügilepingut, sai

hageja teada hiljemalt 31. märtsil 2004, kui hageja esitas kostja ja kolmandate isikute vastu hagi.

Sellest ajast kuni Riigikohtu otsuse tegemiseni 20. juunil 2006 nõudis hageja müügilepingu täitmist,

kuna hagejal ei olnud selgust, et müügilepingu täitmine on võimatu. Kostja kui lepingut rikkunud

pool võis arvestada, et hageja ei kasuta oma taganemisõigust mõistliku aja jooksul pärast täitmise

võimatuse ilmnemist. Kui täitmine on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pea VÕS § 118 lg-s 1

sätestatud mõistlik aeg olema lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg. Hageja kinnisasja

üleandmise nõude aegumistähtaeg on kümme aastat (TsÜS § 146 lg 5). Hageja nõue muutus

sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist 13. märtsil

2004 (VÕS § 82 lg 3, TsÜS § 147 lg 1 ja lg 2). Kuivõrd hageja taganes müügilepingust 23. novembril

2007, ei olnud mõistlik tähtaeg lepingust taganemiseks selleks ajaks möödunud ja taganemine on

kehtiv.

Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsus on vastuoluline, kuna ühelt poolt leiab kohus,

et hagejal tulnuks esitada alternatiivselt kahju hüvitamise nõue, ja teiselt poolt leiab kohus, et hageja

on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, esitades kahju hüvitamise nõude. Hagejal on

õiguskaitsevahendi valiku vabadus ja kohtu hinnang, et taganemisõiguse teostamise eesmärgiks oli

kostjale kahju tekitamine, on oletus. Samuti ei saa kahju hüvitamise nõuet vaadelda rikastumise

eesmärgina, kuivõrd VÕS § 135 lg 2 alusel oli hagejal õigus hinnavahet kahjuna nõuda. Kuna

ringkonnakohus leidis, et hageja taganes müügilepingust mõistliku aja jooksul, ei saa tekkida

küsimust kahju hüvitamise nõude vastuolust hea usu põhimõttega.

Kostja esitas hagile aegumise vastuväite esimest korda Riigikohtus ja taotles seda ka hiljem.

Riigikohus on 31. märtsi 2011. a otsuses leidnud, et TsMS § 651 lg 2 kohase aegumise vastuväite

saab ringkonnakohtus esitada kas apellatsioonkaebuses või apellatsioonkaebuse muutmise avalduses,

ning pärast apellatsioonitähtaja möödumist ei saa apellatsioonimenetluses apellant enam aegumise

kohaldamist taotleda. TsMS § 693 lg 2 kohaselt on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad

õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel kohustuslikud sama asja uuesti läbivaatavale kohtule.

Seega jätab ringkonnakohus esitatud aegumise kohaldamise taotluse tähelepanuta.

Ülaltoodust tulenevalt on hageja nõue VÕS § 115 lg 1 ja § 135 lg 2 järgi põhjendatud. Kinnisasja

müügihind oli 900 000 krooni ja kinnisasja turuväärtus 31. augusti 2006 seisuga 3 500 000 krooni

ning kuna ei ole alust arvata, et kinnisasja turuväärtus oleks hageja müügilepingust taganemise ajaks,

23. novembriks 2007 langenud, siis on tuvastatav väärtuste vahena 2 600 000 kroonise kahju

tekkimine hagejale. Kuna hageja taganes müügilepingust mõistliku aja jooksul, siis ei ole

kohaldatavad VÕS § 139 lg-d 1 ja 2. Pealegi ei ole kostja taotlenud nende sätete alusel kahjuhüvitise

vähendamist.

Kuna ringkonnakohus rahuldas haginõudest koos ühekordselt nõutud viivisega ca 87%, jättis

ringkonnakohus poolte menetluskuludest 87% kostja ja 13% hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse

maakohtu otsus. Ringkonnakohus on olulises osas jätnud maakohtu otsuse põhjendused ning kostja

põhjendused käsitlemata. Samuti on ringkonnakohus vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme.

Kostja leiab kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohtu seisukoht hageja mõistliku aja jooksul lepingust

taganemise kohta on alusetu ja järeldus põhjendamata. Ringkonnakohus vaid tsiteerib Riigikohtu

otsuses toodud selgitust lepingust taganemise mõistliku aja määramise kohta ning teeb sellest alusetu

järelduse, et kuivõrd hageja taganes lepingust 23. novembril 2007, ei olnud mõistlik aeg lepingust

taganemiseks selleks ajaks möödunud ning taganemine on kehtiv. Kostja peab õigeks maakohtu

seisukohta, mille järgi on lepingust taganemise mõistlik aeg möödunud. Hageja väidetud ja kohtute

aktsepteeritud Ameerika advokaadi ja R. Maisvee meilivahetus ei ole kohane tõend

taganemisavalduse ja kahjunõude esitamise tõendamiseks. Enne 19. märtsi 2008 hagi esitamist

maakohtusse ei ole hageja lepingust taganenud ja kostjalt kahju hüvitamist nõudnud ning hageja ei

ole millegagi tõendanud vastupidist. Õiguslikke tagajärgi saavad kaasa tuua üksnes selgelt ja

tingimusteta väljendatud tahteavaldused. Ainuke hageja tõendatud tegevus, mida saab pidada

taganemisavalduseks, on 19. märtsil 2008 maakohtule esitatud hagiavaldus kahju hüvitamise nõudes,

millega hageja taganes konkludentselt müügilepingust. Seega tulenevalt Riigikohtu 23. veebruari

2010. a otsusega tuvastatud hageja õiguste rikkumisest müügilepinguga ja sellest teadasaamisest

31. märtsil 2004 kuni lepingust taganemiseni 19. märtsil 2008 oli möödunud neli aastat, mis on

rohkem kui kahju nõudes hagi aegumise kolmeaastane tähtaeg. Kostja on seisukohal, et

lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei pea neli aastat pärast seda, kui kahjustatud pool

taganemisõigust andvast lepingurikkumisest teada sai, eeldama, et kahjustatud pool lepingust veel

taganeb, seejuures esitades enne hagi lepingu täitmise nõudes.

Kostja leiab, et hea usu põhimõtte vastane (VÕS § 6) on see, kui hageja valib perspektiivitu

täitmisnõude, oodates selle kohtuliku menetluse jooksul kinnisvarahindade tõusu, ja pärast

täitmisnõude rahuldamata jätmist esitab kinnisvara hinna tõusust tuleneva kahju hüvitamise nõude.

Ringkonnakohus märkis, et hagejal on õigus valida, milliseid õiguskaitsevahendeid ta esitab.

Maakohus märkis kooskõlas Riigikohtu eelneva põhjendusega õigesti, et hageja 31. märtsi 2004

lepingulise kohustuse täitmise nõude esitamine oli otseses vastuolus VÕS § 108 lg 2 p-ga 1, mille

kohaselt ei või võlausaldaja kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Maakohus

leidis põhjendatult, et hageja oleks pidanud täitmisnõude asemel esitama kahjunõude, mis oleks

olnud mõistlik ja kooskõlas hea usu põhimõtetega ja vältinud kostjale hüppelise kinnisvara

turuhindade tõusust tingitud kahju tekkimist. Hageja pidi olema teadlik omandi üleandmise

võimatusest juba 22. detsembril 2003, kui kolmanda isikuga tehti ostu-müügitehing ja sõlmiti

asjaõigusleping. Hagejal tulnuks lepingust taganeda ja täitmisnõude asemel esitada väidetud kahju

nõue pärast seda, kui 2004. aasta märtsis selgus, et ostja OÜ BRT Invest keeldus talle omandit üle

andmast.

10. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ta leiab, et enamik kassatsioonkaebuses esitatud

etteheiteid puudutab poolte varem avaldamata seisukohti ja kassatsioonkaebuse väited on vastuolus

Riigikohtu selgitustega selles vaidluses.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Jõusse tuleb jätta maakohtu otsuse resolutsioon,

muutes maakohtu põhjendusi. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

Ringkonnakohus tuvastas asja uuel läbivaatamisel samas asjas Riigikohtu tsiviilasjas nr 3-2-1-169-10

tehtud otsusest juhindudes, et hageja taganes konkludentselt kostjaga sõlmitud müügilepingust

23. novembril 2007, kui hageja Ameerika Ühendriikides tegutseva vandeadvokaadi M. A. Aiello e-

kirjas sisaldus kinnitus 2 600 000 krooni suuruse nõude esitamise kohta kostjale (I kd, tl 165-170).

Kolleegium nõustub maakohtuga, et 2007. aasta novembriks oli VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud

lepingust taganemise mõistlik tähtaeg lõppenud. Ringkonnakohus leidis, et kuni tsiviilasjas nr 3-2-1-

13-06 Riigikohtu otsuse tegemiseni 20. juunil 2006 nõudis hageja müügilepingu täitmist, kuna

hagejal ei olnud selge, et müügilepingu täitmine on võimatu. Eelviidatud otsuse p-s 43 leidis

kolleegium, et võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks on võimalus esitada

müüja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue. Seega oli hagejale 20. juunist

2006 selge, et ta ei saa nõuda müügilepingu täitmist, vaid tal tuleb taganeda müügilepingust, kuna

lepingu täitmise asemel kahju hüvitamist nõudmine VÕS § 135 järgi eeldab lepingust taganemist.

Ringkonnakohus leidis ekslikult, et lepingute puhul, mille täitmine on lepingut rikkunud poole tõttu

võimatu, peaks olema taganemise mõistlik aeg pikem, sest kahjustatud pool ei saa esitada

täitmisnõuet ja lepingut rikkunud pool ei saa arvata, et ta peaks lepingu täitma. Riigikohus ei ole

samas kohtuvaidluses tsiviilasjas nr 3-2-1-169-10 tehtud otsuse p-s 12 (vt käesoleva otsuse p 5)

leidnud, et mõistlik aeg lepingust taganemiseks peab igal juhul olema võrreldav täitmise nõude

aegumise tähtajaga. Riigikohus leidis, et vaatamata lepingu rikkumisele, ei pruugi lepingust

taganemise mõistlik aeg mööduda täitmisnõude aegumistähtaja jooksul juhul, kui pooled vaidlevad

lepingu täitmise üle. Pärast lepingu täitmise võimatuse ilmnemist peab lepingust taganeda sooviv

pool lepingust taganema mõistliku aja jooksul. Mõeldav ei ole, et lepingust taganemist sooviv pool

võiks lepingust taganemisega põhjendamatult viivitada üksnes selle tõttu, et hagi ei ole veel aegunud.

12. Kolleegium leiab, et müügilepingust taganemine 2007. a novembris ei ole toimunud VÕS § 118

lg 1 p-s 1 nimetatud mõistliku aja jooksul, kuna viivituse pikkuseks alates tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06

Riigikohtu otsuse tegemisest 20. juunil 2006 on enam kui 15 kuud. Seetõttu on hageja

müügilepingust taganemise õiguse VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi kaotanud ning müügilepingust tulenev

kahju hüvitamise nõue kostja vastu VÕS § 135 lg 2 alusel on välistatud. Hagejal tulnuks

müügilepingust taganemise nõue esitada viivituseta pärast Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsust.

13. Muudele kassatsioonkaebuses esitatud väidetele ei pea kolleegium vajalikuks

menetlusökonoomia huvides vastata.

14. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hageja

menetluskulud jäävad tema enda kanda. Hageja peab hüvitama kostja menetluskulud. TsMS § 174

lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse

hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.

15. Kuna kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada. Praeguses asjas on hageja eest kautsjoni tasunud OÜ Veljo Viiloli

Advokaadibüroo. TsMS § 149 lg 8 sätestab, et kautsjon tagastatakse avalduse lahendanud kohtu

määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti või tema korraldusel muule

isikule. Hageja on teatanud Riigikohtule, et kautsjon tuleb tagastada OÜ Veljo Viiloli

Advokaadibüroo arvelduskontole.

Ants Kull, Villu Kõve, Tambet Tampuu