3-2-1-14-12 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-14-12

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. märts 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

Eire Einola hagi Elmo Lokuta vastu puuduste kõrvaldamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 3. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

07-47642

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Elmo Lokuta kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

52 737 eurot 27 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Eire Einola (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein

Kostja Elmo Lokuta (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Karl Saavo

Asja läbivaatamise kuupäev

27. veebruar 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-47642 osas,

millega ringkonnakohus otsustas, et juhul, kui Elmo Lokuta ei kõrvalda Xxxxx x asuval elamul

ringkonnakohtu otsuse p-s 2 nimetatud puudusi kuue kuu jooksul alates kohtuotsuse

jõustumisest, määrata kahjuhüvitise suuruseks 825 158 (kaheksasada kakskümmend viis tuhat

ükssada viiskümmend kaheksa) krooni 92 senti, s.o 52 737 (viiskümmend kaks tuhat seitsesada

kolmkümmend seitse) eurot 26 senti ning välja mõista Elmo Lokutalt Eire Einola kasuks

52 737 eurot 26 senti kahju katteks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Ethel Soosalule (konto nr 10902007343007) Elmo Lokuta eest 2. novembril 2011

tasutud kautsjon 527 (viissada kakskümmend seitse) eurot 35 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eire Einola (hageja) esitas 14. novembril 2007 Tartu Maakohtule hagi Elmo Lokuta (kostja) vastu

puuduste kõrvaldamiseks.

Hagiavalduse kohaselt pidi kostja ehitama hagejale kuuluvale Tartumaal Ülenurme vallas Õssu külas

asuvale Xxxxx x kinnistule elamu alates vundamendist kuni siseviimistluseni 1 051 809 krooni eest

kostja 1. veebruaril 2004 tehtud hinnapakkumise kohaselt. Kostja tegi kinnistul ehitustöid

ajavahemikul 10. aprill 2004 kuni 15. detsember 2004. Nõuetele mittevastavate tööde tõttu puhkes

2004. a detsembris saunas tulekahju, mille käigus said kannatada saunaruumi puitosad ja saunaahju

taga asuv sein. Pooled leppisid kokku, et tulekahju tagajärgede likvideerimise korraldab hageja, kuid

kulud hüvitab kostja. Tööde lõpetamisel jäid kostjal likvideerimata ka puudused duši- ja leiliruumis.

Poolte kokkuleppel jäid puudused hageja kõrvaldada ja kostja pidi hüvitama hagejale puuduste

likvideerimise maksumuse. Hageja kandis tulekahju tagajärgede ning duši- ja leiliruumis esinenud

puuduste likvideerimise tõttu kulutusi 26 248 krooni 83 senti. Kuna hagejal oli kokkulepitud tasust

2004. a detsembriks kostjale tasumata 3433 krooni, siis võlgneb kostja hagejale 22 815 krooni

83 senti.

2006. a oktoobris saatis hageja kostjale tähitud kirja kostja tehtud töödel ilmnenud puuduste kohta

ning palus puudused kõrvaldada. Hageja loetles kirjas järgmised puudused: 1) suure toa seintes ja

korstnajalas on mõrad; 2) köögipõrand on osaliselt vajunud, mõrad on plaatides ja köögi seinas,

köögi suure akna all on plaadid lahti; 3) mõrad on koridori seintes ja plaatides; 4) garaaži seintes on

mõrad, garaažiuksed ei tööta korralikult ega ulatu põrandani, aknad on viltu; 5) elamul ei ole

elektriprojekti; 6) elektrikapis on ülemine osa valesti paigaldatud, mistõttu maandus ei ole korras;

7) tsirkulatsioonipump on katki; 8) põrandaliistud on igal pool lahti; 9) tualett haiseb; 10) WC-s on

vesi lakke jooksnud ja plaadid rikkunud; 11) maja välisuks ei käi korralikult; 12) suure toa akna kohal

on sein vajunud; 13) küttesüsteemi töö on ebaühtlane; 14) maja välisfassaadil on suurte akende

alused keraamilised plaadid lahti; 15) maja ümber valatud äär on purunenud; 16) varjualuse betoon

on mõranenud ja purunenud; 17) vihmaveerenn on kohati ära vajunud; 18) maja välisseintes on

mõrad; 19) osa aknaplekkidest on lahti. Kostja ei ole hageja kirjale vastanud ega puudusi

kõrvaldanud.

Spetsialist O. Lužetski arvamusest nähtuvalt on elamul esinevad puudused tingitud kostja

ebakvaliteetsest tööst. Puuduste kõrvaldamine eeldab suuremahuliste tööde tegemist, mis Villaare OÜ

hinnapakkumise kohaselt lähevad maksma 1 176 570 krooni.

Hageja taotles kohustada kostjat kõrvaldama Xxxxx x elamul esinevad puudused ja juhul, kui kostja

ei kõrvalda elamul esinevaid puudusi kuue kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, mõista

kostjalt hageja kasuks välja 1 000 000 krooni.

2. Kostja nõustus sellega, et elektriprojekti ei ole ja elektrikapis on ülemine osa valesti paigaldatud.

Ülejäänud osas vaidles kostja hagile vastu ning leidis, et suure toa seintes ja korstnajalas on mõrad

sellepärast, et maja seinte ehitamise ajal oli vihmade periood, mistõttu imendus niiskus seintesse.

Seinte kuivamine oleks kestnud kaks kuud, kuid kostjal polnud võimalust töödega oodata, sest ehitise

valmimise tähtaja oli hageja ette andnud. Kuna kostja teavitas hagejat mõrade tekkimise ohust, ei

vastuta kostja lepingutingimustele mittevastavuse eest, sest mittevastavus tulenes tellija juhisest.

Köögipõranda vajumine, mõrad plaatides ja köögi seintes võivad olla tingitud sellest, et põrandaalune

täide on liiv, mida on kohati 0,8-1 m paksuselt ning mis võib nüüd järele anda, kuid põranda 0 joone

ning täite paksuse andis ette projekteerija. Mõrad koridori seintes ja plaatides on põhjustatud

samadest eespool kirjeldatud asjaoludest. Samuti võib põhjuseks olla pinnase vajumine, sest hageja ei

tellinud pinnase uuringuid. Kuna garaaživäravad ja aknad tellis hageja otselepinguga ning paigaldas

tootja, on neil tootja-paigaldaja garantii. Ka tsirkulaarpumba rikete eest vastutab selle tootja või

müüja, sest ehitaja vastutab vaid paigaldamise eest. Põrandaliistude lahtitulemist võis mõjutada

temperatuuri kõikumine. Kostja ei näe endaga seost selles, et hageja tualett haiseb. Selgusetuks jääb

ka WC lakke vee jooksmise põhjus, mistõttu kostja ei saa olla selle eest vastutav. Välisuks on puidust

ja puitu mõjutab temperatuur ning õhuniiskus, mistõttu puit kas paisub või tõmbub kokku. Suure toa

akna kohal olev sein ei ole vajunud. Mõrad seal on tekkinud erinevate materjalide kasutamisest ja

majja jäänud niiskusest. Küttesüsteemi paigaldas alltöövõtja nõuete kohaselt ja kui küttesüsteemi töö

ebaühtlus on tingitud monteerimisest, siis alltöövõtja kõrvaldab selle puuduse. Välisfassaadil

lahtiolevad plaadid asuvad soklil ja uste all. Akende juures asub ka uks, millest suviti käiakse. Kuna

vundamendi kõrgus selles kohas on 45 cm, siis uksest väljudes plaatidele astumine põhjustabki nende

lahtituleku ja purunemise. Selle probleemi lahendaks trepp või lisaaste, aga seda hageja kostjalt ei

tellinud.

Maja ümber valatud ääre vajumine on põhjustatud aluse vajumisest. Varjualuse betooni mõranemine

on tingitud ilmastikutingimuste muutumisest, eelkõige temperatuuri vaheldumisest, sest betoon on

seal otseses kokkupuutes välisõhuga. Vihmaveerenni kohatist vajumist põhjustab renni jääv sulalumi

ja jää. Vihmaveerenne peab aeg-ajalt puhastama. Välisseinte mõrad on põhjustanud asjaolu, et seinad

laoti Columbia Kivi kividega, kuid projektis ei nähtud ette sellise materjali kasutamisel

deformatsioonivuugi asukohti. Tegemist on projekti puudusega. Ehitaja ei peagi selliste vuukide

asukohti teadma. Aknaplekkide osaline lahtitulek on tingitud välisest füüsilisest mõjutusest. Hageja ei

tõendanud, et viidatud puudused oleks tingitud kostja ebakvaliteetsest tööst. Kui ehitisel tekkinud

puudused on tingitud muudest asjaoludest kui töövõtjast, siis ei vastuta nende eest kostja. Samas ei

fikseerinud pooled vaegtöid. Esimest korda on hageja konkretiseerinud elamul esinevad puudused

10. oktoobri 2006. a avalduses. Seega ei ole hageja teatanud mittevastavusest õigel ajal.

Duši- ja leiliruumi osas oli töövõtja pakkumine 5136 krooni, mida tellija aktsepteeris, ning selle

eelarve raames töid ka tehti. Kostja nõustub, et leiliruumis oli põranda kalle vale, seega tuli

põrandaplaadid üles võtta, põrand uuesti valada ning uued plaadid panna. Kuna saunaahju ja -lava

vahel ei olnud kaitsebarjääri, siis oli vaja paigaldada kaitseekraan või laduda kividest barjäär.

Leiliruumi pindala on 4,2 m2 ning selliselt pinnalt plaatide eemaldamine, kalde korrastamine, uute

plaatide ning barjääri paigaldamine maksab 2100 krooni. Hageja nõuab kostjalt aga 22 815 krooni

83 senti. Kuivõrd vaegtöid ei fikseeritud, järeldab kostja, et hageja ise tegi töid, mis ei olnud

vajalikud kostja aktsepteeritud puuduste kõrvaldamiseks, mistõttu on kostja nõus hüvitama hagejale

2100 krooni.

Hageja on rikkunud seadusest tulenevat nõuet määrata enne ehitamise algust omanikujärelevalve,

mille abil on võimalik adekvaatselt tuvastada ebakvaliteetse ja projektist mööda ehitamise juhtumid

ning need lahendada. Samuti on võimalik kohe juhtida tähelepanu ehitamise vastuolule hea

ehitustavaga. Omanikujärelevalve määramata jätmine tingib hageja omavastutuse. Kuna probleemid

on tingitud nõuetele mittevastavast projektist ja omanikujärelevalve puudumisest, oli kostja nõus

paigaldama ainult lahti tulnud keraamilised plaadid ja parandama seina sokli ja betoonist ääre.

3. Tartu Maakohus rahuldas 12. juuni 2009. a otsusega hagi osaliselt, kohustas kostjat üle andma

hagejale Xxxxx x elamu elektriprojekti ja tagama elektrikilbis õigete ühenduste tegemise ning mõistis

kostjalt hageja kasuks välja 2100 krooni tulekahju tagajärgede ning duši- ja leiliruumis esinenud

puuduste likvideerimise katteks. Ülejäänud osas jättis maakohus hageja nõuded kostja vastu

rahuldamata. Maakohus otsustas tühistada kohtuotsuse jõustumisel ka hagi tagamise abinõu - kostjale

kuuluvale korteriomandile seatud 622 815 krooni 83 sendi suuruse kohtuliku hüpoteegi hageja

kasuks.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt peab töö vastama lepingutingimustele võlaõigusseaduse

(VÕS) § 641 lg 1 järgi. Lepingutingimustele peavad vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid.

Seega peab tehtud töö olema faktiliste omaduste poolest vaba puudustest, mis vähendavad selle

kasutusväärtust. Ilmnenud puudustest peab tellija teatama VÕS § 644 lg 1 järgi mõistliku aja jooksul

pärast puuduse avastamist. Kui lepingutingimustest kõrvalekaldumist ja puudusi töös ei võidud

avastada töö tavalise vastuvõtu viisi juures, on tellija kohustatud puudustest teatama töövõtjale

viivitamatult pärast nende avastamist.

Hageja väitel tekkisid esimesed probleemid ehitustööde lõppedes 2004. a detsembris, kui saunalava

läks põlema ja vannitoas ei jooksnud vesi ära. Kostja ei vaielnud vastu sellele, et hageja nõudis temalt

kohe puuduste ilmnedes nende kõrvaldamist, saates talle lõpuks 2006. aastal kirjaliku avalduse,

millele kostja ei reageerinud. Seega on tellija teatanud puudustest õigel ajal ja avaldanud töövõtjale

töö lepingutingimustele mittevastavusest teatamisel, et nõuab puuduste kõrvaldamist.

Maakohus viitas VÕS § 642 lg-tele 1 ja 3. VÕS § 641 lg 3 mõtte kohaselt ei või töövõtja järgida

pimesi tellija juhiseid, kuna töövõtja on oma eriteadmiste ja professionaalsuse tõttu kohustatud

juhiste sobilikkust ja otstarbekust kontrollima ning kahtluse korral informeerima tellijat juhiste

täitmisest tulenevatest võimalikest riskidest ja ohtudest töö kvaliteedile. Teatamata jätmise korral

vastutab töövõtja tellija juhise tulemusena tekkinud töö lepingutingimustele mittevastavuse eest

samal viisil, nagu teinuks töövõtja otsuse iseseisvalt. Sama põhimõte kehtib ka kolmandate isikute

koostatud ehitusprojektile. Nii ei vabane VÕS § 641 lg 3 kohaselt vastutusest ehitusettevõtja, kelle

tehtud töö on puudustega, mis on põhjustatud projekteerija ehitusprojekti koostamisel tehtud veast,

kui ehitaja pidanuks ehituse käigus projekteerimisvea avastama.

Ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 1 kohaselt tuleb ehitada vastavalt ehitusprojektile. Ehitusprojekti järgi

peab olema võimalik ehitada, ehitist kasutada ja hooldada, kontrollida ehitamise vastavust

ehitusprojektile ja ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele. Tunnistajate A. Tari ja

O. Lužetski ütluste kohaselt vastab Xxxxx x ehitusprojekt miinimumnõuetele ja selle järgi saab

ehitada. Tehnilise projekti seletuskirja p 4.1 kohaselt tuli enne vundamendi rajamist eemaldada hoone

alt kasvupinnas. Kuna ehitusgeoloogilisi uurimistöid objektil ei tehtud, tuli jälgida ehitustööde käigus

aluspinnase olukorda ja vajadusel konsulteerida spetsialistiga. Vundament tuli teha monteeritavatest

betoonblokkidest või säästbetoonist (klass C20/25). Vaheseinte alla, mille paksus on 100 ja 150 mm,

tuli teha armeeritud põrandaplaati paksendus, nagu on näidatud vundamentide plaanil.

Tunnistaja O. Lužetski koostatud ehitise ülevaatuse akti täienduses nr 1 leitakse, et maja vundament

ei ole ehitatud projekti järgi. Vundamendi soojustus ei vasta kehtivatele normidele, kuna soojustada

tuleb alla külmumispiiri (120 cm), aga vundamenti on soojustatud 20 cm ja kasutatud on selleks

tavalist vahtpolüsterooli külmakerkeisolatsioonmaterjali asemel. Seejuures on vundament ehitise üks

tähtsatest osadest, mille mittevastavus mõjub kogu ehitisele. Ehitise lõikelt A-A ja kostja enda

hinnapakkumisest nähtub, et vundamendi juures tuli kasutada killustikku.

Kostja tunnistas, et põrandaaluseks täiteks on vaid liiv, mis võib järgi anda, kuid kõik sai tehtud

nõuetekohaselt ja kooskõlastatult A. Undiga, kes ütles kostjale, et tema ise on oma maja nii ehitanud

ning külm ei lähe alla. Ehitusprojektilt nähtub, et A. Unt on Xxxxx x elamu projekteerija ja samas

hageja tuttav, kellega hagejal ei ole väidetavalt lepingulist suhet järelevalve tegemiseks, kuid kes käis

hageja palvel ehitustööde käiku ja kvaliteeti kontrollimas ja kelle märkuste tõttu tegi kostja ümber nii

mõnegi töö, näiteks katuse paigaldamise. Kostja seletuse kohaselt nähtus kaevetöid tehes, et pinnas

on savine, kuid kostja arvas, et see ei mõjuta põranda vajumist. Tunnistaja O. Lužetski ütluste

kohaselt ei ole savi filtreeruv materjal ja võib "mängida". Kohtuistungil on kostja tunnistanud, et

oleks pidanud natuke kruusasemat täidet panema. Hageja seletusest nähtub, et kostja ei informeerinud

teda ehitamisel tehtud muutustest. Ehitise ülevaatuse aktist tulenevalt on killustikaluse kandevõime

suurem liivaluse omast. Killustikukihi asendamisel liivakihi vastu pidi kostja ehitajana arvestama, et

liiva kandevõime on nõrgem ja et nõrgale pinnasele ehitamisel võivad tekkida läbivajumised.

Killustikukihiga oli võimalik jaotada koormust, sest ka mittekandvad vaheseinad toetuvad samale

põrandale. Läbivajumise uurimisel on selgelt näha, et põranda keskosa on läbi vajunud ja servades

toetuvad plaadid ning põrand vundamendile. Aktis on oluliseks peetud, et viimane kiht peab jääma

võimalikult tasane. Kostja on tunnistanud, et plaatija ei loodinud aluspõrandat, mistõttu aluspõrand ei

saanud ideaalne. Lisaks mõradele põrandaplaatides on mittevastavus toonud kaasa olukorra, et

põrandaküttesse on tekkinud mikromõrad, mistõttu lülitab küttesüsteem end aeg-ajalt välja. Seinte

tegemise ajal sadas vihma, mistõttu niiskus jäi seintesse, põhjustades hiljem mõrasid. Poolte seletuste

ja tunnistaja J. Hansingu ütluste kohaselt kuivatati maja puhuriga, kuid O. Lužetski antud arvamusest

nähtub, et ehitajal tuli veenduda enne viimistlustööde algust, et maja konstruktsioonid on saavutanud

optimaalse niiskuse, ja enne tehnoloogilisi vahepause ei tohtinud ehitaja viimistlustöödega alustada.

Tunnistaja J. Hansingu ütluste kohaselt läks niiskus, mis majast välja aurutati, pööningule, mistõttu

käskis A. Unt katuseharja kile läbi lõigata, et majja kondenseerunud vesi kuskile minna saaks.

Alguses oli hari kinnine. Puit oli värskelt lõigatud ja immutati kohapeal enne paigaldamist. A. Unt

jälgis katuse ehitamist algusest lõpuni ja see ehitati tema näpunäidete järgi. Tunnistaja selgitas, et

A. Unt käis ise katusel ja tema öeldu põhjal lisati kobasid ja nurki. Tunnistaja väitel muudeti tellija

soovil projekti ja katust tõsteti kõrgemaks, et üles saaks teha ärklikorruse. Pooled ei ole tunnistaja

öeldut kinnitanud ega sellele vastuväidet esitanud. Ehitise ülevaatuse akti kohaselt on korstna ja pleki

vahel vahe, mistõttu pääseb vesi ja lumi pööningule. Müürilati alla on paigaldamata hüdroisolatsioon,

mis on vajalik, et puit ei mädaneks. Müürilatti on osaliselt töödeldud puidukaitsevahendiga (peab

olema mõlemalt poolt).

Asja materjalidest nähtuvalt on kivist fassaadil mõrad, kivid on osaliselt lahti, sillused on läbi

vajunud ning akende ja kivifassaadi vahe on ebakorrektselt täidetud silikooniga. Kostja väitis, et ta

teadis, et välisseintesse tuleb teha deformatsioonivuugid, kuid ta ei teinud neid, sest ta ei teadnud

õiget asukohta, kuna projektist seda ei nähtunud. Pealegi näitas A. Unt oma maja peal, et mingeid

mõrasid ei ole tekkinud. Kostja ei informeerinud tellijat, et jätab deformatsioonivuugid tegemata.

Ehitise ülevaatuse akti kohaselt kasutas ehitaja sillusena kiviseintes puitu, mistõttu on mittekandvatel

seintel silluse kohal mõrad, ja rikkus sellega tehnoloogia nõudeid. Puudusena on toodud välja asjaolu,

et laepaneelide alla on valamata vöö, parandada on vaja maja seina soklit ja betoonist äärt.

Eeltoodust lähtudes on kostja lepingut täites rikkunud head ehitustava, eirates ehitamist reguleerivaid

õigusakte, ning osaliselt ei ole ehitatud ehitusprojekti järgi, mistõttu vastutab töövõtja mittevastavuse

eest. Kui esitatud projektdokumentatsioon ei olnud piisav, pidi töövõtja juhinduma kehtivatest

standarditest ja tavast. Kostja tegemised või tegemata jätmised on tinginud tööde ümbertegemise ja

parandamise vajaduse. Ehitisel ilmnenud puudused ei ole väheolulised, mõjutades kogu elamut kui

tervikut. Hoonele kasutusloa väljastamisest keeldumine annab aluse eeldada, et hoone süsteemid

võivad olla ohtlikud ja et ehitis ei ole kasutamiseks ohutu.

Nii töö parandamist kui ka uue töö tegemist saab töövõtjalt nõuda üksnes juhul, kui see ei põhjusta

töövõtjale ebamõistlikke kulutusi või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja

väärtust ja lepingutingimustele mittevastavuse olulisust (VÕS § 646 lg 1). Kostja esitas 1. veebruaril

2004 hagejale hinnapakkumise, mille kohaselt pidi kostja tegema kinnistul ehitustöid

1 051 809 krooni eest (maja ehitus vundamendist kuni siseviimistluseni). Samas võib elamul

esinevate puuduste kõrvaldamine minna maksma 1 176 570 kroonist kuni 1 640 851 kroonini. Seega

ületab elamul esinevate puuduste kõrvaldamise kogumaksumus elamu ehitamisel tehtud tööde

maksumust.

Kuigi kostja ei saa ebakvaliteetset tööd õigustada hageja puuduliku omanikujärelevalvega, on selle

kohustuse täitmata jätmine võimaldanud ehitustööde mittevastavuse nii suures ulatuses. EhS § 30 lg 2

kohaselt on omanikujärelevalve tegemise eesmärk tagada ehitusprojektikohane ehitamine, ehitamise

tehniliste dokumentide koostamine ja ehitustööde nõuetekohane kvaliteet. Kuna hageja on elamu

ehitamisel kasutanud EhS § 30 lg-s 4 ettenähtud õigust teha üksikelamu ehitusel omanikujärelevalvet

ise ega ole omanikujärelevalve tegemise õigusega isikut omanikujärelevalve tegijaks määranud,

kannab ka hageja ehitise mittevastavuse riisikot.

Tunnistaja O. Lužetski ütluste ja ehitise ülevaatuse aktide kokkuvõtete kohaselt on ehitamisel rikutud

kogu ehitustehnoloogiat, mistõttu on vaja ümber ehitada hoone kandekonstruktsioonid, maja

vundamenti on vaja toestada ja soojustada. Suurema tööna on toodud välja uute põrandate valamine,

kuna vanade vajumine võib kahjustada põrandasse paigaldatud kommunikatsioone. Põrandatööde ja

puidust silluste asendamine raudbetoonsillustega toob kaasa kogu siseviimistluse parandamise.

Välisfassaad tuleb enne eemaldada ja asendada uuega. Ligikaudseks tööde maksumuseks võrreldes

hoone maksumusega on 40% maja väärtusest.

Olukorras, kus hageja enda tegemata jätmiste mõju ehituse ülevaatuse aktis toodud puudustele on

niivõrd oluline ja tingib puuduste kõrvaldamiseks suuremahuliste tööde tegemist, ei ole põhjendatud

nõuda kostjalt puuduste kõrvaldamist, sest sellega põhjustatakse kostjale ebamõistlikult suuri

kulutusi. Arvestada tuleb sedagi, et hageja tuttav A. Unt käis objektil ja jagas ehitajale juhtnööre.

Tunnistaja J. Hansingu ütlustega on tõendatud, et katuse ehitus ja aluskile lõikamine toimusid

omaniku tuttava A. Undi juhtnööride alusel. Piisava omanikujärelevalve olemasolul saanuks

puudused kõrvaldada õigel ajal, mis võimaldanuks seda teha minimaalsete kuludega.

Kostjat ei ole otstarbekas ega mõistlik kohustada kõrvaldama puudusi, millega kostja on

kohtumenetluse ajal nõustunud (paigaldama lahti tulnud keraamilised plaadid ja parandama seina

sokli ning betoonist ääre), sest nimetatud puuduste kõrvaldamine ja kulude kandmine enne tööde

tegemist, mida tuleb teha varem, muudab tehtu mõttetuks (nt keraamiliste plaatide paigaldamine enne

välisfassaadi parandamist, sokli ja betoonääre parandamine enne vundamendi toestamist ja

soojustamist).

Kuna hageja ei ole tegelikult ehitusvigu parandanud ega selle tõttu seoses mingeid kulutusi kandnud,

välistab see kostjalt puuduste parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks nõutavast

summast 1 000 000 krooni suuruse osa väljamõistmise. VÕS § 646 lg 5 kohaselt, kui tellija nõuab

õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või

lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejale tehtud

hinnapakkumiste alusel ei ole ehitus- ega parandustöid tehtud ega selle kohta kuludokumente

esitatud. Hageja kulu, mis on tingitud puuduste parandamisest või parandada laskmisest, muutub

sissenõutavaks selle kandmisest ja peab olema tõendatud.

Kuna hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit tulekahju tagajärgede ning duši- ja leiliruumis

esinenud puuduste likvideerimise kulutuste kandmise kohta, siis kostja vastuväite ja nõude osalise

tunnustamise tõttu mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja 2100 krooni tulekahju tagajärgede ning

duši- ja leiliruumis esinenud puuduste likvideerimise katteks.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas,

millega kohus jättis hagi rahuldamata, ning teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi täies

ulatuses. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus

muutmata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 3. oktoobri 2011. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt ja

tühistas maakohtu otsuse osaliselt, s.o osas, millega maakohus jättis osaliselt rahuldamata hageja

nõude kohustada kostjat kõrvaldama Xxxxx x elamul esinevad puudused ja mõista kostjalt välja

1 000 000 krooni, hagi tagamise abinõu tühistamise ning menetluskulude jaotuse osas.

Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas osaliselt hageja nõude kohustada

kostjat kõrvaldama Xxxxx x elamul esinevad puudused ning mõista välja 1 000 000 krooni.

Ringkonnakohtu otsuse kehtiva resolutsiooni kohaselt rahuldas ringkonnakohus hagi osaliselt ning

kohustas kostjat üle andma hagejale Xxxxx x vee- ja kanalisatsiooniprojekt ning kõrvaldama Xxxxx

x elamul järgmised puudused: hagiavalduses (I kd, tl 88) märgitud puudus 1.1 (vundament on

soojustamata ja sellel ei ole hüdroisolatsiooni), puudus 1.2 (mõrad seintes ja korstna kohal),

puudus 1.3 (põrandate vajumine ja mõrad põrandates), puudus 1.4 (mittekandvates seintes silluse

kohal mõrad), puudus 1.5 (laepaneelide alla on valamata vöö), puudus 1.7 (kivist fassaadil on mõrad,

kivid osaliselt lahti, sillused läbivajunud, akende ja kivifassaadi vahe on ebakorrektselt täidetud

silikooniga), puudus 1.8 (maja seina sokkel ja betoonist äär on lagunenud), puudus 1.9 (mõrad

garaaži seintes, aknad viltu, garaaži põrand kohati viltu), puudus 1.10 (üle andma elamu

elektriprojekt), puudus 1.11 (tagama elektrikilbis õigete ühenduste tegemine), puudus 1.13

(põrandaliistud on lahti), puudus 1.17 (suure toa akna kohal on sein vajunud), puudus 1.18

(küttesüsteemi töö on ebaühtlane), puudus 1.19 (maja välisfassaadil on suurte akende alused

keraamilised plaadid lahti), puudus 1.20 (varjualuse betoon on mõranenud ja purunenud),

puudus 1.22 (osa aknaplekke on lahti). Juhul kui kostja ei kõrvalda Xxxxx x asuval elamul

eelnimetatud puudusi kuue kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, tuleb määrata kahjuhüvitise

suuruseks 825 158 krooni 92 senti, s.o 52 737 eurot 26 senti ning välja mõista kostjalt hageja kasuks

52 737 eurot 26 senti kahjuhüvitist. Ringkonnakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja

2100 krooni, s.o 134 eurot 21 senti tulekahju tagajärgede ning duši- ja leiliruumis esinenud puuduste

likvideerimise katteks. Ringkonnakohus jättis maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest

82,51% kostja kanda ja 17,49% hageja kanda.

Ringkonnakohus viitas VÕS § 646 lg-le 1, § 641 lg-le 1, lg 2 p-dele 1 ja 2, § 642 lg-tele 1 ja 3.

Maakohus on õigesti leidnud, et kostjale oli teada, et hageja soovis saada elamut endale ja oma perele

elamiseks, ning hageja võis mõistlikult tugineda kostja oskustele ja teadmistele. Hageja kinnitas, et ta

kontrollis ehitaja tausta, ning kostja on kinnitanud, et ta oli tegev ehitajana kuni pensionile jäämiseni.

Ehitisele esitatavad üldised nõuded on sätestatud EhS §-s 3 ning kostjal oli ehitajana kohustus ehitada

elamu (teha töö) hea ehitustava ja ehitamist käsitlevate õigusaktide kohaselt. Ringkonnakohus

nõustus maakohtuga ka selles, et Xxxxx x ehitise ülevaatuse akt, akti täiendus ning fotomaterjal

tõendavad kostja tehtud töö mittevastavust lepingule ja seaduses sätestatud normidele aktides

märgitud ulatuses. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis kinnitaksid, et tema tehtud töö vastaks

kokkulepitud otstarbele.

Ehitise ülevaatuse akt ja selle täiendus ning hageja vande all antud seletus tõendavad, et aktis ja selle

täiendustes märgitud puudused eksisteerisid osaliselt juba töö hagejale üleandmisel ning hiljem

tekkinud puudused on põhjustatud kostja kohustuste rikkumisest. VÕS § 642 puhul on tegemist

kõrgendatud vastutusstandardiga ning see ei näe ette töövõtja võimalust vabaneda vastutusest ka

vabandatava rikkumise korral. Töövõtja vastutuse eelduseks on VÕS § 644 lg 1 kohaselt töö

lepingutingimustele mittevastavusest tähtaegne teatamine. Hageja teatas kostjale puudustest töös

mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamist.

VÕS § 641 lg 3 kohaselt ei vastuta töövõtja töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tulenes

tellija juhistest, tellija poolt muretsetud materjali puudustest või kolmanda isiku eeltöödest, kui

töövõtja juhiseid, materjali või eeltöid piisavalt kontrollis. Kostja vastuväide, mille kohaselt ei vastuta

ta puuduste eest töös, kuivõrd need olid tingitud puudulikust ehitusprojektist, ei ole põhjendatud.

Tunnistajate A. Tari ja O. Lužetski ütlused tõendavad, et Xxxxx x ehitusprojekt vastab

miinimumnõuetele ja selle järgi saab ehitada. Kostjal lasub tema professionaalsuse tõttu kohustus

projekti vastavust kontrollida ning kuna ta tegi selle järgi hagejale hinnapakkumise, siis pidas ta

projekti piisavaks, et võtta selle alusel endale lepinguline kohustus.

Kostja on esitanud vastuväite, et ta ei vastuta puuduste eest VÕS § 641 lg 3 alusel, kuna ta tegi töö

tellija esindaja A. Undi juhiste kohaselt. Ringkonnakohus leidis, et kostja nimetatud vastuväide on

osaliselt põhjendatud. Nähtuvalt asja materjalidest on A. Unt Xxxxx x asuva elamu projekti üks

projekteerijatest (I kd, tl 112). Hageja on kinnitanud, et tema palvel käis ehitustööde käiku ja

kvaliteeti kontrollimas tema hea tuttav, kelle märkuste tõttu tegi kostja ümber mitmeid töid, näiteks

katuse paigaldamise. Tunnistaja J. Hansingu ütluste kohaselt ehitas ta hageja elamule katuse. Tellija

esindaja A. Unt jälgis katuse ehitamist algusest lõpuni ning katusetööd said tehtud A. Undi

näpunäidete järgi. A. Unt ei teinud katusetöödele mingeid ettekirjutusi. Ehituse ülevaatuse aktist

nähtuvalt on elamu katus ehitatud puudustega, kuna katuse ehitusel on kasutatud puitmaterjali, mis

hallitab, ja katuse aluskatte paigaldamisel ei ole tehtud harjale ülekatet. Korstna ja pleki vahel on

vahe. Samuti on jäetud müürilati alla paigaldamata hüdroisolatsioon, mis on vajalik, et puit ei

mädaneks. Müürilatti on ainult osaliselt töödeldud puidukaitsevahendiga. Villaare OÜ esitatud

hinnapakkumise järgi kulub loetletud töödele 29 224 krooni 80 senti. Ringkonnakohus leidis, et

nimetatud puuduste kõrvaldamise eest ei vastuta kostja VÕS § 641 lg 3 alusel. Tellija esindaja A. Unt

ei olnud eriteadmisteta isik ning seetõttu ei saa eeldada, et ehitaja peaks sellise isiku juhiseid veel

täiendavalt kontrollima. Seetõttu on A. Undi juhistel õiguslik tähendus ning kuna on tõendatud, et

elamu katus ehitati A. Undi juhiste järgi, kes käis hageja ülesandel katusetööde kvaliteeti

kontrollimas, ei pea kostja katusel ilmnenud puudusi kõrvaldama.

Hageja ei ole tõendanud puuduste nr 1.9 (garaažiuksed ei tööta korralikult ja ei ulatu põrandani),

nr 1.12 (tsirkulatsioonipump ei tööta), nr 1.14 (tualett haiseb), nr 1.15 (WC-s on vesi lakke jooksnud

ja plaadid rikutud), nr 1.16 (maja välisuks ei käi korralikult) ja nr 1.21 (vihmaveerenn on kohati ära

vajunud) esinemist. Nimetatud puudusi ei ole kostja omaks võtnud ning nende esinemist ei tõenda ka

ehitise ülevaatuse aktid. Kostja on omaks võtnud, et ta peab hagejale üle andma elamu vee- ja

kanalisatsiooniprojekti. Kuna kostja ei vastuta VÕS § 641 lg 3 alusel katusetööde puuduste eest, ei

pea kostja kõrvaldama puudust nr 1.6. Ülejäänud puuduste eest vastutab kostja ning ta peab need

kõrvaldama.

Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 646 lg-t 1 ning sellest tulenevalt on väär maakohtu

seisukoht, et kostja ei pea puudusi kõrvaldama, kuna see põhjustaks kostjale ebamõistlikke kulutusi.

Ringkonnakohus märkis, et töö parandamine (puuduste kõrvaldamine) ei saa töövõtulepingu puhul

üldjuhul põhjustada töövõtjale ebamõistlikke kulutusi. Parandamiskulude ebamõistlikkus võib kõne

alla tulla eelkõige juhul, kui need oleksid ebaproportsionaalsed, arvestades parandamise tulemusena

lepingutingimustele vastavaks muudetud töö väärtust. Kulud võiks olla ebamõistlikud juhul, kui need

ületavad mitu korda töö eest makstud tasu ning sellega seotud töö väärtust. Parandamise kulud on

ebamõistlikud, kui need ületavad parandatud töö väärtuse. Ehitise ülevaatuse akti (I kd, tl 81)

kohaselt on parandustööde maksumus ja väärtus 40% maja väärtusest. Seega ei põhjusta puuduste

kõrvaldamine kostjale ebamõistlikke kulusid ning kostja vastupidine seisukoht ei ole kooskõlas

VÕS § 646 lg-s 1 sätestatuga. Ringkonnakohus arvestab siinjuures ka töö lepingutingimustele

mittevastavuse olulisust (hageja ei ole saanud puuduste tõttu elamu kasutusluba). Ekslik on maakohtu

seisukoht, et kuna hageja tegi ise omanikujärelevalvet, siis kannab ta ehitise mittevastavuse riisikot.

Selline maakohtu seisukoht ei ole kooskõlas VÕS 36. peatüki sätetega ning on vastuolus

Riigikohtu 28. oktoobri 2008. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08 väljendatud seisukohaga, mille

kohaselt ei saa töövõtja ebakvaliteetset tööd õigustada tellija puuduliku omanikujärelevalvega.

Maakohus ei ole oma väidet, et hageja on töö faktiliselt vastu võtnud, põhjendanud ning tegemist ei

ole töö vastuvõtmisega VÕS § 638 tähenduses. Eelduseks, et tellija on kohustatud töö vastu võtma,

on muu hulgas asjaolud, et töö on valmis ja vastab lepingutingimustele. Maakohus on tuvastanud, et

töö ei olnud valmis (esines hulgaliselt olulisi puudusi) ning töö ei vastanud lepingutingimustele.

Riigikohus on 28. oktoobri 2008. a eelviidatud lahendis märkinud, et kuna töövõtja peab VÕS § 638

teise lause kohaselt tõendama, et tellija keeldus alusetult tööd vastu võtmast, peab ta tõendama ka

seda, et vastuvõtmiseks esitatud töö on lepingukohane.

1 000 000 krooni suuruse nõude kohta leidis ringkonnakohus, et maakohus on iseenesest õigesti

leidnud, et VÕS § 646 lg 5 järgi saab nõuda kulutuste hüvitamist, kui töövõtja on keeldunud töö

parandamisest ning töö parandamise kulud on kandnud tellija. Maakohus jättis täitmata

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 351 lg-s 1 sätestatud selgitamiskohustuse. Kui kohus

leidis, et VÕS § 646 lg-t 5 ei saa esitatud asjaoludest tulenevalt kohaldada, oleks kohus pidanud

selgitama välja, kas hageja soovib esitada kahju hüvitamise nõude. Apellatsioonkaebuse

põhjendustest nähtuvalt soovis hageja 1 000 000 krooni suuruse kahju hüvitamist juhul, kui kostja ei

kõrvalda puudusi kuue kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kostja on saanud nimetatud

põhjendustele esitada omapoolsed vastuväited, seega on täidetud TsMS § 436 lg-s 4 sätestatud

tingimus. Kui kostja keeldub puuduste kõrvaldamisest kuue kuu jooksul, on hagejal õigus nõuda

VÕS § 115 alusel kahju hüvitamist, kuivõrd hagi aluseks olevad faktilised asjaolud on samad ning

nende alusel on võimalik tuvastada kahju hüvitamise eelduste olemasolu.

Vastuseks kostja vastuväidetele märgib ringkonnakohus, et juba maakohtus tugines kostja VÕS §-

dele 139 ja 140, mis ei kohaldu VÕS § 646 puhul. Seega sai kostja juba maakohtus aru, et tegemist

võib olla kahju hüvitamise nõudega. Villaare OÜ hinnapakkumised ja ehitise ülevaatuse aktid

tõendavad hagejal kahju esinemist. Kostja on rikkunud töövõtulepingust tulenevaid töövõtja

kohustusi ning need on põhjuslikus seoses hagejale kahju tekkimisega. Asja materjalidest ei nähtu

ning kostja ei ole ka tuginenud VÕS § 103 lg-s 2 sätestatud rikkumise vabandatavusele. Seetõttu peab

kostja puuduste kõrvaldamata jätmisel hagejale hüvitama kahju. Hüvitatavast kahjust tuleb maha

arvata 29 224 krooni 80 senti, s.o puuduste maksumus, mille eest kostja ei vastuta (1 000 000 -

29 224,80 = 970 775,20 krooni). Puuduste, mille esinemist ei ole hageja tõendanud, kõrvaldamise

maksumust ei ole hageja esitatud hinnapakkumises kajastatud.

Kostja on tuginenud oma vastuväites VÕS § 139 lg-tele 1 ja 2 ning palunud arvestada seejuures

hageja puudulikku omanikujärelevalvet. Ringkonnakohus leidis, et kostja esitatud asjaoludest

tulenevalt on kohaldatav VÕS § 139 lg 2, mille kohaselt kohaldatakse selle paragrahvi lõikes 1

sätestatut ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele

kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks

kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Maakohus on tuvastanud, et

hageja tegi ise omanikujärelevalvet, mis on EhS § 30 lg 4 kohaselt lubatav. EhS § 30 lg 2 järgi on

omanikujärelevalve tegemise eesmärgiks tagada muu hulgas ka ehitustööde nõuetekohane kvaliteet.

Hageja on vande all antud seletuses kinnitanud, et omanikujärelevalve oli nõrk ning ta tunnistab

selles osas oma viga. AS RTG Projektbüroo arvamus tõendab, et omanikujärelevalvet teinud omanik

on täitnud oma kohustusi osaliselt. Suurima mõjuga ehituse ülevaatuse aktis toodud puudustele ja

kõrvalekalletele on omanikujärelevalve kontrolli ja nõudeõiguste mitteresoluutne täitmine. Puudulik

omanikujärelevalve ei vabasta töövõtjat vastutusest puudustega töö eest ning kostja tuginemine

siinjuures VÕS § 646 lg-le 1 ei ole asjakohane. VÕS § 139 lg 2 teise alternatiivi kohaselt on võimalik

arvestada kahjustatud isiku osa kahju tekkimisel, kui kahjustatud isik jättis kahju tõrjumise või kahju

vähendamise kohustuse täitmata ning seda võis temalt mõistlikult oodata. Märgitud sätte eesmärgiks

on mitte nõuda kahju tekitajalt sellise kahju hüvitamist, mille tekkimist ta oleks ise mõistlike

abinõude tarvituselevõtuga saanud vältida või vähendada. Kahju vähendava toiminguna on käsitatav

hageja piisav omanikujärelevalve, mille tulemusel oleks töös esinenud puudusi olnud võimalik

kõrvaldada väiksemate kuludega, st kostja põhjustatud kahju olnuks väiksem. Mõistlik on vähendada

VÕS § 139 lg 2 järgi kahjusummat 970 775 krooni 20 senti 15% ulatuses, s.o 145 616 krooni

28 sendi võrra ning selle tulemusena on kahju suuruseks 825 158 krooni 92 senti, mille kostja peab

hagejale hüvitama juhul, kui ta kuue kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ei kõrvalda elamul

esinevaid puudusi.

Kostja viidatud VÕS § 140 on mõeldud eelkõige lepinguvälise vastutuse tagajärgede

korrigeerimiseks ning lepingulisele kahjuhüvitusnõudele nimetatud norm üldjuhul ei kohaldu.

22 815 krooni 83 sendi suurusest kulutuste hüvitamise nõudest on tõendatud 2100 krooni suurune

osa.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus

tühistada osas, millega tühistati maakohtu otsus.

Ringkonnakohtu otsusest nähtub, et hageja nõutavat kahjusummat on vähendatud

katusekonstruktsioone puudutavate tööde maksumuse võrra. Ringkonnakohtu otsusest nähtub, et

kohus on lähtunud hageja esitatud Villaare OÜ hinnapakkumisest. Samas aga ei selgu kohtuotsusest,

milliseid töid on katusekonstruktsioonide ehitamisega seostatud. Villaare OÜ hinnapakkumisele

tuginedes oleks ringkonnakohus pidanud võtma seisukoha kostja esitatud väidete kohta, s.o kas

hinnapakkumises loetletud tööd on seotud kostja tegevusega ning kas need on vajalikud hageja

nimetatud puuduste kõrvaldamiseks. Hinnapakkumises ja ka tunnistaja seletuses pole selgitatud

loetletud tööde seotust hageja nimetatud puudusega. Seetõttu pole ka arusaadav, milliste tööde

maksumust ja miks on ringkonnakohus silmas pidanud katusekonstruktsioonide osas ja miks just

sellise summa võrra tuleb kahjunõuet vähendada. Oluline on see küsimus seetõttu, et hageja nõutud

ükskõik millise töö tegemisel peab kahjunõue vähenema. Kui aga pole selge, milline töö millise

nõudega seostub, ei ole võimalik tegelikku kahju suurust määrata. Kui ringkonnakohus sidus kahju

nõude Villaare OÜ pakkumisega, tuvastamata sealjuures, milline töö on millise puuduse

kõrvaldamiseks vajalik, pole selline kohtuotsus täidetav. Kui kostja ei suuda kohtuotsuses sätestatud

ajal kõiki töid ära teha, jääb hagejale õigus nõuda kogu kahjuhüvitist. Selline olukord pole aga

kooskõlas kahju hüvitamise põhimõtetega.

Kui puuduvad tõendid, mis võimaldaks hinnapakkumises nimetatud töid hageja nimetatud

puudustega seostada, ei saa Villaare OÜ hinnapakkumist kahju suuruse määramisel aluseks võtta.

Projektis pole ette nähtud drenaaži paigaldamist ja sellega seotud töid (hinnapakkumise pos 9-13)

ning pööningu välispiirde tuuletõkke paigaldamist (hinnapakkumise pos 18).

Ringkonnakohus pole ümber lükanud maakohtu tuvastatud asjaolu, et omanikujärelevalve toimis ning

seda tegi hageja tuttav Allan Unt. Maakohtu istungil andis ütlusi ka kostja, kelle väitel täideti

põrandaid A. Undi juhendamisel. Samuti juhinduti A. Undi näpunäidetest välisvoodri ladumisel ning

viimase soovitusel jäeti tegemata deformatsioonivuugid. A. Unt oli teadlik ka asjaolust, et niiskus oli

majas sees ja seinad polnud lõplikult kuivanud. Sellele vaatamata ei pidanud ta vajalikuks töid

katkestada. Kui ringkonnakohus pidas võimalikuks jätta hageja nõue rahuldamata katusetööde

maksumuse ulatuses, siis jääb otsusest selgusetuks, miks seda ei tehtud teiste tööde maksumuse

ulatuses, mille puhul samuti toimis omanikujärelevalve. Ringkonnakohus oleks pidanud hindama ka

kostja ütlusi.

Kohus oleks pidanud lahendama vastuolu tunnistajate Tari ja Lužetski ütluste vahel. Ringkonnakohus

pole arvestanud ka asjaoluga, et ringkonnakohtu istungil andis kostja hageja lepingulisele esindajale

üle hoone elektriprojekti. Kohtuotsuses on see loetletud puudusena, mille kostja peab kõrvaldama ja

selle kõrvaldamata jätmisel kahju hüvitama. Kostja on selle kohustuse juba täitnud, jääb aga

selgusetuks, millises osas ta kahjunõudest vabaneb.

Kostja arvates ei saa ehitise püstitamisel lähtuda VÕS § 646 lg 1 mõttes mitte asja väärtusest, vaid

lähtuda tuleb ehitise püstitamise maksumusest. Ehitise väärtuse väljatoomine kinnisasja kui terviku

väärtusest eraldi on komplitseeritud ja oletuslik, sest kinnisasja väärtus määratakse koos selle oluliste

osadega. Pealegi pole selles asjas esitatud ei kinnisasja ega ka ehitise kui vallasasja müügihinda.

Seetõttu jääb selgusetuks, millest on ringkonnakohus lähtunud puuduste kõrvaldamise maksumuse ja

ehitise maksumuse suhte määramisel.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning jätta menetluskulud

kostja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus otsustas, et juhul, kui

kostja ei kõrvalda Xxxxx x asuval elamul ringkonnakohtu otsuse p-s 2 nimetatud puudusi kuue kuu

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, tuleb määrata kahjuhüvitise suuruseks 825 158 krooni

92 senti, s.o 52 737 eurot 26 senti ning välja mõista kostjalt hageja kasuks 52 737 eurot 26 senti

kahjuhüvitise katteks. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Kostja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

10. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja pidi ehitama hagejale Xxxxx x kinnistule elamu alates

vundamendist kuni siseviimistluseni 1 051 809 krooni eest kostja 1. veebruaril 2004 tehtud

hinnapakkumise kohaselt. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab tehtud töödel ilmnenud

puudused kõrvaldama ning puuduste kõrvaldamata jätmisel maksma hagejale kahju katteks

825 158 krooni 92 senti, s.o 52 737 eurot 27 senti, nagu leidis ringkonnakohus.

11. Kolleegium nõustub kostjaga, et praegusel juhul ei ole ringkonnakohtu otsus kahjuhüvitise

väljamõistmise osas selge. Ringkonnakohus on otsuse resolutsioonis nimetanud puudused, mille

kostja peab kõrvaldama, ning leidnud, et kui kostja ei kõrvalda nimetatud puudusi kuue kuu jooksul,

tuleb temalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 825 158 krooni 92 senti, s.o 52 737 eurot

26 senti. Samas ei nähtu ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist, mis osas vabaneb kostja

kahjuhüvitise maksmise kohustuse täitmisest, kui kõrvaldab vaid osa puudustest. Ringkonnakohtu

13. septembri 2011. a kohtuistungi protokollist nähtuvalt andis kostja hagejale üle elektriseadmete

projekti. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni on märgitud ka kohustus kõrvaldada puudus 1.10 (üle

anda elamu elektriprojekt), kuid pole märgitud seda, missuguses ulatuses vabaneb kostja

kahjuhüvitise maksmise kohustusest, kui kostja selle puuduse kõrvaldab. Kolleegium leiab, et

ringkonnakohus oleks pidanud otsuses märkima iga kõrvaldatava puuduse juurde rahasumma, mille

hüvitamisest kostja vabaneb, kui konkreetse puuduse kõrvaldab. Kuna ringkonnakohus ei ole seda

teinud, on ta oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi (otsus on selles osas TsMS § 669 lg 1 p 5

mõttes põhjendamata), mistõttu tuleb ringkonnakohtu otsus selles osas tühistada ning saata asi

tühistatud osas tagasi ringkonnakohtule.

12. Vastuseks kostja kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et muus osas on ringkonnakohtu otsus

põhjendatud. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kostja ei saa võimalikku ebakvaliteetset tööd

õigustada hageja puuduliku omanikujärelevalvega (vt ka Riigikohtu 28. oktoobri 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08, p 27). Põhjendatud ei ole ka kostja väide, et ringkonnakohus oleks

pidanud kõrvaldama vastuolu tunnistajate Tari ja Lužetski ütluste vahel. Asja materjalidest nähtub, et

vastupidiselt tunnistaja Lužetskile ei ole tunnistaja Tari andnud ütlusi Xxxxx x elamu ehitamise

kohta. Põhjendatud ei ole ka kostja väide selle kohta, et VÕS § 646 lg 1 mõttes tuleb lähtuda ehitise

püstitamise maksumusest. VÕS § 646 lg 1 kohaselt, kui töö ei vasta lepingutingimustele, võib tellija

nõuda töövõtjalt töö parandamist või uue töö tegemist, kui sellega ei põhjustata töövõtjale

ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust ja

lepingutingimustele mittevastavuse olulisust. Töövõtja võib töö parandamise asemel teha

lepingutingimustele vastava uue töö. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole selles osas rikkunud

menetlusnorme ega kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme.

13. Kuna ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, tuleb tühistada ringkonnakohtu otsus ka

menetluskulude jaotuse osas. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi

ringkonnakohtu otsustada.

14. Tasutud kautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. TsMS § 149 lg 8 järgi

tagastatakse kautsjon avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või

kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Praegusel juhul on Ethel Soosalu tasunud

kostja kassatsioonkaebuselt 2. novembril 2011 kautsjonit 527 eurot 35 senti. Kostja on kooskõlas

TsMS § 149 lg-ga 8 teatanud Riigikohtule, et tasutud kautsjon tuleb tagastada Ethel Soosalu

arvelduskontole.

Ants Kull, Villu Kõve, Jaak Luik