3-2-1-120-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-120-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 27 jaanuar 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

AbeStock AS-i hagi AKTSIASELTSI NEXILIS vastu

ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamiseks ja kohustuste

täitmisele kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

10-12179

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AbeStock AS-i kassatsioon

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1595 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja AbeStock AS (10344545), esindaja vandeadvokaat Britta

Oltjer

Kostja AKTSIASELTS NEXILIS (10239179), esindaja

vandeadvokaat Taivo Saks

Asja läbivaatamise kuupäev

28. november 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 10. mai 2011. a otsuse tsiviilasjas nr 2-10-12179

resolutsioon osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 28. septembri

2010. a otsuse samas tsiviilasjas osas, millega maakohus jättis AbeStock AS-i hagi

AKTSIASELTSI NEXILIS vastu ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamise nõudes

rahuldamata.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-12179 osas,

millega jäeti muutmata Harju Maakohtu 28. septembri 2010. a otsus samas tsiviilasjas osas,

millega maakohus jättis AbeStock AS-i hagi AKTSIASELTSI NEXILIS vastu kohustuste

täitmisele kohustamiseks nõudes rahuldamata.

3. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada AS-ile Advokaadibüroo Aivar Pilv AbeStock AS-i kassatsioonkaebuselt 8. juunil

2011 tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AbeStock AS (hageja) esitas 12. märtsil 2010 Harju Maakohtule hagiavalduse AKTSIASELTS

NEXILIS (kostja) 3. veebruari 2010. a ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise nõudes ning kostja

kohustamiseks võimaldada hagejal kasutada tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku

veemahutit. Hageja täpsustas 17. mail 2010 nõuet ning palus kohtul tuvastada kostja 3. veebruaril

2010 esitatud ülesütlemisavalduse tühisus ning kohustada kostjat täitma kostjale võetud kohustust ja

võimaldama hagejal vallata ja kasutada Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus Randvere tee 6

asuva kinnisasja kostjale kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal asuvat hageja

tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjeveemahutit ning

sprinklerikeskuse ruumi koos seal asuvate kõigi seadmetega. Lisaks palus hageja kohustada kostjat

täitma endale võetud kohustust ja hoiduma igasugusest omavolilisest käitumisest ning hoiduma

takistuste tegemisest ruumi kasutamisel ning tuvastada, et kostja kohustus kehtib ja kostja kohustub

seda täitma igakordsete Randvere tee 6 kinnisasja 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanike

suhtes.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja, Tungren AS (endise ärinimega Oma Varahalduse AS) (kolmas

isik), ABC Vara aktsiaselts, Nordea Bank Finland Plc ja Aktsiaselts SEB Eesti Ühispank

8. detsembril 2006 Randvere tee 6 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteekide kustutamise ja

hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, kasutuskorra kokkuleppe, kinnistu jagamise ja kaasomandi

lõpetamise kokkuleppe, kokkuleppe servituudi seadmise kohta, hüpoteegi muutmise lepingu,

kokkuleppe järjekohtade kohta ning asjaõiguslepingud kinnistu 10000/26823 suuruse mõttelise osa

kohta (kinnistu A osa). 8. detsembril 2006 sõlmisid kostja ning ABC Vara aktsiaselts Randvere tee 6

asuva kinnistu 8823/26823 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu (B osa). Lepinguga jäi kinnistu

A osa kohta sõlmitud kasutuskord kehtima ja lepiti täiendavalt kokku 8823/26823 suuruse mõttelise

osa kasutamiskorras. 30. detsembril 2009 kanti hageja Haabneeme alevikus, Randvere tee 6 asuva

kinnistu 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanikuna kinnistusraamatusse.

3. veebruaril 2010 esitas kostja hagejale ja kolmandale isikule kokkuleppe ülesütlemisavalduse,

millega kostja andis kolmanda isiku kasutusse kostja kaasomandil (B-osal) paikneva Viimsi

kaubahoovi hooneosa (veemahutiruumi). Kostja selgitas, et kuna B-osa asjaõigusleping on endiselt

sõlmimata, siis on kostjal alus kokkuleppe ülesütlemiseks. Kostja palus vabastada ruum hiljemalt

30 päeva jooksul arvates ülesütlemisavalduse kättesaamisest.

Ülesütlemine on vastuolus Randvere tee 6 kohta sõlmitud kaasomandi kasutamise kokkulepetega

ning seega tühine. Kostjal ei ole õigust lõpetada ühepoolse avaldusega kinnistusraamatusse kantud

kaasomandi valdamise ja kasutamise korda. Pooled on kinnistu kaasomanikud ning on juba esimese

kinnistu mõttelise osa (A osa) müügilepingus leppinud kokku kinnistu kasutuskorras ja selles, et

kostja peab võimaldama kasutada tema kaasomandiosal olevaid ja ostja äritegevuseks vajalikke

kommunikatsioone, mistõttu oli kolmandal isikul õigus kasutada kaubanduskeskuse tuletõrjeveega

varustamiseks kostja omandis oleva ehitusmaterjalide müügisaali 36 m² suurust osa.

Kasutamiskorra kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse, seega kehtib kokkulepe

asjaõigusseaduse (AÕS) kohaselt ka hageja suhtes. Kasutuskorra kokkulepe on kehtiv ning kostjal ei

ole alust sellest ühepoolselt taganeda. Kolmas isik ei rikkunud B osa müügilepingut, vaid lõpetas

lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 alusel. Kaasomandi kasutuskorrast taganemine on pahatahtlik

ja ei ole mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja on tuginenud ebaõigesti kolmanda isiku

ja kostja vahel sõlmitud veemahutiruumi kasutamise kokkuleppele. Veemahutiruumi kasutamist

reguleerib kaasomanike kokkulepe ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord.

Kui pooled oleks sõlminud hooneosa kasutamiseks tasuta kasutamise lepingu, ei oleks kostjal

tulenevalt kaasomandi kasutuskorrast mis tahes aluseid selle kokkuleppe ennetähtaegseks

lõpetamiseks. Kui eeldada tasuta kasutamise lepingu sõlmimist kolmanda isiku ja kostja vahel, siis ei

oleks kostjal mis tahes aluseid lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Poolte tahe lepingu sõlmimisel oli suunatud tervele hoonele püsiva, alalise ja kõigi järgnevate

kaasomanike kasutatava veevarustussüsteemi väljaehitamisele. Sprinklerisüsteemid on ühtne süsteem

ning kui hagejal ei ole võimalik kasutada sprinkleriruumi ja mahuteid, välistab see

sprinklerisüsteemide kasutamise võimaluse. Kolmas isik on sprinklerisüsteemide väljaehitamiseks ja

rajamiseks kandnud miljonitesse kroonidesse ulatuvaid kulutusi. Hagejalt ei ole võimalik nõuda

rajatud tulekustutussüsteemi lõhkumist ja uue rajamist.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja ei saa nimetatud hagi esitada. Pooled ei sõlminud

ühtegi kasutuskorra kokkulepet ning kokkulepe, mis on kantud kinnistusraamatusse, ei hõlma

tuletõrjeveemahuti ega muude selleks otstarbeks mõeldud seadmete kasutamise võimaldamist.

Isegi kui kostja poolt esitatud ülesütlemine oleks tühine, ei oleks kostja ja kolmanda isiku vahel

kokkulepet tuletõrjeveemahuti kasutamise kohta, sest kõik asja kasutamise kokkulepped lõppesid

8. detsembri 2006 notariaalse müügilepingu nr 6312 p-s 7.2 fikseeritud äramuutva tingimuse tõttu -

lepingust taganemisel jääb kinnistu B osa kostja ainukasutusse ehk teistsugused kokkulepped kinnistu

mõtteliste osade kasutamise kohta lõpevad. Notariaalse lepingu nr 6312 p-s 7.2 sisalduv kokkulepe

müügilepingust taganemise korral muude kasutuskokkulepete lõppemise kohta on kantud

kinnistusraamatusse, mistõttu on tingimus hagejale siduv. Kostjal oli tuletõrjemahuti ja ruumi

kasutamise kokkulepe kolmanda isikuga ning hagejale see kokkulepe ei laiene. Isegi kui see hagejale

laieneks, oleks see lõppenud seoses kolmanda isiku lepingust taganemise tõttu.

Täiendava kokkuleppe tuletõrjemahuti ja ruumi kasutamiseks sõlmisid kolmas isik ja kostja

perspektiiviga, et tulevikus antakse kogu hoone üle kolmandale isikule. Kuna kolmas isik ei

kavatsenud müügilepingut täita ja asjaõigusleping jäi sõlmimata, ei pea kostja võimaldama oma

ruumide kasutamist. Nii sprinkleriruum kui ka veemahuti takistavad kostja igapäevast

majandustegevust oluliselt. Vaidlusalune veemahuti ei paikne hageja väidetud 36 m² suuruse

pumbajaamaruumi põranda all, vaid hõlmab enam kui 60 m² suuruse ala.

3. Harju Maakohus jättis 28. septembri 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Maakohus luges tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 1 alusel tuvastatuks, et

kolmas isik ja kostja olid sõlminud kokkuleppe kostja ainuvalduses ja kasutuses olevas B osal asuvas

hoones paikneva veemahutiruumi tasuta kasutamiseks. Hageja nõue tuvastada ülesütlemisavalduse

tühisus tuleks rahuldada, kui hagejal oleks põhjendatud õiguslik huvi ülesütlemisavalduse tühisuse

tuvastamise vastu TsMS § 368 lg 1 mõttes. Kokkuleppe kostja ainuvalduses ja -kasutuses olevas

B osal asuvas hoones paikneva veemahutiruumi tasuta kasutamiseks olid sõlminud kostja ja kolmas

isik. Kuna hageja ei ole lepingu pooleks, ei ole tal TsMS § 368 lg 2 mõttes tuvastushuvi selle

kokkuleppe ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, sest hageja ei ole näidanud, et sellest tuleneksid

temale õigused ja kohustused. Samuti ei ole alust pidada hagejat kokkuleppes kolmanda isiku

eriõigusjärglaseks. Seega ei ole hagejal TsMS § 368 lg-s 2 sätestatud tuvastushuvi, mistõttu ei ole

nõude rahuldamine põhjendatud.

Ei ole tuvastatud, et kostja oleks üles öelnud Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriossa nr 6698002 III jakku kantud märkusest nähtuva kaasomanikevahelise kaasomandi

valdamise ja kasutamise kokkuleppe, mis oli sõlmitud 8. detsembril 2006.

Pooled vaidlevad 8. detsembri 2006 lepingu tõlgendamisel selle üle, kas kostjal on

kinnistusraamatusse kantud märkusest nähtuvalt kohustus võimaldada hagejal kasutada B osal asuvas

hoones paiknevat veemahutiruumi. Kuna vaidlevad pool ja kinnisasja mõttelise osa omandanud isik

kui endise kaasomaniku eriõigusjärglane, tuleb kinnistusraamatu märkusest nähtuvat kasutuskorra

kokkulepet tõlgendada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 teise lause ja VÕS § 29 lg 4

järgi selliselt, kuidas pidi kinnistusraamatu kandes sisalduvat vaidlusalust kokkulepet mõistma

lepingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel.

Kinnistusregistri registriossa nr 6698002 III jakku 11. jaanuaril 2007 kantud märkusest nähtuvalt

kehtib kaasomanike vahel kaasomandi valdamise ja kasutamise kord 8. detsembril 2006 sõlmitud

lepingu p-de 6.1 kuni 6.8 ja lepingu lisaks olevate plaanide kohaselt ning 11. juunil 2007 kantud

märkusest nähtuvalt kaasomanike kasutuskorra kokkulepe vastavalt 8. detsembril 2006 sõlmitud

lepingu p-dele 7.1 ja 7.2 ning vastavalt 24.05.2007 muudetud lepingu p-ile 5.1 ja 8. detsembril 2006

sõlmitud lepingu lisaks olevale plaanile.

Viidatud punktides on kokku lepitud kinnistu tehniliste lahenduste liitumispunktide tehnilised

võimalused, asukohad ja liitumise tingimused. Kasutuskorra p 6.7.2 järgi on kaubandushoone

tuletõrjevee liitumispunkt ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas ning kokkuleppe p 6.8.1

kohaselt võimaldab müüja ostjale kommunikatsioonidega liitumise kehtivate tehniliste tingimuste

kohaselt ja lepingu p-s 6.7 toodud kohtades. Kasutuskorra p-s 6.4 leppisid müüja ja ostja kokku, et p-

s 6.3 loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks kinnistu

jagamise tulemusel tekkivatele ning lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt

asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele. Seega on kinnisasja omanikul õigus liituda ja kasutada

kokkulepitud asukohtades ja võimsustel kinnistul paiknevate hoonete toimimiseks vajalike

kommunikatsioonidega lepingu sõlmimise hetkel kehtiva detailplaneeringu kohaselt, kuid

lepingupooltega sarnane mõistlik ei saa isik tõlgendada lepingut nii, et teine kaasomanik võimaldaks

tema kasutuses oleval kaasomandi osal mingi ruumi ja selles asuvate seadmete kasutamist. Ei saa

eeldada, et müüja, võimaldades ostjal kindlaksmääratud kohtades kommunikatsioonidega liituda ja

neid kasutada, peaks võimaldama kokkuleppe alusel kõigi hoone ohutuse tagamiseks vajalike

seadmete kasutamist ka juhul, kui seadmed asuvad tema kasutuses oleval kaasomandiosal, sest

esitatud asjaoludel saaks kinnistu tehniliseks lahenduseks pidada vaid kokkulepitud liitumiste

toimimiseks vajalikke elemente. Seega on kostja lepingujärgseks kohustuseks võimaldada ostjal

saada müüja kasutuses oleval kaasomandiosal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas

paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kaasomanike kokkuleppe järgsel kasutajal on kohustus

taluda ka tuletõrjevee saamiseks vajalike elementide paigaldamist.

Ei ole tuvastatud, et pooled oleks sõlminud lepingu kostjale kuuluval ja tema kasutuses oleval

kaasomandiosal asuva veemahutiruumi kasutamiseks ja kostja on rikkunud kohustust võimaldada

ruumi kasutamist või seadusest tuleneks kohustus, mille kohaselt on kostjal kohustus võimaldada

selle ruumi kasutamist.

Maakohus ei nõustunud kostjaga, et kostja ja ABC Vara aktsiaseltsi (kolmanda isiku õiguseellane)

vahel 8. detsembril 2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud müügilepingu p-s 7.2 fikseeritud äramuutva

tingimuse tõttu oleks kõik asja kasutamist reguleerivad kokkulepped lõppenud. Viidatud kokkuleppe

p 7.2 kohaselt saab äramuutvaks tingimuseks olla vaid müüjapoolne lepingust taganemine, kuid

lepingust on taganenud ostjaks olnud kolmas isik ABC Vara aktsiaseltsi õigusjärglane, kes on oma

nõude tuvastada müügilepingu lõppemine, tagastada müügilepingu alusel üleantu ning tasuda

intressid kohtulikult maksma pannud.

4. Hageja ja kolmas isik esitasid maakohtu otsuse peale ühise apellatsioonkaebuse, milles palusid

maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uus otsus, millega hagi täies ulatuses rahuldada või saata

asi uueks arutamiseks Harju Maakohtule.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. mai 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus kõigi maakohtu seisukohtadega.

Ringkonnakohus leidis, et kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kasutuskord ei hõlma hageja

õigust kasutada oma kinnistu kaasomandi osa huvides kostja kasutuses olevale kaasomandiosale

rajatud sprinklerisüsteemi ja veemahutit koos seda ümbritseva ruumiga. Kuivõrd vaidlejateks ei

olnud 8. detsembril 2006 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe sõlminud isikud, vaid lepingu üks pool ja

mõttelise osa kaasomaniku eriõigusjärglane, on maakohus põhjendatult tõlgendanud 8. detsembril

2006 sõlmitud kasutuskorra kokkulepet mõistliku isiku seisukohalt (TsÜS § 75 lg 1 teine lause ja

VÕS § 29 lg 4). Väär on hageja väide, et kostja rakendas ja aktsepteeris kasutuskorra kokkulepet pika

aja jooksul kolmanda isiku suhtes. Kostjal ja kolmandal isikul oli ruumi tasuta kasutamise kokkulepe.

Tuvastushuvi puudumise tõttu ei saa hagejal olla õigust nõuda ülesütlemisavalduse tühisuse

tuvastamist, kuna hageja ei ole hooneosa tasuta kasutamise lepingu pooleks ja teda ei ole alust pidada

vaidlusaluses kokkuleppes kolmanda isiku eriõigusjärglaseks. Kuluka tulekustutussüsteemi rajamise

talumine ja kooskõlastusprojektile kostja nõusoleku andmine on seletatav kolmanda isiku sooviga

kinnistu mõtteline osa omandada ja kostja sooviga see kolmandale isikule müüa. Kostja arvestas

sellega müügilepingu poole ja tulevase asjaõiguslepingu poole huvide ja õigustega. Nimetatust ei saa

teha järeldust, et kostja ja kolmanda isiku tahe tasuta kasutamise lepingu sõlmimisel oli suunatud

tervele hoonele püsiva ja kõigi järgnevate kaasomanike kasutatava veevarustussüsteemi

väljaehitamisele ja kostja oli teadlik investeeringute ajutisest iseloomust ehk sellest, et kolmas isik

kinnistu osa ei omanda ja hagejal tuleb tulekustutussüsteem lammutada.

Kuna kohustused käituda heas usus ja mõistlikult ei ole seaduses sätestatud kohustusena laiendatavad

kolmandatele isikutele, ei saa neid põhimõtteid kohaldada hagejale, kelle õigustatud huvi kasutada

tulekustutussüsteemi koos sinna juurde kuuluvaga võivad võlasuhte pooled oma lepinguliste õiguste

kasutamisel ja kohustuste täitmisel kahjustada. Seadus ei võimalda laiendada seda õigust hagejale ka

analoogia korras, sest hageja ei ole võlasuhtes kolmandaks isikuks, kelle käitumine võib mõjutada

võlasuhte poolte õigusi ja kohustusi. Hagejat ei tee võlasuhte pooleks ka see, et kostja ütles ruumi

tasuta kasutamise kokkuleppe üles nii hagejale kui ka kolmandale isikule, samuti hagejal

veemahutusruumi kasutada lubamine kahe kuu jooksul pärast hageja kaasomanikuna

kinnistusraamatusse kandmist. Õiguspärase ootuse põhimõte kehtib avalikus õiguses.

Hageja ei ole ruumi tasuta kasutamise lepingu pooleks, seega ei pidanud maakohus hindama tasuta

kasutamise lepingu sõlmimise tingimusi ja ülesütlemisavalduse õiguspärasust, mh tungiva

omavajaduse olemasolu. Maakohtu otsuse p-s 13 väljendatud seisukoht, et hageja ei ole Tungren AS-

i eriõigusjärglane, kehtib ruumi tasuta kasutamise kokkuleppe kui võlaõigusliku tehingu kohta. Seega

ei ole see vastuolus otsuse p-s 14 väljendatud seisukohaga, et asjaõiguslikus suhtes ehk kaasomandi

kasutuskorra kokkuleppes oli hageja Tungren AS-ilt kinnistu mõttelise osa omandajana viimase

eriõigusjärglaseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub maa- ja ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi

uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hageja palub määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja mõista

välja kostjalt hageja menetluskulud ning jätta kostja menetluskulud tema enda kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt reguleerib sprinklerikeskuse ruumi kasutamist kaasomanike vahel

kokku lepitud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord, mille kohaselt pidi kostja võimaldama

hagejal kui kaasomanikul kasutada tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku veemahutit

koos selle juurde kuuluvate seadmetega.

Tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik tehniline lahendus, mille kasutamist pidi kostja

kolmandale isikule võimaldama, paiknes kasutuskorra kohaselt sprinklerikeskuse ruumis. Kuna

vastav kokkulepe oli kantud kinnistusraamatusse, kehtis see ka hageja suhtes.

Vaidluses ei ole võimalk tugineda mõistliku isiku kriteeriumile, vaid kohus oleks pidanud

analüüsima, kuidas mõistsid kokkulepet kostja ja kolmas isik. Kohtud on jätnud välja selgitamata

sprinklerikeskuse kasutamiseks vajaliku ruumi kohta sõlmitud lepingu eesmärgi ja poolte tahte.

Kolmas isik rajas tulekustutussüsteemide toimimiseks vajalikud seadmed kostja heakskiidul. Hageja

tõendas, et kolmas isik on sprinklerisüsteemide väljaehitamiseks ja rajamiseks kandnud suuri

kulutusi. Tulekustutussüsteemide olemasolu oli eelduseks kaubanduskeskuse kasutamisel ja kui neid

ei saa kasutada, siis tühistatakse kaubanduskeskuse kasutusluba. Kolmas isik ei osanud arvata, et

kinnistu müügi korral kaotab ta investeeringud.

Analüüsides kostja tahet, võib järeldada, et kostja oli nõus ruumi tasuta kasutamise lepingu

üleminekuga ka juhul, kui kolmas isik oma kaasomandiosa võõrandab. Kui kostja nõusolek oleks

antud vaid kolmandale isikule, siis oleks kostja pidanud kokkuleppe oluliselt varem üles ütlema, sest

talle oli juba 2008. aastal teada, et kolmanda isikuga ei sõlmita asjaõiguslepingut kinnistu

omandamiseks. Kostja aktsepteeris lepingupartnerina hagejat mitu kuud ning ei tuginenud sellele, et

hagejal ei ole õigust veemahutiruumi kasutada.

Ebaõige on kohtute seisukoht, et hagejal ei ole õiguslikku huvi ülesütlemise tühisuse tuvastamise

vastu ning hagejat ei saa käsitada kolmanda isiku eriõigusjärglasena.

Kohtud on jätnud analoogia korras kohaldamata VÕS § 291 lg 1, mille järgi läheks kolmanda isiku ja

kostja vahel sõlmitud leping üle hagejale kui kinnisasja uuele omanikule.

Viimsi Kaubanduskeskus OÜ esitas taotluse ühineda tsiviilasja menetlemisega iseseisva nõudeta

kolmanda isikuna hageja poolel. TsMS § 215 lg 1 sätestab, et iseseisva nõudeta kolmas isik esitab

menetlusse astumiseks avalduse asja menetlevale kohtule. 19. mail 2011 (s.o pärast Tallinna

Ringkonnakohtu otsuse tegemist) registreeriti Randvere tee 6 kinnistusraamatu andmete kohta

avaldus. AbeStock AS jagunes eraldumise teel. Jagunemise tulemusel andis AbeStock AS Viimsi

Kaubanduskeskus OÜ-le üle Randvere tee 6 kinnistu 18000/26823 suuruse mõttelise osa omandi.

Ettevõtete jagunemiskava tõestati 8. märtsil 2011 ning jagunemisotsus võeti vastu 8. aprillil 2011.

Jagunemine loeti toimunuks 17. mail 2011 jagunemiskande tegemisega. TsMS § 210 lg 3 teise lause

kohaselt võib õigusjärglane talle vaidlusaluse eseme võõrandamise korral astuda menetlusse ja teda

võib sinna kaasata kolmanda isikuna õiguseelneja poolel.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 691 p 2 ning § 692 lg 1 p-de 1

ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu

osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse kohustuste täitmisele kohustamiseks.

Ülejäänud osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta muutmata. Tühistatud osas tuleb asi saata

TsMS § 691 p 2 kohaselt uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebus

tuleb rahuldada osaliselt.

8. Kassatsioonimenetluses lähtub kolleegium järgmistest kohtute tuvastatud asjaoludest, mis ei ole

vaidluse all:

8. detsembril 2006 sõlmisid kostja, Oma Varahalduse AS, ABC Vara aktsiaselts, Nordea Bank

Finland Plc ja AS SEB Pank notariaalselt tõestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, mille p-s 6 on kaasomanike kasutuskorra kokkulepe;

24. mail 2007 sõlmisid kostja, kolmas isik, ABC Vara aktsiaselts ning AS SEB Pank müügilepingu

ülevõtmise lepingu ja kasutuskorra muutmise ja täiendamise kokkuleppe ning kinnistu mõttelise osa

omandi üleandmise asjaõiguslepingu;

8. detsembri 2006. a kasutuskorra kokkuleppe p-s 6.4 leppisid müüja ja ostja kokku, et p-s 6.3

loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks kinnistu

jagamise tulemusel tekkivatele ning lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt

asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele;

8. detsembri 2006 asjaõiguslepingu alusel on kinnistusraamatusse kantud järgmine märkus:

"kasutuskord vastavalt 08.12.2006. a. sõlmitud lepingu punktidele 6.1 kuni 6.8 ja lepingu lisaks

olevatele plaanidele".

24. mai 2007 asjaõiguslepingu alusel on kinnistusraamatusse kantud märkus: "kaasomanike

kasutuskorra kokkulepe vastavalt 08.12.2006. a. sõlmitud lepingu p-idele 7.1 ja 7.2 ning vastavalt

24.05.2007. a. muudetud lepingu punktile viis üks (5.1) ja 08.12.2006. a. sõlmitud lepingu lisaks nr 1

olevale plaanile.

hagejale kuulus hagi esitamise ajal 18000/26823 suurune mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust,

kostjale 8823/26823 suurune mõtteline osa;

veemahutiruum paikneb kinnistu B osal asuvas hoones, mis on kostja ainuvalduses ja -kasutuses;

2008 andis kostja kolmandale isikule (AS-ile Tungren) nõusoleku rajada temale kuuluval B-osal

paiknevasse hoonesse tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik tehniline süsteem.

9. Hageja tugineb oma nõuete esitamisel eeldusele, et ta valdab ja kasutab kostja kasutuses olevale

kaasomandiosale rajatud tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust

tuletõrjeveemahuti ning sprinklerikeskuse ruumi koos kõigi selles asuvate seadmetega

kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kasutuskorra alusel. Kostja väidab, et kinnistusraamatusse

kantud kokkulepe ei hõlma nimetatud ruumide kasutamise võimaldamist, vaid kinnisasja osade

ainukasutust ja kommunikatsioonidega liitumist ning et 3. veebruari 2010 avaldusega öeldi üles

kolmanda isikuga 2008. aastal sõlmitud ruumiosa kasutamise kokkulepe.

10. Kolleegium käsitleb esmalt kohtute seisukohta ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise nõudes.

Kohtute hinnangul ei puuduta 3. veebruari 2010 ülesütlemisavaldus kinnistusraamatusse kantud

kaasomanike kasutuskorda, vaid on suunatud kolmanda isiku ja kostja vahelise võlaõigusliku lepingu

lõpetamisele. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et hageja ei saa selle lepingu ülesütlemist

vaidlustada, kuna ta ei ole ei selle kohustuse pooleks, mistõttu ei ole hagejal põhjendatud õiguslikku

huvi ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise vastu TsMS § 368 lg 1 mõttes.

11. Järgnevalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kohustada kostjat võimaldama hagejal vallata ja

kasutada kinnisasja kostjale kuuluval kaasomandi mõttelisel osal asuvat hageja

tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjeveemahutit ning

sprinklerikeskuse ruumi koos kõigi seadmetega ning tuvastada, et see kohustus kehtib kinnistu

igakordsete kaasomanike suhtes.

Hageja nõue kostja vastu lõpetada kaasomandi kasutuskorra rikkumine lõpetamiseks on põhjendatud

AÕS § 79 lg 2 järgi juhul, kui kostja on rikkunud märkusena kinnistusraamatusse kantud

kaasomanikevahelist kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutavat kokkulepet ning hageja on

kaasomaniku õigusjärglane. Kinnistusraamatusse on tehtud kanne hageja kui vaidlusaluse kinnistu

kaasomaniku kohta 30. detsembril 2009, seega kehtivad tema suhtes ka kinnistusraamatusse kantud

kaasomanike kokkulepped kinnistu valdamise ja kasutamise kohta. Hagejal oleks seega juhul, kui

kostja oleks nimetatud kasutuskorda rikkunud, õigus nõuda rikkumise lõpetamist.

12. 3. veebruari 2010. a ülesütlemisavalduses palub kostja kolmandal isikul eemaldada kaubahoovi

hooneosast kõik viimasele kuuluvad asjad. Hageja väitel nõuab kostja kogu kaubanduskeskuse

tulekustutussüsteemi funktsioneerimiseks vajalike seadmete eemaldamist, rikkudes sellega

kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kasutuskorda.

Kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra osa, mis on seotud kinnistu tehniliste lahendustega, on

fikseeritud 8. detsembril 2006 sõlmitud lepingu p-des 6.3 kuni 6.8. Kohtud on lepingut TsÜS § 75

lg 1 teise lause ja VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendades leidnud, et lepingupoolega sarnane mõistlik isik ei

saa eeldada, et teine kaasomanik võimaldaks tema kasutuses oleval kaasomandi osal mingit ruumi ja

seal asuvaid seadmeid kasutada.

13. Kinnistusraamatus viidatud kaasomanike kasutuskorra p 6.8.1 kohaselt tuli müüjal võimaldada

ostjale kommunikatsioonidega liituda kehtivate tehniliste tingimuste kohaselt lepingu p-s 6.7 toodud

kohtades. Kohtud jõudsid kasutuskorda tõlgendades järeldusele, et kostja kohustuseks on võimaldada

ostjal saada müüja kasutuses oleval kaasomandiosal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali

nurgas paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kohustus taluda ka tuletõrjevee saamiseks

vajalike elementide paigaldamist. Seega on kinnisasja omanikul õigus liituda ja kasutada

kokkulepitud asukohtades ja võimsustel vajalikke kommunikatsioone. Kohtute arvates ei saa aga

lepingut tõlgendada nii, et teine kaasomanik võimaldaks tema kasutuses oleval kaasomandiosal mingi

ruumi ja seal asuvate seadmete kasutamist. Kolleegiumi arvates on need kaks kohtute järeldust

vastuolulised: tuletõrjevee saamiseks vajalikud seadmed (vt sprinklerisüsteemi projekti kohta, I kd

tl 189-191) vajasid kindla suurusega ruumi. Kostja ei ole väitnud, et tema kaasomandiosal hageja

valdab ja kasutab mingeid muid ruume, mis ei ole seotud spinklerisüsteemi kuuluvate seadmetega.

14. 8. detsembril 2006 sõlmitud lepingu vaidlusalused punktid, millele tehakse kinnistusraamatu

kandes viited, on sõnastatud järgmine:

-"6.3 Müüja ja ostja on täiendavalt käesoleva lepingu punktides kuus üks (6.1.) ja kuus kaks (6.2.)

nimetatud kasutuskorrale kokku leppinud käesoleva lepingu punktis üks üks (1.1.) nimetatud

tehniliste lahenduste (tehniliste lahenduste liitumispunktid on toodud käesoleva lepingu punktides

kuus kolm üks (6.3.1.) kuni kuus seitse kaheksa (6.7.8.) valdamise ja kasutamise osas alljärgnevalt:

liitumispunktide tehnilised võimalused on järgmised:

6.3.1. veesisend on Ehitusmaterjalide kauplus veesõlmes plasttoru 2xŲ110mm";

-"6.7.2.tuletõrjevesi- Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurk";

-"6.8.1.müüja võimaldab ostjale kommunikatsioonidega liitumise vastavalt kehtivatele tehnilistele

tingimustele ja käesoleva lepingu punktis kuus seitse (6.7.) toodud kohtades".

15. Kui kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkulepet tõlgendada nii, et müüja pidi tagama

liitumise kehtivate tingimuste kohaselt, ei ole võimalik müüja kohustuse täitmist hinnata üksnes

liitumispunktide kättesaadavuse seisukohast. Kohtud ei ole analüüsinud hageja väiteid, et

tulekustutussüsteemi väljaehitamine on toimunud terve kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud

ehitusloa alusel ning see peaks hõlmama nii hageja kui ka kostja valduses olevat kinnistuosa. Hageja

leiab, et tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate

seadmete ja automaatikaga ongi kinnistu tehniline lahendus, mille valdamises ja kasutamises on

kasutuskorra kokkuleppes kokku lepitud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul anda õiguslik hinnang

sellele, kas kinnistusraamatusse kantud kinnisasja koormava kasutusõiguse realiseerimine on üldse

ilma veemahutiruumi kasutamata võimalik.

16. Asja uuel menetlemisel tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht Viimsi Kaubanduskeskus OÜ

taotluse kohta ühineda tsiviilasja menetlemisega iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel.

17. Menetluskulud jäävad TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja lõplikult lahendava kohtu otsustada.

18. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kautsjon.

Villu Kõve, Henn Jõks, Jaak Luik