3-2-1-106-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-106-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 7. detsember 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Sinisha Nedici hagi Adelan KVH OÜ vastu kahju

hüvitamiseks ja dokumentide väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

10-18996

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Adelan KVH OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

14 770 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Sinisha Nedic (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Carri Ginter

Kostja Adelan KVH OÜ (registrikood 10568109), esindaja

vandeadvokaat Madis Kiisa

Asja läbivaatamise kuupäev

7. november 2011, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2011. a otsus ning Harju Maakohtu

5. novembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-18996 osas, milles mõisteti Adelan KVH OÜ-lt

Sinisha Nedici kasuks välja 106 116 krooni 7 senti, ning menetluskulude jaotuse osas.

Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Sinisha Nedici hagi Adelan KVH OÜ vastu

106 116 (ühesaja kuue tuhande ühesaja kuueteistkümne) krooni 7 sendi saamiseks

rahuldamata.

3. Lugeda kohtuotsuse kehtiv resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:

3.1 Hagi rahuldada osaliselt.

3.2 Mõista Adelan KHV OÜ-lt Sinisha Nedici kasuks välja kahjuhüvitis 7988 (seitse tuhat

üheksasada kaheksakümmend kaheksa) eurot (125 000 krooni).

3.3 Jätta Sinisha Nedici hagi Adelen KHV OÜ vastu 6782 (kuue tuhande seitsmesaja

kaheksakümne kahe) euro (106 116 krooni 7 sendi) saamiseks rahuldamata.

3.4 Kohustada Adelan KHV OÜ-d üle andma Sinisha Nedicile Harjumaal Rae vallas Rae külas

Xxxxxxx xxx xx asuva elamu Sinisha Nedicile kuuluva osa elektri- ning gaasivõrgu ja

ventilatsioonilahenduse projektid.

3.5 Jätta kõigis kohtuastmetes poolte kantud menetluskuludest 67% Sinisha Nedici ja 33%

Adelan KHV OÜ kanda.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada Adelan KHV OÜ-le kassatsioonkaebuselt 23. mail 2011 tasutud kautsjon

147 (ükssada nelikümmend seitse) eurot 71 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 23. aprillil 2010 esitas Sinisha Nedic (hageja) Harju Maakohtule hagi Adelan KVH OÜ (kostja)

vastu 262 135 krooni suuruse kahju hüvitamiseks ja lepingu täitmisena elektri- ja gaasivõrgu ning

maja ventilatsioonilahenduse projektide üleandmiseks.

24. aprillil 2007 sõlmisid hageja, tema abikaasa A. Nedic ja kostja notariaalse kinnisasja mõttelise

osa müügilepingu (edaspidi leping), millega kostja müüs hagejale 1/2 suuruse mõttelise osa kinnistust

(edaspidi ka lepingu ese I), mille asukoht on Xxxxxxx xxx xx, Rae küla, Rae vald, Harju maakond.

Kinnistu oluliseks osaks oli pooleliolev kaksikelamu.

Lepingu p-s 1.7.12 kinnitas kostja, et lepingu esemeks olev 1/2 suurune mõtteline osa kinnistust on

ühendatud ning liidetud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon,

maagaasitorustik. Lepingu p 3.5 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja kohustub viie kuu jooksul

alates lepingu sõlmimisest omal kulul tegema lepingu eseme oluliseks osaks olevas ehitises

siseviimistlustööd vastavalt lepingu lisale nr 3. Pärast kinnistu üleandmist hagejale selgus, et

põhimõtteliselt on lepingu esemeks olev kinnisasi küll liidetud kanalisatsiooniga kinnistuga piirnevas

osas, aga see ei ole liidetud tsentraalse vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutaja võrguga ning torustikud

on osaliselt üldse projekteerimata ja välja ehitamata, mistõttu liitumine neisse võrkudesse ei ole

võimalik. Lepingu sõlmimisel mõistis hageja, et kinnistu veevarustus ja kanalisatsioon on lahendatud

viisil, mis vastab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduses (ÜVVKS) sätestatud nõuetele, on

korrakohaselt ehitatud ning kohalik omavalitsus on selle vastu võtnud ja lubanud püsivalt kasutada.

Hageja teavitas kostjat korduvalt telefoni teel lepingu rikkumisest.

Kuna kostja ega kostja eest torustike rajamiseks kohustatud arendaja ei suutnud lepingut täita ning

piirkonnas kanalisatsiooniprobleem ei lahenenud, moodustasid kohalikud elanikud MTÜ Loopera

Haldus (edaspidi MTÜ). Viimane projekteeris puuduolevad võrgud, tellis puuduolevate

torustikuosade väljaehitamise, legaliseeris olemasolevad torustikud ning korraldas nende liitmise

tsentraalse võrguga. Hageja oli sunnitud oma kinnistu tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga

ühendamiseks liituma MTÜ-ga, maksma liitumistasuna 70 000 krooni torustike väljaehitamiseks ning

55 000 krooni liitumise eest. OÜ Rae Veevärk ja OÜ Water Ser Ehitusjuhtimine vahel 14. oktoobril

2008 sõlmitud liitumislepingu nr 312/0818 p 5.1 kohaselt kohustus OÜ Rae Veevärk vajalike tööde ja

liitumise eest maksma OÜ-le Water Ser Ehitusjuhtimine 2 154 621 krooni. Selle summa jagasid MTÜ

liikmeks astunud 38 kinnistuomanikku omavahelise kokkuleppe alusel võrdselt.

Ehitise puuduste tõttu oli hagejal võimalik ehitisse sisse kolida lepingus ettenähtud 2007. aasta

septembrikuu asemel alles 2008. aasta augustis. Seetõttu pidi hageja tasuma 255 985 krooni

intressikulusid laenumaksete näol nii kostjalt ostetud uue ehitise kui ka hageja senise korteri eest. Kui

kostja oleks hagejale ehitise õigel ajal ja kokkulepitud seisukorras üle andnud, oleks hageja saanud

oma senise korteri müüa.

Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus kostja hagejale andma üle kõik lepingu eseme päraldiseks olevad

dokumendid. Hagejale ei antud kokkulepitud ajal, s.o viie kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest üle

lepingutingimustele vastavat hoonet koos selle päraldiseks olevate dokumentidega.

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Xxxxxxx

xxx elamukruntide piirkond ei olnud ühegi vee-ettevõtja tegevuspiirkonnas ÜVVKS-i tähenduses.

Lepingu kohaselt pidi hageja lepingu eseme ja dokumentatsiooni üle vaatama enne lepingu

sõlmimist. Lepingust ei tulene kohustust tasuda tulevikus ühisveevärgi liitumistasude eest. Hageja

kinnistu oli ühendatud arendaja rajatud vee- ja kanalisatsioonitorustikuga ning fekaali väljaveo-

punktiga. Vett saadi puurkaevust. Hagejal oli võimalik vee-, elektri-, gaasi- ja

kanalisatsiooniühendusi kasutada. Maal asuvate elamute puhul ei saa eeldada ühisveevärgi

olemasolu, maal on tavapärane heitvee kanaliseerimine septikusse. Hageja oleks pidanud kostjat

puudustest teavitama hiljemalt 25. juunil 2007. Kõik projektid anti hagejale üle.

Kahju ja lepingu vahel ei ole seost. Hageja võetud laen ei saa olla hageja kahju ning tema kohustus

oma laenu tagasi maksta ei ole tingitud kostjast. Hageja soov senine elamispind müüa, ei sõltunud

kostjast.

3. Harju Maakohus rahuldas 5. novembri 2010. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja

kasuks välja kahjuhüvitise 231 116 krooni 7 senti ja kohustas kostjat andma hagejale üle elektri- ning

gaasivõrgu ja ventilatsioonilahenduse projektid. Menetluskuludest jäeti 88% kostja kanda ja 12%

hageja kanda.

Hagi lahendamiseks on oluline, kas kostja on hagejale üle andnud puudustega asja ja kui jah, siis kas

hagejale on selle tagajärjel tekkinud kahju ja kas selline kahju on põhjuslikus seoses kostja

tegevusega.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele,

eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Sama paragrahvi lg 2 järgi ei vasta asi

muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Lepingu tõlgendamise

juhised on antud VÕS §-s 29.

Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kinnistu vee- ja kanalisatsioonivarustus vastas müügilepingus

kokkulepitule. Müügilepingu p 1.7.12 nägi ette, et lepingu ese I on ühendatud ning liitunud järgmiste

tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, maagaasitorustik. Kostja väitel leppisid

pooled kokku üksnes selles, et kinnistul peab olema toimiv veevärk ja kanalisatsioon. Hageja väitel

leppisid pooled kokku selles, et kinnistul on vee- ja kanalisatsioonivarustus, mis kuulub ühisveevärki

ÜVVKS-i tähenduses.

Kuivõrd poolte ühist tahet ei ole võimalik kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 juhistest lähtuvalt

tõlgendada tehingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi

mõistma. Lepingu p 1.7.12 sõnastus viitab sellele, et lisaks füüsilisele ühendamisele on sõlmitud

liitumislepingud. Puurkaevul ja septikul põhineva süsteemi kasutamine ei eelda liitumislepingu

sõlmimist, vaid seda võib kasutada ka käsundus- või muu sarnase võlaõigusliku lepingu alusel.

Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni kasutamine seevastu on ÜVVKS-i kohaselt võimalik üksnes

liitumislepingu alusel. Seega viitab lepingu sõnastus sellele, et pooled leppisid kokku ühisveevärgi ja

-kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduses. Lisaks nähtub lepingu

sõnastusest, et veevarustus ja kanalisatsioon on korraldatud tehnovõrkude abil. Ka selle termini

kasutamine viitab, et mõistliku tõlgendaja arvates on tegemist süsteemiga, mille veevarustus tuleb

ühisveevärgist ning heitvee ärajuhtimine toimub ühiskanalisatsiooni kaudu. Puurkaevu ja

kogumiskasti ühendustorude nimetamine tehnovõrguks võib mõistlikule tõlgendajale tulla üllatusena.

Seega leppisid pooled kokku ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni tunnustele vastava vee- ja

kanalisatsioonilahenduse olemasolus. Lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu ühendatud Xxxxxxx xxx

elamukrunte teenindava lokaalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, mis oli ühendatud puurkaevu ja

heitvee kogumiskaevuga. Järelikult ei vastanud kinnistu vee- ja kanalisatsioonivarustus lepingus

kokkulepitule. Hageja võis nimetatud puudustele tugineda VÕS § 221 lg 1 alusel sõltumata sellest,

kas ja millal ta kostjale puudustest teatas.

Hagejale vee- ja kanalisatsioonivarustuse osas lepingu rikkumisega tekkinud kahjuks on kulutused,

mida hageja pidi tegema, et saavutada lepingus ettenähtud tingimustele vastav vee- ja

kanalisatsioonivarustus. Hageja huvi lepingule vastava vee- ja kanalisatsioonivarustuse vastu on

põhjendatud, kuivõrd võrreldes võlaõigusliku lepingu alusel kasutatava puurkaevust ja

kogumiskastist koosneva süsteemiga on ühisveevärk märksa püsivama iseloomuga ning sellise

süsteemi olemasolu linnalähedases elurajoonis on tavapärane. Ainus võimalus ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooniga või muu sellesarnase süsteemiga liituda oligi liituda MTÜ-ga. Pooled ei vaidle selle

üle, et hageja on tasunud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni väljaehitamiseks 125 000 krooni MTÜ-le,

kes on omakorda selle raha kasutanud vee- ja kanalisatsioonivarustuse loomiseks. See kahju tuleb

kostjalt välja mõista.

Hagejal on tekkinud varaline kahju tasutud laenuintresside näol. Laenusumma ja intresside tasumine

nähtub esitatud laenulepingutest ja pangakontode väljavõtetest. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid

sellele, et hageja ostis elamu eesmärgiga sinna elama kolida. Kahju on põhjuslikus seoses kostja

lepingurikkumisega, sest kui kostja oleks nõuetekohase kinnistu üle andnud hagejale lepingus

kokkulepitud ajal, oleks hageja saanud 2007. aasta septembris võõrandada talle kuuluva korteri

1 965 000 krooniga ja oleks saanud laenusummat vähendada 54% ning tasunud selle võrra

118 850 krooni vähem intresse.

Müügilepingu p 3.1 kohaselt kohustus kostja andma hagejale üle kõik lepingu eseme päraldiseks

olevad dokumendid. Hageja on palunud kohustada kostjat üle andma elektri- ning gaasivõrgu ja maja

ventilatsioonilahenduse projektid. Pooled ei vaidle selle üle, et nimetatud projektid on olemas ning

kuivõrd kostja on maja üleandja, pidid need dokumendid tal enne kinnistu üleandmist olemas olema.

Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks oma lepingust tuleneva kohustuse täitnud,

mistõttu tuleb kostjat VÕS § 108 lg 2 alusel kohustada üle andma hagejale elektri- ning gaasivõrgu ja

maja ventilatsioonilahenduse projektid.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse ja palus tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldavas osas ning

teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palus alternatiivselt, kui ringkonnakohus leiab,

et ta ei saa asja ise lahendada, tühistada maakohtu otsus täielikult ja saata asi esimese astme kohtule

uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. aprilli 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 alusel.

Pooled vaidlesid maakohtus selle üle, kas kinnistu vee- ja kanalisatsioonivarustus vastas

müügilepingu p-le 1.7.12. Müügilepingu p 1.7.12 nägi ette, et "lepingu ese I on ühendatud ning

liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, maagaasitorustik"

(I kd, tl 16).

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga müügilepingu p 1.7.12 tõlgenduses ja leidis, et maakohus

kohaldas õigesti VÕS § 29 sätteid. Kuna poolte ühist tahet ei olnud kohtul võimalik kindlaks teha,

tõlgendas maakohus lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi. Lepingupunkti tõlgendamisel oli võimalik

arvestada samuti lepingu olemuse ja eesmärgiga ning sellega, kuidas lepingupooltega sarnased heas

usus tegutsevad mõistlikud isikud oleksid lepingupunkti mõistnud. Kostja seisukoht, mille kohaselt

sellest lepingu punktist pidi hageja järeldama vaid, et tema kinnistul on toimiv veevärk ja

kanalisatsioon, ei ole õige. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et pooled leppisid kokku ÜVVKS-i

tähenduses ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni tunnustele vastava vee- ja kanalisatsioonilahenduse

olemasolus. Seega andis kostja hagejale üle müügilepingu tingimustele mittevastava kinnisasja, mis

kujutas endast kohustuse rikkumist VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses.

Maakohus tuvastas õigesti, et hageja pidi selleks, et tema kinnisasjale oleks tagatud tõrgeteta ja

püsivalt teenuse osutamine, tasuma liitumis- ja torustiku väljaehitamise tasu 125 000 krooni. Kuna

tegemist on kaasaegses uusarenduspiirkonnas paikneva kinnisasjaga, siis ilma püsiva vee- ja

kanalisatsiooniühenduseta elamumaa eesmärgipärane kasutamine ei ole tänapäeva kontekstis

mõistlikult võttes võimalik. Iga mõistlik isik oleks kinnisasja viinud seisundisse, mis võimaldab

kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada. Ekslik on kostja väide, mille kohaselt pidi veevarustus- ja

kanalisatsiooniteenuste osutamine piirduma Loopera elamurajooni siseste torustikega. Pooled ei

vaielnud mitte selle üle, kas hagejale üle antud kinnistu vee- ja kanalisatsiooniühendus toimis või

mitte, vaid küsimus on selles, kas see vastas lepinguga ettenähtud tingimustele, st kas tegemist oli

vee-ettevõtja käitatava ühisveevärgi ja -kanalisatsioonivõrguga ÜVVKS-i tähenduses, mille puhul on

seadusega tagatud teenuse püsiv osutamine. Kuivõrd tegelikkuses kinnistu sellele tingimusele ei

vastanud, tuli hagejal lepingujärgse vee- ja kanalisatsioonivõrguga liitumiseks teha kulutusi.

Liitumiseks tehtavad kulutused on käsitatavad hageja kahjuna. Asjaolul, et tsentraalse vee- ja

kanalisatsiooni liitumislepingu kohaliku vee-ettevõtjaga sõlmis hageja 2009. a suvel, ei ole tähtsust

lepingu rikkumise hindamisel. Maakohus on põhjendanud, miks hagejal õnnestus toimiv ÜVVKS-i

kohane vee- ja kanalisatsioonivõrk luua ja korraldada sellega liitumine mitme aasta pikkuse tegevuse

tulemusel. MTÜ liitumistasude maksmise ja kostja lepingurikkumise vahel oli põhjuslik seos. Kui

hageja ei oleks neid kulutusi teinud, oleks tema kinnistu jäänud ilma toimiva vee- ja

kanalisatsiooniühenduseta.

Ekslik on kostja väide, et tema kohustuseks oli üksnes ehitada välja kinnistusisesed võrgud ja

ühendada võrgud kohalikku tsentraalsesse vee- ja kanalisatsioonisüsteemi. Kostja on segi ajanud oma

kohustused hageja ees, mis tulenesid lepingu p-st 1.7.12, ning kohutused kostja enda ning kolmandate

isikute vahel. Viimases suhtes võis tõesti olla arendaja kohustunud rajama piirkonna vee- ja

kanalisatsioonivõrgud, kuid kostja ja hageja vahelises suhtes oli kostja kohustatud hagejale üle andma

kinnisasja, mis oli välja ehitatud ÜVVKS-i kohaste võrkudega ühendatud ja liidetud ning seega

vastutab kostja arendaja kohustuse täitmata jätmise eest TsÜS § 132 lg 2 alusel seetõttu, et ta kasutas

arendajat oma kohustuse täitmisel. Kuivõrd vee- ja kanalisatsioonivõrgu püsiv toimimine on tagatud

üksnes juhul, kui on sõlmitud liitumisleping ÜVVKS-i kohase vee-ettevõtjaga, ei ole kostja väited

puurkaevul ja septikul põhinevast süsteemist põhjendatud. Hageja tõendas, et lokaalne süsteem küll

toimis, kuid tunnistaja A. Ušakovi, kes on naaberkinnistu omanik, ütlustega on tõendatud, et torustiku

võõrandamisel lokaalne süsteem enam ei toiminud ning tunnistaja, kes ei liitunud alguses MTÜ-ga, ei

saanud torustikku kasutada ja jäi teenuseta. Asjas on tõendatud, et kui hageja poleks liitunud MTÜ-

ga, oleks ta jäänud ilma toimivast vee- ja kanalisatsiooniühendusest, nagu jäi tunnistaja A. Ušakov

oma ütluste kohaselt.

Maakohus tuvastas õigesti hagejal kahju tekkimise. Kahjuna tuli käsitada igasugust negatiivset

diferentsi isiku majanduslikus sfääris. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks

asetada kahju kannatanud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kohustuseks, mida rikuti, oli ilma liitumiseta kinnisasja

üleandmine. Hageja on tõenditeks esitanud oma naabri ja Rae vallavalitsuse kirjavahetuse. Asja

materjalidest nähtuvalt teavitas hageja kostjat enne kohtumenetlust lepingurikkumisest ja nõudis

puuduste kõrvaldamist. Kostja ega kostja ees torustiku rajamiseks kohustatud arendaja ei suutnud

lepingut täita ning hageja oli sunnitud oma kinnistu tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga

liitmiseks liituma MTÜ-ga. VÕS § 115 lg 3 kohaselt oli hagejal vaidluse asjaolusid arvestades õigus

nõuda kahju hüvitamist ilma täiendavat tähtaega määramata. Maakohus leidis õigesti, et kahju

hüvitamise materiaalõiguslikud eeldused olid täidetud.

Kostja on pidanud ebaõigeks maakohtu seisukohta, et hageja laenuintresside, MTÜ liitumistasude ja

kostja tegevuse vahel on põhjuslik seos, st et kahju ja kohustuse rikkumise vahel on põhjuslik seos.

VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus

põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik

seos). VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes

kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal,

välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

Maakohus tuvastas õigesti, et täiendava intressikulu põhjustas hagejale see, et ehitise puuduste -

eelkõige gaasivarustuse puudumise - tõttu sai hageja ehitisse sisse kolida üksteist kuud hiljem kui,

siis kui apellant oleks lepingut kohaselt täitnud. Seega pidi hageja selle aja jooksul säilitama teise

elamispinna, mille tõttu olid tekkinud intressikulud vältimatud. Kuna hageja ostis kinnistu perele

elamiseks, pidi kostja mõistlikult arvestama ka sellega, et juhul, kui ta ei suuda oma lepingulisi

kohustusi õigel ajal täita ning hageja ei saa seetõttu õigel ajal lepingu esemeks olnud elamusse kolida,

peab hageja säilitama oma senise elamispinna ning kandma sellega seotud mõistlikke kulusid. Õige

on hageja selgitus, mille kohaselt ei ole tähtis, kas ta kandis kahju täiendava intressikuluna või oleks

ta kandnud kahju näiteks mõistliku elukoha üüritasuna. Kostja pidi mõistlikult ette nägema

lisakulutuste kaasnemist, mis on kahjuks VÕS § 127 lg 1 tähenduses. Hageja kantud intressikulu oli

täielikult ettenähtav. Kostja on professionaalne ettevõtja, kes pakub kinnisvaraarendusteenust.

Seetõttu võib kostja käitumist käsitada raske hooletusena, kuna ta andis üle kinnistu, millel ei olnud

toimivat gaasiühendust, ehkki kinnistut pidi köetama gaasiga.

Maakohus rahuldas õigesti dokumentide üleandmise nõude, kuivõrd ei ole tõendatud, et kostja oleks

müügilepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse täitnud. Kuigi apellatsioonkaebuses kinnitab kostja

jätkuvalt, et ta andis ehitise päraldiseks olnud dokumendid hagejale üle, ei saa selle väitega nõustuda.

TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsus ja teha asjas uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kui Riigikohus leiab, et ei saa ise uut otsust teha, tuleb

tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kohtud on ekslikult leidnud, et kui müügilepingus on müüja kinnitanud, et kinnisasi on ühendatud

tehnovõrkudega, ei saa see tähendada muud kui ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni lubamist.

Kohtuotsustest ei nähtu, millest lähtuvalt kujunes kohtute tõlgendus, et tehnovõrgu all tuleb mõelda

ühisveevärki ja -kanalisatsiooni. Müügilepingu ese ei vastaks kokkulepitud tingimustele siis, kui

müüja oleks kinnitanud, et kinnistu on ühendatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga, mitte siis, kui

kinnitati, et on liidetud tehnovõrkudega.

Kohtud on valesti kohaldanud VÕS § 29. Lepingu tõlgendamisel on oluline vähemalt kahe

tahteavalduse olemasolu, mistõttu ei ole piisav ainult ühe lepingupoole tahteavalduse tõlgendamine

lepingute olemuse ja sisu väljaselgitamisel. Kohtud ei võtnud piisaval määral arvesse ega analüüsinud

lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Hagejal ei olnud etteheiteid vee-,

kanalisatsiooni-, elektri- ja gaasivarustuse kohta enne hagi esitamist. Kostja juhib tähelepanu, et tema

kohustuseks ei olnud piirkonna varustamine vee, elektri, kanalisatsiooni või gaasiga.

Kohtud kohaldasid VÕS § 127 vaid osaliselt. Kostja ei nõustu sellega, et laenuintressid oleksid

põhjuslikus seoses tema väidetava lepingurikkumisega. Ettenähtavuse reegli alusel peab pooltel

olema võimalik lepingu sõlmimise hetkel hinnata endale lepingu sõlmimisega võetavaid riske ning

vastutust, st lähtuda tuleb sellest, mida võlgnik lepingu sõlmimisel faktiliselt ette nägi või ette näha

võis. See, kas võlausaldaja seda ette nägi või mitte, ei mängi VÕS § 127 sõnastuse kohaselt mingit

rolli. Oluline ei ole VÕS § 127 lg 3 sõnastuse kohaselt see, kas võlgnik nägi lepingu sõlmimisel ette

või pidi ette nägema lepingurikkumist, vaid see, kas ta oleks pidanud arvestama lepingurikkumise

tagajärjel sellise kahju tekkimisega. Hagejale tekkinud kahju ei olnud ettenähtav. Kostja tegevus ei

takistanud mingilgi moel hagejale kuulunud korteriomandi müüki. Hageja on nimetatud kulud ise

põhjustanud ja VÕS § 139 alusel ei tule hüvitada kahju ulatuses, milles selle oma käitumise või

muude endast tulenevate asjaoludega põhjustas kahjustatud isik ise. Tuvastamaks põhjuslikku seost

kahju ja kahju tekkimise vahel, oleks kohtud pidanud analüüsima ja hindama seda, kas kahju

tekkimine oli kostja jaoks ettenähtav. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et korter, mille

eluasemelaenulepingust tulenevaid kohustusi hageja täitis, oli hagejal olemas ammu enne lepingu

sõlmimist ning see korter jäi hageja omandisse ka pärast lepingu esemeks oleval kinnistul asuvasse

elamusse sissekolimist. Ringkonnakohus käsitles hageja eluasemelaenulepingut nagu üürilepingut ja

sedastas, et aja eest, mil hageja ei saanud elamut kasutada, tuleb hageja eluasemelaenuintress lugeda

hageja kuluks ja kostja tekitatud kahjuks.

Samuti ei saanud kostja ette näha MTÜ asutamist ja ebaseaduslike liitumistasude küsimist. Kohtud

on jätnud tähelepanuta, et kostjalt välja mõistetud summa sisaldab peamiselt MTÜ

investeeringukulusid. Liiati oli kinnistu võrku juba liidetud. Liitumist MTÜ-ga ei ole võimalik

käsitada hageja kahjuna.

Kohtud on lahendanud valesti dokumentide üleandmise nõude. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et

müügilepingu punktis 1.8.2 on hageja kinnitanud, et on ehitise dokumentatsiooni üle vaadanud. Ilma

dokumente üle andmata ei oleks hageja saanud nendega ka tutvuda.

7. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kostja arvates jätsid kohtud tähelepanuta, et hagejal ei

olnud enne hagi esitamist etteheiteid vee-, kanalisatsiooni-, elektri- ja gaasivarustuse kohta. Pooled ei

ole vaielnud mitte selle üle, kas hagejale üle antud kinnistu vee- ja kanalisatsiooniühendus mingi aja

jooksul toimis või mitte, vaid selle üle, kas tegemist oli vee-ettevõtja käitatava ühisveevärgi ja -

kanalisatsioonivõrguga ÜVVKS-i tähenduses, mille puhul on seadusega tagatud teenuse püsiv

osutamine. Kinnisasi sellele tingimusele ei vastanud ning kui hageja ei oleks ise vee- ja

kanalisatsioonivõrguga liitumiseks tasunud 125 000 krooni, oleks tema kinnistu jäänud ilma toimiva

vee- ja kanalisatsiooniühenduseta.

Kohtud on õigesti tõlgendanud lepingu punkti 1.7.12. Püsiv vee- ja kanalisatsiooniühendus või vastav

lepingu sõlmimise võimalus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende näol ei ole

tegemist tingimustega, milles tuleb eraldi kokku leppida. Eraldi tuleb kokku leppida see, et niisugust

võimalust ei ole. Lepingu punktis 1.7.12 nimetatud vee- ja kanalisatsioonivõrgu all tuleb mõista just

seda, et kinnistu veevarustus ja kanalisatsioon on lahendatud viisil, mis vastab ÜVVKS-i nõuetele, on

korrakohaselt ehitatud ning kohalik omavalitsus on selle vastu võtnud ja lubanud seda püsivalt

kasutada. Hageja tehtud kulutused vee- ja kanalisatsiooniühenduse loomiseks on põhjuslikus seoses

kostja lepingurikkumisega.

Kohtud on kohaldanud õigesti VÕS § 127. Täiendava intressikulu põhjustas hagejale see, et ehitise

puuduste - eelkõige gaasivarustuse puudumise - tõttu sai hageja ehitisse sisse kolida üksteist kuud

hiljem kui, siis kui lepingut oleks kohaselt täidetud. Kuivõrd hageja pidi selle aja jooksul säilitama

teise elamispinna, olid selle tõttu tekkinud intressikulud vältimatud. Kostjale oli teada asjaolu, et

hageja omandab vaidlusaluse kinnistu oma perele elamiseks. Seetõttu pidi kostja mõistlikult

arvestama ka sellega, et juhul, kui ta ei suuda oma lepingulisi kohustusi õigel ajal täita ning hageja ei

saa seetõttu õigel ajal lepingu esemeks olnud elamusse kolida, peab hageja säilitama oma senise

elamispinna ning kandma sellega seotud mõistlikke kulusid. Tegemist on tüüpilise viivituskahjuga,

millega tuleb käibes arvestada.

Kohtud on õigesti lahendanud dokumentide üleandmise nõude. Kostja ei ole dokumentide üleandmist

tõendanud. Hageja on korduvalt nõudnud projektide üleandmist.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks

välja 106 116 krooni 7 senti ja jaotati menetluskulud. Osas, milles ringkonnakohus nõustus

maakohtuga, s.o osas, milles maakohus mõistis kostjalt välja kahjuhüvitisena 125 000 krooni ja

kohustas kostjat andma hagejale üle elamu elektri- ning gaasivõrgu ja ventilatsioonilahenduse

projektid, tuleb ringkonnakohtu otsus TsMS § 691 p 1 alusel jätta muutmata. Tühistatud osas teeb

kolleegium TsMS § 691 p 5 alusel uue otsuse, millega jätab hagi 106 116 krooni 7 sendi saamiseks

rahuldamata ning jaotab menetluskulud.

Riigikohtu võimalused kaebuse lahendamisel piirduvad TsMS § 688 lg-te 3-5 järgi tuvastatud

asjaoludele antud õigusliku hinnangu kontrollimisega, samuti kontrolliga, kas kohtud on oma

seisukoha kujundamisel poolte väidetele vastanud ja muus osas menetlusõiguse norme järginud.

9. Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnistu vee- ja kanalisatsioonivarustus vastas müügilepingus

kokkulepitule, st kuidas tõlgendada lepingu punkti 1.7.12. Lepingu p 1.7.12 nägi ette, et lepingu ese,

s.o 1/2 suurune mõtteline osa kinnistust on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega:

elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, maagaasitorustik. Kostja väitel lepiti kokku üksnes

selles, et kinnistul peab olema toimiv veevärk ja kanalisatsioon. Hageja väitel leppisid pooled kokku

selles, et kinnistu on ühendatud ja liidetud vee- ja kanalisatsioonivarustusega, mis kuulub

ühisveevärki ÜVVKS-i tähenduses. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele. Asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi muu hulgas lepingitingimustele, kui asjal

ei ole kokkulepitud omadusi.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus, nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega lepingu

tõlgendamise osas, on asjas õigesti kohaldanud VÕS § 29. VÕS § 29 lg 4 järgi, kui lepingupoolte

ühist tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik

seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Ringkonnakohus leidis, et lepingu p 1.7.12 sõnastus viitab

sellele, et lisaks füüsilisele ühendamisele pidid olema sõlmitud ka liitumislepingud, millest järeldas,

et pooled leppisid kokku ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja

kanalisatsioonilahenduses. Kostja väited puurkaevul ja septikul põhinevast süsteemist, ei ole

põhjendatud. Seega on ringkonnakohus oma järeldust põhjendanud. Lisaks leidis ringkonnakohus, et

kuna tegemist on kaasaegses uusarenduspiirkonnas paikneva kinnisasjaga, siis ilma püsiva vee- ja

kanalisatsiooniühenduseta elamumaa eesmärgipärane kasutamine ei ole tänapäeval mõistlikult võttes

võimalik.

Kuna ringkonnakohus tuvastas, et kostja andis hagejale üle lepingutingimustele mittevastava

kinnisasja, s.o puudus lepingus kokkulepitud ühendus ja liitumine ÜVVKS-i tähenduses vee- ja

kanalisatsioonivarustusega, on kostja rikkunud oma lepingujärgset kohustust VÕS § 217 lg 1 p 1

tähenduses. Kohustuseks, mida rikuti, oli ilma vee- ja kanalisatsioonivarustusega liitumiseta

kinnisasja üleandmine.

10. Kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja VÕS § 115 lg 1 järgi koos kohustuse täitmisega

või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 2

järgi võib kohustuse täitmise asemel nõuda kahju hüvitamist pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava

tähtaja möödumist. Sama paragrahvi lg 3 järgi võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist

nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei ole

tulemust. Ringkonnakohus leidis, et hageja teavitas kostjat telefoni teel kohtumenetluse eelselt

lepingurikkumisest ning nõudis puuduste kõrvaldamist ja nõustus maakohtuga selles, et vaidluse

asjaolusid arvestades oli põhjendatud hageja poolt nõuda kahju hüvitamist ilma täiendavat tähtaega

määramata. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. Ka kassatsioonkaebuses ei väida kostja, et

täiendava tähtaja andmisel oleks ta kinnisasja liitnud vee- ja kanalisatsioonivarustusega, s.o taganud

lepingus kokkulepitu üleandmise. Kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamisel on selline kahju

eelduslikult hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgist (VÕS § 127 lg 2) ja ka ettenähtav

(VÕS § 127 lg 3).

Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud (VÕS § 127 lg 1). Kostja selle kahju hüvitamise kohustust välistaks vabandatavus

VÕS § 103 järgi. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole

vabandatav. Kostja pole tõendanud, et tema kohustuse rikkumine oli vabandatav.

VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus

põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik

seos). Ringkonnakohus tuvastas, et kostja ega kostja ees torustiku rajamiseks kohustatud arendaja ei

täitnud lepingut ning hageja oli sunnitud oma kinnistu tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga

liitmiseks liituma MTÜ. Liitumine tsentraalse vee- ja kanalisatsiooniga sai võimalikuks alles

2009. aastal. Seega tuvastas ringkonnakohus õigesti, et kahju hüvitamise materiaalõiguslikud

eeldused olid täidetud, samuti selle, et hageja kulutused 125 000 krooni, mis olid tehtud vee- ja

kanalisatsooniühenduse loomiseks, on kostja lepingurikkumisega põhjuslikus seoses. Tegemist on

kulutustega, mida hageja oli sunnitud kandma, et kõrvaldada lepingule mittevastava kinnistu

puudused. Kui kostja oleks oma kohustust kohaselt täitnud, ei oleks hagejal tekkinud vajadust ise

torustikke välja ehitada ja liitumiseks kulutusi teha. Kostja pole väitnud ega tõendanud, et hageja

oleks saanud liitumist teha odavamalt. Seetõttu ei olnud kohtutel alust kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1

alusel vähendada.

Põhjendamatu on kostja kassatsioonkaebuse väide, et kohtud on lahendanud valesti dokumentide

üleandmise nõude. Maakohus rahuldas dokumentide üleandmise nõude, kuivõrd ei ole tõendatud, et

kostja oleks müügilepingu p-s 3.1 nimetatud kohustuse täitnud. Sama leidis ka ringkonnakohus.

Samuti on põhjendamatu kostja väide, et ringkonnakohus tugines tunnistaja ütlustele, keda kohus

pole üle kuulanud. Kolleegium märgib, et tunnistaja Ušakov on ütlusi andnud 7. aprillil 2010

maakohtu istungil (I kd tl 189).

Seega on ringkonnakohus 125 000 krooni kahjuhüvitise ja dokumentide üleandmise nõude

rahuldamisel oma järeldusi põhjendanud ja järginud tõendite hindamisel ja kohtuotsuse

põhjendamisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid.

11. Järgmisena käsitleb kolleegium kostja kassatsioonkaebuse väidet, et hageja kantud laenuintressid

ei ole kahju, mille tema peab hüvitama, sest selline kahju ei olnud ettenähtav ega ole põhjuslikus

seoses väidetava lepingurikkumisega. Hagiavalduses leidis hageja, et täiendava intressikulu põhjustas

see, et ta sai ehitise puuduse tõttu elamusse sisse kolida kokkulepitust üksteist kuud hiljem ja ei

saanud senist korterit võõrandada. Maakohus leidis, et hageja kahjuks on enam tasutud laenuintressid

106 116 krooni 7 senti. Sellega nõustus ka ringkonnakohus.

Hageja on menetluses väitnud, et kuna ta omandas kinnisasja oma perele elamiseks, pidi kostja

mõistlikult arvestama ka sellega, et juhul, kui ta ei suuda oma lepingulisi kohustusi õigel ajal täita, ei

saa hageja õigel ajal elamusse sisse kolida, peab säilitama oma senise elamispinna ega saa seda

võõrandada. Sellisel juhul on tegemist tüüpilise viivituskahjuga, millega tuleb käibes arvestada.

Ringkonnakohus nõustus hagejaga ja leidis samuti, et ei ole tähtis, kas hageja kandis kahju täiendava

intressikuluna või oleks ta kandnud kahju näiteks mõistliku elukoha üüritasuna. Kolleegium sellise

käsitlusega ei nõustu.

12. Kohtud on kahjuhüvitisena hageja laenuintressikulu kostjalt väljamõistmisel vääralt kohaldanud

VÕS § 127. VÕS § 127 lg 2 alusel ei tule kahju hüvitada ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud

selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis.

VÕS § 127 lg-s 2 on lähtutud normi eesmärgist, mille kohaselt tuleb lepingurikkumisega iseenesest

adekvaatses kausaalseoses olev kahju hüvitada siiski üksnes juhul, kui selle kahju ärahoidmine oli

selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Igasuguste

kahjude hüvitamine ei pruugi vastata pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. VÕS § 127 lg 2

kohaldamisel peab kohus märkima kohustuse või sätte, mille rikkumist kostjale ette heidetakse ning

mille kaitse-eesmärgi ulatust kohus hindab (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. märtsi 2011. a otsus

asjas nr 3-2-1-174-10, p 12). Seega tuli kohtutel hinnata, kas kinnisasja müügilepingu rikkumise

korral on lepingut rikkunud poolel kohustus hüvitada teise poole pangalaenu kasutamisest tulenev

intressikulu. Kolleegium leiab, et hageja väidetud kahju (intressikulu) ei ole hõlmatud poolte

sõlmitud lepingu kaitse-eesmärgiga, mistõttu tuleb hagi jätta selle nõude osas rahuldamata sõltumata

sellest, kas kostja põhjustas selle kahju (VÕS § 124 lg 4) või kas kahju oli ettenähtav (VÕS § 127

lg 3). Kolleegium märgib muuhulgas, et ringkonnakohus kohaldades VÕS § 127 lg-t 3 oleks pidanud

selgelt tuvastama, et ette pidi olema nähtav just intressikulu, mitte kahju üldiselt.

13. TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel tuleb muuta ka menetluskulude jaotust. Kuna hagi

rahuldatakse osaliselt, tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud jaotada võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega. Hageja nõudis kostjalt 380 985 krooni väljamõistmist. Kohtumenetluse

tulemusena mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 7988 eurot (125 000 krooni) põhivõlga ja kohustati

üle andama nõutud dokumentatsioon. Järelikult rahuldati hagist ligikaudu 33%. Seega jääb hageja

menetluskuludest 33% kostja kanda ja kostja menetluskuludest 67% hageja kanda. Kolleegium

märgib, et menetlusosalised võivad TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda oma menetluskulude

kindlaksmääramist maakohtult 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest. Riigikohtu

otsus jõustub TsMS § 694 lg 2 kohaselt otsuse avalikult teatavakstegemise päeval.

14. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kostjale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

Ants Kull, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu