3-2-1-39-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-39-12

Määruse kuupäev

Tartu, 25. aprill 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Rompet Holding OÜ hagi MA Kinnisvara Invest OÜ

(pankrotis) ja Wrangelsholm OÜ vastu enampakkumise

kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. novembri 2011. a määrus tsiviilasjas

nr 2-10-58191

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rompet Holding OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Rompet Holding OÜ (registrikood 11675497), esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik

Kostja MA Kinnisvara Invest OÜ (registrikood 11097882),

esindaja pankrotihaldur Saima Laumets

Kostja Wrangelsholm OÜ (registrikood 11993582)

Asja läbivaatamise kuupäev

26. märts 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 10. novembri 2011. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-

10-58191 muutmata, kuid muuta osaliselt määruse põhjendusi.

2. Jätta Rompet Holding OÜ määruskaebus rahuldamata.

3. Arvata Rompet Holding OÜ määruskaebuselt 28. novembril 2011 tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot riigituludesse.

4. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Rompet Holding OÜ kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rompet Holding OÜ (hageja) esitas 22. novembril 2010 MA Kinnisvara Invest OÜ (pankrotis)

(kostja I) ja Wrangelsholm OÜ (kostja II) vastu hagi, milles palus tunnistada kostja I

pankrotimenetluses korraldatud Tallinnas J. Sütiste tee 30 asuva kinnisasja enampakkumise

kehtetuks.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 19. juunil 2009 operaatorlepingu,

millega kostja I andis hagejale üle kostjale I omandiõiguse alusel kuuluva Tallinnas J. Sütiste tee 30

asuva kinnisasja ja sellel asuva kaubandus- ja kontorihoone ruumide kasutamisega seotud

üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused. Olemuslikult on poolte vahel üürisuhe. Hageja on

kinnistu üürnik ja kaudne valdaja ning ta andis kinnistul asuvad kaubandus- ja kontoriruumid

kolmandate isikutega sõlmitud üürilepingute alusel edasi kolmandate isikute kasutusse. Enamiku

üürnikega oli sõlmitud kolmepoolne (hageja, kostja I ja üürnik) lepingu ülevõtmise kokkulepe.

Üürisuhte olemasolu on tunnistanud ka kostja I pankrotihaldur, kes esitas hagejale üüriarveid. Samuti

oli üürilepingu kohta kantud kinnistusraamatusse märkus tähtajaga kuni 30. juuni 2021.

25. oktoobril 2010 ilmus väljaandes Ametlikud Teadaanded enampakkumisteade selle kohta, et

kostja I pankrotihaldur müüb kõnealuse kinnistu avalikul suulisel kordusenampakkumisel. Lisaks oli

teates märgitud, et vara müügi korral avaliku enampakkumise korras lõppevad pankrotiseaduse

(PankrS) § 139 lg 2 järgi kinnistusraamatusse kantud kolmandate isikute õigused. 10. novembril 2010

esitas haldur enampakkumises osalejatele kirja, mille kohaselt ei ole hageja kaubanduskeskuse

valdust haldurile üle andnud vaatamata sellele, et operaatorleping on lõppenud kostja I pankroti

väljakuulutamisega 6. mail 2010. 10. novembril 2010 korraldatud enampakkumisel omandas kostja II

kinnistu. Enampakkumisel osalejatele avaldati vastuolulist ja eksitavat infot operaatorlepingu

kehtivuse ja selle kinnisasja omandajale ülemineku kohta. See annab täitemenetluse seadustiku

(TMS) § 223 lg-st 1 tulenevalt alust enampakkumine kehtetuks tunnistada. Haldur on eiranud

TMS § 84 lg 1 p-st 5 ja § 153 lg 1 p-st 5 tulenevaid kohustuslikke nõudeid enampakkumisteatele, sest

teade ei sisalda õiget ja täpset infot kinnisasja koormavate kolmandate isikute õiguste kohta ega

nende püsimajäämise kohta pärast enampakkumist.

2. Kostja I (pankrotis) pankrotihaldur leidis, et kuna enampakkumine toimus pankroti-, mitte

täitemenetluses, ei saa kohaldada TMS § 223 lg-t 1, millele hageja tugines. Kui seda sätet tuleks

siiski kohaldada, ei oleks hageja täitemenetluse osaline ja tal puuduks seadusest tulenev õigus esitada

hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks pankrotimenetluses. Pankrotihaldur nõustus täielikult

kostja II seisukohtadega.

3. Kostja II vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Märkuse kustutamise võimalik vastuolu seadusega ei saa olla enampakkumise kehtetuks tunnistamise

aluseks. Märkuse kustutamise avaldus esitati ja märkus kustutati pärast enampakkumist ja selle

tulemusena, mitte vastupidi. Hageja on samal alusel sama nõude eraldi hagina kohtule esitanud ka

30. novembril 2011.

Hagi aluseks olev operaatorleping ei ole üürileping, vaid käsundusleping. Pooled pidasid

operaatorlepingut sõlmides silmas, et hageja osutab kinnisasja omanikule (kostjale I) tasu eest

operaatorteenust ja esindab kinnisasja omanikku kinnisasja puudutavate lepingute sõlmimisel.

Kostja I ei andnud kinnisasja hagejale üürile ja operaatorleping ei saanud minna seaduse alusel

kinnisasja eelmiselt omanikult üle kostjale II. Samuti ei ole kostjad sõlminud kokkulepet

operaatorlepingu üleandmise kohta kostjale II. Kuna operaatorleping ei ole üle läinud ning kostja II

kinnisasja omanikuna ei ole hagejaga lepingut sõlminud, ei ole hagejal alust operaatorteenust

kinnisasjal osutada.

Hageja viited kinnistusraamatusse kantud märkusele operaatorlepingu kohta on asjakohatud ega

tõenda, et operaatorleping oleks üürileping. Märkus kinnistusraamatus (sh üürilepingu kohta) ei ole

õigustloova tähendusega. Märke kandmine kinnistusraamatusse ei tekita ega kinnita üürisuhte

olemasolu. Kostja ei olnud teadlik operaatorlepingu sisust ega pidanud vajalikuks selle sisuga

tutvuda, kuna operaatorleping on olemuselt käsundusleping, mis kinnistu võõrandamisel omandajale

üle ei lähe. Märkuse kohaselt on hageja ja kostja I sõlminud 1. juulil 2009 üürilepingu tähtajaga kuni

30. juuni 2021. Sellist üürilepingut ei ole tegelikult sõlmitud ja hageja ei ole selle olemasolu

tõendanud. Hageja on esitanud kohtule üksnes 19. juunil 2009 sõlmitud operaatorlepingu, mis kehtib

kuni 18. juunini 2021. Seega ei ole operaatorleping märkuses viidatud üürileping ja märkusel

kinnistusraamatus ei ole õiguslikku tähendust.

Märkuse kustutamine kinnistusraamatust oli õiguspärane. Märkus asus esimesest kinnisasja

sundmüüki võimaldavast õigusest tagapool ning seetõttu oli selle kustutamine kooskõlas

PankrS § 139 lg-tega 2 ja 3. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise põhjenduseks ja eesmärgiks

saab olla üksnes TMS § 223 lg-s 2 nimetatud nõude (huvi) realiseerimine. Hagiavalduses ei ole esile

toodud ühtegi eesmärki, mille rahuldamist hageja enampakkumise kehtetuks tunnistamise korral

soovib saavutada. Hageja on jätnud põhistamata (tõendamata) oma õigusliku huvi enampakkumise

kehtetuks tunnistamise vastu.

4. 15. augustil 2011 esitas kostja II taotluse jätta hagi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423

lg 1 p 4 ja lg 2 p-de 1 ja 2 alusel läbi vaatamata, sest hagejal ei ole õigust vaidlustada

enampakkumist, kuna TMS § 5 ja § 223 ei saa kohaldada pankrotimenetluses toimuva

enampakkumise korral.

Isegi kui need sätted oleksid kohaldatavad, ei vastaks hageja TMS §-s 5 sätestatud tunnustele, kuna

hageja kasuks ei ole ega ole olnud TMS § 5 lg 3 mõttes tehtud kinnistusraamatusse tema õigust

tagavat kannet. Samuti ei olnud täidetud TMS § 5 lg 3 kohaldamise eeldusena keelumärke seadmise

nõuet. Enampakkumisega ei ole rikutud hageja õigusi, kuna hageja ei osalenud ise enampakkumisel.

Enampakkumise kehtivus ei sõltu kinnistusraamatust enampakkumise tulemusena märkuse

kustutamise õiguspärasusest. Hageja ei ole hagis esile toonud ühtegi TMS § 223 lg-s 2 nimetatud

nõuet või eesmärki enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude esitamisel, mistõttu on tema

õiguste rikkumine põhistamata. Hagi rahuldamine ei võimalda hagejal märkusest tulenevaid

väidetavaid õigusi ennistada. Hagiavaldusest ei nähtu, millisel viisil oleks võimalik seda eesmärki

saavutada, samuti ei nähtu sellest muid enampakkumisega toimunud hageja huvide või õiguste

rikkumisi.

Kohtu menetluses on samal ajal hageja hagi kostja vastu, milles hageja vaidlustab kinnistusraamatust

märkuse kustutamise põhjendusel, et märkuse kustutamine oli õigusvastane, kuna hageja ja kinnistu

eelmise omaniku vahel sõlmitud leping on üürileping ja pankrotimenetluses vara võõrandamise korral

ei ole võimalik üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantud märkust kustutada. Hagi läbivaatamise

võimalikkuse lahendamine enne asja sisulist läbivaatamist on oluline ja põhjendatud. TMS § 223 lg 1

järgi saab enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks olla enampakkumise oluliste tingimuste

rikkumine. See eeldab kohtult hageja esile toodud asjaoludele hinnangu andmist ning

enampakkumise tingimuste rikkumise tuvastamise korral rikutud tingimuste olulisuse kaalumist.

Nimetatud küsimused on õiguslikult keerukad. Seetõttu on mõistlik enne asja sisulist läbivaatamist

lahendada küsimus sellest, kas hagi on võimalik läbi vaadata või mitte.

5. Kostja I pankrotihaldur toetas kostja II taotlust.

6. Hageja palus jätta kostja II taotluse rahuldamata. Kostja II argumentatsioon operaatorlepingu

olemusest on asjassepuutumatu ning sellel, kas leping on käsitatav üüri- või mõne muu lepinguna, ei

ole vaidluse õige lahendamise seisukohast tähtsust. Operaatorlepingust tulenevad hageja õigused on

tagatud kinnistusraamatusse tehtud märkusega, mille olemasolust olid kostjad teadlikud. Kostjad

pidid seega ka tajuma, et kinnistusraamatusse kantud märkuse kohaselt võib õigustatud isikul olla

õiguslik huvi enampakkumise õiguspärase korraldamise vastu. Üürilepingu nähtavaks tegemise

märkus on kinnistusraamatu kanne asjaõigusseaduse (AÕS) § 62 tähenduses, millel on õigust tagav

tähendus tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 lg-st 1. Kuna kinnistusraamatusse sissekantud

märkusega tehti kolmandatele isikutele nähtavaks hageja õigused enampakkumisele pandud

kinnisasja suhtes, on tegemist kandega, mis tagab hageja õigusi.

TMS § 5 lg 3 kohaselt on täitemenetluse osaliseks iga isik, kelle kasuks on kinnistusraamatusse

keelumärke sissekandmise ajaks kantud õigus või tehtud õigust tagav kanne. TMS § 223 lg 1 sätestab

täitemenetluse osalise õiguse nõuda enampakkumise kehtetuks tunnistamist. PankrS §-d 135 ja 136

kehtestavad põhimõtte, mille kohaselt kehtivad vara müügi korral pankrotimenetluse käigus

täitemenetluse asjakohased sätted juhul, kui PankrS otseselt teisiti ei sätesta. Ei ole põhjust eeldada,

et seadusandja on soovinud välistada enampakkumisel kinnisasja müügi korral täitemenetluse

seadustikus sätestatud õiguskaitsevahendid, seda enam, et PankrS ei reguleeri üldse enampakkumise

vaidlustamist. Seega on loogiline, et asja enampakkumisel müümisega olemuslikult seotud

õiguskaitsevahend on rakendatav ka siis, kui enampakkumine korraldatakse pankrotimenetluses.

Vastupidine seisukoht viiks absurdse järelduseni, et isikul, kelle kasuks on kinnistusraamatusse

kantud asjaõigus või õigust tagav kanne, on ainus võimalus vaidlustada pankrotimenetluses

korraldatud enampakkumist juhul, kui ta ise oleks enampakkumisel ostjaks.

Hageja eesmärgiks oli ja on seadusega vastuolus oleva enampakkumise kehtetuks tunnistamine ning

hagiga on võimalik saada kohtu hinnangut enampakkumise õiguspärasusele. Seadusandja on pidanud

piisavaks õigusliku huvi olemasolu tunnuseks TMS §-s 223 sätestatud hagi esitamisel isiku seotust

enampakkumisega täitemenetluse osalisena, mitte üksnes isikuna, kes on kinnisasja omandanud.

Samuti ei ole tähtis, et nii selle kui ka tsiviilasja nr 2-10-59916 lahendamisel võib olla hageja kasuks

sama tulemus. Enampakkumine mõjutas hageja õigusi tulenevalt tema kasuks kinnistusraamatusse

tehtud märkuse kustutamisest.

7. Harju Maakohus jättis 5. septembri 2011. a määrusega hagi läbi vaatamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole hageja õiguste rikkumine hagi alusena toodud

faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust, ja

seetõttu tuleb jätta hagi TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata.

Kuna hagi esitati enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, on oluline selgitada, kas hageja valis

oma õiguste kaitseks kohase õiguskaitseviisi. Hagejal ei ole TMS § 5 lg 3 ja § 223 lg 1 järgi õigust

esitada hagi kostjale I kuuluva kinnisasja pankrotimenetluses võõrandamiseks toimunud

enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, sest hageja ei ole isik, kes on täitemenetluse osaliseks

TMS § 5 mõttes, ning ta ei ole esile toonud ühtegi TMS § 223 lg-s 2 nimetatud nõuet ega eesmärki,

mille rahuldamist ta enampakkumise kehtetuks tunnistamise korral soovib saavutada. Kuna hageja ei

ole TsMS § 235 mõttes põhistanud oma õiguslikku huvi enampakkumise kehtetuks tunnistamise

vastu, ei ole alust hagi rahuldada.

Kohtule esitatud 19. juuni 2009. a operaatorlepingut ei saa pidada üürilepinguks. Lähtudes

operaatorlepingu sisust, on ilmne, et tegemist ei ole üürilepingu, vaid pigem käsunduslepinguga.

Operaatorlepingu objekt ja eesmärk on määratletud operaatorlepingu punktis 1.1, mille kohaselt on

lepingu objektiks kinnisasja omanikule operaatorteenuse osutamine kinnisasjal. Tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 67 ja VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingut tõlgendades lähtuda poolte ühisest

tegelikust tahtest. Operaatorlepingust ei nähtu, et see oleks üürileping. Selles ei ole märgitud, et

lepinguga antakse kinnisasi üürile, vaid lepingu objektiks on märgitud operaatorteenuse osutamine.

Ainuüksi märkus kinnistusraamatus ei ole õigustloova ega -andva tähendusega. Selle eesmärgiks on

teatud asjaolu (vaidlusalusel juhul lepingu olemasolu) nähtavaks tegemine. Märkus võib olla

kinnistusraamatusse kantud ka juhul, kui selles viidatud asjaolu tegelikkuses ei esine, märke

kandmine kinnistusraamatusse ei tekita ega kinnita iseenesest üürisuhte olemasolu.

Hagi ei ole alust jätta TsMS § 423 lg 1 p 4 alusel läbi vaatamata põhjendusel, et kohtu menetluses on

samade poolte vahel asi sama eseme kohta samal alusel. Harju Maakohtu 3. detsembri 2010. a

määrusest tsiviilasjas nr 2-10-59916 nähtub, et menetlusse on võetud hageja 30. novembril 2011

esitatud hagi kostja II vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks, mitte enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks.

Kohus ei keeldunud hagi menetlusse võtmast TsMS § 371 lg 2 alusel, sest menetluse selles

staadiumis ei olnud kostjad vastuväiteid esitanud ega olnud piisavalt selge, kas on alust jätta hagi läbi

vaatamata.

8. Hageja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja jätta hagi läbi vaatamata

jätmise taotlus rahuldamata, sest hagejal on õiguslik huvi tunnistada enampakkumine kehtetuks.

9. Kostja I pankrotihaldur ei vastanud määruskaebusele. Kostja II palus jätta määruskaebuse

rahuldamata.

10. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning edastas TsMS § 663

lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

11. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. novembri 2011. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse lõppjärelduse muutmata, kuid täiendas kohtumääruse põhjendusi.

Ringkonnakohus lisas määruses, et kuna TsMS § 423 lg 2 p 1 järgi tuleb hinnata hagi rahuldamise

võimalikkust üksnes hageja esiletoodud faktilistest asjaoludest lähtudes, eeldades nende õigsust, ei

olnud maakohus õigustatud hindama poolte esitatud tõendeid ega tegema tõendite alusel järeldusi

pooltevahelise õigussuhte kvalifikatsiooni jms kohta. Need järeldused tuleb maakohtu määruse

põhjendusest välja jätta. See ei muuda aga maakohtu määruse lõppjäreldust vääraks.

Hageja tõi enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi põhjendades faktiväidetena esile, et

pankrotihaldur müüs 10. novembril 2010 kostja I pankrotimenetluses enampakkumisel hoonestatud

kinnisasja parima pakkumise teinud kostjale I. Enne seda oli kostja I sõlminud 19. juunil 2009

hagejaga sama kinnisasja suhtes lepingu, millega andis hagejale üle kinnisasjal asuvate ruumide

kasutamisega seotud üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused, muu hulgas õiguse koguda

kolmandatelt isikutelt rendi- ja üüritasu ning kommunaalmakseid. Lepingu alusel oli 4. septembril

2009 kantud kinnistusraamatusse märkus, et hagejaga on sõlmitud tähtajaga kuni 30. juunini 2021

üürileping. Märkus oli hagi esitamise ajal kehtiv. 6. mail 2010 kuulutati välja kostja I pankrot.

26. novembril 2010 kustutati pankrotihalduri 16. novembri 2010 avalduse alusel märkus

kinnistusraamatust. Nende asjaolude põhjal sai maakohus otsustada, kas asjaolude õigsust eeldades

oleks hagi rahuldamine üldse võimalik.

Hageja nõudis enampakkumise kehtetuks tunnistamist enampakkumise oluliste tingimuste rikkumise

tõttu. Hageja arvates seisnes rikkumine selles, et pankrotihaldur andis enampakkumisel osalejatele

hagejaga sõlmitud operaatorlepingu kehtivuse kohta vastuolulist teavet. Oma huvi enampakkumise

kehtetuks tunnistamise vastu on hageja põhjendanud sellega, et ta on täitemenetluse osaline, kuna

temaga sõlmitud üürilepingu tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud märkus (TMS § 5 lg 3

ja § 223 lg 1). Hageja huviks ehk hagiga taotletavaks kaugemaks eesmärgiks on saavutada, et temaga

väidetavalt sõlmitud üürileping jääks kehtima ka kinnisasja omandaja (kostja II) suhtes.

Maakohus leidis õigesti, et hageja õiguste rikkumine, arvestades tema esitatud hagi, ei ole hagi

alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik.

TMS § 223 lg 1 järgi võib enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitada täitemenetluse

osaline. Täitemenetluse osalised on loetletud TMS §-s 5, mille lg 3 kohaselt on kinnisasja

täitemenetluse osalised muu hulgas isikud, kelle kasuks on kinnistusraamatusse keelumärke

sissekandmise ajaks kantud õigus või tehtud õigust tagav kanne. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-

69-11 leidnud, et menetlusosaliste ringi enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi korral ei ole

täitemenetluse seadustikus täpsemalt reguleeritud ning see tuleb tuvastada olenevalt vaidluse all oleva

enampakkumise asjaoludest. Nõustuda ei saa hagejaga, nagu tuleks teda pidada õigustatuks

enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitama ainuüksi põhjusel, et tema kasuks on

kinnistusraamatusse kantud märkus VÕS § 324 alusel.

Enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi on kujundushagi, mille eesmärgiks on kujundada

kohtulikult ümber olemasolev õiguslik olukord (õigussuhe) juhtudel, mil seda seaduse kohaselt

kokkuleppel teha ei saa. Hagi rahuldava otsuse jõustumisega see õiguslik olukord muutub.

Arvestades hagi olemust, saab õigussuhte ümberkujundamisel kaasa rääkida üksnes selle suhte

ümberkujundamisest puudutatud täitemenetluse osaline. TMS § 223 lg-s 2 ja § 98 lg-tes 2 ja 4

nähakse ette mitmeid enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärgi erinevatele täitemenetluse

osalistele. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise otseseks tagajärjeks on see, et enampakkumisel

ostetud asjale ei teki omandit (TMS § 98 lg 2). Võlgnik võib nõuda enampakkumisel müüdud asja

ostjalt AÕS § 80 alusel välja (TMS § 223 lg 2 p 1), ostja võib nõuda sissenõudjalt müügihinna

tagastamist (TMS § 223 lg 2 p 3 ja § 98 lg 4), sissenõudja võib nõuda täitemenetluse jätkamist

(TMS § 223 lg 2 p 3) ja menetlusosaline võib nõuda kohtutäiturilt kahju hüvitamist kohtutäituri

seaduse kohaselt (TMS § 223 lg 2 p 4). Maakohus leidis õigesti, et selle üle otsustamisel, kas hageja

on toimunud enampakkumisest puudutatud isik, tuleb hinnata, kas enampakkumise kehtetuks

tunnistamine annaks hagejale mingi eespool märgitud nõude. Hageja ei ole võlgnik, ostja, sissenõudja

ega kohtutäitur, kellel võiks enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärjel tekkida nimetatud

nõudeid.

Asjaolu, et hageja kasuks oli kinnistusraamatusse tehtud märkus üürilepingu kohta, ei ole piisav, et

tunnistada tema õigustatud huvi enampakkumise kehtetuks tunnistamise vastu. Maakohus leidis

õigesti, et sellisel märkusel ei ole õigustloovat tähendust. Isegi kui märge jääks püsima, ei tähendaks

see, et üürnik võiks kinnisasja edasi kasutada, sest kinnisasja kasutusõigus oleneb üürilepingu

kehtivusest, mille üle vaidlusaluses asjas ei otsustata. Isegi kui üürnikul oleks üürileandjaga kehtiv

üürileping, ei võimaldaks see tal takistada üürile antud kinnisasja müüki, sh müüki enampakkumisel

pankrotimenetluses. Ka see, millistel tingimustel kinnisasi enampakkumisel müüdi, ei puuduta

iseenesest üürniku õigusi.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Hageja esitas määruskaebuse, milles palus maa- ja ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha

uue määruse, millega jätta asja läbi vaatamata jätmise taotlus rahuldamata.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt sisustasid kohtud vääralt täitemenetluse osalise mõiste ja jätsid

välja selgitamata täitemenetluse osalise õigused. Hageja oli täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3

mõttes, sest tema kasuks oli enampakkumise toimimise hetkel kantud kinnistusraamatusse VÕS §-

s 324 sätestatud märkus üürniku õiguste tagamiseks. TMS § 5 lg 3 kohaselt võib hagi esitada isik,

kellel on kinnistusraamatusse kantud õigus või kelle kasuks on tehtud õigust tagav kanne.

Üürilepingu kohta tehtud märkus on õigust tagav kanne. Täitemenetluse osalise määramisel ei saa

lähtuda hinnangust sellele, kas kinnistusraamatusse kantud märkus tagab tegelikku õigust või mitte.

Täitemenetluse osaliste väljaselgitamisel piisab sellest, et hageja kasuks oli kantud

kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märkus.

Kinnisasja enampakkumise tagajärjed puudutavad otseselt hageja õigusi. Hageja õiguslik huvi

enampakkumise kehtetuks tunnistamise vastu on ilmne, kuna selliselt on võimalik luua tingimused

tema kui üürniku õiguste taastamiseks. Kohtud leidsid vääralt, et õigusliku huvi olemasoluks peaks

hageja esitama koos enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudega ka mõne TMS § 223 lg-s 2

sätestatud nõude. Enampakkumise kehtetuks tunnistamine on olemuselt tuvastushagi, mille

eesmärgiks on enampakkumise seaduspärasuse tuvastamine, mitte sellega seotud tagastus- ja

hüvitisnõuete esitamine.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta hageja määruskaebuse väite, et maakohus lahendas kostja II

taotluse jätta hagi läbivaatamata üllatuslikult kirjalikus menetluses sellest pooli teavitamata, kuigi

kohtu käitumisest võis järeldada, et taotluse lahendamiseks oli määratud istung. Sellega jäi kostja II

ilma võimalusest oma seisukohti selles küsimuses täiendada.

13. Kostja I vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Maa- ja ringkonnakohus

jätsid õigesti hagi läbi vaatamata, sest hagejal ei ole õigust enampakkumist vaidlustada, kuna ta ei ole

täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 mõttes.

14. Kostja II vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu

määruse muutmata. Hageja ei ole täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 mõttes. Enampakkumine ei

riiva tema õigusi ja tal ei ole eesmärki, mis põhistaks tema õigustatud huvi tunnistada

enampakkumine kehtetuks. Ringkonnakohus ei rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi, kui ei

vastanud määruskaebuses esitatud väidetele, mille kohaselt maakohus rikkus asja lahendades

menetlusõiguse normi.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse

lõppjäreldused muutmata, sest määruskaebuse väited ei anna alust TsMS § 701 lg 3 alusel

ringkonnakohtu määruse resolutsiooni tühistada. Osaliselt tuleb aga muuta ringkonnakohtu määruse

põhjendusi.

16. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi

vaatamata, sest hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes

üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.

17. Hageja nõudis hagiavalduses, et kohus tunnistaks kehtetuks kostja I pankrotimenetluses

korraldatud kinnisasja enampakkumise, sest pankrotihaldur rikkus oluliselt enampakkumise

korraldamise tingimusi.

Hageja esitatud asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 19. juunil 2009 operaatorlepingu,

millega kostja I andis hagejale üle kinnisasja ja sellel asuva hoone ruumide kasutamisega seotud

õigused ja kohustused. Üürilepingu kohta kanti kinnistusraamatusse 4. septembril 2009 märkus

tähtajaga kui 30. juuni 2021. 6. mail 2010 kuulutati välja kostja I pankrot. 25. oktoobril 2010 ilmus

väljaandes Ametlikud Teadaanded kostjale I kuuluva kinnisasja enampakkumise teade, milles oli mh

märgitud, et kinnisasja avalikul enampakkumisel müügi korral lõppevad kinnistusraamatusse kantud

kolmandate isikute õigused. Avalik enampakkumine toimus 10. novembril 2010 ja parima pakkumise

kinnisasja omandamiseks tegi kostja II. Pärast enampakkumise toimumist esitas pankrotihaldur

16. novembril 2010 hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud märkuse kustutamise avalduse, mille

alusel kustutati 26. novembril 2010 märkus kinnistusraamatust.

Ülaltoodu kohaselt nõudis hageja kui kostjale I kuuluva kinnisasja üürnik ning kinnistusraamatus

üürisuhte kohta märkust omav isik kostja I pankrotimenetluses toimunud avaliku enampakkumise

kehtetuks tunnistamist.

18. Kolleegiumi arvates ei ole ülalmärgitud asjaolusid arvestades tähtsust sellel, kas hagejat saab

pidada TMS § 223 lg 1 ja § 5 lg 3 järgi täitemenetluse osaliseks, kellel on õigus esitada kohtule

enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi, või mitte, sest esitatud asjaolude kohaselt toimus

enampakkumine kostja I pankrotimenetluses, mitte täitemenetluses.

PankrS § 136 lg 1 järgi toimub pankrotivara müük enampakkumisel täitemenetluse seadustikus

sätestatud korras, kui pankrotiseadusest ei tulene teisiti. Seega peab pankrotihaldur pankrotivara

enampakkumisel müües järgima täitemenetluse seadustikus sätestatud tingimusi, arvestades

pankrotiseaduses sätestatud erisusi. Kolleegiumi arvates ei saa aga PankrS § 136 lg-t 1 tõlgendada

selliselt, et lisaks täitemenetluse seadustikus sätestatud enampakkumise korrale näeb viidatud säte

ette ka pankrotimenetluses toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks hagi esitamise

võimaluse TMS § 223 mõttes. Tõlgendust, mille kohaselt saaks ka pankrotimenetluses toimunud

enampakkumise kehtetuks tunnistamist nõuda, ei toeta ei PankrS § 136 lg 1 sõnastus ega

pankrotiseaduse mõte. Kolleegiumi arvates ei saa anda pankrotimenetluse osalistele, sh isikutele kelle

õigusi pankrotimenetlus võib puudutada, pankrotimenetluses toimunud enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks hagi esitamise õigust. Sellise hagiga oleks oluliselt takistatud kiire ja efektiivse

pankrotimenetluse korraldamine ning pankrotivara võõrandamine mõistliku aja jooksul.

Eelmärgitu ei tähenda siiski seda, et haldur võib korraldada enampakkumise seaduses sätestatud

tingimusi eirates. Kui pankrotihaldur rikub enampakkumist korraldades oluliselt enampakkumise

korda, võivad võlausaldaja ja võlgnik PankrS § 67 järgi kaevata halduri tegevuse peale

pankrotitoimkonnale, võlausaldajate üldkoosolekule, kohtule, kojale või Justiitsministeeriumile.

Haldur, kes on oma kohustuse rikkumisega tekitanud süüliselt kahju võlgnikule või võlausaldajale

või isikule, kes võib nõuda massikohustuse täitmist, peab selle PankrS § 63 lg 1 järgi hüvitama.

Ülalmärgitu kohaselt näeb pankrotiseadus ette järelevalve pankrotihalduri tegevuse üle

enampakkumise korraldamisel ning pankrotihalduri vastutuse.

19. Vastuseks määruskaebusele märgib kolleegium, et alama astme kohtute määruste tühistamiseks ei

anna alust ka määruskaebuse väide, et maakohus lahendas asja hagejale üllatuslikult kirjalikus

menetluses, mistõttu jäi hageja ilma võimalusest oma seisukohti täiendada. Kuna hageja esitas

kohtule 26. aprillil 2011 oma seisukohad (I kd, tl 167-174) ega ole näidanud, millised väited jäid tal

seetõttu maakohtule esitamata ja kuidas need oleksid mõjutanud asja lõpplahendust, ei ole

kolleegiumi arvates kohtud rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis oleks toonud kaasa ebaõige

lahendi TsMS § 692 lg 1 p 2 mõttes. Lisaks juhib kolleegium tähelepanu, et kuna hageja ei saa nõuda

pankrotimenetluses korraldatud enampakkumise kehtetuks tunnistamist, ei oleks tema võimalikud

väited asja lõpplahendust mõjutanud.

20. Kuna kolleegium jätab määruskaebuse rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel

arvata hageja määruskaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb määruskaebuse rahuldamata jätmisel jätta TsMS § 171 lg 1

järgi määruskaebuse esitaja kanda.

Menetlusosalisel on õigus pöörduda 30 päeva jooksul alates käesoleva määruse jõustumisest

maakohtusse oma menetluskulude kindlaksmääramiseks TsMS § 174 lg-s 1 sätestatud korras.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu