3-2-1-136-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-136-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. detsember 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Tungren AS-i (pankrotis) hagi AKTSIASELTSI NEXILIS

vastu müügilepingu lõppemise tuvastamiseks ning

252 642 euro 75 sendi (3 953 000 krooni) ja intressi saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

09-1638

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AKTSIASELTSI NEXILIS kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

270 005 eurot 89 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tungren AS (varasem ärinimi Oma Varahalduse AS)

(pankrotis, registrikood 10349471), esindaja vandeadvokaat Britta

Oltjer

Kostja AKTSIASELTS NEXILIS (registrikood 10239179),

esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik

Asja läbivaatamise kuupäev

5. detsember 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2011. a otsus ja Harju Maakohtu 31. jaanuari

2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-1638.

2. Teha uus otsus, millega jätta Tungren AS-i (pankrotis) hagi AKTSIASELTSI NEXILIS vastu

müügilepingu lõppemise tuvastamiseks ning 252 642 euro 75 sendi ja intressi saamiseks

rahuldamata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tühistada Harju Maakohtu 15. jaanuari 2009. a määrusega seatud hagi tagamine tsiviilasjas

nr 2-09-1638.

5. Määrata asja hinnaks ringkonnakohtus 270 005 eurot 89 senti.

6. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Tungren AS-i (pankrotis) kanda.

7. Tagastada AKTSIASELTSILE NEXILIS (konto nr 10002033528000, AS SEB Pank)

20. juunil 2011 tasutud kassatsioonikautsjon 2600 (kaks tuhat kuussada) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tungren AS (varasem ärinimi Oma Varahalduse AS, hageja) esitas 14. jaanuaril 2009 Harju

Maakohtule hagi AKTSIASELTSI NEXILIS (kostja) vastu. Hageja palus tuvastada 8. detsembri

2006. a müügilepingu lõppemine hageja taganemise alusel ning mõista kostjalt hageja kasuks välja

3 953 000 krooni ja intressi selle raha kasutamise eest 8. detsembrist 2006 kuni raha tagastamiseni.

Hagiavalduse järgi sõlmisid kostja müüjana ja ABC Vara aktsiaselts (ABC) ostjana 8. detsembril

2006 Viimsi vallas Haabneeme alevikus Randvere tee 6 asuva kinnisasja (edaspidi kinnisasi) 8823/26

823 mõttelise osa (müügiese) müügilepingu (müügileping). Müügilepingu p 3.1 järgi oli müügieseme

hind 67 000 000 krooni (koos käibemaksuga 79 060 000 krooni). 24. mail 2007 sõlmisid kostja, ABC

ja hageja müügilepingu ülevõtmise lepingu ja lepingu muutmise lepingu. Selles lepiti kokku, et

müügilepingust tulenevad ABC kui ostja õigused ja kohustused lähevad üle hagejale, ja muudeti

müügilepingu p-e 3.2 ja 4.1. Hageja maksis lepingu alusel kostjale 3 350 000 krooni (koos

käibemaksuga 3 953 000 krooni) müügihinnast 29. juunil 2007, ülejäänud osa tuli tasuda hiljemalt

asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks või tagada samaks ajaks ostuhinna kohustuse täitmine

krediidiasutuse kaudu.

Muutunud majanduskeskkonnas on müügieseme turuväärtus oluliselt vähenenud, selle hind ei ületa

33 630 000 krooni, 7. mai 2010. a seisuga 22 350 000 krooni. Müügihinna tasumisel lähtus hageja

eeldusest, et tal on võimalik kasutada krediidiasutuste raha, kuid kommertspangad ei finantseeri enam

kinnisasjade omandamist. Hageja on kostjale asjaolusid selgitanud ja teinud korduvalt ettepanekuid

muuta müügilepingut, leida kompromiss, teha koostööd jne. Kostja on lükanud tagasi kõik

ettepanekud ning nõudnud ostuhinna tasumist ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Seetõttu oli hageja

sunnitud võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 lg 5 alusel müügilepingust taganema ja palus lugeda esitatud

hagiavaldus ühtlasi müügilepingust taganemise avalduseks. Tulenevalt avalduse vormiga seotud

kostja vastuväitest esitas hageja 3. aprillil 2009 ka notariaalselt tõestatud taganemisavalduse.

Hageja arvates peab kostja tagastama müügilepingu alusel tasutud müügihinna osa

(3 953 000 krooni) ning maksma VÕS § 189 lg 1 alusel nimetatud summalt intressi raha saamisest

kuni tasumiseni. 11. mai 2010. a seisuga võlgneb kostja hagejale 325 683 krooni 28 senti intressi

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei ole müügileping lõppenud, sest taganemise eeldused ei ole täidetud.

Taganemisavaldus ei ole notariaalselt tõestatud, nagu on kokku lepitud müügilepingu p-s 5.5. Pärast

hagi esitamist tehtud notariaalselt tõestatud taganemisavaldust ei saa võtta hagi aluseks olevaks

asjaoluks. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ostuhinna tasumise kohustuse täitmise ajaks

(15. oktoober 2007) oli poolte kohustuste tasakaal oluliselt muutunud. Ostueseme väärtus

15. oktoobril 2007 oli 57 000 000 krooni. Hageja pikaaegse ettevõtluskogemusega juhataja Jüri Vips

oleks pidanud tegema mõistliku järelduse peatselt saabuva kriisi kohta. Hageja ei ole teinud lepingu

muutmise ettepanekut ja kasutab taganemisõigust pahauskselt. Hageja käitumine on ka vastuoluline.

Ühelt poolt on hageja jätnud kostjapoolsele müügilepingu muutmise ettepanekule reageerimata ning

ei ole ka ise kostjale sellist ettepanekut teinud, teisalt on ta väitnud, et müügilepingu muutmine ei ole

võimalik kostjast tuleneval põhjusel. Kostja on nõustunud nii ostuhinna tasumist pikendama kui ka

võimalusega tasuda see osade kaupa.

3. Maakohus tagas 15. jaanuaril 2009. a hageja taotlusel hagi ja seadis kostjale kuuluvale kinnisasja

mõttelisele osale hageja kasuks kohtuliku hüpoteegi. Tallinna Ringkonnakohus jättis 16. juuni 2009. a

määrusega maakohtu määruse muutmata ja kostja määruskaebuse rahuldamata. Riigikohus ei võtnud

11. novembril 2009 kostja määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale menetlusse.

4. Harju Maakohus rahuldas 31. jaanuari 2011. a otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja

270 005 eurot 89 senti, ja jättis menetluskulud kostja kanda. Hagi tagamiseks seatud kohtuliku

hüpoteegi jättis maakohus kehtima kohtuotsuse täitmiseni.

Otsuse järgi on lepingu aluseks olnud asjaolud pärast müügilepingu sõlmimist oluliselt muutunud.

Lepingueseme turuväärtus on vähenenud enam kui 50%, mida saab pidada väga oluliseks lepinguliste

kohustuste tasakaalu muutuseks, ja lepingu täitmine on muutunud hagejale äärmiselt kahjulikuks.

Kohustuste tasakaalu tuleb hinnata võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga (mitte lepingu

täitmise aja seisuga). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei saanud kinnisasja turuväärtuse muutumist

mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 2) ning et turuväärtuse sellisest muutumisest teades ei oleks hageja

müügilepingut sõlminud või oleks teinud seda teistsugustel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4). Lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaoludeks ei ole müügilepingu finantseerimise tingimused. Asjaolu, et

hagejal polnud objektiivsetel põhjustel võimalik ostuhinda tasuda, ei anna alust kohaldada VÕS § 97

lg-t 5.

Hageja ei pidanud asjaolude muutumist VÕS § 97 lg 2 p 1 mõttes mõistlikult ette nägema. Üldteada

on, et saabuvat üleilmset finants- ja majanduskriisi ega selle ulatust ei osata prognoosida. Eesti Panga

2007. a lõpu prognoosid ja ka varasemad prognoosid ennustasid majanduskasvu jätkumist.

Ebamõistlik on eeldada, et hageja kui Eesti ettevõtja pidanuks juba 2006. a detsembris või hiljemalt

2007. a mais ette nägema 2008. aastal saabuvat üleilmset majanduskriisi ning kinnisvarahindade

sedavõrd ulatuslikku langust. Kostja väide, et hageja pidi kinnisvarahindade langust ette nägema, on

vastuolus tema enda esitatud eksperthinnangus kajastatuga.

Hageja ei kanna üksi asjaolude muutumise riisikot VÕS § 97 lg 2 p 3 mõttes. Hageja endise juhatuse

liikme J. Vipsi ütluste järgi pikendati ostuhinna tasumise tähtaega, et hageja saaks tehingu

rahastamiseks müüa kinnisasjad Pärnus ja Tallinnas. Neid kinnisasju aga kokkulepitud ajaks müüa ei

õnnestunud. Kostjaga lepiti kokku, et ta talub seda olukorda ning hageja maksab viivist. Hageja

maksis ajavahemikus 19. novembrist 2007 kuni 15. augustini 2008 kostjale kokku 4 320 243 krooni

60 senti. 2008. a suve algusest (seega ajast, kui oli selge majanduslanguse ulatus ja ilmnes

lepinguliste kohustuste ebavõrdsus) on pooled vahetanud seisukohti lepingu täitmisel esile kerkinud

probleemide lahendamise kohta. Kostja ei eita, et esitas lepingu täitmise nõude hagejale alles

15. detsembril 2008, nõudes lepingu täitmist ja ostuhinna tasumist 15. jaanuariks 2009.

Kuigi hageja ei ole sõnaselgelt teinud kostjale ostuhinna alandamise ettepanekuid, olid tema

ettepanekud tingitud kinnisasja turuväärtuse ja kohustuste tasakaalu muutumisest. Ettepanekute

eesmärk oli, et hageja saaks tegutseda kinnisasja vaidlusaluses osal, mis oli planeeritud Viimsi

Kaubanduskeskuse territooriumi osaks. Kostja vastas ettepanekutele eitavalt. Kostja esitas hagejale

2008. a sügisel ettepaneku muuta müügilepingut maksegraafiku kokkuleppimise teel, kuid sellist

kokkulepet ei sõlmitud. Kostja ei ole kinnitanud, et ta oleks olnud nõus müügilepingus ettenähtud

hinda alandama, kui selline ettepanek oleks tehtud. Tunnistajate ütlustest nähtub, et kostja soovis

kinnisasja müüa ja saada selle eest lepingus ettenähtud hinda. Olukorras, kus kinnisasja turuväärtus

oli lepingust taganemise ajaks vähenenud 50%, langus jätkus pärast hagi esitamist ning praeguseks

on turuväärtus vähenenud üle 60%, ei ole lepingu muutmine VÕS § 97 lg 5 mõttes mõistlik. Seetõttu

on hageja hagist taganemine VÕS § 97 lg 5 alusel õigustatud, vaatamata sellele, et ta ei ole kostjalt

varem sõnaselgelt ostuhinna vähendamist nõudnud.

Hageja on müügilepingust kehtivalt taganenud. Hageja esitas kostja vastuväitest teada saades (kostja

vastus edastati hagejale 4. märtsil 2009) viivitamata (3. aprillil 2009) notariaalselt tõestatud

taganemisavalduse. Lepingu muutmise võimatus sai hagejale selgeks kostja 15. detsembri 2008. a

lepingu täitmise nõudekirjast. Neli kuud hiljem esitatud taganemisavaldus on asjaolusid arvestades

esitatud taganemise aluse tekkimisest mõistliku aja jooksul. Pooled ei vaidle, et kostja on nii

hagiavalduses sisalduva kui ka notariaalselt tõestatud taganemisavalduse kätte saanud. Seega on

taganemisavalduse võimalik formaalne puudus ära langenud.

Hageja nõue ettemaksuna tasutud ostuhinna osa (3 953 000 krooni ehk 252 642 euro 75 sendi)

tagastamiseks tuleb VÕS § 189 lg 1 järgi rahuldada. Hageja ei ole lepingu alusel midagi saanud,

kinnisasja mõttelise osa valduse üleminek oli seotud asjaõiguslepingu sõlmimisega. Intressi tuleb

VÕS § 189 lg 1 viimase lause järgi hakata arvestama alates raha saamisest ehk 30. juunist 2007 kuni

raha tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumiseni. Viivisenõuet ei ole hageja esitanud.

Arvestades kostja vastuväiteid hageja hagiavaldusega taganemise vormi kohta, samuti summa

suurust, on mõistlikult vajalik aeg ostuhinna osa tagastamiseks maksimaalselt üks kuu notariaalse

taganemisavalduse esitamisest. Seega muutus intressinõue sissenõutavaks 3. mail 2009. Intress on,

lähtudes Eesti Panga avaldatud teadetest, ajavahemiku 30. juuni 2007 kuni 3. mai 2009 eest

271 674 krooni 06 senti (17 363 eurot 14 senti).

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi

rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Hageja palus jätta maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 25. mai 2011. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt, muutes

maakohtu otsust üksnes menetluskulude jaotuse osas ning jättis 98,3% maakohtu menetluses kantud

kuludest kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid. Kaebuses viidatud ebatäpsused

kohtulahendit ei mõjuta. Vaidluse esemeks (hagi aluseks) olevad asjaolud on maakohus tuvastanud

õigesti ja teinud nende põhjal õige järelduse. Maakohus ei rikkunud asja lahendamisel

menetlusõiguse norme ning käsitles kõiki nõudeid, tuvastades lepingu lõppemise kui hagi aluseks

oleva asjaolu, mida ei pidanud märkima kohtuotsuse resolutsioonis. Pealegi ei riku see kostja õigusi.

Ka ei ületanud maakohus hagi piire, kui mõistis kostjalt välja põhivõla koos intressiga.

Väljamõistetud intressi kujunemist on otsuses piisavalt põhjendatud. Kohtul ei olnud alust arvata

põhivõlast maha käibemaksu, kuna tegemata jäänud tehingult ei ole kohustust tasuda käibemaksu.

Maakohus tuvastas õigesti, et müügileping on taganemise tõttu lõppenud. Maakohus ei pidanud

asjaolude muutumise hindamisel lähtuma kohustuse täitmise ajast, s.o 15. oktoobrist 2007.

Asjaõiguslepingu sõlmimine lükkus edasi poolte vaikival kokkuleppel, mistõttu lepingus sisaldunud

aega ei saa aluseks võtta VÕS § 97 tähenduses. Kohustuste vahekorra muutumist tuli hinnata

võrdluses lepingu taganemise aja, s.o 2009. a alguse seisuga. Hinnalanguse arvestamisel lähtus

maakohus eeldusest, et müügieseme väärtuseks müügilepingu sõlmimise ajal oli lepingus märgitud

hind. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et müügieseme harilik väärtus (turuväärtus) erines

esmase müügilepingu sõlmimise ja lepingu ülevõtmise ajal (vastavalt 8. detsember 2006 ja 24. mai

2007) oluliselt lepingus märgitud müügihinnast. Maakohus tegi õige järelduse, et kinnisvara väärtuse

olulise muutumise tõttu oli hagejal õigus müügilepingust taganeda, sest müügilepingu sõlmimise

aluseks olnud asjaolude hulgas on üldjuhul ka poolte ühine arusaam, et müüdava asja väärtus

stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu.

Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele tuvastas maakohus õigesti, et asjas esinesid

VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Kinnisvaraturu mastaapset hinnalangust ei olnud 2007. a-l

võimalik ette näha, sh ei saanud seda ette näha hageja juhatuse liige. Muutusi ei olnud võimalik

mõjutada ja asjaolude muutumise riisikot ei saa panna kohustatud isikule. Muutusi teades ei oleks

mõistlik isik ostutehingut teinud. Kuigi VÕS § 97 annab kahjustatud poolele eelkõige õiguse nõuda

lepingu muutmist, oli praegusel juhul õigustatud taganemine. Majanduskriisi ja sellega seotud

kinnisvarahindade hüppelist langust ei saanud hageja ette näha ega pidanudki ette nägema. Seega ei

saa ta ka kanda lepingu aluseks olevate asjaolude muutumise riisikot VÕS § 97 lg 2 p 3 tähenduses.

Maakohtu otsust tuleb muuta menetluskulude jaotuse osas. Maakohus ei arvestanud, et

intressinõudest (344 723 krooni 26 senti) jäi osa rahuldamata, seega rahuldati hagi osaliselt, kokku jäi

rahuldamata ca 1,7%.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue

otsusega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks ringkonnakohtule.

Kostja väitel kohaldas ringkonnakohus valesti VÕS § 97 lg 2 p 1, kui jättis arvestamata, et hageja ei

olnud tavaline ettevõtja, vaid ettevõtja, kelle majandus- ja kutsetegevus oli seotud kinnisvara

arendamisega. Hagejale pidid kinnisvaraturuga seotud hinnatõusud ja -langused olema teada ja

etteaimatavad. Ka ei arvestatud tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 esitatud Riigikohtu seisukohtadega.

Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 97 lg 2 p 3, kui jättis selles sätestatud eelduse olemasoluks

vajalikud asjaolud tuvastamata. Kohtuotsuses ei ole viidatud lepingupunktile või seadusesättele,

millest tuleneks järeldus, et müügilepingu eseme turuväärtuse muutumise riisikot peaks kandma

müüja (hageja). Selline riskijaotus on tuletatud asjaoludest, mis kujunesid pärast hageja

lepingurikkumist. Olukord, kus lepingupoole õigusrikkumine võimaldab tal kahjulikuks muutunud

lepingust vabaneda, on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega.

Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 97 lg-t 5, kui ei arvestanud, et sätte kohaldamiseks tuleb

tuvastada, et lepingu muutmine oleks kostja suhtes ebamõistlik. Sellist eeldust ei ole tuvastatud.

hageja ei ole teinud hinna muutmise ettepanekut ja kostja ei ole hinna muutmisest keeldunud.

Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui jättis oma seisukohad VÕS § 97 eeltoodud sätete

kohaldamisel põhjendamata.

Ringkonnakohus rikkus oluliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg-t 4, kui jättis

menetluskulud kostja kanda. Isegi kui hagi tuleks rahuldada, oleks kostjalt menetluskulude

väljamõistmine äärmiselt ebaõiglane. Menetluskulud tulnuks jätta poolte endi kanda.

8. Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegiumi arvates tuleb nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus TsMS § 691 p 5 alusel

tühistada tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu andmise tõttu, st materiaalõiguse normi

väära kohaldamise tõttu (TsMS § 692 lg 1 p 1). Kolleegiumil on võimalik teha uus otsus ja jätta hagi

tervikuna rahuldamata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset (I). Seejärel annab hinnangu kassatsioonkaebuse

väidetele (II) ja lõpetuseks teeb menetluslikud otsustused (III).

I

11. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

8. detsembril 2006 sõlmiti müügileping, mille järgi müüs kostja ABC-le müügieseme hinnaga

67 000 000 krooni (käibemaksuta);

24. mai 2007. a kokkuleppe järgi võttis hageja üle müügilepingust tulenevad ABC kui ostja õigused

ja kohustused;

müügiese ei ole läinud hageja omandisse ega ole sõlmitud ka selleks vajalikku asjaõiguslepingut;

hageja on tasunud ostuhinnast 3 350 000 krooni (käibemaksuga 3 953 000 krooni), tasumata on

63 650 000 krooni (käibemaksuta), mis tuli lepingu järgi maksta asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokku

lepitud päevaks, s.o 15. oktoobriks 2007;

15. detsembril 2008 nõudis kostja hagejalt ostuhinna maksmist 15. jaanuariks 2009.

12. Hageja menetluses esitatud põhiseisukohad on järgmised:

müügieseme väärtus on pärast lepingu sõlmimist oluliselt vähenenud ja poolte kohustuste tasakaal

seetõttu oluliselt hageja kahjuks muutunud;

kostja ei ole nõustunud hageja ettepanekutega viia poolte kohustused tasakaalu, mistõttu on hageja

müügilepingust VÕS § 97 lg 5 alusel taganenud.

13. Kostja arvates ei ole müügileping lõppenud peamiselt järgmistel põhjustel:

hagi aluseks olev taganemisavaldus ei ole notariaalselt tõestatud;

hageja ei ole tõendanud, et ostuhinna tasumise kohustuse täitmise ajaks (15. oktoober 2007), oli

kohustuste tasakaal oluliselt muutunud;

hageja kui kinnisvaraarendaja pidi kinnisvarahindade langust ette nägema;

hageja ei ole teinud lepingu muutmise ettepanekuid;

müügieseme turuväärtuse muutumise riski peab kandma hageja kui ostja.

14. Kohtud rahuldasid hagi põhiosas järgmiste põhjendustega:

lepingu aluseks olevad asjaolud on oluliselt muutunud, kuna müügieseme väärtus on vähenenud

müügilepingujärgse hinnaga võrreldes üle 50%;

hageja ei saanud müügieseme väärtuse muutumist mõjutada ja väärtuse sellisest muutumisest teades

ei oleks ta müügilepingut sõlminud või oleks teinud seda teistsugustel tingimustel;

hageja ei saanud kinnisvarahindade sedavõrd ulatuslikku langust mõistlikult ette näha;

hageja ei kanna asjaolude muutumise riisikot, kuna kostjaga lepiti kokku, et ta talub ostuhinna

maksmata jätmist ja hageja maksab viivist (asjaõiguslepingu sõlmimine lükati edasi poolte vaikival

kokkuleppel), ning hageja ei pidanud ette nägema majanduskriisi ja kinnisvarahindade hüppelist

langust;

lepingu muutmine ei oleks mõistlik, kuna müügieseme turuväärtus on vähenenud üle 60% ja kostja ei

ole kinnitanud, et ta oleks nõustunud hinda alandama, kui ettepanek oleks tehtud;

hageja taganemisavaldus on esitatud õigel ajal ja võimalik vormipuudus on kõrvaldatud;

tasutud 3 953 000 krooni (252 642 eurot 75 senti) tuleb hagejale tagastada, sest hageja ei ole midagi

vastu saanud;

intressinõue rahuldatakse ajavahemiku 30. juuni 2007 kuni 3. mai 2009 eest 271 674 krooni 6 sendi

(17 363 euro 14 sendi) ulatuses.

II

15. Hageja esitas kostja vastu kolm nõuet, paludes:

tuvastada müügilepingu lõppemine hageja taganemise alusel;

mõista kostjalt välja 252 642 eurot 75 senti (3 953 000 krooni);

mõista kostjalt välja intress 252 642 euro 75 sendi (3 953 000 krooni) kasutamise eest alates

8. detsembrist 2006 kuni raha maksmiseni.

Hageja nõuete rahuldamise eelduseks on see, et müügileping on taganemise tõttu lõppenud.

16. Taganemise alusena on hageja nimetanud VÕS § 97 lg-t 5. See säte võimaldab erandlikult

lepingust taganeda, kui on alus lepingu muutmiseks, kuid muutmine ei oleks võimalik või ei oleks

teise poole suhtes mõistlik. Enne lepingust taganemist ei ole vaja nõuda lepingu muutmist. Lepingust

võib taganeda selleks üldiselt ettenähtud korras (VÕS § 188 jj), kui vastavad eeldused on täidetud

(vt ka Riigikohtu 26. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 12).

Kehtivaks taganemiseks VÕS § 97 alusel peavad seega olema täidetud nii taganemise formaalsed

eeldused kui ka sisulised eeldused VÕS § 97 järgi:

lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 97 lg 1;

vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 11);

asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe

poole kohustuste täitmise kulud on suurenenud oluliselt või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus

vähenenud oluliselt (VÕS § 97 lg 1);

kahjustatud pool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda

VÕS § 97 lg 2 p 1);

kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 2);

asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud pool (VÕS § 97

lg 2 p 3);

kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud

oluliselt teistsugustel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4);

asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine võimalik või ei oleks see teise poole suhtes mõistlik

(VÕS § 97 lg 5).

17. Kohtud on praeguses asjas näinud müügilepingu aluseks olnud asjaolude muutumist müügieseme

väärtuse olulises vähenemises pärast lepingu sõlmimist, kuid enne ostuhinna tasumist. Kolleegium

möönab, et müügieseme väärtus ja kinnisvarahindade üldine seis müügilepingu sõlmimise ajal, võisid

olla asjaolud, millest pooled lepingutingimustes kokku leppides lähtusid (vt ka Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Pooled ei ole seda kahtluse alla seadnud.

Seega on täidetud esimene VÕS § 97 lg-st 1 tulenev tingimus lepingust taganemiseks.

18. Kolleegium märgib, et kohtud on õigesti leidnud, et asjaolude muutumiseks VÕS § 97 lg 1 mõttes

ei saa vähemalt üldjuhul olla see, et ostja ei leia võimalust ostu finantseerida (vt ka Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 13).

19. Maakohus leidis, et asjaolude muutumist tuleb VÕS § 97 lg 1 mõttes hinnata võimalikult

kohtuotsuse tegemise seisuga, ringkonnakohus aga, et müügilepingust taganemise seisuga. Need

seisukohad on ebatäpsed ja täpsustada on vaja ka Riigikohtu varasemas praktikas (vt otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-76-10, p 15; 22. novembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-10, p 13) selle kohta

väljendatut.

Asja õigeks lahendamiseks on vaja kohustuste väärtus võimalikult kohtulahendi tegemise aja seisuga

kindlaks teha eelkõige kestvuslepingu puhul, kui seda tahetakse tulevikku suunatult muuta. Teiste

lepingute, eelkõige täitmata müügilepingu puhul (vt ka otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-10, p 12) tuleb

VÕS § 97 lg 1 järgse kohustuse muutumise ajana hinnata kokkulepitud täitmise aega, st lepingu

muutmist võib nõuda või lepingust taganeda üksnes muudatuse tulemusena, mis on toimunud lepingu

sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahepeal. Lepingu ettenähtud ajal täitmata jätmine (s.o lepingu

rikkumine) ei saa õigustada lepingu muutmist ega lepingust taganemist. Seega ei ole lepingu

muutmise ega sellest taganemise õigust, kui asjaolud muutusid või poolte kohustuste vahekord

muutus pärast lepingu täitmise, nt ostuhinna tasumise aega.

Kui kohustuste väärtus oli lepingu täitmise ajaks aga juba muutunud, saab lepingu muutmisel

arvestada ka hilisemat väärtuse muutumist. Näiteks kui hind kohtuvaidluse ajal jälle tõuseb, saab seda

kohtuotsuse tegemisel arvesse võtta.

20. Kohtud on leidnud, et kinnisvarahindade alanemise tõttu on hageja kohustus (maksta

kokkulepitud ostuhind) muutunud talle oluliselt koormavaks, kuna müügieseme väärtus on oluliselt

(vähemalt 50%) vähenenud. Kuigi kohtud ei ole poolte kohustuste vahekorra muutumist kohustuse

täitmise aja seisuga kindlaks teinud (vt otsuse p 19), ei ole kohustuste vahekorra olulist muutumist

kassatsioonimenetluses kahtluse alla seatud.

Kolleegium märgib, et kuigi kohtud ei ole kindlaks teinud ka kohustuste vahekorra muutumise täpset

ulatust, ei ole see VÕS § 97 lg-st 5 tuleneva lepingust taganemise õiguse kindlakstegemiseks

iseenesest määrav. Piisab, kui tehakse kindlaks kohustuste vahekorra muutumise suurusjärk. Seda on

kohtud ka teinud ja seda järeldust ei ole kassatsioonimenetluses kahtluse alla seatud.

Seega on täidetud ka teine VÕS § 97 lg-st 1 tulenev tingimus lepingust taganemiseks.

21. Kassatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud ka kohtute seisukohta, et hageja kui kahjustatud pool

ei saanud müügieseme turuväärtuse olulist vähenemist (asjaolude muutumist) mõjutada ning ei oleks

sellest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Seega on täidetud ka VÕS § 97 lg 2 p-des 2 ja 4 sätestatud tingimused lepingust taganemiseks.

22. Kolleegiumi arvates välistab lepingust taganemise ja seega ka hageja nõude rahuldamise aga

VÕS § 97 lg 2 p 3, mille järgi on lepingu muutmise nõue või lepingust taganemine õigustatud üksnes

juhul, kui asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud

lepingupool (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 13).

Kolleegium nõustub hagejaga, et riskijaotust ei saa tuletada lepingu rikkumise ajale järgnevast

ajavahemikust, vaid see peab tulenema seadusest või lepingust enesest. Asjaolude muutumisest

tulenevat riski, et lepingust tulenevate kohustuste täitmine muutub koormavamaks ja kallimaks,

kannab lepingu puhul reeglina võlgnik, kui pooled ei ole leppinud kokku teisiti. Sõlmitud leping on

VÕS § 8 lg 2 järgi pooltele täitmiseks kohustuslik. Kui poolte kokkuleppel võimaldatakse ostjal

tasuda ostuhind pärast lepingu sõlmimist, on üldjuhul tegemist ostjale soodsa tingimusega ning

hinnakõikumise riski lepingu sõlmimise ja täitmise aja vahel peab kandma seetõttu tema (vt ka

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-10, p 13). Vastasel juhul saaks ostja n-ö spekuleerida ja

otsustada alles täitmise aja saabudes, kas ta ostueset tegelikult soovib. Selline õigus peaks ostjal aga

olema üksnes poolte kokkuleppel. Kolleegium ei näe põhjust, miks peaks ostja, kes tasub ostuhinna

lepingu sõlmimisel, olema VÕS § 97 tähenduses halvemas olukorras ostjast, kes saab ostuhinna

tasumiseks rohkem aega.

Hinna muutumise riski panekut kostjale kui müüjale ei saa õigustada see, et kostja talus hagejapoolset

maksetähtaja ületamist ja hageja maksis viivitamise eest raha. Vastutulekut lepingut rikkunud

hagejale ei pea tõlgendama kostja kahjuks. Ka ei õigusta riski panekut kostjale see, et hageja ei

saanud kinnisvarahindade langust ette näha.

23. Kuna hageja lepingust taganemise eelduseks oli mh VÕS § 97 lg 2 p 3 tingimuse täitmine ning

seda tuvastatud asjaoludel täidetud ei ole, on taganemine lubamatu ja hageja taganemisavaldus seega

tähenduseta. See välistab omakorda hageja kõigi nõuete rahuldamise.

Kolleegiumil on võimalik teha kohtute tuvastatud asjaolude põhjal uus otsus, tühistades kohtute

otsused, ja jätta hagi uue otsusega rahuldamata. Kohtud ei ole otsuste tegemisel oluliselt rikkunud

menetlusõiguse normi, mis takistaks uue otsuse tegemist.

24. Kolleegium märgib lisaks, et ei näe tuvastatud asjaoludel alust heita kohtutele ette VÕS § 97 lg 2

p 1 väära tõlgendamist või kohaldamist, kui kohtud leidsid, et hageja ei pidanud ette nägema

sedavõrd ulatuslikku müügieseme väärtuse vähenemist. Kolleegium ei näe ka olulisi menetlusõiguse

normide rikkumisi sellele seisukohale jõudmisel.

25. Kolleegium nõustub kostjaga, et kohtulahenditest ei ole võimalik üheselt aru saada, miks tuleb

VÕS § 97 lg 5 alusel eelistada lepingust taganemist lepingu muutmisele. Viidatud säte eelistab selgelt

lepingu muutmist sellest taganemisele ning võimaldab lepingust taganeda vaid juhul, kui selle

muutmine ei ole võimalik või ei oleks teise lepingupoole (s.o kostja) suhtes mõistlik (vt ka Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 12). Viimasel juhul tähendab see, et teiselt poolelt ei saa eeldada

muudetud lepingu täitmise jätkamist ja õigem on leping lõpetada.

Kohtuotsustest saab järeldada, et kohtud pidasid lepingu muutmist ebamõistlikuks, kuna müügieseme

väärtus on erakordselt vähenenud. Seejuures ei ole aga tuvastatud, et lepingu muutmine oleks

ebamõistlik just kostja kui teise lepingupoole suhtes, nagu nõuab VÕS § 97 lg 5.

26. Kolleegium märgib lisaks, et maakohus tuvastas otsuse põhjendavas osas müügilepingu

lõppemise hageja taganemise alusel, kuid ei märkinud seda resolutsioonis. Õige on ringkonnakohtu

seisukoht, et kui tegemist on hagi aluseks olnud asjaoluga, ei pea seda otsuse resolutsioonis märkima.

Ekslik on aga sealt tehtav järeldus, et seda ei tule teha ka siis, kui hageja on esitanud eraldi

tuvastusnõude (tuvastushagi) asjaolu tuvastamiseks TsMS § 368 lg 1 mõttes. Kahtluse korral

pidanuks kohus selgitama, kas hageja soovib asjaolu tuvastamist otsuse resolutsioonis. Samas ei

mõjutanud see asja lahendamist ja tegemist ei ole olulise menetlusõiguse normi rikkumisega.

III

27. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus määras otsuses vääralt asja hinnaks

apellatsioonimenetluses 252 642 eurot 75 senti ja seda tuleb TsMS § 137 lg 11 alusel muuta.

Maakohtus oli asja hind TsMS § 124 lg 1 esimese lause, § 133 lg 2 ja § 134 lg 3 alusel võrdne hageja

rahalise põhinõudega 252 642 eurot 75 senti (3 953 000 krooni), nagu maakohus ka otsuses õigesti

märkis. Kuna maakohus mõistis kostjalt koos põhinõudega välja ka intressi, st kokku 270 005 eurot

89 senti, ja kostja vaidlustas maakohtu otsust ka selles osas, on asja hind apellatsioonimenetluses

TsMS § 137 lg-te 1 ja 4 alusel 270 005 eurot 89 senti.

28. Asja hind on kassatsioonimenetluses TsMS § 137 lg 1 järgi sama kui apellatsioonimenetluses,

s.o 270 005 eurot 89 senti.

29. Kuna asja menetlus lõpeb Riigikohtus, määrab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel

kindlaks menetluskulude jaotuse.

Kuna kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse ja hagi jääb tervikuna rahuldamata, kannab

menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja. Hageja võib

TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest.

30. Kolleegium märgib vastuseks kostjale, et ei nõustu, et hagi rahuldamise korral tulnuks

menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Sedavõrd erandlikke asjaolusid

praeguses asjas ei esinenud (vt ka Riigikohtu 26. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-10,

p 10).

31. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb hagi tagamine TsMS § 386 lg 4 esimese lause alusel tühistada.

32. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Henn Jõks, Villu Kõve, Tambet Tampuu