3-2-1-105-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-105-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. november 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Lea Laarmaa ja Villu Kõve

Kohtuasi

Silver Ermeli hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu

ülesütlemise vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 18. mai 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-22021

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Silver Ermeli kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

364 eurot 30 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Silver Ermel (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Viktor Turkin

Kostja Eesti Vabariik (Kaitseministeeriumi kaudu)

Asja läbivaatamise kuupäev

31. oktoober 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 18. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-22021 ja saata

asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Silver Ermeli kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Olga Harkmann-Starikovale 8. juunil 2011 Silver Ermeli kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Silver Ermel (edaspidi hageja) esitas 14. mail 2009 hagi Eesti Vabariigi (Kaitseministeeriumi

kaudu, edaspidi kostja) vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks. Hageja töötas

kaadrikaitseväelasena Eesti kaitseväes. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja

15. oktoobril 2003 tööandja eluruumi üürilepingu ning hageja sai oma perekonna kasutusse eluruumi

Tallinnas Xxxxxx x-xx. Hageja vabastati 10. mai 2005. a käskkirjaga ametist salajaste

dokumentidega töötamise loa puudumise tõttu ja arvati reservi. Kaitseväe logistikakeskus saatis

hagejale 13. aprillil 2009 teate üürilepingu ülesütlemise kohta 15. juulist 2009.

Üürilepingu lõpetamine on lepingu p 6.5 järgi võimalik vaid mõjuval põhjusel, milleks on

tegevteenistuslepingu lõpetamine üürniku algatusel või üürniku tegevteenistuslepingu rikkumine.

Salajaste dokumentidega töötamise loa puudumine ei ole käsitatav teenistuslepingu rikkumisena.

30. oktoobril 2009 esitatud hagiavalduse täienduses toob hageja hagi alusena välja uue asjaolu, et

30. juunil 2002, mil lõppes elamuseaduse (ES) § 60 kehtivus, oli hageja teenistusstaaž Eesti Vabariigi

kaitsejõududes enam kui kümme aastat, mistõttu tuli tema suhtes kohaldada ES § 60 lg 4 p 1. Hageja

ainsaks tööandjaks kuni 2005. a maini oli Eesti Vabariik Kaitseministeeriumi ning tema allasutuste

kaudu. Hagejat saadeti teenistusperioodil korduvalt ühest teenistuskohast teise, millega on alates

1998. a-st katkematult kaasnenud ka tööandja eluruum hagejale ning tema pereliikmetele. Asjaolul, et

hageja on kaitseväelase ametikoha spetsiifikast tulenevalt kasutanud erinevaid tööandja eluruume, ei

ole asja lahendamisel õiguslikku tähendust. Hagejat ei puuduta ka 1. juulil 2002 jõustunud

võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud erinevad tööandja eluruumi kasutavate isikute tagatised, kuna

hageja oli selleks ajaks olnud Eesti Vabariigi teenistuses juba enam kui kümme aastat. ES § 60 lg 4

p 1 sätestas hageja õiguse saada väljatõstmise korral vastu teine eluruum ja VÕS-i jõustumine ei võta

tagasiulatuvalt hagejalt seda õigust ära. Hageja palus tunnistada üürilepingu ülesütlemine tühiseks.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Kostja põhjenduste kohaselt oli üürilepingu p 6.4 kohaselt lepingupooltel õigus leping korraliselt üles

öelda. Tähtajatu üürilepingu korralist ülesütlemist reguleerivad VÕS §-d 311 ja 312. Üürilepingust ei

tulene piiranguid selle korralisele ülesütlemisele, ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on

täidetud.

Kostja leidis, et oluline ei ole mitte hageja kaitseväeteenistuse staaž, mis arvutatakse

kaitseväeteenistuse seaduse (KVTS) § 190 alusel, vaid kaitseväes töötatud aeg. Hageja oli 1. juuliks

2002 töötanud kostja juures ES § 60 lg 4 p 1 tähenduses üheksa aastat ja kuus kuud. Ajateenistuses

oldud aega ei arvestata kostja juures töötamise ajana.

3. Harju Maakohus rahuldas 27. augusti 2010. a otsusega hagi ning tuvastas eluruumi ülesütlemise

tühisuse. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud

eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest

eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 60 lg 4 p 1 sätestab, et üürilepingu

lõppemisel ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on

töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat.

KVTS § 5 lg 3 järgi tuleb teenistusaja alguseks lugeda tegevteenistusse võtmise käskkirjas märgitud

kuupäeva, milleks on hageja puhul 2. juuli 1992. KVTS § 190 lg-d 1-3 sätestavad kaitseväeteenistuse

staaži arvestamise alused ning teenistusstaaži hulka arvatakse nii tegevteenistuses, ajateenistuses kui

ka reservkogunemisel osaletud aeg. Seega on ES § 60 lg 4 p-s 1 nimetatud "töötamine" tõlgendatav

kui kogu tööandja juures töötatud aeg ehk tööstaaž, hageja puhul siis teenistusstaaž. Kohtule esitatud

teenistuslehe kohaselt on esimene kanne kostja kohta tehtud 6. veebruaril 1992, millal kostja asus

Kaitseliidu juhtivkaadri kahekuulistele kursustele, mille ta lõpetas 16. aprillil 1992 ja asus 2. juulil

1992 teenistusse Kuperjanovi ÜJP jalaväerühma vanemaks. Eeltoodust tulenevalt oli hageja 30. juuni

2002 kuupäeva seisuga töötanud kostja juures üle kümne aasta ning tema suhtes kehtis ES § 60 lg 4

p-s 1 ja VÕSRS § 15 lg-s 4 märgitud piirang.

Üürilepingu p-s 6.4 on sätestatud üürilepingu korralise ja erakorralise ülesütlemise õigus. Praegusel

juhul on tegemist korralise ülesütlemisega. Hageja võib kostjaga sõlmitud üürilepingu korraliselt üles

öelda ja kostja saab tööandja eluruumist välja tõsta, kuid üksnes teist eluruumi vastu andes.

Ülesütlemise puhul ei ole täidetud VÕS § 325 lg 2 p 3 tingimus. Ülesütlemise õigusliku aluse üheks

tingimuseks on teise eluruumi vastu andmine. Hageja ei ole kostjale teist eluruumi vastu andnud ning

seetõttu on ülesütlemine tühine.

4. Kostja palus apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega

jäetakse hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud tema enda kanda.

Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 18. mai 2011. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti VÕSRS § 15 lg-t 4 ja elamuseaduse

sätteid. VÕSRS § 15 lg 4 järgi ei või isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud

eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist

välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Hageja vaidlustab 15. oktoobril 2003 sõlmitud lepingu

alusel tema kasutusse antud tööandja eluruumi üürilepingu ülesütlemise. VÕSRS-ist tulenevalt

kohaldatakse ES-is sätestatud väljatõstmise piirangut sellistest tööandja eluruumidest, mis anti töötaja

kasutusse elamuseaduse kehtivuse ajal. Tähtsust ei ole sellel, kas hageja kasutas varem mingit teist

tööandja eluruumi, mis seda vaidlust ei puuduta.

Vaidlusalusele tööandja eluruumi üürilepingule kohalduvad VÕS-i 15. peatüki üürilepingu sätted

VÕS §-s 333 sätestatud erisustega. Hageja viidatud üürilepingu p 6.5.1 sätestab lepingu erakorralise

ülesütlemise alused. Pooled ei vaidle selle üle, et tegemist on üürilepingu korralise ülesütlemisega.

Üürilepingu ülesütlemise avaldusest (tl 12) nähtub, et kostja ütles hagejaga sõlmitud tähtajatu

üürilepingu üles VÕS § 311 lg 1 alusel, mille kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu

VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib

kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse

kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades

sellest ette vähemalt kolm kuud. Kostja saatis hagejale 13. aprillil 2009 üürilepingu ülesütlemise

avalduse, teatades, et ütleb alates 15. juulist 2009 üürilepingu üles. Seega on kostja

etteteatamistähtajast kinni pidanud ja selle üle ei vaielda.

VÕS § 325 lg 2 p 3, mille alusel maakohus tuvastas ülesütlemise tühisuse, ei ole asjakohane.

VÕS § 325 sätestab formaalsed nõuded üürilepingu ülesütlemise vormile, lg 2 p 3 kohaselt peab

üürileandja ülesütlemisavalduses olema näidatud ka ülesütlemise alus. Teise üüripinna vastuandmise

kohustus ei ole aluse puudumine ülesütlemisavalduses. Praeguses asjas on ütlemisavalduses alus

näidatud. Seega ei anna hagi alusena esiletoodud asjaolud alust pidada üürilepingu ülesütlemist

tühiseks. Hageja ei ole tuginenud ka asjaoludele, mis annaksid alust pidada üürilepingu ülesütlemist

hea usu põhimõttega vastuolus olevaks (VÕS § 327).

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja hageja nõude rahuldada ning

jätta menetluskulud kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole kostja kordagi tuginenud asjaolule, et hageja kasuks seatud tagatis

tööandja eluruumi kasutamisel peaks põhinema vaid viimasel kasutatud eluruumil ning et ES-i ja

VÕSRS-i vastavate sätete kohaldamine on võimalik vaid viimase tööandja eluruumi kasutamise aega

silmas pidades. Ringkonnakohus on otsust tehes tuginenud asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud,

rikkudes sellega oluliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg-d 1 ja 2 ning § 436 lg-d 3

ja 4, mis on toonud kaasa ebaõige otsuse.

Hageja on olnud kaitseväelasena Eesti Vabariigi teenistuses rohkem kui kümme aastat, mis on

eluruumiga kindlustamise õiguslikuks tagatiseks VÕSRS § 15 lg 4 ning 1. juulini 2002 kehtinud

ES § 60 lg 4 p 1 tähenduses. KVTS § 191 lg 1 järgi on kaitseväeteenistuse staaži tõendavaks

dokumendiks teenistusleht. Hageja teenistusstaaž Eesti Vabariigi kaitsejõududes algas teenistuslehe

kohaselt 6. veebruaril 1992. 1. juuliks 2002 oli hagejal täitunud enam kui kümneaastane

teenistusstaaž.

Tulenevalt kaitseväeteenistuse eripärast on ohvitseride ümberpaigutamised Eesti Vabariigi

erinevatesse piirkondadesse tavapärased ning on üldjuhul kaitseväelasest ning tema tahtest

sõltumatud. Hagejale ja ka paljudele teistele kaitseväe ohvitseridele kaasnes sellega katkematult ka

teenistuslik elamispind ehk ametikorter, mille asukoht lähtus teenistuskoha paiknemisest.

Ringkonnakohtu VÕSRS § 15 lg 4 ning ES § 60 lg 4 p 1 äärmiselt kitsas tõlgendamine, mille

kohaselt tuleb vaadata vaid aega, millal sõlmiti viimane tööandja eluruumi üürileping, ja eelmärgitud

tagatis on seotud ainuüksi selle lepinguga, ei vasta praegusel juhul seadusandja mõttele. Hageja

viimase elukoha (tööandja eluruumi) üürileping sõlmiti 15. oktoobril 2003, kuid hageja oli kasutanud

tööandja (teenistusse võtja) eluruumi alates 1998. a-st, kuna Eesti riik saatis teda ohvitserina teenima

erinevatesse piirkondadesse Tartu-, Võru- ja Harjumaal. Kaitseväe ohvitseri ei saa tema üheainsa

teenistuspaiga muutmisel jätta ilma kõigist ES-i ja VÕSRS-i sätestatud tagatistest, kuna see võib

muuta töötaja õigusi kaitsva normi märkimisväärse hulga isikute (nt kaitseväe pika staažiga

ohvitseride) jaoks mõttetuks. Hageja kasutatud tööandja eluruumi järjepideva kasutamise aega

määrates tuleb lähtuda momendist, mil hageja sai enda kasutusse teenistusliku eluruumi, ning

ES § 60 lg 4 p-s 1 ja VÕSRS § 15 lg-s 4 seatud tagatise kehtivus ei tohi olla sõltuvuses sellest, kas

hagejat on vahepeal Eesti riigi huvides kohustatud oma teenistuspaika muutma või mitte.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

8. Hageja vaidlustas hagis ja selle hilisemas täienduses kostja üürilepingu ülesütlemise, tuginedes

VÕS § 326 lg-le 1 ning enne 1. juulit 2002 kehtinud ES § 60 lg-le 4. Maakohus rahuldas hageja

nõude ja tuvastas üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi

asjas uue otsuse, millega jättis hagi kostja vastu rahuldamata.

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole kostja üürilepingu ülesütlemise õiguspärasust piisava

põhjalikkusega hinnanud.

Hageja ja kostja olid sõlminud 15. oktoobril 2003 tööandja eluruumi üürilepingu Tallinnas Xxxxxx x-

xx asuva eluruumi kasutamiseks. Kostja ütles 13. aprilli 2009. a avaldusega, tuginedes VÕS § 311 lg-

le 1, § 312 lg-le 1 ja § 325 lg-tele 1 ja 2, üürilepingu üles, ülesütlemisavalduses oli lepingu lõppemise

päevaks märgitud 15. juuli 2009. Nimetatud lepingu p-d 6.1-6.12 reguleerivad üürilepingu lõppemist

ja lõpetamist. Lepingu punkti 6.4 kohaselt oli lepingu pooltel õigus öelda leping üles korraliselt või

erakorraliselt. Iseenesest on õige kohtute seisukoht, et 13. aprilli 2009. a avaldus oli üürilepingu

korraline ülesütlemine ja vaidlusalusele tööandja eluruumi üürilepingule kohalduvad üldised VÕS-i

üürilepingu ülesütlemise sätted VÕS §-s 333 sätestatud eristustega. Tähtajatu üürilepingu võib

kumbki pool igal ajal üles öelda, lähtudes VÕS § 195 lg-st 3 ning §-dest 311 ja 312 (vt ka Riigikohtu

11. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06, p 24). Kohtud ei tuvastanud, et üürilepingus

endas oleks olnud üürilepingu korralist ülesütlemist piiravaid sätteid.

10. Kolleegium leiab, et ekslik on aga ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole üürilepingu

ülesütlemise kehtivuse üle otsustamisel tähtsust sellel, kas hageja kasutas varem teist tööandja

eluruumi või mitte. VÕSRS § 15 lg 4 järgi ei saa isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58

nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest

eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Seega tuli kohtutel üürilepingu ülesütlemise

kehtivuse üle otsustamisel kontrollida esiteks, kas hageja kasutas tööandja eluruumi enne 1. juulit

2002, ning teiseks, kas oli täidetud üks ES § 60 lg-s 4 sätestatud tingimus.

11. Esmalt peatub kolleegium hageja ja kostja vahelisel üürisuhtel. Hageja väidab hagiavalduse

täienduses, et alates 1998. a-st on ta katkematult kasutanud tööandja eluruumi (tl 64), kostja ei ole

hageja väidetele vastu vaielnud. Nimetatud asjaolu võiks olla aluseks, mille järgi tuleks eluruumi

üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse kontrollimisel arvestada VÕSRS § 15 lg-e 4 sätestatuga.

Kolleegium kordab 28. mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud otsuse p-s 10 väljendatud

seisukohta, et VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1. juuli 2002 seisuga olema pooltel

kehtivat tööandja eluruumi üürilepingut. Üürileandja ülesütlemisõiguse piiramiseks luges Riigikohus

piisavaks, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva tööandja eluruumi.

Kohtud ei ole analüüsinud hageja väidet, et viimane on tööandja eluruumi kasutanud katkematult

alates 1998. a-st. Asja materjalide hulgas ei ole üürisuhet kinnitavaid tõendeid. Seega jääb

selgusetuks, kas hageja kasutas tööandja eluruumi ka 1. juulil 2002. Kolleegiumi arvates ei ole

praegusel juhul oluline, et tegemist oleks ühe ja sama eluruumiga, ja nõustub hagejaga selles, et

kaitseväeteenistuse eripärast tingituna on teenistujate ümberpaigutamised erinevatesse

haldusüksustesse tavapärased ning on üldjuhul kaitseväelasest ning tema tahtest sõltumatud. Seega ei

ole asjas tähtsust mitte vaidlusaluse üürilepingu sõlmimise ajal, vaid sama tööandja antud eluruumi

kasutamise kestvusel.

12. Järgnevalt peatub kolleegium enne 1. juulit 2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p-s 1 sätestatud

tingimusel. Nimetatud sätte kohaselt ei saanud tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu

andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat.

Riigikohtu 28. mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud otsuse p-s 10 väljendatud seisukoha alusel

ei pidanud pooltel olema ka vahetult enne 1. juulit 2002 või sel kuupäeval ja/või pärast seda

kuupäeva kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ühele ES § 60 lg-s 4

sätestatud tingimustest. Riigikohtu 8. novembril 2011 tsiviilasjas nr 3-2-1-84-11 tehtud otsuse p-s 13

väljendatud seisukoha järgi ei kasuta ES § 60 lg 4 p 1 mõistet teenistusstaaž, vaid selles on õigusliku

tagajärje saabumine seatud sõltuvusse tööandja juures töötatud ajast. Seega tuleb ES § 60 lg 4 p 1

kohaldamisel lähtuda tegelikult tööandja juures töötatud ajast, mitte teenistusstaažist.

Praeguse asja lahendamisel on oluline tuvastada, millisest kuupäevast algas hageja kostja juures

töötamise aeg. Selleks tuleb hinnata esitatud tõendeid: hageja hagiavaldusele lisatud väljavõtet

teenistuslehest (tl 5), kaadrikaitseväe teenistuslehte (tl 16) ning täiendava tõendina esitatud

teenistuslehte (tl 81). Maakohus arvestas Kaitseliidu kursused hageja töösuhte hulka ja leidis, et

30. juunil 2002 oli hageja töötanud kostja juures üle kümne aasta, oma seisukohta maakohus ei

põhjendanud.

Avaliku teenistuse seaduse § 153 p 3 järgi arvatakse teenistusstaaži hulka teenistuse aeg Eesti

kaitseväes ja piirivalves, samuti asendusteenistuse aeg. 5. märtsil 1999 jõustunud kaitseliidu

seaduse § 2 järgi on kaitseliit kaitsejõudude osa, Kaitseministeeriumi valitsemisalas tegutsev

vabatahtlik, sõjaväeliselt korraldatud, relvi valdav ning sõjaväeliste harjutustega tegelev

riigikaitseorganisatsioon, mis täidab temale kaitseliidu seadusega ja selle alusel pandud ülesandeid.

13. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

14. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon. Kautsjoni on tasunud hageja eest Olga Harkmann-Starikova. Hageja

on kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 8 teatanud Riigikohtule, et kautsjon tuleb tagastada Olga Harkmann-

Starikovale.

Ants Kull, Lea Laarmaa, Villu Kõve