3-2-1-116-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-116-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. veebruar 2012

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu

Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Korteriühistu Mõisavahe 7 hagi Victor Ozerovi vastu

torustiku vahetamise võimaldamiseks ja 102 euro 96 sendi

(1611 krooni) saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 18. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

08-93090

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Victor Ozerovi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1700 eurot 75 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Korteriühistu Mõisavahe 7 (registrikood 80062601)

Victor Ozerov (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Tarmo Pilv

Kolmas isik Niina Ozerova (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

23. jaanuar 2012, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Ringkonnakohtu 18. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-93090 muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Korteriühistu Mõisavahe 7 menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Victor Ozerovi kanda.

Victor Ozerovi ja Niina Ozerova menetluskulud jätta nende endi kanda.

3. Arvata kassatsioonkaebuselt 6. juunil 2011 tasutud kassatsioonikautsjon 25 (kakskümmend

viis) eurot riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Korteriühistu Mõisavahe 7 (hageja) esitas 30. detsembril 2008 Tartu Maakohtule hagi Victor

Ozerovi (kostja) vastu. Hageja palus kohustada kostjat võimaldama hagejal vahetada kostja

korteriomandi piiresse jääv küttesüsteemi torustik ja mõista kostjalt välja 1611 krooni.

Hagiavalduse järgi on kostja Tartus Mõisavahe 7-xx asuva korteriomandi (korter) omanik. Hageja

liikmete üldkoosolek otsustas 17. aprilli 2007. a otsusega vahetada maja keskküttesüsteemi. 19. juunil

2008 täpsustas üldkoosolek tehtavate tööde mahtu. Kostja ei ole üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud.

19. juuni 2008. a koosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Hageja üldkoosoleku otsuse alusel

vahetas Splitter Osaühing (töövõtja) majas keskküttetorustiku. Kostja keelas enda korteris tööde

tegemise, kuna vanad torud on kinni ehitatud ja torude vahetamine rikuks korteri. Korteriomanik

peab mõistlikult arvestama asjaoluga, et ka kaasomandi ese vajab hooldust ja remonti ning mõistlik ei

ole vana küttetorustikku kinni ehitada. Kostja keeldumine tööde tegemise võimaldamisest on

korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 p 3 ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 alusel

õigusvastane ja tõi kaasa vajaduse teha lisatöid. Töövõtja hinnapakkumise järgi maksavad kostja

tegevuse tõttu tehtavad lisatööd 1611 krooni.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus lisaks kaasata menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel

korteri ühisomanik Niina Ozerova.

Kostja leidis, et kui hageja liikmete üldkoosolek 19. juunil 2008 ka toimus, rikuti oluliselt selle

kokkukutsumise korda, kuna kostjale koosolekust ja selle päevakorrast ei teatatud. Kaasomandi

säilimiseks ei ole vaja vahetada torustikku, tegemist ei ole elamu tavapärase majandamisega. Kostja

on teinud oma korteris vajalikud renoveerimistööd. Hageja nõuab hüpoteetilise kahju hüvitamist

kulude eest, mida ta ei ole veel kandnud.

3. Tartu Maakohus kaasas N. Ozerova 5. oktoobri 2009. a määrusega menetlusse iseseisva nõudeta

kolmanda isikuna kostja poolel.

Kolmas isik vaidles samuti hagile vastu, jagades kostja seisukohti.

4. Tartu Maakohus rahuldas 15. märtsi 2010. a otsusega hagi ning kohustas kostjat võimaldama oma

korteris vahetada keskküttesüsteemi torustiku ja mõistis kostjalt välja 1611 krooni. Menetluskulud

jättis maakohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse järgi on kostja korteri omanik ja seega hageja liige, mistõttu tuleb kohaldada

korteriühistuseadust. Küttesüsteemi renoveerimistööd on hooldustööd KÜS § 151 lg 1 tähenduses.

Amortiseerunud küttesüsteem on ohtlik tervele majale, mistõttu otsustas hageja üldkoosolek õigesti

küttesüsteemi renoveerida. Kostjal ei ole KÜS § 13 lg 4 järgi õigust keelduda täitmast üldkoosoleku

otsust ja keelata teha korteris töid. Asjakohane ei ole kostja väide, et 19. juunil 2008 toimunud

üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Üldkoosolek otsustas küttesüsteemi vahetada juba

17. aprillil 2007, kostja ei ole seda otsust vaidlustanud.

Kostja tekitas hagejale vanade ja uute torude ühendamise vajaduse tõttu otsest varalist kahju, mis

tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 alusel hüvitada. Hageja üldkoosoleku otsus küttesüsteemi

renoveerimise kohta tehti kostjale teatavaks ja kostja pidi tehniku korterisse laskma. Kahju

hüvitamise nõude eeldused on täidetud, objektiivseid põhjusi kohustuse rikkumiseks ei ole. Kostja

keeldus õigusvastaselt korteris keskküttesüsteemi vahetamisest, mistõttu on ta kohustatud hüvitama

hagejale tekitatud kahju 1611 krooni.

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi

rahuldamata.

Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kolmas isik

apellatsioonkaebuse kohta kirjalikku seisukohta ei avaldanud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 18. aprilli 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega pidanud vajalikuks neid korrata.

Hageja üldkoosolek kinnitas 17. aprillil 2007 majandustegevuse aastakava ja otsustas alustada

keskküttesüsteemi renoveerimist. Keskküttesüsteemi renoveerimine on majandamiskulu KÜS § 151

mõttes ning hageja üldkoosoleku otsus keskküttesüsteemi renoveerimise kohta on kehtiv ja KÜS § 13

lg 4 alusel kostjale kohustuslik. Seega ei tohi kostja keelata vahetada oma korteris keskküttesüsteemi

torustikku. Kostjal on KOS § 11 lg 1 p 3 järgi kohustus korteriomanikuna võimaldada korteriomandi

reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks.

Keskküttesüsteemi torustik on KOS § 1 lg 2 järgi kaasomandi esemeks ning kostja peab selle

korrashoiuks võimaldama teistel isikutel kasutada talle kuuluva korteriomandi reaalosa. Kuna

tegemist on kaasomandi esemega ja olemas oli hageja otsus torustiku vahetamise kohta, ei ole

asjakohane kostja väide, et tema korterit läbiv torustik on tehniliselt korras ja seda ei ole vaja

vahetada.

Maakohus mõistis õigesti kostjalt välja kahju hüvitamiseks 1611 krooni. Kostja rikkus seadusest

tulenevat kohustust, kui ei võimaldanud kasutada korteriomandi reaalosa teistel isikutel, kuigi see oli

vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Hagejal on õigus esitada kahju hüvitamise nõue VÕS § 115

lg 1 alusel. Hageja kahju tekkis sellest, et kostja ei lubanud oma korteris keskküttesüsteemi torustiku

vahetust, mis tõi kaasa lisatööde tegemise vajaduse. Kahju suurus on tõendatud töövõtja

hinnapakkumisega. Tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja kohustuse rikkumisega. Asjas ei

kohaldu VÕS § 115 lg 2, sest hageja ei ole nõudnud kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse ja

teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks alama astme

kohtule.

Kostja arvates rikkusid kohtud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust ning

kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Kohtud on jätnud põhjendamata järelduse, et

keskküttesüsteemi vahetamata jätmine kostja korteris takistab maja soojavarustust ja on ohuks kogu

majale ning et kostja korteris olevad küttesüsteemi osad on amortiseerunud. Hageja ei ole neid

asjaolusid tõendanud. Kohtud tuvastasid valesti, et hageja üldkoosolek otsustas maja küttesüsteemi

renoveerimisel vahetada kõikides korterites torud koos radiaatoritega.

Ringkonnakohus on üldkoosoleku otsuse kehtivuse hindamisel jätnud tähelepanuta KÜS § 1 lg 2 ja

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1, kui ei ole arvestanud, et hageja üldkoosoleku

otsus on vastuolus heade kommetega, sest sellega kohustatakse kostjat võimaldama korteris

ehitustöid, kuigi ta on sarnased tööd juba oma korteris teinud.

Otsustest ei selgu, millistele asjaoludele ja tõenditele tuginedes järeldasid kohtud, et hagejale tekkis

kahju, mille kostja peab hüvitama. Elamu küttesüsteemi vahetusest põhjustatud kuludest ei saa kostja

korteriga seotud kulusid lugeda kahjuks.

8. Hageja ei ole Riigikohtule kaebuse kohta seisukohta esitanud.

9. Kolmas isik toetas kassatsioonkaebust ja jagas kostja seisukohti.

10. 12. detsembri 2011. a määrusega andis asja lahendanud kohtukoosseis asja lahendamiseks

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium jätab kassatsioonkaebuse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel

rahuldamata ja kohtute otsused muutmata.

12. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset (I) ning nõude lahendamise üldisi eeldusi ja

korteriomanikevahelist õigussuhet (II). Edasi analüüsib kolleegium hageja nõuet kohustada kostjat

võimaldama torustiku vahetamist (III) ja kahju hüvitamise nõuet (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium

menetluslikud otsustused (V).

I

13. Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud:

kostja on vaidlusaluses elamus asuva korteri (ühis)omanik ja hageja elamut majandav korteriühistu,

kostja on hageja liige;

hageja liikmete üldkoosolek on otsustanud vahetada elamus keskküttetorustiku;

kostja ei võimaldanud keskküttetorustiku vahetamisega tegelenud töövõtjal siseneda oma korterisse

seal torude vahetamiseks.

14. Hageja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel:

hageja liikmete üldkoosoleku otsus(ed) keskküttetorustiku vahetuse kohta on kostjale kohustuslik(ud)

ja kostja keeldumine torude vahetamise võimaldamisest oma korteris on õigusvastane;

kostja keeldumise tõttu tuli (või tuleb) teha lisatöid, mille kulud peab hüvitama kostja.

15. Kostja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel:

hageja liikmete üldkoosolek ei ole torude vahetamise otsust kehtivalt vastu võtnud;

torustiku vahetamine ei ole kaasomandi säilimiseks vajalik;

hageja ei ole kulusid veel kandnud, pealegi ei ole selge, kuidas kostja kahju põhjustas.

16. Kohtud on hagi rahuldanud järgmistel olulistel põhjendustel:

kostja ei või KÜS § 13 lg 4 ja KOS § 11 lg 1 p 3 järgi keelduda hageja liikmete üldkoosoleku otsuse

täitmisest ja takistada korteris tööde tegemist, kuna elamu küttesüsteemi kui kaasomandi eseme

renoveerimistööd on hooldustööd (majandamiskulud) KÜS § 151 lg 1 mõttes ja kostja ei ole

vaidlustanud hageja liikmete üldkoosoleku 17. aprilli 2007. a otsust, milles otsustati küttesüsteem

vahetada;

hageja kahju hüvitamise nõue tuleb rahuldada VÕS § 115 lg 1 alusel, kuna kostja keeldus

õigusvastaselt korteris keskküttetorustiku vahetamisest, kulud on tingitud kostja käitumise tõttu

tekkinud vajadusest ühendada vanad ja uued torud.

II

17. Kolleegium peab vajalikuks asja lahendamise eeldusena käsitleda esmalt kortermaja valitsemist ja

majandamist ja korteriomanikevahelist õigussuhet ning seda puudutavat Riigikohtu senist praktikat

üldiselt.

18. Korteriomanikud võivad valitseda kortereid ühisusena kokkuleppe või seaduses ettenähtud

ulatuses enamuse otsuse alusel (vt KOS §-d 8-23). Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes

kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi

sätteid, st esmajoones AÕS § 71-79 kaasomandi kohta.

Lähtudes KOS § 8 lg 1 esimesest lausest, § 12 lg-st 1 ja § 16 lg 1 esimesest lausest, võivad

korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid

kokkuleppeid, kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui kaasomanike kokkulepete kehtivust

tuleb hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 84 jj alusel.

19. Tavakasutuse ja tavapärase valitsemise piires võivad korteriomanikud KOS § 11 lg 1, § 12 lg 2

ning § 15 lg-te 3 ja 6 järgi otsustada küsimusi ka häälteenamusega. Kui korteriomandiseaduse või

korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus

KOS § 8 lg 3 järgi ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole

hääletamises osalenud. Otsuse kehtetuks tunnistamist saab KOS § 15 lg 4 järgi nõuda otsuse

vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga,

millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. See tähendab, et seaduse

järgi nõutavat korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku

otsused ning lähtuda tuleb seadusest, mitte ei tule sellist otsust vaidlustada (vt Riigikohtu 9. veebruari

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10, p-d 11, 12).

Seega on korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks vajalik järgmiste tingimuste täitmine:

otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;

küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel

häälteenamusega;

otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;

otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.

20. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi

kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme

valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole

vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-

04, p 24).

Korteriühistu liikmeks on KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja

korteriomanikud (vt ka Riigikohtu 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 12).

Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse KÜS § 5 lg 5 esimese lause järgi

korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele.

Korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord nähakse

korteriühistu olemasolul KÜS § 4 lg 2 järgi ette korteriühistu põhikirjas.

21. Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete

üldkoosoleku otsus jõustub KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta

teisiti. Korteriühistu liikmel on KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku

otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning

majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu

liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu

liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik

(vt nt Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11; 16. juuni 2010. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust

tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei

osalenud või hääletasid selle vastu.

Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava

küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha

põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks

on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa

otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe

(vt ka nt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10).

Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi

mittetulundusühingute seaduse sätteid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15).

Üldkoosoleku otsus on MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühine mh siis, kui otsuse vastuvõtmisel

rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet

või ei vasta headele kommetele.

22. Eelneva (vt otsuse p-d 20 ja 21) järgi on korteriühistu otsuse täitmine korteriühistu liikmele

kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel:

otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks

ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine;

küsimuse võis lahendada häälteenamusega;

otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;

otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud

kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega;

otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.

23. Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne

võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1

järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate

kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p 13). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5

esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja

kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause,

mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige

hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32, mille järgi juriidilise isiku

liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu

põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest

tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib

ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma

valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 27. oktoobri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-97-11, p 35; 31. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-10, p 31). Kolleegium märgib, et

korteriühistuta majas võib sarnane kohustus tuleneda korteriomanikele mh AÕS § 72 lg-st 5. Vajalik

tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184

lg 1 esimese lause alusel.

24. Kolleegium märgib lisaks, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud otsuse täitmine võib erandlikel

asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas

eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib

viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda (vt ka Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-28-11, p 16; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 11). See võib mh tähendada, et otsuse vastu

hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui

vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist

täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed.

25. Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma

nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii

kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu 10. veebruari 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04, p 23; 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17;

1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10; 23. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-85-07, p 15). Muu hulgas on Riigikohus leidnud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib

olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis

tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul

õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-76-04, p 26).

Seega on hagejal hagi esitamise õigus.

III

26. Hageja nõuab kostja kohustamist võimaldada hagejal vahetada kostja korteriomandi reaalosa

piiresse jääv küttesüsteemi torustik. Haginõude alusena tugineb hageja KÜS § 13 lg-le 4, nõudes

korteriühistu liikmete otsuse kui tehingu täitmist. Haginõude õiguslik alus võib olla ka VÕS § 108

lg 2 esimene lause.

27. Lähtudes KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud

ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud)

korteriomanike kaasomandisse (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05,

p 13; 18. jaanuari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05, p 14; 13. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-144-08, p 13).

Seega kuulub vaidlusalune keskküttetorustik elamu korteriomanike kaasomandisse, sõltumata sellest,

et see läbib kostja korteriomandi reaalosa.

28. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud ei ole keskküttetorustiku vahetamises kokku

leppinud, vaid otsuse on teinud korteriühistu liikmete üldkoosolek häälteenamusega.

Nagu kolleegium märkis (vt otsuse p-d 20-22), on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja

säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta KÜS § 13 lg 4

järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud KÜS-i tähenduses on

KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi

hoolduseks loetakse KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu

kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 teise lause järgi

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või

ennistamist. Remondi käigus võib KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset

ning paigaldada lisaseadmeid. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on elamu

tehnosüsteemide korrashoidmine (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25; otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18).

Kolleegium järeldab viidatud sätetest, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada

mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS § 151 lg 2 kolmandat

lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka

kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et

häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma

KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi

asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui

tegemist ei ole vajaliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 mõttes.

Eelneva tõttu võib kortermaja keskküttetorustiku vahetamist lugeda küsimuseks, mille võis otsustada

hageja liikmete üldkoosolek häälteenamusega, sõltumata sellest, kas torustik oli amortiseerunud.

Kostja ei ole väitnud, et tegemist oleks toredusliku või ebamõistliku kulutusega.

29. Kohtuotsuste järgi otsustas hageja liikmete üldkoosolek 17. aprillil 2007 hakata renoveerima

elamu keskküttesüsteemi (tl 39). Toimikust nähtub, et 19. juunil 2008 on hageja liikmete üldkoosolek

otsust täpsustanud, protokolli on mh märgitud järgmist: "Kes on poolt torud ainult vahetada. Remont

tubades tuleb teha omal kulul. Poolt kõik (25). Santehnik peab pääsema korterisse õigel ajal." (tl 8).

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole nõudnud kummagi otsuse tühistamist ja neid ei ole

kehtetuks tunnistatud.

30. Kostja on menetluses väitnud, et oluliselt rikuti hageja liikmete 19. juuni 2008. a üldkoosoleku

kokkukutsumise korda, mistõttu on seal vastu võetud otsused KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 241 lg 1

esimese lause järgi tühised. Kohtud sisuliselt seda vastuväidet ei analüüsinud, leides, et

keskküttesüsteemi renoveerimine otsustati juba 17. aprillil 2007 ja seda otsust kostja ei vaidlustanud.

Iseenesest ei ole selline põhjendus korrektne, kuna just 19. juunil 2008 täpsustati, kuidas

renoveerimine toimub, palju see maksab ja millised kohustused sellest korteriühistu liikmetele

tulenevad, pealegi tugines hageja haginõuet esitades eelkõige just 19. juuni 2008. a otsusele (vt tl 5).

Seega pidanuks vähemalt maakohus andma kostja vastuväitele sisulise hinnangu. Samas ei ole kostja

apellatsioonkaebuses (vt tl 93-95) ega selgelt ka kassatsioonkaebuses (vt tl 142-148) seda kohtutele

ette heitnud ja tegemist ei ole rikkumisega, mille tõttu kolleegium peaks tühistama kohtute otsused

TsMS § 692 lg 4 või 5 alusel. Isegi kui kassatsioonkaebust tõlgendada selliselt, et kostja on kohtutele

ette heitnud tema koosoleku kokkukutsumise korda puudutavatele väidetele vastamata jätmist, ei saa

kassatsioonkaebust TsMS § 668 lg 5 järgi esitada ringkonnakohtu otsuse peale osas, milles maakohtu

otsust apellatsioonkaebusega ei vaidlustatud.

Väide 19. juuni 2008. a otsuse vastuvõtnud üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta

sisaldub ka kolmanda isiku Riigikohtule esitatud seisukohas, kuid see jääb tähelepanuta juba ainuüksi

seetõttu, et kassatsioonkaebus ja selle võimalik laiendus tuleb ka kolmandal isikul esitada

kassatsioonitähtaja jooksul (vt TsMS § 674).

31. Kassatsioonkaebuses on kostja väitnud, et hageja liikmete üldkoosoleku 19. juuni 2008. a otsus

on vastuolus heade kommetega, ja tuginenud selles osas KÜS § 1 lg-le 2 ja MTÜS § 241 lg 1

esimesele lausele.

Kolleegium märgib, et kaasomandis oleva küttetorustiku asendamine kui kaasomanike otsus ei saa

olla heade kommetega vastuolus ainuüksi kostja viidatud põhjusel, et teda kohustatakse taluma

korteris ehitustöid, kui ta on sarnased tööd juba teinud. Kaasomanikel on õigus otsustada, kuidas

kaasomandis oleva varaga käituda, ja ainuüksi mõne kaasomaniku huvide riivamine ei muuda otsust

vastuolus olevaks heade kommetega. Riigikohus on leidnud, et heade kommete vastasus

üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena eeldab konkreetsete asjaolude esitamist ja kohtus tuvastamist

(vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 13).

32. Kolleegium märkis eespool, et ka korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus

hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne

(vt otsuse p 24). Esitatud ja tuvastatud asjaoludel kolleegium asjas sellist ebaproportsionaalsust ei

näe.

Kostja pidi arvestama, et küttesüsteem on kaasomandis ja kaasomanikud ühiselt otsustavad, mida

sellega teha. Seetõttu ei saa tema väidetud ehitustöid korteris (eelkõige radiaatorite vahetus, torude

kinniehitamine) lugeda selliseks, mis annaks aluse lugeda hageja otsuse täitmist kostja suhtes

vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. KOS § 10 lg 1 kohaselt ei saa korteriomanik korteriomandi

reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda

isiku õigustatud huvidega. Kostja ei ole vastuväitena nõudnud ehitustöödega seotud kulude

hüvitamist (vt ka otsuse p 35). Küttesüsteemi renoveerimisega seotud ühiste kulutuste kandmine ei

ole vaidluse esemeks.

33. Maakohus on otsuses märkinud: "Kohus on seisukohal, et küttesüsteemi renoveerimistööd

kuuluvad KÜS § 151 lõikes 1 nimetatud hooldustööde alla. Amortiseerunud küttesüsteem kujutab

endast ohtu kogu majale. Sellest tulenevalt on üldkoosolek õigustatult 17.04.2007. a. võtnud vastu

otsuse küttesüsteemi renoveerimiseks.". Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohtu otsusest on

võimalik järeldada sisuliselt põhjendamata seisukohta, nagu oleks majas küttesüsteem

amortiseerunud ja kujutaks ohtu kogu majale. Ringkonnakohus küttesüsteemi seisundi kohta

seisukohta ei võtnud. Selliselt võib nõustuda kostjaga, et kohtud ei ole seisukohta nõuetekohaselt

põhjendanud.

Samas ei sidunud maakohus oma seisukohta kolleegiumi arvates vaidlusaluse majaga, vaid põhjendas

sellega üldiselt KÜS § 151 lg 1 tõlgendamist. Kohtud ei käsitlenud küttesüsteemi seisukorda elamus,

kuna hagi on rahuldatud esmajoones põhjusel, et küttesüsteemi asendamise oli otsustanud kehtivalt

hageja liikmete üldkoosolek ja kostja peab seda otsust täitma. Kuna KÜS § 151 lg 2 järgi võib

korteriühistu otsustada häälteenamusega ka amortiseerimata küttesüsteemi uuendamise, ei ole sellel

küsimusel asja lahendamisel kolleegiumi arvates ka tähtsust (vt otsuse p 28). Kohtud ei ole pealegi

leidnud, et küttetorustik asendatakse koos radiaatoritega.

Kolleegium märgib, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda

vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis juhul on korteriomanikul KOS § 15 lg 2 järgi õigus

teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta

võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude

kandmise suhte alusel. See kehtib nii korteriühistuga kui ka ühistuta majas. Sama põhimõte tuleneb

kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 72 lg-st 4. Riigikohus on leidnud, et ka ehitise amortiseerunud

veetorustiku remontimine on vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes (vt Riigikohtu 16. novembri

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 18).

34. Eelnevast (vt otsuse p-d 27-33) nähtub, et kohtud on õigesti asunud seisukohale, et hageja on

kehtivalt otsustanud elamus küttetorustiku vahetamise ning see otsus on kostjale KÜS § 13 lg-st 4

lähtudes täitmiseks kohustuslik. Vaidlusalust õigussuhet arvestades on põhjendatud kohustada kostjat

täitma talumiskohustust natuuras VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt, seda välistavaid asjaolusid

ei esine.

Seega peab kostja hageja kehtivat otsust täitma ja võimaldama oma korteris küttetorud vahetada.

35. Kolleegium peatub ka kostja korteris tehtavate ehitustöödega seotud kulude kandmise küsimusel,

millele kostja on viidanud, kuigi ta ei ole kulutuste hüvitamist nõudnud. Kolleegium käsitleb

seadusjärgset regulatsiooni, mitte korteriomanike võimalikku otsust jätta korterisisesed kulud

korteriomanike endi kanda.

Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu

majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel (vt KÜS § 151 lg 1, KOS § 13

lg 1 esimene lause, AÕS § 75 lg 1). Sellest järeldab kolleegium, et põhimõtteliselt tuleb korteris

tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse

korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et

korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada,

kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude

hüvitamist ei saa nõuda.

Tulevase nõudena, mis sõltub ehitustööde tegemisest, on võimalik kulutuste hüvitamise nõue seotud

ehitustöid taluma kohustava nõudega ning võimalik on keelduda ehitustööde talumisest enne, kui

kulud on hüvitatud või hüvitamine kindel. Sel juhul tuleks kõne alla ka VÕS § 110 lg 5 alusel

kohustuste vastastikune täitmine. Kostja ei ole aga sellele tuginenud.

IV

36. Hageja nõuab kostjalt ka 102 euro 96 sendi (1611 krooni) väljamõistmist. See raha on hageja

väitel kostja korterisiseste keskküttetorude vahetamise takistamisest tingitud hageja lisakulud.

Hageja nõuab seega enda liikmete üldkoosoleku otsuse rikkumisest tingitud kahju hüvitamist

VÕS § 115 lg 1 alusel.

37. Kolleegium leidis eespool, et kostjal on kohustus võimaldada oma korteris keskküttetorustiku

vahetus (vt otsuse p 34). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oma korteris selleks vajalikke ehitustöid

teha ei lubanud, rikkudes seega hageja liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust.

Korteriühistu liikme kui korteriomaniku vastutusest vabanemise hindamisel kohaldub kolleegiumi

arvates ka korteriühistu olemasolul juhul, kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest

tulenevat kohustust, KOS § 11 lg 3 esimene lause, mille järgi ei vastuta korteriomanik oma

kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud

mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle

vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (vt ka

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10). Kostja vastutust välistavaid asjaolusid ei ole

tuvastatud ning kostja ei ole neid ka esitanud.

38. Hageja nõuab küttetorude kavandatust kostja tegevuse tõttu erinevast ühendamisest tingitud

lisakulude hüvitamist. Ringkonnakohtu otsusest järeldub, et töövõtja on teinud uue ja vana torustiku

vahele üleminekud ja hageja kandnud sellega seotud kulud. Need kulud on paratamatud maja

küttesüsteemi toimimise ajutiseks tagamiseks vaidluse ajal kostjaga, kuid muutuvad asjatuks

küttesüsteemi kostja korteri piires projektikohaseks muutmisel. Kolleegiumi arvates saab selliseid

kulusid lugeda kostja tegevusest tingitud kahjuks (lisakuludeks) nii VÕS § 127 lg-te 1, 2 ja 4 kui

ka § 128 lg 3 mõttes ja hüvitis on kostjalt õigesti välja mõistetud. Lisakulud ei ole korteriomanike

ühiselt kantavad majandamiskulud.

V

39. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kassatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1

järgi kostja kui kassaatori kanda. Kostja kanda jäävad menetluskulud ka alama astme kohtutes.

Kolmanda isiku menetluskulud jäävad TsMS § 167 lg 2 esimese lause järgi tema enda kanda.

40. Hageja võib TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse

jõustumisest.

41. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause

järgi riigituludesse.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu