3-2-1-160-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-160-11

Määruse kuupäev

Tartu, 6. veebruar 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aktsiaseltsi ESMAR EHITUS kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas nr 853201102

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 1. septembri 2011. a määrus tsiviilasjas

nr 2-11-29234

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi ESMAR EHITUS määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Kinnistamisavalduse esitaja Aktsiaselts ESMAR EHITUS

(registrikood 10029447), esindaja notar Priidu Pärna

Puudutatudu isikud Osaühing KIILI KVH (registrikood

10782274) ja Osaühing Hansaplant (registrikood 10328641)

Asja läbivaatamise kuupäev

16. jaanuar 2012. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 2. juuni 2011. a määrus ja

Tallinna Ringkonnakohtu 1. septembri 2011. a määrus kinnistamisasjas nr 853201102 osas,

millega jäeti rahuldamata kinnistamisavalduse p 3.2 registriosasse nr 6939602 kantud isiklike

kasutusõiguste jagamise kohta ning saata kinnistamisavaldus selles osas Harju Maakohtu

kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks.

2. Muus osas jätta Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 2. juuni 2011. a määrus ja

Tallinna Ringkonnakohtu 1. septembri 2011. a määrus kinnistamisasjas nr 853201102

muutmata.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada aktsiaseltsile ESMAR EHITUS määruskaebuselt 20. septembril 2011 tasutud

kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts ESMAR EHITUS (edaspidi avaldaja) esitas 31. jaanuaril 2011 Harju Maakohtu

kinnistusosakonnale notariaalakti, milles avaldaja palus muu hulgas teha kanded kinnistute

nr 10667702, nr 4237002 ja nr 6939602 kohta avatud kinnistusregistriosadesse talle kuuluvate

isiklike kasutusõiguste jagamise ning jagamise tulemusena tekkinud isiklike kasutusõiguste

võõrandamise kohta.

Kohtunikuabi andis 21. märtsi 2011 määrusega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 595 lg 2

p 3 alusel määruse või kande tegemise üle pädevale kohtunikule. Kohtunikuabi leidis, et

registriosadesse kantud isiklike kasutusõiguste puhul võib tegemist olla servituutide kogumitega, mis

koosnevad iseseisvatest kasutusõigustest, mida on võimalik teostada üksteisest sõltumatult.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 182 lg-s 1 sätestatud keelu eesmärk on välistada võimalus, et servituudi

osadeks jagamise tagajärjel võib osutuda võimatuks servituuti teostada. Seega võiks servituudi sisust

tulenevalt olla jagamine lubatav. AÕS § 226 lg 2 järgi on seadusandja selgelt ja ühemõtteliselt

määranud, et kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis, siis ei ole isikliku

kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolekut vaja. Kuna isikliku

kasutusõiguse jagamist koormatud kinnisasja omaniku nõusolekuta sätestatud ei ole, siis on isikliku

kasutusõiguse jagamiseks vaja kinnistute nr 10667702 ja nr 4237002 omanike nõusolekuid.

Kuna isikliku kasutusõiguse sisuna soovitakse kinnistusraamatusse kanda viiteid isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingute punktidele ning sellega muutub viidatav tekst kande osaks, siis ei

ole praegusel juhul kinnistamisavalduses taotletud kannete sisu üheselt mõistetav.

2. Harju Maakohus andis 11. aprilli 2011. a määrusega TsMS § 595 lg 3 alusel kande tegemise tagasi

kohtunikuabile. Maakohus leidis, et isiklike kasutusõiguste jagamine on lubatud, kuid

kinnistamisavalduses taotletu tulemusel tekkivate isiklike kasutusõiguste kohta kannete tegemine ei

ole ebaselguse tõttu lubatav kinnistute nr 10667702, nr 4237002 ja nr 6939602 suhtes. Seetõttu tuleb

eemaldada erinevat mõistmist võimaldav teksti osa kandest. Kuna kinnisasja koormava asjaõiguse

sisu muutmiseks on AÕS § 641 järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud

kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, siis tuleks esitada

koormatud kinnistute nr 10667702 ja nr 4237002 omanike ja teise poole vormikohane kokkulepe ja

kinnistamisavaldus.

3. Kohtunikuabi jättis 2. juuni 2011. a määrusega kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 5 esimese

lause järgi kinnistamisavalduse kinnistute nr 10667702, nr 4237002 osas rahuldamata, sest avaldaja ei

ole kõrvaldanud puudust (ei ole esitanud kinnistute omanike ja avaldaja kokkulepet ning

kinnistamisavaldust) kohtunikuabi 20. aprilli 2011. a määrusega antud tähtajaks. Kinnistu nr 6939602

osas tuleb kinnistamisavaldus (punkt 3.2) jätta muutmata, sest kinnistamisavalduses taotletud kande

sisu on ebaselge. Kuna kinnistamisavaldus jäetakse rahuldamata isiklike kasutusõiguste jagamise

osas, siis ei saa rahuldada ka kinnistamisavaldust jagamise tulemusel tekkinud kasutusõiguste

võõrandamise kohta. Kohtunikuabi määruse põhjenduste kohaselt on kohtunikuabi TsMS § 595 lg 3

järgi seotud kohtuniku seisukohaga.

4. Avaldaja esitas kohtunikuabi 2. juuni 2011. a määruse peale määruskaebuse osas, milles jäeti

kinnistamisavaldus rahuldamata, ja palus tühistada kandemääruse ning teha uus määrus või saata see

tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse kohaselt on väär maakohtu seisukoht, et kandes viitamisega muutub viidatav tekst

kande osaks. Sellist juriidilist tagajärge ei anna viitele asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus.

AÕS § 571 järgi võib asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel õiguse sisu täpsustamiseks viidata

kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. KRS § 24 p 1 kohaselt sisaldub kandes asjaõiguse põhisisu.

Kui analüüsida taotletud kandeid ja viiteid aluslepingutele, on selge, et aluslepingud sätestavad

abstraktselt tehnorajatistega seotud kasutaja ning maaomaniku õigusi ja kohustusi, sõltumata sellest,

mis liiki tehnorajatist talutakse (kas veevarustuse torustikku, kanalisatsiooni või gaasitorustikku) -

õigused ja kohustused on samad ning kasutusõiguse ala ja tehnovõrkude asukoht ei muutu. Kui

kompleksse kasutusõiguse jagamisel on igas osakasutusõiguse kandes nn eriosana toodud, millist

tehnovõrku selle kasutusõiguse alusel talutakse, ja muus osas kohaldub nn üldosana kompleksse

kasutusõiguse leping, siis ei saa sellisest mitmeks jaotunud kandest ebaselgust mõistlikul

tõlgendamisel tekkida.

Kaalutlusotsust tehes peaks kohus arvestama käibevajadusi ning käibe- ning õigusökonoomia

põhimõtet. Tehnovõrkude üleandmiseks ja kasutusõiguste jagamiseks taaskord maaomanike

kaasamine ei ole ökonoomne ning toob kaasa käibeosaliste kulude olulise kasvu. Üks tehnovõrk võib

asuda kümnetel ja sadadel kinnistutel ning kõigi omanike menetlusse kaasamine oleks

ebaproportsionaalne. Maaomanik ei pruugi ka nõusolekut anda, mistõttu jääb avalike huvide vastaselt

kogu tehnovõrk üle andmata. Tehnorajatiste käibevõimelisust on seadusandja erinormina silmas

pidanud, kui on AÕS § 226 lg-s 2 sätestanud, et tehnorajatise kasutusõiguse võõrandamiseks ei ole

vaja maaomaniku nõusolekut.

Kande tegemata jätmine võimaliku ebaselguse tõttu ei ole kooskõlas ka menetlusõiguse normidega,

kuna KRS § 46 lg 1 kohaselt peab kohtunikuabi üksnes välja selgitama, kas kinnistamiseks on

esitatud nõutavad vormikohased dokumendid ja kas kinnistusraamatusse kantud õigusest tulenevalt ei

ole kinnistamine välistatud. Üksnes neil alustel saab kohtunikuabi keelduda kande tegemisest.

Kohtunikuabi on nõudnud isikliku kasutusõiguse muutmiseks asjaõiguslepingu (käsutustehingu)

esitamist, kuid 31. jaanuari 2011. a tehingu pooled pole soovinud isikliku kasutusõiguse sisu muuta.

Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tallinna

Ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 1. septembri 2011. a määrusega kohtunikuabi määruse muutmata ja

määruskaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus kohtunikuabi määruse põhjendustega. Kohtunikuabi on põhjendanud, miks

ei ole võimalik kannet teha, ning keeldunud kande tegemisest. Kohtunikuabi ei ole rikkunud

KRS § 46 lg-t 1. Kuna kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks on AÕS § 64¹ järgi nõutav

õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ning sellekohase

kande tegemine kinnistusraamatusse, siis tulnuks esitada koormatud kinnistute nr 10667702 ja

nr 4237002 omanike ja avaldaja vormikohane kokkulepe ja kinnistamisavaldus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu määruse osas, milles

ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu seisukohtadega, ning teha uus määrus, mille kohaselt

on lubatud isiklike kasutusõiguste jagamine, ilma et selle tulemusena tekiks kinnistusraamatus

ebaselgus. Seetõttu ei ole jagamiseks vaja kasutusõiguse sisu muuta ning kinnistu omanikku

kinnistamismenetlusse kaasata.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt võib üks tehnovõrk asuda eri kinnistutel. Kõikide kinnistute

omanike kaasamine kinnistamismenetlusse oleks ebaproportsionaalne. Kandeid ja alusdokumente

tuleb mõistlikult tõlgendada (sh võlaõigusseaduse § 29 alusel). Tehnorajatiste käibevõimelisust ning

vajadust selle järele on ka seadusandja erinormina silmas pidanud, sätestades AÕS § 226 lg-s 2, et

tehnorajatise kasutusõiguse võõrandamiseks ei ole vaja maaomaniku nõusolekut.

Ebaõige on kohtute seisukoht, et kandes viitamisega muutub viidatav tekst kande osaks. Sellist

juriidilist tagajärge ei anna viitele ei asjaõigusseadus ega ka kinnistusraamatuseadus. AÕS § 571

sätestab, et kande alusdokumendile võib viidata asjaõiguse sisu täpsustamiseks. KRS § 24 p 1

kohaselt sisaldub kandes asjaõiguse põhisisu ja sama sätte p 2 kohaselt võib viide seda sisu üksnes

täpsustada. Seega ei tohi viidatavat teksti sõna-sõnalt lugeda kande osaks, vaid kannet ja viidatavat

lepingut tuleb koosmõjus lugeda ja tõlgendada.

Kompleksservituudi jagamisel ja kinnistusraamatu kandes lepingu tekstile viitamisel ei teki segadust,

kuna lepingu tekst sobib reguleerima poolte suhteid sõltumata tehnorajatise kasutamise otstarbest.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et maakohtu ja ringkonnakohtu määrused tuleb TsMS § 691 lg 1 p-de 1 ja 2

alusel (koostoimes §-ga 695) tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega jäeti rahuldamata kinnistamisavalduse

p 3.2 kinnistusregistri osasse nr 6939602 kantud isiklike kasutusõiguste jagamise kohta. Nimetatud

osas tuleb kinnistamisavaldus TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel saata Harju Maakohtu

kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Muus osas jätab kolleegium määruskaebuse

TsMS § 691 p 1 ja § 695 järgi rahuldamata.

Riigikohtule esitas määruskaebuse Tallinna notar Priidu Pärna. Kolleegium juhib tähelepanu sellele,

et notariaadiseaduse § 30 lg 21 järgi koostab ja esitab notar osalejate soovil ametitoiminguga seoses

osalejate nimel määruskaebusi ja vaideid registripidaja tegevuse vaidlustamiseks ning esindab

osalejaid seoses ametitoiminguga, kui tõestatud tehing kuulub registrisse kandmisele. Seega ei saa

notar olla praeguses asjas menetlusosaline. Menetlusosaliseks on avaldaja ning notar on tema

esindaja.

8. Esmalt peatub kolleegium kinnistamisavalduse p-de 3.1 ja 3.3 alusel kinnistusregistri osadesse

nr 10667702 ja nr 4237002 isikliku kasutusõiguse jagamise kohta kande tegemise avaldusel.

Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmine

AÕS § 641 järgi eeldab õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepet.

AÕS § 641 järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti

kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav

õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase

kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kinnistusraamatus kande

tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on KRS § 341 lg 1 järgi vajalik selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. Kolleegium jääb 31. jaanuaril 2007 tsiviilasjas nr 3-2-1-144-06 tehtud otsuse p-s 10 väljendatu

juurde, et tegemist on kinnistusraamatuõiguse ühe keskse põhimõttega, millega tagatakse, et

kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks.

AÕS § 226 lg 2 teeb selles põhimõttes erandi puhuks, kui isikliku kasutusõiguse esemeks on

tehnovõrk või -rajatis. Sellisel juhul ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks

vaja kinnisasja omaniku nõusolekut. Kinnisasja omaniku nõusolek ei ole aga AÕS § 226 lg-s 2

nimetatud juhtudel vajalik üksnes siis, kui kasutusõiguse üleandja üleantava õiguse sisu ei muuda:

kui kasutusõigus antakse tervikuna üle või seda koormatakse. Sellisel juhul ei muutu midagi

võlgnetavas kohustuses ja omaniku kaitset vajavad huvid jäävad samaks.

Isikliku kasutusõiguse jagamine erineb siiski kasutusõiguse võõrandamisest. Kasutusõiguse

üleandmisel läheb üle kogu õigus, jagamisel tekkivad derivatiivselt aga uued õigused, mille sisu peab

olema juba isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse iseloomust tulenevalt väga selgelt määratletud.

Seega ei ole isiklike kasutusõiguste jagamine üksikuteks õigusteks võimalik ilma kinnisasja omaniku

nõusolekuta. Kinnisasja omaniku nõusolek on isikliku kasutusõiguse jagamisel ka põhjendatud, sest

kinnisasja igakordne omanik peab teadma, millise sisuga õigus tema kinnisasja koormab.

Eeltoodust tulenevalt jätsid kohtud õigesti rahuldamata kinnistute omanike nõusoleku puudumise

tõttu rahuldamata kinnistusregistri osadesse nr 10667702 ja nr 4237002 isikliku kasutusõiguse

jagamise kohta kande tegemise avaldused.

9. Järgnevalt käsitleb kolleegium avaldaja nõuet kinnistamisavalduse p 3.2 alusel kinnistusregistri

ossa nr 6939602 isikliku kasutusõiguse jagamise kohta kande tegemise avaldust.

Erinevalt teistest kinnistamisavalduses loetletud kinnistutest on avaldaja ja kinnistu nr 6939602

omanik kokku leppinud isikliku kasutusõiguse sisu muutmises ja paluvad maakohtu

kinnistusosakonnal teha kanded isikliku kasutusõiguse jagamise kohta. Kohtunikuabi on jätnud

isikliku kasutusõiguse jagamise kohta kinnistusraamatusse kande tegemata, sest taotletud kannete

sisu on ebaselge. Avaldaja leidis maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuses, et mitmeks

jaotunud kanne ei ole selle mõistlikul tõlgendamisel ebaselge. Ringkonnakohus ei ole avaldaja

määruskaebuses esitatud vastuväidetele tähelepanu pööranud.

Kolleegium leiab, et kohtud ei ole kinnistusregistri ossa nr 6939602 tehtava kande osas

kinnistamisavaldust rahuldamata jättes arusaadavalt põhjendanud, miks ei ole kande sisu üheselt

mõistetav. Selgitada olnuks vaja näiteks seda, mille poolest taotletud kande sisu on ebaselgem

kandest, mille asendamist taotleti.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kui kinnistusraamatu kandes on viide võlaõiguslikule

alusdokumendile, peab viimane olema üheselt mõistetav. Iseenesest on küll õige määruskaebuse

väide, et kui pooltevahelisele võlasuhtele tehakse viide kinnistusraamatus, ei loo see juurde uusi

asjaõigusi (vt Riigikohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08, p 11). Praegusel

juhul on tegemist asjaõiguse sisu täpsustavate sätetega, millega antakse võlaõiguslikule kokkuleppele

asjaõiguslik tähendus. Seetõttu peaks kinnistusraamatus kajastatu olema selge.

Kolleegium kordab eelnimetatud otsuse p-s 13 väljendatut, et juhul, kui isikliku kasutusõiguse sisu ei

ole täielikult väljendatud kinnistusraamatu kandes, vaid tuleneb kandes tehtud viite tõttu ka

alusdokumendist, tuleb kohtunikuabil kontrollida ka alusdokumenti ja iga viidatava lepingupunkti

juures otsustada, kas taotletud õiguslikud tagajärjed saavad olla kinnistusraamatusse kantava

asjaõiguse sisuks või mitte.

10. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

hageja määruskaebuselt tasutud kautsjon.

Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu