3-2-1-141-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-141-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. jaanuar 2012. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

OÜ Eviman hagi Peep Põldsammu vastu võlgnevuse ja

kahjuhüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 9. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

09-9544

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Peep Põldsammu kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

6665 eurot 10 senti (104 286 krooni 16 senti)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Eviman (registrikood 10347822), esindaja

vandeadvokaat Jaanus Tehver

Kostja Peep Põldsamm (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Paul Künnap

Asja läbivaatamise kuupäev

16. detsember 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 9. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-9544 ja jätta

jõusse Harju Maakohtu 3. detsembri 2010. a otsus samas tsiviilasjas.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud jätta OÜ Eviman kanda.

4. Tagastada Advokaadibüroo Sorainen AS-ile Peep Põldsammu kassatsioonkaebuselt 7. juulil

2011 tasutud kautsjon 76 (seitsekümmend kuus) eurot 86 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 6. märtsil 2009 esitas OÜ Eviman (hageja) Harju Maakohtule hagi Peep Põldsammu (kostja) vastu

lepingujärgse võla, kahjuhüvitise ja viivise saamiseks.

7. novembril 2003 sõlmisid pooled eluruumi tähtajalise üürilepingu (edaspidi leping) tähtajaga kuni

31. detsember 2008. Oktoobrist 2008 ei olnud üürilepingu eseme osaks enam koht majaaluses

garaažis. Kostja on jätnud tasumata 16 003 krooni 96 sendi suuruse üüri ajavahemiku eest 2008. aasta

augustist detsembrini. Kostja tagastas korteri võtmed 30. jaanuaril 2009 ja 2. veebruaril 2009. Lisaks

ei maksnud kostja korteri valdamise eest üüri 2009. aasta jaanuari eest. Selle perioodi eest arvestab

hageja kahjuna 13 153 krooni 21 senti, s.o ühe kuu 15 000 krooni suuruse üüri, millest on lahutatud

autokoha proportsionaalne osa 1846 krooni 79 senti.

Samuti on kostja kohustatud lepingu p 4.2.9 järgi hüvitama järgmise kahju: 64 512 krooni 95 senti

ehituslike remonttööde eest, 8800 krooni muude remont- ja puhastustööde eest, 9500 krooni rikutud

vannitoamööbli eest, 5994 krooni rikutud külmkapi "Bompani" eest, 3000 krooni kaotsiläinud

tüllkardina eest, 2326 krooni rikutud külgkardinate eest, s.o kokku 94 132 krooni 95 senti.

Kahjuhüvitise arvutamisel on arvestatud 60% kahjustatud esemete ostuhinnast. Puudused üüriesemes

on tekkinud ajal, mil kostja korterit kasutas. Tegemist ei ole normaalsel kasutamisel tekkiva

kulumisega.

Hageja palus kostjalt välja mõista tasumata üüri ja kõrvalkulude eest võlgnevuse 16 003 krooni

96 senti ja kahjuhüvitise 107 286 krooni 16 senti (13 153 krooni 21 senti + 94 132 krooni 95 senti).

Samuti palus hageja kostjalt välja mõista võlgnevuselt 25. oktoobri 2010 seisuga võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud viivise 2273 krooni 88 senti ja kahjuhüvitiselt 15 522 krooni 69 sendi

suuruse viivise, ning 26. oktoobrist 2010 seadusejärgse viivise 124 724 krooni 77 sendilt kuni kohase

täitmiseni. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda.

2. Kostja tunnistas hageja nõuet 16 003 krooni 96 sendi ulatuses, s.o tasumata üüri ja kõrvalkulude

ning sellelt arvestatud viivise osas.

Kostja vabastas korteri 12. septembril 2008, kuid ei vaielnud sellele vastu, et leping kehtis

31. detsembrini 2008. Samas ei nõustunud kostja sellega, et korter oli tema valduses võtmete

tagastamiseni 30. jaanuaril 2009, kuna faktiliselt oli korter hageja valduses juba enne 31. detsembrit

2008. Lepingu p-s 8.1 sisalduv keeld tõendada väljakolimise fakti on tüüptingimus VÕS § 42 lg 1

ja § 42 lg 3 p 11 kohaselt ja on seega tühine. Just hageja vastuseisu tõttu allkirjastati üleandmise-

vastuvõtmise akt alles 30. jaanuaril 2009. Hageja väited kahju kohta on paljasõnalised ja tõendamata.

Lepingu p-d 4.2.7 ja 8.1 on vastuolulised. Üleandmise-vastuvõtmise aktis ei ole hageja lepingueseme

puudustele viidanud. Kostja tagastas korteri nõuetekohases seisus, tehes enne vajalikud remonttööd.

Arvestada tuleb lubatud kulumist. Korter oli kasutuses 1998. aastast ning selle aja jooksul tekib

põrandale väiksemaid kriimustusi, värvid kuluvad ja tuhmuvad, mööbliesemed kuluvad, detailid

lähevad katki ja vajavad väljavahetamist. Samuti kulub aastate jooksul külmkapp. Tüllkardina

puudumist kostja ei märganud.

3. Harju Maakohus rahuldas 3. detsembri 2010. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja

kasuks välja võlgnevuse 16 003 krooni 96 senti (1022 eurot 84 senti), kahjuhüvitise 3000 krooni

(191 eurot 73 senti) ning viivise 2813 krooni 96 senti (179 eurot 84 senti) ja viivise VÕS § 113 lg 1

teise lause järgi (VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas) 19 003 kroonilt

96 sendilt (1214 eurolt 57 sendilt ) alates 26. oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni. Maakohus jättis

menetluskuludest 17% kostja ja 83% hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 7. novembril 2003 eluruumi tähtajalise

üürilepingu tähtajaga kuni 31. detsember 2008. Kostja võlgneb hagejale tasumata üüri ja

kõrvalkuludena 16 003 krooni 96 senti ning sellele lisandub viivis. Kostja kolis korterist välja

2008. aasta sügisel. Üleandmise-vastuvõtmise akti vormistasid pooled 30. jaanuaril 2009.

Korterivõtmed tagastas kostja 30. jaanuaril 2009 ja 2. veebruaril 2009.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale 13 153 krooni 21 sendi suuruse

kahjuhüvitise 2009. aasta jaanuarikuus korteri valdamise eest ning kas kostja kasutuses olevale

korterile tekkinud kahju on tekkinud tavapärase kulumise tõttu või kostja peab tasuma 94 132 krooni

95 sendi suuruse kahjuhüvitise.

VÕS § 271 kohaselt kohustub üürileandja üürilepinguga andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik

kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline

üürileping tähtaja möödumisega. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega

31. detsembril 2008. VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid

üüritud asjaga seotud kulutusi, kui selles on kokku lepitud. Pooled on selles kokku leppinud (lepingu

p 3.5). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on jätnud üüri ja kõrvalkulude eest tasumata 16 003 krooni

96 senti ning sellelt viivise 2273 krooni 88 senti (ajavahemiku eest kuni 25. oktoobrini 2010) ning

viivise alates 26. oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevus 18 277 krooni 84 senti

(16 003 krooni 96 sendi suurune võlg ja 2273 krooni 88 sendi suurune viivis 25. oktoobrini 2010)

ning võlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi viivis 26. oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni

(VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas).

VÕS § 335 kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja

viivitatud aja eest nõuda kahjuhüvitisena mh üürilepingus kokkulepitud üüri. Lepingu p 8.1 kohaselt

on kostja kohustatud eluruumide kasutamise lõppemisel üüritava pinna õigeaegselt vabastama ja selle

täies korras normaalset kulumist arvestades hagejale vastava akti alusel üle andma. Akti puudumisel

ei ole kostjal õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks. Lepingu p 8.2

kohaselt oli kostja kohustatud eluruumid vabastama hiljemalt lepingu kehtivuse viimasel päeval

(s.o 31. detsembril 2008). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja vabastas korteri 2008. aasta sügisel, kui

kolis korterist välja, kuid korterivõtmed andis hagejale üle pärast üleandmise-vastuvõtmise akti

vormistamist 30. jaanuaril 2009 ja 2. veebruaril 2009.

Kostja ei tõendanud, et lepingu p 8.1 ei olnud poolte vahel eraldi läbiräägitav. Lepingu kehtivuse ajal

pooled korduvalt muutsid ja täiendasid lepingut. Samas luges kohus lepingu p 8.1 teise lause

VÕS § 275 alusel tühiseks. Viidatud lepingupunkt annab hagejale kui üleandmise-vastuvõtmise akti

vormistajale võimaluse viivitada selle koostamise ja allkirjastamisega just ajani, mil tal on võimalik

sõlmida uus üürileping järgmise üürnikuga, ning kohustada kostjat tasuma selle ajani kahjuhüvitisena

üüri.

Maakohus leidis, et on tõendatud, et kostja valdus üürilepingu esemele lõppes 31. detsembril 2008.

Kostja vabastas üürieseme ühe osa (koha garaažis) septembris 2008 ja hageja selle eest enam üüri ei

nõudnud. Jaanuaris 2009 remontis hageja vaidlusalust korterit. Kostja ei elanud jaanuaris 2009 enam

selles korteris ning ainult asjaolu, et pooled ei olnud vormistanud üleandmise-vastuvõtmise akti ja

kostja ei saanud hagejale võtmeid tagastada, ei anna alust asuda seisukohale, et kostja valdas korterit

31. jaanuarini 2009 (asjaõigusseaduse (AÕS) § 39). Tulenevalt eelnenust ei ole hageja kahjunõue

13 153 krooni 21 senti 2009. aasta jaanuari eest põhjendatud ja tõendatud ning seda ei tule kostjalt

välja mõista.

VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama

seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati

asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 276 lg 2

kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest

üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise,

halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. Lepingu p 4.2.7 kohaselt

kohustus kostja hoidma eluruume heas korras, st sellises korras, nagu need olid kostjale üleandmise

hetkel, või sellest paremas korras, ning tegema kõik nende säilimiseks ja puuduste likvideerimiseks

vajalikud toimingud omal kulul, sh tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal sobiliku hoole ja

kiirusega eluruumides omal kulul kõik vajalikud remondi-, hooldus- ja asendustööd, kooskõlastades

kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd eelnevalt hagejaga ja asjasse puutuvate ametkondadega.

Lepingu p 8.1 esimese lause kohaselt on kostja kohustatud eluruumide kasutamise lõppemisel

üüritava pinna õigeaegselt vabastama ja selle täies korras normaalset kulumist arvestades hagejale

vastava akti alusel üle andma. Lepingu p 4.2.7 ja 8.1 tuleb VÕS § 29 lg-te 4, 6 ja lg 5 p 4 alusel

tõlgendada koosmõjus selliselt, et kostjal on kohustus üürieset kasutades hoida seda korras, kuid

arvestada tuleb seejuures normaalset kulumist. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on korterit viie-

aastase hariliku kasutamise järel kahjustanud üle hariliku kulumise määra ning tekitanud sellega

hagejale kahju. Hagi tõendamiseks esitatud fotod, samuti HTH Köögid hinnapakkumine, arved ja

kviitungid hageja väiteid ei tõenda. Fotodelt on näha tuhmunud ja tumenenud värve, kriimustusi

seintel ja põrandas, määrdunud pistikupesi, tüübliauke ja konkse seinas, igapäevases kasutuses olnud

vannitoa sanitaartehnikat ja sisustust, pliiti ja külmikut ning kardinaid.

VÕS § 336 lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja

viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee,

kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on

puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Lepingu p 4.2.9 kohaselt kohustus kostja

hüvitama kõik tema või temaga seotud isikute poolt hageja varale põhjustatud kahjud ja kulutused

hageja esimesel nõudmisel. Seda, et kostja kahjustas ruume, ei tõenda ka ruumide üleandmise-

vastuvõtmise aktid, kuna 30. jaanuari 2009 akti on kantud üksnes see, et puudub suure akna

tüllkardin väärtusega 3000 krooni. Poolte e-kirjavahetusest nähtuvalt on kostja enne korterist

väljakolimist korterit koristanud, puhastanud ja parandanud. Asjaolu, et pooled 2008. aasta sügisel

arutasid korteri seisundit ja vajalikke parandusi, ei tõenda, et samad puudused olid korteris olemas ka

30. jaanuaril 2009, kuid akti neid ei märgitud. Seega ei ole tõendatud kostjale üüritud ruumide

kulumine harilikust kulumisest suuremal määral ning hagejal puudub kostja vastu kahjustuste

hüvitamise nõue, v.a nõue hüvitada 3000 krooni maksev tüllkardin, mille puudumist on kostja

möönnud.

VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p-des 1 ja 6 ning § 113 lg-s 1 on

sätestatud, et juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist

ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise arvutuskäigule ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Seega

tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 540 krooni 8 senti 3000 krooni suuruselt

kahjuhüvitiselt kuni 25. oktoobrini 2010 ning alates 26. oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi (VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub aastas 7%).

Asjakohatu on kostja esitatud väljavõte majandusaasta aruandest.

Seega maakohus leidis, et hagi on osaliselt põhjendatud ja tõendatud ning tuleb osaliselt rahuldada.

Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus 16 003 krooni 96 senti ja kahjuhüvitis

3000 krooni ning viivis 2813 krooni 96 senti (s.o 2273 krooni 88 senti + 540 krooni 8 senti) ning

VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi viivis 19 003 kroonilt 96 sendilt 26. oktoobrist 2010 kuni kohase

täitmiseni.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis

rahuldamata 13 153 krooni 21 sendi suuruse kahjunõude (üürilepingu eseme tagastamisega

viivitamine 2009. aasta jaanuaris) ja 91 132 krooni 95 sendi suuruse kahjunõude (üürilepingu

esemele tekitatud kahjustuste maksumus). Samuti vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, millega

maakohus jättis rahuldamata viivise nõude. Hageja leidis, et kõik menetluskulud tuleb jätta kostja

kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 9. juuni 2011. a otsusega maakohtu otsuse vaidlustatud osas ja

tegi selles osas uue otsuse, millega rahuldas hagi.

Ringkonnakohus vaatas apellatsioonkaebuse läbi vaidlustatud ulatuses. Kohtuotsust ei ole

vaidlustatud osas, milles maakohus hagi rahuldas, st 16 003 krooni 96 sendi suuruse võla,

3000 krooni suuruse kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmise osas. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 456 lg 4 järgi on kohtuotsus osalise vaidlustamise korral vaidlustamata osas jõustunud.

Maakohus leidis, et kostja ei vallanud üüritud korterit 30. jaanuarini 2009. Ringkonnakohus sellise

seisukohaga ei nõustunud. Pooled fikseerisid sõnaselgelt 30. jaanuari 2009 üleandmise-vastuvõtmise

akti p-s 4, et üürilepingu ese loetakse üürileandja valdusse tagastatuks 30. jaanuaril 2009. Seetõttu ei

ole alust asuda dokumentaalselt tõendatud asjaolust erinevale seisukohale. Samuti ei nõustu

ringkonnakohus sellega, et lepingu p 8.1 teine lause: "Akti puudumisel ei ole Üürnikul õigust viidata

muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks." on tühine VÕS § 275 alusel. VÕS § 275 järgi on

eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust

üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Ringkonnakohtu hinnangul nimetatud vastuolu ei

esine ja samuti ei ole maakohus märkinud, millise sättega on kõnealune kokkulepe vastuolus.

TsMS § 230 lg 1 kohaselt on pooltel õigus leppida kokku, millised on tõendid, millega mingit asjaolu

võib tõendada. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et lepingus lepingupoolte õigusi ja

kohustusi ning vastutust reguleerivad sätted sellist õigust ei kitsenda. VÕS § 275 ei ole kõnealuse

kokkuleppe suhtes kohaldatav ja maakohtu seisukoht, et see kokkulepe on tühine, on ebaõige.

Maakohus leidis, et üürniku valdus lõppes väidetavalt 31. detsembril 2008. Selle seisukohaga

ringkonnakohus ei nõustunud. VÕS § 335 järgi tuleb tuvastada, millal üürnik lepingu eseme

üürileandjale tagasi andis. Tähtsust ei ole siinkohal asjaolul, et üürnik vabastas eluruumi juba

12. augustil 2008. See ei ole samastatav lepingu eseme üürileandjale tagasiandmisega. Maakohus

tuvastas, et kostja andis korteri võtmed üle 30. jaanuaril 2009 ja 2. veebruaril 2009. Ringkonnakohus

nõustus hageja seisukohaga, et AÕS § 36 lg 1 järgi on korteri võtmete üleandmine abinõu, mis

võimaldab tegelikku võimu asja üle. Isik, kes, hoiab enda valduses korteri võtmeid, säilitab tegeliku

võimu asja üle ka AÕS § 39 lg 1 mõttes. Seega valdas kostja korterit 30. jaanuarini 2009 ja on

kohustatud hagejale tasuma kahjuhüvitisena üüri viivitatud aja eest 840 eurot 64 senti (13 153 krooni

21 senti).

Põhjendatud on hageja nõue saada lepingu esemele tekitatud kahju eest 91 132 krooni 95 senti ehk

5824 eurot 46 senti hüvitist. Lepingu p 4.2.7 järgi pidi üürnik hoidma eluruume heas korras.

VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama

seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 334 lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud

asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustamise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta

ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või

isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku

kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Esitatud

fotodest (I kd, tl 117-143) nähtuvalt ei ole tekkinud kahjustused käsitatavad hariliku kulumise,

halvenemise ja muutustena. Harilikuks kulumiseks ei saa pidada auke parketis ja seinas, külmkapi

detailide pragunemist jne. Kostja ei ole tõendanud, et asja kahjustumine ei tulenenud temast, samuti

ei ole ta toonud välja oma vastutust välistavaid asjaolusid. Seega on hageja nõue kahju hüvitamiseks

põhjendatud.

Lisaks nõudis hageja kahjuhüvitiselt viivist alates 1. veebruarist 2009 VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud

määras. 3. detsembri 2010 seisuga oli kostja kahju hüvitamise kohustuse täitmisega viivitanud kokku

671 päeva ning viivise suuruseks oli 1021 eurot 31 senti ehk 15 980 krooni. Viivis moodustus

põhisummalt 104 286 krooni 16 senti allpool kirjeldatud viisil. Perioodil 1. veebruarist 2009 kuni

30. juunini 2009 oli kokku 150 päeva ja viivise määr 9,5% aastas, kokku 260 eurot 21 senti ehk

4071 krooni 45 senti. Ajavahemikul 1. juulist 2009 kuni 3. detsembrini 2010 oli 521 päeva ja viivise

määr 8% aastas, kokku 761 eurot 10 senti ehk 11 908 krooni 62 senti. Seega oli viivise suuruseks

3. detsembri 2010 seisuga 1021 eurot 31 senti ehk 15 980 krooni ning 4. detsembrist 2010 lisandub

sellele viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhikohustuse täitmiseni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta otsuses seisukoht

poolte maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta. Ringkonnakohus ei ole

võtnud seisukohta ega seletanud, miks mitmetel kostja väidetel ei ole asja lahendamisel tähtsust.

Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud lepingu punkti 8.1 teist lauset: "Akti puudumisel ei ole

Üürnikul õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks." See säte on tühine, kuna

on ebamõistlikult piirav tüüptingimus (VÕS § 42 lg 1 ja § 42 lg 3 p 11). Samuti on see säte üürniku

kahjuks seadusega sätestatust üürniku õiguste ja kohustustest kõrvalekalduv (VÕS § 275). Isegi kui

see säte kehtib, on selle kohaldamine hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2),

kuna lepingupoolest endast sõltuva asjaolu (üürileandja viivituse) ärakasutamine teisele

lepingupoolele lisakohustuste tekitamiseks on ülekohtune ning kuritarvitab üürileandja õigusi.

Kostja rõhutab, et praegusel juhul on kõik poolte sõlmitud dokumendid koostanud hageja ning kostja

ei ole olnud võimalust üksikute lepingupunktide üle läbi rääkida. Samuti on tühine kokkulepe, et

tarbijaga sõlmitud lepingus piiratakse üksnes üürniku tõendite esitamise õigust.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt VÕS § 335, AÕS § 36 lg-t 1 ning AÕS § 39 lg-t 1, leides, et nende

sätete kohaldamisel ei ole tähtsust, millal üürnik eluruumi vabastas, et eluruumi vabastamine ei ole

samastatav lepingu eseme üürileandjale tagasiandmisega ning et korteri võtmete enda käes hoidmine

võimaldab tegelikku võimu asja üle ning isik, kes hoiab enda valduses korterivõtmeid, säilitab

tegeliku võimu asja üle. Need sätted ei sea vorminõudeid ega tingimusi üüritud eseme tagasiandmise

ning valduse lõppemise tuvastamiseks, vaid sätete kohaldamisel tuleb lähtuda faktilistest asjaoludest.

Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 üürilepingu eseme tagastamise kohta, et ruumide

vabastamiseks on piisav, kui üürnik on ruumid vabastanud, teatanud sellest üürileandjale ning pole

teinud üürileandjale takistusi ruumide valdamiseks ning et üürniku valdusse jäänud võtmekomplektil

ei ole valduse üleandmise seisukohalt tähtsust.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oli ruumid vabastanud ning et hageja oli ruumide vabastamisest

teadlik. Samuti pole kostja kunagi takistanud hagejal üürilepingu eset vallata.

Ringkonnakohus leidis, et kostjal tuleb hüvitada korterile tekitatud kahju, kuid ei põhjendanud, miks

esitatud fotodel nähtuvad kahjustused ei ole käsitatavad hariliku kulumise, halvenemise või

muutusena või miks harilikuks kulumiseks ei saa pidada auke parketis ja seinas, külmkapi detailide

pragunemist jne. Ringkonnakohus ei seletanud, miks jäeti arvesse võtmata asjaolu, et hageja esitatud

fotodel on tihti kujutatud detaile, millest pole võimalik tuvastada kriimustuse või mõne muu muutuse

ulatust ega puuduse eemaldamiseks vajalikke toiminguid. Samuti ei võtnud ringkonnakohus

seisukohta selle kohta, et hageja ei esitanud ühtegi eksperdi hinnangut ehitustehniliste puuduste kohta

erinevalt kostjast, ning selle kohta, et hageja ei märkinud vaidlusaluseid puudusi üleandmise-

vastuvõtmise aktis.

VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama

seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 334 lg 2 järgi ei vastuta üürnik asja

hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.

Kostja arvates on eluruumi sihtotstarbelise kasutamise vältimatu tagajärg, et seintesse ja lakke tekib

auke ning seinte ja põrandate katted saavad kohati kriimustada, värvid tuhmuvad ja mööbliesemed

kuluvad. Külmkapi nagu mis tahes seadme pikaajalise kasutamise vältimatu tagajärg on see, et

seadme pinnad saavad kriimustada, selle detailid võivad katki minna ja praguneda ning mingil hetkel

amortiseerub seade täielikult ja muutub kasutamiskõlbmatuks.

Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 127. Isegi kui nõustuda, et üürilepingu eseme puudused

ületavad harilikku kulumist, on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist ulatuses, mis arvestab harilikku

kulumist. Hageja on nõudnud kahju hüvitamisena üürilepingu esemele tehtud remondi kulude

summat, arvestamata hariliku kulumisega. Selliselt seadis ringkonnakohus hageja paremasse

olukorda võrreldes olukorraga, milles hageja oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud, ning hageja on säästnud kulud, mida ta korteriomanikuna oleks pidanud

kandma korteri remontimiseks pärast seda, kui korterit on kümme aastat kasutatud. Ringkonnakohus

pole arvestanud sellega, et külmkapp jäi korterisse kasutusele. Samuti ei ole kümme aastat kasutatud

külmkapi väärtus 60% uue külmkapi väärtusest.

7. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Hageja rõhutab, et kostja ei andnud enne lepingu

eseme üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamist hagejale üle lepingu esemele juurdepääsu

võimaldavaid võtmeid. See, et üürnik lahkub üüritud ruumist koos varaga, ei ole samastatav

üürilepingu eseme tagastamisega VÕS § 334 lg 1 ja § 335 tähenduses.

Kassatsioonkaebuse väide tõendite ebaõige hindamise kohta on alusetu. Kostja ei ole selgitanud,

milliseid tõendeid on ringkonnakohus tähelepanuta jätnud. Samuti leidis ringkonnakohus õigesti, et

lepingu p 8.1 ei ole tühine VÕS § 275 kohaselt.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et tagastatud ruumide seisund ei vastanud lepingujärgsele

kasutamisele. Ringkonnakohus viitas põhjendatult lepingu p-st 4.2.7 tulenevale üürniku

korrashoiukohustusele ning VÕS § 334 lg-test 1 ja 2 tulenevale üürniku kohustusele tagastada

ruumid, mis vastavad heas korras hoitud ruumi tavapärastele tunnustele. Kui üürnik oleks lepingu

kohaselt hoidnud ruume heas korras ehk sellises korras, nagu need olid üürnikule üleandmise hetkel,

või sellest paremas korras, siis ei oleks ruumid olnud sellises seisundis, nagu need olid ruumide

üleandmise hetkel. Esitatud tõenditele tuginedes on ringkonnakohus õigesti leidnud, et ruumide

seisund ei vastanud lepingujärgsele kasutamisele.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 ja p 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

TsMS § 691 p 5 alusel tuleb jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning

poolte apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud jätta hageja kanda.

9. Pooled ei vaidle kassatsioonimenetluses selle üle, et kostja kolis vaidlusalusest korterist välja

2008. aasta sügisel, kuid korterivõtmed andis hagejale üle pärast korteri üleandmise-vastuvõtmise

akti vormistamist 30. jaanuaril 2009 ja 2. veebruaril 2009. Seetõttu vaidlevad pooled selle üle, kas

kostja peab tasuma 13 153 krooni 21 sendi suurust kahjuhüvitist vaidlusaluse korteri valdamise tõttu

2009. aasta jaanuarikuu eest. Samuti vaidlevad poole selle üle, kas korterile tekkinud kahju on

tingitud tavapärasest kulumisest, mille tõttu ei pea kostja hagejale maksma 94 132 krooni 95 sendi

suurust kahjuhüvitist.

Kooskõlas TsMS § 688 lg-tega 3 ja 5 arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse

kontrollimisel vaid alama astme kohtu otsusega tuvastatud faktilisi asjaolusid ning ei kogu ega uuri

uuesti madalama astme kohtutes kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid.

10. Maakohus leidis, et kostja valdus korterile lõppes üürilepingu tähtaja

lõppemisega 31. detsembril 2008 ning seetõttu ei ole alust kostjalt välja mõista 13 153 krooni

21 sendi suurust kahjuhüvitist korteri valdamise eest 2009. aasta jaanuaris. Lisaks luges maakohus

lepingu p 8.1 teise lause VÕS § 275 alusel tühiseks. Vaidlusalune lause on sõnastatud järgmiselt:

"Akti puudumisel ei ole Üürnikul õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks."

Maakohus leidis, et see punkt annab hagejale kui üleandmise-vastuvõtmise akti vormistajale

võimaluse viivitada selle koostamise ja allkirjastamisega ajani, mil tal on võimalik sõlmida uus

üürileping järgmise üürnikuga. VÕS § 275 järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja

kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe

tühine. Ringkonnakohus maakohtu sellise seisukohaga ei nõustunud ja leidis, et kostja valdas korterit

30. jaanuarini 2009, kuna selle ajani ei olnud kostja hagejale korteri võtmeid üle andnud ehk kostja

teostas tegelikku võimu asja üle AÕS § 39 lg 1 mõttes.

Kolleegium siinkohal ringkonnakohtu seisukohaga ei nõustu. VÕS § 334 järgi on oluline üürieseme

tagasiandmine sõltumata sellest, kas selle kohta tehakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Seega on

lepingu p 8.1 teine lause selle sättega vastuolus ja tühine VÕS § 275 järgi. Maakohus andis õige

hinnangu lepingu p 8.1 teisele lausele, kui leidis, et selline regulatsioon on kostjat liialt piirav ning

kokkulepe on seetõttu tühine VÕS § 275 alusel.

Kuivõrd lepingu p 8.1 teine lause on tühine, võis kostja kohtumenetluses esitada muid tõendeid,

tõendamaks, et ta vabastas korteri enne võtmete üleandmist. Seetõttu on ringkonnakohus ekslikult

arvestanud üürieseme tagastamise osas ainult hageja koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktiga,

jättes muud tõendid tähelepanuta. Kolleegium soostub kassatsioonkaebuses tooduga, et

ringkonnakohus rikkus TsMS § 232 lg-d 1 ja 2, mille alusel tuleb kohtul hinnata kõiki tõendeid

igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning mitte ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu.

VÕS § 335 järgi võib üürileandja nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud

üüri, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi. Kuna maakohus leidis, et kostja andis

üüritud asja hagejale tagasi üürilepingu tähtaja möödumisel, ei ole alust rahuldada hagi osas, milles

hageja nõudis kahjuhüvitisena viivitatud aja eest 13 153 krooni 21 senti üüri.

11. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas korterile tekkinud kahjustused on korteri tavapärane kulumine.

Kolleegium leiab, et maakohus on andnud asjas esitatud asjaoludele õige hinnangu, kui leidis, et

hageja ei ole tõendanud, et kostja on korterit viieaastase hariliku kasutamise järel kahjustanud üle

hariliku kulumise määra ning tekitanud sellega hagejale kahju. Ringkonnakohus leidis, et esitatud

fotodest nähtuvalt ei ole tekkinud kahjustused käsitatavad hariliku kulumise, halvenemise ja

muutustena, ning samuti, et harilikuks kulumiseks ei saa pidada auke parketis ja seinas, külmkapi

detailide pragunemist jne.

VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama

seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati

asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 276 lg 2

kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest

üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 2 teise lause järgi ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise,

halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega.

Esmalt märgib kolleegium, et ringkonnakohus on jaganud valesti tõendamiskoormuse. Nimelt märkis

ringkonnakohus, et kostja ei ole tõendanud, et asja kahjustumine ei tulenenud temast, samuti ei ole ta

välja toonud oma vastutust välistavaid asjaolusid. Siinkohal juhib kolleegium tähelepanu sellele, et

kui hageja leiab, et kostja üürnikuna on talle tekitanud kahju, kuna korter on kahjustatud üle tavalisest

kasutamisest tingitud kulumise määra, tuli selle kohta tõendid esitada hagejal. VÕS § 336 lg 1

kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama

üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused,

mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei

saa tavalise ülevaatusega avastada. Maakohus leidis põhjendatult, et 30. jaanuari 2009. a üleandmise-

vastuvõtmise akti on kantud üksnes suure akna tüllkardina puudumine (I kd, tl 27). VÕS § 336 lg 1

sõnatusest tuleneb, et kui üürileping on lõppenud ja üürnik annab asja üürileandjale üle, peab viimane

kontrollima asja seisundit ja puudusi, mille eest üürnik vastutab, ja neist tuleb viivitamatult üürnikule

teatada.

12. Kuna ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks on see, et ringkonnakohus andis tuvastatud

asjaoludele väära õigusliku hinnangu, ei pea kolleegium vajalikuks saata asja ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Maakohus on tuvastanud vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud.

13. TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi

asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.

Kuivõrd maakohtu otsuse resolutsioon jääb jõusse, jääb jõusse ka maakohtus kantud menetluskulude

jaotus, millega maakohus jättis 17% menetluskuludest kostja kanda ning 83% hageja kanda. Kuna

ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada, muudab kolleegium apellatsioonimenetluse kulude jaotust.

Apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 ja § 162 lg 1 alusel jätta

hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud

esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse

alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3

kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme

kohtule.

14. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

kostjale tasutud kautsjon. Kautsjoni on tasunud kostja eest Advokaadibüroo Sorainen AS. Kostja on

kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 8 teatanud Riigikohtule, et kautsjon tuleb tagastada Advokaadibüroo

Sorainen AS-le.

Ants Kull, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu