3-2-1-156-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-156-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. veebruar 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Janek Kaupmehe ja Reiven Roosi hagi OSAÜHINGU

CAPITAL KINNISVARA vastu 91 768 krooni 27 sendi

(5865 euro 6 sendi) saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 29. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

08-71553

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OSAÜHINGU CAPITAL KINNISVARA kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

5865 eurot 6 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Janek Kaupmees (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Reiven

Roos (isikukood xxxxxxxxxxx), ühine esindaja vandeadvokaat

Triin Biesinger-Jussmann

Kostja OSAÜHING CAPITAL KINNISVARA (registrikood

10938813), esindaja vandeadvokaat Heidi Rajamäe

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel OÜ TLN TIB

(registrikood 11163449)

Asja läbivaatamise kuupäev

16. jaanuar 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-71553 ning

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OSAÜHINGULE CAPITAL KINNISVARA (konto nr 221021836362) 31. augustil

2011 tasutud kassatsioonikautsjon 58 eurot 65 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Janek Kaupmees (hageja I) ja Reiven Roos (hageja II) esitasid 30. oktoobril 2008 Harju

Maakohtule hagi OSAÜHINGU CAPITAL KINNISVARA (kostja) vastu, milles palusid kostjalt endi

kasuks välja mõista 91 768 krooni 27 senti (5865 eurot 6 senti).

Hagiavalduse järgi müüs kostja 16. aprillil 2008 müügilepingu (müügileping) alusel hagejatele

korteriomandi Tallinnas Maleva 2h-21 (registriosa nr 22527401), reaalosa lepingujärgse üldpinnaga

57,4 m2. Pärast müügilepingu sõlmimist selgus, et korteri üldpinna sisse oli arvestatud ka panipaiga

pindala 4,8 m2. Kostja sellest hagejaid enne müügilepingu sõlmimist ei teavitanud. Korteri

ülemõõtmisel selgus, et panipaiga pindala on 3,4 m2, kuigi kinnistusregistri andmetel pidanuks see

olema 4,8 m2, ning eluruumi üldpind on 49,7 m2, kuigi kinnistusregistri andmetel pidanuks see olema

52,6 m2. Seega on korteriomandi reaalosa pindala kokku 4,3 m2 võrra väiksem. Hagejad ei ole teinud

ümberehitustöid, vaid said kostjalt siseviimistlusega korteri. Hagejad ei saanud visuaalselt hinnata

üldpinna erinevust, kuna neil ei ole ehitusalaseid eriteadmisi. Korteriomandi müügihind oli koostatud

arvestusega 21 341 krooni 46 senti ruutmeetri eest. Seetõttu alandasid hagejad hinda 91 768 krooni

27 sendi võrra. Hinna alandamise avalduse tegid hagejad 25. märtsil 2009. Hagejad nõuavad enam

makstud raha tagastamist.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja väitel kajastusid müügilepingus pindade suurused, mille aluseks olid enne elamu

korteriomanditeks jagamist 2007. a veebruaris OÜ TLN TIB tehtud mõõdistustööd.

Müügilepingujärgne eluruumi suurus vastab kinnistusraamatu andmetele ja korteriomand

müügilepingule. Kostja sai eeldada andmete õigsust ega võinud teada, et need ei vasta tegelikkusele.

Ei ole alust eeldada, et OÜ TLN TIB viimane mõõdistamine on õige. Õige ei ole arvestada üksnes

keldriboksi pindala. Keldrikorruse pind 105,6 m2 on jagatud kõigi korteriomanike vahel, st igal

korteriomanikul on 4,8 m2 lahuspinda. See, et ehitustööde käigus vähenes eluruumi põrandapinna

suurus, ei muutnud korteriomandi suurust. Hagejad ei ole puudusest teatanud ega teinud hinna

alandamise avaldust mõistliku aja jooksul puudustest teadasaamisest. Samuti kinnitasid hagejad

müügilepingus, et on korteriomandi üle vaadanud. Hagejad ei saa nõuda hinna alandamist, lähtudes

ruutmeetri hinnast, kuna nad tasusid müügilepingu järgi korteriomandi, mitte ruutmeetrite eest.

3. Harju Maakohus kaasas kostja taotlusel 4. detsembri 2009 määrusega iseseisva nõudeta kolmanda

isikuna kostja poolel menetlusse OÜ TLN TIB (kolmas isik).

Kolmas isik leidis, et 7. veebruaril 2007 ei teinud ta hoone ülemõõdistamist, vaid ruumide

eksplikatsioonis olevad pinnad võeti projektist, kus ruumi ruutmeetrid oli andnud arhitekt.

Kolmandalt isikult telliti üksnes ruumide eksplikatsioon, lähtudes projekti andmetest. Hoone ei olnud

veel lõplikult valmis, kui eksplikatsioon koostati, mistõttu ei olnud ka võimalik teha ülemõõtmist.

28. juuli 2008. a mõõtmise tulemus erineb, kuna omanik tellis ülemõõdistamise. Mõõdistusjooniste

koostamisel lähtutakse pinna arvutamisel ruumi suletud kasulikust pinnast, mis vaidlusaluse korteri

puhul on eluruumide kasulik pind.

4. Harju Maakohus rahuldas 17. mai 2010. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejate kasuks välja

91 768 krooni 27 senti (5865 eurot 6 senti). Hagejate menetluskulud ja kostja enda menetluskulud

jättis maakohus kostja kanda, kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.

Maakohus leidis, et hagejad on hinda alandades järginud võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 2 nõudeid.

Nad esitasid 31. juulil 2008 kostjale pretensiooni, milles on muu hulgas viidatud hagejate õigusele

nõuda hinna alandamist. Samuti saab hinna alandamise avalduse teha kogu kohtumenetluse kestel või

teatada hinna alandamisest teisele poolele hagiavalduses. Puudusele tuginemist ei välista see, et

hagejad kinnitasid lepingu sõlmimisel, et nad on lepingu eseme üle vaadanud ja teadlikud korteri

seisukorrast. Tegemist on puudusega, mida ei ole võimalik tavapärase visuaalse ülevaatusega kohe

tuvastada. 28. juuli 2008. a mõõdistusjooniste järgi on korteriomandi üldpind 53,1 m2. Seega ei vasta

hagejatele müüdud korteriomand lepingutingimustele, kuivõrd müügilepingu järgi on üldpind kokku

57,4 m2, st korteriomandi üldpind on 4,3 m2 võrra väiksem. Pooled ei vaidle, et hagejad ostsid

korteri, milles oli tehtud siseviimistlus. Asjaolu, et korteriomand on müüdud kinnistusraamatu

andmete põhjal, ei tähenda, et kostja ei vastuta korteriomandi puuduse eest. Korteriomandi eluruumi

üldpind tuleneb kostja enda esitatud andmetest: projektist ja kinnistu korteriomanditeks jagamise

avaldusest. Kostja pidi olema teadlik, et pärast elamu rekonstrueerimist ja siseviimistlustöid muutub

korteriomandi üldpind.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 24. detsembri 2002. a määruse nr 69 "Ehitise tehniliste

andmete loetelu" (määrus nr 69) § 24 lg 1 järgi on korteri või mitteeluruumi kogupind korteri või

mitteeluruumi kasutamise otstarbele vastavate kasulike pindade ning rõdude, lodžade ja terasside

avatud netopindade summa. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 on kinnitatud

"Eluruumidele esitatavad nõuded" (määrus nr 38). Selle määruse p 4 järgi peab iga elu-, töö- ja

magamistoa põrandapindala olema vähemalt 8 m2, toa laiuse (vastasseinte vaheline kaugus)

alammäär on 2,4 m. Seega on eluruumi pind elamispinna (tubade pind) ja abiruumide põrandapinna

summa. Ruumi pind on horisontaalpind, mis jääb ruumi piiravate viimistletud seinte vahele. Seega on

vale kostja väide, et renoveerimise käigus kipsplaadi paigaldamisega vähenenud põrandapind ei ole

vähendanud korteriomandi suurust. Sellest määrusest tuleneb, et eluruumi pinna arvutamisel

lähtutakse põrandapinnast. Hagejatel ei ole võimalik 4,8 m2 suurust panipaika kasutada, kuna

mõõdistusjooniste järgi moodustab lahuspind (panipaik) 3,4 m2. Ülejäänud pind on üldkasutatav

pind, mis ei kuulu korteriomandi üldpinna koosseisu.

Kuna on tõendatud, et hagejate korteriomandi üldpind on 53,1 m2, mitte lepingujärgne 57,4 m2, on

hinna alandamine põhjendatud. Õige on kostja väide, et kostja müüs hagejatele korteriomandi

tervikuna, mitte ruutmeetreid. Samas on üldtuntud asjaolu, et korteriomandi müügikuulutusel tuuakse

lisaks müügihinnale alati välja ka hind ruutmeetri kohta. Kuna hagejate nõue hinna alandamiseks on

põhjendatud, tuleb hinda alandada selliselt, et ostuhind tuleb jagada ruutmeetrite arvuga ning

korrutada tegeliku üldpinnaga (1 225 000 : 57,4 * 53,1 = 1 133 231,70). Seega on kohase

korteriomandi väärtus 1 133 231 krooni 70 senti. Kuna korteriomandi müügihind oli

1 225 000 krooni ja kohase täitmise väärtus on 1 133 231 krooni 70 senti, tuleb kostjalt hagejate

kasuks välja mõista enam makstud summa (1 225 000 - 1 133 231,70 = 91 768,30). Kuna hagejad

palusid kostjalt välja mõista 91 768 krooni 27 senti, tuleb see nõue rahuldada.

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi

rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Kolmas isik apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei avaldanud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. juuli 2011. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata. Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid. Korteriomandi reaalosa

üldpind on lepingujärgsest 4,3 m2 väiksem, mistõttu ei vastanud korteriomand suuruse poolest

lepingutingimustele, s.o sellel ei olnud kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2 p 1). Kuna hinna

alandamise eelduseks ei ole vabandatavuse puudumine, on asjakohatud apellatsioonkaebuse väited, et

müügileping vastas korteriomandi suuruse osas kinnistusraamatu andmetele või et korteri pind

vähenes seinte soojustamise ja torude katmise tulemusena. Hinna alandamise eelduseks ei ole ka

kinnistusraamatu kannete muutmine vastavaks tegelikele andmetele. Ei ole alust arvata, et ostjad

teadsid lepingu sõlmimisel või pidid teadma, et korteriomand on tegelikkuses väiksem, kui on

märgitud müügilepingus ja kinnistusraamatus. Tegemist oli varjatud puudusega, mis ei ole avastatav

tavapärase müügiobjektiga tutvumise käigus, hagejad said sellest teada, kui nad lasksid korteriomandi

reaalosa üle mõõdistada. Seega ei kohaldu VÕS § 218 lg 4.

Hageja I esitas kirjaliku pretensiooni kostjale 31. juulil 2008, s.o. kohe pärast mõõdistustulemuste

teadasaamist. Seega oli täidetud VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud ostja kohustus teatada asja

lepingutingimustele mittevastavusest. Pealegi oleks hageja II teatamata jätmine mõistlikult

vabandatav, pidades silmas, et kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik

omaniku õigused (asjaõigusseaduse § 71 lg 4). Seadus ei sätesta, et ostja kaotab lepingutingimusele

mittevastavusele tuginemise õiguse, kui ta ei tee hinna alandamise avaldust kindla tähtaja jooksul.

Hagejad esitasid hagi kolm kuud pärast korteri ülemõõdistamist. Seega esitasid nad hinna

alandamisele tugineva nõude aegumistähtaja piires.

VÕS § 112 lg 1 viimast lauset arvestades ei ole väär ja on loogiliselt põhjendatud, et maakohus

määras mittekohase täimise väärtuse ehk hinna alandamise ulatuse, korrutades puuduoleva pinna

suuruse hagejate tasutud ostuhinna ja lepingujärgse reaalosa pinna suuruse jagatisega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata, või saata asi maa- või ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja leiab, et VÕS § 112 lg 1 järgi saab kohus otsustada kohase ja mittekohase täitmise väärtuse,

kui neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Praeguses asjas oleks saanud täitmiste väärtused

selgitada eksperdiarvamuse abil. Kohtud lugesid valesti võrdseks eluruumi ja keldri pinna

ruutmeetrite hinnad. Samuti oleks kohus ise täitmiste väärtusi määrates pidanud arvestama ka muude

asjaoludega, nagu korteriomandi juurde kuuluva mõttelise osaga. Määruses nr 38 ei ole sätestatud, et

ruumi pind peab jääma viimistletud seinte vahele - seinte soojustamise alla kulunud põrandapind

tuleb arvestada korteriomandi reaalosa hulka. Müügikuulutuses ruutmeetreid välja ei toodud ja ka

müügilepingus ei nähtud ette hinda ruutmeetrite eest. Hagejale müüdud keldripind vastab

müügilepingule. Seadusest ei tulene, et korteriomandi reaalosa peaks olema mingi tõkendiga

piiritletud ala. Ringkonnakohus on jätnud valesti kohaldamata VÕS § 218 lg 4. Keldriboksi suuruse

ja lepingujärgse suuruse vahe moodustab lepingujärgsest keldriboksi suurusest 29%. Seda vahet on

võimalik ka kogenematul inimesel silmaga märgata. Kohtud oleksid pidanud ka põhjendama, miks

tuleks eeldada, et hagejad ei olnud teadlikud siseviimistlusest. Hinna alandamine põhjusel, et remondi

tõttu on korteriomandi pindala kinnistusraamatu andmetega võrreldes vähesel määral vähenenud, on

hea usu põhimõtte vastane. Ringkonnakohus ei ole käsitlenud kostja seisukohta, et hagi rahuldamine

oleks võimalik üksnes juhul, kui hagejad samal ajal taotleksid kinnistusraamatu kande muutmist.

8. Hagejad paluvad jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata.

9. Kolmas isik ei ole kassatsioonkaebuse kohta seisukohta avaldanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 alusel tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Asja lahendamisel

on kohaldatud vääralt materiaalõiguse normi ja rikutud oluliselt menetlusõiguse norme, mis võis

kaasa tuua ebaõige otsuse (TsMS § 692 lg 1 p-d 1 ja 2). Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

11. Kolleegium käsitleb esmalt hagejate nõuet ja vaidluse eset (I) ning hinna alandamist üldiselt (II).

Edasi analüüsib kolleegium praeguses asjas hinna alandamise eeldusi ja teostamist (III) ning selle

tagajärgi (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium otsustused menetluskulude ja kautsjoni kohta (V).

I

12. Hagejad nõuavad kostjalt endi kasuks 5865 euro 6 sendi (91 768 krooni 27 sendi) väljamõistmist.

Hagejate väitel on nad alandanud müügilepingu järgi tasumisele kuulunud ostuhinda korteriomandi

lepingutingimustele mittevastavuse tõttu ja nõuavad enammakstu tagastamist. Sellise nõude õiguslik

alus võib olla VÕS § 112 lg 3.

13. Hagist ei nähtu, kas hagejad nõuavad raha osa-, ühis- või solidaarvõlausaldajatena, ja kohtud ei

ole seda hagi rahuldades selgeks teinud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hagejate positsioon kostja

suhtes otsuse resolutsiooni täpsuse ja täidetavuse huvides kindlaks teha.

Sõltumata hagejate positsioonist võlausaldajatena saavad nad ühiste ostjatena kasutada hinna

alandamise õigust VÕS § 112 lg 2 teise lause järgi üksnes ühiselt. Sellest tuleneb, et hagejad on

TsMS § 207 lg-s 3 nimetatud kaashagejateks, kelle menetlustoimingud kehtivad üksteise suhtes.

14. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

kostja müüs 16. aprilli 2008. a müügilepingu järgi hagejatele 78 291 euro 77 sendi (1 225 000 krooni)

eest korteriomandi, mille reaalosa oli lepingu järgi üldpinnaga 57,4 m2;

hagejad said korteri kostjalt siseviimistlusega;

hagejad on teinud 25. märtsil 2009 ostuhinna alandamise avalduse.

15. Hagejad on hagi alusena tuginenud järgmistele olulistele asjaoludele:

korteriomandi reaalosa pindala on 4,3 m2 võrra kokkulepitust väiksem;

hagejad ei saanud üldpinna erinevusest aru, selle avastamisest on kostjale viivitamata teatatud;

hagejad on alandanud ostuhinda korteriomandi reaalosa ebaõigele suurusele tuginedes.

Hagejad on hagis samuti väitnud, et kostja ei teavitanud neid enne müügilepingu sõlmimist sellest, et

korteriomandi reaalosa üldpinna sisse oli arvestatud ka panipaiga pindala. Hagiavaldusest ei selgu

aga, kuidas see väide seostub korteriomandi hinna alandamisega. Hagejad ei ole sellele väitele hiljem

menetluses ka tuginenud. Seetõttu kolleegium seda väidet ei käsitle.

16. Kostja on esitanud hagile järgmised põhilised vastuväited:

hagejad ei saa nõuda hinna alandamist, lähtudes ruutmeetri hinnast, kuna nad tasusid müügilepingu

järgi kogu korteriomandi, mitte ruutmeetrite eest;

kostja tugines müügilepingu sõlmimisel kolmanda isiku tehtud mõõdistustöödele ja kinnistusraamatu

andmetele;

keldrikorrus on jagatud kõigi korteriomanike vahel ja igal korteriomanikul on keldris lahuspind

4,8 m2;

eluruumi põrandapinna suuruse vähenemine ehitustööde (soojustus, siseviimistlus) käigus ei muutnud

korteriomandi reaalosa suurust;

hagejad kinnitasid müügilepingus, et on korteriomandi üle vaadanud ja oleksid pidanud pindade

erinevusest aru saama;

hinna alandamise avaldust ei ole tehtud õigel ajal.

17. Kohtud on hagi rahuldanud järgmistel põhilistel põhjendustel:

korteriomandi reaalosa üldpind on 4,3 m2 võrra kokkulepitust väiksem, mistõttu korteriomand ei

vastanud müügilepingu tingimustele;

kostjat ei vabasta vastutusest see, et lepingujärgsed korteriomandi andmed vastavad kinnistusraamatu

andmetele, need andmed tulenevad kostja enda avaldatust;

hagejad võisid tugineda pindade erinevusele, seda ei saanud avastada tavalisel ülevaatusel;

hagejad esitasid hinna alandamise avalduse õigeaegselt;

üldtuntud on asjaolu, et korteriomandi müügikuulutusel tuuakse lisaks müügihinnale alati välja ka

hind ruutmeetri kohta ning hinda tuleb alandada selliselt, et puuduoleva pinna suurus korrutada

ostuhinna ja lepingujärgse reaalosa pinna suuruse jagatisega.

II

18. Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on

täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused:

müügileping on kehtiv;

müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava

(s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);

müüja vastutab asja puuduse eest;

müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224

p-d 1 ja 2).

19. Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi

tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete

erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11,

13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Nendest tulenevalt vastutab müüja

müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221

lg 2);

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või

pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus

tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis

või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

20. Kuigi seadus ei nõua, et ostja peab enne ostuhinna alandamist andma müüjale VÕS § 114 lg 1

alusel täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks (asja lepinguga kooskõlla viimiseks), võib selline

kohustus tuleneda hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 1), eelkõige kui vastasel juhul tekitataks müüjale

ebaproportsionaalseid kulusid.

21. Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale

(VÕS § 112 lg 2 esimene lause). Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka

kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12).

22. Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega. Kujundusõigusena ei allu see ka aegumisele

(vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 142 lg 1), küll aeguvad hinna alandamisest tulenevad

lepingulised nõuded.

Siiski võib ostuhinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1),

kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata.

Hinna alandamisele saab kolleegiumi arvates analoogia korras kohaldada ka VÕS § 118 lg-s 2

lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. See tähendab, et kui kohustuse täitmise nõue (eelkõige

puuduse kõrvaldamise nõue) nõue on aegunud ja võlgnik sellele tugineb, on hinna alandamine

puudusele tuginedes tühine. Sel juhul on ka hagi hinna alandamise kehtivuse tuvastamiseks esitatud

õigusliku huvita.

23. Hinna kehtiva alandamise tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud

tasakaalu taastamise eesmärgil (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 18). Hinda

saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (vt ka nt Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12):

alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind

eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus).

24. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi kohustuse

täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab

väärtuste suuruse VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi asjaolusid arvestades kohus.

III

25. Kohtud on kolleegiumi arvates tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et hagejatel oli õigus

ostuhinda alandada. Asjaolusid kolleegium ise TsMS § 688 lg-te 3-5 alusel tuvastada ei saa ja

tõendeid ei hinda.

26. Pooled ei vaidle selle üle, et müügileping kehtib. Hagejad ei ole muu hulgas teinud avaldust

lepingu tühistamiseks nt eksimuse mõjul.

27. Kohtud on leidnud ja pooled ei ole seda vaidlustanud, et korteriomandi reaalosa üldpinnaga

57,4 m2 müügis lepiti kokku selliselt, et pinna suuruse näol oli tegemist kokkulepitud omadusega

VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes.

Kolleegium märgib, et see ei tähenda, et müügieseme lepingus märgitud mõõtude või muude

arvnäitajate tegelikest erinemise korral saaks alati rääkida lepingu rikkumisest. Selleks tuleb kindlaks

teha, kas tegemist on kokkulepitud omadusega või kas erinevusega kaasneb rikkumine muul alusel

(nt VÕS § 217 lg 2 p 2 või 3 järgi). Vajadusel tuleb lepingut tõlgendada ja hinnata omaduse olulisust

lepingu kontekstis.

28. Kohtud on näinud kostjapoolset lepingu mittekohast täitmist selles, et kostja andis hagejatele üle

kokkulepitust 4,3 m2 võrra väiksema reaalosa üldpinnaga korteriomandi. Kohtud ei ole järeldust

tehes kolleegiumi arvates oluliselt rikkunud menetlusnorme.

29. Kostja on heitnud kohtutele ette eluruumi kogupinna arvestamisel materiaalõiguse väära

kohaldamist. Kolleegium nõustub selle etteheitega osaliselt.

Pooled võivad müügieset iseloomustavad andmed nagu ka nende andmete saamise

(mh mõõdistamise) metoodika ja korra omavahelises suhtes ise kokku leppida. Kokkuleppe

tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-st 29, mh tuleb kindlaks teha, millisest metoodikast lähtudes on

suurused määratud. Kokkuleppe puudumisel saab korteriomandi reaalosa üldpinna määramisel

lähtekohana lähtuda määrusest nr 69. Määruse nr 69 § 24 lg 1 järgi on korteri kogupind korteri

kasutamise otstarbele vastavate kasulike pindade ning rõdude, lodžade ja terrasside avatud

netopindade summa. Elamu kasulik pind on määruse nr 69 § 20 lg 2 järgi eluruumide (korterite)

kasulike pindade (elamispind ja abiruumide pind), lahuspindade, mitteeluruumide pindade ja

üldkasutatavate pindade summa. Samas ei viita nimetatud määrus täpsemalt metoodikale, mille järgi

eluruumide kasulikke pindasid mõõta.

Põhjendatud ei ole tuginemine eluruumidele nõudeid kehtestavale määrusele nr 38, nagu tegi

maakohus ja mida ei lükanud ümber ka ringkonnakohus. See määrus ei kehtesta nõudeid sellele,

kuidas mõõta lepingulises suhtes korteriomandi reaalosa üldpinda.

Hoolimata kohtute ebatäpsusest seisukohtade põhjendamisel eluruumi pinna määramise kohta, ei

annaks see iseenesest alust ringkonnakohtu otsust tühistada. Kostja ei ole kassatsioonkaebuses

esitanud, millises osas tema väidetud erinevus mõõtmismetoodikas oleks kohtute tuvastatud andmeid

mõjutanud.

30. Põhjendamatud on kostja väited, nagu võiksid hagejad kasutada korteriomandi reaalosa

lahuspinnana ka hagejate ainukasutusse antud piiritletud keldriboksist (panipaigast) väljaspool olevat

keldri pinda.

Selline käsitlus ei ole kooskõlas korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg-s 1 korteriomandi reaalosa kohta

sätestatuga. Korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad KOS § 2 lg 1 järgi piiritletud eluruumid

või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning

mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata

või hoone välist kuju muutmata, samuti võib sinna kuuluda püsiva markeeringuga tähistatud

garaažiosa. Korteriomandi reaalosast välja jäävat osa, mis on korteriomanike kaasomandis, kasutavad

korteriomanikud KOS § 12 järgi. Isegi kui korteriomanikud lubavad hagejatel ainsana kasutada lisaks

keldriboksile ka muud pinda keldrist, ei tähendaks see hageja korteriomandi reaalosa suurendamist.

Pealegi ei saa keldripinda jagada korteriomanike vahel piiratud lahuspindadeks selliselt, et

üldkasutatavat pinda sinna ei jääkski, sest sel juhul ei oleks võimalik ka lahuspindasid kasutada. Ka

KOS §-s 81 ettenähtud võimalus kaasomandist reaalosa eraldamiseks ei tee olematuks müügilepingu

rikkumist ega takista hinna alandamist.

31. Lepingurikkumist ei muuda olematuks ega vabasta kostjat vastutusest ka see, et müügilepingus

märgitud tehnilised andmed korteriomandi kohta vastavad kinnistusraamatu ja/või ehitisregistri

andmetele (vt ka Riigikohtu 16. jaanuari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-07, p 10).

Ebaõigete faktiliste andmete kandmine maatüki või ehitise kohta registrisse ei muuda selle tegelikke

omadusi. Ehitisregistri andmetel on ehitusseaduse § 56 lg 2 järgi aga üksnes informatiivne ja

statistiline tähendus. Ka kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku "Kinnistu koosseis" kantud

andmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust, nagu järeldub

kinnistusraamatuseaduse § 13 lg 2 teisest lausest. Koostoimes KOS § 5 lg-tega 2 ja 3 kehtib see ka

korteriomandi andmete kohta. Kolleegium märgib, et pealegi kanti korteriomandid

kinnistusraamatusse ja ehitisregistrisse kostja enda algatusel ning tema koostatud dokumentatsiooni

alusel, mille õigsuse eest vastutab kostja ise, sõltumata sellest, kas ta usaldas seejuures muud isikut.

32. Tuvastatud asjaoludel ei vabane kostja vastutusest lepingu rikkumise eest ka muul alusel

(vt otsuse p 19). Pooled ei vaidle, et korteriomandi reaalosa anti hagejatele üle samasuguses seisus

nagu see oli ülemõõdistamise ajal ning puudust ei põhjustanud hagejad ise. Ka ei ole sõlmitud müüja

vastutust piiravat kokkulepet. Kostja ei ole väitnud, et saanuks või soovinuks rikkumise heastada,

tähtaja andmine puuduse kõrvaldamiseks olnuks ilmselgelt tagajärjetu ja seega ebamõistlik.

Kohtud on tuvastatud asjaoludel ka õigesti leidnud, et hagejad ei teadnud mh lahuspinna suuruse

erinevusest lepingu sõlmimisel ja teatasid puudusest kostjale õigel ajal. Kolleegiumi arvates piisab

ühiste ostjate puhul, kui ostueseme puudusest teatab müüjale vaid üks neist. Seetõttu ei saa rääkida, et

kostja ei vastuta müügilepingu rikkumise eest VÕS § 218 lg 4 alusel.

33. Kolleegiumi arvates on hagejad hinna alandamise avaldust kohtumenetluse ajal esitades toiminud

lubatud viisil (vt otsuse p 21). Avaldust ei ole tuvastatud asjaoludel esitatud tulenevalt lubamatult

hilja (vt otsuse p 22).

34. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et müüdud korteriomandi reaalosa pinnaandmete ebaõigsuse

ilmnemine ülemõõtmisel on puudus, millega peaks ostja alati arvestama, mistõttu sellest tulenevalt

peaks olema õiguskaitsevahendite kasutamine hea usu põhimõttest tulenevalt takistatud. Tuvastatud

asjaoludel ei ole tegemist sellise väheolulise puudusega, mida saaks selgitada üksnes

mõõtmismetoodika ebaolulise erinevusega. Erinevus on korteriomandi reaalosa kogupinda arvestades

märkimisväärne.

IV

35. Kolleegiumi arvates on kohtud aga ebaõigesti kohaldanud VÕS § 112 lg-t 1 hinna alandamise

ulatuse ja arvutamise osas. Samuti on kohtud rikkunud oluliselt menetlusnorme, tunnustades hinna

alandamist hageja soovitud ulatuses.

36. Maakohus ei arvutanud alandatud hinda VÕS § 112 lg 1 kohaselt, jättes kindlaks tegemata ja

võrdlemata mittekohase ja kohase täitmise väärtused (vt otsuse p 23). Ringkonnakohus nõustus

sellega ja viga ei parandanud. Seaduse järgi tulnuks kindlaks teha korteriomandi väärtus

ülemõõtmisejärgsetel andmetel ja lepingujärgsetel andmetel üleandmise ajal. Tegemist on õiguse

kohaldamise küsimusega, mida kohtud pidanuks tegema sõltumata poolte seisukohtadest (vt ka

TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause, § 652 lg 8).

37. Seadusjärgse alandatud hinna kindlakstegemise asemel arvutasid kohtud välja korteriomandi

väidetava ruutmeetri hinna ja korrutasid selle puuduolevate ruutmeetritega. Sellist metoodikat

õigustasid kohtud seisukohaga, et üldtuntud on asjaolu, et korteriomandi müügikuulutusel tuuakse

lisaks müügihinnale alati välja ka hind ruutmeetri kohta.

Kolleegium märgib esmalt, et asjaolu üldtuntuks lugemisel TsMS § 231 lg 1 alusel tuleb kohtuotsuses

ka märkida, mille põhjal kohus selleni jõudis, ja enne võimaldada pooltel selle asjaolu kohta

seisukohta avaldada (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-04, p 14). Isegi

kui kortereid tõepoolest tihti müüakse n-ö ruutmeetripõhiselt, ei saa sellest teha järeldust, et ka

vaidlusaluse korteriomandi ostuhinna alandamisel tuleb hind taandada ruutmeetritele. Pealegi ei ole

kohtud tuvastanud, et vaidlusalune korteriomand oleks hagejatele müüdud ruutmeetripõhiselt, mis

võiks erandlikult õigustada hinna alandamist lihtsustatud meetodil. Lisaks on kohtud jätnud

tähelepanuta, et ruutmeetreid on puudu nii eluruumi kui keldriboksi puhul, mille mõju korteriomandi

hinnale tervikuna võib olla oluliselt erinev.

38. Lisaks on kohtud vääralt kohaldanud VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset ja TsMS § 233. Nimelt

määrasid kohtud ise täitmise väärtused, jättes põhjendamata, miks täitmise väärtusi ei saa kindlaks

teha. Asjaolu, et täitmise väärtusi ei saa kindlaks teha, tõendamise koormis on hagejatel (vt ka

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Kolleegiumi arvates ei ole korteriomandi

turuväärtuse tõendamine (kasvõi asjatundja arvamustega) üldjuhul keeruline.

39. Kohaldades VÕS § 112 lg-t 1 vääralt, jättis maakohus selgitamata pooltele tõendamiskoormise

jaotumise selle sätte järgi, eelkõige, et hagejad peavad tõendama hinna alandamiseks vajalikke

väärtusi (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 15). Seetõttu võis hagejatel tekkida

arusaam, et nad ei peagi midagi rohkem tõendama. Samas oli kostja juba maakohtus tuginenud

sellele, et ruutmeetripõhiselt hinda alandada ei saa (vt nt I kd, tl 101). Ringkonnakohus seda

rikkumist ei kõrvaldanud. Materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ei olnud hagejatele

menetluses tagatud võimalust esitada hinna alandamise ulatuse määramiseks vajalikke asjaolusid ja

tõendeid, mh selle kohta, et praeguses asjas oleks õigustatud n-ö lihtsustatud ruutmeetripõhine hinna

alandamine (vt otsuse p 37).

Seetõttu tuleb selles osas eelmenetluse toimingud uuesti teha. Menetluse venimise vältimiseks leiab

kolleegium, et TsMS § 652 lg 3 p-st 2 tulenevalt peab ringkonnakohus võimaldama pooltele

maakohtu selgituskohustuse rikkumise kõrvaldamiseks esitada ka hinna alandamise ulatuse kohta

uusi asjaolusid ja tõendeid. Seda tuleb teha sõltumata sellest, kas neile on tuginetud

apellatsioonkaebuses ja apellatsioonivastuses või kas pooled tuginesid neile asjaoludele

apellatsioonkaebuse või apellatsioonivastuse esitamise tähtaja jooksul.

V

40. Menetluskulude jaotuse määrab asja uuel läbivaatamisel TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel

maakohus lähtuvalt asja lahendamise tulemustest. Kolleegium juhib seejuures tähelepanu ka

menetluskulude jaotamisel kehtivatele erisätetele kaashagejate kohta (TsMS § 165) ja iseseisva

nõudeta kolmanda isiku kohta (TsMS § 167).

41. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Ants Kull, Villu Kõve, Tambet Tampuu